寫字樓物業(yè)承接查驗攻略

寫字樓物業(yè)承接查驗攻略寫字樓物業(yè)竣工后，物業(yè)管理企業(yè)在接管寫字樓時，應(yīng)對物業(yè)進(jìn)行全面承接查驗，以明確物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商雙方的維修責(zé)任，便于物業(yè)公司做好日后設(shè)備設(shè)施的運行、維護(hù)和維修工作，蜂巢物業(yè)論壇為您提供承接查驗標(biāo)準(zhǔn)、承接查驗資料、承接查驗程序、新寫字樓物業(yè)的承接查驗、舊寫字樓物業(yè)的承接查驗五個方面的知識攻略。一、寫字樓物業(yè)承接查驗采用的標(biāo)準(zhǔn)在承接查驗寫字樓物業(yè)時，主要以下面的規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)：1）GB50007-2011《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》2）GB50010-2010《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》3）GB50011-2001（2008年修訂版）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》4）GB50014-2006（2011年修訂版）《室外排水設(shè)計規(guī)范》5）GB50016-2006（2011年修訂版）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》6）GB50207-2002<屋面工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)范》7）新編《電氣裝置安裝工程施工及承接查驗規(guī)范》系列規(guī)范8）GB50242-2002《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)程》9）GB50243-2002<通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)程》10）GB/T10060-2011《電梯安裝承接查驗規(guī)范》二、寫字樓物業(yè)承接查驗應(yīng)提供的資料在物業(yè)承接查驗接管前，開發(fā)商須提供相關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖，并分類立卷，在承接查驗時交物業(yè)企業(yè)歸檔保存。若承接查驗時尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。物業(yè)企業(yè)將參考這些技術(shù)資料對物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行承接查驗管理、運行、維護(hù)和保養(yǎng)。這些資料主要包括：1.土建、裝修需要的資料1）建筑、裝修和綠化等設(shè)計說明。2）總平面圖、建筑圖和結(jié)構(gòu)圖。3）裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。4）質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的承接查驗報告）。5）土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料。6）房屋面積測量報告。7）物業(yè)沉降測試報告。8）防水工程的盛水實驗報告。9)

隱蔽工程承接查驗鑒證。2.弱電系統(tǒng)需要的資料1)各弱點系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊（包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)和車庫自動化管理系統(tǒng)等）。2)各弱電系統(tǒng)圖、平面圖。3)弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的承接查驗合格證明）。5)設(shè)備原理圖、計算機(jī)軟件程序和說明等。3.電氣系統(tǒng)需要的資料1)高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。2)所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程承接查驗資料及說明。3)電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。4)供電局承接查驗報告。5)各種用電設(shè)備調(diào)試、測試報告。6)避雷裝置系統(tǒng)、平面圖、測試報告、防雷承接查驗報告。4.給排水需要的資料1)噴淋、消火栓系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。2)消防水、給水排水系統(tǒng)圖、平面圖及電器控制圖。3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。4)消防局承接查驗批文、衛(wèi)生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質(zhì)監(jiān)站等政府職能部門的承接查驗報告。5)消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及檢測報告。6)污水處理系統(tǒng)竣工圖樣、衛(wèi)生防疫站承接查驗批文。7)蓄水池、水箱和開關(guān)器水質(zhì)檢測報告。5.空調(diào)系統(tǒng)需要的資料1)空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。2)空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。3)空調(diào)機(jī)組（熱泵機(jī)組）、新風(fēng)機(jī)組、熱交換器及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)備明細(xì)表表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。4)消防局承接查驗批文。5)空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備試壓、調(diào)試報告。6.動力設(shè)備需要的資料1)鍋爐、應(yīng)急發(fā)電站和電梯等設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。2)鍋爐房、應(yīng)急發(fā)電機(jī)房平面圖、煤氣調(diào)壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖。3)勞動局、質(zhì)監(jiān)站及煤氣公司有關(guān)承接查驗證明。4)鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)及電梯等設(shè)備的調(diào)試報告、產(chǎn)品合格證書。5)煤氣管道的試壓報告。7.電梯承接查驗提交資料電梯正式承接查驗移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)公司技術(shù)人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：1)建設(shè)委員會質(zhì)監(jiān)站批發(fā)的“電梯運行證”。2)技術(shù)監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證”。3)點滴技術(shù)規(guī)格說明書。4)電梯出廠合格說明書。5)電梯裝箱清單6)電梯管理與使用手冊7)電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn)。8)電梯操作說明書。9)電梯維修保養(yǎng)手冊。10)電梯安裝圖樣。11)電梯機(jī)械及電氣控制圖樣。12)電梯備品備件圖樣。13)電梯操作培訓(xùn)手冊。14)電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄。15)電梯應(yīng)急維修電話。16)電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。8.其他需要的資料開發(fā)商、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。三、寫字樓物業(yè)承接查驗的程序當(dāng)開發(fā)商提供了各種資料后，物業(yè)企業(yè)才開始承接查驗。在承接查驗時若發(fā)現(xiàn)問題，物業(yè)企業(yè)可以拒絕承接查驗和接管，同時要求開放商和承建商整改，只有整改到滿足承接查驗標(biāo)準(zhǔn)時，才可以通過承接查驗。1.物業(yè)承接查驗條件1)提供的承接查驗資料齊全并且沒有造假。2)提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)。3)提供所有的測試、檢驗和分析報告。4)被承接查驗的場地、設(shè)備和機(jī)房清潔干凈。2.拒絕承接查驗對于以下情況，物業(yè)企業(yè)有權(quán)拒絕承接查驗接管物業(yè)：1)嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)。2)未能通過有關(guān)政府職能部門的承接查驗。3)工地與交付物業(yè)不能有效隔離。4)機(jī)房不能完全獨立封閉。5)其他可能危及設(shè)備正常運行和進(jìn)駐人安全的物業(yè)。3.缺陷整改對在承接查驗中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)一起的受損等情況，物業(yè)企業(yè)將會作詳細(xì)的缺陷記錄，以供開發(fā)商督促承包商（或者供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。若問題比較嚴(yán)重，則向開發(fā)商建議暫緩承接查驗，待整改完成后重新承接查驗。4.試運行若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的承接查驗，但由于小業(yè)主（或租戶）進(jìn)駐的需要必須開啟運行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)企業(yè)一般僅作實物承接查驗，并嚴(yán)格按開發(fā)商的書面指令進(jìn)行管理和操作。在此期間，技術(shù)上仍由承包商（供應(yīng)商）把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)企業(yè)人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商及其承包商負(fù)責(zé)。對于重要設(shè)備或者機(jī)房有必要簽訂臨時試運行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方的責(zé)任。5.承接查驗通過被承接查驗物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)承接查驗通過，開發(fā)商應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品條件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)企業(yè)接收管理。6.保修期正常情況下，物業(yè)整體承接查驗結(jié)束，便正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)承接查驗往往是一段相當(dāng)長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因限期投入運行或起亞原因已經(jīng)進(jìn)入保修期。故需要開發(fā)商與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項目保修期的其實日期，并書面通知物業(yè)公司，而在次之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商應(yīng)酌情予以補(bǔ)償（蜂巢物業(yè)網(wǎng)注）。四、新寫字樓物業(yè)的接管承接查驗寫字樓物業(yè)的接管承接查驗，是在竣工承接查驗合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。1.接管承接查驗應(yīng)具備的條件1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工承接查驗合格（分期交付使用的工程必須和施工區(qū)域隔離）。2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。3)房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。2.接管承接查驗應(yīng)提交的資料(1)產(chǎn)權(quán)資料1）項目批準(zhǔn)文件。2）用地批準(zhǔn)文件。3）建筑執(zhí)照。4）建筑分層、分單元面積表。5）行政主管部門承接查驗合格的證書、批文。6）拆遷安置資料。（2）技術(shù)資料1）竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。2）地址勘察報告。3）工程合同及開、竣工報告。4）工程預(yù)決算。5）圖樣會審記錄。6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。7）隱蔽工程承接查驗證明。8）沉降觀察記錄。9)竣工承接查驗證明書。10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。12）誰、點、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。13）機(jī)電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報告和使用說明書。14）砂漿、混凝土塊試壓報告。15）供水、供暖的試壓報告。3.質(zhì)量與使用功能的檢驗（1）主體結(jié)構(gòu)1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》的允許變形值，不得引起上不結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定值。3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。4）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。5）外墻不得滲水。（2）屋面1）各類屋面必須符合《屋面工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)范》中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。2）平武面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。3）陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。（3）樓地面1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應(yīng)表面平正5、解封均勻順直，無缺棱掉角。2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。3）木樓地面應(yīng)憑證牢固，接縫密合。（4）裝修1）剛、木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗密封嚴(yán)密，木門窗縫隙濕度。2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。4）門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。5）抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。7）尤其、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。（5）電氣1)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，是管路在結(jié)構(gòu)上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.2)應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《相關(guān)艱澀工程防雷設(shè)施承接查驗規(guī)范》的要求。5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝承接查驗規(guī)范》的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應(yīng)符合要求。6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共享天線。除上述要求外，同事應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。(6)水、衛(wèi)生、消防1)管道應(yīng)安裝牢固，空置不見啟閉靈活、無滴漏。誰呀實驗及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)程》的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。2)高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。3)衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8M,并且不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。4)衛(wèi)生器具質(zhì)量應(yīng)良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、制動靈活。5)水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動。6)消防設(shè)施必須符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求，并且有消防部門檢驗合格證明。（7）采暖1）采暖工程承接查驗必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。2）鍋爐、箱罐的壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格證明。3）爐排必須進(jìn)行12h以上的試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)嚴(yán)密應(yīng)開關(guān)靈活。5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。6）管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)程》的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)程》的規(guī)定。8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，本質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。9）經(jīng)過48h連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。（8）冷凍機(jī)組及熱泵機(jī)組1）冷凍機(jī)及熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，有原廠或授權(quán)單位檢驗合格。2)與冷凍機(jī)及熱泵運行相關(guān)的冷卻塔、風(fēng)機(jī)、水泵等安裝應(yīng)適當(dāng)、平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。3）各管道、管件安裝應(yīng)符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。4)各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。5）機(jī)器運行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標(biāo)均在運行范圍內(nèi)。6）各輔助設(shè)備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴(yán)重飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚(yáng)程、流量符合要求。7）經(jīng)過一段時間的聯(lián)系運行，冷卻劑及熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能、機(jī)械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計要求。8）新風(fēng)機(jī)、等風(fēng)量機(jī)組、變風(fēng)量機(jī)組，風(fēng)機(jī)盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。9）冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運行無滴水，保溫良好。（9）附屬工程及其他1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合《室外排水設(shè)計規(guī)范》的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。2）化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合相關(guān)規(guī)定。6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。7）單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。8）群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，并達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能。4.質(zhì)量問題的處理影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限有建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費用補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ薪庸軉?/p>