安順項目市場調研報告(終)

ChinaLAND新|港|地|產顧問|策劃|代理|運營Consultancy|Planning|Agency|Management安順-竹園清水灣-中央街區(qū)市場調研報告宏觀研究城市環(huán)境經濟環(huán)境微觀研究需求研究市場總結宏觀研究MacroeconomicResearch第一部分市場調研微觀研究MicroscopicResearch市場總結MarketSummarize需求研究RequirementResearch宏觀研究MacroeconomicResearch城市環(huán)境UrbanEnvironment經濟環(huán)境EconomicEnvironment城市環(huán)境1.安順概況安順市，位于貴州省中西部，距貴州省省會城市貴陽90公里，素有“黔之腹、滇之喉、粵蜀之唇齒”之稱。中國優(yōu)秀旅游城市，民用航空產業(yè)國家高技術產業(yè)基地，貴州歷史文化名城，是“貴州加快發(fā)展的經濟特區(qū)”、貴州西部旅游中心以及全國六大黃金旅游熱線之一。城市環(huán)境2.安順歷史文化春秋時期夜郎邑今貴州大部屬古牂牁國北部戰(zhàn)國初期首邑今貴州大部夜郎國首都區(qū)域秦今西秀區(qū)屬象郡北部漢武帝時首邑今貴州中部小夜郎首都區(qū)域三國時期今西秀區(qū)屬羅甸王國普里部魏晉時期今西秀區(qū)屬夜郎郡唐中葉今西秀區(qū)屬普寧郡宋普寧州今西秀區(qū)羈縻州，屬紹慶府1372年普定土府今安順市1914年安順縣今西秀區(qū)民國三年1949年11月22日安順縣今西秀區(qū)中共安順臨時縣委、縣人民政府建立1958年市、縣分治，縣級安順市今西秀區(qū)設置安順市，年底撤縣并市1963年安順縣今西秀區(qū)恢復安順縣名1966年市、縣分治今西秀區(qū)第二次設置縣級安順市1990年縣級安順市今西秀區(qū)撤縣并市2000年6月地級安順市市轄一區(qū)、五縣安順人文歷史悠久，民族文化底蘊深厚，有中國瀑鄉(xiāng)、屯堡文化之鄉(xiāng)、蠟染之鄉(xiāng)、西部之秀的美譽……城市環(huán)境3.安順自然資源氣候：安順屬典型的高原型濕潤亞熱帶季風氣候，雨量充沛，年平均降雨量1360毫米，年平均氣溫14℃。冬暖夏涼，氣候宜人，夏季氣溫格外舒適，是旅游避暑的勝地，氣候舒適期達8個月，與昆明并列全國第一。能源：境內礦產資源比較豐富，有煤炭、鉛鋅礦、鋁土礦、銻礦、金礦、重晶石、螢石、石膏、硅石、方解石、煉鎂白云石、飾面用灰?guī)r、水泥用灰?guī)r等礦產資源分布。旅游：中國優(yōu)秀旅游城市，全國甲類旅游開放城市，世界喀斯特風光旅游優(yōu)選地區(qū)，全國六大黃金旅游熱線之一和貴州西部旅游中心。在安順市100公里的半徑范圍內，有7個國家級風景名勝區(qū)。安順風光秀美，氣候宜人，礦產資源豐富，被譽為“小江南”，素有“安順糧倉”之美稱。城市環(huán)境4.安順人口安順人口結構安順總人口達282.8萬人，其中城鎮(zhèn)人口42.68萬人，僅占安順人口的15%；安順是少數民族的聚集地，少數民族人口占總人口的39%。數據來源：貴州省統(tǒng)計局城市環(huán)境5.安順城市空間布局交通軸線商業(yè)軸線安順采取“兩片、三軸、五心”的空間布局模式：“兩片”指由塔山組團、開發(fā)區(qū)組團、西秀組團構成的南部片區(qū)和航空城組團及北部新城組團構成的北部片區(qū)；“三軸”指城市綠化生態(tài)軸、綜合發(fā)展軸（商業(yè)軸）和綜合交通軸；“五心”為塔山組團商業(yè)文化綜合中心、北部新城行政服務中心、雙陽組團公共服務及旅游接待中心、西秀組團商業(yè)及公共服務中心、寧谷組團旅游休閑接待中心。本項目項目位于塔山組團與西秀組團之間，且位于城市商業(yè)發(fā)展軸之上，未來商業(yè)發(fā)展機遇顯著。城市環(huán)境6.安順城市交通發(fā)展規(guī)劃航空:安順黃果樹機場已經通航，機場位于市區(qū)西北部、距離市中心六公里，目前開通了廣州、深圳、北京、大連、青島、昆明航線。鐵路:通過川黔、湘黔、黔桂鐵路，安順與省外各地相連，來自北京、上海、重慶、廣州的列車均在這里?？?。貴昆鐵路和株六鐵路貫穿安順全境，旅游專列“黃果樹”號每日往返于貴陽和安順之間。公路:清鎮(zhèn)、貴黃、關興、水黃等高速高等級公路縱橫交錯，高速公路一小時可到貴州省會貴陽市，安順同時是連接云、貴、川、渝通往兩廣、兩湖和華東地區(qū)的黃金紐帶。安順地區(qū)交通便捷，是連接云、貴、川、渝通往兩廣、兩湖和華東地區(qū)的黃金紐帶。未來商業(yè)發(fā)展機遇顯著。本項目城市環(huán)境7.安順城市產業(yè)發(fā)展規(guī)劃安順市民用航空產業(yè)國家產業(yè)基地為200億元園區(qū)西秀工業(yè)園區(qū)為100億元園區(qū)黔中新興產業(yè)示范園幺鋪-黃桶產業(yè)園安順高科技材料工業(yè)園安順民族制藥工業(yè)園夏云科技工業(yè)園平壩羊昌工業(yè)園平壩樂平工業(yè)園區(qū)普定工業(yè)基地鎮(zhèn)寧輕工產業(yè)園安順紅星精細化工產業(yè)園關嶺工業(yè)園紫云工業(yè)園黃果樹旅游商品加工博覽園安順經濟技術開發(fā)區(qū)貴州安順黎陽高新技術產業(yè)園區(qū)特色產業(yè)園區(qū)安順多個工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，將快速推動安順經濟的發(fā)展，提高安順居民可支配收入，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展奠定堅實基礎。城市環(huán)境8.安順城市旅游現狀及發(fā)展規(guī)劃2012年國慶，安順全市共接待游客235.2萬人次，其中自駕游客約占接待總人數的68%，實現旅游收入13.27億元，其中黃果樹景區(qū)共接待游客619986人次，龍宮景區(qū)共接待游客166128人次，6家賓館假日期間共接待游客7354人；2013年春節(jié)與清明，共接待游客158.01萬人次，實現旅游收入8.06億；政府決定以黃果樹、龍宮兩王牌和關嶺國家地質公園三疊紀景區(qū)為主體，實現觀光旅游向休閑度假旅游的轉變，將安順市建設成為國內著名的生態(tài)旅游、地質旅游、會議商務旅游和民族文化體驗型旅游目的地；安順旅游景點多，知名度高，景區(qū)接待能力強，隨著安順旅游建設的發(fā)展，游客不可忽視的消費能力必將促進安順商業(yè)的發(fā)展。城市概況：地理位置位于貴州省中西部，距貴州省省會貴陽90公里，素有“黔之腹、滇之喉、粵蜀之唇齒”之稱。城市地理位置優(yōu)越，發(fā)展機遇顯著。歷史文化：安順人文歷史悠久，民族文化底蘊深厚，擁有穿洞文化、夜郎文化、牂牁文化、屯堡文化等獨特的歷史文化遺存。自然資源：安順冬暖夏涼，氣候宜人，是旅游避暑的勝地；安順礦藏資源豐富，能源行業(yè)發(fā)展已達到較高水平；安順旅游資源豐富，是全國六大黃金旅游熱線之一和貴州西部旅游中心。人口概況：安順總人口達282.8萬人，其中城鎮(zhèn)人口42.68萬人，僅占安順人口的15%；安順市少數民族的聚集地，少數民族人口占總人口的39%。城市規(guī)劃：安順采取“兩片、三軸、五心”的空間布局模式，一座可持續(xù)發(fā)展能力強、區(qū)域競爭水平高的城市正在崛起。城市交通：安順地區(qū)交通便捷，是連接云、貴、川、渝通往兩廣、兩湖和華東地區(qū)的黃金紐帶。未來商業(yè)發(fā)展機遇顯著。城市產業(yè)：安順工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，將快速推動安順經濟的發(fā)展，提高安順居民可支配收入，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展奠定堅實基礎。城市旅游：安順市全面建設成為國際旅游目的地；成為國內著名的生態(tài)旅游、地質旅游、會議商務旅游和民族文化體驗型旅游目的地；成為貴州休閑度假旅游中心；成為中國知名的屯堡文化旅游中心地和夜郎文化旅游的核心地；成為黔中旅游的集散地。城市環(huán)境小結安順在川渝黔滇經濟圈中的重要性地位已逐漸顯現，隨著西部開發(fā)和城鎮(zhèn)化進程加快、國家的政策等眾多利好因素促進，優(yōu)勢較為顯著。安順地理區(qū)位優(yōu)越，隨交通日漸改善、城市能級日漸提升，城市輻射能力趨強，影響力日趨擴大，這必將促進安順城市快速發(fā)展。從而一座可持續(xù)發(fā)展能力強的現代化城市正在構建，同時必將吸引眾多外來投資者和企業(yè)。由此可見，隨城鎮(zhèn)化進程加快和環(huán)境改善、城市擴容建設等利好條件，為安順城市創(chuàng)造了龐大的商業(yè)需求，如零售、餐飲、休閑、娛樂、酒店等，同時對其商業(yè)發(fā)展提出更高的要求。相對安順清水灣項目商業(yè)發(fā)展而言，城市環(huán)境較為優(yōu)越，發(fā)展前景和機遇顯著，但隨著城市的快速發(fā)展，未來競爭勢必更加激烈，因此，項目發(fā)展前期必須進行精準定位，尋找市場突破口。宏觀研究MacroeconomicResearch城市環(huán)境UrbanEnvironment經濟環(huán)境EconomicEnvironment經濟環(huán)境1.安順GDP分析安順GDP呈現持續(xù)穩(wěn)定增長的發(fā)展趨勢，根據GDP與房地產發(fā)展關系來看，安順房地產市場處于快速增長發(fā)展階段。GDP和房地產發(fā)展關系GDP增速小于4%4—5%5—8%大于8%房地產發(fā)展萎縮停滯穩(wěn)定增長快速增長數據來源：貴州省統(tǒng)計局經濟環(huán)境2.安順人均GDP分析人均GDP主要商業(yè)形態(tài)商業(yè)格局1100美元以下臨街商業(yè)、集貿市場、地攤為主導業(yè)態(tài)無統(tǒng)一規(guī)劃商圈，商戶自發(fā)形成集市1100—2000美元百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場傳統(tǒng)中心商圈2000—4000美元大型購物中心、超市、專賣店、精品店等各商業(yè)形態(tài)多樣化、規(guī)?；F代商業(yè)多組團、多中心商業(yè)發(fā)展格局4400美元以上Lifestyleshoppingcenter/旅游地產、商務地產、物流等綜合商業(yè)形態(tài)涌現郊區(qū)/主題型/中心商圈/組團商業(yè)全面發(fā)展數據來源：貴州省統(tǒng)計局經濟環(huán)境3.安順三次產業(yè)結構分析從安順整體產業(yè)結構分析來看，以第二產業(yè)與第三產業(yè)為主，三次產業(yè)結構為0.15：0.39：0.46。安順工業(yè)和旅游業(yè)的快速發(fā)展，將推動安順城市加速建設，促進安順經濟快速增長，同時為區(qū)域商業(yè)提供發(fā)展的空間。數據來源：貴州省統(tǒng)計局經濟環(huán)境4.安順固定資產投資分析安順固定資產投資近年來穩(wěn)步上升，其中用于基礎建設的投資占比達62%，為安順房地產業(yè)及商業(yè)發(fā)展提供良好環(huán)境；房地產投資和改造投資達37%，加大了區(qū)域內房地產行業(yè)和商業(yè)的競爭。對于本項目而言，精準的定位和合理的銷售策略將有效推動本項目成功運作。數據來源：貴州省統(tǒng)計局經濟環(huán)境5.安順財政收支分析近年來安順財政收支穩(wěn)步增長，2012年財政支出達131.37億元，大量的支出用于基礎設施的建設，為安順城市快速發(fā)展奠定了堅實的硬件基礎，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供良好的發(fā)展氛圍。數據來源：貴州省統(tǒng)計局經濟環(huán)境6.安順人均可支配收支分析安順2012年城鎮(zhèn)居民可支配收入達18617元，消費性支出12853元，安順地區(qū)人民的消費能力正在快速提高，伴隨著收入的提高，居民對餐飲、零售、休閑、娛樂等的需求勢必將有所提高，必將促進商業(yè)的快速發(fā)展。數據來源：貴州省統(tǒng)計局經濟環(huán)境7.安順社會消費品零售總額分析近年來安順社會消費品零售總額穩(wěn)步增長，2012年達到97.53億元，年增長率在15%及以上，由此表明：安順居民物質文化生活水平正在快速提高，零售類和餐飲類業(yè)態(tài)消費正在快速增長，居民對商業(yè)消費的量和質的需求也必將提高，為項目的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。數據來源：貴州省統(tǒng)計局經濟環(huán)境小結經濟地位：安順國民經濟呈現快速增長趨勢，隨城市環(huán)境的改善，預計未來的國民生產總值仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)快速發(fā)展的勢頭。產業(yè)結構：安順目前處于工業(yè)化初期，發(fā)展勢頭強勁，二三次產業(yè)發(fā)展加速，各產業(yè)將呈現齊頭并進的發(fā)展越勢。固定資產：安順的固定資產投資將進入高速發(fā)展期，其結構進入新的調整周期。目前由于城市發(fā)展相對落后，各類基本建設依然處于鋪墊階段，從而這些投資將在未來幾年的城市經濟以及城市財富增長中逐步發(fā)力，進而推動房地產市場的快速發(fā)展，隨之這必定會推動商業(yè)地產市場的快速發(fā)展。旅游經濟：安順旅游經濟地位相對較強，但尚需科學開發(fā)。財政收支：安順財政收支相對平衡，隨經濟總量增長和經濟環(huán)境的改善有大幅度的增加，這必將有利保障威寧城市建設和快速發(fā)展。消費市場：安順居民人均可支配收入持續(xù)增長，消費能力穩(wěn)步提升。隨消費人口、經濟增長等因素的促進，安順居民消費能力趨強，消費能力呈現擴大的趨勢。隨著城市經濟地位的提升，必定促進安順城市人民生活水平的提高，增強人民消費能力、改善人民的消費意識，同時將吸附更多的外來企業(yè)和投資者。安順工業(yè)的快速崛起，必定促進城市經濟水平的快速提升，且對商業(yè)的消費需求呈現較旺的趨勢。安順旅游業(yè)已成為安順經濟發(fā)展支柱產業(yè)之一，這必定會促進第三產業(yè)的零售、酒店、餐飲、娛樂、休閑、文化等行業(yè)快速繁榮。安順隨消費能力趨強、消費意識的改善、未來消費市場的擴大必定會催生全新商業(yè)模式，攔截外流消費和吸引外來消費。由此可見，隨著經濟地位、人民生活水平的提高，加之城市輻射能力增強，安順城市對零售、休閑、旅游、觀光、餐飲、娛樂酒店、居住及服務的需求加大，這必定推動安順城市商業(yè)地產的快速發(fā)展，全新的商業(yè)模式必將誕生。相對安順清水灣項目商業(yè)發(fā)展而言，經濟環(huán)境較為優(yōu)越，發(fā)展機遇較為顯著。但由于目前城市和經濟發(fā)處于初級發(fā)展階段，根據前述分析預計在未來5-10年內城市和經濟環(huán)境將實現多個跨越，從而安順城市商業(yè)必須擁有合理可持續(xù)發(fā)展、具有前瞻性的規(guī)劃定位設計。宏觀研究MacroeconomicResearch第一部分市場調研微觀研究MicroscopicResearch市場總結MarketSummarize需求研究RequirementResearch商業(yè)環(huán)境BusinessEnvironment微觀研究MicroscopicResearch典型業(yè)態(tài)調研TypicalFormatsSurvey臨街商業(yè)調研StreetBusinessSurvey在售項目調研SalesProjectSurvey潛在項目調研PotentialProjectSurvey在營商業(yè)調研OperatingBusinessSurvey商業(yè)環(huán)境安順商業(yè)主要集中于中華南路、中華東路、中華北路、南馬大道、北航路、市府路等主要干道；安順街區(qū)式商業(yè)與集中式商業(yè)兼具，各干道以一種或兩種業(yè)態(tài)為主，其他業(yè)態(tài)為輔，商業(yè)功能主要以餐飲、娛樂、休閑、社區(qū)配套、建材為主；安順以大十字、南馬兩大商圈為主，其中大十字商圈主要業(yè)態(tài)為服飾、餐飲、零售，南馬商圈主要業(yè)態(tài)為娛樂、休閑、餐飲、建材；安順新城區(qū)商業(yè)氛圍尚需較長時間培養(yǎng)。南馬商圈大十字商圈老大十字新大十字小十字3.6公里本案2.3公里1.安順商業(yè)現狀分析商業(yè)環(huán)境2.安順商業(yè)市場調研說明針對本項目商業(yè)規(guī)模，以及輻射范圍判定，本次商業(yè)市場調研主要集中于項目周邊、安順中心城區(qū)及各主要干道。調研內容：臨街商業(yè)、在售項目、在營項目、典型商業(yè)業(yè)態(tài)調研（餐飲、娛樂、休閑、超市/大賣場、專業(yè)市場）調研方法：實地市場調研/訪談調研時間:4月11日—4月14日商業(yè)環(huán)境BusinessEnvironment微觀研究MicroscopicResearch典型業(yè)態(tài)調研TypicalFormatsSurvey臨街商業(yè)調研StreetBusinessSurvey在售項目調研SalesProjectSurvey潛在項目調研PotentialProjectSurvey在營商業(yè)調研OperatingBusinessSurvey商業(yè)環(huán)境中華東路市府路塔山西路塔山東路圖書路顧府街中華北路中華南路南馬大道北航路小十字新大十字本案中華西路老大十字租金：120-333元/㎡/月租金：均租50元/㎡/月30-50元/㎡/月60-120元/㎡/月87-500元/㎡/月30-50元/㎡/月80-250元/㎡/月均租120元/㎡/月均租100元/㎡/月110-300元/㎡/月1.安順臨街商業(yè)分布以及租金情況商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——中華東路長度（米）3000商業(yè)體量（㎡）17931商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、社區(qū)配套、休閑、娛樂、文體用品租金（元/㎡·月）50-333主力面積段（㎡）24-36中華東路是安順東西走向的主干道；品牌以中低端為主；業(yè)態(tài)西段以餐飲、休閑、娛樂為主，東段以社區(qū)配套、文體用品為主；該路段學生較多，以年輕客群為主；商業(yè)價值由西向東遞減、租金水平與此趨同。中華東路老大十字新大十字本案商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——中華東路業(yè)態(tài)比例中華東路商業(yè)業(yè)態(tài)組合以餐飲、娛樂、社區(qū)配套為主，占比區(qū)間為12%~28%；同時休閑、服飾、文體用品等業(yè)態(tài)豐富了業(yè)態(tài)類型。商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——中華東路餐飲屯緣食府、百度烤肉、仙蹤林、老東坡絲娃娃、潮汕砂鍋粥、米辣原滋味麻辣香鍋、紅河干鍋旱鴨、交通食府、云南昭通天麻火腿雞、旺弦酒家社區(qū)配套東辦社區(qū)衛(wèi)生服務中心、同心大藥房、東吳自選商場、百靈大藥房、多麗煙酒店、鴻鑫煙酒商行、僑東煙酒、順元煙酒店娛樂星芭河、皇室酒吧、77BAR、柏圖斯酒吧、卡羅蘭pub、金色殿堂KTV、玩物尚志休閑多米諾豆花甜品站、歐啡卡咖啡奶茶、水果撈、黑咖騎士咖啡城堡、唯樂貝田咖啡、瑞欣足療、惠誠餅屋、瑞欣足療美容美發(fā)盛藝美容美發(fā)、亞細亞發(fā)型設計、瓊芝美發(fā)廳、魔方發(fā)藝、小董發(fā)廊、時尚發(fā)型設計、百花美發(fā)廳、精剪一族文體用品老實文具、大拇指文體、盛達教育、晨光文具、安順自考書店、真誠文體、鑫欣文具品牌概況中華東路以中低端的餐飲、休閑、娛樂、社區(qū)配套業(yè)態(tài)為主，主要以滿足路段內周邊居民的餐飲及基本生活服務為主；餐飲、娛樂業(yè)態(tài)集中在西段，社區(qū)配套、文體用品等業(yè)態(tài)分布在中段以及東段。商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——中華東路租金情況店名面積（m2）租金（元/月）租金水平（元/m2）歐菲卡咖啡12018000150黑咖騎士25030000120老北京布鞋7,52500333依依不舍7.52500333遠超炒貨30250083安順自考書店30150050晨光文具40280070中華東路東向西逐漸遠離城市中心區(qū)域，人流量隨之下降；受此影響租金水平呈現由東向西逐漸降低的趨勢；路段租金水平最高300元/m2/月、最低50元/m2/月.120-333元/㎡/月50-100元/㎡/月中華東路老大十字本案商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——中華南路長度（米）3800商業(yè)體量（㎡）14533商業(yè)業(yè)態(tài)定位服飾、休閑、攝影租金（元/㎡·月）87-500主力面積段（㎡）25-50中華南路呈南北走向，是安順城區(qū)干道之一，商業(yè)氛圍較濃；北段與中華東、西、北路相交，形成安順城中心，俗稱“老大十字”，中段與塔山路相交，形成“新大十字”；該路段是安順商業(yè)氛圍最濃，租金價值最高的路段；品牌以中端為主；商業(yè)業(yè)態(tài)以服飾、休閑為主；中華南路老大十字新大十字商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——中華南路業(yè)態(tài)比例中華南路商業(yè)業(yè)態(tài)以休閑、服飾、攝影為主，占比區(qū)間為21%-40%，同時餐飲、社區(qū)配套、家電等業(yè)態(tài)豐富了路段業(yè)態(tài)組合；商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——中華南路服飾花花公子、東方牛仔、鴻星爾克、哥弟、森馬、美特斯邦威、都市麗人、安踏休閑富士櫻花洗浴、時尚新作會所、水云間木桶浴、神奇浴城攝影金夫人攝影、古攝影、角色攝影社區(qū)配套老百姓大藥房、信源便利店、南翔便利店、百姓大藥房、士勇口腔、塔西社區(qū)衛(wèi)生服務站餐飲貞豐老字號糯米飯、水城羊肉粉、山西刀削面、童記餐館、金華餃子樓、小翔干面家電星帝電器經營部、富炬爐霸、櫻雪電器、創(chuàng)維電視、忠興電器、海爾熱水器、洪發(fā)電器商行、安順電器品牌概況中華南路商業(yè)以中低端品牌為主；多數店面面積較小、品牌展示性較弱；商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——中華南路租金情況店名面積（m2）租金（元/月）租金水平（元/m2）精品內衣105000500皇明太陽能204000200富炬爐霸40350087啄木鳥7612000157恒源祥4515000333中華南路由東向西逐漸遠離城市中心區(qū)域，人流量隨之下降；受此影響租金水平呈現由東向西逐漸降低的趨勢；路段租金水平最高500元/m2/月、最低87元/m2/月.中華南路老大十字商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——中華北路長度（米）1400商業(yè)體量（㎡）18022商業(yè)業(yè)態(tài)定位餐飲、服飾、電器、社區(qū)配套租金（元/㎡·月）97-257主力面積段（㎡）36-48中華北路呈南北走向，所屬建設路是安順城區(qū)干道之一；路段南端與中華南、東、西路相交，形成安順商業(yè)中心“老大十字”；路段品牌以中低端為主；路段商業(yè)業(yè)態(tài)以服飾、餐飲、家電業(yè)態(tài)為主；路段商業(yè)價值由南向北遞減、租金水平與此趨同。中華北路老大十字商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——中華北路業(yè)態(tài)比例中華北路商業(yè)業(yè)態(tài)中餐飲、社區(qū)配套、服飾、家電為主，占比區(qū)間為17%~27%，同時家紡、印務、美發(fā)美容等業(yè)態(tài)豐富了路段業(yè)態(tài)組合；路段空置率約占1%；商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——中華北路餐飲水城羊肉館、舊州餐館、春蘭餃子館、易鼎食尚、福壽酒樓、巴蜀人家、泰和港服飾布言、海瀾之家、培蒙男裝、敦奴、GIORJASS、VILLAE、老北京布鞋、雙星、淑女坊、泰和名店美容美發(fā)三千絲、天鷹美發(fā)、發(fā)之藝、美容美發(fā)商行、亞太發(fā)型連鎖社區(qū)配套老百姓大藥房、百姓陽光大藥房、靈芝大藥房、四官橋煙酒、湘君大藥房、王琪口腔、中西醫(yī)結合診所、佳鴻百貨、翰皇擦鞋、名煙名酒其他新興面包坊、圖文廣告、大豪城KTV、男女酒吧、酒店用品、余記首飾工藝、歡歡攝影品牌概況建設東路商業(yè)以中低端品牌為主；品牌定位主要為本地居民的日常生活消費；商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——中華北路租金情況店名面積（m2）租金（元/月）租金水平（元/m2）才茂眼鏡263000115翔勁鞋店71800257陳記黃鉑金加工132000154劍興通訊202000100飄影服飾36350097中華北路由南向北逐漸遠離城市中心區(qū)域，人流量隨之下降；受此影響租金水平呈現由西向東逐漸降低的趨勢；路段租金水平最高257元/m2/月、最低97元/m2/月.中華北路97-257元/㎡/月老大十字商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——北航路長度（米）1500商業(yè)體量（㎡）41708商業(yè)業(yè)態(tài)定位建材、餐飲、休閑、娛樂租金（元/㎡·月）30-50主力面積段（㎡）24-48北航路呈南北走向，處于市區(qū)邊緣，屬于南馬商圈；路段中段與南馬大道相交，娛樂產業(yè)較為發(fā)達，南北兩端主要為家居建材業(yè)態(tài)；路段品牌以中低端為主，；路段商業(yè)業(yè)態(tài)以家居建材、娛樂、休閑業(yè)態(tài)為主；路段人流較少，商業(yè)氛圍較差，整體商業(yè)價值偏低。北航路商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——北航路北航路商業(yè)業(yè)態(tài)以家居建材為主，其占比55%，輔以餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)；建材業(yè)態(tài)相對集中于路段南北兩端，有集中式建材商城與街區(qū)式建材商鋪。業(yè)態(tài)比例商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——北航路家居建材凱運家具、皇朝名家居廣場、鷹衛(wèi)浴生活館、韋西建材、金意陶瓷磚、康輝地板、德國瑪堡壁紙、螞蟻宅餐飲金御樓食府、老本味、張森記羊肉粉、驢肉館、帶皮黑山羊肉粉、天津包子饅頭、月明園飯莊、湘味我家特色餐館、生態(tài)石鍋魚、尚玄酒家社區(qū)配套同心大藥房、中通速遞、好1多新鮮屋、志海購物中心、賽維洗衣生活館、茅臺煙酒店、金色便利店、鑫隆煙酒、壽康大藥房家電好太太廚衛(wèi)、致遠電器、容聲專賣店、晶宏冰箱、格力電器、TCL廚房電器其他天籟朝歌KTV、雨云文具、重慶兄弟裝飾、標發(fā)形象設計、時代發(fā)廊、金悅灣會所品牌概況品牌以中低端為主；業(yè)態(tài)以家居建材為主，餐飲、社區(qū)配套為輔；該路段人流較少，以目的性消費業(yè)態(tài)為主。商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——北航路租金情況店名面積（m2）租金（元/月）租金水平（元/m2/月）水世界溫泉浴場600016000027煙酒店24100042天津包子饅頭40150038金色便利店48250052煙酒54160030北航路呈南北走向，位于城區(qū)邊緣，屬于南馬商圈；由南向北人流逐漸減少，受此影響租金水平呈現由南向北逐漸降低的趨勢；路段平均租金40元/㎡/月。北航路租金：30-50元/㎡/月商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——顧府街長度（米）550商業(yè)體量（㎡）12320商業(yè)業(yè)態(tài)定位服飾、娛樂、餐飲租金（元/㎡·月）250-450主力面積段（㎡）24-36顧府街呈南北走向，是安順城中心的一條以服飾為主的商業(yè)街；顧府街連接中華東路與塔山東路，與圖書路相連通往中華南路，交通十分便捷，人流量很高；路段品牌以中低端為主，大眾消費為主導；路段整體商業(yè)價值較高。顧府街老大十字小十字商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——顧府街業(yè)態(tài)比例顧府街商業(yè)業(yè)態(tài)以服飾為主，占比為50%；餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)豐富了路段業(yè)態(tài)組合。商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——顧府街男裝九鹿王、BTBOY、原野牛仔、褲襠街、HOZZS、九牧王、酷瑪、柒牌女裝笑雪、新感覺、紫軒名店、都市麗人、安娜貝拉、奧斯蘭黛、韓姿娜、布圖、浪漫一身、艾萊依、三彩鞋包KFT腳王、旺圣納米鞋、塞飛洛、意爾康、老爺車、啄木鳥、勁王休閑鞋、奧康皮鞋、淘氣包包、蜘蛛王、紅蜻蜓休閑黑咖騎士、麗人芭芘瑜伽養(yǎng)生館、大臺北、板栗王、老北京冰糖葫蘆、卡地亞會所其他鉑金黃金加工、云堃煙酒店、居佳花坊、花語花卉、經典兒童攝影、老百姓大藥房品牌概況路段商家以中端及本地自營品牌為主，女裝品牌較多；休閑業(yè)態(tài)以會所、咖啡店和街邊奶茶店為主；商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——顧府街租金情況店名面積（m2）租金（元/月）租金水平（元/m2）萬純服飾359000257相約98308000267V2309000300尚品3212000375云堃煙酒店2410000417顧府街連接安順城區(qū)中華東路、塔山東路兩條主干道，處于大十字商圈，商業(yè)價值較高；該路段租金為250-450元/㎡/月。顧府街老大十字小十字商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——南馬大道長度（米）1100商業(yè)體量（㎡）24358商業(yè)業(yè)態(tài)定位娛樂、休閑、餐飲租金（元/㎡·月）80-250主力面積段（㎡）36-48南馬大道呈東西走向，兩端分別與北航路、西水路相交，交通通達性較好；路段品牌以中低端為主，主要為商家自營；路段商業(yè)業(yè)態(tài)以娛樂、休閑為主，為南馬商圈核心干道，輻射整個安順城區(qū)；路段商業(yè)價值由中端向兩側遞減、租金水平與此趨同。南馬大道商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——南馬大道業(yè)態(tài)比例南馬大道商業(yè)業(yè)態(tài)以娛樂、休閑為主，其中娛樂業(yè)態(tài)占比51%；此外，輔以餐飲、社區(qū)配套、服裝等業(yè)態(tài)。商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——南馬大道娛樂嵐馬動漫城、藍宇KTV、金和園OK廳、波西米亞KTV、天涯尋夢KTV、美樂迪KTV、領域量販式KTV、高尚KTV、領秀KTV休閑富僑保健、上島咖啡、下一站咖啡奶茶、多美味、羅浮宮、鴻儒茶樓、老地方會所、萬和會所、原點商務會所、滿堂紅商務會所、巴渝城足療保健餐飲雅園大酒樓、柏度、好運來火鍋、留一手特色烤魚、老食坊、黑竹筍火鍋、偉記潮汕砂鍋粥、渝黔食府、劉福子骨頭王、豪情火鍋匯、食力派社區(qū)配套順鴻煙酒商行、駿京煙酒店、一樹藥業(yè)益康大藥房、航星速潔干洗、美鑫煙酒茶行、同心便利店、老百姓大藥房、長壽大藥房、品牌概況路段商家以低端自營品牌為主，品質較差；商鋪面積偏小、產品展示性差；商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——南馬大道租金情況店名面積（m2）租金（元/月）租金水平（元/m2/月）愛都多嬰兒用品108820076百元褲業(yè)294600159一品茶行305000167藍寶石養(yǎng)身館10003500035王府動漫城4501000022時尚女裝61500250南馬大道呈東西走向，是南馬商圈主要干道，中部南馬廣場有北京華聯，王府百貨等主力店帶動，人流量較大，兩端人流逐漸減少，租金情況與此趨同，臨街門面平均租金120元/㎡/月。南馬大道均租200元/㎡/月均租80元/㎡/月均租120元/㎡/月商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——市府路長度（米）1400商業(yè)體量（㎡）12608商業(yè)業(yè)態(tài)定位餐飲、娛樂、休閑、服飾租金（元/㎡·月）30-120主力面積段（㎡）30-48市府路呈南北走向，南北兩端分別與黃果樹大街、中華東路相交，屬于新城干道，交通便捷；路段品牌以中低端為主，主要以周邊居民客群為主；路段商業(yè)業(yè)態(tài)布局凌亂，無規(guī)劃；北段以服飾業(yè)態(tài)為主，南段為社區(qū)配套。市府路商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——市府路業(yè)態(tài)比例市府路業(yè)態(tài)組合較為豐富，以餐飲、娛樂、休閑、服飾、社區(qū)配套各業(yè)態(tài)分布較為平均；其中服飾業(yè)態(tài)集中在北段，占比17%。商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——市府路餐飲天天享私房菜、好運來火鍋、凱里酸湯砂鍋米線、三娃餐館、家常菜、百壽酒家、蔣記牛肉館、回味居、家和食府、老土味娛樂藝權網吧、鑫弈網吧、花都KTV休閑老電影咖啡棋牌會所、麗人芭芘、巴黎之春美容保健名店、圣杰曼咖啡、不夜天洗腳城、夕緣桶浴、鑫雅閣足浴城、精英堂會所服飾韓姿娜、艾萊依、紫軒名店、斐格利亞、浪莎、紅唇、百味麗人、貓人、飄蕾、風笛社區(qū)配套青苑衛(wèi)生室、艾馨堂、快捷廣告、湯哥煙酒店、鴻鑫煙酒茶行、百花串、布蘭奇洗衣連鎖、老百姓中醫(yī)館品牌概況路段餐飲、休閑以中低端品牌為主，規(guī)模較小；服飾以國內二、三線品牌為主，以及部分散售服裝；商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——市府路租金情況店名面積（m2）租金（元/月）租金水平（元/m2/月）蔣記牛肉館40150037.5名爵會所4481000022花都KTV8002000025沙記牛肉館40250062.5依目了然243000125市府路由北向南逐漸遠離中心城區(qū)，人流量隨之下降，租金水平也逐漸下降，由北向南平均租金為120、60、40元/㎡/月。市府路均租120元/㎡/月均租60元/㎡/月均租40元/㎡/月商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——塔山路長度（米）2400商業(yè)體量（㎡）12104商業(yè)業(yè)態(tài)定位家紡、五金、通訊、社區(qū)配套租金（元/㎡·月）80-250主力面積段（㎡）24-36塔山路分為塔山東、西兩路，與中華南路相交，形成新大十字，交通十分便捷；路段以五金、通訊、家紡業(yè)態(tài)為主，形象展示面較差。路段商業(yè)業(yè)態(tài)主要由商家自發(fā)形成，且具有一定規(guī)模；塔山路新大十字商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——塔山路業(yè)態(tài)比例塔山路商業(yè)業(yè)態(tài)組合較為豐富，以家紡、通訊、五金為主，共占比60%；其中塔山東路以通訊業(yè)為主，塔山西路以五金店為主。商業(yè)環(huán)境2安順臨街商業(yè)調研——塔山路通訊鼎新通信、隆盛數碼、新紅日手機工廠店、新鴻紅運手機超市、紅太陽手機超市、尼彩手機工廠店、天翼3G、家紡愛心家居布藝、香港至尊家紡、佳家美布藝、艾莎家紡、麗社達布藝、羅萊家紡、美國杜邦家紡、恒源祥、愛家經典布藝服飾笑雪、愛黛、文氏鞋業(yè)、英姿麗人、錦衣王朝、名流世家、綺瑞、女人之家、卡軒那五金旺隆不銹鋼裝潢、百佳不銹鋼裝飾部、成都裝飾、成都鴻運裝飾部、社區(qū)配套長壽大藥房、煙酒小賣部、順康藥房、神農大藥房、好食匯、中國福利彩票、人和印務、寶貝佳、品牌概況塔山路以中低端家紡、通訊、五金業(yè)態(tài)為主，其中通訊、五金業(yè)態(tài)分布較為集中；該路段服飾品牌以私人自營為主，品牌比較雜亂，連鎖品牌較少。商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——塔山路租金情況店名面積（m2）租金（元/月）租金水平（元/m2）宗申摩托1101000091煙酒小賣部244000167嘉利針織店203500175隆盛數碼245000208成都裝飾36300083塔山路塔山東、西路組成，東路連接中華南路與顧府街，人流量大，商業(yè)價值較高，平均租金達到180元/㎡/月，西路人流偏少，以小型五金店為主，平均租金為80元/㎡/月。新大十字塔山西路均租80元/㎡/月均租180元/㎡/月塔山東路老大十字商業(yè)環(huán)境2.安順臨街商業(yè)調研——圖書路長度（米）300商業(yè)體量（㎡）3857商業(yè)業(yè)態(tài)定位服飾租金（元/㎡·月）400-500主力面積段（㎡）30-45圖書路呈東西走向，兩端分別與中華南路、顧府街相交，位于大十字商圈核心位置，交通易達性好；路段品牌以中低端為主，連鎖品牌較多，輻射整個安順城區(qū)；路段商業(yè)業(yè)態(tài)單一，服飾業(yè)態(tài)占比95%；圖書路老大十字小十字新大十字商業(yè)環(huán)境業(yè)態(tài)比例圖書路商業(yè)業(yè)態(tài)以服飾為主，占比95%；2.安順臨街商業(yè)調研——圖書路商業(yè)環(huán)境男裝柒牌、勁霸、七匹狼、猛世隆、紳士、紅督、男味坊、天皇星、虔真、女裝蝶菲詩、安迪芭莎、皇冠兔、卡多美、真情告白、達芙妮、IAM27、斯得雅、謎底、風笛、V2童裝Balabala、小豬班納童裝、合童玩童裝鞋包紅蜻蜓、百麗鞋、奧康、勁王、美麗神畫、意爾康、芭姿女鞋、日泰、非常99、哈哈人、啄木鳥、保羅蓋帝其他安順商業(yè)銀行、福興珠寶、品牌概況圖書路以中低端服飾為主，女裝品牌居多；路段含有部分餐飲、社區(qū)配套等業(yè)態(tài)，品牌以本地低端品牌為主，展示性較差；2.安順臨街商業(yè)調研——圖書路商業(yè)環(huán)境租金情況店名面積（m2）租金（元/月）租金水平（元/m2）蒙娜麗莎3815000395金店8100001250V22410000417紳士4518000400非常993012000400圖書路是安順服飾業(yè)態(tài)最為集中的一條街，占比達到95%，經營面積約4000方，租金價值高，平均租金約350元/㎡/月。2.安順臨街商業(yè)調研——圖書路圖書路臨街商業(yè)規(guī)模、租金分析根據調研分析得出：中華東路、中華南路、中華北路、塔山路、南馬大道業(yè)態(tài)種類較為豐富，租金較高，屬于安順市商業(yè)主要干道，顧府街、圖書路以服飾業(yè)態(tài)為主，租金較高，北航路、市府路租金相對較低。道路名稱總規(guī)模（m2）業(yè)態(tài)組合租金水平（元/m2/月）中華東路17931餐飲、社區(qū)配套、休閑、娛樂、服飾、文體西段：120-333，東段：50中華南路14533休閑、服飾、攝影、家電、餐飲、社區(qū)配套87-500中華北路18022服飾、餐飲、社區(qū)配套、家電、娛樂、家紡平均120北航路41708建材、家紡、休閑、娛樂、餐飲、社區(qū)配套30-50顧府街12320服飾、社區(qū)配套、娛樂、休閑、餐飲250-450南馬大道24358娛樂、休閑、餐飲、社區(qū)配套、服飾80-250市府路12608休閑、餐飲、娛樂、社區(qū)配套、服飾南段：30-50，北段60-120塔山路12104五金、家紡、通訊、社區(qū)配套、服飾、餐飲100-300圖書路3857服飾300-500合計157441臨街商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析圖中可以看出，中華東路、北路、南路，北航路、塔山路商業(yè)配套較為完善；顧府街、南馬大道、圖書路業(yè)態(tài)較為單一。臨街商業(yè)業(yè)態(tài)分類總量安順城區(qū)的臨街商業(yè)業(yè)態(tài)組合以餐飲、娛樂休閑、服飾、社區(qū)配套、建材為主；家電、家紡、五金、通訊等業(yè)態(tài)體量相對較少。商業(yè)形象：目前區(qū)域內商鋪以底商為主，多為自營，無統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)形象展示性較差；業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、社區(qū)配套、休閑娛樂、建材為主，主要以滿足當地居民及往來旅客日常生活需求，符合商業(yè)起步階段的特征；品牌檔次：品牌檔次以中低端為主，區(qū)域內部分中高端客群消費流失；租金水平：以靠近老大十字的路段租金平均水平較高；業(yè)態(tài)經營主要以服飾、餐飲、零售為主；其余路段租金水平隨距離中心十字街的距離增大而減小。對本項目而言：通過市場調研可以發(fā)現，安順城區(qū)以無規(guī)劃的街區(qū)式商業(yè)為主，集中式商業(yè)為輔，但當地消費者對街區(qū)式商業(yè)認可度更高。本項目地面以街鋪為主，符合當地消費者的購買及消費習慣，但需要對項目進行準確定位，合理規(guī)劃，打造與老城區(qū)不一樣的街區(qū)商業(yè)模式；項目地下為大平層，毫無展示性。因此，建議本項目引進大型主力店，吸引人流，且引進目的性消費業(yè)態(tài)，彌補項目區(qū)域人流量不足的缺陷。商業(yè)環(huán)境BusinessEnvironment微觀研究MicroscopicResearch典型業(yè)態(tài)調研TypicalFormatsSurvey臨街商業(yè)調研StreetBusinessSurvey在售項目調研SalesProjectSurvey潛在項目調研PotentialProjectSurvey在營商業(yè)調研OperatingBusinessSurvey商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——餐飲名稱類別面積/㎡租金（元/㎡·月）包房（個）大廳（桌）人均/元地址客群肯德基休閑300————7020中華東路家庭/朋友德克士休閑200————6015中華南路家庭/朋友雅園大酒樓中餐1500——22——100星光路商政/朋友易鼎食尚中餐1000——2020120中華北路商政/家庭王府宴會廳中餐1500————12080南馬廣場商政/宴會福壽酒樓中餐800————5060中華北路商政/家庭殺豬飯?zhí)厣?000508870

南馬廣場家庭/朋友屯緣食府中餐400——10——60中華東路家庭/朋友老凱里酸湯魚特色300607858南馬廣場家庭/朋友食毅天下中餐3003031240建設路家庭/朋友享受酒樓中餐250305645建設路家庭/朋友鴨相子特色3004061050中華北路家庭/朋友泰和港中餐6003063050中華北路家庭/朋友大家樂西餐廳西餐100050————40中華南路家庭/朋友蒙地卡尼西餐70050————40中華南路家庭/朋友商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——餐飲餐飲業(yè)態(tài)綜合分析：規(guī)模：安順大中型餐飲較多，面積主要集中于500—1000㎡，少量2000㎡以上的大型餐飲；安順夜市發(fā)展情況較佳，主要以特色餐飲為主；分布情況：安順餐飲主要分布于中華北路、南馬廣場、南水路和新天地；功能：安順餐飲業(yè)主要功能為滿足居民家庭和朋友的聚餐，以及商務宴請的接待；客群：以家庭和朋友聚會客群為主，政商客群為輔；人均消費：安順餐飲人均消費為60—120元。安順餐飲檔次以中端為主，消費偏高，可見區(qū)域居民對餐飲消費的接受能力較強。建議項目發(fā)展中高端餐飲和特色餐飲，以滿足居民日常生活需求和搶占新區(qū)商政接待宴請市場高地。商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——娛樂名稱類別面積人均消費檔次地址備注花都KTV80050

中低市府路小包：168中包：198大包：23823萬/年天涯尋夢KTV100050中低南馬廣場不設底消美樂迪KTV110040

中低南馬廣場小包148、中包168、大包298含酒水錢柜KTV50060中低南馬廣場小包268、中包328、大包488含18只酒高尚KTV100080

中高南馬大道小包488可點388、中包688可點488、大包788可點688領域KTV280030中南馬大道迷你包88、小包98、中包128、大包168、麻將房228、不含酒水糖果KTV100060中顧府街口小包198、中包298、大包398、酒12元一只瀾桂坊酒吧100070中顧府街口大廳卡座328、小包328、大包428、含酒水皇室酒吧酒吧15050中中華東路——77BAR酒吧20050中中華東路——柏圖斯酒吧20050中中華東路——王府動漫城游戲廳450——南馬廣場——星際動漫城游戲廳850南馬廣場——歡樂豬動漫游戲廳600南馬大道——娛樂業(yè)態(tài)綜合分析：類別：安順娛樂業(yè)態(tài)主要以KTV、酒吧及游戲廳為主；規(guī)模：KTV主要面積集中于500—1000㎡，少量KTV面積在2000㎡以上；酒吧主要以小型酒吧為主，面積集中于100—200㎡；檔次：安順娛樂業(yè)態(tài)主要以中低檔次品牌為主；分布情況：安順娛樂也主要分布于南馬大道及顧府路；人均消費：娛樂人均消費在50—80元，整體為中低消費；客群：安順娛樂消費客群主要以普通娛樂聚會為主，少量以政務為目的的客群。安順娛樂業(yè)經營狀況較佳，且分布較為集中，整體經營氛圍較為濃厚，凸顯了區(qū)域居民對于娛樂業(yè)態(tài)消費的旺盛需求。由于項目處于東關，區(qū)域內娛樂相對較少，建議項目引進大中型娛樂場所，引領區(qū)域娛樂行業(yè)發(fā)展。商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——娛樂商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——休閑名稱類別地址面積/㎡租金（元/㎡·月）人均消費/元檔次藍寶石養(yǎng)身館足浴南馬廣場10003588中水云間木桶浴洗浴北航路與中華南路交界處300200128中水世界溫泉浴場洗浴北航路60002730高神奇浴城洗浴北航路與中華南路交界處2300——30中富士櫻花洗浴中華南路3000——50中萬和會所會所南馬大道5001740中名爵會所會所市府路4481970中老電影會所會所市府路400——50中君品匯會所新天地10002350中天馬會所會所虹山湖路200——40中休閑業(yè)態(tài)綜合分析：類別：安順休閑業(yè)態(tài)以洗浴、足療、會所為主，休閑類別較為單一；規(guī)模：安順洗浴、足療規(guī)模相對較大，面積集中于1000—3000㎡；檔次：安順主要以中檔和中高檔次的休閑業(yè)態(tài)為主；分布情況：安順休閑業(yè)態(tài)分布較為零散，僅有南馬大道相對集中；人均消費：安順休閑業(yè)態(tài)人均消費為中檔消費，洗浴、浴足一般為80—120元；客群：安順休閑業(yè)態(tài)消費客群主要為商務，家庭和朋友客群。商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——休閑安順休閑業(yè)態(tài)類比較為單一，檔次以中低端為主，主要經營足療、保健、洗浴、棋牌、簡餐等，其中足療、洗浴等經營狀況良好，簡餐類經營情況相對較差。因此，建議項目發(fā)展品牌性休閑業(yè)業(yè)態(tài)，以中高端消費為主，休閑業(yè)態(tài)豐富化，如：大型洗浴、保健會所，茶藝、棋牌、休閑養(yǎng)生等休閑業(yè)態(tài)，提升項目形象檔次。商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——超市/大賣場名稱位置面積（平米）經營種類人流量（人/天）年營業(yè)額（元）坪效（元/㎡·年）北京華聯南馬廣場12000服飾/日用品/食品/生鮮6600626340005219佳惠超市塔山廣場7000服飾/日用品/食品/生鮮6000569400008134大潤發(fā)超市黃果樹大街

15000服飾/日用品/食品/生鮮90001067625007117家樂富超市體育路5000服飾/日用品/食品/生鮮1800213525004270綜合分析：規(guī)模：安順超市/大賣場規(guī)模較大，集中于5000—10000㎡；檔次：安順超市/大賣場檔次多以中低檔為主，缺少中高端超市；分布情況：安順超市/大賣場主要分布于大十字商圈、南馬廣場；安順超市/大賣場經營狀況良好，反應出安順居民對超市/及大賣場接受度較高。建議本項目引進有一定影響力的品牌超市，以滿足小區(qū)及周邊居民的日常需求，同時達到聚集人氣的目的。商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——超市/大賣場商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——電器名稱位置面積(㎡)檔次扣點經營類別蘇寧電器老大十字2500中17%電視/冰箱/洗衣機/空調/小家電國美電器南馬廣場1500中15%電視/冰箱/洗衣機/空調/小家電廣電電器中華南路1800中11%電視/冰箱/洗衣機/空調/小家電電器市場綜合分析：規(guī)模：安順數碼電器規(guī)模適中，面積主要集中于1500—2000㎡；檔次：安順數碼電器主要國內品牌為主；分布情況：安順數碼電器主要分布于老大十字商圈、南馬廣場；經營種類：經營種類較為齊全。由于東關片區(qū)無電器賣場，項目在大型主力店進駐的情況下，可以考慮引進品牌電器賣場，填補市場空白。商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——影院名稱體量/㎡廳數座位數層高2D票價3D票價環(huán)宇電影院1000382、75、62106060安順電影城13003120、100、95106080影院綜合分析：規(guī)模：安順影院規(guī)模較小，且數量較少，面積主要集中于1000—1300㎡；檔次：安順影院主要為當地影院為主；分布情況：安順影院主要分布于老大十字商圈。安順影院較少，但整體經營情況較好，由于項目地處東關片區(qū)，且區(qū)域內暫無此類業(yè)態(tài)規(guī)劃，建議項目引進品牌影院，搶占區(qū)域市場。商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——攝影名稱類別面積（㎡）檔次位置金夫人攝影婚紗攝影700中中華南路古攝影婚紗攝影450中中華南路角色攝影婚紗攝影700中中華南路綜合分析：規(guī)模：安順婚慶攝影規(guī)模適中，集中于450—700㎡，但數量較少；檔次：安順婚慶攝影檔次多以中檔為主；分布情況：安順婚慶攝影主要分布于大十字商圈。安順婚紗攝影規(guī)模適中，數量較少，且缺乏婚慶配套用品市場，建議項目規(guī)劃婚慶業(yè)態(tài)，打造東關片區(qū)婚慶廣場，提升項目形象。商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——百貨名稱位置面積（㎡）檔次經營種類備注中環(huán)百貨老大十字商圈15000中服飾/珠寶/餐飲已營業(yè)六合時尚塔山東路8000中服飾/珠寶/餐飲已營業(yè)西街樂購城中華西路25000中服飾/珠寶/休閑/娛樂試營業(yè)恒遠意通百貨顧府路2500中低服飾/珠寶已營業(yè)王府百貨南馬廣場10000中服飾/珠寶/餐飲/休閑已營業(yè)東方時代廣場中華東路60000中服飾/珠寶/餐飲/休閑/娛樂重慶百貨正在洽談國際佳緣黃果樹大街28000中服飾/珠寶/餐飲/休閑/娛樂裝修中假日銘店老大十字18000中高服飾/珠寶/餐飲/休閑/娛樂招商中綜合分析：規(guī)模：目前安順百貨總體量約15萬方，較為飽和；分布：安順百貨類業(yè)態(tài)分布于安順各大主干道旁以及商圈核心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯；檔次：安順百貨類業(yè)態(tài)檔次多以中檔為主；安順市場大型百貨較多，競爭激烈，鑒于開發(fā)商戰(zhàn)略考慮，如要發(fā)展百貨類業(yè)態(tài)，必須由管理公司統(tǒng)一管理經營，并引進主力店，形成自己的核心競爭力。商業(yè)環(huán)境典型業(yè)態(tài)分析——家居建材名稱商鋪形態(tài)位置面積(㎡)檔次凱運家具集中式北航路5000中皇朝名家居廣場集中式北航路4200中云馬小區(qū)建材大市場街鋪北航路10000中低安順五星建材裝飾市場街鋪黃果樹大街8000中低安順客車西站建材市場街鋪塔山西路15000中低建材市場綜合分析：規(guī)模：安順家居建材類業(yè)態(tài)單體規(guī)模偏小，集中在4000-15000方，以街鋪為主；檔次：安順家居建材主要國內品牌為主，主要為中低檔次；分布情況：安順家居建材業(yè)態(tài)主要集中于塔山西路、北航路，南航路與黃果樹大街交界處；經營種類：經營種類較為齊全。安順家居建材業(yè)態(tài)經營狀況不錯，鑒于建博國際廣場引入的面積為7.7萬方的紅星美凱龍，以及項目自身地理位置及整體定位，建議項目可以打造中高端家紡家飾生活館。商業(yè)環(huán)境BusinessEnvironment微觀研究MicroscopicResearch典型業(yè)態(tài)調研TypicalFormatsSurvey臨街商業(yè)調研StreetBusinessSurvey在售項目調研SalesProjectSurvey潛在項目調研PotentialProjectSurvey在營商業(yè)調研OperatingBusinessSurvey商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西街樂購城項目概述欣城國際一期—西街樂購城，位于安順核心商圈老大十字旁，中華西路路口，經營面積25000平方米，地上共4層，內有1200平方米室內陽光廣場，70米挑高中庭，4部觀光電梯，6部扶梯，是集珠寶首飾、男女精品服飾、鞋包皮具、餐飲、娛樂、休閑為一體的“一站式”購物中心，目前正在試營業(yè)中。西街樂購城老大十字中華東路中華西路中華南路中華北路商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西街樂購城業(yè)態(tài)規(guī)劃精品旗艦店鐘表眼鏡化妝品黃金珠寶1F:樂尚步行街商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西街樂購城業(yè)態(tài)規(guī)劃精品女裝旗艦店少淑裝針織內衣潮流/個性服飾精品女裝服裝配飾家居用品休閑飲品水吧2F:樂購步行街商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西街樂購城業(yè)態(tài)規(guī)劃打火機瑞士軍刀等商務休閑商務男裝箱包皮具飾品小飾品美甲彩妝男鞋女鞋影音世界戶外運動3F:樂淘步行街商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西街樂購城美食廣場咖啡茶座美容美發(fā)兒童大世界動漫專賣動漫城PS專賣業(yè)態(tài)規(guī)劃4F:樂玩步行街商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西街樂購城1F2F3F4F主力面積段（㎡）52-11024-5024-50200以上開間（米）3—83—53—5——進深（米）8—164—104—10——層高（米）5.14.54.54.5產品分析商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西街樂購城1F2F3F4F銷售價格均價6萬元/㎡1.5萬-3萬元/㎡————租賃價格120—140元/㎡/月90-130元/㎡/月90-130元/㎡/月40-60元/㎡/月價格分析西街樂購城2、3層采用了返租的方式，返租期限為10年，前三年租金一次性返還，約為商鋪總款的18%，后7年返點約為6.5%；1層商業(yè)商家自營，4層商業(yè)由開發(fā)商自行運營。商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西街樂購城圖片展示商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西街樂購城圖片展示商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西街樂購城項目總結1.從業(yè)態(tài)規(guī)劃來看，西街樂購城包含了吃、喝、玩、樂、購，業(yè)態(tài)較為豐富，消費者駐留性較強，本項目可以根據實際情況，豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，打造體驗式消費。2.從物業(yè)條件來看，西街樂購城雖然是集中式商業(yè)，但采用70米挑高中堂，1200平米室內陽光廣場的形式，使內部商業(yè)在采光、通風和展示性上都比一般集中式商業(yè)優(yōu)良，是本項目可以借鑒的地方。

3.從經營模式來看，西街樂購城邀請了專業(yè)的商管公司對商場進行統(tǒng)一管理，有利于商場的成功運營。但是，西街樂購城由于并沒有較知名的主力店帶動，經營品牌檔次較低，整體經營狀況較差，2、3樓大多數商鋪處于暫停營業(yè)或轉讓狀態(tài)，這也是本項目需要避免的地方。商業(yè)環(huán)境開發(fā)商貴州安順建聯房地產開發(fā)有限公司總建筑面積（㎡）470000商業(yè)（萬㎡）4.7周邊交通狀況1、12、15路公交車均到達本項目，交通較便捷。競爭指數★★★☆☆典型在營商業(yè)分析——西秀新天地商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西秀新天地區(qū)位分析西秀新天地地理位置優(yōu)越，位于安順市體育路中段，北通中華東路，南連黃果樹迎賓大道，方便快捷的交通網絡，輻射整個安順城區(qū)。商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西秀新天地商業(yè)布局西秀新天地商業(yè)主要以社區(qū)底商，主要分布于新天路和龍青路兩側。新天地購物廣場天宇國際娛樂會所新天地假日酒店貴州銀行新天地美食街社區(qū)配套社區(qū)配套家居家飾家居建材規(guī)劃中美食街新安都家具餐飲建材商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西秀新天地業(yè)態(tài)分析西秀新天地主要以餐飲、休閑、娛樂、配套業(yè)態(tài)為主，其中餐飲占比達26%，配套占比達28%。商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西秀新天地品牌分析業(yè)態(tài)品牌服飾依軒、笨?！蓍e維也納咖啡、香簞居……娛樂天宇國際娛樂會所、紫旭瑞祥……餐飲廚娘砂鍋狗肉館、外灘1號、川渝食尚、香滿園食坊、天地羊肉、食在食匯、自由港、佰和食府、余慶鄉(xiāng)村剔骨鴨……配套巴洛克造型、芝林大藥房、尊尚造型……家居新天都家居廣場……西秀新天地品牌多為安順及貴州本土品牌，少量國內連鎖品牌。商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西秀新天地產品分析1F2F商鋪面積段（㎡）40—100300以上開間（米）4—8——進深（米）10—18——層高（米）43.8西秀新天地一層商鋪面積在40—100㎡，二層面積為300㎡以上，開間4—8米，進深10—18米，一層層高4米，二層層高3.8米。商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西秀新天地價格分析1F2F租金（元/㎡·月）60—10020—40物業(yè)權屬100%銷售100%銷售一層租金60—100元/㎡·月，二層租金20—40元/㎡·月，開盤時全部銷售。商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——西秀新天地項目總結西秀新天地采用；項目主要以餐飲、休閑、娛樂和配套等目的性較強業(yè)態(tài)為主。商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——東方商城項目概況開發(fā)商貴州安順雄政房開總建筑面積（㎡）3.6萬方商鋪個數（個）439商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——東方商城區(qū)位分析東方商城市府路體育路東方商城位于市府路與體育路相交處，地理位置優(yōu)越，交通便捷。商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——東方商城業(yè)態(tài)布局—1F商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——東方商城業(yè)態(tài)布局—2F商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——東方商城業(yè)態(tài)分析東方商城主要以配套、數碼、服飾、兒童類業(yè)態(tài)為主，其中配套占比達28%，數碼占比達22%。商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——東方商城品牌分析業(yè)態(tài)品牌服飾優(yōu)品優(yōu)男、外貿品牌店、福公公、佳美……數碼華興科技、鑫達科技、華碩電腦、戴爾電腦、銳目安防商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——東方商城產品分析1F2F商鋪面積段（㎡）25—5010—60開間（米）3—53—7進深（米）10—123—8層高（米）5.14.5主通道寬（米）10通道寬（米）——3外廊寬（米）3東方商城1F商鋪面積為25—50㎡，2F商鋪面積為10—60㎡；一層開間集中于3—5米，進深主要為10—12米，二層開間為3—7米，進深3—8米；主通道寬約10米，2F外廊寬3米，內通道寬2米。商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——東方商城價格分析1F2F租金（元/㎡·月）50免租期內物業(yè)權屬100%銷售100%銷售東方商城開盤時全部銷售，實行返租招商，二層免租期為3年，目前正處于免租期；一層免租期一年，目前租金為50元/㎡·月。商業(yè)環(huán)境典型在營商業(yè)分析——東方商城項目規(guī)避點規(guī)避點：定位失誤，致使經營情況較差，多數商鋪空置；缺乏合理規(guī)劃，致使業(yè)態(tài)較為混亂，且形象展示較弱。商業(yè)環(huán)境BusinessEnvironment微觀研究MicroscopicResearch典型業(yè)態(tài)調研TypicalFormatsSurvey臨街商業(yè)調研StreetBusinessSurvey在售項目調研

SalesProjectSurvey潛在項目調研PotentialProjectSurvey在營商業(yè)調研OperatingBusinessSurvey商業(yè)環(huán)境1.安順在建項目分布安順在建項目主要集中于新老大十字和黃果樹大街兩側，呈帶狀分布；在建項目多無規(guī)劃，以銷售為主，未來區(qū)域競爭較為激烈；其中東方時代廣場、國際佳緣、大中華財富中心和仁和春天有具體規(guī)劃定位。本項目天瀑陽光紫鑫名苑時代名苑國際佳緣東方時代廣場大中華財富中心銀城帝景葡華歐洲城建博國際塔山廣場翠麓陽光西街樂購城家運天城豐景華府仁和春天尚東逸品商業(yè)環(huán)境項目地址商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃面積（㎡）價格（元/㎡）紫鑫名苑體育路10號20000社區(qū)底商配套、餐飲45—45018700時代名苑安順市東關新天地旁30000社區(qū)底商配套1F：80—2002F：800起1F：250002F：9000西秀新天地龍青路中段47000社區(qū)底商餐飲、休閑、家居、娛樂、配套40—6027000銀城帝景龍青路中段16000集中式商業(yè)零售、餐飲、休閑————尚東逸品龍青路中段12000社區(qū)底商餐飲、休閑、配套————天瀑陽光黃果樹大街32000社區(qū)底商配套、休閑、娛樂300—500——國際佳緣黃果樹大街與市府路交界100000集中式商業(yè)、社區(qū)底商零售、超市、餐飲、休閑、娛樂40—2001F：420002F：16000建博國際黃果樹大街110000專業(yè)市場紅星美凱龍————大中華財富中心中華東路與塔山東路交匯處100000集中式商業(yè)超市、百貨————東方時代廣場中華東路東門坡60000集中式商業(yè)超市、百貨、餐飲、休閑、娛樂————假日銘店老大十字（中華東路）18000集中式商業(yè)百貨、餐飲、娛樂————西街樂購城老大十字（中華西路）35000集中式商業(yè)百貨、餐飲12—1101F：620002F：23000葡華歐洲城黃果樹大街7000社區(qū)底商餐飲、休閑、配套————翠麓陽光開發(fā)區(qū)二中路中段10000社區(qū)底商配套、餐飲、娛樂146—680——家運天城東二環(huán)路中段32000商業(yè)街餐飲、休閑、娛樂、配套15—6018000豐景華府黃果樹大街東段32000社區(qū)底商餐飲、休閑、配套————合計661000商業(yè)環(huán)境2.安順典型在售項目分析——西秀新天地開發(fā)商貴州安順建聯房地產開發(fā)有限公司總建筑面積（㎡）470000商業(yè)（萬㎡）4.7周邊交通狀況1、12、15路公交車均到達本項目，交通較便捷。競爭指數★★★☆☆商業(yè)環(huán)境2.安順典型在售項目分析——西秀新天地區(qū)位分析本項目西秀新天地地理位置優(yōu)越，位于安順市體育路中段，北通中華東路，南連黃果樹迎賓大道，方便快捷的交通網絡，輻射整個安順城區(qū)。商業(yè)環(huán)境2.安順典型在售項目分析——西秀新天地產品分析1F2F面積（㎡）40—60700以上開間（米）2.5—5.4——進深（米）10—16——層高（米）43.8西秀新天地目前推出商鋪為項目三期，一層面積段主要集中于40—60㎡，二層均為大型商鋪面積700㎡以上；商鋪開間2.5—5.4米。進深10—16米，層高一層4米，二層3.8米。商業(yè)環(huán)境2.安順典型在售項目分析——西秀新天地去化分析1F2F面積（㎡）40—60700以上銷售均價（元）2700014000銷售總價（萬元）108—162980以上銷售比例85%70%西秀新天地商鋪一層銷售均價為27000元/㎡，二層銷售均價為14000元/㎡，一層商鋪總價集中于108—162萬元，去化達85%以上，二層商鋪總價在980萬元以上，去化約70%。商業(yè)環(huán)境招商分析2.安順典型在售項目分析——西秀新天地1F2F租金（元/㎡.月）8030無免租期及其他招商策略。區(qū)域來源主要以安順地區(qū)為主，其次為貴州其他地市州，少量外省客戶年齡特征主要集中于40—55歲職業(yè)特征企事業(yè)單位員工，私營業(yè)主投資金額108—162萬元為主，以中小型投資為主商業(yè)環(huán)境2.安順典型在售項目分析——西秀新天地客群分析商業(yè)環(huán)境2.安順典型在售項目分析——國際佳緣開發(fā)商貴州好旺家房地產開發(fā)有限公司占地面積（㎡）83728總建筑面積（㎡）375130商業(yè)（萬㎡）10周邊交通狀況多條公交線路到達本項目，交通較便捷。競爭指數★★★★☆商業(yè)環(huán)境2.安順典型在售項目分析——國際佳緣區(qū)位分析國際佳緣位于黃果樹大街和市府路交界處，地理位置優(yōu)越，交通便捷。商業(yè)環(huán)境2.安順典型在售項目分析——國際佳緣商業(yè)規(guī)劃分析集中式商業(yè)/地下大潤發(fā)五星級酒店地上廣場/地下大潤發(fā)外租區(qū)社區(qū)底商社區(qū)底商在售招商中項目是安順地區(qū)第一座真正意義上的購物中心，其中銷售和