荊州項目市場調(diào)查策劃方案

XX地產(chǎn)荊州項目市場調(diào)查報告書（項現(xiàn)在期調(diào)研一線資料）地產(chǎn)顧問X月X日一、區(qū)域宏觀環(huán)境分析湖北省位于我國中部，以資源富集、交通便捷、歷史悠久、文化燦爛、山川靈秀、基礎雄厚、經(jīng)濟發(fā)達而蜚聲海內(nèi)外。湖北素有“魚米之鄉(xiāng)”、“千湖之省”之美喻，是全國糧棉油生產(chǎn)基地和淡水養(yǎng)殖基地，同時也是土特產(chǎn)品的重要產(chǎn)區(qū)。湖北省是中國內(nèi)陸腹地水、陸、空交通的樞紐，在全國交通運輸網(wǎng)上起著聯(lián)接東西、貫穿南北的作用，省會武漢市素有“九省通衢”之稱，長江橫貫全境，溯江而上，越三峽可達西南，順流而下，穿上海可達東部沿海，境內(nèi)現(xiàn)有京廣、京九、漢渝、焦柳四條鐵路干線，構成與全國各地相連的鐵路運輸體系，宜黃等百余條干支線，構成了干支相連、四通八達的公路網(wǎng)，航空運輸發(fā)達，擁有35條航線。荊州市位于長江中游、湖北省中南部，市區(qū)濱臨長江黃金水道，座依美麗富饒的江漢平原，東望華中重鎮(zhèn)武漢，西接三峽工程所在地宜昌。荊州市有著燦爛的歷史文化，荊州古城是國務院首批公布的２４座歷史文化名城之一，被考古界、旅游界譽稱為“我國南方不可多得的完璧”。荊州市交通便利，通訊條件良好。經(jīng)黃金水道長江可通江達海連五洲；２０７國道縱貫南北，３１８國道和宜黃一級公路橫跨東西，客貨運輸直達全國１００多個大中都市；荊沙地方鐵路與焦枝線接軌，貨運可通達全國。荊州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）是１９９２年８月由湖北省人民政府同意設立，享有湖北省人民政府有關省級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策。荊州開發(fā)區(qū)位于荊州市城區(qū)東端，東立２２０ＫＶ周家?guī)X變電站，西抱二級民航沙市機場，北枕荊州地方鐵路貨運站，南嵌日供水２５萬噸的水廠和３０００噸長江外運深水碼頭。公路：207、318國道、宜黃高速公路、正興建的襄常高速公路。交匯于荊州，東距武漢200公里，2.5小時車程；西距宜昌80公里，40分鐘車程。過荊州長江公路大橋，沿襄常高速公路可直達湖南常德。荊州轄區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)暢通密布，客貨運輸直達全國100多個大中都市。水路：荊州開發(fā)區(qū)內(nèi)有萬噸級長江深水港一鹽卡港，是長江流域十大港口之一，為國家二類通商口岸，年吞吐能力110萬噸，可?？?000噸級江海輪，平均每天有3個航班上至重慶，下至武漢、上海?？者\：開發(fā)區(qū)內(nèi)建有國家二級機場南航沙市機場，宜昌三峽國際機場距離開發(fā)區(qū)僅40分鐘車程，30多條航線可飛抵國內(nèi)各重要大中都市。鐵路：荊沙地方鐵路終點站位于荊州開發(fā)區(qū)內(nèi)，與焦枝鐵路接軌，貨運可通達全國各鐵路貨運站醫(yī)療：全市醫(yī)療體系完善，有綜合醫(yī)院20座（其中3甲醫(yī)院2座（其中3座，專科醫(yī)院7座，開發(fā)區(qū)還建有自己的中心醫(yī)院。文體：全市有三、四星級酒店80余家，夜總會、保齡球、網(wǎng)球場、健身中心、休閑中心等設施齊全，已多次成功舉辦大型文化、體育等群眾性節(jié)慶活動、奧林匹克體育中心可容納3萬余人。綠化：城區(qū)綠化覆蓋率為25.6%，人均擁有公共綠地面積142平方米。安居：開發(fā)區(qū)內(nèi)和市區(qū)內(nèi)建有多個檔次住宅可供購置和租用。各類商業(yè)網(wǎng)點遍及每一種居住社區(qū)，物價水平較低。交通：市內(nèi)道路縱橫交錯，公共交通事業(yè)發(fā)達，有近20路公共汽車從市內(nèi)各處開往開發(fā)區(qū)。區(qū)域的行政分辨布及人口荊州市轄荊州、沙市2個區(qū)，公安、監(jiān)利、江陵3個縣，代管松滋、石首、洪湖3個縣級市。8個縣市區(qū)下轄103個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、12個街道辦事處、387個居民委員會、2891個村民委員會。全市國土面積14067平方公里，占湖北省國土面積的7.6%。其中平原湖區(qū)占78.8%，丘陵低山區(qū)占21.2%；市區(qū)面積1558平方公里，市區(qū)建成面積59平方公里。整個荊州人口643萬，其中，沙市區(qū)面積469平方公里，人口51萬；荊州區(qū)面積938平方公里，人口57萬。區(qū)域的宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀況荊州年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值按可比價格計算比上年增加8.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)完畢增加3.0%；第二產(chǎn)業(yè)完畢增加10.7%；第三產(chǎn)業(yè)完畢增加9.7%。全年重要經(jīng)濟指標完畢狀況以下：規(guī)模以上工業(yè)增加值82.2億元，比上年增加17.8%；全部固定資產(chǎn)投資完畢116.8億元，比上年增加7.9%；社會消費品零售總額221.6億元，比上年增加12.5%；出口總額2.4億美元，比上年增加27.9%；財政收入24.4億元，按可比口徑比上年增加8.4%；城鄉(xiāng)人均可支配收入8094元，比上年增加6.5%；農(nóng)民人均純收入3108元，比上年增加3.5%元。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)比重隨著經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)構造的調(diào)節(jié)，荊州市三大產(chǎn)業(yè)中第二產(chǎn)業(yè)逐步取代第一產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成為處在主導地位，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，重要與荊州市工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和建筑業(yè)的發(fā)展密不可分。而荊州的第三產(chǎn)業(yè)則在強勁的工業(yè)發(fā)展勢頭中，也呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。時機、地段和質(zhì)量是決定房地產(chǎn)開發(fā)成敗的三大要素，本項目初步規(guī)劃為用地面積約73540平米，在土地資源日益緊缺的今天，開發(fā)時機對項目開發(fā)特別重要，系統(tǒng)的分析宏觀因素，有助于我們得出對的的結論。

1．3．3居民的收入水平及消費狀況

荊州城鄉(xiāng)居民的收入水平繼續(xù)穩(wěn)步增加，居民消費能力明顯增強。農(nóng)民收入繼續(xù)增加。全年農(nóng)民人均純收入3108元，增加3.5%。非農(nóng)收入成為農(nóng)民增收的亮點。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加。全年城鄉(xiāng)人均可支配收入8094元，比上年增加6.5%。工薪收入和養(yǎng)老金收入仍是家庭收入的重要來源。工薪收入占家庭總收入的比重為87.6%。財產(chǎn)性收入（重要是利息收入和股息與紅利收入）比上年增加280%；經(jīng)營性收入比上年增加42.8%，成為居民收入的增加點。居民收入的增加帶動居民儲蓄出現(xiàn)了快速增加。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款達成345.9億元，比上年增加16.9%。其中：城鄉(xiāng)儲蓄存款增加17.8%，農(nóng)村儲蓄存款增加12.7%，居民人均儲蓄存款5443，比上年增加16.9%，居民消費能力明顯增強。

都市規(guī)劃狀況

0—，起飛階段，實現(xiàn)"二個轉(zhuǎn)變"，運用優(yōu)良的資源條件、區(qū)位條件及基礎設施條件，全方面發(fā)展經(jīng)濟，靠近富裕水平。后來，騰飛階段。三峽大壩的建成，基本解決了荊州市"水患"的影響，國家建設重點將轉(zhuǎn)移到荊州市及長江沿岸區(qū)域，強大的農(nóng)業(yè)支撐作用和優(yōu)越的建設條件，將使荊州市經(jīng)濟社會進入全方面騰飛階段，逐步達成國內(nèi)同類都市的領先水平。城鄉(xiāng)體系規(guī)劃城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)先發(fā)展中心城區(qū)，主動發(fā)展中、小都市，大力發(fā)展小城鄉(xiāng)，逐步形成與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相適應的"規(guī)模有序，分工合理，布局科學，協(xié)調(diào)發(fā)展"的市域城鄉(xiāng)網(wǎng)絡，增進區(qū)內(nèi)社會經(jīng)濟的發(fā)展。實施"一點兩線帶全方面"的布局戰(zhàn)略，"一點"即荊州中心城區(qū)，"兩線"指長江、207國道等兩條以中小都市為主的城鄉(xiāng)發(fā)展軸線，"全方面"指市域內(nèi)分布均勻各具特色的小城鄉(xiāng)。

都市人口規(guī)模根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展分析，中心城區(qū)人口規(guī)模為：近期：常住總?cè)丝?0.0萬人遠期：常住總?cè)丝?0.0萬人。都市用地規(guī)模與人口規(guī)模對應的用地規(guī)模為：現(xiàn)狀：46.84平方公里，人均建設用地87.14平方米；近期：54.00平方公里，人均建設用地90.00平方米；遠期：74.60平方公里，人均建設用地93.28平方米。

總體評價根據(jù)地區(qū)和宏觀經(jīng)濟分析，總結荊州將來宏觀經(jīng)濟發(fā)展對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響：◆荊州經(jīng)濟在將來幾年仍將保持著較高的速度的發(fā)展，經(jīng)濟的發(fā)展，收入水平的提高，增強了居民的購置力，為荊州的房地產(chǎn)發(fā)展提供了有利條件。◆荊州的都市規(guī)劃有助于改善都市環(huán)境，提高都市價值，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，荊州市場的將來發(fā)展?jié)摿薮?。◆荊州區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，投資力度的加大，第二和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人口的增多，為荊州區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了穩(wěn)定的客源基礎。荊州房地產(chǎn)市場概況

荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資為13.6億元，相比去年增加40%。其中，房地產(chǎn)住宅投資為8億元，相比去年投資額增加了1倍。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的58%。荊州城區(qū)商業(yè)用房投資比例上升較快，商業(yè)用房投資為2.7億元，相比4月上漲近1倍多。

（數(shù)據(jù)來源：荊州市統(tǒng)計局）荊州房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)施工面積187.5萬m2,比上年增加51.1%；其中住宅施工面積129.2萬m2,比上年增加56%；其中商業(yè)用房施工面積17萬m2，比上年增加45.5%。荊州房地產(chǎn)銷售狀況現(xiàn)在以預售為主的商品房銷售體系中，商品房的預售面積可基本顯示一種都市房地產(chǎn)交易的活躍程度。荊州市全市銷售量相比增加了3.2萬㎡，增加幅度為6.4％。但城區(qū)住宅銷售量在呈現(xiàn)出一定幅度負增漲。城區(qū)住宅銷售面積比的減少了3.79萬㎡，下降幅度為10％左右。荊州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全市銷售量上升，而城區(qū)內(nèi)銷售量下降的現(xiàn)象，其重要因素以下：◆隨著荊州市縣地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模逐步擴大，城區(qū)內(nèi)市場價格不停攀升，使得部分對價格承受力較弱的客戶群體轉(zhuǎn)向市縣地區(qū)市場，從而影響了城區(qū)內(nèi)的銷售量?！粼趪艺{(diào)控政策對購房者信心的影響。由于政策的滯后效應還在，使得政策的沖擊波在短期內(nèi)難以釋放出來，加上短期內(nèi)的市場走勢并不明朗，使得購房者持幣觀望的態(tài)度不會容易變化。荊州房地產(chǎn)價格狀況荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場價格為1510元/㎡,比上年上漲了165元/㎡，上漲幅度為13.3％。據(jù)荊州市統(tǒng)計局所公布的數(shù)據(jù)顯示，去9年月份，荊州城區(qū)住宅成交均價達成了1632元/㎡，較之荊州市場成交均價上漲了217元/㎡，上漲幅度為15.5％。通過以上數(shù)據(jù)反映出，荊州市場仍然保持著一種持續(xù)上漲的趨勢。那么，支撐荊州市場價格持續(xù)上漲的因素以下：◆成本因素土地本身的稀缺性和不可再生性，決定了此后相稱長的時期內(nèi)土地價格仍將繼續(xù)上漲。作為房價重要構成因素的地價，它的上漲必將帶動房屋建造成本的增加；住房品質(zhì)規(guī)定的不停提高，住宅開發(fā)項目在環(huán)境建設、配套設施建設等方面的投入將進一步增加，同時，隨著新材料、新技術在住宅建設中的廣泛應用，這都帶來建造成本的增加。這些因素，將進一步推動房價的上漲。預期收入的增加隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增加，居民的人均可支配收入正在得到較快的提高，一部分富裕起來的都市居民迫切需要通過購置住房來改善居住條件，提高生活質(zhì)量。據(jù)荊州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，荊州全年城鄉(xiāng)人均可支配收入8094元，比上年增加6.5%。并預期今年居民人均可支配收入增加的幅度仍有較高水平的增加。都市化進程的加緊都市化進程的推動帶來了都市人口的增加。都市人口的自然增加和外來人口的遷入，都會帶來都市人口的增加，必將拉動住房的消費?？偨Y：◆住宅市場開發(fā)規(guī)模擴張，市場發(fā)展?jié)摿^大現(xiàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)正處在開發(fā)規(guī)?？焖贁U張的時期，荊州市也不例外。近三年內(nèi)荊州市的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?？焖贁U大，房地產(chǎn)住宅市場投資由3.2億元增加到的9億元，增加幅度達成了180％。住宅施工工面積由的64.51萬平方米猛增到的110.8萬平方米；3年內(nèi)施工面積也有70％的增加。◆商業(yè)用房快速擴張，將為住宅市場提供良好的配套環(huán)境素來是房地產(chǎn)開發(fā)的重點---住宅用房迅猛發(fā)展的同時，商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)也開始成為荊州市房地產(chǎn)發(fā)展的又一種熱點。房地產(chǎn)商業(yè)用房市場投資由2.7億元增加到的4.2億元，增加幅度達成了750％。住宅施工工面積由的12.4萬平方米猛增到的17萬平方米；增加幅度為44％。住宅規(guī)模的擴張勢必帶來配套商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)規(guī)模的擴大，同時，商業(yè)營業(yè)用房的規(guī)模擴大將為住宅項目提供良好的配套環(huán)境，改善都市面貌，這將有助于住宅市場的發(fā)展?！羟G州房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)增加，將來市場發(fā)展前景看好荊州房地產(chǎn)市場近3年來銷售量和銷售價格均保持著平穩(wěn)的增加，房地產(chǎn)市場環(huán)境較為健康，將來發(fā)展前景看好。住宅市場銷售量由22.03萬平方米增加到的42.61萬平方米，增加幅度達成了78％。住宅銷售價格由的945.73元/平方米增到的1595元/平方米；增加幅度為53.5％。通過以上的數(shù)據(jù)比較，住宅市場的銷售量和銷售價格的同時增加，闡明荊州房地產(chǎn)保持著健康發(fā)展，同時也預示將來的發(fā)展前景看好。小結：從去年下六個月起，國家雖多次出臺克制房價上漲的方法，但在這些重拳的出擊下，荊州的房價仍然在上漲，只是購房者購置行為更理智性。在中部崛起的背景下，荊州的外地資本投資建設明顯增多，那么荊州經(jīng)濟必然發(fā)展了、就業(yè)機會增多、收入增加，另外荊州舊城改造產(chǎn)生的購房需求、省內(nèi)周邊在荊州購房者增多等因素，也是支撐房價的有利因素。因此荊州的房價在近來幾年還會平緩上漲，對開發(fā)商來說無疑是一利好消息，但我們一定要把握住產(chǎn)品品質(zhì)，來面對購房者的審視。從列表中不難發(fā)現(xiàn),沙市區(qū)在近段時間里,地產(chǎn)價格漲幅變化很快,在普遍面臨銷量下降的狀況下,其銷售減量也不算太大。近郊區(qū)域的發(fā)展速度超出荊州區(qū)及其它都市中心地段，其房價也將越來越向城中心的房價靠近。很自然，這是都市發(fā)展，都市邊沿化所形成的一種趨勢，離不開都市規(guī)劃和基礎建設的完善，追趕的過程自然也需要一定的時間。（二）荊州形成三園兩區(qū)格局，地產(chǎn)開拓機遇來臨荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段快速升溫1、湖北省宏觀政策的指導6月，為了增進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務院有關增進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的告知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府有關增進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，確保房產(chǎn)市場健康發(fā)展。2、政府出臺房改政策，取消福利分房自年終荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不停提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。3、人口城鄉(xiāng)化，擴大了市場消費需求。荊州是一種文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來都市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鄉(xiāng)化，城鄉(xiāng)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。荊州市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入7093元，上年增加7.4%。人均消費支出5400元，增加3.3%；全市農(nóng)民人均純收入2502元，增加3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)荊州市完一生產(chǎn)總值430億元左右，同比增加8．5％，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入7600元，比上年增加7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增加20．0％，增加速度創(chuàng)九年來最佳水平，增加速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞講話人辦公室《經(jīng)濟發(fā)展狀況新聞公布稿》）以上數(shù)據(jù)反映了公司和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增加潛力。近年來，相稱一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐步從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增加帶動了都市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費構造升級已為期不遠。5、同類物業(yè)的市場狀況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完畢了對本類產(chǎn)品的市場闡明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，但愿擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，進一步人心。二、荊州房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目的是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者普通僅需支付相稱于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享有房產(chǎn)的居住權。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。（三）沙市區(qū)商住樓盤調(diào)研分析見附1比較分析：從銷售市場來看，沙市的房價不再是物美價廉，沙市的房價與荊州城區(qū)中心區(qū)域房價的差距在不?？s小，荊州人在沙市購房的求低心理也逐步被變化，對地段和發(fā)展?jié)摿Φ恼J同的同時，也接受著高價格的現(xiàn)實。2、戶型配比及銷售進度比較：見附1比較分析：通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)面積在50---80平方米和80---105平方米左右的樓盤銷售狀況比較好，闡明消費者在購置該區(qū)域樓盤時較重視實用性，也能夠說成是以居住為主的消費者。另外上述樓盤的戶型配比較多樣，能夠滿足不同的消費者的需求。3、樓盤重要經(jīng)濟技術指標比較：樓盤名稱綠化率容積率紫荊御景綠化31.5%2.1津泰園綠化34%1.84楚天明珠綠化40%6恒生國際綠化34.1%3.5新城國際綠化45%5.7玉蘭社區(qū)綠化17%4.6御龍?zhí)煜戮G化37%2.6淺水灣綠化30.9%1.8比較分析：從列表中發(fā)現(xiàn),在全部樓盤中，都重視綠化和對容積率的追求，但這些樓盤大多數(shù)都是大致量、分期開發(fā)的樓盤，如果沒有一定的用地面積，做綠化是只能是修飾性的點綴，而不能將其作為樓盤設計規(guī)劃的重要因素來考慮，因此，通過認真研究后我們認為貴方在燎原區(qū)工業(yè)園地塊的項目建設上，由于擁有73540平方米的占地面積，因此可含有追求低容積率和高綠化率的條件。在大量的同質(zhì)產(chǎn)品中，別人“大而全”，我們完全能夠做到“小而精”，同時，通過綜合性物業(yè)配備，最大化的增大建設體量和功效設立，不僅彌補市場的空缺，同時，在激烈的競爭中，以差別化的市場定位，最小化市場占領份額方面的阻力。4、周邊環(huán)境狀況：由于該區(qū)域的樓盤所處的地理位置周邊都有不同的國有公司的存在，周邊工廠較多，外來人員多，學生多，人口動向雜亂，環(huán)境不是較好，但隨著政府在開發(fā)前段投入的不停加強，沙市開發(fā)新區(qū)建設的步伐的加緊，全新的規(guī)劃（最新的規(guī)劃自然是最有前瞻性的，其設計和配套等各個方面都含有科技含量最高、操作效率最高），另一種角度來看，在外來人員多的新興區(qū)域里，隱含著大量第一次置業(yè)者，隨著沙市周邊環(huán)境的不停完善，對應的社區(qū)和公寓的建設，人口管理必將得以規(guī)范。以現(xiàn)在的開發(fā)趨勢和都市運行的經(jīng)驗來看，在將來的3——5年里，沙市（開發(fā)區(qū)）片區(qū)個多個環(huán)境配套都將達成很高原則。5、樓盤開發(fā)商實力比較：樓盤名稱開發(fā)商紫荊御景湖北興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司小天鵝津泰園湖北小天鵝房地產(chǎn)開發(fā)公司楚天明珠荊州神明房地產(chǎn)恒生國際湖北恒生房地產(chǎn)開發(fā)公司新城國際湖北新城國際置業(yè)投資有限公司玉蘭社區(qū)荊州市長宏房地產(chǎn)御龍?zhí)煜潞闭罘康禺a(chǎn)開發(fā)公司

比較分析：上述樓盤開發(fā)商實力都較可，建筑商實力亦都不分高低，其中亦大部分以外地開發(fā)商和外地建筑商，闡明外來的房地產(chǎn)開發(fā)建筑公司已經(jīng)捷足先登看好了荊州這片熱土，亦闡明該地段的潛力。固然開發(fā)商背景不同，對項目的開發(fā)利益取向不同，寸土寸金的熱土上，靠著實力和公關方略去爭取地段和地價，貴方憑借本身資源，在開發(fā)區(qū)、將來核心區(qū)占有良土一方，可謂是占地利，又逢荊沙如火如荼的大發(fā)展，得天時，無論公司大小，得天時地利，只要加以合理的規(guī)劃、精擬定位，方能以小博大。

6、配套評價：所調(diào)研樓盤由于都處在北京路、荊津路，沿線交通及生活配套狀況相似，交通線路十分便捷，生活配套亦較完善，相比較而言開發(fā)區(qū)在生活配套的比較上稍顯距離，但相信配合好的銷售模式，使用好的銷售方略，挖掘其它優(yōu)勢賣點，是完全能夠拉近、縮小甚至是消除差距的。消費市場分析（一）區(qū)域消費市場構成背景1、地理位置沙市地處荊州東部，南臨長江，沿江向南就是武漢、上海。全市總面積1.41萬平方公里，總?cè)丝?47萬，城鄉(xiāng)人口超出200萬，占總?cè)丝诘?3.0%，中心城區(qū)面積54平方公里。比去年同期人口增加5.69%。從數(shù)據(jù)顯示上我們能夠看出荊沙的發(fā)展速度之快。從現(xiàn)在發(fā)展趨勢能夠看到，荊沙正在形成玉橋民營科技工業(yè)園、清華農(nóng)業(yè)科技示范園、東方高新技術產(chǎn)業(yè)園、燎原當代工業(yè)區(qū)、沙龍生化工程實驗區(qū)構成的三園兩分辨布，發(fā)展中的燎原當代工業(yè)區(qū)正以中央開發(fā)區(qū)的定位在主動發(fā)展。政策環(huán)境隨著荊沙新區(qū)建設的拉開帷幔，沙市已明擬定位于了發(fā)展方向：“工業(yè)興市”，是荊、沙兩城區(qū)中明確將房地產(chǎn)業(yè)作為主導產(chǎn)業(yè)的城區(qū)，政府的規(guī)劃支持為房地產(chǎn)提供了良好的政策環(huán)境；基礎設施的進一步完善，環(huán)境改造的進一步進一步，道路交通系統(tǒng)的進一步成熟，加緊了當代商住城建設的步伐，必將成為都市人置業(yè)的新樂園。某些精明的開發(fā)商把眼光投發(fā)到這片熱土上。房地產(chǎn)發(fā)呈現(xiàn)已呈現(xiàn)加速，其開發(fā)銷售現(xiàn)狀出現(xiàn)了一種新的局面。現(xiàn)有交通路線以北京路中山公園為中心，輻射荊沙四方。10路江津路－－紅星路－－北京路－－白云路－－北湖路－－太岳路－－江津路11路三岔路--北京路--沙洪公路--江北磚瓦廠12路有堤路－－北京路－－園林路－－碧波路－－江津西口－－荊南路－－荊東路－－荊中路－－郢都路13路北京路－－沙洪路14路荊秘路－－荊中路－－屈原路－－荊南路－－江津西路－－太岳路－－北京路－－江漢南路－－沿江路15路江津路－－紅門路－－北京路－－紅漢南路－－中山路－－沿江路－－白云路－－金龍路－－太岳路－－荊沙河南岸－－武德路--東環(huán)路--荊南路--屈原路－－荊中路－－郢都路－－南環(huán)路－－西環(huán)路－－四機廠16路北環(huán)路-人民路-荊北路-荊中路-屈原路-荊南路-江津路-白云路-北京路-三岔路17路]南湖路-廖子河-沿江路-大灣-新沙路-北京路-園林路-洪垸二村-長港路-港門路橋-十號路口18路三灣路-北京路-塔橋路-江津路-荊南路-屈原路19路北京路-三灣路-江津路-荊南路-屈原路-荊中路20路南環(huán)路-郢都路-荊中路-屈原路-荊南路-荊州大道-紀南鎮(zhèn)1路三灣路-北京路-荊沙路-荊京南路-屈原路-荊中路22路人民路-郢都路-荊中路-屈原路-荊南路-東環(huán)路-江沙路24路荊州大道-江津路-江漢北路-文化宮路-園林路-北京路2路九龍公司-金龍路-白云路-北京路3路北京路-江漢北路-江荊路-紅門路-十號街-漢沙公路4路南環(huán)路-南湖路-荊沙路-太岳路-金龍路-白云路-廖子河路-北京路-江漢北路-長港路-紅星北路5路白云路-沿江路-中山路-便河西路-北京路-月堤路6路北京路-鼓湖路-沙岑路8路荊州大道--園林北路--長港路--江農(nóng)路--江津路--塔橋路--北京路--紅門路--長港路9路塔橋北路－－碧波路－－園林路－－北京路－－豉湖路－－長港路特1路北京路-荊沙路-荊京南路-屈原路-荊中路新1路北京路-公園路-荊沙路-荊南路-黃金堂-荊東路-屈原路-荊北路-郢都路根據(jù)以上公交線路不難看出，荊州市的公交始終是圍繞著沙市區(qū)的中心地段北京路及江津路行駛的。這兩條主干道的重要性可見一斑。而項目正好坐落在主干道之一的江津路上，將來的發(fā)展?jié)摿κ菬o法預計的。項目特性及SWOT市場分析（一）項目優(yōu)劣勢分析1、項目優(yōu)勢簡述：）踞沙市都市中心的東方，自然環(huán)境優(yōu)越，空氣干凈；周遍更是有荊州XX次種高檔學府，人文環(huán)境氛圍濃厚。2）沙市的發(fā)展趨勢，和周邊建設進程快，并帶來巨大的增值空間大。3）項目占地X萬方，能夠擁有一定環(huán)境綠化空間，能夠提高居住的品質(zhì)感。4）XX地產(chǎn)的強大品質(zhì)實力保障。5）地處非繁華地段，居住安靜性好。2、項目劣勢簡述：1）項目位于XX路與XX路交匯處，居城東，位置較偏。2）同地及開發(fā)體量不大，難形成開發(fā)規(guī)模效應。3）開發(fā)區(qū)現(xiàn)只處在冰封市場，需要2-3年的發(fā)展期。市民們普遍消費心理偏向市中心（市民化情結）4）城區(qū)東邊的普遍生活環(huán)