山東 莒南小商品市場項目可行性分析報告終稿

山東省莒南縣小商品市場項目可行性分析報告20報告內(nèi)容索引前言項目立項背景綜述第一部分：市場調(diào)研分析我國小商品專業(yè)市場的發(fā)展歷程未來小商品專業(yè)市場的發(fā)展空間和趨勢我國商品專業(yè)市場發(fā)展趨勢小結(jié)山東臨沂專業(yè)市場發(fā)展情況山東莒南商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀莒南商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析莒南商業(yè)市場調(diào)研結(jié)論莒南市場調(diào)研啟示第二部分：項目概況政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境項目基礎(chǔ)信息資源及開發(fā)條件評估規(guī)劃依據(jù)和原則項目地塊SWOT分析第三部分：項目休閑文化滲透計劃第四部分：風(fēng)險評估及控制第五部分：總體評價前言莒南縣地處魯東南，近港臨海，全縣總面積１７５２平方公里。莒南既是中國特色農(nóng)業(yè)之鄉(xiāng)，也是國家級旅游示范縣、省級旅游品牌縣，更是中國改革開放的前沿陣地。這里東瀕黃海，南臨江蘇，西通臨沂，北上日照港，地處國家“沿海經(jīng)濟(jì)帶”、山東省“臨港戰(zhàn)略開發(fā)帶”、和“半島經(jīng)濟(jì)圈”三大板塊的重合地帶。莒南不但是中國現(xiàn)代物流知名縣，而且也是山東省沿海產(chǎn)業(yè)帶的重要節(jié)點以及日照港與臨沂兩市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)和臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展連接紐帶。莒南縣擁有“齊魯紅都、古鎮(zhèn)莊園、臥佛奇觀、圣水仙山”四大旅游品牌。以大旅游為契機(jī)，立足旅游配套服務(wù)業(yè)大項目的開發(fā)、旅游特色商品挖掘推廣和打造全國知名旅游目的地等特色旅游文化塑造。近年來莒南地區(qū)特色旅游經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，莒南縣2010年全縣接待游客170萬人次，實現(xiàn)旅游總收入10億元，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，刺激消費、拉動內(nèi)需的作用明顯增強(qiáng)。特色旅游成為莒南縣進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放的新名片。由于獨特的特色旅游資源和優(yōu)良的地理環(huán)境，莒南縣大旅游類配套地產(chǎn)項目正逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商的新寵。近年，隨著區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，土地儲備力度逐漸加大，尤其在抗拒全球金融危機(jī)的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展的重要支柱。放眼未來，以旅游業(yè)為支撐的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)的要求日漸提高。順應(yīng)以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的新趨勢，我公司立志為開拓臨沂地區(qū)莒南區(qū)域性小商品專業(yè)市場，提升旅游產(chǎn)業(yè)附加值，做出自己的貢獻(xiàn)。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團(tuán)競爭力，特制定可行性報告。項目立項背景綜述一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響：“十二五”時期全縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，緊緊圍繞建設(shè)“臨沂經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、山東發(fā)展快縣、全國產(chǎn)業(yè)名縣”的奮斗目標(biāo)，堅持“全黨抓經(jīng)濟(jì)，首要抓項目，重點抓工業(yè)，關(guān)鍵抓招商，核心抓投入，突出抓質(zhì)量，根本抓效益”，做優(yōu)農(nóng)業(yè)，做強(qiáng)工業(yè)，做大服務(wù)業(yè)，強(qiáng)化科技創(chuàng)新，主攻臨港經(jīng)濟(jì)，力促城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，夯實基層基礎(chǔ)，高度關(guān)注民生，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，加快建設(shè)富強(qiáng)、文明、和諧、美麗新莒南。主要目標(biāo)是：綜合經(jīng)濟(jì)實力大幅提升。到2015年生產(chǎn)總值、地方財政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、全社會固定資產(chǎn)投資等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比2010年實現(xiàn)翻番。到2015年形成“一核三軸六區(qū)一帶”的產(chǎn)業(yè)布局?！耙缓恕保纯h城核心區(qū)，包括縣城建成區(qū)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北城文化新區(qū)和縣城南部物流區(qū)，帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)形成半小時經(jīng)濟(jì)圈。加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，著力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，重點建設(shè)縣城南部商貿(mào)物流園區(qū)，完善水電路網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，加快商貿(mào)、倉儲等重點項目建設(shè)，初步建成建材、小商品、汽車貿(mào)易及配套、農(nóng)副產(chǎn)品等4大功能片區(qū)。另外，隨著2011年宏觀政策的調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)走勢強(qiáng)勁，成為投資客的新寵。從近年來整個臨沂城市的市場形勢來看，商業(yè)地產(chǎn)投放量較大，但成交量依舊保持活躍，區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場整體仍處于產(chǎn)品旺銷、運營優(yōu)良的狀態(tài)。而莒南縣更具有其豐富的農(nóng)產(chǎn)品和獨特的旅游商品資源，及其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，不難預(yù)見，莒南縣商貿(mào)物流園區(qū)項目勢必具有廣闊的前景，在拉動莒南縣經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的同時，亦可對其旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)做出一定貢獻(xiàn)。2、宗地所屬地域經(jīng)濟(jì)、交通、文化、歷史、戰(zhàn)略發(fā)展方面地位：莒南縣歷史悠久，西周時屬向國，東周時屬莒國，秦、隋時隨莒國劃入瑯琊郡莒縣。莒文化傳承于龍山文化，與齊文化、魯文化并稱為山東三大文化。在漫長的歷史長河中，涌現(xiàn)出了楊妙真、王璟、孫鏜、莊瑤、莊陔蘭等一大批歷史名人，境內(nèi)至今仍留有王璟石刻造像群、孫鏜紀(jì)念館、孫臏著書修身處——孫臏洞等歷史人文遺存。莒南是一方孕育輝煌的熱土，抗戰(zhàn)時期，曾是全省政治、軍事指揮中心和文化中心，被譽(yù)為山東的“小延安”。莒南交通四通八達(dá)，地處青島港、嵐山港、日照港、連云港四大港口腹地，距嵐山港僅10公里，距日照港、連云港50公里。穿越縣境的兗石鐵路、嵐?jié)贰⑷諙|高速、同三高速、日棗高速、長深高速把莒南與長三角、珠三角和山東半島等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)連為一體。莒南是特色農(nóng)業(yè)之鄉(xiāng)。莒南縣屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤大陸性氣候，適宜農(nóng)作物生長，以全國“花生之鄉(xiāng)”、“柳編之鄉(xiāng)”、“板栗之鄉(xiāng)”、“茶葉之鄉(xiāng)”、“石雕藝術(shù)之鄉(xiāng)”“磨料磨具之鄉(xiāng)”享譽(yù)海內(nèi)外。同時莒南還被授予“山東省適宜人居環(huán)境獎”、“市級文明城市”和“生態(tài)市建設(shè)先進(jìn)縣區(qū)”稱號。莒南還是文化旅游勝地。堅持把旅游業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來培植，積極融入全省紅色旅游線、黃金海岸線，圍繞“齊魯紅都、古鎮(zhèn)莊園、天佛圣地、山水莒南”的品牌定位，著力開發(fā)精品旅游產(chǎn)品。目前，全縣擁有國家“AAAA”級景區(qū)1個、“AAA”級景區(qū)2個、“AA”級景區(qū)1個，創(chuàng)建國家級農(nóng)業(yè)旅游示范點1處、省級農(nóng)業(yè)旅游示范點1處，我縣被列入全省十佳休閑旅游度假區(qū)、全省紅色旅游重點線路和全省縣域旅游品牌十強(qiáng)縣。因此，莒南城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)角色與功能定位，確定了莒南是臨沂——日照——連云港城市群中的增長極；區(qū)域物流循環(huán)體系中的重要節(jié)點；魯東南山水旅游——濱海旅游的過渡城市；莒南城市的區(qū)域功能定位是區(qū)域商貿(mào)流通基地，具備臨港產(chǎn)業(yè)、食品加工業(yè)、化工業(yè)、流通四大主導(dǎo)功能，以及特色旅游和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)等輔助功能。莒南縣成為：臨沂——日照——連云港城市群中的副中心城市，以發(fā)展商貿(mào)物流、臨港產(chǎn)業(yè)、旅游為主的生態(tài)型山水園林城市。3、項目立項并順利實施將實現(xiàn)莒南縣旅游經(jīng)濟(jì)提升、商機(jī)增多、企業(yè)競爭力提高等多贏效果。通過項目實施，充分挖掘莒南縣獨特的農(nóng)產(chǎn)品、旅游特色商品自然資源條件，配合宣傳引導(dǎo)，進(jìn)一步提升莒南知名度與美譽(yù)度，吸引更多投資客、旅游客前來投資、觀光、購物。長遠(yuǎn)來看，項目的成功一方面可協(xié)助拉動一方經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，帶來不可估量的商機(jī)，亦可提供更多就業(yè)機(jī)會，為整個經(jīng)濟(jì)社會的和諧發(fā)展作出貢獻(xiàn)。另一方面，為保證項目的順利實施，企業(yè)將全心致力于產(chǎn)品研發(fā)，并積極控制投資風(fēng)險，成就企業(yè)新的利潤增長點，為長期致力于莒南縣的房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資做好充分準(zhǔn)備。第一部分：市場分析一、我國小商品市場發(fā)展歷程改革開放以來，我國從恢復(fù)開發(fā)集貿(mào)市場為起點，經(jīng)歷了四個發(fā)展階段：第一個時期是1979年至1984年，恢復(fù)集貿(mào)市場時期。新中國建立以來，我國先后經(jīng)歷了關(guān)閉集貿(mào)市場（1958—1960年）——開放集貿(mào)市場（1960年下半年—1965年）——關(guān)閉集貿(mào)市場（1966年5月—1976年）——開放集貿(mào)市場（1979至今）的過程，在計劃經(jīng)濟(jì)時期，曾經(jīng)把集貿(mào)市場當(dāng)作“資本主義的尾巴”來割，改革開放以后，對集貿(mào)市場給予正名，并給予合法的地位，于是集貿(mào)市場得到了迅速的發(fā)展，我國漢正街小商品市場（1979年）、義烏小商品市場（1982年）就在這個時期產(chǎn)生；第二個時期是1984年至1992年，“貿(mào)易中心熱”時期和批發(fā)市場開始自發(fā)地發(fā)展。1984年我國貿(mào)易中心開始起步，1985年進(jìn)入大發(fā)展的時期——形成“貿(mào)易中心熱”，1986年對貿(mào)易中心進(jìn)行清理整頓。1984年全國六屆人大二次會議明確提出“廣泛設(shè)置農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場”，同年我國第一家產(chǎn)區(qū)蔬菜批發(fā)市場——山東壽光批發(fā)市場成立，1990年鄭州糧食批發(fā)市場成立，這不僅在國內(nèi)有較大的影響，而且在國外也有較大的影響，此外其他一些批發(fā)市場相繼建成；第三個時期是1992年至1998年，批發(fā)市場數(shù)量型擴(kuò)張時期。1992年鄧小平南巡談話，以及1993年黨的十四屆三中全會的召開，確立了社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的目標(biāo)，《關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決議》指出：“改革現(xiàn)有的商品流通體系，進(jìn)一步發(fā)展商品市場，在重要的產(chǎn)地、銷地或集散地，建立大宗農(nóng)產(chǎn)品、工業(yè)消費品和生產(chǎn)資料的批發(fā)市場?！敝链?，培育市場體系成為經(jīng)濟(jì)體制改革的一個核心內(nèi)容，我國批發(fā)市場進(jìn)入了一個新的發(fā)展時期，這一時期，我國制訂了《批發(fā)市場管理辦法》《全國商品市場規(guī)劃綱要》等法規(guī)；第四個時期是1999年至今，我國批發(fā)市場由數(shù)量型擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量效益型發(fā)展階段，批發(fā)市場建設(shè)的重點是控制現(xiàn)有的數(shù)量規(guī)模、調(diào)整結(jié)構(gòu)、規(guī)范運作、加強(qiáng)管理、提高效益，并開始把“百城萬店無假貨活動”引入批發(fā)市場。至此,我國商品批發(fā)市場正進(jìn)入調(diào)整的關(guān)鍵時期。二、未來商品批發(fā)市場的發(fā)展空間和趨勢從世界范圍來看，專業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展也有一個生命周期，在工業(yè)化發(fā)展的初期，批發(fā)市場曾經(jīng)起到過應(yīng)有的作用，后來，隨著其功能的衰退，批發(fā)市場也隨之而萎縮。許多國家的批發(fā)市場由展銷會（Show）、超市和倉儲超市、商業(yè)中心（Mall），以及無形批發(fā)市場所代替。近幾年，在我國經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，如溫州日用工業(yè)品批發(fā)市場的發(fā)展勢頭減緩，甚至出現(xiàn)有些批發(fā)市場交易額減少的趨勢。本人認(rèn)為，專業(yè)批發(fā)市場需要從制度、組織、經(jīng)營方式等多方面進(jìn)行創(chuàng)新，并充分發(fā)揮其功能，其批發(fā)市場的發(fā)展是具有較大的發(fā)展空間的。1、從制度上創(chuàng)新，實行“管辦分離”?？梢圆捎霉煞葜菩问?，向社會發(fā)行股票和債券，籌集建設(shè)市場所需要的資金，通過向社會發(fā)行和上市股票使投資人（出資人）、行政管理人（工商行政管理局、所）、市場經(jīng)營管理人三者分開，實現(xiàn)職能、責(zé)任、權(quán)力分開，按現(xiàn)代企業(yè)制度來進(jìn)行運作；同時，在有些批發(fā)市場實行股份合作制等其他形式。使我國批發(fā)市場在發(fā)展初期所形成的多元投資主體行為規(guī)范起來。真正實現(xiàn)政企分開、產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、管理科學(xué)，為批發(fā)市場規(guī)范運作創(chuàng)造條件。2、塑造市場品牌和市場形象。批發(fā)市場的生命在于產(chǎn)品質(zhì)量，由于多渠道進(jìn)貨，產(chǎn)品的質(zhì)量問題，往往是批發(fā)市場存在的最主要問題之一，如果批發(fā)市場的價格低廉是建立在假冒偽劣產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，那么，這樣的批發(fā)市場是沒有生命力的。而批發(fā)市場從長期發(fā)展來看，必須提高市場的產(chǎn)品質(zhì)量，從而才能在社會公眾中樹立企業(yè)形象。當(dāng)前我國將百城萬店無假貨活動引入批發(fā)市場具有較強(qiáng)的現(xiàn)實意義，但是，這也是一個極為艱巨的工作。3、變重收費為重管理和服務(wù)，提高批發(fā)市場的效應(yīng)。批發(fā)市場必須對客戶提高硬件的服務(wù)和軟件的服務(wù)，硬件服務(wù)包括交易場所、停車場地、倉儲設(shè)施、運輸設(shè)施、質(zhì)量檢驗、金融結(jié)算、通訊設(shè)施、飲食、住宿、子女幼托、上學(xué)生活服務(wù)設(shè)施等方面的服務(wù)，軟件服務(wù)包括法規(guī)、制度、信息服務(wù)、法律咨詢、仲裁等方面的服務(wù)，至今我國尚無國家級的《批發(fā)市場法》。4、采用多種經(jīng)營方式。當(dāng)前我國批發(fā)市場主要采用的形式是攤位制交易、現(xiàn)貨交易、買斷交易、批發(fā)交易、單個市場經(jīng)營，而交易所制交易、信用交易、零售交易（批發(fā)市場與零售店的“嫁接”）、租賃交易、代理交易、連鎖市場經(jīng)營等新型經(jīng)營創(chuàng)新還比較少。而先進(jìn)的交易方式有利于形成客觀公正的市場價格，規(guī)避市場風(fēng)險。5、批發(fā)市場的定位不準(zhǔn)確。批發(fā)市場按層次分，可分為三個不同的層次：第一，外向型批發(fā)市場、如義烏小商品城，在全國辦分市場、在國外辦分市場；第二全國型批發(fā)市場，即面向全國的市場，主要位于交通樞紐，形成某一商品或某類商品的全國性商品集散地；第三是區(qū)域型市場，即面向區(qū)域內(nèi)的市場，主要是面向當(dāng)?shù)剞r(nóng)村市場的批發(fā)市場。而批發(fā)市場的分層次是由市場的地理條件、歷史發(fā)展、交通條件所決定的，不以個人意志轉(zhuǎn)移，當(dāng)前存在的問題是不講市場定位，追求所謂“國家級”、“全國”批發(fā)市場等，從市場體系來看，我國批發(fā)市場是分層次的“寶塔型”結(jié)構(gòu)，即：國家級批發(fā)市場和外向型批發(fā)市場較少，面向全國型批發(fā)市場較多，面向農(nóng)村的區(qū)域型批發(fā)市場則是大多數(shù)。6、建基地，引名品、名廠家進(jìn)場。一個批發(fā)市場，必須要有基礎(chǔ)，實踐證明有產(chǎn)業(yè)支撐的市場具有較強(qiáng)的生命力和活力，同時一個批發(fā)市場的名品、名廠家或商家的多少是衡量批發(fā)市場規(guī)格的一個重要指標(biāo)，如果有基地、名品、名家三大要素進(jìn)入市場，批發(fā)市場就具有強(qiáng)大的生命力。批發(fā)市場要逐步建立起產(chǎn)供銷、農(nóng)工商一體化、一條龍的市場體系和機(jī)制。7、充分發(fā)揮批發(fā)市場的功能。從世界范圍來看，批發(fā)市場主要有集散功能、價格功能、信息功能、結(jié)算功能、服務(wù)功能、管理功能、配送功能、租賃功能、展銷功能等，要充分發(fā)揮現(xiàn)有的批發(fā)市場功能需要有一個過程，因為批發(fā)市場也有一個成熟的過程，在批發(fā)市場發(fā)展的初期，其功能的發(fā)揮較少，在批發(fā)市場成熟的時候，其功能的發(fā)揮較多。批發(fā)市場在發(fā)展過程中只有不斷地進(jìn)行功能創(chuàng)新，才具有強(qiáng)大的生命力。批發(fā)市場包括有形市場和無形市場，而有形市場的建設(shè)要控制規(guī)模和數(shù)量，在當(dāng)前，要充分發(fā)揮現(xiàn)有的批發(fā)市場的作用，從效率的角度而言，應(yīng)做到“一市多用”，即批發(fā)與零售相結(jié)合、銷售與租賃相結(jié)合、網(wǎng)絡(luò)交易與配送中心相結(jié)合、展銷會與批發(fā)交易相結(jié)合?？傊?，各類商品專業(yè)批發(fā)市場只有不斷地創(chuàng)新，才會有旺盛的生命力。三、我國商品專業(yè)市場發(fā)展趨勢小結(jié)我國商品專業(yè)市場的持續(xù)迅速發(fā)展，投資者的投資意向受到國家宏觀調(diào)控影響而轉(zhuǎn)移，越來越傾向商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營。隨著項目附近人均GDP的不斷提升，項目及附近專業(yè)市場需求普遍產(chǎn)生，商業(yè)地產(chǎn)投資將成為未來的一個重要趨勢。四、山東臨沂專業(yè)市場發(fā)展情況1、起步階段（1987年以前）

1982年原縣級臨沂市委、市政府見微知著,看到了這一新生事物的巨大潛力,大膽沖破計劃經(jīng)濟(jì)體制的束縛，在其他地方?jīng)]有大力興辦市場的情況下，順應(yīng)民意，搶抓機(jī)遇，用活政策，因勢利導(dǎo)由工商部門投資27萬元,在臨沂長途汽車站以北原以經(jīng)營布匹、小商品為主的集貿(mào)市場上建起了占地60多畝、擁有800多個攤位的棚式小商品批發(fā)市場,由5日逢集變?yōu)樘焯旆晔?這就是在臨沂家喻戶曉的"西郊大棚底",也是臨沂城第一個批發(fā)市場。小商品批發(fā)市場建成后,附近農(nóng)民和四面八方客商紛至沓來,交易十分紅火,攤位很快供不應(yīng)求,急需擴(kuò)建新市場。但面臨著缺資金、無場地的問題,原縣級臨沂市委、市政府勇于打破常規(guī),于1985年由蘭山辦事處水田居委出地出資,工商部門協(xié)助建成一處占地50余畝的紡織品交易市場,開業(yè)當(dāng)月就實現(xiàn)成交額500多萬元,闖出了一條興建專業(yè)批發(fā)市場的路子。

2、建設(shè)階段（1987年至1995年）

紡織品市場的建成，為其他單位樹立了榜樣,并在當(dāng)?shù)匾鹆宿Z動,水田、西關(guān)、前園等居委紛紛把建市場看作發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要門路,紛紛出錢出地建市場,駐城廠礦企業(yè)、機(jī)關(guān)、學(xué)校、也紛紛要求辦市場,面對各方面紛紛要求辦市場的熱情,原縣級臨沂市委、市政府因勢利導(dǎo),提出了"政府領(lǐng)導(dǎo)、多方投資、聯(lián)合建設(shè)、工商管理、共同受益"的市場建設(shè)新思路,掀起了市場建設(shè)的高潮。短短幾年間,相繼建成了成衣、五金、百貨、鞋帽、家電、塑料、家具、副食等一批規(guī)模比較大、檔次比較高、輻射能力強(qiáng)的專業(yè)批發(fā)市場,形成了以中檔為主,高、中、低互為補(bǔ)充的專業(yè)批發(fā)市場群。造就了一個人流、物流、資金流、信息流高度集中、繁榮興旺的臨沂批發(fā)城。

3、鞏固提高階段（1996年至2004年）

為了保持臨沂批發(fā)城的競爭優(yōu)勢,市委、市政府、區(qū)委、區(qū)政府一方面按照專業(yè)化和區(qū)域配套的要求,繼續(xù)新建、改建、擴(kuò)建專業(yè)批發(fā)市場,同時嚴(yán)格控制重復(fù)建設(shè)無序競爭,制定了積極支持發(fā)展的政策和措施,以此鞏固市場的長期繁榮和發(fā)展,有效促進(jìn)了批發(fā)城規(guī)模、檔次、效益的進(jìn)一步提高。

4、改造提升階段（2005年至今）臨沂市委、市政府高瞻遠(yuǎn)矚，審時度時，在05年初就提出用3－5年的時間完成臨沂批發(fā)市場的改造提升任務(wù)，并將打造中國現(xiàn)代物流名城列為創(chuàng)建濱水生態(tài)城、歷史文化名城三大任務(wù)之首。以此作為市委、市政府06年工作的1號工程。06年初設(shè)立了正縣級事業(yè)單位：臨沂商城管理委員會，負(fù)責(zé)規(guī)劃建設(shè)、提升改造、規(guī)范管理等工作。近年來的工作成績斐然，有口皆碑。構(gòu)建臨沂市場經(jīng)濟(jì)圈的藍(lán)圖已經(jīng)呼之欲出。山東莒南商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀莒南縣商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)力度整體上處于一個起步的初級階段，近年來才有所的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)則是房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。因此莒南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展只能說處于一個萌芽階段。商業(yè)地產(chǎn)重點落在商業(yè)上面，商業(yè)地產(chǎn)對于選址、招商、經(jīng)營管理等方面有著很高的要求。目前國內(nèi)部分商業(yè)項目依然是一種“地產(chǎn)商業(yè)”，而不是真正意義上的“商業(yè)地產(chǎn)”。由于房地產(chǎn)發(fā)展整體水平等方面的限制，莒南的商業(yè)地產(chǎn)依然處在萌芽階段，“商業(yè)地產(chǎn)”時代的到來還需要一段時間的積累和發(fā)展，而大規(guī)模商業(yè)項目的入市同樣需要一段時間的培育，但是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢，莒南同樣也將經(jīng)歷這一過程。莒南目前商業(yè)物業(yè)供應(yīng)主要是以臨街兩層商鋪為主（如：隆山北路兩側(cè)），一層經(jīng)營面積約30平米左右，二層住宿、辦公一體，局部作為住宅項目的商業(yè)配套存在，這一部分的商業(yè)物業(yè)僅僅是單純的自然銷售，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃、統(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的管理，而這種商業(yè)物業(yè)對地段有著很強(qiáng)的依賴性，可以說地段決定商業(yè)物業(yè)的價值。專業(yè)化、規(guī)模化的大型市場相當(dāng)稀缺，目前只有兩家即：A.尚都匯龍國際建材家居廣場，且已售罄；B.樂尚超級綜合購物廣場，在建項目，且主體為酒店辦公，負(fù)一至三層為商業(yè)，定位中高檔百貨。六、莒南商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析商業(yè)發(fā)展是一個城市發(fā)展的標(biāo)記。成熟的商業(yè)是城市的名片，成熟的商業(yè)環(huán)境是市場完善的一個重要標(biāo)志，同時商業(yè)活動與人們的日常生活緊密相連。地區(qū)發(fā)展的差異性在很大程度上決定了商業(yè)發(fā)展的水平。莒南是一個有著特色農(nóng)業(yè)、特色旅游產(chǎn)業(yè)的城市—享有眾多美譽(yù)。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展雖慢，但是老百姓的靠山吃山靠水吃水的收入水平尚可。在臨沂大市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相當(dāng)成功的大環(huán)境下，莒南人民還是忽視了這一新的經(jīng)濟(jì)增長點，致使莒南的整體商業(yè)氛圍不濃，局限于現(xiàn)有的商業(yè)分布即：僅有的一條隆山路南北商業(yè)一條街和其兩側(cè)的商業(yè)步行街（金世界步行街和旅游小商品步行街），在此以外的其他區(qū)域則沒有商業(yè)發(fā)展的空間，也無法形成商圈氛圍。因此，莒南城區(qū)商業(yè)基本以一線和兩點的形式存在。商業(yè)發(fā)展的局限性在一定程度上制約了商業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，并呈現(xiàn)出以下特點：商圈范圍小，其他商業(yè)以兩點、一線的方式分布；整體發(fā)展速度慢，發(fā)展水平不高；商業(yè)發(fā)展模式相對陳舊、混亂，現(xiàn)有兩家規(guī)模大的商業(yè)還是以超市的形式存在；商業(yè)市場缺乏活力，外來商業(yè)的沖擊力度??；傳統(tǒng)百貨、超市占據(jù)主導(dǎo)地位，特色商業(yè)較少；商業(yè)以中低檔為主，缺少高檔場所，流失部分高端消費者；商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，專業(yè)市場發(fā)展緩慢，不能滿足當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?；商業(yè)物業(yè)較老，購物環(huán)境有待提高，影響商業(yè)整體檔次；單純商業(yè)賣場缺乏休閑、娛樂配套等，也無策劃引導(dǎo)，意識陳舊；百貨、超市經(jīng)營相對狀況良好，傳統(tǒng)街鋪經(jīng)營雜亂無章，不能劃行入市。根據(jù)莒南主要商業(yè)集中地及所在地段區(qū)域，進(jìn)行局部樣本采集，并初步統(tǒng)計分析整理：金世界商業(yè)步行街：相對較新，街區(qū)門面，經(jīng)營良好；富源商貿(mào)城：交付三年，街區(qū)門面，經(jīng)營雜亂，空置多，統(tǒng)一招商失敗，無統(tǒng)一管理；日百萬德福：老百貨商場加超市，有規(guī)模，經(jīng)營良好，百姓信賴，模式陳舊；華天商場：規(guī)模大，環(huán)境差，經(jīng)營亂，模式舊，百貨不像百貨，小商品不像小商品；百家樂服飾廣場：規(guī)模小，名不副實，經(jīng)營狀況一般；興寶來鞋城：規(guī)模小，名不副實，經(jīng)營環(huán)境、狀況良好；樂尚超級綜合購物廣場：在建，中高檔，統(tǒng)一招商，地標(biāo)建筑；天添樂購物中心：即蘇果超市，規(guī)模大，經(jīng)營良好，百姓信賴；旅游小商品步行街：街區(qū)門面，相對繁榮，街區(qū)經(jīng)營混亂；平安大廈和源通購物中心：相對偏僻，商業(yè)氛圍不濃；尚都匯龍國際建材家居廣場：成功營銷，統(tǒng)一招商，專業(yè)運作，投資前景看好。七、莒南商業(yè)市場調(diào)研結(jié)論1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，專業(yè)市場發(fā)展仍處在初級階段；2.現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)陳舊混亂，購物環(huán)境有待提高；3.莒南的商業(yè)以滿足單純的購物需求為主要目的，缺乏娛樂、休閑等配套設(shè)施；4.城北新區(qū)、城南門戶商業(yè)發(fā)展緩慢，商業(yè)發(fā)展水平和檔次有待提高；5.居民日常消費以社區(qū)便利店和超市為主；6.城市商業(yè)發(fā)展不平衡，存在一定的市場空白點；7.居民投資消費潛力有待挖掘，投資市場需求相對旺盛，供給不足；8.商業(yè)市場供需矛盾顯著，商業(yè)供應(yīng)與人們消費需求和消費水平提高的矛盾；9.商業(yè)以本地商家為主，缺少外來商業(yè)沖擊和競爭；10.居民消費習(xí)慣較為固定，對商場的忠誠度較高。八、莒南市場調(diào)研啟示1.城市規(guī)劃南門戶商業(yè)、北行政文化雙向發(fā)展，未來發(fā)展的重點應(yīng)注重城市南大門的大型綜合項目的形象建設(shè)，因此未來商業(yè)項目所在區(qū)域具有較大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?.商業(yè)發(fā)展水平和檔次有待提高，以滿足不同層面消費者的需求。3.市場期待新的商業(yè)模式的出現(xiàn)。4.社區(qū)商業(yè)存在市場空白點，項目定位具有可操作性。5.本地商業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位的局面將會逐步打破，外來商家沖擊更加顯著。6.房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展處在上升階段，價格上漲空間較大，物業(yè)升值潛力大。7.專業(yè)市場的發(fā)展急需加快，管理應(yīng)更加規(guī)范化、專業(yè)化。8.特色商業(yè)符合市場發(fā)展的需求，即將成為莒南商業(yè)的新亮點。第二部分：項目概況項目概況一·政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、政策環(huán)境：“十二五”時期全縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，緊緊圍繞建設(shè)“臨沂經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、山東發(fā)展快縣、全國產(chǎn)業(yè)名縣”的奮斗目標(biāo)，堅持“全黨抓經(jīng)濟(jì)，首要抓項目，重點抓工業(yè)，關(guān)鍵抓招商，核心抓投入，突出抓質(zhì)量，根本抓效益”，做優(yōu)農(nóng)業(yè)，做強(qiáng)工業(yè)，做大服務(wù)業(yè)，強(qiáng)化科技創(chuàng)新，主攻臨港經(jīng)濟(jì)，力促城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，夯實基層基礎(chǔ)，高度關(guān)注民生，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，加快建設(shè)富強(qiáng)、文明、和諧、美麗新莒南。主要目標(biāo)是：綜合經(jīng)濟(jì)實力大幅提升。此外，二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年臨沂市經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展。全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值2400億元，增長12.9%；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值264億元，增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1206.3億元，增長13%；第三產(chǎn)業(yè)增加值929.7億元，增長15.1%。三次產(chǎn)業(yè)增加值占比為11：50.3：38.7，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高1.3個百分點。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18644元，增長12.5%，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出11934元，增長10%。農(nóng)民人均純收入6761元，增長14.9%；農(nóng)民人均生活消費性支出3935元，增長9.72%。城鄉(xiāng)居民人均住房使用面積分別達(dá)到27平方米和32.2平方米，分別提高0.5和0.6平方米。房地產(chǎn)開發(fā)保持理性增長。房地產(chǎn)投資完成158.2億元，增長8.1%。商品房銷售面積459.2萬平方米，增長22.7%；商品房銷售額129.2億元，增長42.8%。2010年，莒南縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值161.75億元，比2005年翻了一番，年均增長15%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到3300美元，投資12億元開發(fā)建設(shè)各類住房110萬平方米。與“十二五”規(guī)劃銜接，2011全縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值達(dá)到190億元，增長18%；地方財政收入達(dá)到5.3億元，增長23%；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資達(dá)到94億元，增長30%；社會消費品零售總額達(dá)到91億元，增長25%；實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17293元、農(nóng)民人均純收入7731元，均增長16%以上。三、項目環(huán)境小結(jié)莒南縣是全球最大的黃原膠生產(chǎn)基地、全國最大的不銹鋼原料生產(chǎn)基地、全省重要的食品生產(chǎn)加工出口基地以及新型化工和精密機(jī)械制造等5大產(chǎn)業(yè)基地，花生加工、磨料磨具、石雕石刻、條柳編等4大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，成為全國食品工業(yè)強(qiáng)縣。相關(guān)產(chǎn)品被廣泛應(yīng)用于眾多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。近年來依托“十一五”規(guī)劃，著力于圍繞“齊魯紅都、古鎮(zhèn)莊園、臥佛奇觀、圣水仙山”四大旅游品牌產(chǎn)品開發(fā)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有增，地產(chǎn)行業(yè)與城市相比仍有很大上升空間。項目概況二·項目基礎(chǔ)信息一、項目區(qū)位及交通：項目位于莒南縣城南大門，區(qū)域地理位置優(yōu)越，地處青島港、嵐山港、日照港、連云港四大港口腹地，距嵐山港僅10公里，距日照港、連云港50公里。穿越縣境的兗石鐵路、嵐?jié)?、日東高速、同三高速、日棗高速、長深高速把莒南與長三角、珠三角和山東半島等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)連為一體。二、項目指標(biāo)1.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本案占地面積約60000平方米，容積率待定，建筑密度待定，綠地率待定。根據(jù)規(guī)劃要求待定。2.產(chǎn)品定位集購物、飲食、休閑于一體的“新城市綜合體”4.產(chǎn)品風(fēng)格唯美舒適的休閑風(fēng)格三、項目區(qū)域特色：（一）特產(chǎn)蟾酥系蟾蜍科動物中華大蟾酥或黑眶蟾酥的耳后和皮膚腺分泌的白色漿液的加工品，是名貴中藥材。莒南蟾酥以質(zhì)優(yōu)效高而著稱，除供國內(nèi)藥用外，還遠(yuǎn)銷日本及東南亞各國，在國內(nèi)外市場上久負(fù)盛名，被譽(yù)為“光東酥”?；ㄉ败炷弦惶枴被ㄉ肩姡簧綎|省外貿(mào)出口委員會確定為出口優(yōu)質(zhì)大花生，蘋果優(yōu)質(zhì)高檔蘋果外形端正，果皮細(xì)膩，著色鮮艷，全紅，無病蟲害，無農(nóng)藥污染，產(chǎn)品進(jìn)入國際市場。板栗莒南栽植板栗歷史悠久，至今尚有300年以上樹齡的板栗樹3000余株莒南板栗個大、均勻，皮薄易剝，色澤鮮艷，味道甘甜，糯性強(qiáng)，既是一種營養(yǎng)豐富的食品，又是一種中藥材，莒南板栗除暢銷國內(nèi)市場外，還大量銷往日本，韓國等10余個國家和地區(qū)。綠茶莒南栽植當(dāng)?shù)夭铇錃v史悠久。石雕莒南縣石材資源豐富，盛產(chǎn)花崗巖、正長巖、大理巖、紫紅砂巖、莒翠玉（即蛇紋石化大理巖）、莒紅玉等。莒南石雕除暢銷國內(nèi)各地外，還遠(yuǎn)銷日本、美國、加拿大、法國、丹麥、韓國等40多個國家和地區(qū)。柳編工藝品莒南藝人從事柳編已有上百年歷史，全縣已有100余村1萬余人從事柳編業(yè)，年出口產(chǎn)值6000萬元，遠(yuǎn)銷美國、日本、意大利、法國、荷蘭、瑞典、比利時、韓國等40多個國家和地區(qū)。莒南縣成為山東最大出口柳編基地縣。（二）名吃莒南縣物產(chǎn)豐富，飲食文化獨具一格，有各色風(fēng)味小吃，能讓人大飽口福。莒南驢肉"天上的龍肉，地上的驢肉"，莒南毛驢純飼青草等無公害綠色植物，飲天湖、石泉湖天然礦泉水，其肉味道鮮美，營養(yǎng)豐富，聞名全國的"莒南老地方驢肉店"，用獨特工藝炮制的香噴噴的驢肉，配以色澤澄黃汁湯，輔之濃香咸辣的佐料，色、香、味、形具佳，是大補(bǔ)佳品，令人百吃不厭。與臨沂八寶豆豉，蒙陰光棍雞并列為沂蒙三大名吃。王記狗肉久負(fù)盛名的王記狗肉，是祖?zhèn)魇炙嚕龉ぞ?xì)，用料奇特，鮮醇味美，色香、味美、肉嫩，涼吃熱食皆宜，是上乘的滋補(bǔ)食品。尤其是兒童食之，能清瘀去痞，補(bǔ)胃養(yǎng)腎。天佛春煎餅采用當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)小麥、玉米、小米、芝蔴、穇子米等當(dāng)?shù)仉s糧，拌四季野菜、蔬菜精工制作，薄如紙，色如錦，形如月，味如酥，營養(yǎng)豐富，倍受人們喜愛，是食用和饋贈賓朋的佳品。莒南地瓜菜采用當(dāng)?shù)禺a(chǎn)紅瓤大地瓜，削皮切條，佐以花生面，清水煮之，開鍋加鹽即可食用。色如玉，汁如奶，口感清爽。味道香美，營養(yǎng)豐富，風(fēng)味獨特，是傳統(tǒng)的民間小吃。沂蒙玉芽茶莒南茶葉最為出名，沂蒙玉芽茶更是極品。用無公害茶葉制作的沂蒙玉芽具有"條索緊結(jié)，色澤綠潤，香味持久，滋味鮮濃，湯色明亮"等特點，是我國北方茶的代表，遠(yuǎn)銷海內(nèi)外。（三）名游旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繁榮活躍，是國家級水利風(fēng)景區(qū)、國家級農(nóng)業(yè)旅游示范點、省級重點服務(wù)業(yè)園區(qū)，擁有“齊魯紅都、古鎮(zhèn)莊園、臥佛奇觀、圣水仙山”四大旅游品牌。被列入全國紅色旅游重點線路和全省縣域旅游品牌十強(qiáng)縣。五、目標(biāo)受眾臨沂、日照、連云港等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的私營業(yè)主和投資客。項目概況三·資源及開發(fā)條件評估一、商業(yè)、旅游資源評價1、商業(yè)莒南臨港配套經(jīng)濟(jì)園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展及其獨特的區(qū)位優(yōu)勢；城鎮(zhèn)人口的不斷增長；區(qū)域內(nèi)極其豐富特色物產(chǎn)，為商業(yè)市場的進(jìn)一步繁榮發(fā)展增添了更多的資源和動力。2、旅游莒南旅游資源豐富，“齊魯紅都、古鎮(zhèn)莊園、臥佛奇觀、圣水仙山”四大旅游品牌，勢必拉動區(qū)域“大旅游”經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢發(fā)展。二開發(fā)條件評價1、地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，對外交通便利；2、資源基礎(chǔ)條件好，旅游文化特色突出；3、商貿(mào)物流園區(qū)，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)便利；4、有良好的特色農(nóng)業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)大環(huán)境；項目概況四·規(guī)劃依據(jù)和原則一、依據(jù)1、中華人民共和國《土地法》2、中華人民共和國《批發(fā)市場管理辦法》3、中華人民共和國《全國商品市場規(guī)劃綱要》4、莒南縣大旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃二、原則1、整體規(guī)劃，分期建設(shè)。2、因地制宜，突出特色。3、以點帶面，綜合開發(fā)。項目概況五·項目地塊SWOT分析優(yōu)勢劣勢·區(qū)內(nèi)競爭優(yōu)勢：；區(qū)域內(nèi)除尚都匯龍國際建材家居廣場成功建成投入運營外，暫且沒有其他專業(yè)市場項目開工建設(shè)，本項目建成后，將成為莒南南北商業(yè)的前沿“領(lǐng)頭羊”?！づR沂大市效應(yīng)優(yōu)勢：臨沂市近三十年專業(yè)市場成功發(fā)展的經(jīng)驗得失，為本區(qū)域內(nèi)的專業(yè)商品市場的良性發(fā)展提供更多的技術(shù)支持，同時還有拉動效應(yīng)；·旅游特色文化突出：區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富，特色旅游產(chǎn)品、特色農(nóng)產(chǎn)品種類繁多，年接待游客170多萬人次；·地理區(qū)位優(yōu)勢明顯：莒南地處青島港、嵐山港、日照港、連云港四大港口腹地，距嵐山港僅10公里，距日照港、連云港50公里。穿越縣境的兗石鐵路、嵐?jié)?、日東高速、同三高速、日棗高速、長深高速把莒南與長三角、珠三角和山東半島等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)連為一體。·規(guī)劃遠(yuǎn)景：莒南未來城市整體遠(yuǎn)景規(guī)劃尚未成熟；·認(rèn)識缺乏：周邊大城市對該地區(qū)的特色旅游資源還認(rèn)識不足，缺乏更有力的宣傳和推廣；·臨沂大市效應(yīng)：莒南距離臨沂市相對較近，投資、經(jīng)營市場壓力相對較大；·行政中心北移：行政中心北移勢必帶走一部分終端客戶機(jī)會威脅·有力可借：尚都匯龍國際建材家居廣場作為區(qū)內(nèi)同類型項目已基本成熟運行，為本項目初步打開市場，可作參考和借力；·市場上升空間大：區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場發(fā)展情況目前處于初級階段，整個市場處于上升區(qū)間。若打造有優(yōu)勢的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，提供更專業(yè)的經(jīng)營、管理、服務(wù)理念，充分把握市場，有望獲得豐厚的回報；·未來競爭激烈：隨著區(qū)內(nèi)資源不斷被開發(fā)利用，投資產(chǎn)品逐漸增多，競爭將會越來越激烈；第三部分：項目休閑購物文化滲透計劃1綜合開發(fā)模式，深入休閑購物文化項目將以區(qū)域區(qū)內(nèi)良好的特色農(nóng)產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品資源為基礎(chǔ)，利用周邊優(yōu)美的自然環(huán)境、商業(yè)環(huán)境，開發(fā)——購物、特色餐飲、休閑娛樂、康體健身等多功能旅游產(chǎn)品，來吸引顧客進(jìn)行活動。在產(chǎn)品的設(shè)置過程中，開發(fā)以購物為主多種配套服務(wù)功能為輔多層次的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，尤其注重購物和休閑文化有機(jī)結(jié)合，集多種功能于一體的開發(fā)模式，增強(qiáng)“新城市綜合體”的吸引力。2獨具特色的產(chǎn)品的設(shè)計設(shè)計立體商街式的大型商業(yè)綜合體，商業(yè)建筑與廣場、綠化有機(jī)結(jié)合，每一處都有綠色和室外空間，一路都是精致的商鋪，可供購物、休閑、娛樂，不但有琳瑯滿目的商品、美食，更有陽光、清新空氣和滿眼綠意。新都市生活需要生態(tài)，需要回歸自然，開發(fā)運營商開發(fā)這樣多功能、多元化的立體生態(tài)商品市場，不但成為城市的一道靚麗風(fēng)景，也成為人們享受生活、享受購物樂趣的美好組成部分。

第四部分：風(fēng)險評估及控制風(fēng)險在房地產(chǎn)開發(fā)過程中無處不在，如果沒有很好的風(fēng)險管理措施，開發(fā)商就會被可能發(fā)生的損失所困擾，從而終止某些開發(fā)與經(jīng)營活動或者是改變經(jīng)營方式。因此，對本項目精確而有效的風(fēng)險評估，能使開發(fā)運營商最經(jīng)濟(jì)、最有效地處理各種意外損失風(fēng)險，保證項目的收益。一、決策風(fēng)險在可行性研究階段，由于信息的不完備，引起建設(shè)項目定位不準(zhǔn)確。故在項目前期應(yīng)作好充分的準(zhǔn)備工作，包括項目風(fēng)格、運營方式、推廣策略預(yù)案的制定等，避免建設(shè)項目的收益損失，形成決策失誤。二、財務(wù)風(fēng)險建設(shè)資金不到位，工程款無法按時支付，容易導(dǎo)致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚