西安克而瑞房價(jià)分析報(bào)告

西安克而瑞房價(jià)分析報(bào)告2013-05-17

16:11:59新浪樂居微博(參與討論)4月新開盤的11個(gè)項(xiàng)目中，所推產(chǎn)品處于90-125㎡的占比高達(dá)63%，但是熱銷項(xiàng)目暖山西安、合能十里錦繡以及雅居樂鉑朗峯等項(xiàng)目仍是均借助100㎡以下面積段產(chǎn)品提升成交量。一手房市場，70㎡以下小戶型產(chǎn)品的去化量持續(xù)增長，但是隨著3月份市場主力產(chǎn)品熱銷余溫的退去，70-90㎡面積段和125-144㎡面積的房源短期內(nèi)出現(xiàn)小幅回落，。????一、一手房價(jià)格指數(shù)：4月指數(shù)創(chuàng)下近13個(gè)月以來新高，各區(qū)域板塊價(jià)格戰(zhàn)初露端倪2013年4月，西安一手房交易價(jià)格指數(shù)為1036.2點(diǎn)，較上月上升7.7點(diǎn)，環(huán)比上漲0.75%，漲幅較上月縮小0.67個(gè)百分點(diǎn)，同比則上漲4.09%。為近13個(gè)月以來的最高水平。2012年6月開始出現(xiàn)回調(diào)，9月為回調(diào)幅度最大的月份。從2013年1月以來，價(jià)格指數(shù)開始呈現(xiàn)一路上漲態(tài)勢。本月從全市監(jiān)控的6個(gè)區(qū)域來看，價(jià)格漲跌區(qū)域各占一半，其中城東區(qū)域價(jià)格漲幅最大，城北區(qū)域價(jià)格跌幅最大。??西安版“國五條”實(shí)施細(xì)則針對不滿五年房產(chǎn)進(jìn)入二手房交易個(gè)稅嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%征收的政策，將進(jìn)一步把二手房客戶分流到新房中，這將對新房市場形成一定刺激和拉動(dòng)作用，預(yù)計(jì)接下來的5月份，西安的價(jià)格只是將繼續(xù)延續(xù)上升趨勢。??近期西安一手房價(jià)格指數(shù)走勢

根據(jù)我們對西安市場新開項(xiàng)目定價(jià)進(jìn)行對比發(fā)現(xiàn)，二者的走勢方向基本一致，部分首置首改類產(chǎn)品剛?cè)胧芯统霈F(xiàn)了上漲態(tài)勢，上漲幅度在200-700元/㎡左右之間，隨著部分入市項(xiàng)目的大幅熱銷，市場價(jià)格穩(wěn)中有升。????二、二手房價(jià)格指數(shù)：后國五條時(shí)期市場回歸理性西安二手房均價(jià)微幅上漲新“國五條”的出臺(tái)，直接波及到了二手房交易市場，二手房的價(jià)格優(yōu)勢將不再，賣方市場出現(xiàn)窘態(tài)。近半個(gè)月呈現(xiàn)“井噴”狀的西安二手房交易市場一下子爆冷。本月市場觀望情緒漸濃，市場趨于平穩(wěn)，二手房市場逐步回歸理性。部分不著急出售房產(chǎn)的業(yè)主越來越傾向于把房屋出租來賺取高額穩(wěn)定的租金收益，規(guī)避房產(chǎn)因空置所帶來的損失。4月西安各區(qū)二手房成交量均呈下降，部分區(qū)域降幅較大，但同比去年同期仍屬正常。??4月二手房掛牌量為123436套，較3月的110656套增加了12780套，環(huán)比增加16.83%；住宅共成交881套，環(huán)比上月的1423套成交量，減少542套，環(huán)比降幅38%。掛牌均價(jià)為7479元/㎡，較2012年3月的7420元/㎡，上漲了59元/㎡，環(huán)比漲幅0.80%，均價(jià)較3月小幅上漲。??各區(qū)域二手房市場掛牌量、掛牌價(jià)格走勢

??三、指導(dǎo)價(jià)調(diào)整：西安市場穩(wěn)中有升，10大樓盤指導(dǎo)價(jià)上調(diào)??1、指導(dǎo)價(jià)上調(diào)：林隱天下新推中小戶型、低總價(jià)剛需產(chǎn)品，上調(diào)幅度最大本月我們總共上調(diào)了10個(gè)新開樓盤指導(dǎo)價(jià)，其中中小戶型項(xiàng)目居多，在2012年二季度開始，西安市場成交回暖，剛需及首改產(chǎn)品開始小幅度上調(diào)售價(jià)。在限購政策從嚴(yán)的大環(huán)境下，偏高端改善型產(chǎn)品受到一定抑制，剛需產(chǎn)品為市場主要需求，開發(fā)企業(yè)順應(yīng)形勢，大多選擇剛需產(chǎn)品入市，市場表現(xiàn)為中小面積，總價(jià)較低項(xiàng)目熱銷。??從具體樓盤來看，本月上調(diào)幅度最大的三個(gè)樓盤為：林隱天下、香江灣和龍湖水晶酈城，其中高新區(qū)高新新區(qū)板塊的林隱天下推出96-124平米的三房，全部為首置首改類產(chǎn)品，迎合目前市場主流需求，快速去化成果顯現(xiàn)。位于城北區(qū)紅廟坡板塊的龍湖水晶酈城推出87平米二房，122平米三房，由于該項(xiàng)目所在板塊熱度高，地段優(yōu)勢明顯，項(xiàng)目產(chǎn)品面積小，總價(jià)相對較低，受到剛需型客戶青睞。????備注：指導(dǎo)價(jià)上調(diào)的理由??1、新行業(yè)政策出臺(tái)，對板塊內(nèi)特定類型的項(xiàng)目形成利好??2、板塊內(nèi)庫存房源逐漸減少，新開盤項(xiàng)目稀缺性突出??3、板塊內(nèi)生活配套升級，如交通設(shè)施、生活設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施等??4、市場進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季??5、板塊內(nèi)項(xiàng)目類型符合當(dāng)前市場需求??6、相鄰板塊指導(dǎo)價(jià)連續(xù)上調(diào)，拉動(dòng)本板塊價(jià)值上行??7、板塊內(nèi)某一項(xiàng)目高價(jià)開盤并獲得熱銷，拉動(dòng)板塊價(jià)值上行??8、板塊內(nèi)出現(xiàn)高價(jià)成交地塊，拉動(dòng)板塊價(jià)值上行??2、指導(dǎo)價(jià)下調(diào)：受政策面影響，中高端項(xiàng)目多數(shù)指導(dǎo)價(jià)下調(diào)本月我們總共下調(diào)了10個(gè)新開樓盤的指導(dǎo)價(jià)，其中以中高檔和豪宅項(xiàng)目居多，究其原因，本月中央出臺(tái)新一輪政策調(diào)控，二套房貸政策面臨進(jìn)一步收緊，而在限購政策執(zhí)行環(huán)節(jié)上前期的部分轉(zhuǎn)圜空間也將明顯縮小，因此我們判斷改善型和投資型需求入市節(jié)奏將再度放緩，中高檔和豪宅項(xiàng)目銷售壓力將明顯增大。從具體樓盤來看，本月下調(diào)幅度最大的三個(gè)樓盤為：鴻基紫韻、薩拉曼卡、曲江紫汀苑，其中處于城南區(qū)曲江板塊的鴻基紫韻總價(jià)偏高，下調(diào)幅度最大，達(dá)3.4%，而以大戶型房源為主的薩拉曼卡和曲江紫汀苑也由于主要面對中高檔客需的原因，預(yù)計(jì)未來將面臨嚴(yán)峻的銷售壓力。????備注：指導(dǎo)價(jià)下調(diào)的十大理由??1、新行業(yè)政策出臺(tái)，對板塊內(nèi)特定類型的項(xiàng)目形成利空??2、板塊內(nèi)新開樓盤增多，區(qū)域庫存房源逐漸增多，新開盤項(xiàng)目競爭壓力增大??3、板塊內(nèi)新增影響居住環(huán)境質(zhì)量的設(shè)施，如加油站、化工廠、垃圾處理場等??4、市場進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季??5、板塊內(nèi)項(xiàng)目類型不符合當(dāng)前市場需求??6、相鄰板塊指導(dǎo)價(jià)連續(xù)下調(diào)，拖累本板塊價(jià)值下行??7、板塊內(nèi)某一項(xiàng)目開盤但銷售慘淡，拖累板塊價(jià)值下行??8、板塊內(nèi)出現(xiàn)低/平價(jià)成交地塊，拖累板塊價(jià)值下行??????3、熱銷項(xiàng)目：主要集中在城東區(qū)，暖山西安潛力居首??1)

項(xiàng)目一：暖山西安??

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推薦理由：??核心地段：暖山西安緊鄰浐河。今年，浐灞生態(tài)區(qū)將完成浐河河道治理、清淤，堤防修復(fù)和示范段工作。三年后，將全面完成治理工作。屆時(shí)，浐河城市段將形成一條串珠式水系景觀，快慢兩條濱水交通景觀帶，現(xiàn)代商務(wù)商業(yè)風(fēng)貌區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與居住功能混合區(qū)和生態(tài)休閑郊野區(qū)三個(gè)分區(qū)。這也是吸引客戶在此購房原因之一。????適銷戶型：項(xiàng)目公寓以兩房和小三房的剛需及首改戶型為主要構(gòu)成，相對強(qiáng)調(diào)居住功能性，小區(qū)全天候?qū)I(yè)物業(yè)管理，多功能會(huì)所為客戶提供足不出戶的日常鍛煉場所，綜合其產(chǎn)品細(xì)節(jié)的配置符合項(xiàng)目濱水宜居住宅的定位????價(jià)格優(yōu)勢：根據(jù)cric房價(jià)系統(tǒng)評估，暖山西安目前價(jià)格應(yīng)在6100元/平方米，目前售價(jià)5900元/平方米，具有較大的上漲潛力。與周邊項(xiàng)目價(jià)格相比，目前價(jià)格也極具競爭力。??CRIC指導(dǎo)價(jià)——根據(jù)CRIC房價(jià)系統(tǒng)評估，綠地曲江名城本次推案產(chǎn)品價(jià)格為7500元/㎡，與周邊項(xiàng)目成交均價(jià)相比有15%左右的溢價(jià)。評估溢價(jià)依據(jù)：??從2005年10月正式成立綠地商業(yè)集團(tuán)后，綠地集團(tuán)的商業(yè)王國開始正式起航，著手建立開發(fā)、運(yùn)營一體化的商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。目前，綠地已推出“四海、八方、人和”(城市商務(wù)中心、購物中心、社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施)三大產(chǎn)品系列。??目前，該區(qū)域周邊大型廠礦企業(yè)生活老區(qū)林立、其間還有延興門、等駕坡等村子，居住人口較多，且無大型商業(yè)，最近的大型商業(yè)也