資產(chǎn)評估第二章

第二章

資產(chǎn)評估的程序與方法第一節(jié)

資產(chǎn)評估的程序

資產(chǎn)評估程序：是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報告的全過程。

一、受理程序1.

項目接洽，明確評估基本事項、目的、對象、范圍。2.

查勘評估對象和查閱評估所需要的基礎(chǔ)材料。3.

風(fēng)險評估。通常需要考慮一些因素。4.

簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。風(fēng)險評估需要考慮下列因素

1.了解和掌握客戶的基本情況；2.分析導(dǎo)致資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)行為的合法性；3.是否具備資產(chǎn)評估的基本條件；4.客戶是否有影響評估結(jié)論的具體要求和條件限制；5.評估機(jī)構(gòu)是否有勝任評估的專業(yè)人士；6.是否有影響評估獨(dú)立性和客觀性的其他因素；

二、評估機(jī)構(gòu)的評估準(zhǔn)備工作1.組成資產(chǎn)評估項目小組；2.制定評估計劃；3.編制資產(chǎn)評估程序計劃；三、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)的清查核實工作1、要求委托方準(zhǔn)備的有關(guān)法律文件經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件及相關(guān)資料，委托方應(yīng)當(dāng)組織力量搞好委托評估范圍的資產(chǎn)自查。2、資產(chǎn)清查評估登記表及其主要內(nèi)容：建筑物的登記表；機(jī)器設(shè)備登記表；庫存物資登記表；

3、清查核實資產(chǎn)對設(shè)備：評估設(shè)備較多，按ABC分類法評估。A類設(shè)備逐一核查，B類設(shè)備盡量逐一核查，C類設(shè)備抽樣核查。對存貨：對存貨進(jìn)行抽查，抽查數(shù)量應(yīng)當(dāng)達(dá)到40%以上，價值比例達(dá)到60%以上。殘次、變質(zhì)、報廢的產(chǎn)品逐項進(jìn)行核查。對于無形資產(chǎn)、長期投資、遞延資產(chǎn)要逐筆核查。然后進(jìn)行清查調(diào)整，整理資料。

四、編寫資產(chǎn)評估報告五、與委托方辦理提交報告和清算評估費(fèi)用等手續(xù)。zl

第二節(jié)

市場價格比較法一、市場法及其適用范圍1、市場比較法：市場價格比較法也稱市場法、現(xiàn)行市價法。是指以市場現(xiàn)行價格作為價格標(biāo)準(zhǔn)，將類似的資產(chǎn)市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

2.市場比較法的前提條件l

資產(chǎn)市場發(fā)達(dá)有充分的參照物可??；l市場上存在有與被評估資產(chǎn)相同或相似的三個以上的資產(chǎn)交易案例，由多個參照物；l

價值影響因素明確，而且可以量化；3．市價法的適用范圍適用于單一生產(chǎn)要素交易，單項要素投資、參股、擔(dān)保、聯(lián)營、兼并、轉(zhuǎn)讓和保險。

二、決定現(xiàn)行市場價格基本因素1、時間因素；2、地域因素；3、功能因素；三、市場價格法的評估方法1．直接法：在資產(chǎn)市場上尋找與評估資產(chǎn)條件完全相同的資產(chǎn)交易價格作為參照物，計算評定資產(chǎn)的評估價值。2．市價折余法：對評估資產(chǎn)以全新的市場價值為基礎(chǔ)，扣除其實際損耗價值即貶值，估算資產(chǎn)價值的一種方法。資產(chǎn)評估值=全新資產(chǎn)現(xiàn)行市場價-實體性貶值3．類比法：以市場上類似資產(chǎn)交易價格作為參照物，來評定資產(chǎn)重估價值的一種方法。資產(chǎn)評估值=市場參照物交易價格+被評估資產(chǎn)優(yōu)于參照物部分的金額-被評估資產(chǎn)劣于參照物部分金額。4．成本售價法：市場上無參照物，以資產(chǎn)成本與市價的關(guān)系確定資產(chǎn)評估值。資產(chǎn)評估價=被評估資產(chǎn)成本*售價成本系數(shù)售價成本系數(shù)取決于生產(chǎn)廠家、調(diào)劑市場兩因素。

例題某企業(yè)有一臺已經(jīng)使用了三年的車床，根據(jù)市場價格同樣型號的車床售價為5000元，該車床法定使用年限為10年，殘值率為4%，求其評估價值。解：5000-5000（1-4%）*3/10=3560（元）四、市價法的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)點(diǎn)：通過銷售價格來評估資產(chǎn)價值，考慮到市場因素，可以較真實地反映評估對象的市場價。評估結(jié)果容易為評估雙方的理解和接受。2．缺點(diǎn)：資料收集和積累困難，比較難找到適當(dāng)?shù)膮⒄瘴?；尋找參照物時，主觀判斷成分較高；不適用于專項機(jī)器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)評估。第三節(jié)重置成本法一、重置成本法及其適用范圍1、重置成本法：在資產(chǎn)評估時現(xiàn)按照評估資產(chǎn)的現(xiàn)實重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。包括復(fù)原重置成本和更新重置成本。評估值=重置成本-實體性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值-功能性貶值或者：評估值=重置成本-有形損耗-無形損耗貶值的概念

實體性貶值：是資產(chǎn)由于使用和自然力的作用形成的貶值。功能性貶值：功能性貶值是由于技術(shù)相對落后而造成的貶值。

經(jīng)濟(jì)性貶值：是由于外部環(huán)境變化而造成資產(chǎn)的貶值。2、重置成本法的前提條件應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必須的。評估對象可以再生復(fù)制，可以重置計價；評估對象在時間系列中具有陳舊性貶值；評估對象的特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)與重置全新資產(chǎn)具有可比性；3、重置成本法適用范圍適用于多種資產(chǎn)評估，但是古董文物類資產(chǎn)不適用此方法，它主要用于可以復(fù)制、更新以及可以重新建造和購買的資產(chǎn)。二、重置成本法影響因素及貶值的計算1．影響因素：價格因素；有形損耗；技術(shù)進(jìn)步及無形損耗；2．實體性貶值的計算⑴觀察法（成新率法）成新率：反映評估對象的現(xiàn)時價值與全新狀態(tài)重置價值的比率。實體性貶值=重置成本（1-成新率）⑵公式法資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本-預(yù)計殘值）/總使用年限*實際已使用年限預(yù)計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回金額；總使用年限是指實際使用年限加上可使用年限之和。實際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率指標(biāo)資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間/截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間當(dāng)資產(chǎn)利用率>1,表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1,表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1，表示開工不足。例題某資產(chǎn)1985年２月購進(jìn)，1995年２月評估時，名義已使用時間是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作八小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時。據(jù)此計算資產(chǎn)利用率。解：資產(chǎn)利用率=（10*360*7.5）/（10*360*8）*100%=93.75%實際已使用年限=10*93.75%=9.4年3、功能性貶值的計算功能性貶值要根據(jù)資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或者效益降低，相應(yīng)決定功能性貶值。功能性貶值=使用新資產(chǎn)增加的利潤或降低成本*尚可使用年限內(nèi)的年金現(xiàn)值系數(shù)*（1-所得稅率）例題經(jīng)評估A設(shè)備的生產(chǎn)能力與新設(shè)備B相同，如用B設(shè)備取代A設(shè)備每年可節(jié)約材料、能源、人力等40萬元，A設(shè)備尚可使用5年，假定折現(xiàn)率為8%,所得稅率為33%，則A的功能性貶值為多少？解:功能性貶值=40*（P/A,8%,5）*（1-33%）=40*3.9927*0.67=107（萬元）功能性貶值的原因⑴由于技術(shù)進(jìn)步引起勞動生產(chǎn)率提高。表現(xiàn)為產(chǎn)品質(zhì)量提高勞動時間減少,成本減少。⑵由于新技術(shù)出現(xiàn)，新的、性能更優(yōu)的設(shè)備使企業(yè)產(chǎn)品銷售利潤增加。4、經(jīng)濟(jì)性貶值的計算主要是由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或者停止生產(chǎn)，形成資產(chǎn)的閑置，價值得不到實現(xiàn)，確定其貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置全價*成新率-功能性貶值）*經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（現(xiàn)時生產(chǎn)能力/原來生產(chǎn)能力）n]*100%規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)n一般取值范圍0.4～0.9；現(xiàn)時生產(chǎn)能力為實際能力；原有生產(chǎn)能力為設(shè)計能力；例題某一生產(chǎn)線每天生產(chǎn)1000件產(chǎn)品，已經(jīng)使用4年，現(xiàn)在因市場競爭激烈，開工不足，每天僅生產(chǎn)750件產(chǎn)品，已知設(shè)備重置全價為200萬元，成新率80%，n取值為0.7，功能性貶值為0，求經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（750/1000）0.7=18.2%經(jīng)濟(jì)性貶值=（20000*80%-0）*18.2%=291200(元)5、成新率的估算1．觀察法：有經(jīng)驗豐富的人員對資產(chǎn)實體的各種主要部分功能進(jìn)行技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性鑒定，確定資產(chǎn)的成新率。2．經(jīng)濟(jì)使用年限法成新率=剩余經(jīng)濟(jì)使用年限/（剩余經(jīng)濟(jì)使用年限+實際已使用年限）3．修復(fù)費(fèi)用法成新率=1-損耗率=1-（修復(fù)費(fèi)用/重置成本）

三、重置成本的計算1．直接計算法：又稱細(xì)節(jié)分析法，加和法、重置核算法，根據(jù)被評估資產(chǎn)所耗用的直接材料、直接人工的數(shù)量和現(xiàn)行價計算重置成本的方法。直接成本：實際耗用建筑安裝材料、人工、機(jī)械設(shè)備。間接成本：包括設(shè)計工程費(fèi)、現(xiàn)場間接費(fèi)、行政管理費(fèi)。例題評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機(jī)器設(shè)備，據(jù)了解，該設(shè)備目前尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備帳面原值10.2萬元，經(jīng)查資料，該設(shè)備當(dāng)時買價8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元。間接成本0.2萬元。根據(jù)對同類設(shè)備調(diào)查，現(xiàn)在購買價、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)中實際成本分別上漲20%，80%，40%，間接成本占直接成本比不變，評估該資產(chǎn)的重置成本。

解答直接成本=8（1+20%）+1.6（1+80%）+0.4（1+40%）=13.04萬元間接成本=13.04*0.2/（8+1.6+0.4）=0.26重置成本=13.04+0.26=13.3（萬元）2.物價指數(shù)法重置成本=資產(chǎn)原始成本*（評估基準(zhǔn)日的同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)/資產(chǎn)構(gòu)建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)）定基物價指數(shù)：a1/a0，a2/a0，a3/a0，a4/a0，a5/a0…..環(huán)比物價指數(shù)：a1/a0，a2/a1，a3/a2，a4/a3，a5/a4…….二者之間關(guān)系：例題：見教材P24。3.功能價值法功能價值法也稱功能成本法。被評估資產(chǎn)的重置成本=待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*（參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力）四、重置成本法的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)點(diǎn)：評估出來的價值接近實際，能夠較真實、準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的時間價值。有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估，多適用于無參照物不易計算未來收益的資產(chǎn)。2.缺點(diǎn)：計算繁雜，找到可比的參照物比較困難，判斷資產(chǎn)貶值依賴于專業(yè)人員的經(jīng)驗和判斷力。第四節(jié)

收益現(xiàn)值法

一、收益現(xiàn)值法及其應(yīng)用范圍1、收益現(xiàn)值法：是指通過評估資產(chǎn)在未來經(jīng)營中的預(yù)期收益，并按社會基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)，從而確定資產(chǎn)價值的一種評估方法。表示為：資產(chǎn)的重估價值=該資產(chǎn)預(yù)期收益現(xiàn)值總額2、收益現(xiàn)值法的前提條件被評估對象必須是經(jīng)營性資產(chǎn)，具有持續(xù)獲利能力；被評估資產(chǎn)的未來收益必須能用貨幣衡量；資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的未來經(jīng)營風(fēng)險也必須能用貨幣加以衡量；

3、收益現(xiàn)值法適用范圍適用于整體評估和可以預(yù)測企業(yè)未來收益及單項資產(chǎn)的評估，特別適用于無形資產(chǎn)的評估。

二、收益現(xiàn)值法的評估程序

1．搜集驗證資產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；2．計算和對比分析有關(guān)的收益、費(fèi)用指標(biāo)及其變化趨勢；3．預(yù)測資產(chǎn)的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，分析風(fēng)險和確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；4．估算被評估資產(chǎn)的未來收益價值；5．計算預(yù)期收益現(xiàn)值；6.確定資產(chǎn)的評估價值；

三、收益現(xiàn)值法的計算基本公式：1．有期限的收益計算方法。例題：某公司專用技術(shù)預(yù)計可用5年，預(yù)計未來五年收益分別為40萬元,42萬元，44萬元45萬元，46萬元，年折現(xiàn)率為12%，計算收益現(xiàn)值。解：P=40/(1+0.12)+42/(1+0.12)2+44/(1+0.12)3+45/(1+0.12)4+46/(1+0.12)5=155.22(萬元)

2．無期限收益的計算方法

a.永續(xù)年金法：P=B/ib.遞增收益折現(xiàn)法:P=F1/(i-g)=F0(1+g)/(i-g)(g<I)F1表示第一年收益額。F0表示基年收益額。i表示折現(xiàn)率。g表示收益額固定增長率。3．分段法（未來收益不等額的情形）例題：預(yù)計某企業(yè)未來５年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬元、13萬元、12萬元、14萬元、15萬元，假定該企業(yè)可以永續(xù)經(jīng)營下去，且從第六年起以后各年收益均為15萬元，折現(xiàn)率為10%，計算該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營下的價值。解：15*0.9091+13*0.826+12*0.7513+14*0.6830+15*0.6209+0.6209*15/0.1=145萬元。

四、收益法中各項指標(biāo)的確定收益法中的主要指標(biāo)有三個，即收益額、折現(xiàn)率或本金化率、收益期限。1、收益額是指資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，通過預(yù)測分析獲得的。收益額構(gòu)成有三種不同的觀點(diǎn)：稅后利潤；現(xiàn)金流量；利潤總額。

2.折現(xiàn)率或本金化率、利率折現(xiàn)率是特定條件的收益率。折現(xiàn)率與本金化率無本質(zhì)上區(qū)別，只是適用場合不同而已。折現(xiàn)率是將未來有期限的預(yù)期收益折現(xiàn)成現(xiàn)值的比率，本金化率是將未來永續(xù)性收益折現(xiàn)成現(xiàn)值的比率。

折現(xiàn)率與利率：利率是資金的報酬，即利息與本金之比。折現(xiàn)率是管理的報酬，利率表示資金的獲利能力，與使用條件、占用者和用途無直接聯(lián)系，折現(xiàn)率與使用者與其使用效果有關(guān)。折現(xiàn)率=無風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬率。3．收益期限：收益期限是指資產(chǎn)的收益期間，通常是指收益年期。

五、收益現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：①真實和比較準(zhǔn)確地反映了資產(chǎn)本金化價格；②與投資決策相結(jié)合，收益現(xiàn)值法評估的資產(chǎn)價格容易為買賣雙方所接受；缺點(diǎn)：①預(yù)期收益額預(yù)測難度大，收益額受主觀判斷以及不可預(yù)見因素的影響；②評估適用范圍較小，適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可以預(yù)期收益的單項資產(chǎn)評估。

第五節(jié)

清算價格法一、清算價格法及其適用范圍清算價格：是企業(yè)被迫停業(yè)、清算資產(chǎn)時拍賣所獲得的變現(xiàn)價值。

2.清算價格法的前提條件：①應(yīng)具有法律效力的破產(chǎn)處理文件或者抵押合同及其它有效文件；②資產(chǎn)以整體或者部分在市場上可以快速出售變現(xiàn)；③出售收入能夠彌補(bǔ)因出售資產(chǎn)的附加支出總額。3．清算價格法的適用范圍

①企業(yè)破產(chǎn)；②抵押；③清理；二、決定清算價格的主要因素①破產(chǎn)形式；②債權(quán)人的出資方式；③清理費(fèi)用；④變賣時限；⑤公平市價；⑥參照物的價值三、清算價格法的評估方法1.整體資產(chǎn)評價法：它對整個企業(yè)能獨(dú)立使用的單項資產(chǎn)的清算價值進(jìn)行的評估。2.現(xiàn)行市價折扣法：它是以現(xiàn)行市價為基礎(chǔ)根據(jù)清算條件估定一個折扣率，計算確定待評估資產(chǎn)的一種方法。

例題：有一臺機(jī)床8成新，該機(jī)器設(shè)備市場價15萬元，經(jīng)過調(diào)查分析，確定變賣時損失率為20%，求其清算價值。清算價值=15*80%*（1-20%）=9.6萬元3.模擬拍賣法模擬拍賣法：由評估人員和市場專家向潛在的購買者詢問希望購買物品的價格，以此確定資產(chǎn)清算的價值。

第六節(jié)

資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

一、資產(chǎn)評估方法的關(guān)系總體上來說，評估方法相互關(guān)聯(lián)，是由不可分割的技巧和程序組成。成本法、收益法是建立在現(xiàn)行市價基礎(chǔ)之上，不過表現(xiàn)得不那么直接而已。

1、市場法與成本法的區(qū)別

①

成本法是從購買者角度，考慮構(gòu)建某項資產(chǎn)的耗費(fèi)確定資產(chǎn)的價值；市場法從賣