珍珠樂園地塊市場投資分析報(bào)告

11房地產(chǎn)經(jīng)營管理1104030069黎子健珍珠樂園地塊市場投資分析報(bào)告11珍珠樂園地塊市場投資分析報(bào)告

珠海經(jīng)濟(jì)概況據(jù)2012年珠海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公布，初步核算，2012年珠海市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1503.81億元，比上年增長7.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值38.84億元，增長3.9%，對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率為1.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值796.28億元，增長6.5%，對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率為50.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值668.70億元，增長8.0%，對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率為48.2%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由2.6:54.4:43.0調(diào)整為2.6:52.9:44.5。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值374.47億元，增長7.8%，占GDP的24.9%。民營經(jīng)濟(jì)增加值482.16億元，增長8.8%，占GDP的32.1%。分區(qū)域看，香洲和金灣兩個(gè)行政區(qū)分別實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值943.95億元、371.27億元，分別增長7.9%、10.0%；斗門區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值188.59億元，比上年下降2.5%。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲2.8%。其中，食品、煙酒、衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、娛樂教育文化用品及服務(wù)、居住等七類價(jià)格分別上漲4.8%、2.1%、2.3%、2.1%、3.1%、3.0%和2.3%；交通和通信的價(jià)格下降0.8%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格下降0.6%。全市公共財(cái)政預(yù)算收入162.60億元，比上年增長13.4%。其中，稅收收入122.62億元，增長9.5%。在稅收收入中，增值稅32.08億元，增長10.5%；營業(yè)稅23.26億元，增長6.3%；房產(chǎn)稅7.01億元，增長21.5%；企業(yè)所得稅15.57億元，下降3.5%。全年公共財(cái)政預(yù)算支出212.15億元，增長11.4%。其中，教育支出43.85億元，增長39.0%；科學(xué)技術(shù)支出8.88億元，增長20.8%；文化體育與傳媒支出2.81億元，增長23.4%；社會(huì)保障和就業(yè)支出17.04億元，增長2.8%；醫(yī)療衛(wèi)生支出8.14億元，增長9.8%；節(jié)能環(huán)保支出12.61億元，減少39.3%；教育、科學(xué)技術(shù)、文化體育與傳媒、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障和就業(yè)、節(jié)能環(huán)保、城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)、農(nóng)林水事務(wù)、住房保障等九項(xiàng)民生支出合共122.25億元，同比增長34.7%，占全市公共財(cái)政預(yù)算支出的59.5%。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題：外需不振，進(jìn)出口增速下滑；新增產(chǎn)能不足，工業(yè)低速增長；民營經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，規(guī)模偏小；固定資產(chǎn)投資雖增長較快，但實(shí)業(yè)投資比重偏低；房地產(chǎn)和汽車消費(fèi)拉動(dòng)作用持續(xù)減弱，新消費(fèi)熱點(diǎn)尚未形成；自主創(chuàng)新能力有待進(jìn)一步提升。從廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)可看出，從2000年到2011年，近十年的時(shí)間里，廣東省和珠海市的GDP總體呈上升的趨勢，雖然珠海市GDP占廣東省GDP的比重從2000年的3.09%下降到2.64%，但這是受2008年的金融危機(jī)所影響。珠海市的GDP比重在2007年以后開始下降，但是從2010年之后又有上升的態(tài)勢，可見珠海市的經(jīng)濟(jì)正在逐步復(fù)蘇，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)和投資是利好消息。按照2011年以后的發(fā)展情況來看，今后珠海市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將持續(xù)走高，所占比重也會(huì)逐步上升，珠海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場的開發(fā)與投資。珠海市作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，近十年來在經(jīng)濟(jì)上保持了較快增長?！笆晃濉捌陂g,在國際金融危機(jī)的重大壓力下,全市生產(chǎn)總值突破1000億元,2010年達(dá)到1202.58億元,年均增長達(dá)12.3%;人均生產(chǎn)總值達(dá)到8萬元,年均增長10.5%。全市規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到615.38億元,固定資產(chǎn)投資達(dá)到501.55億元,社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到486.03億元,外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)到434.8億美元,財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到124.53億元,年均分別增長13.9%、18.9%、17.2%、11.1%和20.5%。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化明顯。珠海市三次產(chǎn)業(yè)的比重由2005年的3.6B53.4B43.0調(diào)整為2010年的2.7B54.8B42.5,先進(jìn)制造業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重分別達(dá)到44.4%、22.9%,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值占其增加值的比重達(dá)到55.4%,戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到7%。珠海市場概況截至2012年末珠海市常住人口158.26萬人，比上年末增加1.50萬人，增長1.0%。人口城鎮(zhèn)比87.82%。全市戶籍人口106.55萬人，增長0.5%。全市戶籍出生人口14599人，出生率13.74‰；死亡人口3958人，死亡率3.72‰；自然增長率10.02‰。珠海市房地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀是房地產(chǎn)市場規(guī)模大、發(fā)展快、效果較為顯著，在開發(fā)方面，珠海市已經(jīng)形成了一定數(shù)量的房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍，并且開發(fā)與城市規(guī)劃建設(shè)相結(jié)合，進(jìn)行綜合開發(fā)，建成了一批具有現(xiàn)代特點(diǎn)的新型住宅區(qū)。珠海市的房地產(chǎn)宏觀市場運(yùn)行基本正常，房地產(chǎn)交易活躍，并且房地產(chǎn)的法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定在逐漸完善，“雙限令“首先在珠海實(shí)施就可見一般。投資也呈現(xiàn)多元化的趨勢，外商投資增多，舊區(qū)改造也在穩(wěn)步進(jìn)行。珠海市作為改革開放以來的特區(qū)，經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，但由于處于珠江出海口西岸交通末梢，缺少鐵路等高效運(yùn)輸交通設(shè)施，工業(yè)產(chǎn)值較周邊城市低，經(jīng)濟(jì)總量逐漸落后于其他珠三角城市，成為普通的二線城市，20世紀(jì)末21世紀(jì)初珠海經(jīng)濟(jì)較為低迷，城市建設(shè)逐漸落后，市區(qū)出現(xiàn)一批容積率低的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這也制約了以后珠海城市建設(shè)的發(fā)展。珠海市常住人口僅為150余萬，為珠三角乃至整個(gè)廣東省人口最少的城市，珠三角城市人口第二少的中山市也有310萬人口。珠海市GDP總量不高，人口基數(shù)少，但人均GDP為廣東省第4，說明珠海的消費(fèi)能力比較強(qiáng)。在房地產(chǎn)市場上，珠海市雖然常住人口較少但房價(jià)卻不低，根據(jù)2012年9月份全國房價(jià)排行顯示，珠海房價(jià)位列全國第18位，雖然受雙限令等房地產(chǎn)調(diào)控措施與全國經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響但僅僅同比上年下降了2.60%。長遠(yuǎn)來看，珠海市人口仍在增長，加上國家新區(qū)橫琴新區(qū)的設(shè)立，廣珠輕軌，廣珠鐵路的建設(shè)完成，廣珠澳大橋即將落成等利好消息，市區(qū)范圍可利用用地減少，人均收入進(jìn)一步提高等因素，珠海市房價(jià)將在往后一段時(shí)期可能迎來新一波的增長。今后珠海市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢可以利用自身長處發(fā)展，由于環(huán)境優(yōu)美，毗鄰港澳，是投資置業(yè)的首選；其次是經(jīng)濟(jì)快速增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁大，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。市場供求概況根據(jù)珠海市城市總體規(guī)劃（2001—2020）中提供的數(shù)據(jù)，其中第19條市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模；近期、中期、遠(yuǎn)期市區(qū)總建筑用地需分別控制在133、155、210平方公里。第20條主城區(qū)總建設(shè)面積：近期、中期、遠(yuǎn)期的建設(shè)用地需分別控制在63、72、85平方公里。并且珠海市目前還擁有像格力置業(yè)、萬科、華發(fā)、金期、世邦等一大批具有強(qiáng)大實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商，在2006年10月底珠海市建設(shè)局所頒發(fā)的具有珠海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的總共有269家，它們?cè)趯?duì)于珠海市房地產(chǎn)市場的不斷開發(fā)，創(chuàng)造著一個(gè)有一個(gè)新的幸福個(gè)性的家。在需求方面，珠海市三級(jí)房地產(chǎn)市場交易和投資十分活躍，主要的原因是，由于目前珠海市區(qū)多層住宅供應(yīng)量較小，市場供應(yīng)較為集中于夏灣、前山、新香洲等地區(qū)，新開發(fā)地區(qū)由于交通、市政設(shè)施和生活配套并不能完全跟上開發(fā)節(jié)奏，實(shí)際用家仍然會(huì)趨向于市區(qū)內(nèi)多層住宅，而且更多的人會(huì)青睞交易配套設(shè)施完備的小區(qū)，這就使得珠海的三級(jí)市場比二級(jí)市場活躍。由于“雙限令”以及各種調(diào)控政策的實(shí)行，珠海的市場購買力得以釋放，并且由于交通逐步發(fā)展，許多港澳商人都傾向于在珠海投資購房，所以珠海的商品房需求依舊堅(jiān)挺。在供給方面，自2007年以后，許多外地品牌的房地產(chǎn)企業(yè)扎堆進(jìn)入珠海，使珠海商品房的供給逐步增加。未來十年，珠海房地產(chǎn)業(yè)仍面臨重大機(jī)遇，對(duì)未來走向判斷將是增加供給，并解決目前人均住房面積不平衡的問題。珠海市市區(qū)目前主要有萬科珠賓花園、招商花園城、金地金地伊頓山、云頂瀾山等12個(gè)樓盤，西區(qū)主要有時(shí)代珊瑚海、中邦城市花園、東方墅、里維埃拉、金碧麗江、等14個(gè)樓盤，坦洲、三鄉(xiāng)地區(qū)主要有萬科MAGA社區(qū)、雅雅居樂新城、雅居樂御龍山、金港灣等20個(gè)樓盤。地塊區(qū)域概況該地塊所在的唐家灣鎮(zhèn)是\o"中國"中國\o"廣東省"廣東省\o"珠海市"珠海市香洲區(qū)下轄的一個(gè)\o"鎮(zhèn)"鎮(zhèn)，位于珠海市北部，實(shí)際上則由珠海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管轄。唐家灣鎮(zhèn)轄唐家，雞山，后環(huán)，唐樂，銀星，那洲，永豐，北沙，會(huì)同，寧堂，官塘，上柵，下柵，東岸，金峰，淇澳共16個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總?cè)丝?0萬人，其中戶籍人口2.9萬多人。唐家灣擁有厚實(shí)的文化底蘊(yùn)和豐富的人文資源，曾作為民國時(shí)期中山模范縣及建國初期珠?？h的縣城，轄區(qū)內(nèi)不僅有著距今4000多年的、被稱為珠三角地區(qū)最典型、最完整的新石器時(shí)代沙丘遺址淇澳——東澳灣遺址，還有記錄近代中國人民取得反侵略抗英斗爭第一次勝利的淇澳白石街、古炮臺(tái)和見證農(nóng)民運(yùn)動(dòng)悲壯歷史的上柵盧氏宗祠和淇澳祖廟等革命遺跡；更有突出反映近代嶺南建筑中西兼容風(fēng)格的唐家古鎮(zhèn)、會(huì)同古村等成片古建筑群；尤其是清末民初，得風(fēng)氣之先，唐家灣人在政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、文化、教育、外交、農(nóng)業(yè)等諸多領(lǐng)域，名人輩出。在教育和經(jīng)濟(jì)方面方面，唐家灣鎮(zhèn)的轄區(qū)內(nèi)集聚了轄區(qū)內(nèi)集聚了中山大學(xué)珠海校區(qū)、北京師范大學(xué)珠海分校等5所國內(nèi)著名大學(xué)，在校大學(xué)生達(dá)1.5萬人；同時(shí)清華（珠海）科技園、國家軟件基地、廣東省高新技術(shù)成果孵化基地、珠海民營科技園、拓普（珠海）軟件園等高科園等也座落在唐家灣的海岸線上，形成了一個(gè)以名牌大學(xué)為依托、以軟件研發(fā)企業(yè)為主體、集產(chǎn)學(xué)研于一體的高科技產(chǎn)業(yè)走廊?；A(chǔ)配套設(shè)施5.1交通條件公交線路：3路、10路、66路、68路、69路、3A路、10A路都經(jīng)過該地塊；周邊交通：靠近京珠高速，珠海北站城際輕軌，交通方便，順暢5.2周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施A.幼兒園：金唐幼兒園,唐家中心幼兒園,華裕幼兒園；B.中小學(xué):北師大珠海分校、中山大學(xué)珠海校區(qū)、珠海市第三中學(xué)、唐家中學(xué)；

C.郵局:唐家郵局、中大郵局營業(yè)廳；

D.銀行:工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行，珠海農(nóng)信，中國銀行；

E.醫(yī)院:唐家醫(yī)院、中大五院；F.購物：壹加壹生活超市，百和超市，荔園超市；5.3周邊環(huán)境條件位于珠海唐家灣大學(xué)園區(qū)，毗鄰中山大學(xué)、北京師范大學(xué)珠海分校、北京理工大學(xué)珠海學(xué)院、珍珠樂園、南方軟件園及珠海十大景點(diǎn)之一的青翠"共樂園"。組團(tuán)坐擁唐家灣浩瀚海景，引領(lǐng)唯美濱水生活體驗(yàn)。該地塊位于唐家灣市場附近，雖不是高檔商業(yè)和購物中心，但是基本的商業(yè)需求都可以滿足，基本的商業(yè)服務(wù)都具有。在2006年7月，珠海市委、市政府作出“區(qū)（高新區(qū)）鎮(zhèn)（唐家灣鎮(zhèn)）合一，由市直管”的重大體制調(diào)整決策，高新區(qū)主園區(qū)設(shè)在唐家灣地區(qū)，這就是要充分發(fā)揮高新區(qū)政策優(yōu)勢和唐家灣的人文、科技、區(qū)域等優(yōu)勢，加快珠海北部地區(qū)的發(fā)展。市委、市政府對(duì)高新區(qū)今后發(fā)展的定位為：將唐家灣地區(qū)建設(shè)成為實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀先行示范區(qū)和高素質(zhì)人才集聚，高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最具魅力的高品位新城區(qū)。珠海市的統(tǒng)一發(fā)展規(guī)劃有利于該宗地項(xiàng)目的統(tǒng)籌發(fā)展，有利于對(duì)其進(jìn)行開發(fā)和定位，在未來的開發(fā)過程中，要緊貼珠海市的城市規(guī)劃，讓該地塊可以有效發(fā)揮其區(qū)位優(yōu)勢?？蛻舴治鼋刂怪?010年，從國家統(tǒng)計(jì)局獲取到的數(shù)據(jù)顯示，珠海市的常住人口為156.1569萬人，而總?cè)丝跀?shù)為156.25萬人，常住人口所占比重高達(dá)99.94%，其中男性人口為53.44萬人，所占總?cè)丝诒戎貫?4.2%，可見珠海市的女性人口占大部分；而城鎮(zhèn)家庭的人均可支配收入則為28730.69元，說明珠海市人口的消費(fèi)水平較高。通過對(duì)珠海市人口的界定，以及對(duì)珠海市人口受教育程度的分析等基本情況，客戶定位主要是：1、家庭年收入在18萬元以上者。假定項(xiàng)目的初期設(shè)計(jì)，毛坯房的最低出售總價(jià)至少需要達(dá)到60萬元，大戶型則需要100萬元以上，巨大的價(jià)差會(huì)造成購買人群的階層錯(cuò)位，因此消費(fèi)群必須是可以承受其價(jià)位的人。以小戶型為例，地上面積為90㎡，初步暫定為16000元/㎡，不計(jì)其他稅費(fèi)，毛坯房的總房價(jià)就為144萬元，按首付30%計(jì)算，須貸款約為43.2萬元，10年月供8400元，加上物業(yè)管理費(fèi)等，每月應(yīng)付8500余元，按占家庭收入的1/3計(jì)算，月收入應(yīng)該要在25500元左右，因此需要年收入達(dá)到30萬元以上才不會(huì)構(gòu)成還款壓力。2、認(rèn)同本項(xiàng)目建筑形式的心理特征，在市場定位時(shí)我們將其定位為具有時(shí)尚潮流特征的項(xiàng)目，這可能會(huì)與珠海目前主流的建筑形式有出入，加上在其中注入的科技元素，會(huì)讓小區(qū)看起來與其他建筑項(xiàng)目有很大的不同，這就需要購房者認(rèn)同該項(xiàng)目的建筑形式，其購房的動(dòng)力，更多的應(yīng)該是來自于受到該項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和科技因素對(duì)購房者所造成的沖擊和影響。3、無暇照顧老人的城市富有家庭。該項(xiàng)目可以在追求科技化的同時(shí)也會(huì)考慮綠化環(huán)境，讓人生活更加舒適，而推行的無障礙化設(shè)施會(huì)讓許多老人即使在沒人看護(hù)的情況下也可以健康安全生活。4、港澳臺(tái)及內(nèi)地有資金投資人士，因?yàn)樵擁?xiàng)目將是會(huì)被定位為中高檔的住宅，所以如果沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力很難在此進(jìn)行投資，配合珠海優(yōu)美的環(huán)境以及特殊的區(qū)位條件，會(huì)是很多人希望可