解讀房屋買賣合同以及備案相關(guān)案例

解讀房屋買賣合同以及備案相關(guān)案例

買賣合同是我們生活中必備的東西，而合同則是對于我們答應(yīng)的事情的一種承諾，那么標(biāo)準(zhǔn)的合同格式究竟是什么樣的呢？以下是我為您整理出的解讀房屋買賣合同以及備案相關(guān)案例，供大家參考，希望能夠幫助到大家。

一、商品房買賣合同備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力

【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的位于某市商業(yè)廣場B07xx號、B07xx號、B07xx號房屋分別以xx5.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計436.4萬元)的價格賣給原告，原告一次性付清總價款。某房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告運用，且由某房地產(chǎn)開發(fā)公司為原告代辦房屋全部權(quán)證。原告與某房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同中第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。同年xx月4日，原告向某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費、修理基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。同年xx月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋交付給了原告運用。之后，原告對上述房屋進行了裝修并運用至今。

20xx年4月，原告在向某房地產(chǎn)開發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的進展時，才得知某房地產(chǎn)開發(fā)公司與其次被告徐某于20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、xx3.3萬元(合計276.6萬元)的價格再次賣與徐某，并進行了登記備案。另，某房地產(chǎn)開發(fā)公司又將商業(yè)廣場早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了其次被告徐某，并進行了登記備案。為此，原告向法院起訴，懇求確認被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房購買合同》有效。

【分歧】第一種觀點認為，本案其次份簽訂的商品房買賣合同有效，主要是后簽訂的合同經(jīng)過政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)的備案登記，具有準(zhǔn)物權(quán)的效力。同時，在沒有根據(jù)物權(quán)法規(guī)定開展預(yù)報登記的城市，備案登記作為商品房預(yù)售階段的唯一登記，應(yīng)認定為準(zhǔn)物權(quán)登記，具有排他性。因此，應(yīng)當(dāng)認定經(jīng)過備案登記的其次份合同有效，駁回原告知訟懇求。

其次種觀點認為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)根據(jù)締約目的，來推斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權(quán)益，之后按公允合理等原則確認合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價款明顯高于其次份合同，并實際占有運用該房屋，故應(yīng)判決確認原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而其次份合同無效。

【評析】筆者同意其次種看法。商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為困難，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。

正確處理該類案件，涉及到對商品房買賣合同備案登記法律性質(zhì)的正確認定。我國物權(quán)法其次十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，根據(jù)約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)報登記。預(yù)報登記后，未經(jīng)預(yù)報登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)報登記后，債權(quán)殲滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)報登記失效。可見，物權(quán)法對不動產(chǎn)買賣設(shè)立了預(yù)報登記，一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力。針對該條規(guī)定，從全國行政機關(guān)執(zhí)行的狀況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，干脆進行預(yù)售登記(即預(yù)報登記)，不少城市要先進行備案登記，再進行預(yù)售登記，有的城市甚至沒有開展預(yù)售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請的主體是開發(fā)商;而物權(quán)法沒有規(guī)定備案登記。依據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)當(dāng)認定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)依據(jù)合同法來確認合同的效力。

本案的審理帶來一個思索，即在沒有辦理預(yù)報登記的地方如何愛護購房者合法權(quán)益?筆者認為，首先，應(yīng)正確認定備案登記的法律性質(zhì);其次，注意審查當(dāng)事人的締約目的，綜合當(dāng)事人是否存在惡意以及占有運用房屋的現(xiàn)狀，然后依據(jù)公允合理等原則謹慎處理;最終，各地房屋管理部門應(yīng)實行好我國物權(quán)法及關(guān)于不動產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開展預(yù)報(售)登記，對逾期不登記的予以懲罰、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場的管理，削減類似糾紛的發(fā)生。

二、借貸關(guān)系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于非典型擔(dān)保

【裁判要旨】在當(dāng)事人一方主見系房屋買賣關(guān)系、另一方主見系借貸關(guān)系，且雙方證據(jù)均有缺陷的狀況下，應(yīng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時雙方當(dāng)事人的真實意思，推斷法律關(guān)系的性質(zhì)。在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型擔(dān)保。

【案情】2007年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，約定楊偉鵬向嘉美公司購買商鋪53間，價款340萬元。買受人應(yīng)于當(dāng)日交納全部房款，出賣人應(yīng)于2007年8月30日前將商鋪驗收合格交付運用，并在交付運用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人供應(yīng)的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。買受人不得擅自變更商鋪的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。簽訂合同當(dāng)日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，但發(fā)票原件由嘉美公司持有。簽訂合同其次日，雙方對案涉商鋪進行了備案登記，并由房產(chǎn)管理局出具了商品房備案證明。

20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院提起訴訟，懇求判令：1.確認商品房買賣合同有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，并支付違約金373300元(計算到2023年9月1日);3.嘉美公司擔(dān)當(dāng)本案訴訟費用。

二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬元，系依嘉美公司指示匯入嚴欣等5名嘉美公司債權(quán)人的賬戶。2007年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計61.1萬元。

最高人民法院再審查明：2007年2月至5月，嘉美公司分別與嚴欣等5人簽訂三份借款合同，借款金額共計340萬元，利率2.3%，并就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同當(dāng)日將嚴欣等5人的備案登記撤銷，并于次日將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司已于2023年1月8日將銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票原件在稅務(wù)機關(guān)繳銷。

【審判】廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院經(jīng)審理認為，商品房買賣合同、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票以及商品房備案證明均系干脆證據(jù)，足以證明雙方之間系商品房買賣關(guān)系。嘉美公司雖辯稱系借貸關(guān)系，商品房買賣合同系對借貸的擔(dān)保，但未能供應(yīng)借款合同這始終接證據(jù)，商品房買賣合同的內(nèi)容及辦理商品房備案登記手續(xù)，亦不具有擔(dān)保的意思，故此辯稱欠缺事實和法律依據(jù)。鑒于雙方之間系商品房買賣關(guān)系，商品房買賣合同合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟懇求，應(yīng)予支持。因楊偉鵬未供應(yīng)證據(jù)證明曾向嘉美公司主見過權(quán)利，且其地址不明致嘉美公司無法送達交房通知書，故對其要求嘉美公司給付違約金的訴訟懇求，不予支持。

廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院經(jīng)審判委員會探討確定，作出(20xx)來民一初字第6號民事判決書：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣合同有效;二、嘉美公司應(yīng)于本判決生效之日起xx日內(nèi)，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟懇求。

嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區(qū)高級人民法院提起上訴。

編輯舉薦

2023商品房屋買賣合同備案

商品房始終是房地產(chǎn)市場的主流，我這里為大家整理了整理的商品房屋買賣合同備案以及相關(guān)信息，歡迎閱讀。

商品房買賣合同備案

《商品房買賣合同》是辦理房產(chǎn)證不行或缺的資料，而在全國各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因為合同約定不清楚所致?？梢哉f除了房產(chǎn)證，《商品房買賣合同》簽約其實也是購房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。

2006年8月，東莞市正式啟動商品房買賣合同網(wǎng)上備案。然而在實際操作中，工作人員發(fā)覺不少市民對網(wǎng)上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。

本篇報道將介紹啟動商品房買賣合同網(wǎng)上備案的優(yōu)勢，網(wǎng)上簽約流程，以及市民在進行網(wǎng)上簽約時，應(yīng)當(dāng)留意的相關(guān)事項。

網(wǎng)上備案使信息透亮化

已經(jīng)獲得預(yù)售證的房子才會將信息在公眾信息網(wǎng)上公布，才能進行網(wǎng)上簽約備案。東莞市房產(chǎn)管理局相關(guān)負責(zé)人向記者介紹說，實現(xiàn)網(wǎng)上合同備案最大的優(yōu)勢是使房產(chǎn)信息透亮化，市民可以通過東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，清楚地了解樓盤單位的各方面信息。

據(jù)介紹，在實現(xiàn)網(wǎng)上合同備案前，東莞的房地產(chǎn)交易中，合同主要是人工備案。由于發(fā)展商不會簽訂一份合同就立即送往房管部門備案，因而合同備案時間往往滯后于合同的真正簽訂時間，購房者無法剛好了解購買樓盤的相關(guān)狀況。另一方面，假如發(fā)展商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進行出售，不知情的購房者也可能因不了解狀況而購買到問題樓盤。

網(wǎng)上備案系統(tǒng)上線后，在商品房建檔時，包括樓盤總的套數(shù)，可銷售套數(shù)，銷售單位的戶型、面積、狀態(tài)，以及樓盤的查封、抵押狀況均會剛好公布。而交易雙方在對合同內(nèi)容確認無誤、點擊保存后，房屋銷售狀態(tài)會立即反饋到網(wǎng)上備案系統(tǒng)，自動將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài)，從而能有效杜絕發(fā)展商一房多賣的狀況，保障了購房者的利益。

此外，市民在后期還可以便利地跟蹤了解自己所購單位的各項信息，包括該單位的確權(quán)狀況等。在申請辦理房產(chǎn)證時，網(wǎng)上備案單位資料清楚，也會使辦證過程更便捷。

網(wǎng)上簽約留意保存密碼

啟動網(wǎng)上備案的目的是使信息透亮化，保障購房者利益。然而，不少購房者對網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)不了解，對其操作流程不夠重視，在相關(guān)操作上也存在一些誤區(qū)。

一些購房者在進行網(wǎng)上簽約時，自己的個人密碼讓發(fā)展商去設(shè)置，有些市民甚至是托付律師簽約。這些都是不注意愛護自己權(quán)益的行為。市房管局一名工作人員向記者介紹說，大部分購房者認為在審核過合同內(nèi)容中的條款，雙方確認無誤、點擊保存后就不能再作修改。其實這是一種誤會。雙方在網(wǎng)上簽訂后，假如沒有手動點擊提交備案，8小時后已保存的簽訂合同會自動提交備案。而在這8小時內(nèi)，即使在打印紙質(zhì)合同后，假如當(dāng)時沒有將網(wǎng)上已經(jīng)簽訂的合同提交備案，而發(fā)展商有雙方密碼，可以再次進入系統(tǒng)修改條款。此外，在網(wǎng)上簽訂合同時設(shè)置的密碼，還將在后期用于辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)。

購房者在設(shè)置密碼時，最好是要求他人回避，自己設(shè)置。該名工作人員表示，在進行網(wǎng)上簽約時，密碼肯定要妥當(dāng)保存，在雙方對合同條款確認無誤、簽訂保存之后，肯定要當(dāng)場提交備案，并打印《商品房備案登記證明書》，經(jīng)雙方確認后簽字保存。據(jù)介紹，在提交備案并打印《商品房備案登記證明書》之后，網(wǎng)上備案的合同條款將無法再進行更改。該名工作人員同時提示購房者，假如在后期托付發(fā)展商或代理機構(gòu)辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)，需告知受托付方購房密碼時，應(yīng)出具書面托付書，以明晰密碼假如丟失時的責(zé)任，從而真正保障到自己的利益。

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一、房屋買賣合同無效的情形有哪些

1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓

現(xiàn)實生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不行分別性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。

因此，房屋的全部權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地運用權(quán)也必需同時轉(zhuǎn)讓。假如出賣人將房產(chǎn)和土地運用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋全部權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán)，則該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

2、侵擾優(yōu)先購買權(quán)

房屋全部人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必需征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無效。

3、因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋

買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付運用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，懇求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

4、商品房預(yù)售違法

我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地運用權(quán)出讓金，取得土地運用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按供應(yīng)預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可懇求法院或仲裁機構(gòu)宣告該買賣無效。

5、過程中涉及到土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定以下合同應(yīng)為無效：

(1)以出讓方式取得土地運用權(quán)的，沒有根據(jù)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地運用權(quán)出讓金，并取得土地運用權(quán)證書;

(2)根據(jù)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋全部權(quán)證書;

(4)以劃撥方式取得土地運用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒有報批或不予批準(zhǔn)的;

(5)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒有辦理土地運用權(quán)出讓手續(xù)并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地運用權(quán)出讓金的。

6、法律法規(guī)的強制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓

如司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、確定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地運用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的等。

二、利用虛假房屋買賣合同詐騙特征

隨著房價的越來越高，對于能夠擁有自己一套房子的人來說是特別不簡單的。但是就是有這么一種人，利用國人買房心切的心理制造虛假房屋買賣合同進行詐騙。

近日，奇臺縣公安局接到報警，自2023年6月，居民王某被他人利用虛假房屋買賣合同及其他詐騙手段共騙取現(xiàn)金26萬元。如何避開遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來就跟隨昌吉公安來了解一下當(dāng)前虛假房屋買賣合同有什么特征吧!

一是類型新奇化

締約者為規(guī)避法律對各種類型虛假房屋買賣合同的限制，手段不斷推陳出新。如借貸擔(dān)保型糾紛中為規(guī)避法律禁止流押的規(guī)定，貸款人并不干脆成為房屋買賣合同的相對方，而是要求借款人賜予其房屋出售托付授權(quán)，在借款人有不能清償之虞時將房屋出售于第三人。

二是沖突尖銳化

基于通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當(dāng)事人和第三人房屋財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象頻發(fā)，有些案件中甚至?xí)P(guān)系到對當(dāng)事人和第三人的唯一住房，巨大的利益糾葛導(dǎo)致此類案件沖突沖突難以調(diào)和，案件調(diào)撤率極低。

三是牽連廣泛化

糾紛或多或少均涉及第三人利益，如套取貸款型房屋買賣合同涉及貸款銀行的利益，借貸擔(dān)保型房屋買賣合同借款人常以第三人全部之房產(chǎn)供應(yīng)擔(dān)保，變相贈與型房屋買賣合同則涉及賣方的債權(quán)人及繼承人利益等。

商品房屋買賣合同備案_合同范本

商品房始終是房地產(chǎn)市場的主流，我這里為大家整理了整理的商品房屋買賣合同備案以及相關(guān)信息，歡迎閱讀。

商品房買賣合同備案

《商品房買賣合同》是辦理房產(chǎn)證不行或缺的資料，而在全國各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因為合同約定不清楚所致?？梢哉f除了房產(chǎn)證，《商品房買賣合同》簽約其實也是購房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。

2023年8月，東莞市正式啟動商品房買賣合同網(wǎng)上備案。然而在實際操作中，工作人員發(fā)覺不少市民對網(wǎng)上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。

本篇報道將介紹啟動商品房買賣合同網(wǎng)上備案的優(yōu)勢，網(wǎng)上簽約流程，以及市民在進行網(wǎng)上簽約時，應(yīng)當(dāng)留意的相關(guān)事項。

網(wǎng)上備案使信息透亮化

“已經(jīng)獲得預(yù)售證的房子才會將信息在公眾信息網(wǎng)上公布，才能進行網(wǎng)上簽約備案?！睎|莞市房產(chǎn)管理局相關(guān)負責(zé)人向記者介紹說，實現(xiàn)網(wǎng)上合同備案最大的優(yōu)勢是使房產(chǎn)信息透亮化，市民可以通過東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，清楚地了解樓盤單位的各方面信息。

據(jù)介紹，在實現(xiàn)網(wǎng)上合同備案前，東莞的房地產(chǎn)交易中，合同主要是人工備案。由于發(fā)展商不會簽訂一份合同就立即送往房管部門備案，因而合同備案時間往往滯后于合同的真正簽訂時間，購房者無法剛好了解購買樓盤的相關(guān)狀況。另一方面，假如發(fā)展商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進行出售，不知情的購房者也可能因不了解狀況而購買到問題樓盤。

網(wǎng)上備案系統(tǒng)上線后，在商品房建檔時，包括樓盤總的套數(shù)，可銷售套數(shù)，銷售單位的戶型、面積、狀態(tài)，以及樓盤的查封、抵押狀況均會剛好公布。而交易雙方在對合同內(nèi)容確認無誤、點擊保存后，房屋銷售狀態(tài)會立即反饋到網(wǎng)上備案系統(tǒng)，自動將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài)，從而能有效杜絕發(fā)展商一房多賣的狀況，保障了購房者的利益。

此外，市民在后期還可以便利地跟蹤了解自己所購單位的各項信息，包括該單位的確權(quán)狀況等。在申請辦理房產(chǎn)證時，網(wǎng)上備案單位資料清楚，也會使辦證過程更便捷。

網(wǎng)上簽約留意保存密碼

啟動網(wǎng)上備案的目的是使信息透亮化，保障購房者利益。然而，不少購房者對網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)不了解，對其操作流程不夠重視，在相關(guān)操作上也存在一些誤區(qū)。

“一些購房者在進行網(wǎng)上簽約時，自己的個人密碼讓發(fā)展商去設(shè)置，有些市民甚至是托付律師簽約。這些都是不注意愛護自己權(quán)益的行為?！笔蟹抗芫忠幻ぷ魅藛T向記者介紹說，大部分購房者認為在審核過合同內(nèi)容中的條款，雙方確認無誤、點擊保存后就不能再作修改。其實這是一種誤會。雙方在網(wǎng)上簽訂后，假如沒有手動點擊提交備案，8小時后已保存的簽訂合同會自動提交備案。而在這8小時內(nèi)，即使在打印紙質(zhì)合同后，假如當(dāng)時沒有將網(wǎng)上已經(jīng)簽訂的合同提交備案，而發(fā)展商有雙方密碼，可以再次進入系統(tǒng)修改條款。此外，在網(wǎng)上簽訂合同時設(shè)置的密碼，還將在后期用于辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)。

“購房者在設(shè)置密碼時，最好是要求他人回避，自己設(shè)置?！痹撁ぷ魅藛T表示，在進行網(wǎng)上簽約時，密碼肯定要妥當(dāng)保存，在雙方對合同條款確認無誤、簽訂保存之后，肯定要當(dāng)場提交備案，并打印《商品房備案登記證明書》，經(jīng)雙方確認后簽字保存。據(jù)介紹，在提交備案并打印《商品房備案登記證明書》之后，網(wǎng)上備案的合同條款將無法再進行更改。該名工作人員同時提示購房者，假如在后期托付發(fā)展商或代理機構(gòu)辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)，需告知受托付方購房密碼時，應(yīng)出具書面托付書，以明晰密碼假如丟失時的責(zé)任，從而真正保障到自己的利益。

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一、房屋買賣合同無效的情形有哪些

1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓

現(xiàn)實生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不行分別性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。

因此，房屋的全部權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地運用權(quán)也必需同時轉(zhuǎn)讓。假如出賣人將房產(chǎn)和土地運用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋全部權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán)，則該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

2、侵擾優(yōu)先購買權(quán)

房屋全部人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必需征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無效。

3、因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋

買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付運用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，懇求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

4、商品房預(yù)售違法

我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地運用權(quán)出讓金，取得土地運用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按供應(yīng)預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可懇求法院或仲裁機構(gòu)宣告該買賣無效。

5、過程中涉及到土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定以下合同應(yīng)為無效：

(1)以出讓方式取得土地運用權(quán)的，沒有根據(jù)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地運用權(quán)出讓金，并取得土地運用權(quán)證書;

(2)根據(jù)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋全部權(quán)證書;

(4)以劃撥方式取得土地運用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒有報批或不予批準(zhǔn)的;

(5)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒有辦理土地運用權(quán)出讓手續(xù)并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地運用權(quán)出讓金的。

6、法律法規(guī)的強制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓

如司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、確定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地運用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的等。

二、利用虛假房屋買賣合同詐騙特征

隨著房價的越來越高，對于能夠擁有自己一套房子的人來說是特別不簡單的。但是就是有這么一種人，利用國人買房心切的心理制造虛假房屋買賣合同進行詐騙。

近日，奇臺縣公安局接到報警，自2023年6月，居民王某被他人利用虛假房屋買賣合同及其他詐騙手段共騙取現(xiàn)金26萬元。如何避開遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來就跟隨昌吉公安來了解一下當(dāng)前虛假房屋買賣合同有什么特征吧!

一是類型新奇化

締約者為規(guī)避法律對各種類型虛假房屋買賣合同的限制，手段不斷推陳出新。如借貸擔(dān)保型糾紛中為規(guī)避法律禁止流押的規(guī)定，貸款人并不干脆成為房屋買賣合同的相對方，而是要求借款人賜予其房屋出售托付授權(quán)，在借款人有不能清償之虞時將房屋出售于第三人。

二是沖突尖銳化

基于通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當(dāng)事人和第三人房屋財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象頻發(fā)，有些案件中甚至?xí)P(guān)系到對當(dāng)事人和第三人的唯一住房，巨大的利益糾葛導(dǎo)致此類案件沖突沖突難以調(diào)和，案件調(diào)撤率極低。

三是牽連廣泛化

糾紛或多或少均涉及第三人利益，如套取貸款型房屋買賣合同涉及貸款銀行的利益，借貸擔(dān)保型房屋買賣合同借款人常以第三人全部之房產(chǎn)供應(yīng)擔(dān)保，變相贈與型房屋買賣合同則涉及賣方的債權(quán)人及繼承人利益等。

房屋買賣合同常用條款解讀_合同范本

一、關(guān)于買方申請貸款的條款

“乙方(注：買方)通過貸款銀行申請人民幣n元整貸款的形式支付其次期房價款，乙方應(yīng)于簽訂買賣合同后的三個工作日內(nèi)備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續(xù)，并支付一切相關(guān)費用、申請辦理借款抵押合同公證手續(xù)(若需)。如乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足，則任何不足部分均由乙方于甲(注：賣方)、乙雙方申請該房產(chǎn)過戶交易前支付至房產(chǎn)，待雙方辦妥過戶手續(xù)后3個工作日內(nèi)由某房產(chǎn)轉(zhuǎn)付甲方。

”

■律師分析：

1、由于該條款對買方貸款審批沒有限定詳細的時間，因此，對買方是比較有利的。買方假如因為貸款審批金額的問題，在某一家銀行無法足額審批完成，他有足夠的理由向另外的銀行申請貸款，而不須要擔(dān)當(dāng)“貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”現(xiàn)金補足的問題。

2、同時也因為沒有約定詳細的買方貸款審批的時間，買方往往以貸款處于審批中，來延緩買賣過戶交易的進行。

3、又，條款沒有約定“乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”的舉證責(zé)任，賣方無法了解買方貸款審批的進程，無法舉證證明“買方的貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”，要求買方現(xiàn)金補足，加快交易進程的合理訴求。

因此，該條款對買方是有利的，賣方要加快交易進度，剛好過戶收取房款，可以提出下列兩項合理要求：

1、對買方貸款審批的時間進行合理限制，督促其限期完成貸款審批;否則應(yīng)當(dāng)現(xiàn)金補足。

筆者認為，合理時間可以以兩個月為最大限度。買方在買房前，首先應(yīng)當(dāng)詢問銀行，明確可以貸款的合理限額，防止貸款審批不能或者超期，對貸款資信要有合理的預(yù)期，防止發(fā)生貸款違約。

2、買方貸款審批進程的告知義務(wù)。買方貸款申請往往由其自行辦理或者托付中介機構(gòu)辦理，對貸款的進程賣方無法獲得足夠的信息。賣方可以要求買方書面對賣方提交貸款銀行的名稱、分支機構(gòu)、貸款銀行經(jīng)辦人、貸款金額，以便于賣方核實，更主要的是賣方可以處分確認貸款的進度，防止人為拖延。

3、約定買方逾期辦理貸款手續(xù)的違約責(zé)任，督促其辦理貸款審批。

同時，為加快貸款速度，賣方須無條件協(xié)作買方辦理貸款審批手續(xù)，否則買方免責(zé)。

二、關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任

如甲方未按本協(xié)議約定方式辦理交房手續(xù)，則乙方可按買賣合同第十條規(guī)定，要求甲方支付拖延交房的違約金;如乙方未遵照本協(xié)議約定方式辦理接收房產(chǎn)手續(xù)，并經(jīng)甲方發(fā)函通知后仍拒不協(xié)作辦理的，則視為雙方已完成房屋交接手續(xù)。

■律師分析：

部分中介公司在買賣合同條款制作中都沒有約定交房條款，一旦交房產(chǎn)生爭議，往往找不到干脆的條款進行說明。對賣方而言，交房是其最終一項重要義務(wù)，假如賣方不交房，買方就無法實現(xiàn)居其屋的要求，況且賣方已經(jīng)收到全部房價款，再運用出售的房屋就沒有法律依據(jù)。因此，有必要對拒不交房的行為進行限制。

當(dāng)然，假如房屋質(zhì)量問題沒有根本性瑕疵，買方?jīng)]有權(quán)利拒絕接收房屋，也無權(quán)拒絕支付房屋尾款。假如在房屋交付標(biāo)準(zhǔn)上(包括房屋存在部分滲漏水，不影響居住)產(chǎn)生分歧，買方應(yīng)當(dāng)在收房后再尋求法律方式解決房屋交付標(biāo)準(zhǔn)問題。

三、關(guān)于房產(chǎn)證密碼的條款

甲方的產(chǎn)權(quán)證如已經(jīng)設(shè)定密碼，若甲方或甲方的代理人在該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶時輸入的密碼錯誤或者遺忘密碼，導(dǎo)致該房地產(chǎn)買賣交易延遲履行或者無法履行的，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)本合同第十條的約定擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。如甲方遺忘密碼，應(yīng)剛好前往相關(guān)部門辦理密碼掛失，并辦理重置密碼手續(xù)，因該手續(xù)需花費較長時間，務(wù)必請?zhí)崆稗k理。

■律師分析：

為交易平安，老的房產(chǎn)證可以事后設(shè)定密碼，而新辦理的房產(chǎn)證自動帶有密碼，因此，假如賣方的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)設(shè)定密碼，為順當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，就須要賣方供應(yīng)密碼，假如賣方供應(yīng)的密碼錯誤或者遺忘密碼，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣交易延遲履行或者無法履行的，因此，須要對賣方供應(yīng)產(chǎn)權(quán)證密碼的義務(wù)加重責(zé)任，否則會影響后續(xù)房屋買賣進展：包括收房以及房款支付等。

當(dāng)然詳細須要擔(dān)當(dāng)什么樣的違約責(zé)任須要商榷。終歸賣方遺忘密碼和不賣房等根本性違反合同相比是有區(qū)分的，需區(qū)分對待，沒有必要用買賣合同第十條的違約責(zé)任條款特殊加重賣方義務(wù)。

建議，在詳細條款制定中，可以考慮設(shè)定某個詳細的賠償金額，或者籠統(tǒng)地規(guī)定損害賠償責(zé)任，詳細損害賠償金額可以由買方舉證證明。當(dāng)然，假如賣方在合理期限內(nèi)惡意不重新設(shè)置密碼，則買方可以追究賣方的違約責(zé)任。

附：買賣合同第十條規(guī)定：每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付甲方已收款0.5%的滯納金;逾期超過七日的，乙方有權(quán)單方面解除合同，并要求甲方另外支付乙方合同總額20%的違約金。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在接到書面通知之日起叁日內(nèi)退還乙方已支付的全部房價款，并在接到書面通知書之日起壹拾日內(nèi)向乙方支付違約金和滯納金。

四、有關(guān)附贈設(shè)備的條款

該房地產(chǎn)內(nèi)的固定裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾(包括家具、家電)價格均包含在房價款內(nèi)，隨該房地產(chǎn)交付同時一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

■律師分析：

房屋買賣合同的標(biāo)的不僅是房屋，在房屋轉(zhuǎn)移交付時還會涉及到房屋內(nèi)的固定附屬設(shè)施、設(shè)備(含家具、家電)的實際交付問題。假如買賣雙方對房屋交付標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生分歧，也會產(chǎn)生交易不開心。因此，有必要對交付的現(xiàn)狀做具體的列明，包括制定具體的交付清單，以避開交易糾紛。

買賣交易中，最簡單產(chǎn)生糾紛的是家具、家電問題以及珍貴室內(nèi)裝飾問題。因此，假如涉及贈送家具、家電問題的，應(yīng)當(dāng)填寫家具、家電清單并提交買賣雙方簽字確認，必要時可以對室內(nèi)交付現(xiàn)狀拍照留存。

五、關(guān)于戶口問題的條款

“賣方必需在房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移前(或者過戶手續(xù)辦理完畢后20日內(nèi))，將房屋內(nèi)全部的戶口遷出，若由于賣方的緣由沒有將戶口剛好遷出，導(dǎo)致買方經(jīng)濟損失的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任?！?/p>

■律師分析：

1、戶口轉(zhuǎn)移的時間問題?？陀^上講，在過戶之前強制要求賣方遷移戶口，可以最大化地愛護自己的權(quán)利，防止戶口在過戶后因為各種緣由不能剛好遷出給買方造成的影響，這種影響不僅表現(xiàn)在對房屋的再次處分上，還可能表現(xiàn)為影響買方戶口的遷入問題。因此，過戶之前要求賣方提前遷出戶口是必要的。對賣方而言，在出售之前，考慮戶口的遷出問題明顯非常必要。假如賣方?jīng)]有根據(jù)合同約定剛好遷出戶口，就會涉及到損害賠償問題。

2、損害賠償問題。戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，買方無法以戶口遷移問題向法院提起訴訟，要求賣方強制遷移戶口;而只能以賣方拒不遷移戶口違約為由，要求賣方擔(dān)當(dāng)違約損害賠償。這就涉及到違約賠償金的計算標(biāo)準(zhǔn)問題。

假如買賣合同只是籠統(tǒng)地規(guī)定：“若由于賣方的緣由沒有將戶口剛好遷出，導(dǎo)致買方經(jīng)濟損失的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任”，又因為買方無法舉證證明其實際受到的損害賠償金額，其合理賠償要求往往得不到法院的支持。

所以，有必要對戶口延期遷出違約責(zé)任做出詳細規(guī)定。因此，實踐中又往往會出現(xiàn)這樣的表述：“若由于賣方的緣由沒有將戶口剛好遷出的，每逾期一日則根據(jù)房屋總價的萬分之五計算違約金，直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止?！痹摋l款能夠有效解決損害賠償無法舉證的問題，但是假如賣方客觀上無法遷出戶口，長達幾年，又會產(chǎn)生違約金過高，顯示公允的問題