葫蘆島市房地產(chǎn)行業(yè)需求趨勢(shì)分析-以興城建筑有限公司為例市場(chǎng)管理專業(yè)

目錄TOC\o"1-2"\h\u摘要 IAbstract II引言 11葫蘆島市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀 21.1葫蘆島市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 21.2興城市四家建筑公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 41.3葫蘆島市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征 42葫蘆島市房地產(chǎn)行業(yè)需求趨勢(shì)分析 72.1住房需求短期被抑制 72.2供求結(jié)構(gòu)不完善，需求波動(dòng)大 72.3消費(fèi)者更追求高品質(zhì)產(chǎn)品 93影響房地產(chǎn)需求的因素 133.1房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 133.2消費(fèi)人群的喜好 144房地產(chǎn)需求發(fā)展不平衡的解決措施 164.1強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控 164.2改善供給結(jié)構(gòu) 164.3建立健全營(yíng)銷的流程管理 16結(jié)論 18參考文獻(xiàn) 19摘要隨著住房體制改革以及現(xiàn)代城市化的進(jìn)程加快，商品物價(jià)水平也在的不斷提高，房地產(chǎn)逐漸成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。因近幾年人口劇增，房地產(chǎn)需求量增加，房市價(jià)格居高不下，連年攀升，中低收入人群購(gòu)買力下降，只能望“房”興嘆。因此，必須了解低收入人群、中等收入人群、高收入人群的不同需求，才能更好的做出貼合大眾需求的產(chǎn)品，調(diào)整并完善供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時(shí)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、安定民生。潛熟消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求也是企業(yè)自身發(fā)展的需要。企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加有效供給，解決供需關(guān)系中的主要矛盾，使有能力支付的消費(fèi)者都能買到心儀的住房，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)政府深化住房體制改革，建立全市住房保障政策體系，建立完善的客戶需求，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，才能盡可能的適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需求，也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。因此，對(duì)葫蘆島市房地產(chǎn)未來(lái)需求趨勢(shì)進(jìn)行分析，不僅可以幫助房地產(chǎn)產(chǎn)品更貼近消費(fèi)者需求，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且對(duì)整個(gè)葫蘆島市的發(fā)展都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文針對(duì)葫蘆島市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)消費(fèi)者的需求趨勢(shì)進(jìn)行分析，并且剖析房地產(chǎn)需求的影響因素并對(duì)房地產(chǎn)需求的問(wèn)題做出對(duì)策建議，同時(shí)也為其他企業(yè)在制定營(yíng)銷策略時(shí)提供參考建議，為促進(jìn)葫蘆島市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展出一份力。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)改革；政策體系；消費(fèi)者的需求AbstractWiththeaccelerationofhousingsystemreformandmodernurbanization,thelevelofcommoditypricesisconstantlyimproving,andrealestatehasgraduallybecomeahotissueofconcern.Duetotherapidincreaseofpopulationandtheincreaseofrealestatedemandinrecentyears,therealestatepriceremainshighandrisesyearbyyear,andthepurchasingpowerofmiddleandlow-incomepeopledeclines,sotheycanonlyhopefor"housing".Therefore,itisnecessarytounderstandthedifferentneedsoflow-incomegroup,middle-incomegroupandhigh-incomegroup,soastobettermakeproductsthatmeettheneedsofthepublic,adjustandimprovethesupplystructure,promotethevigorousdevelopmentoftherealestateindustry,andstabilizetheeconomyandpeople'slivelihoodatthesametime.Latentconsumerdemandforrealestateisalsotheneedofenterprise'sowndevelopment.Enterprisesshouldincreaseeffectivesupply,solvethemaincontradictionbetweensupplyanddemand,sothatconsumerswhocanaffordtobuythedesiredhousing,topromotethedevelopmentoftherealestatemarket.Atthesametime,thegovernmentdeepensthehousingsystemreform,establishesthehousingsecuritypolicysystemofthewholecity,establishestheperfectcustomerdemand,standardizestherealestatemarketorder,canadapttotheeconomicdevelopmentandthemarketcompetitiondemandasfaraspossible,alsocanmakethecontributiontotherealestatemarketeconomyrapidgrowth.ThispapermainlyanalyzesthefuturedemandtrendofrealestateinHuludaoCity,whichcannotonlyhelprealestateproductstobeclosertoconsumerdemandandpromotetheeconomicdevelopmentofrealestateenterprises,butalsohasextremelyimportantpracticalsignificanceforthedevelopmentofthewholeHuludaoCity.economyinHuludaocityrealestatedevelopmentpresentsituationandthedemandofconsumerformulatedthemarketingstrategyforrealestatecompaniesowndevelopmentsituation.Keywords:Policysystem;Realestatereform;Consumersatisfaction引言隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，葫蘆島市房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)無(wú)法滿足自身的發(fā)展需求，也無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。如今，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)方興未艾，房地產(chǎn)企業(yè)若是想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就需要了解消費(fèi)者需求，降低產(chǎn)品成本，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，使產(chǎn)品滿足消費(fèi)者的多樣性需求，從而提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。然而葫蘆島市的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)消費(fèi)者需求的了解和調(diào)查，使其無(wú)法在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存，從而導(dǎo)致了葫蘆島市房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)衰退。又因?yàn)槿藗兪杖胨降奶岣咭约叭丝诘脑黾樱用駥?duì)當(dāng)前住房要求已經(jīng)不僅僅局限于“住”了，更多的是追求生活的品質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注度逐漸提高，已經(jīng)成為人們的焦點(diǎn)問(wèn)題。所以房地產(chǎn)企業(yè)是否能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上擁有一席之地，基本決定于其消費(fèi)者需求的了解。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)魚龍混雜，增加購(gòu)房條例、貿(mào)然提高物業(yè)費(fèi)、攻擊同行等不合理事件多如牛毛，政府開始加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管調(diào)控，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有規(guī)范有條理性。而作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，遵循守法不犯法的原則，加強(qiáng)企業(yè)管理，保證自身的發(fā)展平穩(wěn)，同時(shí)開創(chuàng)并遵守自身的企業(yè)宗旨，創(chuàng)新企業(yè)的營(yíng)銷理念，完善銷售策略。堅(jiān)持以滿足消費(fèi)者需求為目標(biāo)，建設(shè)一個(gè)合理有效的運(yùn)營(yíng)模式。由此看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)仍有較大的成長(zhǎng)空間，為了能夠持續(xù)改善和增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須使企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)更加明晰，完善用人機(jī)制，科學(xué)規(guī)范業(yè)務(wù)管理，增強(qiáng)市場(chǎng)需求調(diào)查能力，有效擴(kuò)大服務(wù)群眾的范圍，提高企業(yè)的銷售服務(wù)質(zhì)量，形成自身的品牌效應(yīng)，盡可能突破自身地域上的束縛，優(yōu)化和完善供給結(jié)構(gòu)。本文將對(duì)近幾年葫蘆島市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行探究，主要以興城市四家建筑有限公司為例針對(duì)房地產(chǎn)需求趨勢(shì)進(jìn)行分析，探討葫蘆島市房地產(chǎn)需求的影響因素并提出對(duì)策建議。

1葫蘆島市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀1.1葫蘆島市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀在振興東北經(jīng)濟(jì)的國(guó)家政策下，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡發(fā)展，近幾年基本所有的關(guān)于房地產(chǎn)的國(guó)家政策都以穩(wěn)健為主，持續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”“因城施策”等政策，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。2018年3月兩會(huì)召開，國(guó)家要求“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，而后持續(xù)進(jìn)行差別化調(diào)控。同年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)、全國(guó)住建工作會(huì)要求因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，同時(shí)以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。2019年4月中央政治局會(huì)議號(hào)召堅(jiān)持房住不炒定位，落實(shí)好一城一策、因城施策。再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制。2019年11月，十九屆四中全會(huì)要求加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。[1]宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2019年經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)外承壓，下行趨勢(shì)明顯，同時(shí)盡管央行多次啟動(dòng)貨幣調(diào)節(jié)工具來(lái)保障流動(dòng)性的合理充裕，但是M2增速持續(xù)震蕩在低位區(qū)間，M1增速超預(yù)期回落，實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性未有明顯改善，貨幣派生能力受限。[2]2020年初，國(guó)內(nèi)爆發(fā)疫情，葫蘆島市房地產(chǎn)的消費(fèi)者都選擇保護(hù)自身健康足不出戶，這樣就無(wú)法去購(gòu)房銷售處實(shí)地考察，消費(fèi)需求量大大降低，短期內(nèi)房地產(chǎn)需求受到了抑制，葫蘆島市的房地產(chǎn)成交額大打折扣，下滑嚴(yán)重。圖1.1葫蘆島市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)近十年的市場(chǎng)周期情況單位：萬(wàn)元數(shù)據(jù)來(lái)源：遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒如圖1.1可知，葫蘆島市的房地產(chǎn)成交的繁榮時(shí)期一般都在每年的4月到8月份。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2020年1-4月份葫蘆島市的房地產(chǎn)產(chǎn)品成交額相比2018年1-4月份成交額減少63%，例如建昌縣一些部分小縣區(qū)幾乎是零成交，成交量屈指可數(shù)。與此同時(shí)，國(guó)家開始要求貨幣政策進(jìn)一步的調(diào)整。又因?yàn)镸1、M2的同比增加速度已經(jīng)開始顯現(xiàn)一連放緩的走勢(shì)。因此，政府應(yīng)當(dāng)更加注重深化貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，以確保流動(dòng)性傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)中?，F(xiàn)如今葫蘆島市已經(jīng)發(fā)展成為占地1.04萬(wàn)平方公里、居住280萬(wàn)人口、所轄261公里海岸線。又因?yàn)楹J島市臨近渤海地區(qū)，是眾所周知的旅游勝地，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，使葫蘆島市引來(lái)大量求職者定居，也有很多在外地求職的本地人回來(lái)造福家鄉(xiāng)，葫蘆島常駐人口不斷增多。如今葫蘆島又引入多家大型供熱集團(tuán)，葫蘆島市的年供熱面積由1990年的227萬(wàn)平方米，提升到現(xiàn)如今2019年的3158萬(wàn)平方米，使“居者有其屋”邁向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變。從社會(huì)整體消費(fèi)到個(gè)人衣食住行，葫蘆島市消費(fèi)需求有了質(zhì)的提升。表1.1葫蘆島常駐人口及戶籍人口情況單位：（萬(wàn)人）年份葫蘆島常住人口（萬(wàn)人）葫蘆島戶籍人口（萬(wàn)人）2013825.7727.12014828.7730.82015829.1730.42016829.2734.42017829.4737.02018831.6746.02019840.0755.0數(shù)據(jù)來(lái)源：葫蘆島市人口統(tǒng)計(jì)局表1.2葫蘆島各區(qū)人口情況單位：（萬(wàn)人）2019年葫蘆島各區(qū)人口（萬(wàn)人）行政區(qū)戶籍人口（萬(wàn)人）人口密度防A/平方公里同場(chǎng)幅龍港區(qū)220.057.00%連山區(qū)471.185.70%南票區(qū)29.830.193.30%建昌縣區(qū)63.270.041.90%興城市區(qū)55.211.271.10%綏中區(qū)641.230.40%數(shù)據(jù)來(lái)源：葫蘆島市民政部近幾年葫蘆島市的常住人口在不斷增加，本地居民大多也都回到家鄉(xiāng)造福人民，如表1.1，2019年葫蘆島市的常駐人口已經(jīng)達(dá)到840萬(wàn)人；近20余年葫蘆島市重心一直以龍港區(qū)為主。建國(guó)初期，龍崗區(qū)就是葫蘆島市重工業(yè)的集中地，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)。從表1.2也可以看出，龍港區(qū)的居住人口在不斷增多，以龍港區(qū)為中心向四周發(fā)展是沈陽(yáng)發(fā)展主要方向，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間城市發(fā)展重心仍然會(huì)以龍港區(qū)為主。1.2興城市四家建筑公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀興城市四家建筑公司是一家綜合性的大型企業(yè)，其涉及房地產(chǎn)建設(shè)、機(jī)械制造、物業(yè)管理和供氣設(shè)備等諸多領(lǐng)域。企業(yè)的注冊(cè)資本在2019年超過(guò)五千萬(wàn)元，其總資產(chǎn)已達(dá)六億元，2019年集團(tuán)完成生產(chǎn)1.87億元，比2018年高出9.8%，公司稅達(dá)1.247億元。掌握財(cái)務(wù)權(quán)力是營(yíng)銷策略的重要保證，可以企業(yè)運(yùn)用更多的資金，實(shí)施更好的營(yíng)銷策略。但是短期內(nèi)供需失衡可能危及房地產(chǎn)行業(yè)。1.3葫蘆島市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征1.3.1“限購(gòu)”政策短期內(nèi)效果卓然限購(gòu)政策是非常適合短期內(nèi)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡的手段，能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到保護(hù)作用，同時(shí)保證房地產(chǎn)的成交額平穩(wěn)上升。例如2016年“930”政策，對(duì)國(guó)家一二線大城市實(shí)施限購(gòu)限貸政策，使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格和成交額得到保護(hù)，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是限購(gòu)政策只可以維持短期內(nèi)的市場(chǎng)平衡，政策實(shí)施一段期間后，還是有可能爆發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。該政策只是暫時(shí)的將消費(fèi)者需求抑制。不能從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格戰(zhàn)的問(wèn)題。在“房住不炒”基調(diào)上，強(qiáng)調(diào)政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)支持、人才引進(jìn)。[3]表1.3住宅政策現(xiàn)狀政策現(xiàn)狀限購(gòu)本地限購(gòu)2套；外地限購(gòu)1套，并提供6個(gè)月以上社保證明；商業(yè)產(chǎn)權(quán)和二手房不限購(gòu)；限購(gòu)范圍為全市。限售本地唯一住房不限售、二套及以上商品房限售5年，二手房限售2年；外地購(gòu)買房地產(chǎn)需限售5年，二手房限售2年。限價(jià)價(jià)格；首次入市的商品住房項(xiàng)目，銷售均價(jià)不得高于周邊同質(zhì)可比項(xiàng)目銷售均價(jià)，周邊無(wú)同質(zhì)可比項(xiàng)目的，按成本法核定。土地建立房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；等方式供地。公積金2019年6月30數(shù)為0.9，使用率提高10%，貸款額度增加。數(shù)據(jù)來(lái)源：遼寧省房產(chǎn)管理局網(wǎng)1.3.2房地產(chǎn)產(chǎn)品成交額增長(zhǎng)速度平穩(wěn)回落葫蘆島市房地產(chǎn)市場(chǎng)變化陰晴不定，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，消費(fèi)者需求又“無(wú)可捉摸”，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)了不平衡現(xiàn)象。隨著國(guó)家政策調(diào)控，葫蘆島市政府深化住房體制改革，穩(wěn)中求進(jìn)，重申房住不炒，重申住房制度，而且還要加強(qiáng)優(yōu)化葫蘆島市部分地區(qū)監(jiān)管調(diào)控，保障消費(fèi)者權(quán)利，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行，促進(jìn)有效需求的形成。但供需矛盾依然突出，仍然會(huì)出現(xiàn)不同程度的供給過(guò)剩，庫(kù)存較高，房?jī)r(jià)下行壓力較大，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展依然會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。在葫蘆島市政府近幾年多套的“組合拳”的限購(gòu)政策下,已經(jīng)開始出現(xiàn)大地回春的景象，房地產(chǎn)需求方面開始降溫，不僅大大減少投資性購(gòu)房事件,也使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到了最開始的平衡性。消費(fèi)者的購(gòu)買觀念也不再?gòu)谋姟⑴时?，符合政策制定者的預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全國(guó)商品房銷售面積增速相比于2018年回落14.8%，同比增長(zhǎng)約為7.7%。[4]圖1.3葫蘆島市的房地產(chǎn)市場(chǎng)近一年房?jī)r(jià)走勢(shì)情況單位：元數(shù)據(jù)來(lái)源：遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒1.3.3商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)持續(xù)分化二胎政策后，人口激增。如表1.2可知，2018年中國(guó)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)開始暴漲。國(guó)家貨幣政策調(diào)整控制后，房地產(chǎn)價(jià)格開始持續(xù)穩(wěn)定，又因?yàn)?019年全面落實(shí)“因城施策”“一城一策”出現(xiàn)松緊分化；而2020年初期又爆發(fā)疫情，消費(fèi)者需求開始更追求生活品質(zhì)，人們開始追求完美的住房和工作地，房地產(chǎn)行情出現(xiàn)“一冷一熱”的情況，又因?yàn)楹芏嘞M(fèi)者追求熱度高的房產(chǎn)，從眾心理嚴(yán)重，使得關(guān)注度高的房子房?jī)r(jià)變高，而略顯無(wú)人問(wèn)津的房子的房?jī)r(jià)被迫一降再降。表1.3葫蘆島市2015-2019年土地成交樓面均價(jià)單位：元數(shù)據(jù)來(lái)源：遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒

2葫蘆島市房地產(chǎn)行業(yè)需求趨勢(shì)分析2.1住房需求短期被抑制隨著2020年初疫情爆發(fā)，人們都在居家防疫，沒有機(jī)會(huì)出行，導(dǎo)致實(shí)地看房無(wú)法進(jìn)行，居民對(duì)自身短期內(nèi)的收入水平的要求降低，難以做出購(gòu)房決策，從而購(gòu)房預(yù)期受到非常巨大的影響；短期內(nèi)大多數(shù)消費(fèi)者都會(huì)出現(xiàn)屯錢計(jì)劃，基本不會(huì)有購(gòu)房預(yù)期，很少有消費(fèi)者愿意有借貸或者大額支出的想法。房地產(chǎn)有效需求降低，無(wú)效需求大幅增加，就會(huì)形成大眾觀望態(tài)度；由表2.1可以看出，在葫蘆島市有一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的縣區(qū)，部分房地產(chǎn)行業(yè)以及建筑行業(yè)在縣區(qū)基本處于壟斷地位，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也較為落后，而且縣區(qū)多數(shù)居民都是中低收入人群，消費(fèi)者尋找不到適合自身的住宅，又買不起城市的房子，也只能持觀望態(tài)度。地區(qū)總成交量平均房?jī)r(jià)葫蘆島市1174套5421元/平方龍港區(qū)283套5855元/平方興城市298套5812元/平方綏中縣208套5481元/平方連山區(qū)202套4766元/平方南票區(qū)64套4527元/平方表2.12020年1-4月葫蘆島市的住房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源：遼寧省房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)2.2供給結(jié)構(gòu)不完善，需求波動(dòng)大現(xiàn)如今，市場(chǎng)監(jiān)管較為放松，且建筑房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都思想單一，只關(guān)注房地產(chǎn)的質(zhì)量而忽略了消費(fèi)者的需求。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的銷售方式缺乏銷售創(chuàng)意，不能有效率的吸引消費(fèi)者關(guān)注。企業(yè)沒有全面了解不同收入水平的消費(fèi)者的消費(fèi)需求。所以企業(yè)若不思進(jìn)取，不尋找創(chuàng)意點(diǎn)子，就會(huì)被房地產(chǎn)市場(chǎng)淘汰。近幾年，興城市四家建筑企業(yè)在銷售活動(dòng)中太過(guò)欠缺銷售經(jīng)驗(yàn)，沒有進(jìn)行完善的市場(chǎng)調(diào)研，銷售策略偏離實(shí)際情況，銷售方案仍然存在不全面的問(wèn)題。產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)應(yīng)先對(duì)市場(chǎng)上行情和發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的全面調(diào)查。不能只憑主觀能動(dòng)性進(jìn)行營(yíng)銷策略的制定。[5]圖2.2葫蘆島市房地產(chǎn)市場(chǎng)2020年房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)狀況單位：元數(shù)據(jù)來(lái)源：遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒如果企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)沒有重視滿足消費(fèi)者需求，偏離實(shí)際情況，就會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)不可恢復(fù)磨滅的代價(jià)，房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)大量滯銷，消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的關(guān)注度也會(huì)減少，企業(yè)知名度降低，時(shí)間一長(zhǎng)企業(yè)就會(huì)被人們所淡忘。需求和供給不平衡，造成了企業(yè)短期內(nèi)資金不足。[6]所以，了解消費(fèi)者需求，調(diào)整供求結(jié)構(gòu)，才能經(jīng)營(yíng)好企業(yè)。現(xiàn)如今大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)保留著最為原始的宣傳方式進(jìn)行售賣產(chǎn)品，在個(gè)人需求不斷上升的時(shí)代，增加房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不僅要了解消費(fèi)者需求，也要保證服務(wù)的人性化和完整性，關(guān)注客戶的需求變化。消費(fèi)者的需求一般會(huì)鎖定在居住的更加舒心，包括小區(qū)內(nèi)外部環(huán)境質(zhì)量、小區(qū)周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施、附近交通環(huán)境等等。應(yīng)該將客戶需求貫穿到房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程中來(lái)，最大限度地滿足消費(fèi)者的愿望。[7]然而房地產(chǎn)市場(chǎng)中的大多數(shù)企業(yè)并沒有將消費(fèi)者需求落實(shí)到房地產(chǎn)產(chǎn)品中來(lái)，也沒有在銷售方案的制定中傾注這一認(rèn)識(shí)，因此，導(dǎo)致銷售進(jìn)度緩慢，營(yíng)銷體系不完善。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)沒有與前期的廣告宣傳聯(lián)系起來(lái)形成一整套的宣傳銷售策略，導(dǎo)致中間缺失部分的消費(fèi)人群流失，影響銷售效果。就興城市四家建筑企業(yè)而言，企業(yè)還在使用發(fā)宣傳單這類相對(duì)落后的宣傳方式進(jìn)行銷售，吸引的消費(fèi)者較少，沒有促使消費(fèi)者產(chǎn)生到銷售處進(jìn)一步了解的意識(shí)。所以宣傳不到位，就會(huì)導(dǎo)致吸引的顧客較少，售前服務(wù)的周到性和完整性就無(wú)法向消費(fèi)者展現(xiàn)，從而消費(fèi)者體驗(yàn)不到完善的購(gòu)房體驗(yàn)。四家建筑公司還有一個(gè)非常大的營(yíng)銷缺點(diǎn)，因?yàn)樗募医ㄖ驹揪褪且患揖C合性公司，但是公司并沒有將建筑和裝修有效的結(jié)合起來(lái)，建筑和裝修分庭而立，公司至今也沒有推出一些組合銷售方案，滿足不了消費(fèi)者需求，公司優(yōu)勢(shì)沒有發(fā)揮到最大，營(yíng)銷缺乏創(chuàng)新，導(dǎo)致銷售不佳，產(chǎn)品滯銷。房地產(chǎn)企業(yè)自身產(chǎn)品的宣傳是非常必要的，其廣告應(yīng)當(dāng)涉及了多種的宣傳媒介，盡可能促進(jìn)消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買意愿。但是過(guò)于夸大房地產(chǎn)產(chǎn)品以及銷售員過(guò)于商業(yè)化的營(yíng)銷方式會(huì)影響其企業(yè)的宣傳力度，這樣不僅不會(huì)使消費(fèi)者有深刻的印象，甚至?xí)袇拹簯B(tài)度，宣傳效果得不償失。高產(chǎn)品銷量的手段，也成為一個(gè)信息傳播快捷迅速的平臺(tái)。如今網(wǎng)絡(luò)的實(shí)效性強(qiáng)于歷史上所有媒體，每個(gè)關(guān)注新聞八卦的網(wǎng)絡(luò)用戶都是一個(gè)實(shí)時(shí)“記者”。在2019年，興城市四家建筑公司在執(zhí)行項(xiàng)目前曾做過(guò)一次民意調(diào)查，但是上級(jí)并沒有重視，只是在項(xiàng)目地點(diǎn)附近的小區(qū)、商店做了紙質(zhì)版的調(diào)查問(wèn)卷，不僅浪費(fèi)時(shí)間，而且樣本數(shù)據(jù)不夠真實(shí)，導(dǎo)致公司不了解消費(fèi)者的真實(shí)需求，產(chǎn)品也沒有滿足消費(fèi)者多種多樣的需求。最后導(dǎo)致銷售進(jìn)度慢，投資減少，資金周轉(zhuǎn)困難。2.3消費(fèi)者更追求高品質(zhì)產(chǎn)品2.3.1以大戶型為代表的改善型需求將被進(jìn)一步激發(fā)葫蘆島市近幾年來(lái)的住宅銷售套均面積開始出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。表明了隨著原本的居住需求開始普遍得到滿足后，消費(fèi)者開始更加不斷的追求居住空間增加。葫蘆島市也不例外，葫蘆島市的房地產(chǎn)消費(fèi)者的人均住房面積不斷增長(zhǎng)，但是現(xiàn)如今仍然有大量家庭居住面積較小，仍然需要改善優(yōu)化。以2019年遼寧省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，葫蘆島市人均住房建筑面積低于50平方米、30平方米和18平方米的城鎮(zhèn)家庭戶占比分別高達(dá)53.1%、29.4%和14.8%。[8]如表2.1所示，新增供應(yīng)面積在穩(wěn)步增加，而成交面積在加速升高，在2018年就提高了57%。表2.3葫蘆島市2015-2019年大型房產(chǎn)品占比情況2.3.2住宅周基礎(chǔ)完善、環(huán)境優(yōu)美的樓盤更受喜愛如今小區(qū)周邊擁有較為完善的步行街、馬路天橋等步行設(shè)施變得尤為重要。其中，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施主要包括蔬菜水果超市、購(gòu)物商場(chǎng)和小吃飯店等必要設(shè)施，醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施包括小診所、醫(yī)院和藥品齊全的藥店，還有寵物診所。2020年疫情結(jié)束后，凡是具備以上消費(fèi)者的需求所配套的住房，特別是具有品牌效應(yīng)的品質(zhì)大盤和地處優(yōu)勢(shì)地段的黃金地區(qū)，會(huì)變得更加搶手。并且消費(fèi)者的購(gòu)房要求在不斷增加，房地產(chǎn)產(chǎn)品也應(yīng)當(dāng)更加完善，才能滿足消費(fèi)者需求，住宅環(huán)境好更適合居民身心健康，讓居民有家的感覺，從而提高自身的生活質(zhì)量。比如有很多居民在選擇住房時(shí)更傾向于離健身中心較近的房子，使健身變得更加便捷。良好的園林綠化可以改善小區(qū)小環(huán)境，增加氧氣濃度、濕度，調(diào)節(jié)氣溫，提供休憩活動(dòng)的空間和賞心悅目的景觀。[9]比如年初，各個(gè)小區(qū)長(zhǎng)時(shí)間實(shí)行封閉式管理，使很多喜歡騎行、旅游的居民感到“心癢難耐”，部分居民將充分體驗(yàn)到園林綠化和小區(qū)環(huán)境的重要性。中高收入人群會(huì)產(chǎn)生置換品質(zhì)小區(qū)商品住房的需求。[10]2.3.3洋房、別墅等低密度產(chǎn)品將受關(guān)注購(gòu)房群體多為青年，大多數(shù)都是20-30歲成家立業(yè)時(shí)出現(xiàn)購(gòu)房需求，還有一部分00后也開始獨(dú)立生活。90后，00后成為現(xiàn)如今房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍，消費(fèi)潛力巨大。這類消費(fèi)群體多追求優(yōu)質(zhì)的生活，消費(fèi)需求也是多種多樣，比如有人喜歡健身，傾向于距離健身房較近的小區(qū)；有的居民喜歡養(yǎng)寵物，就傾向于小區(qū)有較好的環(huán)境，可以帶寵物跑步；還有的居民家里有小孩，就更傾向于學(xué)區(qū)房。凡此種種，消費(fèi)需求可謂是多種多樣。另一方面，隨著網(wǎng)絡(luò)逐漸發(fā)達(dá)，消費(fèi)者獲取信息的能力大大增強(qiáng)，要求主動(dòng)參與市場(chǎng)活動(dòng)，這類青年消費(fèi)群體相比較中老年消費(fèi)群體，會(huì)更加有自己的主見，不會(huì)盲目的相信生產(chǎn)者的夸大宣傳和建議，這類消費(fèi)者大多會(huì)先在網(wǎng)絡(luò)上做好功課，再去實(shí)地考察。現(xiàn)如今很多企業(yè)仍然墨守成規(guī)，在生產(chǎn)產(chǎn)品上依然沒有創(chuàng)新意識(shí)，而政府監(jiān)管并不完善，市面上的房地產(chǎn)產(chǎn)品大多相同，時(shí)間一久消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生視覺疲勞，從而會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)買力下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了越來(lái)越多的小高層、花園洋房等大面積產(chǎn)品，就連別墅也開始進(jìn)一步的細(xì)分出疊拼、雙拼、聯(lián)排和獨(dú)棟別墅等多類產(chǎn)品。尤其是2020年開始，房地產(chǎn)部分需求逐漸由傳統(tǒng)的原始高層轉(zhuǎn)向小樓房半高層、獨(dú)立花園復(fù)式等各類別墅，低密住宅產(chǎn)品溢價(jià)顯現(xiàn)。2.3.4優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的樓盤備受關(guān)注2020年全面小康形成后，人們的收入水平上升。[11]開始對(duì)完善的物業(yè)服務(wù)有很大的追求，然而不同物業(yè)的服務(wù)水平卻差距顯著。有一些建設(shè)時(shí)間早，較為老舊的小區(qū)，或者房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)物業(yè)監(jiān)管不當(dāng)?shù)男^(qū)，還比如缺乏物業(yè)人員分配及管理的公房還有回遷房等之前比較落后的小區(qū)，物業(yè)人力財(cái)力都有限，很多政府下發(fā)的對(duì)社區(qū)的號(hào)令，小區(qū)的物業(yè)人員都是盡量含糊過(guò)去，對(duì)人員監(jiān)管散漫，甚至只是宣傳了政府號(hào)令，并未實(shí)施。而服務(wù)水平高的小區(qū)會(huì)在小區(qū)門口的設(shè)立固定快遞分發(fā)站點(diǎn)，充分做好快遞接收服務(wù)，為業(yè)主快遞代管理服務(wù)。隨著人們的需求不斷提高，低水平的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不滿足居民要求，人們追求高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)的需求會(huì)被高度激發(fā)。隨著生活品質(zhì)的提高，消費(fèi)者的購(gòu)房要求也在不斷提高，住房周遭完善的基礎(chǔ)設(shè)施不僅關(guān)系到平日的居住體驗(yàn)，甚至關(guān)乎自身健康。3影響房地產(chǎn)需求的因素房地產(chǎn)需求趨勢(shì)的影響因素有很多種，但大體可以分為兩類，一種就是外部環(huán)境因素，比如國(guó)家政策環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、自然環(huán)境等等。而這其中基本就是宏觀政策手段、房產(chǎn)稅、銀行借貸政策、法律、企業(yè)之間的相處方法、城市發(fā)展、地質(zhì)災(zāi)害等；另外一種影響因素就是消費(fèi)者自身需求因素，比如人口分布、家庭人口變動(dòng)、職業(yè)調(diào)動(dòng)、自身收入水平、受教育水平等等。3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境3.1.1政策環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響因素較多，且整體發(fā)展上帶有了很大的不確定性，尤其是2020年初受疫情的影響，房地產(chǎn)需求量大幅度下降。但隨著疫情得到控制后，政府也加大了住房融資的力度，房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度開始不斷“升溫”。在國(guó)家政府十分注重房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的這一優(yōu)勢(shì)的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，排除體制障礙，調(diào)整消費(fèi)政策，個(gè)人收入增加，從而提高了消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的支付能力，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的周期性和穩(wěn)定性能夠得到較大的安全保障。[12]從房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)性上來(lái)看，不可控因素對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大。譬如2020年初的新冠疫情可以看出，房地產(chǎn)需求因疫情而大大降低。在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)影響下，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，完善和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，并對(duì)各種機(jī)遇進(jìn)行更好的利用，同時(shí)發(fā)展中的挑戰(zhàn)進(jìn)行有效規(guī)避，才能促進(jìn)有效需求的形成，確保房地產(chǎn)總供給及總需求的相對(duì)平衡。應(yīng)該關(guān)注的是，政策環(huán)境更多地應(yīng)該是調(diào)控房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求，對(duì)于以自己居住為主的基本性和改善性需求還是應(yīng)該以保護(hù)為主的。[13]這也是體現(xiàn)政府建設(shè)和諧社會(huì)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步、健康、規(guī)范發(fā)展保證。2019年國(guó)家相繼頒布限購(gòu)及調(diào)控政策，金融監(jiān)管加強(qiáng)，短中長(zhǎng)線監(jiān)控機(jī)制確立，加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，調(diào)控收緊，分城持續(xù)深化。[14]遼寧省2019年相繼出臺(tái)限購(gòu)等調(diào)控政策，有效保證市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。葫蘆島市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)跟隨及延續(xù)遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度，保持自身的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)較健康穩(wěn)定的發(fā)展。而興城建筑有限公司借助這一背景，解決了需求緊缺問(wèn)題，得到了穩(wěn)定的融資，增加了公司利潤(rùn)，使企業(yè)在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，可以有擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)。葫蘆島市政府此舉大大促進(jìn)了消費(fèi)者的有效需求，從而加速了興城建筑有限企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可見國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)需求起著較大的影響。3.1.2市場(chǎng)環(huán)境隨著房地產(chǎn)需求的不斷增加，總供給和總需求出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，大多數(shù)企業(yè)開始加入到價(jià)格、廣告等方面的戰(zhàn)爭(zhēng)中，并利用自身的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和品牌效應(yīng)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，有些開發(fā)商開始打品牌戰(zhàn)，通過(guò)提高自身的品牌意識(shí)，發(fā)展品牌效應(yīng)，這種手段使得中小房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中更加難以立足，消費(fèi)者購(gòu)房要求不斷提高，低成本高質(zhì)量的產(chǎn)品建設(shè)迫在眉睫。葫蘆島市的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，雖不如一線城市，但是隨著土地價(jià)格的提高，房地產(chǎn)投資逐漸收縮，還有一批新的房地產(chǎn)企業(yè)加入這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，很多企業(yè)不得不采取降價(jià)、堅(jiān)決去庫(kù)存的方式等營(yíng)銷方法來(lái)博取眼球。早在2018年，興城市四家建筑公司就因?yàn)橛斜姸鄬?shí)力雄厚的企業(yè)加入葫蘆島的土地開發(fā)項(xiàng)目，公司銷售即將面臨窘境，不得不降低樓盤售價(jià)，以保證自身的銷售額。所謂“鷸蚌相爭(zhēng)，漁翁得利”，這一舉動(dòng)刺激了消費(fèi)需求，在2018年，四家建筑公司成交額相較2017年高出17.6%。3.1.3自然環(huán)境興城四家建筑公司處于遼寧省葫蘆島市，利用葫蘆島周圍261公里海岸線的區(qū)位優(yōu)勢(shì)發(fā)展其優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行多類項(xiàng)目建設(shè)，還利用地理優(yōu)勢(shì)和秦皇島的開發(fā)商進(jìn)行合作，減少了原材料的運(yùn)輸成本。因此，成本降低，銷售價(jià)格也隨之降低，而且有許多居民都喜歡度假生活，這樣就引來(lái)了大量的消費(fèi)者的關(guān)注?，F(xiàn)如今，消費(fèi)者更傾向于周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善的住宅，以休閑、度假、旅游、文化為主的小區(qū)更受消費(fèi)者青睞。比如臨近學(xué)校，會(huì)受到有學(xué)生的家庭的青睞；臨近旅游景點(diǎn)、高爾夫球場(chǎng)等愜意的休閑場(chǎng)所，會(huì)受到高收入的消費(fèi)者的關(guān)注。3.2消費(fèi)人群的喜好不僅僅是國(guó)家政策會(huì)影響消費(fèi)需求，如果多數(shù)消費(fèi)者形成同樣的需求傾向也會(huì)形成“隨大流”現(xiàn)象。今年年初的疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，而后結(jié)束后人們會(huì)更傾向于與基礎(chǔ)設(shè)施完善的住宅，讓消費(fèi)者深刻體會(huì)到住宅周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完善、住宅屋內(nèi)光照朝向等因素對(duì)日照、通風(fēng)等居住體驗(yàn)是非常重要的。長(zhǎng)期居家，室內(nèi)采光也變成了選房的主要因素。比如住宅的采光，要求房屋明亮通透；住宅的戶型也要合理，各房間分離明確；還有小區(qū)的環(huán)境，站在窗邊可以有怡人的風(fēng)景，陽(yáng)臺(tái)也要有較大的空間。據(jù)調(diào)查，星空房在近幾年開始成為熱門，在頂樓制作天窗，不僅解決了頂樓銷售滯銷的困境，還使得很多消費(fèi)者購(gòu)買到了滿意的產(chǎn)品。4房地產(chǎn)需求問(wèn)題的解決措施4.1強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控政策，政府不應(yīng)該只是一味效仿，要切合實(shí)際，制定適合地方發(fā)展的地方政策。[15]房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和立竿見影的宏觀政策調(diào)控是息息相關(guān)的，為了更好的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀政策調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊是炙手可熱的項(xiàng)目，但是其在發(fā)展的同時(shí)也會(huì)遇到很多挑戰(zhàn)，其潛在的危險(xiǎn)性和風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐步增多。[16]當(dāng)下葫蘆島市市政府大力推進(jìn)城中村改革和社會(huì)重新規(guī)劃，給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了很多機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將會(huì)持續(xù)上升，葫蘆島市房地產(chǎn)公司發(fā)展空間十分巨大。[17]與此同時(shí)，政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也將日益完善，這有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和落成，有利于滿足消費(fèi)者的高品質(zhì)的生活體驗(yàn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的平衡。4.2改善供給結(jié)構(gòu)比如興城四家建筑有限企業(yè)在2019年的銷售策略中多采用以客戶需求為中心的方案，重視客戶的消費(fèi)要求，盡可能滿足消費(fèi)者需求，分析其購(gòu)買需求和購(gòu)買意識(shí)，并快速推薦合適的房屋類型，提高消費(fèi)者的購(gòu)買效率，提高消費(fèi)者的購(gòu)買體驗(yàn)。了解消費(fèi)者需求，使自身產(chǎn)品更貼合大眾審美。2020年初的時(shí)候，受疫情影響，房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工、管理、銷售幾乎無(wú)法進(jìn)行。這對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一次重大的挑戰(zhàn)，應(yīng)當(dāng)合理應(yīng)對(duì)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。升級(jí)住房消費(fèi)體系、升級(jí)房地產(chǎn)銷售的能力、升級(jí)在房住不炒下支持居民自住需求的房地產(chǎn)政策。[18]這就要求升級(jí)優(yōu)化后的房地產(chǎn)業(yè)在走完善化道路的同時(shí)，也要發(fā)揮政策維持市場(chǎng)穩(wěn)定的作用。需求是作為以盈利為目標(biāo)的企業(yè)的銷售依據(jù)，想要增加盈利，就必須確立正確的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，積極尋求政府與市場(chǎng)的最佳結(jié)合，并且將需求與房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)。通過(guò)創(chuàng)新和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)支持服務(wù)，促進(jìn)企業(yè)管理水平的提高，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)支持服務(wù)的發(fā)展和擴(kuò)大，最終形成經(jīng)營(yíng)與管理相輔相成的良性循環(huán)機(jī)制。相互依存和協(xié)調(diào)。從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)需求的社會(huì)效益和自身經(jīng)濟(jì)效益的雙贏[21]。4.3把握需求，策略創(chuàng)新對(duì)于營(yíng)銷系統(tǒng)的各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，每個(gè)過(guò)程的推廣都是舉足輕重的，企業(yè)要獲得成功，一定要很謹(jǐn)慎的把控營(yíng)銷過(guò)程的成功推廣，同時(shí)，要保證各個(gè)環(huán)節(jié)在流轉(zhuǎn)的階段相輔相成。4.3.1實(shí)現(xiàn)品牌策略房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)做好品牌營(yíng)銷，在提高自身品牌的知名度的同時(shí)，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)品的營(yíng)銷能力。讓企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)總有一席之地，形成自身的品牌影響力，建立自身的核心價(jià)值觀，用自身完善的營(yíng)銷體系和優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)，提高產(chǎn)品的銷售量。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)目光長(zhǎng)遠(yuǎn)，戰(zhàn)略持久，用最為有效的以客戶需求為重點(diǎn)的方式對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的高盈利化。[19]4.3.2實(shí)現(xiàn)文化策略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的情況下，產(chǎn)品項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)多以人文傳播優(yōu)勢(shì)為導(dǎo)向，結(jié)合周邊的歷史和人文環(huán)境，建設(shè)具有風(fēng)情和文化底蘊(yùn)的高檔小區(qū)，滿足消費(fèi)者的精神需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的社會(huì)價(jià)值。[20]同時(shí)完善人力資源結(jié)構(gòu)，重視打造銷售團(tuán)隊(duì)。銷售團(tuán)隊(duì)就是企業(yè)文化的“活旗幟”，那實(shí)現(xiàn)良好的業(yè)績(jī)的營(yíng)銷人員就是團(tuán)隊(duì)的主力核心，因此，擁有專業(yè)、行動(dòng)力強(qiáng)的銷售團(tuán)隊(duì)至關(guān)重要。實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的銷售團(tuán)隊(duì)建設(shè)，既是企業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的保障，也是促進(jìn)有效需求形成的依據(jù)。4.3.3實(shí)現(xiàn)促銷策略房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷策略中采取以客戶需求為重點(diǎn)的方式，重視客戶的消費(fèi)需求，分析其購(gòu)買需求和購(gòu)買意識(shí)，推薦合適的房屋類型。自覺樹立以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶為中心的現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念，積極培養(yǎng)員工的營(yíng)銷意識(shí)，完善市場(chǎng)調(diào)研制度，了解客戶需求。[21]通過(guò)各種形式的社會(huì)活動(dòng)，如發(fā)傳單、組織展銷會(huì)、看樓車接車送、購(gòu)房贈(zèng)禮品等進(jìn)行輔助促銷，以此刺激需求，使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?。結(jié)論促進(jìn)房地產(chǎn)需求的發(fā)展，既要把握總供給與總需求的結(jié)合，深化住房體制改革。同時(shí)要提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)，提高國(guó)民收入水平，提高消費(fèi)者的支付能力，從而增加消費(fèi)者需求，使供給結(jié)構(gòu)越來(lái)越完善。同時(shí)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)完善自身的營(yíng)銷計(jì)劃，以滿足消費(fèi)者需求為宗旨，建立銷售、購(gòu)買、安裝、售后一條龍服務(wù)，讓顧客體驗(yàn)到周到又有效率的購(gòu)買體驗(yàn)。最近幾年，建筑成本卻在不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格開始出現(xiàn)大幅度的上升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起伏波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)象?？傊?，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊是煊赫一時(shí)的，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的同時(shí)也會(huì)遇到很多機(jī)遇和挑戰(zhàn)，這其中潛在的損害性和危險(xiǎn)性也會(huì)逐步增加?，F(xiàn)如今葫蘆島市的市政府大力推進(jìn)改革發(fā)展和進(jìn)行新時(shí)代的社會(huì)規(guī)劃，潛在集中式商業(yè)及改造升級(jí)項(xiàng)目整體將以區(qū)域型、社區(qū)型為主，以促進(jìn)新城區(qū)的發(fā)展以及完善補(bǔ)充老城區(qū)的給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很多機(jī)會(huì)。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度會(huì)持續(xù)提高，葫蘆島市房地產(chǎn)行業(yè)仍有上升空間。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)日益完善，有利于增加產(chǎn)品類型，滿足消費(fèi)者多樣化需求，同時(shí)可以使消費(fèi)者得到高質(zhì)量的生活體驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景前途無(wú)量一片光明，但在發(fā)展的道路上依然需要再深化。所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)了解不同消費(fèi)群體的不同需求與自身?xiàng)l件，豐富產(chǎn)品種類。發(fā)展不是侃侃而談，憑空想象，不能坐而論道，閉門造車，只要遼寧葫蘆島人繼續(xù)以逢山開路，遇水搭橋的勇氣積極作為，相信葫蘆島市房地產(chǎn)行業(yè)的明天會(huì)更好。

參考