財產(chǎn)行為稅申報與管理教案模塊六 任務三城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅申報與管理

復習提問：簡述車船稅的征稅范圍導入新課：城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。征收城鎮(zhèn)土地使用稅有利于促進土地的合理使用，調(diào)節(jié)土地級差收入，也有利于籌集地方財政資金。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅有利于地方政府籌集財政收入，也有利于加強房產(chǎn)管理。引例：北京林源建筑有限公司對城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅的納稅申報。項目六財產(chǎn)行為稅申報與管理任務三城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅申報與管理教學目標:能力目標：能夠準確計算城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅，并能正確辦理納稅申報知識目標：能夠舉例說明城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅的征稅范圍、納稅人、納稅申報的辦理流程及辦稅過程中的注意事項。素質(zhì)目標：在學習過程中，學生能夠保持認真、嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L；樹立正確的世界觀和人生觀。課程思政：通過學習城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額計算和征收管理方法，使學生了解城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收政策，幫助學生樹立起正確的行為規(guī)范,樹立起正確的是非觀和大局意識,教育學生樹立正確的世界觀、人生觀。通過學習房產(chǎn)稅,教育學生以嚴肅認真負責的態(tài)度監(jiān)督財產(chǎn)的合法性、真實性和合理性，形成科學的健康的財產(chǎn)觀。一、認識城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅認識城鎮(zhèn)土地使用稅1.城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地或集體土地為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。2.城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國家所有和集體所有的土地。3.城鎮(zhèn)土地使用稅稅率城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅稅率級別人口（人）每平方米稅額（元）大城市50萬以上1.5~30中等城市20萬~50萬1.2~24小城市20萬以下0.9~18縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6~124.計稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，土地面積計量標準為每平方米。工作任務分析6-17：北京林源建筑有限公司是依法在中國境內(nèi)成立的企業(yè)，其為使用城市土地的單位，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應當就使用的土地面積和單位稅額繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。從背景資料分析，其中一塊土地使用面積為10000平方米，經(jīng)稅務機關核定，該土地為應稅土地，土地等級為二等級，宗地地號：京[2017]34號，每平方米年稅額為4.00元；另外一塊土地使用面積為1000平方米，是2021年9月20日交付使用的一幢辦公樓，經(jīng)稅務機關核定，該土地為應稅土地，土地等級為一等級，宗地地號：京[2021]34號，每平方米年稅額為10.00元。（二）認識房產(chǎn)稅1.房產(chǎn)稅的納稅義務人房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權所有人為納稅人。2.房產(chǎn)稅的征稅范圍房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。3.房產(chǎn)稅稅率我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種:一種是按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計征的，稅率為1.2%；另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12%。自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。4.計稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅余值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)計稅余值征稅的，稱為從價計征;按照房產(chǎn)租金收入計征的,稱為從租計征。（1）從價計征?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，從價計征房產(chǎn)稅的計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%損耗價值以后的余值。（2）從租計征。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。所謂房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權所有人出租房產(chǎn)使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。工作任務分析6-18：北京林源建筑有限公司是依法在中國境內(nèi)成立的企業(yè)，是房屋產(chǎn)權所有人，為房產(chǎn)稅納稅義務人，應當根據(jù)房產(chǎn)余值和房產(chǎn)出租的租金收入，分別按1.2%和12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。從背景資料分析，2021年9月購入一幢辦公樓，原值20000.00萬元，當?shù)匾?guī)定房產(chǎn)原值減除比例為30%，也就是房產(chǎn)余值為14000.00萬元，按1.2%繳納全年房產(chǎn)稅；2016年購置的辦公大樓，原值10000.00萬元，當?shù)匾?guī)定房產(chǎn)原值減除比例為30%，也就是房產(chǎn)余值為7000.00元，按1.2%繳納全年房產(chǎn)稅；而其閑置房間出租的部分，按年租金15.00萬元（不含增值稅）和12%的稅率繳納全年房產(chǎn)稅。二、計算城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅（一）計算城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅的應納稅額可以通過納稅人實際占用的土地面積乘以該土地所在地段的適用稅額求得。其計算公式為:全年應納稅額=實際占用應稅土地面積（平方米）×適用稅額工作任務分析6-19：業(yè)務1應納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額=10000×4.00=40000.00（元）業(yè)務2應納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額=（1000×10.00）/4=2500.00（元）2021年應納城鎮(zhèn)土地使用稅合計稅額=40000.00+2500.00=42500.00（元）（1）計算確認應交的城鎮(zhèn)土地使用稅時：借：稅金及附加42500.00貸：應交稅費—應交城鎮(zhèn)土地使用稅42500.00（2）實際交納城鎮(zhèn)土地使用稅時：借：應交稅費—應交城鎮(zhèn)土地使用稅42500.00貸：銀行存款42500.00（二）計算房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅應納稅額的計算有兩種：一是從價計征的計算；二是從租計征的計算。1、從價計征的計算從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計征，其計算公式為:應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%工作任務分析6-20：業(yè)務2應納房產(chǎn)稅稅額=200000000.00×（1-30%）×1.2%×3/12=420000.00（元）業(yè)務3應納房產(chǎn)稅稅額=(100000000.00-5000000.00)×（1-30%）×1.2%=798000.00（元）2021年從價計征房產(chǎn)稅合計稅額=420000.00+798000.00=1218000.00（元）（1）計算確認應交的房產(chǎn)稅時：借：稅金及附加1218000.00貸：應交稅費—應交房產(chǎn)稅1218000.00（2）實際交納房產(chǎn)稅時：借：應交稅費—應交房產(chǎn)稅1218000.00貸：銀行存款1218000.002、從租計征的計算從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，其計算公式為:應納稅額=租金收入×12%（或4%）工作任務分析6-21：業(yè)務4應納房產(chǎn)稅稅額=150000.00×12%=18000.00（元）（1）計算確認應交的房產(chǎn)稅時：借：稅金及附加18000.00貸：應交稅費—應交房產(chǎn)稅18000.00（2）實際交納房產(chǎn)稅時：借：應交稅費—應交房產(chǎn)稅18000.00貸：銀行存款18000.00三、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的納稅申報城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅征收管理的相關規(guī)定1.城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理的相關規(guī)定（1）納稅期限城鎮(zhèn)土地使用稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。（2）納稅義務發(fā)生時間①納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。②納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。③納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。④以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。⑤納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。⑥納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。⑦自2009年1月1日起，納稅人因土地的權利發(fā)生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到土地權利發(fā)生變化的當月末。（3）納稅地點和征收機構城鎮(zhèn)土地使用稅在土地所在地繳納。2.房產(chǎn)稅征收管理的相關規(guī)定（1）納稅義務發(fā)生時間①納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。②納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。③納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。④納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。⑤納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。⑥納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。⑦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。⑧納稅人因房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。（2）納稅期限房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。（3）納稅地點房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關納稅。（二）城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅的納稅申報工作任務分析6-22：完成北京林源建筑有限公司2021年城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅的納稅申報。四、籌劃管理（一）房產(chǎn)稅1.計稅依據(jù)的稅收籌劃（1）籌劃思路降低租金收入的稅收籌劃（2）案例工作任務分析6-23：創(chuàng)世股份有限公司位于北京豐臺區(qū)，其旗下一商務賓館效益不佳，2018年1月，創(chuàng)世公司將該賓館及旁邊的露天停車場，還有一處空地一并對外出租，合同約定年租金為600.00萬元。（1）在簽訂租賃合同時，沒有將露天停車場及空地的租金分別列明，而是統(tǒng)一以600.00萬的價格簽訂租賃合同。應納房產(chǎn)稅＝600.00×12%＝72.00（萬元）（2）合同分別列明賓館、露天停車場和空地的租金，如賓館租金為400.00萬元，露天停車場和空地的租金分別為100.00萬元，那么創(chuàng)世公司僅就賓館的租金收入計算房產(chǎn)稅。

應納房產(chǎn)稅為400.00×12%＝48.00（萬元）2.計征方式選擇的納稅籌劃（1）籌劃思路房產(chǎn)稅的計征方式有兩種，一是從價計征，二是從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。企業(yè)可以根據(jù)實際情況選擇計征方式,通過比較兩種方式稅負的大小，選擇稅負低的計征方式，以達到節(jié)稅的目的。（2）案例工作任務分析6-24：紅石企業(yè)現(xiàn)有2棟閑置庫房，房產(chǎn)原值為4000.00.萬元，企業(yè)經(jīng)研究提出以下兩種利用方案:一是將閑置庫房出租收取租賃費，年租金收入為400.00萬元;二是配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務，年倉儲收入為400.00萬元，但需每年支付給保管人員4.00萬元。當?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為30%。方案1:采用出租方案應納房產(chǎn)稅=400.00×12%=48.00(萬元)應納營業(yè)稅=400.00×5%=20.00（萬元)應交城建稅及教育費附加=20.00×（7%+3%）=2.00（萬元）?？傊С?48.00+20.00+2.00=70.00（萬元）方案2:采用倉儲方案應納房產(chǎn)稅=4000.00×（1-30%）×1.2%=33.60（萬元)應納營業(yè)稅=400.00×5%=20.00(萬元)應交城建稅及教育費附加=20.00×(7%十3%）=2.00（萬元）總支出=33.60+20.00+2.00+4.00=59.60（萬元）方案2比方案1少支出70.00-59.60=10.40(萬元)（二）城鎮(zhèn)土地使用稅1.利用土地級別的不同進行納稅籌劃（1）籌劃思路城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)征稅范圍的不同地區(qū)、規(guī)定不同的有幅度的差別稅額。納稅人在投資建廠時可以在不影響經(jīng)營的情況下選擇低稅率地區(qū)，以達到節(jié)約城鎮(zhèn)土地使用稅的目的。（2）案例工作任務分析6-25：甲,乙兩個人擬投資沒立一家新企業(yè)、現(xiàn)在有三個地址可供選擇:其一是設立在A地其適用的土地使用稅稅率為每平米10.00元；其二是設立在B地。其適用的土地便用稅稅率為每平米7.00元:其三是設立在C地,其適用的主地使用稅稅率為每平米4.00元。企業(yè)需要占地20000平米。不考慮其他因素,那么企業(yè)應當選擇在何地設立?在A地時:20000×10.00=200000.00(元)在B地時:20000×7.00=140000.00(元)在C地時:20000×4.00=8000O.00(元)選擇C地最合算。在征稅區(qū)與非征稅區(qū)之間選擇:在經(jīng)濟發(fā)達與經(jīng)濟欠發(fā)達的省份之間選擇:在同一省份內(nèi)的大中小城市以及縣城和工礦區(qū)之間作出選擇:在同一城市、縣城和工礦區(qū)之內(nèi)的不同等級的主地之間作出選擇。2.計稅依據(jù)的納稅籌劃（1）籌劃思路法律規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積，采用定額稅率形式，根據(jù)征稅范圍的不同地區(qū)，規(guī)定不同的幅度的差別稅額。在不同的情況下，計稅的土地面積并不相同，這就為納稅人籌劃提供了可能性。如果納稅人尚未核發(fā)土地使用證書時，可以根據(jù)納稅人自己申報的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。雖然土地使用證書核發(fā)以后還要做調(diào)整，但是利用時間差獲取納稅的時間價值，對企業(yè)也是有利無弊的。（2）案例工作任務分析6-26：2021年4月10日,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂土地使用權轉讓協(xié)議約定,甲企業(yè)將面積為12000平方米的土地使用權轉讓給乙企業(yè),合同未約定交付土地使用權時間,甲企業(yè)最終交付土地的時間為2021年9月20日,當?shù)匾?guī)定的土地使用稅為每平米10.00元,按照此合同乙企業(yè)要自2021年5月份開始履行土地使用稅納稅義務，納稅義務的發(fā)生時間比實際接手土地的時間早了4個月。如果乙企業(yè)要求在合同中約定甲企業(yè)與9月份向乙企業(yè)交付土地,則乙企業(yè)自2021年10月份產(chǎn)生土地使用稅納稅義務，乙企業(yè)可以少繳納土地使用稅12000×10.00÷12×5=50000.00元。當然,乙企業(yè)少繳納土地使用稅意味著甲