論房屋買賣合同的生效要件

論房屋買賣合同的生效要件范XX所周知，簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移必需辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應(yīng)具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內(nèi)容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和相關(guān)司法說明還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效。同時，法學(xué)界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產(chǎn)管理部門登記為要件，（注：參見王XX主編：《中國民法學(xué)。民法債權(quán)》，法律出版社，________年版，第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊XX：《民商法實務(wù)探討》（合同卷），山西XX，________年版，第160—162頁。）筆者認(rèn)為，將產(chǎn)權(quán)過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。）一、房屋買賣過戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法說明之演進(jìn)________年____月____日國務(wù)院公布的《____市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規(guī)定：“買賣____市私有房屋，賣方須持房屋全部權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個人都不得私買私賣____市私有房屋。”《條例》規(guī)定的本意明顯是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁XX主編：《社會主____市場經(jīng)濟(jì)管理法律制度探討》，中國XX，________年版，第110頁。）。________年____月____日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的看法》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際運用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)。”這一說明確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際運用和管理了房屋。________年____月____日，最高人民法院《關(guān)于如何詳細(xì)適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的看法〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定：“‘看法’第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將《看法》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對于________年____月____日至________年____月____日之間的房屋買賣行為本應(yīng)適用《看法》第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定適用《條例》，明顯破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應(yīng)有的混亂狀況。1101________年____月____日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的看法（試行）》（下稱《民法通則看法》）第85條規(guī)定：“財產(chǎn)全部權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)全部權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正值理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)接著履行；假如協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！泵黠@，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。依據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如________年____月____日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1101________年____月____日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為，