論租賃權(quán)的物權(quán)屬性

論租賃權(quán)的物權(quán)屬性

中國的法律糾紛已經(jīng)出版。雖然《土地登記辦法》(國土資源部令2007年第40號)以及《房屋登記辦法》(建設(shè)部令2008年第168號)先后頒布,但并未涉及不動產(chǎn)登記(包括租賃登記)的效力問題(根據(jù)《立法法》,該等行政規(guī)章應無權(quán)就民事事項作出規(guī)定)。在租賃權(quán)物權(quán)化的同時,必須建立租賃權(quán)公示的配套規(guī)則,否則將損害第三人的利益、有礙交易安全。本文從物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分出發(fā),分析了部分具有物權(quán)特征的債權(quán),提出應當重視物權(quán)化債權(quán)的公示制度的建立。一、權(quán)利與債務(wù)的區(qū)別以及權(quán)利與債務(wù)的所有權(quán)(一)公示公信的基本原則物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別在民法理論有重要的意義。由于物權(quán)具有絕對性,與社會公益及交易秩序攸關(guān),物權(quán)的得喪變更,均須進行公示,方能產(chǎn)生物權(quán)的效力,因此有物權(quán)法定及物權(quán)須公示等物權(quán)法的基本原則。我國《物權(quán)法》確定了物權(quán)法定及物權(quán)公示公信的基本原則:對不動產(chǎn)物權(quán),其公示方式主要是登記生效要件主義;但也有自法律行為成立時物權(quán)設(shè)立的。(二)權(quán)利與債務(wù)并存隨著社會的發(fā)展,法律認為有必要對一些特殊債權(quán)予以特別的保護,從而賦予了某些債權(quán)以物權(quán)化的效力,使這些債權(quán)具有了物權(quán)化的特征。1.“優(yōu)先購買權(quán)”及《合同法》第400條性能租賃權(quán)的物權(quán)化主要表現(xiàn)為《合同法》第229條“買賣不破租賃”及《合同法》第230條承租人的優(yōu)先購買權(quán)。《物權(quán)法》第190條的規(guī)定表明,租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突,是“買賣不破租賃”的自然邏輯的結(jié)果。2.未經(jīng)預告登記的不動產(chǎn)的不動產(chǎn)的效力經(jīng)預告登記之不動產(chǎn)買受人的債權(quán),具有一定的物權(quán)效力?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定,“預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。”但房屋預告登記的效力也頗為復雜,比如此處的“處分”,是否包括原所有權(quán)人出租該不動產(chǎn)?從而涉及原所有權(quán)人與他人簽訂不動產(chǎn)買賣合同、經(jīng)預告登記后,又將該不動產(chǎn)出租的,承租人是否可基于“買賣不破租賃”對抗買受人?(三)租賃權(quán)的物權(quán)特征直接將租賃權(quán)稱為“物權(quán)”的說法比較少見,但學界通說認為,船舶優(yōu)先權(quán)系船舶擔保物權(quán)。民用航空器優(yōu)先權(quán)可以說與船舶優(yōu)先權(quán)極為類似?！逗贤ā返?86條規(guī)定的承包人工程款的優(yōu)先權(quán)以及船舶優(yōu)先權(quán)、民用航空器優(yōu)先權(quán)本質(zhì)上均屬于物權(quán)化之債權(quán),具有明顯的擔保物權(quán)的特征,無疑應當屬于法定擔保物權(quán),區(qū)別于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等意定擔保物權(quán)。租賃權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán),但根據(jù)上述中國現(xiàn)行法律,租賃權(quán)已突破債權(quán)的相對性,不單可以對抗出租人(原所有權(quán)人),而且可以對抗本來與承租人沒有法律關(guān)系(也沒有任何合意)的新的不動產(chǎn)受讓人或抵押權(quán)人,直接說租賃權(quán)屬于物權(quán)未必妥當,因為其與一般物權(quán)的普遍對世性還是存在一定差異的,但從租賃權(quán)可以對抗租賃合同的出租人以為的第三人的角度,說租賃權(quán)具有物權(quán)的特征,應無疑問。本文不擬再考察我國法律賦予租賃權(quán)及上述船舶優(yōu)先權(quán)、航空器優(yōu)先權(quán)及工程款優(yōu)先權(quán)等物權(quán)特征的歷史原因,而且筆者也認同該等規(guī)則的政策合理性,但由于該等權(quán)利具有物權(quán)的特征,如何與物權(quán)變動之公示公信原則相協(xié)調(diào),由于與交易安全攸關(guān),值得討論。為討論方便,下文仍將租賃權(quán)、船舶優(yōu)先權(quán)、航空器優(yōu)先權(quán)及工程款優(yōu)先權(quán)合稱為“物權(quán)化之債權(quán)”。二、關(guān)于權(quán)施所須的公示基于政策考慮而賦予物權(quán)特征的“物權(quán)化之債權(quán)”的變動,是否也應當像“正式”的物權(quán)那樣須進行公示,似乎學界討論不多?？疾齑皟?yōu)先權(quán)及航空器優(yōu)先權(quán)的變動規(guī)則,可以發(fā)現(xiàn),實際上我國《海商法》和《民用航空法》有相應的配套制度予以考慮和解決,可能是因為這兩者有較強的國際性,我國立法較多借鑒了國際上的成熟規(guī)則的緣故。(一)船舶優(yōu)先權(quán)的消滅我國《海商法》關(guān)于船舶抵押權(quán)及船舶留置權(quán)變動規(guī)則與《物權(quán)法》確立的一般物權(quán)變動規(guī)則已經(jīng)互相協(xié)調(diào)。然而,船舶優(yōu)先權(quán)雖然先于船舶抵押權(quán)及船舶留置權(quán)受償,但其最大的特點之一,卻是其秘密性及不公開性——法律規(guī)定具有船舶優(yōu)先權(quán)(擔保)的海事請求(債權(quán))無需登記即產(chǎn)生,而且船舶優(yōu)先權(quán)擔保之債權(quán)(海事請求權(quán))轉(zhuǎn)移,“其船舶優(yōu)先權(quán)隨之轉(zhuǎn)移”(海商法第26條),也不以登記為生效或?qū)挂?因此,對于具有船舶優(yōu)先權(quán)擔保的債權(quán),除了債權(quán)人和債務(wù)人,對于任何第三人,它都是不可知的。而這將極大地損害船舶所有權(quán)的交易安全——“一個善意的購船人在購買舊船時,得到的可能是不完全的物權(quán)。購船人往往不知道舊船主是否負有債務(wù),更不知道舊船上是否附有船舶優(yōu)先權(quán)?！倍绻f船主的債務(wù)沒有及時清償,船舶優(yōu)先權(quán)就有可能被行使,而使善意的新船主陷于不利境地——因為,《海商法》第26條規(guī)定“船舶優(yōu)先權(quán)不因船舶所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而消滅”。但是,船舶優(yōu)先權(quán)具有悠久的歷史淵源,國際上也有成熟的規(guī)則,我國《海商法》借鑒了其成熟規(guī)則,較好地解決了船舶優(yōu)先權(quán)的消滅制度:1.船舶轉(zhuǎn)讓時的除權(quán)公告制度——依據(jù)《海商法》第26條,雖然“船舶優(yōu)先權(quán)不因船舶所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而消滅。但是,船舶轉(zhuǎn)讓時,船舶優(yōu)先權(quán)自法院應受讓人申請予以公告之日起滿60日不行使的除外?！?.除斥期間及司法強制出售的除權(quán)——依《海商法》第29條,船舶優(yōu)先權(quán)還因下列原因之一而消滅:(一)具有船舶優(yōu)先權(quán)的海事請求,自優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生之日起滿一年不行使(而且該一年期限不得中止或者中斷);(二)船舶經(jīng)法院強制出售;(三)船舶滅失。我國《海商法》的船舶優(yōu)先權(quán)消滅制度,從理論和實踐上均較好解決了船舶所有權(quán)變動的交易安全問題。(二)民用航空器優(yōu)先權(quán)的消滅根據(jù)《民用航空法》第19條至第25條,“援救該民用航空器的報酬”及“保管維護該民用航空器的必需費用”兩項債權(quán)具有“民用航空器優(yōu)先權(quán)”,該等債權(quán)轉(zhuǎn)移的,“其民用航空器優(yōu)先權(quán)隨之轉(zhuǎn)移”,“民用航空器優(yōu)先權(quán)先于民用航空器抵押權(quán)受償”,“民用航空器優(yōu)先權(quán)不因民用航空器所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而消滅”。同樣,民用航空器優(yōu)先權(quán)也具有較成熟的國際規(guī)則,我國《民用航空法》借鑒了該等成熟規(guī)則,較好地解決了民用航空器優(yōu)先權(quán)的消滅制度——《民用航空法》第25條規(guī)定:“民用航空器優(yōu)先權(quán)自援救或者保管維護工作終了之日起滿三個月時終止;但是,債權(quán)人就其債權(quán)已經(jīng)依照本法第20條規(guī)定登記,并具有下列情形之一的除外:(一)債權(quán)人、債務(wù)人已經(jīng)就此項債權(quán)的金額達成協(xié)議;(二)有關(guān)此項債權(quán)的訴訟已經(jīng)開始?！?三)登記對抗性要件由以上考察可知,船舶優(yōu)先權(quán)及民用航空器優(yōu)先權(quán)均屬法定擔保物權(quán),比有關(guān)的意定擔保物權(quán)(抵押權(quán))還要優(yōu)先,但其變動均不以登記或占有為生效或?qū)挂?即無須公示。這就會產(chǎn)生交易安全的問題,但《海商法》和《民用航空法》均通過相關(guān)的制度安排,較好地解決了船舶所有權(quán)及民用航空器所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時的交易安全問題。三、房屋抵押中,租賃權(quán)與抵押財產(chǎn)價值法律矛盾不斷租賃權(quán)由于其已物權(quán)化,具有物權(quán)的特征,因此必須進行公示,其公示方式應為登記,登記的效力應用采對抗要件主義,否則將有害交易安全。試從以下實例看我國法律關(guān)于租賃權(quán)物權(quán)化之法律漏洞。實例一,關(guān)于“買賣不破租賃”中的買方風險:設(shè)房主甲已將其房屋出租賃給租客乙,后甲與買主丙簽訂房屋買賣合同、但丙不知房屋已出租的事實。待房屋過戶給丙后,丙發(fā)現(xiàn)此前乙已承租該房屋、租期20年、且租金已一次性付清給甲,現(xiàn)甲下落不明(或甲作為法人已喪失償債能力),乙、丙糾紛涉訟。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)則,法院似乎應支持承租人乙的主張,由乙繼續(xù)租住該房屋直至期滿,而丙可根據(jù)買賣合同由原房主甲違反出賣標的的瑕疵擔保責任向甲索賠。但若甲下落不明或喪失償債能力,則丙之債權(quán)可能無從實現(xiàn)。買主作為不特定的第三人可作為交易安全的象征,如沒有切實的制度安排,“買賣不破租賃”可能會有礙交易安全,買方將可能承受買得房產(chǎn)后(一段時期內(nèi))無法使用該房產(chǎn)、而只能繼續(xù)由承租人使用的風險,從而會加大潛在買主的調(diào)查成本而抑制房產(chǎn)交易?；蛘?雖然買賣合同簽訂當時房屋尚未出租,但由于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要時間,而如果在此期間賣方將出賣之房屋出租,根據(jù)《合同法》第229條,“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力”,也就是說即使在簽訂合同當時買方經(jīng)調(diào)查房屋確實未租賃,但仍存在房屋在過戶之前被出租的風險。實例二,租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突中抵押權(quán)人的風險:A公司作為借款人向B銀行借款1000萬美元,同時A公司作為抵押人將其名下的一棟大廈抵押給B銀行,后由于A公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù),B銀行起訴要求行使抵押權(quán)(該案經(jīng)一審、二審,再到執(zhí)行已是起訴的兩年后)。在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn),抵押房產(chǎn)已經(jīng)由A公司全部出租給C公司,租期15年,租金已于簽訂租賃合同時全部一次性付清。租賃合同顯示其簽訂的時間早于抵押合同簽訂的時間,遠在外地的B銀行也無從調(diào)查租賃合同簽訂的具體時間或租賃開始的實際時間。目前的現(xiàn)實是,B銀行要求法院拍賣A公司名下的抵押大廈,任何將購買該大廈的買受人不得不面臨如下窘境:買得該大廈后10年左右的時間不能使用而且沒有任何收益。因此,該抵押房產(chǎn)的價值受到極大影響,從而影響了B銀行作為抵押權(quán)人的利益。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)則,即最高法院關(guān)于擔保法的司法解釋第65條及《物權(quán)法》第190條,“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”,因此,作為債權(quán)人及抵押權(quán)人的銀行不得不面臨抵押財產(chǎn)價值大幅縮水的窘境。但B銀行也很郁悶:由于租賃合同是特定當事人之間的債的關(guān)系,該租賃關(guān)系以外的第三人如何得知該租賃關(guān)系呢?為保護其利益,作為抵押權(quán)人的銀行必須加大調(diào)查力度、額外支付成本以保障其抵押權(quán)的實現(xiàn),但應該說仍無法完全避免該風險。因此,結(jié)果可能抑制抵押交易,從而可能損害抵押制度的功能。而且,現(xiàn)實的情況極有可能是:債務(wù)人及抵押人A公司在無力還款后,又不愿意喪失抵押物,與C公司惡意串通簽訂虛假出租合同,逃廢債務(wù);而對于作為抵押權(quán)人的銀行而言,要證明出租合同的虛假或C公司之惡意或租賃并不實際存在(銀行應負A、C公司惡意串通的舉證責任),是不可能的,現(xiàn)有技術(shù)手段要證明租賃合同實際簽于抵押合同之后似乎也不可能,況且,如果債務(wù)人存心想欺詐銀行,提前簽好租賃合同也行。由上述兩例可以看出,根據(jù)現(xiàn)有規(guī)則,租賃權(quán)具有物權(quán)的特征,可以對抗不特定的第三人——在不動產(chǎn)買賣中,可能對抗買受人;在抵押關(guān)系中,可能對抗抵押權(quán)人。但問題是,租賃權(quán)由于具有物權(quán)的特征,其是否也應當公示?結(jié)論應該是明確的:租賃權(quán)由于已經(jīng)物權(quán)化,其可能對抗租賃關(guān)系以外的第三人,因此,根據(jù)物權(quán)應當公示才能產(chǎn)生公信力的物權(quán)法基本原則,租賃權(quán)應當公示。否則,第三人由于無法獲知租賃的事實,為避免風險,只能額外支出調(diào)查費用從而抑制交易,或者干脆無法達成交易。因此,為增加交易、增加確定性,租賃權(quán)必須公示,或者說,只有經(jīng)過公示的租賃權(quán),才能賦予其物權(quán)的效力。四、不動產(chǎn)租賃的效力應采登記對抗主義由以上分析可知,我國《物權(quán)法》及《合同法》關(guān)于租賃權(quán)物權(quán)化的規(guī)則,沒有物權(quán)化之租賃權(quán)應當公示及如何公示的規(guī)則配套,存在法律漏洞,危害房地產(chǎn)交易安全以及不動產(chǎn)抵押擔保制度。因此,租賃權(quán)也應當建立相應的公示配套制度——租賃登記是合適的選擇。租賃登記的效力,宜采取登記對抗主義:即租賃合同應當?shù)怯?但不登記不影響租賃合同的效力,也不影響承租人對出租人的權(quán)利,但租賃合同不登記承租人不得以其租賃權(quán)對抗第三人。不動產(chǎn)租賃也宜采取登記對抗要件主義,而不應采取登記生效主義,原因在于另一個民法的基本原則——意