鷹潭市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

鷹潭市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

一、鷹潭市都市概況（一）地理區(qū)位鷹潭市位于江西省的東北部，信江中下游，地區(qū)東經(jīng)116o41ˊ至117o30ˊ、北緯27o35ˊ至28o40ˊ之間，屬中亞熱帶溫暖濕潤季風氣候區(qū)；東部、北部與上饒市的戈陽、鉛山、萬年、余干接壤，南面、西面分別與撫州市的金溪、資溪和東鄉(xiāng)毗鄰，東南一隅與福建省光澤縣相連，史稱"東連江浙，南控甌閩，扼鄱水之咽喉，阻信州之門戶"，總面積3554平方公里。按行政劃分為一市、一縣、一區(qū)、一會，既貴溪市、余江縣、月湖區(qū)和龍虎山風景旅游區(qū)管委會。

（二）都市交通鷹潭交通十分便捷，是江南重要的交通樞紐。背靠江西腹地，面對長江三角洲和閩南金三角，是我國內(nèi)陸腹地通往東南沿海地區(qū)和西部地區(qū)的要沖，史稱“東連江浙，南控甌閩，扼鄱水之咽喉，阻信江之門戶”，素為兵家必爭、商賈云集之地。320、206國道和浙贛線、皖贛線、鷹夏線三條鐵路把離市區(qū)18公里的貴溪市和離市區(qū)25公里的余江縣連成一種整體。沿滬瑞高速公路1個半小時即達江西省省會南昌市和昌北機場。江西五大水系之一的信江蜿蜒穿城而過，向西流入鄱陽湖與長江水系貫穿。（三）人口統(tǒng)計（1）、全市現(xiàn)有人口統(tǒng)計

（2）、全市男女比例

（3）、全市城鄉(xiāng)人口比例

全市共有人口107..55萬人，其中月湖區(qū)18.71萬人，貴溪市53.41萬人，余江縣32.78萬人，龍虎山風景旅游區(qū)2.65萬人；全市人口中，男性占52%，女性占48%；居住城鄉(xiāng)的人口占43.34%，居住鄉(xiāng)村的人口占56.66%；漢族人口占99.71%，少數(shù)民族占0.29%。（四）經(jīng)濟概況（1）、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造。改革開放以來，特別是1983年升格為直轄市以來，鷹潭市在都市各個領域的建設獲得了矚目的成就，開辟了該市國民經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的新時期?，F(xiàn)在形成了一種以有色金屬冶煉為主體，電力、化工、機械、食品、紡織、醫(yī)藥、建材、儀器儀表、工藝美術等行業(yè)競相發(fā)展、特色鮮明、又門類齊全的工業(yè)體系。涌現(xiàn)出了一批如年產(chǎn)20萬噸、年銷售收入超200億元的全國最大的銅冶煉廠江銅集團，華中電網(wǎng)主力電廠之一的貴溪火力發(fā)電廠，以及三川水表、南方照明、誠志生化、科華水泥、海利農(nóng)藥等一批省優(yōu)、國優(yōu)出名公司；另外，鷹潭市還憑借其獨特的地理位置在物流業(yè)、商貿(mào)業(yè)、當代運輸業(yè)和住宿餐飲業(yè)方面飛速發(fā)展。（2）、1—12月份各項經(jīng)濟指標GDP億元）城鄉(xiāng)居民人均可支配收入（元）財政收入（億元）引進外資（萬美元）社會消費品零售總額（億元）城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資（億元）城鄉(xiāng)居民存款總額（億元）房地產(chǎn)投資總額（億元）118.62884314.44660036.4156.0482.465.87鷹潭市實現(xiàn)生產(chǎn)總值118.62億元，同比增加16.4%；其中第一產(chǎn)業(yè)增加6.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加21.9%，第三產(chǎn)業(yè)增加14.0%；人均生產(chǎn)總值突破1300美元。財政收入也大幅度增加，財政總收入達14.44億元，增加35.4%，人均財政收入達成1325元。金融運行勢頭良好，實現(xiàn)金融機構(gòu)存款余額123.7億元，增加21.3%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額82.46億元，增加15.0%。居民的收入也大幅度提高，全年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入8843元，增加1120元，增加14.5%。外資引進快速，鷹潭市開展了“重大項目招商年”和“誠信優(yōu)質(zhì)服務年”活動，依靠銅、眼鏡等特色產(chǎn)業(yè)，全年共引進外資6600萬美元，并被評為“浙商最佳投資都市”。（3）、三大產(chǎn)業(yè)所占的比重

在工業(yè)化帶動下，三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由的16：46：38調(diào)節(jié)為14.5：49.7：35.8；工業(yè)占生產(chǎn)總值比值達成47.7%，提高了2.5個百分點。（4）、工業(yè)狀況。全年實現(xiàn)工業(yè)增加值56.57億元，增加22.5%；其中規(guī)模以上工業(yè)公司實現(xiàn)增加值54.50億元，增加24.6%，實現(xiàn)利稅總額34.84億元。工業(yè)園區(qū)發(fā)展勢頭迅猛，落戶公司161家，投資公司102家，引進資金15.15億元，完畢工業(yè)總產(chǎn)值36.05億元?，F(xiàn)在重要有分為四大工業(yè)園區(qū)，即江西省銅工業(yè)園，貴溪市工業(yè)園，總投資20億元、總面積約30萬平方公里的鷹潭市工業(yè)園，以眼鏡、銅材兩大“塊狀”為支柱產(chǎn)業(yè)板塊的余江縣工業(yè)園；形成了以銅材加工、眼鏡加工、醫(yī)藥化工、微型元件、食品加工等為主導的特色產(chǎn)業(yè)，并涌現(xiàn)出了一批如江銅集團、貴電、三川水表、南方照明等大型工礦公司。（5）、旅游產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中所占的比重越來越大

旅游經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)增加快速，全市共接待國內(nèi)外游客510.5萬人次，旅游總收入11.8億元，創(chuàng)匯580萬美元，同比增加34%和13.7%；其中龍虎山景區(qū)恒心景點接待游客27萬人，實現(xiàn)旅游經(jīng)營收入3100萬元；旅游規(guī)模的擴大，增進了交通、通訊、服務、餐飲等有關行業(yè)的發(fā)展，全年實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值42.48億元，占生產(chǎn)總值的比重達35.8%。（6）、投資狀況。全市固定資產(chǎn)投資60.1億元，增加36.8%。房地產(chǎn)5.87億元，增加1.6%；農(nóng)業(yè)、教育、衛(wèi)生等行業(yè)投資增加較快，分別為361.5%、26.3%、164.2%。（五）鷹潭市歷年經(jīng)濟發(fā)展狀況

GDP（億元）城鄉(xiāng)居民人均可支配收入（元）財政收入（億元）引進外資（萬美元）社會消費品零售總額（億元）城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資（億元）城鄉(xiāng)居民存款總額（億元）房地產(chǎn)投資總額（億元）66.8

135222.1919.952.20

79.0971408.63267824.8630.8959.88

96.37772310.66357828.5941.3571.75.06118.62884314.44660036.4156.0482.465.87

（六）周邊都市經(jīng)濟發(fā)展狀況（1）、1—11月份周邊都市地方財政總收入（億元）

（2）、1—12月份周邊都市城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資狀況（億元）

（3）、1—12月份周邊都市社會消費品零售總額狀況（億元）

（4）、1—12月份周邊都市出口總額（萬美元）

（5）、1—12月份周邊都市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入（元）

小結(jié)：鷹潭市是一種面積只有3554平方公里的小市，其人均可支配收入達成8843元，在全省位居第二（南昌第一），其居民的購置能力相對于江西省其它市來說比較強。二、鷹潭市都市發(fā)展趨勢（一）都市發(fā)展定位（1）、依靠大交通、大工業(yè)、古文化、豐富資源，實施“工業(yè)強市、商貿(mào)活市、旅游旺市、科技興市、依法治市”的發(fā)展戰(zhàn)略。（2）、實施“新型城鄉(xiāng)化”戰(zhàn)略，增進都市“軟件”與“硬件”協(xié)調(diào)發(fā)展。（二）都市經(jīng)濟發(fā)展目的都市重要經(jīng)濟發(fā)展目的是：生產(chǎn)總值增加13%，財政收入增加15.3%，其中地方財政收入增加13.2%；全社會固定資產(chǎn)投資增加21%，居民消費價格上漲幅度控制在3%以內(nèi)，城鄉(xiāng)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)。再者就是旅游實施品牌戰(zhàn)略，打造鷹潭旅游品牌。（三）現(xiàn)有都市發(fā)展布局鷹潭市現(xiàn)有的都市布局從地里區(qū)位上來看重要集中在月湖區(qū)，即浙贛線、皖贛線、鷹夏線三大鐵路干線的交匯處，形成一種“凹”字形。（1）、工業(yè)布局。鷹潭市的工業(yè)重要集中在月湖區(qū)，月湖區(qū)的白露工業(yè)社區(qū)位于市區(qū)的西南端，是鷹潭市實施外向牽動戰(zhàn)略的“龍頭”，更是月湖區(qū)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟跨世紀的戰(zhàn)略工程。白鷺社區(qū)作為市重點工程它含有其特殊優(yōu)勢：●處在市委市政府提出的發(fā)展320國道（上海---昆明）兩側(cè)的“經(jīng)濟帶”內(nèi)；●毗鄰320國道與260國道（連云港—汕頭）的交匯處，距省會近；●坐落在鷹潭市提出的都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)；●緊鄰鷹潭鐵路貨運南站、鐵路客運站、汽車站、信江聯(lián)運港口碼頭，交通極其便利；現(xiàn)在該工業(yè)區(qū)有二十幾家公司安家落戶，形成了以糧油加工、食品加工、建材、化工、輕工等重要工業(yè)行業(yè)的新型工業(yè)城。貴溪市的工業(yè)公司重要分布在市冶金大道、柏里大道、西大街，以及320國道的兩側(cè)；如江銅集團、南方照明、貴電等大公司都分布于此。余江縣則重要分布在余江火車站附近。（2）、商業(yè)布局。通過近30年的發(fā)展，鷹潭零售商業(yè)形態(tài)已經(jīng)初步形成，從傳統(tǒng)的國營百貨、便利店、臨街散鋪向?qū)I(yè)市場、大賣場超市和當代流行百貨的轉(zhuǎn)變；其商業(yè)重要分布在勝利路和環(huán)城路兩側(cè)。據(jù)悉，沃爾瑪亦將落戶鷹潭。（3）、生活布局。鷹潭市的居民的生活社區(qū)很大一部分是隨著在商業(yè)集中地帶或工業(yè)區(qū)的附近，分布較散亂；如市五洲路、天潔東路、梅園大道、梅楓路等道路兩側(cè)，住宅社區(qū)相對密集。（四）將來都市發(fā)展規(guī)劃（1）、前，按照“圍繞中心、推動兩翼、突出重點、帶動周邊”的構(gòu)想，將鷹潭建設成皖、浙、贛邊際區(qū)域中心都市；將東翼的貴溪市建成以有色冶煉和化工工業(yè)為主體的次中心都市；將兩翼的余江縣城建成富有地方特色風格的衛(wèi)星都市：將南邊的龍虎山風景區(qū)建成舉世聞名的風景名勝區(qū)，帶動沿鐵路、國道和信江周邊小城鄉(xiāng)建設，推動鷹潭市地都市化進程。（2）、以建設花園式都市為目的，嚴格執(zhí)行都市總體規(guī)劃，完善老區(qū)、繁華新區(qū)、啟動高橋區(qū)。樹立都市經(jīng)營理念，最大程度地籌集建設資金，搞好龍虎山大道、沿江大道、五洲路、污水解決廠、體育中心、文化休閑廣場、液化石油氣混氣工程等市政基礎設施建設，加強都市環(huán)境衛(wèi)生的綜合整治，實施好人行道硬化、車行道維修、行道數(shù)種植、路燈改造、臨街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一體”改造工程，拉開都市框架，完善都市基礎設施，使城區(qū)面貌有一種質(zhì)的飛躍。（3）、把小城鄉(xiāng)建設作為經(jīng)濟發(fā)展的“增加源”來抓，加緊上清鎮(zhèn)、龍虎山鎮(zhèn)、文坊鎮(zhèn)、志光鎮(zhèn)等8個重點示范鎮(zhèn)建設步伐。到“十五”期末，每個城鄉(xiāng)所在地人口達1.8—2萬人以上，二、三產(chǎn)業(yè)比重70—80%，農(nóng)民人均純收入達成3000以上.三、鷹潭市房地產(chǎn)發(fā)展分析（一）鷹潭市房地產(chǎn)發(fā)展政策導向（略）（二）鷹潭市房地產(chǎn)發(fā)呈現(xiàn)狀現(xiàn)在鷹潭市的樓盤相對集中在老城區(qū)和新規(guī)劃區(qū)，大致可分三類：第一類以舊城改造的項目居多，重要特性：市區(qū)中心位置、規(guī)模較小、占地面積小、樓體棟數(shù)少、容積率高、多為多層，周邊環(huán)境較雜亂，社區(qū)景觀無從談起，重要以三房兩廳、面積120—130平米的戶型為主。第二類為中小規(guī)模的樓盤，重要特性是規(guī)模小、產(chǎn)品構(gòu)造以多層為主，規(guī)劃水平不高，社區(qū)無景觀，戶型以120——130平米的三房兩廳為主，且不同區(qū)域地段的樓盤售價相差稍大，整體均價在—2300元/平米之間。第三類為高品質(zhì)、規(guī)模稍大的樓盤，如嘉禾山莊；重要特性是：有一定的規(guī)模和規(guī)劃理念，社區(qū)有一定的景觀，產(chǎn)品構(gòu)造重要為別墅，戶型設計較合理，面積以200—230平米為主，價格在2300元/平米左右。這類產(chǎn)品的社區(qū)或樓盤檔次高、規(guī)模大而成為引導鷹潭市市場的主流產(chǎn)品。從現(xiàn)有的樓盤來看，也存在不少的弊端：1、開發(fā)規(guī)模普遍偏小現(xiàn)在鷹潭市現(xiàn)有的（在售）房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模普遍偏小，開發(fā)面積在100畝下列是市場的主流，這類項目即使無社區(qū)概念又無環(huán)境綠化景觀，但大多處在市中心區(qū)域，中心區(qū)域地理位置優(yōu)越、配套設施完善。2、開發(fā)理念滯后A、戶型設計：戶型設計單一，設計面積偏大，布局不合理；以三房的戶型為主，缺少小戶型產(chǎn)品。B、服務體系：專業(yè)物業(yè)管理公司少，大部分樓盤都由開發(fā)商自己成立物管公司進行管理，管理水平不高。C、建筑風格：大部分建筑都千篇一律，毫無個性可言。D、智能化：智能化水平低，無當代化的智能產(chǎn)品可言。E、園林景觀：鷹潭市現(xiàn)有物業(yè)規(guī)模普通較少，社區(qū)內(nèi)極少有園林景觀和綠化。F、戶型面積：根據(jù)全國房地產(chǎn)發(fā)展較成熟的市場來看，市場供需主力是100平米以上的三房兩廳一櫥住宅，通過專家的研究，舒適性住宅的原則應當是客廳面積在25-35平米左右，主臥室15—20平方米，兩間次臥分別為12—15平米、10—12平米，加上廚房、衛(wèi)生間、陽臺和公攤單套面積在120平米左右；現(xiàn)在鷹潭在售樓盤中，三房兩廳都以130平米以上的大戶型為主，缺少二房等小戶型產(chǎn)品。3、宣傳推廣落后A、媒介宣傳：受本地開發(fā)商常規(guī)的土地開發(fā)觀念的影響，鷹潭市的報刊、電視上極少見到開發(fā)商樓盤的推廣廣告，諸多都是在自己銷售中心旁立一塊戶外廣告牌。B、賣場和樣板房：與全國諸多大都市先做賣場和綠化園林相比，鷹潭市的諸多樓盤都不重視賣場的包裝和銷售氛圍的營造，只是一種非常簡陋的售樓部，更談不上樣板房。C、銷售資料：有一定規(guī)模和出名度的樓盤，售樓資料都很簡樸，諸多都是一張DM單，無樓書和基本的物業(yè)配備闡明。D、推廣手段：從樓盤的推廣上來看，諸多樓盤可能都沒有單獨的樓盤推廣費用，大多是牽制于政府部門，推廣手段落后。4、營銷手段落后：A、置業(yè)顧問：本地的置業(yè)顧問諸多都缺少行業(yè)素質(zhì)，對專業(yè)知識的掌握、市場以及競爭樓盤的理解甚少，對前來置業(yè)客戶的引導不到位。B、優(yōu)惠方法：絕大部分樓盤從公開出售到尾盤銷售，極少采用某些購房優(yōu)惠方法，最多也是采用在價格上讓某些利。（從和售樓員的交談中得知）C、SP營銷活動：在售樓盤極少舉辦某些聚斂人氣和增進銷售的SP營銷活動。（從售樓員口中得知）D、付款方式：付款方式單一，普通是由開發(fā)商指定的銀行，沒有選擇的余地，在一定程度上給客戶選擇太少；有的開發(fā)商甚至不提供按揭購房業(yè)務。（三）鷹潭市房地產(chǎn)競爭分析（1）、1—12月份鷹潭市房地產(chǎn)投資狀況銷售面積（萬平方米）房地產(chǎn)投資總額（億元）施工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）人均住宅建筑面積（平方米）14.385.8754.3946.3423.85從鷹潭市房地產(chǎn)市場施工面積、竣工面積、銷售面積的數(shù)據(jù)來看，鷹潭市房屋消化的速度遠低于房屋供應的速度，市場供求關系比較緊張（造成這一因素可能是由于近2年來鷹潭市房地產(chǎn)的大量開發(fā)，短期內(nèi)難以開發(fā)）。再者，從現(xiàn)有人均住房建筑面積23.85平方米數(shù)據(jù)看。人均住宅住房建筑面積已達成中檔偏上水平（數(shù)據(jù):全國人均住房使用面積為22平方米）。居住條件的改善，直接造成鷹潭市房地產(chǎn)市場需求大幅度萎縮，從而造成整個房地產(chǎn)市場的蕭條。（2）、房地產(chǎn)區(qū)域分布。從鷹潭市現(xiàn)有的房地產(chǎn)所在的地段來看，重要分為兩個部分。一是隨著著原有的商業(yè)、工業(yè)集中地帶衍生出來的一批房地產(chǎn)項目，如市五洲路側(cè)旁的西湖嘉苑、西湖苑，梅園大道附近的梅花苑，以及梅楓路旁的嘉禾山莊等；二是隨著鷹潭市政府提出的“舊城改造”和現(xiàn)有體育場的遷移新生出來的一批房地產(chǎn)項目，重要集中在天潔東路兩側(cè)，即新長途汽車站附近，如越峰花園、雅典城、天潔.紫荊花園、陽光世紀和正在建設的嘉鷹.湖畔居等。（3）、樓盤概況。

平均價位主力戶型主力面積物業(yè)管理費平層復式別墅月湖區(qū)2118元/M21400元/M22200元/M2三房兩廳130平米0.35元/M2貴溪市1700元/M2

2200元/M2三房兩廳130平米0.2元/M2余江縣1200元/M21000元/M21700元/M2三房兩廳130平米0.2元/M2（4）、鷹潭市月湖區(qū)（市城區(qū)）樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)項目名稱占地面積建筑面積主力戶型主力面積套數(shù)價位物業(yè)費天潔.西湖嘉苑23畝2.8萬平方三房兩廳120平米1062200/M20.35/M2嘉鷹.西湖苑58畝3.7萬平方三房兩廳130平米2092030/M20.35/M2陽光世紀42畝5.2萬平方三房兩廳120平米2601750/M20.35/M2東湖.金色家園4.5畝2萬平方三房兩廳130平米1452300/M20.8/M2濱江明珠110畝

三房兩廳130平米400/M20.7/M2雅典城60多畝

三房兩廳130平米5001380/M20.3/M2蓮花社區(qū)11畝

三房兩廳130平米1202218/M20.3/M2天潔.紫荊苑

3.7萬平方三房兩廳120平米處在平地開發(fā)階段清波雅苑100多畝處在平地開發(fā)階段嘉禾山莊169畝9.2萬平方五房三廳200平米2092050/M20.37/M2嘉鷹.湖畔居146畝

230平米870處在平地開發(fā)階段

（5）、鷹潭市余江縣樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)項目名稱占地面積建筑面積主力戶型主力面積套數(shù)價位物業(yè)費余江-余冠城906.8畝64萬平米三房兩廳120平米30541200/M20.16/M2廣場商住摟

三房兩廳120平米1341160/M2

榮盛華寶嘉苑

三房兩廳120平米160

0.2/M2

（6）、鷹潭市貴溪市樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)項目名稱占地面積建筑面積主力戶型主力面積套數(shù)價位物業(yè)費貴溪-富康家園50畝4.4四房三廳250平米1111900/M20.2/M2貴溪-富康家園30畝4三房兩廳130平米400

小結(jié)：從鷹潭市現(xiàn)有商品住宅市場購置狀況來看，本地人最愛慕的戶型是三室兩廳兩衛(wèi)，面積在120—130平米左右；最青睞的樓層是多層，即3-5層；而就現(xiàn)在而言，鷹潭市本地的房價普