不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)自總結(jié)

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)自總結(jié)（編輯整理：李江濤。如有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題請(qǐng)與本人聯(lián)系，以免誤導(dǎo)大家復(fù)習(xí)）考試題型：計(jì)算題計(jì)算題改錯(cuò)（大概是收益還原法吧）估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)（房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告）計(jì)算題基本來(lái)自平時(shí)作業(yè)，請(qǐng)于考前重點(diǎn)復(fù)習(xí)重要易混淆公式對(duì)比：名稱公式使用方法收益還原法在收益還原法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中均有應(yīng)用，使用時(shí)千萬(wàn)別忘了利息用于成本法，開(kāi)發(fā)成本均勻投入計(jì)息年期修正系數(shù)成本法折現(xiàn)、貼現(xiàn)直接假設(shè)開(kāi)發(fā)法，乘或除由成本投入或收益產(chǎn)生的時(shí)間與估價(jià)時(shí)間點(diǎn)的先后決定殘值率成本法求土地價(jià)格，R為殘值率使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，多用收益還原求開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值，千萬(wàn)不要忘了公式里的。假設(shè)開(kāi)發(fā)法動(dòng)靜態(tài)對(duì)比主要區(qū)別靜態(tài)（傳統(tǒng)方法）動(dòng)態(tài)（現(xiàn)值方法）要算利息、利潤(rùn)不算利息、利潤(rùn)不折現(xiàn)要折現(xiàn)計(jì)息項(xiàng)目：項(xiàng)目?jī)r(jià)格V總開(kāi)發(fā)成本折現(xiàn)項(xiàng)目：凡不在估價(jià)期日投入的項(xiàng)目都要折現(xiàn)計(jì)算項(xiàng)目：開(kāi)發(fā)后的價(jià)值總開(kāi)發(fā)成本總利息總利潤(rùn)稅費(fèi)計(jì)算項(xiàng)目：開(kāi)發(fā)后的價(jià)值總開(kāi)發(fā)成本稅費(fèi)總開(kāi)發(fā)價(jià)值計(jì)算方法用于出售的房地產(chǎn)直接計(jì)算售價(jià)，出租房地產(chǎn)用收益還原法計(jì)算（收益還原中計(jì)算年凈收益要減去出租期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用例：作業(yè)題4）。例：作業(yè)題3某工程擬作為商場(chǎng)和辦公綜合樓。辦公建筑面積為10000m2，工程建成后辦公樓即可出售，辦公樓售價(jià)為每平方米建筑面積5000元。商場(chǎng)建筑面積為2400m2，建成后即可出租，商場(chǎng)可出租面積為建筑面積的75%，可出租面積的正常出租率為85%，月租金為80元/m2，出租成本及稅費(fèi)為有效總收入的25%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期報(bào)酬率為12%。（剩余年限48年）開(kāi)發(fā)后價(jià)值總開(kāi)發(fā)成本計(jì)算方法開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的管理費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等要計(jì)息，完成開(kāi)發(fā)后投入的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)不計(jì)息?，F(xiàn)值法中，廣告費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)要折現(xiàn)，注?。∪绫磉_(dá)方式為售價(jià)的xx%，在計(jì)算售價(jià)（開(kāi)發(fā)后的價(jià)值）時(shí)已經(jīng)折現(xiàn)，后計(jì)算是不再重復(fù)折現(xiàn)。稅費(fèi)計(jì)算方法購(gòu)買項(xiàng)目時(shí)的稅費(fèi)不折現(xiàn)，例：交易過(guò)程中買方需繳納契稅為交易價(jià)格的3%折現(xiàn)年限判斷電腦畫(huà)圖太麻煩，不懂的來(lái)問(wèn)我吧。收益還原法（題型：計(jì)算題改錯(cuò)）（可能改錯(cuò)的地方：計(jì)算錯(cuò)誤、n選錯(cuò)、r選錯(cuò)、費(fèi)用漏算）主要公式：式中P——不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格a——年凈收益r——資本化率計(jì)算過(guò)程：求年凈收益a1.1計(jì)算年總收益1.2計(jì)算年總費(fèi)用（管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、折舊與攤銷費(fèi)、中介費(fèi)、空房損失費(fèi)等）1.3計(jì)算年純收益取資本化率r，資本化率又叫還原利率，綜合收益率，綜合還原率，收益率，獲利率，報(bào)酬率，利潤(rùn)率，回報(bào)率，贏利率，利率2.1當(dāng)房屋耐用年限小于土地使用年限時(shí)，收益年限n按土地剩余年限計(jì)算。選取公式代入計(jì)算4.分時(shí)間段計(jì)算作業(yè)題3：一層價(jià)格估算，解題思路：2018年5月31日起，還有三年在租期內(nèi)，2021年5月31日租期滿后剩余年限為33年，分別計(jì)算，加和。注：租期滿后33年計(jì)算n=33年，i=3年由于33年段的計(jì)算起點(diǎn)是2021年5月31日，而非估價(jià)時(shí)點(diǎn)，故需折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)2018年5月31日5.凈收益在t年后有變化的情況作業(yè)題6、10、14注：作業(yè)題14,題中出現(xiàn)兩個(gè)r：”該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，持有期結(jié)束的資本化率為10%”10%只用于的計(jì)算，式中其余r全部代入8%計(jì)算。市場(chǎng)比較法交易情況修正交易日期修正2.1基本公式:2.2價(jià)格指數(shù)法2.2.1定基價(jià)格指數(shù)例：作業(yè)題10年份1996199719981999200020012002指數(shù)100103107110108107112可比實(shí)例ABCDE待估F交易年份199919991998200120022002交易期日修正系數(shù)112/110112/110112/107112/107112/112112/112注：此處待估期日的指數(shù)為分子，可比實(shí)例的指數(shù)為分母2.2.2環(huán)比價(jià)格指數(shù)例：作業(yè)題5項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/m2）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情況正常比正常價(jià)格低3%比正常價(jià)格高5%月份123456789價(jià)格指數(shù)100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的價(jià)格指數(shù)為環(huán)比指數(shù)，均以上個(gè)月為100交易日期修正系數(shù)系數(shù)為：可比實(shí)例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168（2月成交從3月開(kāi)始乘）可比實(shí)例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156（4月成交，從5月開(kāi)始乘）可比實(shí)例C=1.033×1.038=1.072（7月成交，從8月開(kāi)始乘，至估價(jià)月9月）例：作業(yè)題11當(dāng)?shù)卦搶懽謽?008年至2011年的價(jià)格指數(shù)分別為120,、112、108、105（均以上年末未100）交易日期修正系數(shù)為：可比實(shí)例A=1.08*1.05（09年末成交，從10年開(kāi)始乘）可比實(shí)例B=1.08*1.05可比實(shí)例C=1.052.3價(jià)格變動(dòng)率法類似例題：作業(yè)題10容積率的修正當(dāng)容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分每增加0.1，單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加3%注：此處，應(yīng)求取容積率修正指數(shù)表，此種情況也類似于交易日期修正中的定基價(jià)格指數(shù)法，此處定基為容積率1.0時(shí)的地價(jià)容積率1.01.11.21.31.41.51.6修正指數(shù)100105110115120125128在計(jì)算時(shí)待估日期的指數(shù)為分子，可比實(shí)例的指數(shù)為分母可比實(shí)例ABCDE待估F容積率1.31.11.41.61.31.1修正系數(shù)105/115105/105105/120105/128105/1152.3.1逐期遞增遞減例：作業(yè)題4：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5%作業(yè)題6：從2003年11月~2004年10月地價(jià)每月上升0.5%作業(yè)題7：2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%2.3.2期內(nèi)平均上升或平均下降例：課本P53，應(yīng)用案例二區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正4.1房地產(chǎn)狀況（權(quán)重）例：作業(yè)題5房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.401009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：可比實(shí)例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25可比實(shí)例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55可比實(shí)例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8注：不要忘記貨幣的統(tǒng)一！成本法1.求不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格（包括土地與建筑物）舊有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊步驟：（1）計(jì)算土地價(jià)格（采用成本法求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格，進(jìn)行年期修正，如果考土地價(jià)格的話應(yīng)該是這個(gè)）（2）綜合運(yùn)用折舊方法計(jì)算建筑物現(xiàn)值（2.1）計(jì)算建筑物重置價(jià)格（2.2）計(jì)算建筑物折舊額（3）計(jì)算房地產(chǎn)現(xiàn)值1.1建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格：開(kāi)發(fā)（建造）成本、管理費(fèi)用、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)例：作業(yè)題5：……經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。管理費(fèi)用=800*3%=24萬(wàn)元（在建設(shè)期間均勻投入的成本和費(fèi)用要計(jì)息，建成后銷售期間投入的成本和費(fèi)用不計(jì)息）1.2建筑物折舊1.2.1最簡(jiǎn)單的折舊————年限法之直線法折舊D--折舊額，C--建筑物重置價(jià)，d--折舊率，s--殘值R--殘值率，N--建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，t--有效經(jīng)過(guò)年數(shù)例：作業(yè)題1、21.2.2.最常見(jiàn)的折舊——折舊方法的綜合運(yùn)用內(nèi)容：門窗等損壞的折舊，裝修的折舊，設(shè)備的折舊，長(zhǎng)壽項(xiàng)目的折舊例題太多，考得可能性最大1.2.3最搞不明白的折舊（個(gè)人覺(jué)得考得可能性比較小，但還是請(qǐng)看一下作業(yè)題10、11、12，簡(jiǎn)單復(fù)習(xí)一下功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的計(jì)算方法）（1）物質(zhì)折舊（就是第2種折舊方法）（2）功能折舊（3）經(jīng)濟(jì)折舊2.求土地價(jià)格2.1新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+土地增值收益）*修正系數(shù)2.1.1土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）*土地增值收益率例：作業(yè)題9:50年期工業(yè)用地土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的比率為20%即土地增值收益率為20%，且該題不用年期修正2.1.2修正系數(shù)之年期修正n--土地使用權(quán)年限，r--土地還原率注：年期修正只在計(jì)算土地價(jià)格時(shí)考慮，且當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的確定的，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再重復(fù)修正。2.2土地價(jià)格反算例：作業(yè)題7，土地價(jià)格=樓價(jià)-開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-有關(guān)稅費(fèi)房地產(chǎn)報(bào)告改錯(cuò)封面（略）1.標(biāo)題2.估價(jià)項(xiàng)目名稱3.委托方4.估價(jià)方5.估價(jià)人員6.估價(jià)作業(yè)日期7.估價(jià)報(bào)告編號(hào)目錄（略）致委托人函1.致函對(duì)象2.致函正文3.致函落款4.致函日期估價(jià)師說(shuō)明（易缺）（需估價(jià)師簽名、蓋章）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告1.委托方2.估價(jià)方（易缺估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)）3.估價(jià)對(duì)象（估價(jià)對(duì)象描述不仔細(xì)：權(quán)屬狀況）4.估價(jià)目的（估價(jià)目的不明確）5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)6.價(jià)值定義7.估價(jià)依據(jù)8.估價(jià)原則（合法原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則、供求原則、最高最佳使用原則?？赡軙?huì)缺一個(gè)）9.估價(jià)方法（要選至少2種方法）10.估價(jià)結(jié)果（單價(jià)總價(jià)都要，貨幣要統(tǒng)