合同范本之小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效【篇一：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效】小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效小產(chǎn)權(quán)房合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效?！?999年5月6日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就規(guī)定：“農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售?！?004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。2007年12月30日，國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)(2007)71號通知重申：“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房?！焙贤瑹o效說的理由有三：其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其它相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴格的身份限制，即只有具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用權(quán)，且宅基地的分配制度實行一戶一宅制。同時，根據(jù)房地一體的原則，當(dāng)宅基地上所建房屋被轉(zhuǎn)讓，該土地的使用權(quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴大化，不具備宅基地使用權(quán)資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規(guī)定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！痹摻剐砸?guī)定對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴格的限制，這樣看來，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體，使用權(quán)僅限于村民，農(nóng)民將房屋賣給城市居民實質(zhì)上是使用土地進行了非農(nóng)建設(shè)，該種行為被法律所禁止，轉(zhuǎn)讓合同自始無效。其二，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán)，故此，其流轉(zhuǎn)條件理應(yīng)受到限制，不能簡單等同于其他具備完全所有權(quán)的財產(chǎn)。對于所有權(quán)不完整的財產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認定其為有效。其三，國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2007年12月30日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。無從獲得土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)的房產(chǎn)，其上利益難以獲得有效的法律保障。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效2003年6月，鄭州市民代女士購買了靳先生位于鄭州市區(qū)的一套小產(chǎn)權(quán)房。雙方約定總房款10.5萬元，代女士先付5萬元，等房屋過戶后再付余款。合同簽訂后，代女士交了5萬元，然后花4.8萬元裝修了房子。隨后，靳先生到房管局過戶時獲悉，他賣的房子是村集體開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”，他只享有80%的產(chǎn)權(quán)，沒有土地使用證權(quán)，因此不能過戶。靳先生與代女士雙方多次協(xié)商無果。2007年10月29日，鄭州市中原區(qū)法院一審判決解除雙方的購房合同，代女士返還房屋。代女士不服，上訴至鄭州中院。今年1月7日，鄭州中院維持原判?！靶‘a(chǎn)權(quán)房購買合同無效”，鄭州中院民二庭法官趙軍勝說，早在1999年5月6日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就規(guī)定：“農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售?！?004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。2007年12月30日，國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)(2007)71號通知重申：“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房。”但鄭州市惠濟區(qū)法院民一庭法官張海燕則認為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的，“房屋蓋成后，房主就取得了物權(quán);買房人交了房款，就取得了實際占有的權(quán)利，就算沒有發(fā)證，物權(quán)也不能發(fā)生改變?！薄窈贤瑹o效時買房人損失誰來承擔(dān)仍是上不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的禁止性規(guī)定，故被告鄭b與被告姚c就系爭房屋簽訂的《居間合同(買賣)》無效。其次，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，原則上應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。本案中，一則，雖然被告鄭b與被告姚c就系爭房屋簽訂的《居間合同(買賣)》無效，但原告所稱的已取得系爭房屋亦不具有合法性，原告雖然提供了松江區(qū)某鎮(zhèn)某街道居委會出具的證明，但該街道居委會并不能證明原告與案外人的房屋買賣行為合法，以及系爭房屋的權(quán)屬歸原告所有。二則，原告在訴狀中稱，原告與被告鄭b達成口頭租賃協(xié)議，原告將系爭房屋出租給被告鄭b居住，但訴訟中，原告又表述為被告鄭b從案外人鄭惠龍?zhí)庲_取了系爭房屋的鑰匙，并將系爭房屋出售給被告姚c，原告陳述內(nèi)容存在矛盾之處。綜合考量系爭房屋的取得過程、被告姚c的付款情況以及系爭房屋的實際占有使用情況，對于原告要求二被告將系爭房屋返還給原告的請求，本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：一、被告鄭b與被告姚c于2013年4月2日簽訂的《居間合同(買賣)》無效；二、駁回原告鄭a的其余訴訟請求。案件受理費80元，由被告鄭b負擔(dān)(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！酒航鞣ㄔ号袥Q首例“小產(chǎn)權(quán)房”案買賣合同無效】江西法院判決首例“小產(chǎn)權(quán)房”案買賣合同無效農(nóng)房買賣雖無效賣主反悔要賠償本報訊備受關(guān)注的江西省首例農(nóng)房買賣糾紛一案，經(jīng)過南昌市西湖區(qū)人民法院、南昌市中級人民法院一、二審，已獲判決，法院依法確認當(dāng)事人之間的農(nóng)房買賣無效，但判決賣主賠償買主62萬余元的經(jīng)濟損失。李永夫婦在南昌市有253平方米的農(nóng)房一處。1995年3月，兩人以該房作抵押借款，1999年11月，因無力歸還典當(dāng)行的借款，遂將該房以9萬元的價格賣給了女工張燕，雙方均履行了付款、交房義務(wù)。由于是農(nóng)房，而張燕又非村民，所以一直辦不了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)過戶手續(xù)。張燕購買房屋后，進行了簡單裝修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫婦向法院起訴，請求收回訴爭房屋同時愿承擔(dān)協(xié)議中的違約責(zé)任。2008年11月，法院認為雙方之間的房屋買賣違反了法律禁止性規(guī)定，判決買賣合同無效，李永夫婦返還張燕購房款及維修費9萬元，張燕將房屋返還?，F(xiàn)張燕依據(jù)法院認定導(dǎo)致合同無效，李永夫婦負有主要責(zé)任為由，又到法院起訴，要求李永夫婦賠償因其對房屋買賣協(xié)議的反悔所造成的經(jīng)濟損失80萬。一、二審法院經(jīng)審理認為，原、被告于1999年11月簽訂的《房屋買賣合同》被依法確認無效后，自合同簽訂之日起該合同對雙方當(dāng)事人就不具有法律約束力。導(dǎo)致合同無效，訂立合同的雙方均有過錯責(zé)任。雖然李永夫婦是在向典當(dāng)行抵押借款無力償還迫不得已的情況下出賣自己的房屋，但其應(yīng)當(dāng)知道農(nóng)房不能買賣，且又在房屋出售9年后，以買賣房屋違反法律規(guī)定為由主張合同無效，有悖誠信原則，故應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。張燕在購房前不嚴格驗證對方房屋產(chǎn)權(quán)情況，盲目購買亦負有次要責(zé)任。由于本案中買賣的房屋時間跨度較長，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂星?，存在房價上漲的因素，原、被告買賣的房屋存在升值價值，本案應(yīng)將安置房折價處理。因此，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂星?，?dāng)?shù)匕仓梅渴袌?/p>