近代法國(guó)法系登記制度的形成

近代法國(guó)法系登記制度的形成

一、房地產(chǎn)登記制度的基本理論(一)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)中國(guó)學(xué)術(shù)界一般有三種觀點(diǎn)。其中之一是孫賢忠教授的觀點(diǎn)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記》是“申請(qǐng)人申請(qǐng)的，國(guó)家專門機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記錄了相關(guān)申請(qǐng)人的權(quán)利問(wèn)題?！?。第二,肖厚國(guó)教授觀點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)登記是指“將土地及其它定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊(cè)上?！钡谌?王洪亮教授觀點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)登記是指“經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),國(guó)家專門機(jī)關(guān)將權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)記載于國(guó)家設(shè)計(jì)的專門簿冊(cè)上的事實(shí)或行為。廣義的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)面積、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、縱坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。而狹義的不動(dòng)產(chǎn)登記是指土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利等的登記?！爆F(xiàn)在學(xué)界通說(shuō)為第三種觀點(diǎn)。(二)登記的性質(zhì)是為證明行為、私法行為之一種第一為公法行為說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為,登記屬于一種公法上的行政行為,它體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù),以保護(hù)權(quán)利人的正當(dāng)權(quán)益。第二為證明行為說(shuō)。孫憲忠教授認(rèn)為,“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為,而不是批準(zhǔn)行為?！痹搶W(xué)說(shuō)避免了對(duì)登記在公法、私法性質(zhì)上的判斷,將登記直接視為不動(dòng)產(chǎn)交易之證明行為。第三為私法行為說(shuō)。王洪亮教授認(rèn)為“登記本身是一種私法行為。登記效力之始于登記之意思表示,登記效力之發(fā)生脫離申請(qǐng)人意思則難以發(fā)生效力,從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看,登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為?！倍⒎康禺a(chǎn)登記制度的法律研究(一)不同國(guó)家的房地產(chǎn)登記模式1.第三人的登記該模式中登記是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人,登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記時(shí),僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)契約所載的內(nèi)容予以登記,故此成為契約登記制。采這種模式的有法國(guó)、意大利、西班牙、日本等,美國(guó)大多數(shù)州的不動(dòng)產(chǎn)登記制度也屬此類。2.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制該模式中登記不僅是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法,而且是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件,未在登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即為不存在,故此稱為權(quán)利登記制。采用這種模式的有德國(guó)、奧地利、瑞士和北歐的一些國(guó)家。3.不動(dòng)產(chǎn)登記制度該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士根據(jù)權(quán)利登記制改良而來(lái)。其特點(diǎn)是:(1)采用實(shí)質(zhì)審查主義;(2)登記有公信力;(3)原則上采用任意登記主義,但某一筆土地一旦申請(qǐng)過(guò)第一次登記,此后的有關(guān)交易即進(jìn)行強(qiáng)制登記,否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力;(4)交付權(quán)利證書;(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài);(6)設(shè)置專門的賠償基金。我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,介于托倫斯登記制與權(quán)利登記制之間,一方面,登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的生效要件;另一方面,我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的登記發(fā)證制度。(二)審查主義的兩個(gè)主要特征現(xiàn)在各國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式主要有兩個(gè):一是實(shí)質(zhì)審查主義,一是形式審查主義。各國(guó)根據(jù)本國(guó)國(guó)情、實(shí)際的經(jīng)濟(jì)狀況和登記模式的不同,其審查方式也有所不同。1.公證書形式下的效力審查其登記時(shí)審查要件有三,一是申請(qǐng);二是登記承諾;三是有效之法律原因。其權(quán)利登記制是對(duì)債權(quán)契約等采用了公證書的形式,對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因行為的有效要件、當(dāng)事人的行為能力以及有無(wú)處分權(quán)等做前置性審查。在公證人做充分的審查并做成公證書后,土地登記依簡(jiǎn)單的程序便可快捷完成,即進(jìn)行通常所謂的“窗口審查”。2.形式審查主義依其法采用了物權(quán)行為理論的無(wú)因性,登記官并無(wú)審查原因關(guān)系的權(quán)限,故是采形式審查主義。但其亦在“窗口審查”時(shí)要求提交有登記承諾的公證證書。3.司法審查行為在采取托倫斯登記制的伊利諾斯州、加州、紐約等地區(qū)一般均采實(shí)質(zhì)審查主義,并且是由司法機(jī)關(guān)來(lái)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的,其實(shí)質(zhì)是司法審查行為。上述三國(guó)雖然審查方式有異,但是均對(duì)原因行為進(jìn)行了嚴(yán)格的公證程序或司法程序,確保了基礎(chǔ)法律關(guān)系或是原因行為的真實(shí)性。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定,我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的審查采實(shí)質(zhì)審查方式。(三)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則第一為以法院為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),以德國(guó)為代表。第二為以行政機(jī)關(guān)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),日本采用。第三為香港特別行政區(qū)的專門不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。香港特別行政區(qū)設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是土地注冊(cè)處。由此可見,大陸法系主要國(guó)家和地區(qū)法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的規(guī)定主要有兩個(gè)原則:一是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記原則,二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的專門性、中立性原則。我國(guó)《物權(quán)法》第十條明確了統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的目標(biāo),但是沒有指明這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是什么機(jī)關(guān)。三、中國(guó)房地產(chǎn)登記制度的問(wèn)題和改進(jìn)(一)不動(dòng)產(chǎn)登記效力方面第一,不動(dòng)產(chǎn)登記效力不明晰。(1)沒有區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因,而一律規(guī)定非經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。(2)同一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),其登記效力在各地區(qū)或各部門也有不同規(guī)定。(3)有些地方性法規(guī)要求不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)辦理登記,然而對(duì)于不辦理登記究竟會(huì)導(dǎo)致何種法律后果,卻未做出明確具體的規(guī)定。第二,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一,多級(jí)執(zhí)政、政出多門導(dǎo)致多證并行。第三,法定的實(shí)質(zhì)審查方式與實(shí)務(wù)中審查方式不一致。第四,登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任機(jī)制不完備。(二)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的確定因素一種完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立至少要考慮四個(gè)關(guān)鍵因素:一是不動(dòng)產(chǎn)登記效力,即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式之選擇,二是不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)的選擇,三是審查方式的嚴(yán)格程度,四是賠償救濟(jì)機(jī)制的完備狀況。1.兩種模式的比較根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,可以看出我國(guó)采登記生效主義。但是在學(xué)界,對(duì)此有頗多爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為,在我國(guó)采不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗主義更能保護(hù)交易雙方的利益。兩種模式都各有利弊,在對(duì)此進(jìn)行改革之時(shí),應(yīng)該充分考慮我國(guó)國(guó)情,法律信仰、民族習(xí)慣和文化傳統(tǒng)等構(gòu)建一套具有我國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。筆者認(rèn)為現(xiàn)今在登記效力問(wèn)題上要兼采登記生效主義和登記對(duì)抗主義兩種模式,既保證不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公信力,保護(hù)交易安全,又同時(shí)保護(hù)交易相對(duì)人和第三人的權(quán)利。2.登記機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記與登記關(guān)于應(yīng)當(dāng)明確什么機(jī)關(guān)為統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān),我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)這個(gè)問(wèn)題尚有很大的爭(zhēng)議。爭(zhēng)論的觀點(diǎn)主要有以下幾種:(1)以法院為主司法機(jī)構(gòu)作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),以梁慧星教授的觀點(diǎn)為代表。其基本內(nèi)容為:登記只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄,即一級(jí)法院統(tǒng)一管轄,廢止目前實(shí)行的多部門等,一級(jí)在有些施行的按照權(quán)利人的級(jí)別進(jìn)行分別登記的管轄制度。此制度建立的目的,是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記地籍資料的統(tǒng)一性。(2)很多學(xué)者并不認(rèn)可以法院為登記機(jī)關(guān)的觀點(diǎn),提出應(yīng)當(dāng)以行政機(jī)關(guān)為登記機(jī)關(guān),以王利明先生的觀點(diǎn)為代表,其不贊成的理由可以歸納為以下幾點(diǎn):第一,把不動(dòng)產(chǎn)登記作為司法行為來(lái)對(duì)待與我國(guó)法院性質(zhì)不合。法院的宗旨在于定分止?fàn)?而不動(dòng)產(chǎn)登記不是當(dāng)事人之間的糾紛。同時(shí),法院承擔(dān)繁重的審判任務(wù),讓其負(fù)責(zé)登記,會(huì)增加法院工作的負(fù)擔(dān),也會(huì)影響法院審判職能的發(fā)揮。第二,如果由法院進(jìn)行登記,則發(fā)生糾紛以后又由法院進(jìn)行裁決,會(huì)影響案件的公正性。第三,實(shí)際上,在德國(guó),法院也只承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記的一部分工作。(3)以公證機(jī)關(guān)為登記機(jī)關(guān)。有學(xué)者主張選擇公證機(jī)關(guān)作為登記機(jī)關(guān),其理由是:第一,在機(jī)構(gòu)設(shè)置上,公證機(jī)關(guān)遍布全國(guó)省市及各區(qū)縣,在建制上能滿足不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的要求;第二,公證是對(duì)既存事實(shí)的一種確認(rèn),這種確認(rèn)是一種國(guó)家行為。登記的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容是國(guó)家對(duì)私行為進(jìn)行證明。公證機(jī)構(gòu)具有特有的國(guó)家證明職能,最適合成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu);第三,我國(guó)公證員經(jīng)過(guò)國(guó)家法定的資格考試和專業(yè)培訓(xùn),自身素質(zhì)能夠達(dá)到登記人員的要求。(4)現(xiàn)狀妥協(xié)說(shuō)。此觀點(diǎn)認(rèn)為建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是一個(gè)必然的趨勢(shì),但現(xiàn)今對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的進(jìn)行統(tǒng)一難度較大,可在登記機(jī)關(guān)分散的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上通過(guò)采用登記對(duì)抗主義的立法模式來(lái)解決日前的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)國(guó)情和現(xiàn)今不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)的問(wèn)題,筆者認(rèn)為采用行政機(jī)關(guān)作為統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是比較可行的。這種選擇雖然會(huì)帶來(lái)行政管理色彩濃厚等問(wèn)題,但是可以通過(guò)一系列的程序設(shè)計(jì)加以改進(jìn),如由土地房屋管理部門牽頭建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。3.不動(dòng)產(chǎn)登記提高了交易效率筆者傾向于形式審查的觀點(diǎn),在形式審查中,登記機(jī)關(guān)只需要審查其形式要件,大大解決了工作時(shí)間,也使得不動(dòng)產(chǎn)登記的效率提高,從而促進(jìn)了交易的發(fā)展。同時(shí),只對(duì)形式要件進(jìn)行審查,也防止了登記機(jī)關(guān)干預(yù)合同或者其他屬于意思自治的內(nèi)容。為解決交易安全的保障問(wèn)題,我國(guó)可以采托倫斯登記制中的交付產(chǎn)權(quán)證書,來(lái)明晰物權(quán)的歸屬狀況,保障交易安全和經(jīng)濟(jì)信用。4.動(dòng)產(chǎn)交易一方權(quán)