首單倉儲物流公募REITs成功擴募經(jīng)營業(yè)績超預(yù)測完成

目 錄TOC\o"1-2"\h\z\u紅土創(chuàng)新鹽田港REIT：國內(nèi)首單公募5基金管理人：國內(nèi)首家創(chuàng)投系公募經(jīng)驗豐富 5原始權(quán)益人：背靠深國資委，股東優(yōu)勢強勁 5擴募再添優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，天然競爭優(yōu)勢凸顯 6行業(yè)逆周期韌性顯現(xiàn)，進入高質(zhì)量發(fā)展 8經(jīng)營業(yè)績超預(yù)測值，運營水平保持穩(wěn)定 9核心業(yè)績指標超進度完成 9高效運營，經(jīng)營韌性持續(xù)顯現(xiàn) 9當前估值與投資建議 風險提示 12圖目錄圖1 紅土創(chuàng)新基金管理有限公司介紹 5圖2 紅土創(chuàng)新鹽田港REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人股權(quán)結(jié)構(gòu) 6圖3 現(xiàn)代物流中心項目總平圖 6圖4 現(xiàn)代物流中心項目位臵圖 6圖5 世紀物流園項目現(xiàn)狀 7圖6 世紀物流園項目位臵圖 7圖7 紅土創(chuàng)新鹽田港REIT營業(yè)收入和可供分配金額（萬元） 9圖8 紅土創(chuàng)新鹽田港REIT項目平均租金情況（元平方米月） 9圖9 紅土創(chuàng)新鹽田港REIT項目出租率情況 9圖10 紅土創(chuàng)新鹽田港REIT收入和可供分配金額達成率 9表目錄表1 紅土創(chuàng)新鹽田港REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目情況 7表2 紅土創(chuàng)新鹽田港REIT租金水平（單位：元/平方米月） 8表3 各產(chǎn)品二級市場表現(xiàn) 表4 各產(chǎn)品估值情況 12紅土創(chuàng)新鹽田港REIT：國內(nèi)首單公募2022621（以下簡稱“紅土創(chuàng)新鹽田港RT9只基礎(chǔ)設(shè)施公募RIs。2.530元/10%2022REIT9項目中排名第二，二級市場業(yè)績表現(xiàn)亮眼。2023616REIT之一。經(jīng)驗豐富紅土創(chuàng)新鹽田港REIT的基金管理人為紅土創(chuàng)新基金管理有限公司。公司成立于20146月，是國內(nèi)首家創(chuàng)投系公募基金管理公司，打造以客戶為中心，權(quán)益類投資2023630日，公司的公募基金管理規(guī)模達221.95億元，創(chuàng)公司歷史新高。作為國內(nèi)首批公募REITs管理人之一，公司已布局倉儲物流和保障性租賃住房方向2只公募REITs，并連續(xù)兩年榮獲深交所“優(yōu)秀REITs基金管理人”等獎項。圖1紅土創(chuàng)新基金管理有限公司介紹資料來源：紅土創(chuàng)新基金官網(wǎng)，紅土創(chuàng)新基金由深圳市創(chuàng)新投資集團有限公司100%領(lǐng)域做了長期的布局和探索，2017基金投資的專業(yè)投資管理機構(gòu)深創(chuàng)投不動產(chǎn)（深圳投資管理和運營經(jīng)驗。1.2原始權(quán)益人：背靠深國資委，股東優(yōu)勢強勁REIT鹽田港物流有限公司作為擴募的原始權(quán)益人。深圳國資委持有深圳港集團100%股權(quán)。根據(jù)集團官網(wǎng)顯示，深圳港集團目前擁有51.5公里岸線、國內(nèi)外14個港航項目，建設(shè)運營89個泊位，形成網(wǎng)絡(luò)化、多元化、136個保稅園區(qū)、3個冷鏈項目，2952022555.1億元，凈資產(chǎn)255.6億元，營業(yè)收入52.4億元，歸母凈利潤12.8億元。72萬平方米，向海內(nèi)裝箱堆場等物流設(shè)施資源與物流綜合服務(wù)。圖2紅土創(chuàng)新鹽田港REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人股權(quán)結(jié)構(gòu)100%100%100%100%深圳市鹽田港物流有限公司深圳港集團有限公司深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（深圳市國資委）基金擴募項目原始權(quán)益人資料來源：基金擴募招募說明書，擴募再添優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，天然競爭優(yōu)勢凸顯REIT首發(fā)時投資的基礎(chǔ)設(shè)施為現(xiàn)代物流中心項目，位于深圳市鹽AB1倉庫、B2倉庫、B3倉庫、綜合辦公樓、氣瓶站及入、出區(qū)盤道和行車道，總建筑32.026.6萬平方米。20141）通過將基礎(chǔ)設(shè)施項目進20222344%99%，租戶結(jié)構(gòu)具有較強的產(chǎn)業(yè)集聚性。圖3現(xiàn)代物流中心項目總平圖 圖4現(xiàn)代物流中心項目位臵圖資料來源：基金招募說明書（更新）， 資料來源：基金招募說明書（更新），圖5世紀物流園項目現(xiàn)狀 圖6世紀物流園項目位臵圖資料來源：基金擴募招募說明書，20236REIT4.148億元。擴募新購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為世紀物流園項目，主要為港口運營商、國際海運船公司、世紀物流園項目包括1座倉庫（含配套辦公及地下車庫，總建筑面積為7萬平方米，倉儲及配套部分總可租賃面積為5.2萬平方米。表1紅土創(chuàng)新鹽田港REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目情況現(xiàn)代物流中心 世紀物流園地理位臵深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)所處行業(yè)倉儲物流行業(yè)項目原始權(quán)益人深圳市集團限公司 深圳市田港流有公司運營時間2014年（部分項目于2020年運營）2017年總建筑面積（萬㎡）32.046.74總可租賃面積（萬㎡）26.615.24倉庫可出租面積23.645.09配套可出租面積2.970.15主要租戶深圳市田港團 通捷利司資料來源：基金招募說明書（更新）、擴募招募說明書，我們認為紅土創(chuàng)新鹽田港REIT的底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，具備天然競爭優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：區(qū)位優(yōu)勢明顯。兩處底層資產(chǎn)均處于鹽田綜合保稅區(qū)內(nèi)，享受出口加工區(qū)、保獨特的政策服務(wù)優(yōu)勢。租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定。產(chǎn)生較大波動。4.7年；我們認為通捷利公司整體財務(wù)情況定優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流提供方。租金水平逐年遞增20223%。世紀物流園與通捷2022912027531稅租金增長率為5%，第四個租賃年度起，租金及綜合管理服務(wù)費用標準參考可比物業(yè)市場平均年租金金額確定。表2紅土創(chuàng)新鹽田港REIT租金水平（單位：元/平方米/月）首年 第二年 第三年 第四年地上1-6層36.0036.00*1.05=37.8038.63*1.05=39.69市場均價地上1-6層36.0036.00*1.05=37.8038.63*1.05=39.69市場均價地上2層夾層50.0050.00*1.05=52.5052.50*1.05=55.13倉儲部分37.5037.50*1.03=38.6338.63*1.03=39.78-配套辦公部分50.0050.00*1.03=51.5051.50*1.03=53.05-資料來源：基金擴募招募說明書及2022年年報，行業(yè)逆周期韌性顯現(xiàn)，進入高質(zhì)量發(fā)展2021租期較長的特點，仍保持強勁穩(wěn)定的發(fā)展，呈現(xiàn)高韌性常態(tài)。5個區(qū)域級規(guī)模且擁（二期已順利通過驗加多元化，由此增強鹽田港作為華南地區(qū)樞紐港口的戰(zhàn)略地位，提升影響力。們認為這將進一步擴大鹽深高標倉和保稅倉供不應(yīng)求。區(qū)位條件優(yōu)越、自動化水平高及合規(guī)屬性良好等特點，備受市場青睞。尤其在長三角、缺口大。我們認為受益于跨境電商需求與國內(nèi)消費水平回升202251元/平方米月（含37-52元/平方米月（含增值稅，不含物業(yè)管理費。202295%及出租率的穩(wěn)定，另一方面也使得更多投資人和開發(fā)商將目光投向存量市場。經(jīng)營業(yè)績超預(yù)測值，運營水平保持穩(wěn)定核心業(yè)績指標超進度完成截至2022年年末，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT基金實現(xiàn)收入11765.5萬元，凈利潤4121.92.3213元；20228694.8萬元，單位可供0.1087107%。此外，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT基金分別于2022年4月和2023年4月進行分紅，場460085001.31億97.23%97.76%，持續(xù)為投資者提供長期穩(wěn)定的收益。根據(jù)基金2023年中期業(yè)績最新披露，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT基金截至2023年6月底的合并層面收入為6111.4萬元，凈利潤為2273.91萬元，EBITDA為4817.68萬元，4628.452354.7%。圖7紅土創(chuàng)新鹽田港REIT營業(yè)收入和可供分配金額（萬元）資料來源：基金21-23年年報和22-23年中報，圖9紅土創(chuàng)新鹽田港REIT項目出租率情況資料來源：基金21-23年年報和22-23年中報，

圖8紅土創(chuàng)新鹽田港REIT項目平均租金情況（元/平方米/月）資料來源：基金21-23年年報和22-23年中報，圖10紅土創(chuàng)新鹽田港REIT收入和可供分配金額達成率資料來源：基金21-23年年報和22-23年中報，注：收入和可供分配金額預(yù)測值按季度平分目前看，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT運營業(yè)績的核心指標已超進度完成，資產(chǎn)運營情況始終保持穩(wěn)健發(fā)展。高效運營，經(jīng)營韌性持續(xù)顯現(xiàn)1-499%的水平。我們認為這主要得益于：且可調(diào)配的倉庫配套資源眾多，能夠較快響應(yīng)客戶需求，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；12022年全年進出口貿(mào)易量實2023202363099%100%，且兩處項目的收繳率均100%20234.51-439元/202240.86元/平方米，租金水平整體維持在較穩(wěn)定水平。根據(jù)基金23年中報，首發(fā)資產(chǎn)現(xiàn)代物流中心和擴募資產(chǎn)世紀物流園項目23年上半41.60元/月/38.22元/月/平方米。此外，2223年上半年3%及以上的遞增率。20222344%，其他非關(guān)聯(lián)關(guān)系租戶占比超過56%。2023年上半年，兩個基礎(chǔ)設(shè)施項目共有租戶24戶，其中前兩大租戶深圳港集團和通捷利物流公司的租賃面積占比分別達到36%和16%，其他非關(guān)聯(lián)關(guān)系租戶占比超過47%。我們判斷項目總體而言現(xiàn)金流合理分散，后續(xù)出現(xiàn)拖欠租金不續(xù)租、提前退租等情況的概率偏低。當前估值與投資建議從二級市場表現(xiàn)看，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT較上市以來漲幅明顯，周期波動中具備韌性。2023927REIT2.73元。與中金普REIT同屬于首批上市產(chǎn)品，該兩只產(chǎn)品二級表現(xiàn)在走勢、換手率、波動率方面具備一定相似性。整體上看，穩(wěn)定的出租率支撐倉儲物流經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，體現(xiàn)出一定的抗周期能力。跌幅 動率 換手率 跌幅 動率 換手率 跌幅 來漲跌幅年化波動率日均換手率 跌幅上市累計漲2022年化波2022日均2022年漲2022年以2023以來的2023以來的2023以來漲上市日期REIT名稱類型倉儲物流紅土鹽田港REIT2021-06-2123.56%31.28%1.11%2.57%-4.43%15.31%0.43%0.41%-6.82%中金普洛斯REIT2021-06-2115.67%16.49%0.74%13.93%-6.57%17.62%-18.00%嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT2023-02-08-0.84%///-0.84%18.80%1.50%-0.84%產(chǎn)業(yè)園華安張江光大REIT2021-06-2111.62%22.86%1.21%8.14%-5.13%16.90%1.09%-12.28%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT2021-06-217.35%20.32%0.90%2.82%-7.74%15.04%15.12%0.60%-10.27%博時蛇口產(chǎn)園REIT2021-06-21-6.94%26.09%1.46%10.41%-11.91%0.47%-20.21%建信中關(guān)村REIT2021-12-17-30.03%21.45%1.72%-7.40%-34.56%18.81%0.82%-29.33%華夏合肥高新REIT2022-10-10-19.20%/3.14%-14.12%-19.20%11.77%1.27% -5.91%國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT2022-10-13-2.26%/4.69%-3.10%-2.26%14.22%13.96% 0.87%國泰君安東久新經(jīng)濟REIT2022-10-14-1.43%/3.41%-0.23%-1.43%2.16% -1.20%華夏和達高科REIT2022-12-27-9.62%/10.92%0.33%-9.62%13.79%1.77%-9.91%中金湖北科投光谷REIT2023-06-302.20%////17.13%2.31%2.20%高速公路浙商滬杭甬REIT2021-06-214.66%12.00%0.66%-5.25%-8.34%8.84%0.38%-3.26%國金中國鐵建REIT2022-07-08-4.30%6.91%1.88%1.91%-4.30%11.15%0.75%-6.09%華泰江蘇交控REIT2022-11-15-0.49%/2.89%0.90%-0.49%10.58%1.09%-1.38%中金安徽交控REIT2022-11-22-3.66%/1.06%1.05%-3.66%13.48%14.19%0.69%-4.66%平安廣州廣河REIT2021-06-21-21.19%10.34%0.81%-5.23%-24.30%0.44%-20.13%華夏中國交建REIT2022-04-28-35.11%6.62%1.89%-10.98%-35.11%14.47%1.18%-27.11%華夏越秀高速REIT2021-12-14-13.70%17.17%1.68%-10.38%-17.29%9.56%0.42%-7.71%生態(tài)環(huán)保富國首創(chuàng)水務(wù)REIT2021-06-2111.75%34.88%2.81%-9.89%-19.83%13.16% 1.29%-11.03%中航首鋼綠能REIT2021-06-2111.31%17.81%1.07%-5.02%-8.85%9.43%0.74%0.71%-4.04%能源鵬華深圳能源REIT2022-07-26-0.84%66.74%1.80%13.93%-0.84%13.47%-12.96%中航京能光伏REIT2023-03-29-0.97%////21.17%1.38%-0.97%中信建投國家電投新能源REIT2023-03-290.49%////10.04%10.52%1.88%1.42%1.17%1.64%0.49%保租房華夏北京保障房REIT2022-08-31-13.82%283.67%1.43%-12.81%-13.82%-1.16%紅土創(chuàng)新深圳安居REIT2022-08-31-15.45%274.03%1.33%-15.79%-15.45%13.72%0.40%中金廈門安居REIT2022-08-31-17.67%309.94%1.81%-14.17%-17.67%10.97%11.42%-4.08%華夏基金華潤有巢REIT2022-12-09-6.34%/3.92%-8.71%-6.34%1.36%2.59%資料來源：、，數(shù)據(jù)截至2023年9月27日。從估值指標總凈值和營運現(xiàn)金流REIT體量中等但營運現(xiàn)金流較為可觀。2023年二季報披露最新凈值，而根據(jù)其2022年年報披露信息，202218.57億元，新購入資產(chǎn)世紀物流園的3.722.27億元。其余三只擴募產(chǎn)品，除中金普洛斯于2023年中報披露最新凈值外，華安張江光大、博時蛇口產(chǎn)園均為根據(jù)2022FFO并FFO進行估計，F(xiàn)FOFFOREIT狀況良好，產(chǎn)生了較為可觀的營運現(xiàn)金流，即便不考慮世紀物流園，實際上近四個季度REITFFO0.88億元左右。從相對估值指標上看，紅土創(chuàng)新REITREIT的P/FFOREITREIT。種類REITs名稱收盤價（元）市值（億元）種類REITs名稱收盤價（元）市值（億元）NAV（億元）P/NAV（元）FFO（TTM,億元）P/FFO（倍）中債REITs估值收益率（%）倉儲物流類紅土鹽田港REIT2.7326.0022.271.171.0424.944.48中金普洛斯REIT4.2682.6373.331.133.6522.624.98嘉實京東倉儲REIT3.8919.4517.661.100.7426.245.21華安張江光大REIT3.3432.0728.581.121.2625.564.07東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT3.9535.5335.071.011.7520.334.81博時蛇口產(chǎn)園REIT2.3433.2732.141.041.1728.396.00產(chǎn)業(yè)園建信中關(guān)村REIT2.7524.7528.960.851.3218.795.79類華夏合肥高新REIT2.2215.5415.521.000.7520.645.28國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT5.1710.348.361.240.4324.185.51國泰君安東久新經(jīng)濟REIT3.7518.7715.361.220.8123.095.94華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT2.7013.4914.090.960.5623.895.80保租房類紅土創(chuàng)新深圳安居REIT2.6413.2012.551.050.5424.323.95中