星彥地產(chǎn)深圳華僑城四海項(xiàng)目整合推廣策略

華僑城四海工程2021年8月整合推廣策略SaleAndArtifice清晰工程目標(biāo)/使命工程分析及定位物業(yè)開展建議工程營(yíng)銷策略報(bào)告目錄市場(chǎng)大勢(shì)/競(jìng)爭(zhēng)分析清晰工程目標(biāo)/使命工程分析及定位物業(yè)開展建議工程營(yíng)銷策略報(bào)告目錄市場(chǎng)大勢(shì)/競(jìng)爭(zhēng)分析華僑城地產(chǎn)全國(guó)戰(zhàn)略1+3大盤開發(fā)旅游人文高端綜合片區(qū)運(yùn)營(yíng)全國(guó)戰(zhàn)略下的四海工程使命快速運(yùn)作現(xiàn)金流人才培養(yǎng)規(guī)模小、舊改非主流產(chǎn)品類型非主流運(yùn)營(yíng)模式清晰工程目標(biāo)/使命工程分析及定位物業(yè)開展建議工程營(yíng)銷策略報(bào)告目錄市場(chǎng)大勢(shì)/競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判宏觀調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)的跡象低迷的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)短期內(nèi)沒(méi)有逆轉(zhuǎn)的跡象市場(chǎng)分析銷售量持續(xù)低位徘徊，市場(chǎng)觀望氣氛依然比較濃厚；供求背離，市場(chǎng)銷售壓力進(jìn)一步增大。全市供求走勢(shì)南山供求結(jié)構(gòu)市場(chǎng)分析局部新盤持續(xù)推出特價(jià)、優(yōu)惠房，拉底了區(qū)域市場(chǎng)整體均價(jià)；價(jià)格走低將影響客戶對(duì)區(qū)域價(jià)格的認(rèn)識(shí)，后市價(jià)格壓力增大。在售工程分析項(xiàng)目片區(qū)建面戶數(shù)主力戶型開盤時(shí)間均價(jià)銷售率雷圳0755前海120632㎡918兩房、三房、四房2008-06-21900064%鼎太風(fēng)華六期前海56966㎡606兩房2008-04-121200054%云棲西岸閣前海19620㎡140兩房、三房2007-12-311500044%諾德國(guó)際前海260000㎡1558兩房、三房2007-12-22908033%澳城后海86520387三房、四房2007-8-62300043%卓越維港后海130000364TH、四房（拼合）2008-8-32400080%園景園蛇口29985㎡160兩房、三房、四房2008-7-261300068%蘭溪谷二期蛇口146910537四房、復(fù)式、HOUSE2007-7-274000020%悠山美地南油2320㎡423一房、兩房2008-1-31300033%南山半島在售工程以大戶產(chǎn)品為主；高性價(jià)比的工程表現(xiàn)出較好的銷售業(yè)績(jī)。競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目片區(qū)占地建面戶數(shù)主力戶型開盤時(shí)間皇庭港灣后海26401㎡52803㎡375TOWNHOUSE預(yù)計(jì)下半年招商海月五期后海31021㎡97134㎡647三房、四房預(yù)計(jì)年底泛海拉菲花園月亮灣32106㎡68234㎡————預(yù)計(jì)年底恒立心海灣花園月亮灣48842㎡185828㎡1162——預(yù)計(jì)年底陽(yáng)光天地苑前海11573㎡55245㎡750——預(yù)計(jì)年底曦灣華府蛇口14463㎡48000㎡195四房（拼合）預(yù)計(jì)10月南光城市花園南山22843㎡104550㎡1365復(fù)式、4房、1房預(yù)計(jì)年底南山半島下半年推售工程主要是大戶型物業(yè)，對(duì)本工程不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。逆勢(shì)飄紅：依山時(shí)代開盤時(shí)間：2021年7月27日主力戶型：?jiǎn)畏?4㎡，一房49㎡均價(jià)：9800元/㎡套數(shù)：394套銷售率：90%以上逆勢(shì)飄紅：一城峰景開盤時(shí)間：2021年7月20日主力戶型：二房65㎡均價(jià)：7500元/㎡套數(shù)：238套銷售率：82%以上小結(jié)短期內(nèi)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)客戶觀望情緒濃厚，市場(chǎng)銷售壓力不斷增大高性價(jià)比成為撬動(dòng)客戶的最有力手段快速銷售才能有效降低工程風(fēng)險(xiǎn)、保障收益清晰工程目標(biāo)/使命工程分析及定位物業(yè)開展建議工程營(yíng)銷策略報(bào)告目錄市場(chǎng)大勢(shì)/競(jìng)爭(zhēng)分析工程指標(biāo)及戶型構(gòu)成用地面積：8051㎡建筑面積：62679㎡容積率：7.27覆蓋率：45.3％總戶數(shù)：914戶房型面積區(qū)間套數(shù)比例單身公寓35－39㎡27029.5％一房一廳47－48㎡20222.1％兩房?jī)蓮d61－67㎡27029.5％三房?jī)蓮d90㎡17218.8％合計(jì)914100％用地面積小，覆蓋率高，綠化休閑空間少高容積率，戶數(shù)多，居住舒適度低單身公寓、一房面積尺度偏大，總價(jià)增加房型比例平均，產(chǎn)品定位指向性不強(qiáng)投資、過(guò)度居家型產(chǎn)品，存在一定客戶障礙工程平面布局單側(cè)采光通風(fēng)不佳私密性難以保證舒適性差西曬戶型多周邊環(huán)境四海公園灣夏花園灣夏村廠房區(qū)景園大廈園景園東灣小學(xué)優(yōu)劣參半配套及交通配套齊全，出行便利！途經(jīng)灣廈村部分公交路線22海上世界同樂(lè)村70蛇口碼頭世界之窗226蛇口赤灣西麗湖223海上世界福田南355蛇口赤灣深圳機(jī)場(chǎng)醫(yī)院：

聯(lián)合醫(yī)院、蛇口醫(yī)院、華太門診部銀行：交通銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行學(xué)校：東灣小學(xué)、育才一中、育才二中商業(yè)：佳發(fā)商場(chǎng)、金匯城百貨、人人樂(lè)超市、ITAT藥店：君安大藥房、廣安利藥店、亞洲大藥房、海王星晨餐飲：海灣漁港、蘭米坊、湖南人昌鴻樓酒店：維也納酒店、陽(yáng)光168連鎖酒店、七天連鎖酒店其它：海灣假日休閑中心、蛇口汽車站、米蘭商業(yè)街蛇口印象國(guó)際化多元人文舒緩悠閑最宜居從蛇口看本工程從蛇口看工程威脅很大投資客戶觀望，過(guò)渡客戶價(jià)格門檻保障性住房分流客戶劣勢(shì)不少環(huán)境、產(chǎn)品、布局、區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯

配套、交通、景觀突破：高性價(jià)比撬動(dòng)市場(chǎng)高價(jià)值體系客戶戰(zhàn)略合理價(jià)格快速銷售收益保障品牌維護(hù)高價(jià)值體系

蛇口最宜居國(guó)際人文價(jià)值南山中心區(qū)開展輻射價(jià)值華僑城高端品牌形象價(jià)值高品質(zhì)公共空間裝修配飾高檔室內(nèi)裝修配飾工程價(jià)值體系工程人文精神內(nèi)涵小盤大做！客戶戰(zhàn)略墻外開花墻內(nèi)香用深圳帶動(dòng)蛇口我的客戶我做主客戶群一般特征：地緣影響、情感共鳴清晰工程目標(biāo)/使命工程分析及定位物業(yè)開展建議工程營(yíng)銷策略報(bào)告目錄市場(chǎng)大勢(shì)/競(jìng)爭(zhēng)分析THEENDTHANKS星彥小戶型操盤案例星彥局部小戶型佳作80后街——潮流有你，后街有我2006年，房?jī)r(jià)調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，置業(yè)者持幣觀望，80后街在嚴(yán)峻的環(huán)境找到市場(chǎng)突破口，差異化的個(gè)性營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)了“短，平，快〞的銷售目標(biāo)。80后街把握市場(chǎng)潮流，炫出工程個(gè)性，定位為“布吉關(guān)·精裝小戶〞，吸引了關(guān)內(nèi)人群購(gòu)置，開盤當(dāng)天累計(jì)60%的銷售率，2個(gè)半月實(shí)現(xiàn)100%的銷售。布吉是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格低洼地帶，80后街的推出，成為市場(chǎng)的亮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)6200元/平米的銷售均價(jià)。80后街——潮流有你，后街有我80后街——潮流有你，后街有我花好園——繁花院落-小戶大家●中心西區(qū)的商務(wù)氣氛及人流中心西區(qū)已逐漸形成成熟的商務(wù)氣氛，未來(lái)3年內(nèi)將有180萬(wàn)㎡商務(wù)樓宇開發(fā)，將吸引近百萬(wàn)商務(wù)人流，孕育小戶型租賃市場(chǎng)巨大能量?！裰行奈鲄^(qū)稀缺小戶社區(qū)，租金一路飚升，

投資前景無(wú)限?；ê脠@，中心西區(qū)唯一超大規(guī)模小戶型花園社區(qū)，并融入中心西區(qū)的濃郁商務(wù)氣息和紅樹灣高尚住宅區(qū)的人文氣息?；ê脠@——繁花院落-小戶大家花好園——繁花院落-小戶大家實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)：13000元/平米速度：月均100套陽(yáng)光綠地——翠竹公園·進(jìn)山陽(yáng)光綠地——翠竹公園·進(jìn)山東方華都——城市假日酒店公寓產(chǎn)品：建面54550平方米，總戶數(shù)864戶，8000平方米商業(yè)單房〔31〕20%，一房〔38-45〕60%，兩房〔60-69〕20%價(jià)格：9200元/平方米〔精1000元裝修〕客戶：投資客60%；外銷10%，羅湖60%，其他區(qū)域30%概念推廣：純粹城市假日酒店公寓附加值：酒店式效勞、高檔次、高品質(zhì)精裝修、教育資源等評(píng)價(jià)：10米層高的入戶大堂及酒店式的裝修風(fēng)格表達(dá)高檔次感，客戶以區(qū)域內(nèi)的投資客為主，客戶決定購(gòu)置的因素是投資回報(bào)率、產(chǎn)品的高品質(zhì)、高檔次感及物管效勞；市場(chǎng)暢銷。東方華都——城市假日酒店公寓趣園——全城唯一全景景觀私人酒店均價(jià)13000元/平(含1000元/平米豪華個(gè)性化裝修套餐)戶型設(shè)計(jì)：52平米1房1廳(70%)59平米1房1廳(10%)65平米1房1廳(10%)74平米1房1廳(10%)客戶情況：年齡在30-40歲，來(lái)源于福田，購(gòu)置用途為商務(wù)接待兼投資/休閑小住購(gòu)置原因：工程區(qū)位價(jià)值/景觀/私人酒店會(huì)所定位；認(rèn)知途徑：朋友介紹/中信廣場(chǎng)/航空雜志；為車公廟周邊私企業(yè)主或金領(lǐng)，擁有良好的個(gè)人修養(yǎng)品味。銷售情況：2004年4月正式開盤，2004年11月底銷售80%趣園——全城唯一全景景觀私人酒店占地面積3921平米高容積建筑面積39090平米容積率8.21總套數(shù)696戶高密度梯戶比4梯24戶總層數(shù)32層高層建筑住宅