2022年物業(yè)管理師輔導(dǎo)資料業(yè)主義務(wù)

2022年年物業(yè)管理師輔導(dǎo)資料：業(yè)主義務(wù)

第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及治理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及治理規(guī)約，要求行為人停頓侵害、消退危急、排解妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

「解釋」本條是關(guān)于業(yè)主有關(guān)義務(wù)以及制止損害他人合法權(quán)益行為并追究其法律責(zé)任的規(guī)定。

遵守法律、法規(guī)以及治理規(guī)約是居住于建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的最根本的義務(wù)，不僅物權(quán)法在此做了規(guī)定，物業(yè)治理?xiàng)l例等行政法規(guī)、規(guī)章也對(duì)此做了規(guī)定。例如，《物業(yè)治理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)治理活動(dòng)中，履行以下義務(wù)：（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章；（2）遵守物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的打算和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的打算；（4）根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)修理資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)治理方法》第十三條規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)治理方法，按規(guī)定交納治理費(fèi)用，不得阻礙、阻止治理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參加監(jiān)視住宅小區(qū)的治理?！段飿I(yè)治理?xiàng)l例》還詳細(xì)對(duì)以下情形做了規(guī)定，業(yè)主不得擅自占用、挖掘物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因修理物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)治理企業(yè)的同意。業(yè)主應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在商定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

目前，有些建筑區(qū)劃內(nèi)的個(gè)別業(yè)主，不遵守法律、法規(guī)以及治理規(guī)約的規(guī)定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)，損害了局部業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)這些侵權(quán)行為，由誰(shuí)予以制止，是否可以追究其侵權(quán)的民事責(zé)任；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是否可以提起訴訟，在哪些方面享有訴訟資格，可以成為訴訟主體。對(duì)這些問(wèn)題，在物權(quán)法討論起草過(guò)程中有著不同的看法。有的提出，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)個(gè)別業(yè)主實(shí)施的侵權(quán)行為，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有責(zé)任也有義務(wù)予以勸阻、制止，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)還可以提起訴訟，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)賦與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格。有的提出，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)提起訴訟后，假如敗訴，訴訟后果應(yīng)由全體業(yè)主擔(dān)當(dāng)，這在理論上說(shuō)的通，但在實(shí)踐中行不通。有的提出，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主組成的。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵權(quán)行為予以處置，影響鄰里關(guān)系，簡(jiǎn)單產(chǎn)生沖突，宜由物業(yè)公司或者國(guó)家有關(guān)部門(mén)予以制止。物業(yè)公司提出，物業(yè)公司依據(jù)業(yè)主的要求，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的違法行為予以勸阻、制止，但當(dāng)事人根本不聽(tīng)，物業(yè)公司也沒(méi)有方法。物業(yè)公司是受業(yè)主托付，向業(yè)主供應(yīng)效勞的企業(yè)。沒(méi)有政府的授權(quán)，對(duì)這些違法行為無(wú)權(quán)管，管了也沒(méi)用。

立法部門(mén)經(jīng)調(diào)查討論認(rèn)為，為了維護(hù)業(yè)主的共同權(quán)益，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的起訴和應(yīng)訴資格做出規(guī)定，對(duì)此物權(quán)法草案三次審議稿第八十七條曾規(guī)定：“對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益等行為，業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。”對(duì)此，有的提出，這一條的規(guī)定對(duì)于切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益是必要的，但需經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意規(guī)定的比例過(guò)高，建議降低比例。有的提出，現(xiàn)實(shí)生活中維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益的很多工作是由業(yè)主委員會(huì)擔(dān)當(dāng)?shù)?，?jīng)業(yè)主授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)也可以提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。對(duì)此，立法部門(mén)將這一條修改為：“對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)效勞機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，經(jīng)專有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁”（草案四次審議稿第八十六條）對(duì)這一修改，有的常委會(huì)委員和業(yè)主委員會(huì)提出，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，難以擔(dān)當(dāng)敗訴后的民事責(zé)任，建議刪去這一規(guī)定。立法部門(mén)經(jīng)調(diào)查討論認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)享有的權(quán)利、擔(dān)當(dāng)?shù)牧x務(wù)都要落在業(yè)主身上，目前很多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提起訴訟、申請(qǐng)仲裁的權(quán)利以暫不作規(guī)定為妥；對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的糾紛，可以通過(guò)民事訴訟法規(guī)定，推選代表人進(jìn)展訴訟。

對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為如何處置，本條規(guī)定了以下幾種方法，一是，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依照法律、法規(guī)以及治理規(guī)約的規(guī)定