連云港同科匯豐國際項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

同科·匯豐國際項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE?2008年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有第1頁共207頁同科·同科·匯豐國際項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-5"\h\z\u第一部分項(xiàng)目總說明 15一、項(xiàng)目開發(fā)單位簡介 151.1.2、資源審核 15、項(xiàng)目現(xiàn)狀介紹 15、地塊周圍環(huán)境 16、配套設(shè)施 16、地塊周圍的交通情況 161.1.3、綜合分析 17地質(zhì)狀況分析 17公用工程 17氣象條件研究 18環(huán)境保護(hù) 19消防及衛(wèi)生措施 19節(jié)能節(jié)水措施 20二、項(xiàng)目位置 20三、項(xiàng)目現(xiàn)狀 211.3.1．四至范圍 211.3.2．地勢、地況現(xiàn)狀 21四、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 211.4.1．交通狀況 211.4..2．教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況 221.4.3．醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 221.4.4大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 221.4.5．文化、體育、娛樂設(shè)施 221.4.6．公園 221.4.7．銀行 22五、規(guī)劃控制要點(diǎn) 22第二部分連云港城市發(fā)展方向研究 24一、連云港城市發(fā)展現(xiàn)狀分析 242.1.1城市區(qū)位分析 242.1.2城市地理分析 242.1.3行政區(qū)劃分析 262.1.4對外交通分析 27二、連云港城市發(fā)展?jié)摿ρ芯?282.2.1連云港發(fā)展優(yōu)勢分析 282.2.2能源優(yōu)勢分析 292.2.3土地資源優(yōu)勢分析 302.2.4政策優(yōu)勢分析 31政策支持四個(gè)傾斜 32國家級連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)實(shí)施的優(yōu)惠政策 33連云港市招商引資優(yōu)惠政策 332.2.4新浦區(qū)發(fā)展優(yōu)勢 342.2.5新浦新區(qū)發(fā)展優(yōu)勢 36三、連云港城市規(guī)劃 372.3城市規(guī)劃前景 372.3.1規(guī)劃核心“戰(zhàn)略東進(jìn)、擁抱大?！?372.3.2三大城市定位分析 37國際性的海濱城市 38現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市 39山海相擁的知名旅游城市 402.3.2．總體規(guī)劃 402.3.3．城市建設(shè)規(guī)劃 412.3.4.人口規(guī)劃 432.3.5.房地產(chǎn)業(yè)及城市建設(shè)用地規(guī)劃 432.3.6新浦新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 44四、宏觀經(jīng)濟(jì) 462.4.1連云港整體宏觀經(jīng)濟(jì)概況 462.4.2主力產(chǎn)業(yè)分析 462.4.3投資分析 472.4.4消費(fèi)市場分析 482.4.5居民收支分析 492.4.6財(cái)政收入分析 492.4.7信貸形勢分析 492.4.8宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)影響分析 502.4.9、GDP發(fā)展情況 512.4.10、居民消費(fèi)水平 512.4.11、固定資產(chǎn)投資 522.4.12、社會消費(fèi)品零售總額分析 522.4.13、房地產(chǎn)投資總額分析 532.4.14、房地產(chǎn)施工面積分析 532.4.15宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的促進(jìn) 54第三部分連云港市整體市場分析 56一、土地市場 563.1.1、市場概述 563.1.2、供應(yīng)分析 563.1.3、成交分析 583.1.4新浦區(qū)土地供應(yīng)情況分析 60二、住宅市場 613.2.1、市場總體特征 613.2.2、住宅供求分析 623.2.3、住宅供應(yīng)分析 633.2.4、住宅成交分析 643.2.5、住宅價(jià)格分析 653.2.6、客戶需求分析 663.2.7、競爭項(xiàng)目 67新浦區(qū)項(xiàng)目介紹 67競爭項(xiàng)目分析 68三、商業(yè)市場 773.3.1全國商業(yè)地產(chǎn)變遷 77持有形物業(yè)明顯增加 77大項(xiàng)目集中放量 78商業(yè)與地產(chǎn)邁向深度合作 78大中型城市開發(fā)布局多中心化 78、二三線城市成投資新熱點(diǎn) 783.3.2連云港地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研 79連云港市商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展方向 79、新浦區(qū)主要商業(yè)區(qū)域特點(diǎn) 80新浦區(qū)目前商業(yè)的主要特點(diǎn) 80新浦商業(yè)項(xiàng)目前景展望 813.3.3需求市場分析 823.3.4連云港商業(yè)市場概述 83供求分析 83供應(yīng)分析 84成交分析 85價(jià)格分析 87市場環(huán)境分析小結(jié) 88四、辦公市場 883.4.連云港辦公市場概述 883.4.1、供求分析 893.4.2、供應(yīng)分析 903.4.3成交分析 913.4.4、價(jià)格分析 92五、保障性住房市場分析 933.5.1保障性住房發(fā)展情況 933.5.2保障性住房投入 943.5.3保障性住房對商品房影響分析 95保障性住房的供應(yīng)對象與商品房的消費(fèi)對象不重疊 95保障性住房覆蓋面在臨界線以下 96保障性住房與商品房的建設(shè)資金來源不同 96保障性住房用地比例不高 96保障性住房不會進(jìn)入市場 96六、連云港市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 973.6.1我國二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 973.6.2連云港市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 98七、市場需求分析 99.3.7.1連云港市2008年住宅消費(fèi)市場調(diào)查 99．購置新房情有獨(dú)鐘 99．自用為主導(dǎo) 100．地區(qū)是置業(yè)者首選 100．最愛的是小高層或多層 100．三房是首選 1013..7.1.6了解樓盤信息的渠道 102．最希望的面積區(qū)間是90-100平方米 1023.7.2項(xiàng)目整體定位原則 102第四部分項(xiàng)目定位 105一、項(xiàng)目可行性初步驗(yàn)證 1054.1.1、項(xiàng)目區(qū)位分析： 1054.1.2、項(xiàng)目周邊配套分析： 106、教育配套資源分析 106、自然景觀資源分析 107、商業(yè)配套資源分析 107、市政配套資源分析 108、公共道路交通配套 1094.1.3、項(xiàng)目周邊案例分析 1094.1.4、客源結(jié)構(gòu)分析： 1104.1.6項(xiàng)目swot分析 112優(yōu)勢分析 112劣勢分析 113機(jī)會分析 113威脅分析 1134.6.4項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論 115二、市場定位： 1164.2.1主題定位 1164.2.2定位闡釋： 1164.2.2形象定位： 116三、客戶定位 1174.3.1.客戶群體的構(gòu)成與特征的描述 117客戶細(xì)分理論和準(zhǔn)則 117.1客戶細(xì)分理論 117.2客戶細(xì)分準(zhǔn)則 118房地產(chǎn)的消費(fèi)效用與客戶群 118、整體客戶定位 119客戶需求分析 120目標(biāo)客戶分析 120.2目標(biāo)客戶群總體描述（共同特征） 121消費(fèi)心理 124.1購買本項(xiàng)目類別物業(yè)的原因分析 124.2目標(biāo)客戶細(xì)分和心理分析 125、客戶年齡以及區(qū)域分析 127、產(chǎn)品情感偏好選擇過濾 128、目標(biāo)客戶分布定位 1280目標(biāo)客戶群特征 1294.3.2目標(biāo)客戶需求分析 1314.3.3.本項(xiàng)目吸引和流失目標(biāo)客戶的因素列舉與分析 134四、產(chǎn)品定位 1354.4.1建筑規(guī)模和總平面布置 135項(xiàng)目區(qū)位 135總平面布置 1364.4.2規(guī)劃設(shè)計(jì) 1374.4.3建筑設(shè)計(jì) 1384.4.4景觀設(shè)計(jì) 1394.4.5、戶型分析 141五、價(jià)格定位 1454.5.1、定價(jià)方法 145成本加成原則 145市場比較原則 145整體發(fā)展原則 1454.5.2、價(jià)格定位策略 146六、營銷策略 1534.6.1營銷推廣整體策略 1534.6.2、推廣目標(biāo)及方針 1534.6.3、項(xiàng)目銷售策略 154銷售推廣總體目標(biāo) 154銷售方法 154銷售進(jìn)度 154銷售執(zhí)行流程圖 155公開發(fā)售的銷售策略 155銷售階段性突破與控制策略 157銷售績效評估 158銷售程序 1594.6.4、項(xiàng)目整合營銷推廣策略 160整合營銷基本策略 160項(xiàng)目營銷推廣策略 160品牌形象宣傳 1604.6.5分階段營銷推廣策略 1604.6.6項(xiàng)目形象持續(xù)期（預(yù)熱期） 1644.6.7項(xiàng)目宣傳火熱期（強(qiáng)銷期） 1664.6.8項(xiàng)目持續(xù)熱銷期（持續(xù)期） 167七、營銷推廣計(jì)劃 1674.7.1項(xiàng)目整體推廣策略 1684.7.2品牌形象導(dǎo)入期 1684.7.3項(xiàng)目形象推廣持續(xù)期 1684.7.4項(xiàng)目品牌接受期 1714.7.5品牌穩(wěn)固期 172第五部分：建設(shè)周期計(jì)劃 174一、項(xiàng)目開發(fā)分期情況 174二、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排: 174第六部分：項(xiàng)目投資估算及資金籌措 176一、 項(xiàng)目編制依據(jù)與投資估算 1766.1.1項(xiàng)目投資估算依據(jù) 1766.1.2項(xiàng)目投資估算 176二、銷售成本估算 1786.2.1管理費(fèi)用 1786.2.2、銷售費(fèi)用 1786.2.3、財(cái)務(wù)費(fèi)用 178、其他費(fèi)用 179三、銷售收入預(yù)測 1796.3.1商品房預(yù)售方案 179三、資本金及資金籌措 180四、融資方案 1804.4.1項(xiàng)目資金來源 180項(xiàng)目資本金籌措 180項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 1806.4.2融資方案分析 181資金來源可靠性分析 181．融資結(jié)構(gòu)分析 182．融資成本分析 182．融資風(fēng)險(xiǎn)分析 1826.4.3融資前分析 183項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 183項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值 183項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 1836.4.4融資后分析 183盈利能力分析 183．償債能力分析 184．財(cái)務(wù)生存能力分析 1846.4.5不確定性分析 185盈虧平衡分析 185．敏感度分析 1856.4.6融資評價(jià)結(jié)論 186第七部分：財(cái)務(wù)效益分析 187一、收入 187二、成本費(fèi)用 187三、損益及利潤率 1877.3.1、經(jīng)營稅金 1877.3.2、所得稅 1877.3.3、利潤率 187四、主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 188五、風(fēng)險(xiǎn)分析 1887.5.1風(fēng)險(xiǎn)因素識別 1887.5.2風(fēng)險(xiǎn)評估方法 1897.5.3風(fēng)險(xiǎn)防范對策 1917.2.4．政策風(fēng)險(xiǎn)對策 1927.2.5市場風(fēng)險(xiǎn)對策 1927.2.6工程風(fēng)險(xiǎn)對策 1927.2.7資金來源風(fēng)險(xiǎn)對策 1937.2.8社會風(fēng)險(xiǎn)對策 193六、總體評價(jià) 193第八部分：可行性研究結(jié)論與建議 194一、結(jié)論 1948.1.1、可行性研究報(bào)告編寫依據(jù) 1948.1.2、結(jié)論 194二、建議 195項(xiàng)目解讀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)具體數(shù)值占地面積439畝綠化率36%容積率2.5總建面積聯(lián)排別墅22176平方米高層建筑460300平方米多層建筑47628平方米酒店式公寓26100平方米寫字樓74923平方米商業(yè)69917平方米超市18198平方米地下建筑面積90300平方米項(xiàng)目位于連云港市新浦區(qū)蒼梧路，屬于老城區(qū)住宅居住區(qū)與新區(qū)高檔住宅居住區(qū)連接地帶，既能享受市中心完善的生活配套資源，又具有新區(qū)良好景觀資源優(yōu)勢。而連云港將對項(xiàng)目所在的東區(qū)板塊進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，建成后的東區(qū)板塊將建成集商貿(mào)、居住、行政辦公為一體的綜合性居住區(qū)，項(xiàng)目建成后將吸引更多的商務(wù)、居住需求。宏觀經(jīng)濟(jì)可行性:連云港作為蘇北經(jīng)濟(jì)振興的重要陣地，城市經(jīng)濟(jì)始終保持健康穩(wěn)定發(fā)展；房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速穩(wěn)定發(fā)展階段，市場發(fā)展前景良好；城市宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人均收入水平、城市規(guī)劃和交通規(guī)劃等為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了發(fā)展基礎(chǔ)和強(qiáng)勁的市場購買力。房地產(chǎn)整體市場可行性：連云港房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出剛性需求較強(qiáng)的趨勢；受地理環(huán)境的影響，剛性需求依舊旺盛；市場整體價(jià)格上漲明顯，年均增速12%；由于結(jié)構(gòu)分化較為明顯，房地產(chǎn)規(guī)模和價(jià)格仍有較大的上漲空間。高端物業(yè)市場可行性：連云港高端住宅市場同樣呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)，城市內(nèi)部的高端住宅需求較為強(qiáng)勁，價(jià)格持續(xù)上漲。由于供需失衡的結(jié)構(gòu)性影響，高端住宅市場將繼續(xù)保持上升勢頭；高端住宅開發(fā)潛力明顯。項(xiàng)目自身開發(fā)可行性：項(xiàng)目位于新浦區(qū)蒼梧路，屬于傳統(tǒng)高檔住宅居住區(qū)與新區(qū)高檔住宅居住區(qū)連接地帶，既能享受市中心完善的生活配套資源，又具有云臺山良好景觀資源優(yōu)勢。第一部分項(xiàng)目總說明一、項(xiàng)目開發(fā)單位簡介1.1．1、項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱：同科·匯豐國際1.2開發(fā)單位：江蘇兩淮同科置業(yè)有限責(zé)任公司1.3項(xiàng)目位置：原連云港市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、連云港師范高等?？茖W(xué)校老校區(qū)，它北臨文昌路,南至蒼梧路,西至巨龍路,東臨濱河大道1.4基地現(xiàn)狀：目前項(xiàng)目由兩幅地塊組成，總占地面積約為33.15公頃，其中原師范高等?？茖W(xué)院老校區(qū)為18.78公頃，原連云港市職業(yè)技術(shù)學(xué)院老校區(qū)為14.37公頃。目前職業(yè)技術(shù)學(xué)院老校區(qū)地塊已拆遷完畢。師范高等?？茖W(xué)院地塊預(yù)計(jì)于2009年初拆遷完畢。項(xiàng)目性質(zhì)：居住用地，兼容商業(yè)、辦公用地公司住所：新浦區(qū)郁洲南路東方花園c3c4座開發(fā)資質(zhì)：貳級注冊資本：10000萬元整項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：苗建1.1.2、資源審核、項(xiàng)目現(xiàn)狀介紹該項(xiàng)目暫定名為“同科·匯豐國際”，該項(xiàng)目位于連云港市中心區(qū)，地理位置優(yōu)越獨(dú)特；根據(jù)“連規(guī)條[2006]098、連規(guī)條[2006]100”建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書確定為新老城區(qū)和東西城區(qū)結(jié)合處，原連云港市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、連云港師范高等?？茖W(xué)校老校區(qū)。它北臨文昌路,南至蒼梧路,西至巨龍路,東臨濱河大道,地塊建設(shè)基地面積約439畝。項(xiàng)目所處地區(qū)交通條件優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，成為連云港市項(xiàng)目東臨江蘇省新海高級中學(xué)和80米沿河景觀帶，南臨市政府行政中心，西臨連云港最大的開放式公園蒼梧綠園；位置獨(dú)特、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美；區(qū)域位置非常優(yōu)越，無論是項(xiàng)目體量還是地位在連云港均屬首屈一指。項(xiàng)目總占地439畝，規(guī)劃建筑面積約80萬平方米，總投資約24億元人民幣，是集住宅和商業(yè)為一體的大型綜合社區(qū)。項(xiàng)目建筑形態(tài)有多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅、高檔商業(yè)街、學(xué)校、幼兒園和5A級寫字樓，整體建筑為簡歐式現(xiàn)代風(fēng)格。該項(xiàng)目已于2008年6月完成了項(xiàng)目的初步規(guī)劃，并開展項(xiàng)目的前期工作，包括項(xiàng)目整體規(guī)劃，營銷策劃，廣告宣傳以及項(xiàng)目售樓部的建設(shè)并投入使用。、地塊周圍環(huán)境（1）社會資源：該項(xiàng)目東距連云港市大學(xué)城、淮海工學(xué)院總部、新海高級中學(xué)，市圖書館僅一河之隔；市委市政府辦公區(qū)亦近在咫尺；南臨特易購超級購物中心；與將建成的八佰城市走廊商業(yè)街僅一路之隔；西到蒼梧綠園、外國語學(xué)校、云臺賓館、蒼梧小區(qū)（市政府家屬區(qū)）約600米，至華聯(lián)商圈、振興大廈、龍河大廈、市第三人民醫(yī)院等商業(yè)、醫(yī)療、辦公中心區(qū)約1000米；港師一附小、港師附中、市第二人民醫(yī)院、大潤發(fā)超市、體育運(yùn)動(dòng)中心等各知名場所的位置也都在1500米內(nèi)。該項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槭姓姓k公區(qū)和學(xué)院區(qū)，人文氣息十分濃厚。（2）自然景觀：本項(xiàng)目沿蒼梧路西去不到500米，即到蒼梧綠園。蒼梧綠園目前是連云港市區(qū)唯一的開放式公園，占地近500畝，廣場、綠地、池塘、竹林、噴泉等景觀，深受港城人民的喜愛；有水才有生機(jī)，有水才有公園，該項(xiàng)目緊鄰的東鹽河也規(guī)劃要建寬達(dá)80米的河濱公園，東鹽河是市內(nèi)的主要河流之一，河面寬闊，波光粼粼，建成后的河濱公園更將是楊柳依依，倒影水中。引東鹽河河水進(jìn)入小區(qū)，建生態(tài)水景社區(qū)，定會與河濱公園外景內(nèi)接、內(nèi)景外延，相得益彰；、配套設(shè)施項(xiàng)目周圍市政配套有市委市政府、市委黨校、市博物館、婦女兒童活動(dòng)中心、市圖書館等；教育配套有海韻幼兒園、興業(yè)幼兒園、育才幼兒園、師專三附小、港師附中、外國語學(xué)校、新海高級中學(xué)、廣播電視大學(xué)、衛(wèi)生學(xué)校、職業(yè)技術(shù)大學(xué)、師范?？茖W(xué)院、淮海工學(xué)院等；商業(yè)配套有大學(xué)生公寓一條街、特易購超市、金神話娛樂城和即將建成的八佰城市走廊商業(yè)街、各色餐飲中心、KTV等娛樂場所；金融方面，各大銀行在本項(xiàng)目附近均有營業(yè)點(diǎn)。、地塊周圍的交通情況項(xiàng)目西靠巨龍路，南臨蒼梧路，北到文昌路，東至即將修建的運(yùn)河路。蒼梧路與巨龍路為市區(qū)的主要交通干道，文昌路與運(yùn)河路為次級道路。沿蒼梧路向西500米到蒼梧綠園、1000米到華聯(lián)商圈，向東1000米到連徐高速公路，東南向500米到市政府。3路、18路、21路、24路、103路公交車在項(xiàng)目邊上有站臺，交通極為方便。1.1.3、綜合分析地質(zhì)狀況分析連云港市在大地構(gòu)造上介于華北地區(qū)、蘇魯隆起區(qū)與揚(yáng)子淮地區(qū)蘇北凹陷兩個(gè)不同構(gòu)造單元之間，響水深段裂縫灌云縣田樓至燕尾港向黃河以北東向延伸。連云港市就位于北斷裂以東，呈平原丘陵，山作半圓形排列，是近海退去而形成的一塊較為年輕的陸地，整個(gè)市區(qū)可劃分為三大工程地質(zhì)區(qū)：I區(qū)，構(gòu)造削蝕山地；II區(qū)，山前增積臺；III區(qū)，海積平原。該校地段屬于III區(qū)，海積平原。該地塊水文地質(zhì)條件良好，屬于地下水質(zhì)對砼無侵蝕性地基。第2層淤泥層是本工程地質(zhì)不良層，地震時(shí)易產(chǎn)生液化震險(xiǎn)，對抗震不利。5—2、5—3層是堅(jiān)硬的含砂漿黏土層，具有承載能力較強(qiáng)的持力層。地下水主要接受大氣降水補(bǔ)給，受外界的影響較大，并隨著富、枯水季節(jié)水位有所變化。場地周圍無污染源，根據(jù)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)該區(qū)地下水變化幅度約1.0米，對各類混凝土、鋼筋混凝土中鋼筋和鋼結(jié)構(gòu)無腐蝕性公用工程連云港市市區(qū)范圍已解決了供電、供水、通訊等市政公共設(shè)施。供電：該項(xiàng)目商業(yè)辦公樓和住宅小區(qū)，屬一類高層居住建筑，其負(fù)荷等級為一級。整個(gè)項(xiàng)目供電電源：由城市2個(gè)不同區(qū)域變電站分別引來四路獨(dú)立10KV電纜回路供給。整個(gè)項(xiàng)目設(shè)置二處10KV開閉所(開關(guān)站)。每兩路電源經(jīng)開閉所10KV配電后，以2組環(huán)網(wǎng)方式饋給各個(gè)10/0.4KV變配電所。10KV開閉所其配電結(jié)線方式采用單母線分段結(jié)線，兩路電源正常時(shí)分列運(yùn)行，當(dāng)一路電源故障時(shí)，聯(lián)絡(luò)開關(guān)自動(dòng)投入；每路開關(guān)要求均能承擔(dān)本開閉所總?cè)萘康?00％10/0.4KV低壓變配電系統(tǒng)：根據(jù)本項(xiàng)目建筑單體的設(shè)計(jì)及分布，小區(qū)內(nèi)約設(shè)置12處10/0.4KV變配電所,各變配電所內(nèi)分別設(shè)置2或4臺10/0.4KV干式變壓器及高、低壓配電裝置。為保證重要負(fù)荷及消防負(fù)荷用電，在不同環(huán)網(wǎng)上的變壓器低壓側(cè)各饋出一回路電源至消防負(fù)荷最末級配電箱處設(shè)置自動(dòng)切換裝置。供水：本工程采用城市自來水，供水的水源取自四周市政道路上市政給水管網(wǎng)，用直徑500--1000鑄鐵給水管引入。供水環(huán)網(wǎng)壓力不低于0.3MPa，采用變頻水泵直接供水方式，滿足商業(yè)辦公樓和高層住宅小區(qū)直接供水的要求。小區(qū)給水管網(wǎng)布置應(yīng)滿足居住區(qū)的水量、水質(zhì)、水壓、地區(qū)消防及安全給水的要求。居住區(qū)給水干道及配水管網(wǎng)以環(huán)狀管網(wǎng)布置為主、支狀管網(wǎng)布置為輔的方式布置。雨水：區(qū)內(nèi)雨水通過管道及雨水明溝收集后排入雨水支管內(nèi)，就近排入附近河道。污水：區(qū)內(nèi)污水由管道收集排入污水管，再排入市政污水管網(wǎng)，最后排至連云港市污水處理廠集中處理。供熱：預(yù)留暖氣管道，建議可采用分戶式供暖。供氣：由新奧然氣公司直接供給，具體由開發(fā)商與新奧然氣公司簽定有關(guān)協(xié)議。通訊：每戶預(yù)留電話、寬帶、有線電視接口，直接接入市電話、城市有線電視網(wǎng)。智能化：配置周界報(bào)警和電子對講系統(tǒng)。氣象條件研究連云港市處于暖溫帶與北亞熱帶過渡地段，氣候溫和濕潤，四季分明，屬大陸近海過渡性濕帶氣候類型，受季風(fēng)的影響比較顯著，河流屬于淮河下游水系。常年平均氣溫為14攝氏度，1月平均氣溫為-0.4攝氏度，7月平均氣溫27攝氏度。歷年平均降水在910—980毫米之間，降水期主要集中在7、8、9三個(gè)月。全年無霜期220天，年均日照時(shí)數(shù)達(dá)2400—2600小時(shí)，太陽輻射總量為每平方厘米117.6—125.5千卡。一年四季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)。由于受海洋的明顯調(diào)節(jié)，連云港市是屬于季風(fēng)特點(diǎn)的海洋性氣候，四季分明、寒暑適宜、光照充足、雨量適中。地形對氣候也有一定的影響，海拔600多米的云臺山高聳海邊構(gòu)成了特有的氣候峰區(qū)。云臺山區(qū)常年平均氣溫為14攝氏度，具有我國南方熱帶、亞熱帶向北方暖溫帶，溫帶氣候過渡地帶的特點(diǎn)。常年平均溫度14.4平均最高氣溫17.4平均最低氣溫12.0年平均降水量872.3毫米年最大降水量1380.7毫米年最小降水量520.7毫米年最大積雪深度13厘米年最大凍土深度25厘米主導(dǎo)風(fēng)向東風(fēng)及東南風(fēng)偏東基本風(fēng)壓：45KG/M2基本雪壓：45KG/M2基本地震烈度：7度環(huán)境保護(hù)人可以改造環(huán)境，環(huán)境也可以改造人。貫徹“以人為本”、“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想，創(chuàng)造一個(gè)生態(tài)環(huán)境好的社區(qū)，增加人們文化修養(yǎng)，充實(shí)人們高尚情操，是提高國民整體素質(zhì)的重要舉措。此項(xiàng)目全部采用地埋式管線，屋頂不設(shè)屋頂水箱，在總體外觀上構(gòu)成良好的形態(tài)。提高生活質(zhì)量，超前考慮二套供水系統(tǒng)，即一般生活用水和飲用潔凈水。該項(xiàng)目在建設(shè)中對周圍環(huán)境的影響主要是噪聲、污水、污物等三方面問題。為了減少噪音源的干擾，加強(qiáng)主干道的道路綠化；公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離；對重要設(shè)備選低噪音和隔振措施。所有機(jī)房做建筑隔聲處理。為保證環(huán)境空氣質(zhì)量良好，能源主要采用電和煤氣，并合理布置集中綠化和一般綠地，營造怡然自得的居住氛圍，形成科學(xué)健身的理想場所。綠化是環(huán)保的重要組成部分，整個(gè)綠化系統(tǒng)采用點(diǎn)、線、面多樣化的綠色組合，景觀節(jié)點(diǎn)、道路綠化帶和集中綠化帶，營造出不同的景觀層次，將建筑與綠化相互滲透融為一體。污水、污物的主要來源是施工產(chǎn)生的建筑垃圾和建成后生活產(chǎn)生的污水、污物。建筑垃圾按城管部門規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)及時(shí)進(jìn)行清理。生活污水經(jīng)設(shè)置的凈化池?zé)o害化處理后排入市政污水管網(wǎng)。生活垃圾實(shí)行袋裝化管理，集中至垃圾箱內(nèi)，由環(huán)保部門統(tǒng)一運(yùn)出市外處理。消防及衛(wèi)生措施消防整個(gè)小區(qū)嚴(yán)格按照中華人民共和國民用建筑防火規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。高層建筑均設(shè)消防樓梯，前室大于4.5m2，合用前室大于6m2，均有直接對外采光，排煙?；貎?nèi)消防車能達(dá)到每一單元，高層住宅有足夠登高面寬及場地。各樓滿足規(guī)定的消防間距。衛(wèi)生基地內(nèi)設(shè)有大面積綠化為居民提高優(yōu)美的環(huán)境和新鮮的空氣，并有利于防塵降噪。各建筑單位間距均符合日照要求。每戶均保證二個(gè)以上朝南房間。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照窗地比滿足規(guī)范要求。小區(qū)內(nèi)污水處理設(shè)在小區(qū)綠地下。高層及小高層電梯均遠(yuǎn)離臥室、起居室。降低了噪音干擾。節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能措施為了減少能源消耗，采取以下措施：1、空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)的硯機(jī)根據(jù)不同用途，設(shè)置時(shí)間控制，定時(shí)開啟風(fēng)機(jī)，達(dá)到節(jié)能目的；2、采3、選用節(jié)能電氣產(chǎn)品，廣泛應(yīng)用節(jié)電。發(fā)光效率高的發(fā)光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷。如節(jié)能型燈，日光燈采用電子啟動(dòng)器等，每年可節(jié)電20%。4、選用節(jié)能電機(jī)，供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電，以達(dá)到節(jié)能目的。5、建設(shè)過程中采用節(jié)能新型墻體材料，屋頂選用良好的隔熱保溫材料，門窗均采用中空玻璃以節(jié)約能耗。6、充分利用建筑空間，盡量采用自然排風(fēng)方式，節(jié)省設(shè)備購置費(fèi)和用電量。節(jié)水措施選用高效水泵和節(jié)能電機(jī)，水系統(tǒng)選用變頻和平衡閥，采用國家推薦節(jié)水器具，根據(jù)不同用途及分區(qū)設(shè)置適當(dāng)數(shù)量的水表以節(jié)約用水和進(jìn)行平衡測試。生活熱水分為飲用水和洗滌用熱水，飲用開水由各層開水房、電開水器供應(yīng)，生活熱水系統(tǒng)采用上供下回方式供應(yīng)，鍋爐選用節(jié)能型鍋爐，熱水管采用EPF復(fù)合管，排水管采用PVC排水管，節(jié)省熱能。二、項(xiàng)目位置項(xiàng)目地處連云港市新浦區(qū)巨龍路以東，蒼梧路以北，文昌路以南，東至將修建的運(yùn)河路（原連云港職業(yè)技術(shù)學(xué)院、連云港師范?？茖W(xué)院老校區(qū)）。本案副商圈東區(qū)板塊隴海商圈蒼梧綠園本案副商圈東區(qū)板塊隴海商圈蒼梧綠園三、項(xiàng)目現(xiàn)狀1.3.1．四至范圍項(xiàng)目處在新浦行政中心區(qū)，項(xiàng)目南緊繁華的蒼梧路，北為溫哥華國際花園住宅小區(qū)，西緊巨龍路，東邊與淮海工學(xué)院隔河相望，地理位置優(yōu)越。1.3.2．地勢、地況現(xiàn)狀地勢平坦，地面現(xiàn)狀平整，基地現(xiàn)狀為凈地，可以直接動(dòng)工開發(fā)。四、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套1.4.1．交通狀況（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；主要線路：公交專線103路：新浦火車站--墟溝國展中心公交3路：新華公交站—磷礦公交24路：連云港市政府--石棚山景區(qū)公交21路：新浦火車站—車管所1.4..2．教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況淮海工學(xué)院，連云港最高學(xué)府；連云港廣播電視大學(xué)；連云港新海高級中學(xué)，國家級示范高中；連云港師專一附小，連云港知名小學(xué)。1.4.3．醫(yī)院等級和醫(yī)療水平連云港市第一人民醫(yī)院東院區(qū)，國家三級甲等綜合性醫(yī)院；連云港第三人民醫(yī)院暨婦幼保健院；連云港第二人民醫(yī)院東院區(qū)；1.4.4大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場振興特易購、蘇果超市、家得福超市主要商業(yè)——華聯(lián)商廈商圈、在建中的八百城市走廊商業(yè)街菜市場——巨龍路沿街菜市場1.4.5．文化、體育、娛樂設(shè)施連云港市體育健身中心連云港市教育圖書館1.4.6．公園蒼梧綠園（連云港市區(qū)唯一的開放式公園）1.4.7．銀行江蘇銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行等五、規(guī)劃控制要點(diǎn)項(xiàng)目指標(biāo)規(guī)劃總用地32.39公頃總建筑面積815085平米地上建筑面積724785平米地下建筑面積90300平米總?cè)丝?3740戶戶均人口3人/戶容積率2．50綠化率36%第二部分連云港城市發(fā)展方向研究一、連云港城市發(fā)展現(xiàn)狀分析2.1.1城市區(qū)位分析在中國的在中國的π型經(jīng)濟(jì)布局中，上面的一橫是沿海經(jīng)濟(jì)帶，左邊的一撇是隴海蘭新產(chǎn)業(yè)帶，右邊的一豎是長江經(jīng)濟(jì)帶，共有兩個(gè)重要交匯點(diǎn)，一個(gè)是上海，一個(gè)是連云港。是中國東部沿海地帶唯一的近海腹地還沒有得到充分開發(fā)的黃金地區(qū)，是江蘇省實(shí)施沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶與沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)戰(zhàn)略的疊加區(qū)，是帶動(dòng)沿海和蘇北振興的龍頭。南通連云港位于中國中部沿海，江蘇省北部，南連長三角，北接膠東環(huán)渤海，東引日韓，西帶冀南徽北。新亞歐大陸橋的起點(diǎn)始于連云港，使連云港處于沿海開發(fā)帶與沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶的交點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2.1.2城市地理分析連云港因面向連島、背倚云臺山、環(huán)抱港口而得名，城市依山傍海，山海相擁，港城一體，橫亙綿延200平方公里的國家級云臺山風(fēng)景名勝區(qū)貫穿市區(qū)，形成了獨(dú)具特色的旅游景觀和城市園林風(fēng)光。前云臺山中云臺山前云臺山中云臺山連島后云臺山港口連云港境內(nèi)共有14個(gè)風(fēng)景區(qū)、近120個(gè)風(fēng)景點(diǎn)，其中，云臺山頂峰玉女峰海拔625米，是江蘇最高峰；地處海中央的東西連島面積7.57平方公里，是江蘇最大島嶼，擁有江蘇面積最大、沙質(zhì)最好的浴場；連接海島與陸地的攔海大堤全長6700米，是全國最長的海上長堤，被譽(yù)為“神州第一堤”；東海溫泉出口水溫82攝氏度，富含多種微量元素，被譽(yù)為“華東第一泉”。孕育古典名著《西游記》的花果山和浪漫神奇連島海濱浴場都是國家4A級風(fēng)景區(qū)，分別被評為全國十佳文明風(fēng)景區(qū)示范點(diǎn)和全國15個(gè)健康型海水浴場。此外，古跡眾多的孔望山、錦屏山，幽似桃源的宿城山水等，構(gòu)成了連云港“海古神幽”獨(dú)特的自然景觀。2.1.3行政區(qū)劃分析連云港下轄新浦、連云、海州三區(qū)，贛榆、東海、灌云、灌南四縣和一個(gè)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。由于一直以來，新浦區(qū)為連云港市政府所在地，與港口所在地連云區(qū)相距35公里，所以連云港雖稱“港”但并未如青島一樣發(fā)展為一個(gè)“海濱城市”。連云港城市發(fā)展的“啞鈴”狀，制約了其城市化進(jìn)程，在新一輪城市發(fā)展中，連云港市政府著力打造城市東部“濱海新城”，將連云港打造成國際性生態(tài)型濱海城市、現(xiàn)代化港口工業(yè)城市、山海相擁的知名旅游城市。圖：連云港新浦城區(qū)2.1.4對外交通分析機(jī)場機(jī)場京滬高速連霍高速寧連高速沿海高速204國道327國道205國道310國道242省道236省道326省道324省道連云港水、陸、空交通兼?zhèn)?。海運(yùn)：連云港是國家主樞紐港、集裝箱干線港、中西部最便捷出海港。與世界上160多個(gè)國家和地區(qū)近1000個(gè)港口建立了貿(mào)易往來；在客運(yùn)方面，開通了直達(dá)日本、韓國的國際航班（相距500海里，單程只需1天左右），對連云港的旅游、外貿(mào)促進(jìn)較大。內(nèi)河航運(yùn)：連云港內(nèi)河航道總里程1127.5公里，其中等級航道449公里。鐵路：連云港是新亞歐大陸橋東端起點(diǎn)，通過隴海鐵路經(jīng)阿拉山口越過歐洲大陸抵荷蘭鹿特丹，是貫穿中國中部的主要干線。高速公路：【連霍高速】（045國道）橫貫中國大陸的東、中、西部，從連云港連云區(qū)（與連云區(qū)大港西路銜接）始發(fā)，經(jīng)連云港海州區(qū)、東海、新沂、邳州、徐州，再經(jīng)安徽、河南、陜西、甘肅等地，直達(dá)新疆霍爾果斯，是中國建設(shè)的最長的橫向快速陸上交通通道，最終將成為中國高速公路網(wǎng)的橫向骨干。【寧連高速】為南京至連云港的高速通道，從連云港宋跳立交始發(fā)，途徑淮安，抵南京車程只需3小時(shí)?！狙睾８咚佟肯祰腋咚俟肪W(wǎng)，北起沈陽南至?？?，在江蘇境內(nèi)為連鹽高速公路（連云港—鹽城）和鹽通高速公路（鹽城—南通）。在規(guī)劃中，沿海高速公路將有多個(gè)通道和上海相連接，其建成后將成為我國東部沿海正式意義上的沿海交通大動(dòng)脈。連霍高速、寧連高速、沿海高速在連云港境內(nèi)相交，能快速連接沿海各地及內(nèi)陸腹地；其中連霍高速在連云港城區(qū)內(nèi)還能快速連接連云港新浦市中心區(qū)與東部城區(qū)。航空：連云港機(jī)場達(dá)到國際4D級標(biāo)準(zhǔn)，可以起降波音737等大型客機(jī)，已開通直達(dá)北京、上海、廣州、大連、沈陽、杭州、南京、廈門、桂林等大中城市的空中航線。連云港五大運(yùn)輸體系健全，為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供縱橫發(fā)展的有力支撐。二、連云港城市發(fā)展?jié)摿ρ芯?.2.1連云港發(fā)展優(yōu)勢分析連云港有港口優(yōu)勢。鹽城大豐港不論是自然條件還是知名度，都無法與連云港相抗衡，南通洋口港雖然自然條件較連云港好，但尚在建設(shè)之中。在沿海三市中，只有連云港已經(jīng)建成了10萬噸級的海洋深水良港。目前，江蘇“舉全省之力振興連云港”，這源于江蘇對出?？诘膹?qiáng)烈需求。隨著上海洋山開港、寧波—舟山港一體化完成，長三角“杭州灣化”的趨勢越來越明顯。江蘇進(jìn)出口無論是取道寧波—舟山港還是洋山港，都意味著成本的增加。而更嚴(yán)重的是由于沒有自己的出?？?，江蘇正在演變成上海與浙江的“腹地”。要避免這種趨勢，江蘇就必須打造自己的深水大港，而選擇連云港不失為目前快捷且最不壞的選擇。在沿海三市中，南通屬于蘇中，蘇通大橋一旦貫通，南通將完全融入上海，成為“北上?！保瑢μK北的帶動(dòng)實(shí)在有限。而連云港與鹽城相比最大的優(yōu)勢就在于其得天獨(dú)厚的地理位置。中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成的是一個(gè)獨(dú)特的“兀”字型結(jié)構(gòu)，上面的一橫是沿海經(jīng)濟(jì)帶，下面的兩豎一條是長江經(jīng)濟(jì)帶，一條是隴海線經(jīng)濟(jì)帶，三條經(jīng)濟(jì)帶相交的節(jié)點(diǎn)，一個(gè)是上海，一個(gè)是連云港。所以，沒有沿海經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展就沒有整個(gè)蘇北的發(fā)展。而在蘇北，沒有連云港的發(fā)展就沒有東隴海線的發(fā)展，更沒有徐州的發(fā)展。發(fā)揮連云港的港口優(yōu)勢，是“振興蘇北”的引擎和抓手。2.2.2能源優(yōu)勢分析江蘇田灣核電有限公司連云港市擁有國內(nèi)一流的火力發(fā)電廠（總裝機(jī)容量約115萬千瓦），正在興建國內(nèi)單機(jī)裝機(jī)容量最大的核電站—田灣核電站（中俄兩國間迄今最大的技術(shù)經(jīng)濟(jì)合作項(xiàng)目），一期2臺機(jī)組于07年并網(wǎng)發(fā)電，新增發(fā)電容量212萬千瓦，全部四期工程建成后總裝機(jī)容量達(dá)到1000萬千瓦，接近“三峽”發(fā)電量，可為城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供充足能源。江蘇田灣核電有限公司核電站安全范圍（國家標(biāo)準(zhǔn)）核電廠周圍1-2KM內(nèi)不能有火源；4公里以內(nèi)，無飛機(jī)航線或起落通道時(shí)，可不考慮飛機(jī)墜毀。廠址10KM以內(nèi)無機(jī)場，廠址16KM以內(nèi)設(shè)計(jì)每年起落不大于193d2次的機(jī)場和16km范圍外設(shè)計(jì)每年起落不大于386d2次的機(jī)場，可以不考慮飛機(jī)墜毀。江蘇新海發(fā)電有限公司江蘇新海發(fā)電有限公司化工廠，煉油廠，火藥廠，炸藥廠，油和天然氣儲存設(shè)施及其輸送管線和陸地與水路運(yùn)輸?shù)缆?，?yīng)離開5-8KM安全距離。能形成爆炸氣云以及能進(jìn)入通風(fēng)系統(tǒng)得易燃?xì)怏w和蒸汽，應(yīng)離開廠址8-10KM核電站為連云港帶來了豐富的電力資源，但也因周邊控制影響對土地使用有約束，連云港市區(qū)向東南方向擴(kuò)展受限制。2.2.3土地資源優(yōu)勢分析連云港擁有大量尚未開發(fā)利用的鹽田、灘涂等土地資源。有灘涂160萬畝，可開發(fā)淺海水域400萬畝，有工業(yè)性質(zhì)低產(chǎn)鹽田300平方公里。對鹽田、灘涂的改造利用可以節(jié)約和保護(hù)大量的耕地資源，減少對原住民的搬遷，為城市建設(shè)提供更多具有價(jià)值的濱海空間。天津?yàn)I海新城、深圳灣的填海區(qū)開發(fā)有著成功經(jīng)驗(yàn)。島嶼式填海連續(xù)式填海內(nèi)灣式填海案例日本神戶第一人工島工程、東京灣臨海副都心、荷蘭IJBURG工程香港中環(huán)灣仔、深圳灣、天津?yàn)I海新區(qū)香港迪斯尼樂園、上海蘆潮港新城簡介一般選擇在大型內(nèi)灣區(qū)域進(jìn)行島式填海在一定水深范圍內(nèi)采用連續(xù)填海方式可以獲得最大的填海面積填海方式主要選擇在快速淤積地區(qū)岸線海岸線較長完整簡潔岸線與原岸線長度相近優(yōu)點(diǎn)四周臨水，通過大小島嶼穿插，可以形成豐富的內(nèi)外海灣景觀。便于防洪，成本相對較低獲得內(nèi)部濱水景觀，避免因淤積帶來遠(yuǎn)離濱水的可能。劣點(diǎn)對于航道和防浪保護(hù)較差。造價(jià)較高。內(nèi)部親海性較差，只可獲得外灣濱海景觀親水岸線增加不明顯2.2.4政策優(yōu)勢分析07年元旦，溫家寶總理蒞臨連云港視察指導(dǎo)工作，明確指出連云港的發(fā)展不僅要同蘇北的發(fā)展、江蘇的發(fā)展結(jié)合在一起，而且要放在連接南北、溝通東西的重要戰(zhàn)略位置來對待?？偫淼闹甘靖呶萁?，深思熟慮，把連云港的發(fā)展放到國家層面，擺上了帶動(dòng)更大區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略高度，提升了連云港發(fā)展的戰(zhàn)略定位，賦予了連云港發(fā)展的重大使命，帶來了連云港發(fā)展的重大機(jī)遇。為貫徹落實(shí)總理指示精神，國家發(fā)改委、交通部、中國人民銀行等有關(guān)方面，也都表示將深入貫徹總理講話精神，對連云港給予更多的關(guān)注與支持。對照優(yōu)化開發(fā)、重點(diǎn)開發(fā)、限制開發(fā)、禁止開發(fā)四類功能區(qū)特征，對照資源環(huán)境承載能力、現(xiàn)有開發(fā)密度、發(fā)展?jié)摿Φ仍u價(jià)指標(biāo)，連云港屬于重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域范疇，可以得到國家的政策支持。國家重點(diǎn)開發(fā)區(qū)評價(jià)指標(biāo)連云港現(xiàn)實(shí)條件現(xiàn)有開發(fā)密度（低）人口密度小，工業(yè)化、城市化水平低開發(fā)意義（大）有著重要的戰(zhàn)略區(qū)位，在促進(jìn)區(qū)域共同發(fā)展中具有重要的作用環(huán)境承載能力（強(qiáng)）生態(tài)環(huán)境良好，空氣容量大，污染排放總量小，水資源比較潔凈，是全國控制污染最佳城市第二名，空氣質(zhì)量江蘇最優(yōu)、沿海上佳。（可適合大型重化工業(yè)布局）發(fā)展?jié)摿Γù螅┯幸粋€(gè)深水大港，有較大面積的尚待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)用地，有較好的交通和資源條件，有重大的產(chǎn)業(yè)載體，有諸多戰(zhàn)略機(jī)遇和良好的發(fā)展態(tài)勢近年來，江蘇省委、省政府高度重視連云港的發(fā)展，將連云港作為振興蘇北的龍頭，沿海和沿東隴海線開發(fā)的主戰(zhàn)場，在全省生產(chǎn)力布局、港口建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施投入等方面全力支持連云港發(fā)展。07年3月1日，江蘇省委在南京召開常委會，專題研究連云港的建設(shè)與發(fā)展，提出舉全省之力振興連云港，在干部配備和人才引進(jìn)、資金投入、資源配置、項(xiàng)目布局等政策上向連云港傾斜，將連云港建設(shè)成為振興蘇北的龍頭，全省開放的新增長極，全國連接南北、溝通東西的重要經(jīng)濟(jì)樞紐政策支持四個(gè)傾斜【在干部配備和人才引進(jìn)上傾斜】：已于2007年引進(jìn)30名清華大學(xué)博士生任職于連云港市政府?！驹谫Y金投入上傾斜】：據(jù)連云港市發(fā)改委獲悉，省財(cái)政、省交通廳和江蘇交通控股有限公司等年內(nèi)計(jì)劃安排15.25億元支持連云港發(fā)展；省政府對東隴海鐵路電氣化改造工程連云港東客站項(xiàng)目補(bǔ)助5500萬元；從2007年起，對新開辟且正常運(yùn)行一年以上的集裝箱國際航線給予獎(jiǎng)勵(lì)，所需資金在省財(cái)政2000萬元補(bǔ)助資金總盤子中列支?！驹谫Y源配置上傾斜】：將連云港港區(qū)及港口物流園區(qū)內(nèi)企業(yè)繳納的稅收省市留成部分全額集中，建立港口建設(shè)專項(xiàng)資金，用于連云港港基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；

港口建設(shè)過程中屬于填海造地的海域使用金，可在項(xiàng)目用海施工期限內(nèi)分期繳納。港口建設(shè)上繳的海域使用金除按規(guī)定上繳國家部分外，其余部分返還用于港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！驹陧?xiàng)目布局上傾斜】：同意連云港開展30萬噸級進(jìn)港航道前期研究；同意通榆河北段工程建設(shè)的前期工作，力爭2007年開工建設(shè)；同意設(shè)立港口規(guī)劃、國土資源管理機(jī)構(gòu)，作為連云港市規(guī)劃、國土資源部門的派出機(jī)構(gòu)。港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)符合獨(dú)立選址條件的用地項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，優(yōu)先安排用地指標(biāo)。國家級連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)實(shí)施的優(yōu)惠政策【土地政策】工業(yè)用地出讓年限為50年，可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、技術(shù)含量、投資強(qiáng)度，實(shí)行一事一議，提供不同的優(yōu)惠地價(jià)，建設(shè)項(xiàng)目用地的各項(xiàng)手續(xù)均可在區(qū)內(nèi)辦結(jié)。【財(cái)稅政策】為扶持進(jìn)區(qū)的重點(diǎn)企業(yè)，開發(fā)區(qū)管委會從可支配財(cái)政收入中撥出專款，設(shè)立“科技發(fā)展金”。科技發(fā)展金扶持?jǐn)?shù)額將根據(jù)企業(yè)的投資規(guī)模、技術(shù)含量、經(jīng)濟(jì)效益以及對國家貢獻(xiàn)大小予以確定，具體為：在開發(fā)區(qū)注冊的企業(yè)，可申請當(dāng)年實(shí)際繳納的增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅中開發(fā)區(qū)留成財(cái)力50%的科技發(fā)展金扶持，扶持期限10年，其中生產(chǎn)型企業(yè)自投產(chǎn)年度算起，非生產(chǎn)型企業(yè)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日算起。對增資或再投資的企業(yè)，能獨(dú)立核算的，可申請相當(dāng)于新增增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅中開發(fā)區(qū)留成財(cái)力50%的科技發(fā)展金扶持；不能獨(dú)立核算的，以增資前一年度應(yīng)繳的增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅為基數(shù)，可申請相當(dāng)于因增資形成的增量稅收中開發(fā)區(qū)留成財(cái)力50%的科技發(fā)展金扶持。實(shí)行重大項(xiàng)目“一事一議”。連云港市招商引資優(yōu)惠政策1、在連云港市興建的生產(chǎn)型外商投資企業(yè)，減按24%稅率征收企業(yè)所得稅。經(jīng)營期在10年以上的生產(chǎn)型外商投資企業(yè)，可從獲利年度起，第一、第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。免征地方所得稅。2、從事能源、港口、碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目減按15%稅率征收企業(yè)所得稅，經(jīng)營期在15年以上的，經(jīng)批準(zhǔn)、從獲利年度起，第一年至第五年免征企業(yè)所得稅，第六年至第十年減半征收企業(yè)所得稅。3、企業(yè)按規(guī)定減免稅期滿后，經(jīng)考核合格的產(chǎn)品出口企業(yè)，凡當(dāng)年出口產(chǎn)品銷售額達(dá)到當(dāng)年企業(yè)全部產(chǎn)品銷售額70％以上的，可繼續(xù)減半征收企業(yè)所得稅，繼續(xù)免征地方所得稅。經(jīng)考核合格先進(jìn)技術(shù)企業(yè)可以再延長三年減半征收企業(yè)所得稅。4、外商投資企業(yè)如發(fā)生年度虧損，可以用下一年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但最長不能超過五年。5、外商投資企業(yè)的外國投資者將其從企業(yè)分得的利潤，用于再投資．增加注冊資本，或者再投資興辦其它企業(yè)、經(jīng)營期不少于五年的，經(jīng)批準(zhǔn)，可退還再投資部分己交納的企業(yè)所得稅的40%，若再投資舉辦的是產(chǎn)品出口型企業(yè)或先進(jìn)技術(shù)型企業(yè)，可全部退還再投資部分己交納的企業(yè)所得稅。6、對符合國家，起《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》鼓勵(lì)類的項(xiàng)目，在投資總額內(nèi)進(jìn)口的自用設(shè)備，按國家有關(guān)規(guī)定，享受有關(guān)免稅優(yōu)惠政策。7、對于總投資在500萬美元以上，科技含量高或跨國公司投資舉辦的生產(chǎn)性項(xiàng)目在土地使用和各項(xiàng)費(fèi)用收取上，采取“項(xiàng)目帶政策”，“一事一議”的方法，個(gè)案處理。實(shí)行專項(xiàng)特殊的優(yōu)惠。2.2.4新浦區(qū)發(fā)展優(yōu)勢新浦區(qū)是連云港市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。轄區(qū)面積461.1平方公里，人口43.9萬人。下轄3個(gè)鄉(xiāng)、2個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)街道辦事處及1個(gè)林場，國有云臺農(nóng)場、崗埠農(nóng)場分布于境內(nèi)。新浦區(qū)海陸空交通十分便捷，是連接西北、中原和蘇北、魯南的主要交通門戶。距港口、機(jī)場均在30公里以內(nèi)，隴海鐵路貫穿境內(nèi)，寧連、徐連、汾灌高速公路及204、310國道縱橫穿越，國家“十五”規(guī)劃中的同三和連霍兩條高速公路在此交匯。作為區(qū)域性商貿(mào)中心，擁有大型專業(yè)市場十余個(gè)，市場年成交額近百億元。全長1170米，集購物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海步行街造型別致，規(guī)模位居全國前列。

新浦區(qū)具有獨(dú)特的旅游資源。國家“4A”級風(fēng)景名勝花果山坐落其間；始建于南北朝的南城鎮(zhèn)是蘇北地區(qū)有名的佛教、道教勝地；擁有山海、玉蘭花王的東磊風(fēng)景區(qū)有“蓬萊仙境”之稱；被譽(yù)為“江蘇九寨溝、蘇北張家界”的國家“4A”漁灣風(fēng)景區(qū)更是風(fēng)姿卓越，是避暑納涼的旅游勝地。新浦區(qū)物產(chǎn)豐富。盛產(chǎn)板栗、銀杏、核桃等干果以及櫻桃、杏、李等水果。大島山采石區(qū)是華東地區(qū)最大的石材集散地。近年來，新浦區(qū)實(shí)施三產(chǎn)興區(qū)、二產(chǎn)強(qiáng)區(qū)、民營富區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)迅猛發(fā)展，城市建設(shè)日新月異。2004年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值21.35億元，一般預(yù)算收入1.6億元。新浦區(qū)正敞開熱情的懷抱，真誠地歡迎海內(nèi)外朋友前來投資興業(yè)，共創(chuàng)美好未來。隴海步行街連云港市隴海步行街，是新浦區(qū)委、區(qū)政府通過招商引資在原廢棄的隴海鐵路路基上興建起來的一條休閑、娛樂、觀光、購物為一體的現(xiàn)代化步行商業(yè)街。全長1170米，占地面積184畝，建筑面積13.1萬平方米，總投資4.5億元。

步行街日人流量達(dá)到1萬人次，節(jié)假日達(dá)到5萬人次，年商品零售總額超過8個(gè)億，基本形成東街為大眾化經(jīng)營，中街為精、名、品經(jīng)營，西街為婦女兒童用品、中外餐飲經(jīng)營的特色明顯、商品門類齊全的現(xiàn)代化商業(yè)旺區(qū)，“要方便購物去隴海步行街、要放心購物去隴海步行街、要文明購物去隴海步行街”已成為我市市民的口頭禪。該街先后獲得“江蘇省百城萬店無假貨示范街”、“中國最具升值前景商業(yè)街”等稱號。目前正在爭創(chuàng)全國文明示范街。蒼梧綠園蒼梧綠園于1999年7月建成開放，占地28公頃（420畝），總投資2000多萬元，是目前全省城市建成區(qū)內(nèi)面積最大的綠園。園內(nèi)栽植樹木7.26萬株、常綠球類和花灌木6.3萬株、冷暖季草坪20.44萬平方米，建有紫薇園、石趣園、園中園和高爾夫水上練習(xí)場、迷你高爾夫球場、網(wǎng)球場、游泳池、垂釣中心等，成為集休閑、娛樂、觀賞為一體的大型綠地。草坪、樹林、鮮花、恰似都市的綠洲，是市民回歸自然，享受自然的好去處。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)簡介連云港高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是1997年8月由江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，占地面積12.6平方公里，與國家級開發(fā)區(qū)實(shí)行“兩塊牌子、一套班子”的管理體制，其前身為宋跳工業(yè)區(qū)，其范圍東至新墟公路，南至高渠道，北至宋跳河，西至隴海鐵路，目前已開發(fā)5.7平方公里。區(qū)內(nèi)設(shè)有科技企業(yè)孵化器，同時(shí)設(shè)有“科技風(fēng)險(xiǎn)金”和“科技發(fā)展金”，扶持高新技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化及高新技術(shù)企業(yè)的發(fā)展。目前進(jìn)區(qū)企業(yè)已達(dá)50多家，初步形成了精細(xì)化工、電子、建材、食品等特色產(chǎn)業(yè)。2.2.5新浦新區(qū)發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域情況新浦新區(qū)以東鹽河綠化風(fēng)光帶為界，分為東西兩片，東片為連云港市的政治、文化、體育中心，西片為新區(qū)生活居住用地，并配套發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。新區(qū)規(guī)劃“三橫四縱”道路總骨架，“三橫”即蒼梧路（寬50米）、朝陽東路（寬80米）、海寧路（寬60米）；“四縱”即瀛州路（寬60米）、郁州路（寬60米）、科苑路（寬60米）、學(xué)院路（寬40米）。區(qū)域發(fā)展新浦新區(qū)位于連云港市新海地區(qū)的東南，西自瀛州路，東至寧連公路，北至蒼梧路，南至海寧路，市新浦新城區(qū)建設(shè)的起步區(qū)，占地6.75平方公里。新浦新區(qū)是集行政、文化娛樂、體育、教育和地區(qū)性商業(yè)、金融、居住為一體的現(xiàn)代化的新城市中心區(qū)。

區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃延承上一輪規(guī)劃結(jié)構(gòu)。以東鹽河綠化風(fēng)光帶為界，分為東西兩片，東片為連云港市的政治、文化科技藝術(shù)中心，西片為新區(qū)生活性用地，并配套發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施。其中東片為體現(xiàn)市政府的中心地位，并兼顧考慮文化設(shè)施可容納大批人流的要求，采用對稱布局的形式，規(guī)劃打破傳統(tǒng)方格網(wǎng)的路網(wǎng)格局，以市政府為核心，形成環(huán)狀路網(wǎng)，并將市政府與各類行政辦公用地、后勤服務(wù)設(shè)施、會議中心、賓館以及文化科技藝術(shù)中心有機(jī)組合，形成統(tǒng)一整體；西片則以街坊形式布置居住用地，依托現(xiàn)狀，沿道路布置帶狀商業(yè)，適當(dāng)向縱深發(fā)展，形成朝陽路與巨龍路“╋”字形商業(yè)中心，在瀛州路與蒼梧路、海寧路交叉口分別形成兩個(gè)公共設(shè)施節(jié)點(diǎn)。運(yùn)河西路與科苑路之間，依托東鹽河的自然條件建綠化風(fēng)光帶。三、連云港城市規(guī)劃2.3城市規(guī)劃前景2.3.1規(guī)劃核心“戰(zhàn)略東進(jìn)、擁抱大海”從城市發(fā)展上看，長期以來，連云港處境尷尬。向北，融不進(jìn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈；向南，離長三角太遠(yuǎn)；向西，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)面臨整體坍陷的困局，惟有向東是其優(yōu)勢所在?！皷|進(jìn)”戰(zhàn)略的確定讓連云港徘徊在海洋與內(nèi)陸間的腳步尋找到了新的坐標(biāo)。2007年3月，連云港歷史上前所未有的填海工程———新中港填海造地工程啟動(dòng)，整個(gè)工程將造地1.85平方公里。而更重要的是，在這背后還有50余平方公里的填海工程以及屹立于此上的東部濱海新城。連云港將向東、向大海發(fā)展，未來濱海新城將是連云港整個(gè)城市的核心區(qū)、中心區(qū)。這是一次具有重要意義的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，連云港真正意義上的海洋時(shí)代正在開啟，這不僅將讓蘇北從此沐浴清新的海風(fēng)，而且更有可能拉動(dòng)整個(gè)江蘇“出?！薄?007年4月21日，江蘇沿海開發(fā)工作會議召開，沿海在江蘇被提到前所未有的高度。這不僅表明江蘇的沿海意識正在覺醒，更意味著江蘇對蘇南等地的路徑依賴與體內(nèi)循環(huán)正在逐漸被打破，其既有的發(fā)展范式正在轉(zhuǎn)變。這對作為江蘇沿海三市的連云港而言是一個(gè)不可多得的崛起機(jī)遇。根據(jù)“東進(jìn)”規(guī)劃，連云港將逐步形成沿海、沿東隴海線的“T型”產(chǎn)業(yè)布局；以東部城區(qū)、新海城區(qū)和贛榆縣為“三極”、濱海新城為“一心”的“一心三極”城市布局；以連云港主體港為“一體”，南北延伸的海岸線及港口為“兩翼”的“一體兩翼”港口布局。2.3.2三大城市定位分析按照國家和江蘇對連云港的發(fā)展新定位，連云港正在搶抓新一輪的發(fā)展機(jī)遇，全面掀起大開發(fā)、大開放、大建設(shè)、大發(fā)展熱潮，加快建設(shè)國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市。國際性的海濱城市2005年7月，連云港拿出400萬元，向全球征集東部濱海地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，歷時(shí)3個(gè)月，最終確定8個(gè)方案并進(jìn)行整合，形成了連云港東部濱海地區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃。規(guī)劃中的東部濱海地區(qū)將形成“一體兩翼，組團(tuán)遞進(jìn)，三極拉動(dòng)，重點(diǎn)突破”的整體空間結(jié)構(gòu)，由內(nèi)至外形成港灣服務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、海濱居住區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)五個(gè)層次和多個(gè)組團(tuán)，成為能夠承托城市未來希望的濱海新城、支撐城市經(jīng)濟(jì)騰飛的產(chǎn)業(yè)基地和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐大港。港灣服務(wù)區(qū)港灣服務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)濱海居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)在實(shí)施過程上，留出從山到海、從城到海的生態(tài)廊道，保持青山常在、碧水長流、藍(lán)天白云、清新怡人的生態(tài)環(huán)境。把東部城區(qū)、新海城區(qū)、贛榆城區(qū)作為相互聯(lián)動(dòng)的三大增長極進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，三極合圍形成連云港未來的中心城市。按照現(xiàn)代城市理念，收攏三極，向中心發(fā)展，在位于三極之間的鹽田灘涂上崛起一座50平方公里的海濱新城，寓商務(wù)、金融、會展、娛樂、辦公、居住、旅游等多種功能于一體，成為連云港中心城市的核心，也成為蘇北地區(qū)規(guī)模最大、功能最為完善的國際化商務(wù)中心。目前，有80多家世界頂級規(guī)劃單位匯聚在連云港，進(jìn)行各項(xiàng)詳規(guī)的編制，實(shí)現(xiàn)詳規(guī)的無縫對接。正在建設(shè)連接新海城區(qū)與海濱新城的花果山大道，在海濱新城規(guī)劃范圍內(nèi)掀起灘涂圍墾和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱潮，加快推進(jìn)國際商務(wù)中心、連島旅游度假區(qū)、東哨西墅片區(qū)建設(shè)，抓好東部城區(qū)重要節(jié)點(diǎn)的整治出新，陸續(xù)建成一批標(biāo)志性建筑，初步展現(xiàn)海濱城市的風(fēng)貌。同時(shí)，積極推動(dòng)新海城區(qū)“互連東進(jìn)”，加快科教創(chuàng)業(yè)園、體育中心開發(fā)建設(shè)。確保做到每一項(xiàng)工程建設(shè)都要找有水準(zhǔn)、有實(shí)力、有信譽(yù)的建筑施工單位來做，盡量避免留下敗筆。到2010年，中心城市規(guī)劃人口超過130萬人，規(guī)劃建設(shè)用地面積達(dá)到160平方公里，基本建成現(xiàn)代化的大城市、充滿活力的區(qū)域中心城市、富有魅力的國際性海濱城市。現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市港口是連云港的核心戰(zhàn)略要素，連云港的發(fā)展必須依靠港口來帶動(dòng)。建設(shè)億噸大港，充分發(fā)揮港口的龍頭帶動(dòng)作用，提升整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)力，是連云港的必須選擇。目前的港口發(fā)展已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)，06年以來，通過調(diào)研論證，連云港確立建設(shè)港口群、發(fā)展組合港，延伸“一體”、拓展“兩翼”，形成“一體兩翼，提升主港，兩翼齊飛”的總體思路，舉全市之力加快港口的建設(shè)與發(fā)展?！咎嵘鞲邸烤褪钦{(diào)整完善主體港區(qū)功能，以集裝箱和大宗物資中轉(zhuǎn)運(yùn)輸為重點(diǎn)，加快集疏運(yùn)通道、深水航道和大型專業(yè)化泊位建設(shè)，大力發(fā)展綜合物流和貿(mào)易，鞏固并提升區(qū)域性樞紐港地位。【兩翼齊飛】就是跳出現(xiàn)有港灣，在全市176公里海岸線上加快開辟南北兩翼港區(qū)。南翼港區(qū)，重點(diǎn)開發(fā)徐圩港區(qū)、灌河港區(qū)；北翼港區(qū)重點(diǎn)開發(fā)贛榆港區(qū)，適時(shí)啟動(dòng)以大型石油接卸為主的前三島港區(qū)。除前三島港區(qū)外，其他港區(qū)重點(diǎn)依托鹽田及灘涂資源發(fā)展臨港工業(yè)，實(shí)現(xiàn)港口與工業(yè)互動(dòng)發(fā)展。目前，突出抓好15萬噸級航道、第五第六代集裝箱泊位、25萬噸級礦石碼頭、東南北三大疏港通道建設(shè)，爭取啟動(dòng)建設(shè)30萬噸級航道和南北兩翼港區(qū)，為提升港口功能、拉開“一體兩翼”組合港框架創(chuàng)造條件。確?！笆晃濉备劭谕掏铝糠环⒓b箱運(yùn)量翻兩番，2008年實(shí)現(xiàn)吞吐量過億噸、集裝箱300萬標(biāo)箱，2010年實(shí)現(xiàn)吞吐量1.2億噸、集裝箱400萬標(biāo)箱，把連云港港初步建設(shè)成為長三角和渤海灣之間重要的區(qū)域性國際樞紐港、集裝箱干線大港和帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的組合大港。山海相擁的知名旅游城市國內(nèi)外港口城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)現(xiàn)代化的國際港口城市必然是一個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)的旅游都市。連云港有著現(xiàn)代港口與歷史文化的雙重優(yōu)勢，資源稟賦條件得天獨(dú)厚，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡、《西游記》的發(fā)源地、中國水晶之都和中國優(yōu)秀旅游城市；環(huán)視全球，開放式的優(yōu)質(zhì)旅游環(huán)境，是國際性港口旅游城市的一個(gè)顯著標(biāo)志，以港口為依托的發(fā)達(dá)物流經(jīng)濟(jì)和旅游為核心的流量經(jīng)濟(jì)成為世界絕大多數(shù)港口城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。連云港在旅游開發(fā)過程中，將采取“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、抓住重點(diǎn)、滾動(dòng)發(fā)展”的方針，同時(shí)將開發(fā)優(yōu)美自然風(fēng)光與發(fā)掘深厚文化底蘊(yùn)結(jié)合起來，把發(fā)揮地方旅游資源優(yōu)勢與改善旅游服務(wù)結(jié)合起來，突出“山、海、島”特色，繼續(xù)加快景區(qū)景點(diǎn)深度開發(fā)和配套建設(shè)，建設(shè)一批品位高、吸引力強(qiáng)、效益好的旅游精品工程和精品線路，進(jìn)一步增強(qiáng)連云港旅游對外吸引力和發(fā)展后勁，努力把連云港建設(shè)成中西部地區(qū)最向往的沿海旅游勝地和江蘇省的海濱花園。2.3.2．總體規(guī)劃整體規(guī)劃概述連云港總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為我國沿海中部溝通東西、連接南北的區(qū)域性中心城市，國際性的港口工業(yè)城市，現(xiàn)代化的濱海旅游城市。城市職能為溝通東西、連接南北的重要節(jié)點(diǎn)與區(qū)域中心城市；我國中部沿海的國際性干線大港；江蘇省乃至國家級臨港產(chǎn)業(yè)基地；山海相擁、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化海濱城市；開放創(chuàng)新、和諧發(fā)展的生態(tài)宜居城市。未來港城將逐漸建立“一體兩翼、一心三極”的空間結(jié)構(gòu)?！耙惑w”即連云港中心城區(qū)，是全市的行政、文化、商貿(mào)及交通中心，“兩翼”即連云港中心城區(qū)南、北兩側(cè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及綜合配套區(qū)。“一心”即濱海新城，“三極”分別為新海城區(qū)、南翼新城和贛榆新城。2.3.3．城市建設(shè)規(guī)劃到“十一五”期末，城市居民人均道路面積、住房面積全面達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)，城市綠化覆蓋率達(dá)到40%，城市人均公共綠地面積超過15平方米，加快東部城區(qū)和濱海新城供水設(shè)施建設(shè)，自來水普及率達(dá)到100%。建設(shè)西氣東輸市區(qū)門站、高中壓調(diào)壓站，建設(shè)高壓燃?xì)夤艿?0公里，中壓燃?xì)夤艿?30公里，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)95%。加大城市環(huán)境建設(shè)投入，加快城市污水處理廠和污水收集系統(tǒng)建設(shè)，市區(qū)生活污水集中處理率超過75%，生活垃圾無害化處理率達(dá)到100%。充分發(fā)揮沿海臨港、旅游資源豐富、歷史文化底蘊(yùn)深厚的特點(diǎn)，著力培育“國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市”，增強(qiáng)城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。建設(shè)城市標(biāo)志性建筑物，形成具有連云港特色的城市風(fēng)格。加強(qiáng)城市綠化工程建設(shè)，到2010年，市區(qū)和四縣全部通過國家生態(tài)示范區(qū)驗(yàn)收。加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、住宅開發(fā)和縣城、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，進(jìn)一步提高城市建設(shè)水平，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，努力增強(qiáng)城市總體功能，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標(biāo)。在沿街建筑改造工程方面，堅(jiān)持環(huán)境改革和建筑改革并重，對主次干道兩側(cè)、重點(diǎn)窗口地帶、城市出入等實(shí)施綠化、美化、亮化，切實(shí)改變面貌。在“十一五”期間，宏觀上看，全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快；江蘇省“兩個(gè)率先”快速推進(jìn)，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展力度進(jìn)一步加大，特別是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，將我市擺在了全省生產(chǎn)力布局的重要位置，為我市加快發(fā)展提供了重大歷史性機(jī)遇。我市正由工業(yè)化初期向快速擴(kuò)量增效的工業(yè)化中期邁進(jìn)，工業(yè)化的快速推進(jìn)正促使我市經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變；目前我市的城市化水平達(dá)到40.1%，城市框架將逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。根據(jù)不同視角分析，我市正處在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)起飛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)高速增長階段。到2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番以上，突破1000億元，年均增長16%以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到20000元以上，比2005年翻一番以上，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為11：53：36；到2010年，財(cái)政總收入達(dá)到140億元，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到70億元，年均增長25%左右;全社會固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)達(dá)到2600億元以上。城市化水平達(dá)到48%；中心城市人口突破100萬人，建成區(qū)面積達(dá)到100平方公里以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)；城鎮(zhèn)勞動(dòng)保障三大保險(xiǎn)覆蓋面、新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋面、高中段教育毛入學(xué)率全面達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)；居民衛(wèi)生服務(wù)體系健全率力爭達(dá)到小康水平。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過16000元，年均增長10%以上；農(nóng)民人均純收入超過5600元，年均增長8%以上；恩格爾系數(shù)下降到40%以下。人口規(guī)模達(dá)到500萬人，人口自然增長率控制在8‰以內(nèi);單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；耕地保有量38萬公頃;森林覆蓋率達(dá)到20%；環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)保持在80以上。港口貨物吞吐量達(dá)到12000萬噸以上，其中集裝箱吞吐量突破400萬標(biāo)箱。2.3.4.人口規(guī)劃本次規(guī)劃預(yù)測連云港市域總?cè)丝谠?015年達(dá)到523萬，2030年達(dá)到633萬人。城市化率2015年達(dá)到60％，2030年達(dá)到75％。城鎮(zhèn)人口2015年達(dá)到314萬，2030年達(dá)到475萬。2.3.5.房地產(chǎn)業(yè)及城市建設(shè)用地規(guī)劃加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、外商公寓區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快濱海居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長的住房需求?！笆晃濉逼陂g，連云港市將健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和管理服務(wù)體系，建立以商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房供應(yīng)體系和保障體系，切實(shí)改善中低收入居民住房條件。積極發(fā)展健康住宅和綠色環(huán)保住宅，加快節(jié)能省地型住宅建設(shè)；積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，提高物業(yè)管理水平。進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)市場監(jiān)管。至2010年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番以上。在“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，連云港市也將進(jìn)一步編制新近5年住房建設(shè)規(guī)劃，統(tǒng)籌和指導(dǎo)近期港城城市住房建設(shè)，從而提高住房保障水平，對廣大群眾住房消費(fèi)提供明確預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目有序開發(fā)，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行和推進(jìn)合理消費(fèi)，逐步實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。至2010年，中心城市人口將達(dá)到100萬人，“十一五”期間新增住房面積960萬平方米左右。5年新增住房約10萬套。從2007起至2010年，市區(qū)每年拆遷面積約120萬平方米，拆遷戶數(shù)約0.6萬戶。2008連云港市危舊房改造計(jì)劃完成137萬平方米，其中住宅130萬平方米，非住宅7萬平方米，完成改造項(xiàng)目15個(gè)。2012年城市人口總規(guī)?？刂圃?30萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?70平方公里以內(nèi)。2030年城市人口總規(guī)?？刂圃?00萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?40平方公里以內(nèi)，平均每年約增加5平方公里。2012年，人均居住建筑面積達(dá)32㎡，住房總量4160萬㎡；現(xiàn)有住房總量2318萬㎡，市區(qū)未改造完成的重點(diǎn)棚戶區(qū)待拆遷改造面積約230萬㎡；到2012年，需增加住房2072萬㎡。到2012年底，連云港市區(qū)將增加人口48.03萬人，這部分新增加人口按照人均住房32㎡計(jì)算，需增加相應(yīng)住房建設(shè)面積約1537萬㎡。現(xiàn)狀人口對婚房的需求：以前幾年平均日結(jié)婚14對、需購置新房的為10對測算，需要住房約164萬㎡。拆遷改造安置住房需求，未來五年內(nèi)拆遷改造面積約230萬㎡，約需要住房360萬㎡滿足被拆遷人群的居住需求。二手房及租賃約需要住房200萬㎡?；谥烈?guī)劃期末流動(dòng)人口總量約為5萬人的預(yù)計(jì)，相應(yīng)住房需求約75萬㎡住房。綜合分析預(yù)見，2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)住房需求約為2100萬平方米?？紤]人口增長的不確定性，規(guī)劃期內(nèi)住房需求總量將按1800-2000萬平方米進(jìn)行安排。套型建筑面積90㎡以下住房面積1260-1400萬㎡，占總建筑面積的70%。其中，新浦區(qū)建設(shè)5.01-5.76萬套、469.2-521.2萬㎡；海州區(qū)1.97-2.28萬套、187.8-208.7萬㎡；而連云區(qū)（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）將成為連云港市區(qū)近期住房建設(shè)規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，規(guī)劃期內(nèi)將建設(shè)住房10.99-12.91萬套、1143.0-1270.1萬㎡。在各類住房安排計(jì)劃中，保障性住房即廉租住房（套型面積50㎡以下）和經(jīng)濟(jì)適用住房（套型面積60㎡左右），建設(shè)規(guī)劃面積約180-200萬㎡，占住房供應(yīng)總量的10%；政策性商品住房即兩限普通商品住房（套型面積90㎡以下）和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（套型面積90㎡以下），面積約1080-1200萬㎡，占住房供應(yīng)總量的60%。其中，兩限普通商品住房面積約180-200萬㎡，占住房供應(yīng)總量的10%，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房面積約900-1000萬㎡，占住房供應(yīng)總量的50%；普通商品住房和高檔商品住房占住房供應(yīng)總量的30%左右。瀛州路寧連高速蒼梧路海寧路東鹽河市政府巨龍路朝陽路瀛州路寧連高速蒼梧路海寧路東鹽河市政府巨龍路朝陽路連云港市新浦區(qū)新區(qū)規(guī)劃用地面積675.5公頃，規(guī)劃修編總?cè)丝?0規(guī)劃以東鹽河綠化風(fēng)光帶為界，分為東西兩片，東片為連云港市的政治、文化科技藝術(shù)中心，西片為新區(qū)生活性用地，并配套發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施。東片為體現(xiàn)市政府的中心地位，并兼顧考慮文化設(shè)施可容納大批人流的要求，采用對稱布局的形式，規(guī)劃打破傳統(tǒng)方格網(wǎng)的路網(wǎng)格局，以市政府為核心，形成環(huán)狀路網(wǎng)，并將市政府與各類行政辦公用地、后勤服務(wù)設(shè)施、會議中心、賓館以及文化科技藝術(shù)中心有機(jī)組合，形成統(tǒng)一整體；西片則以街坊形式布置居住用地，依托現(xiàn)狀，沿道路布置帶狀商業(yè)，適當(dāng)向縱深發(fā)展，形成朝陽路與巨龍路“╋”字形商業(yè)中心，在瀛州路與蒼梧路、海寧路交叉口分別形成兩個(gè)公共設(shè)施節(jié)點(diǎn)。小結(jié)：連云港城市將以新浦老城區(qū)為核心向東拓展，規(guī)劃的新行政中心周邊將是近期開發(fā)最具潛力區(qū)域，連島開發(fā)將跳脫城市概念，連接新浦區(qū)與連云區(qū)的沿線將是遠(yuǎn)期開發(fā)最具潛力區(qū)域。各規(guī)劃區(qū)域開發(fā)潛力評估：區(qū)域規(guī)劃總用地（K㎡）區(qū)域優(yōu)勢近期潛力遠(yuǎn)期潛力濱海商務(wù)核心區(qū)9.83山海景觀、連云區(qū)商貿(mào)聚集區(qū)45連島海濱旅游度假區(qū)7.63江蘇第一大島、山海景觀3.55東哨西墅6.3連云區(qū)政府、山海景觀34中云20.55經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、前、中、后云臺山33.5猴嘴8花果山大道、沿海鐵路客運(yùn)站點(diǎn)33.5嘉泰15.3規(guī)劃都市型產(chǎn)業(yè)基地2.53東河新城3.965新浦區(qū)政府、大學(xué)園區(qū)34新浦新區(qū)6.755市政府、政治文化、科技藝術(shù)中心45鳳凰新城8南城鎮(zhèn)政府、鳳凰山公園、城市“南大門”34孔望山新城5.2059海州區(qū)政府、山水景觀33.5薔薇河片區(qū)2.523城市“西大門”、薔薇河2.53解放東路片區(qū)6.01新浦中心城區(qū)東延伸、大浦河33.5備注：0代表“不好”；4代表“很好”四、宏觀經(jīng)濟(jì)2.4.1連云港整體宏觀經(jīng)濟(jì)概況2007年中央、省政府賦予連云港更高的發(fā)展定位，給予了更大的關(guān)心和支持。國務(wù)院總理溫家寶于2007年元月2日專程來連云港視察指導(dǎo)工作；江蘇省委2007年3月3日召開常委會專門研究加快連云港經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，并決定舉全省之力支持和推動(dòng)連云港發(fā)展建設(shè)；2007年連云港迎來了前所未有的重大機(jī)遇。這一年，連云港全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展保持“十一五”首戰(zhàn)之年的良好勢頭，地區(qū)生產(chǎn)總值增長15.1%，財(cái)政總收入跨越百億元臺階，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力快速提升，各項(xiàng)事關(guān)全局、事關(guān)長遠(yuǎn)的重點(diǎn)工作扎實(shí)有效推進(jìn)，全市又好又快的發(fā)展態(tài)勢進(jìn)一步顯現(xiàn)；城鄉(xiāng)居民收入迅速增加，改革發(fā)展成果共享度不斷提高，群眾生活明顯改善，人心思進(jìn)、創(chuàng)業(yè)發(fā)展的氛圍更加濃厚，構(gòu)建和諧社會的基礎(chǔ)進(jìn)一步強(qiáng)化；開放的港城受到海內(nèi)外有識之士的廣泛關(guān)注，各類資源加快匯聚，實(shí)際到賬注冊外資7億美元、比上年翻一番，總量、增幅分別居蘇北、全省前列，區(qū)域發(fā)展綜合優(yōu)勢進(jìn)一步彰顯；國際性海濱城市建設(shè)框架全面拉開，組合港建設(shè)步伐加快，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速推進(jìn)，城市、港口、產(chǎn)業(yè)互促聯(lián)動(dòng)發(fā)展效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)，規(guī)劃繪就的美好愿景正快步走向現(xiàn)實(shí)。2008年連云港實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展的美好開端，今年以來，在復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，連云港市統(tǒng)籌做好改革發(fā)展穩(wěn)定的各項(xiàng)工作，著力解決影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和問題，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。財(cái)政收入繼續(xù)高速增長；消費(fèi)市場零售額增幅持續(xù)攀升，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定高位增長；工業(yè)生產(chǎn)增勢保持在較高平臺，港口運(yùn)輸繼續(xù)提升；城市居民收入穩(wěn)中有升；通脹壓力逐步減小，信貸緊張局勢有所緩和。2.4.2主力產(chǎn)業(yè)分析全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總體上呈較快增長態(tài)勢。前三季度，規(guī)模以上工業(yè)增加值169.24億元，增長19.1%；增幅比上年同期低0.2個(gè)百分點(diǎn)，與1-7月份持平；比全省平均高3.1個(gè)百分點(diǎn)，居十三市第3位，居蘇北第3位。工業(yè)總產(chǎn)值609.82億元，增長40.6%；其中新產(chǎn)品產(chǎn)值39.08億元，增長32.4%。實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值590.41億元，增長39.3%；其中出口交貨值56.32億元，增長29.7%。重化程度繼續(xù)提高。連云港市規(guī)模重工業(yè)企業(yè)704家，占規(guī)模企業(yè)數(shù)的58.4%，完成產(chǎn)值344.60億元，占規(guī)模工業(yè)比重56.5%，比上年同期上升了3.3個(gè)百分點(diǎn)。重工業(yè)產(chǎn)值增長47.7%，增速比規(guī)模工業(yè)平均水平高7.1個(gè)百分點(diǎn)，比輕工業(yè)快15.3個(gè)百分點(diǎn)。重工業(yè)對規(guī)模工業(yè)增長貢獻(xiàn)率達(dá)63.1%，拉動(dòng)全市規(guī)模工業(yè)增長25.6個(gè)百分點(diǎn)。重工業(yè)增速加快主要得益于新增企業(yè)，新增企業(yè)完成產(chǎn)值94.82億元，同比增長2.3倍，占重工業(yè)比重達(dá)28.3%，對重工業(yè)增長貢獻(xiàn)率高達(dá)59.6%,拉動(dòng)重工業(yè)增長28.4個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。規(guī)模高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)產(chǎn)值127.86億元，增長45.2%；增幅高于規(guī)模工業(yè)4.6個(gè)百分點(diǎn);產(chǎn)值占規(guī)模工業(yè)的21.0%，同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中新材料保持了強(qiáng)勁的增長態(tài)勢,完成現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值54.11億元,占全市高新產(chǎn)值的42.3%，增長76.3%,對全市高新企業(yè)產(chǎn)值貢獻(xiàn)率達(dá)到58.8%,拉動(dòng)全市高新企業(yè)產(chǎn)值增長26.6個(gè)百分點(diǎn)。支柱行業(yè)發(fā)展良好。農(nóng)副食品加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)是工業(yè)五大支柱，共實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值380.76億元，增長46.2%；占規(guī)模工業(yè)62.4%；對規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值增長貢獻(xiàn)率為68.3%，拉動(dòng)增長27.7個(gè)百分點(diǎn)。新增規(guī)模企業(yè)生產(chǎn)快速增長。今年以來，全市凈增規(guī)模工業(yè)企業(yè)167個(gè)，其中贛榆縣37個(gè)，東?？h43個(gè)，灌云縣38個(gè)，灌南縣31個(gè)，新浦區(qū)1個(gè)，海州區(qū)-3個(gè)，連云區(qū)6個(gè)，開發(fā)區(qū)15個(gè)。目前全市共有1206個(gè)規(guī)模工業(yè)企業(yè)，其中贛榆縣260個(gè)，東?？h223個(gè)，灌云縣196個(gè)，灌南縣180個(gè)，新浦區(qū)63個(gè)，海州區(qū)56個(gè)，連云區(qū)67個(gè)，開發(fā)區(qū)94個(gè)，市直67個(gè)。前三季度,全市新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值53.72億元，占全市的8.8%,同比增加48.71億元,增長9.7倍，增幅比規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值高929%；新增規(guī)模企業(yè)對連云港市工業(yè)產(chǎn)值增長的貢獻(xiàn)率達(dá)27.6%，拉動(dòng)全市產(chǎn)值增長11.2個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)用電平穩(wěn)增長。前三季度工業(yè)用電量為25.16億千瓦時(shí),增長8.1%;增幅同比高4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比降低1個(gè)百分點(diǎn)；比全省平均低0.2個(gè)百分點(diǎn)，列全省第8位。前三季度。連云港港口累計(jì)完成吞吐量6811萬噸，增長20.0％，比上年同期高1.9個(gè)百分點(diǎn)；完成集裝箱運(yùn)量187萬標(biāo)箱，增長63.8%，比上年同期高20.2個(gè)百分點(diǎn)。2.4.3投資分析前三季度，連云港全市投資保持高位增長，共完成全社會固定資產(chǎn)投資483.47億元，增長34.1%；環(huán)比增長0.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低1.6個(gè)百分點(diǎn)，保持了平穩(wěn)較快增長的良好發(fā)展態(tài)勢。其中，規(guī)模以上完成固定資產(chǎn)投資415.41億元，增長35.8%，環(huán)比增長1.8個(gè)百分點(diǎn)；完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資291.77億元，增長33.3%，環(huán)比增長2.4個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資324.24億元，增長38.2%，增幅比比全省高14.4個(gè)百分點(diǎn)。市縣投資均快速增長