朝北大悅城建筑規(guī)劃建議

朝北大悅城建筑規(guī)劃建議2008年9月精選ppt目錄一、項目解讀項目概況項目平面圖二、風(fēng)險分析招商風(fēng)險營運(yùn)風(fēng)險三、未來工作重點(diǎn)精選ppt一、項目解讀精選ppt項目解讀——項目概況朝北大悅城所屬商圈：朝青商圈地理位置：朝陽北路與青年路交叉口東北角商業(yè)類型:綜合體/購物中心商業(yè)面積：23萬平方米商業(yè)定位：現(xiàn)代超級家庭購物中心開業(yè)時間：2009年底

根據(jù)區(qū)域及其他商業(yè)密集區(qū)域的差異性，推出“家庭購物”理念來適應(yīng)區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)，同時開拓“一站式體驗(yàn)消費(fèi)模式”的綜合體，改變傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。朝青商圈區(qū)域商業(yè)中心正在不斷成型，是項目發(fā)展的歷史機(jī)遇。精選ppt項目解讀——平面圖總結(jié)精選ppt精選ppt二、風(fēng)險分析精選ppt招商：項目雙首層設(shè)計及2-4F平面布局，令2-4F處在尷尬位置，缺乏主力店招商的吸引力5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂的氣氛主題不夠鮮明，可塑性較弱10-11F面臨較大的租賃及租金風(fēng)險項目風(fēng)險營運(yùn)：每一層對應(yīng)面積較大，人流如何有效帶動大型活動場地如何在各個樓層不同分布，與公共空間取得平衡未來商業(yè)競爭將會更加激烈，如何有效地吸引消費(fèi)者風(fēng)險分析

朝北大悅城的建成將彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)中心的缺乏，然而如此大的體量，加上朝青板塊目前商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，要實(shí)現(xiàn)順利招商和成功運(yùn)營尚需要花費(fèi)較多的精力。精選ppt項目招商風(fēng)險項目雙首層設(shè)計及2-4F平面布局，令2-4F處在尷尬位置，缺乏對主力店的招商吸引力5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂的氣氛主題不夠鮮明，可塑性較弱10-11F面臨很大的招商和租金壓力精選ppt項目風(fēng)險應(yīng)對建議——招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險1：項目雙首層設(shè)計及2-4F平面布局，令2-4F處在尷尬位置，增加了主力店招商的難度雙首層的使用，使人流直接輸入到五層，2-4F則成為受到忽視的樓層。而2-4F現(xiàn)有布局單一，無益于主力客戶招商。精選ppt手段：打造亮點(diǎn)街區(qū)方法：打掉2-3F及3-4F樓板，創(chuàng)造出可視效果好的街區(qū)。（把店鋪往外延伸彌補(bǔ)面積）目標(biāo)：增加亮點(diǎn)街區(qū)可視性，帶動品牌招商3-4F街區(qū)L3-4精選pptL2-3表達(dá)方式：主題鋪裝歐式咖啡館與品牌結(jié)合主題街景不統(tǒng)一招牌與時間同步燈光香榭大道精選pptL3-4表達(dá)方式：主題鋪裝日式咖啡館結(jié)合品牌零售主題街景不統(tǒng)一招牌與時間同步燈光日韓街區(qū)精選ppt項目風(fēng)險應(yīng)對建議——招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險2：5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺因?yàn)轱w天體梯的使用，5F為第二個中庭，但是在規(guī)劃中，中庭面積逐漸縮小，不利于人流的聚集。相應(yīng)的也阻礙了租金的提升。精選ppt手段：擴(kuò)大5F中庭空間方法：將5F中庭空間擴(kuò)大，在中庭位置附近設(shè)置餐飲區(qū)，并安排戶外座椅。平時將部分空間租賃給商家使用，當(dāng)中庭有活動舉行時要求商家將戶外座椅收回。目標(biāo)：將5F中庭營造成為一個歡樂生動的空間，帶動5F以上商鋪的招商精選ppt表達(dá)方式：戶外座椅挑空小中庭精選ppt項目風(fēng)險應(yīng)對建議——招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險3：現(xiàn)有規(guī)劃為常見購物中心布局，未能體現(xiàn)出家庭娛樂氣氛，主題特色不夠布局規(guī)劃中除了有電影院之外，沒有其他的能夠體現(xiàn)出家庭娛樂特色的規(guī)劃精選ppt7-8層挑空手段：打造家庭娛樂街區(qū)方法：將7-8F樓板打通，營造家庭娛樂休閑街區(qū)。并安排人在其中進(jìn)行戶外表演，如小丑、雜技等目標(biāo)：凸現(xiàn)家庭娛樂主題，帶動7F商業(yè)精選pptL7-8表達(dá)方式：大量戶外表演時尚家裝飾品、個人護(hù)理節(jié)日活動體現(xiàn)主題的家居飾品店精選ppt項目風(fēng)險應(yīng)對建議——招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險4：單層面積體量大，分層主題不夠鮮明樓層單體面積達(dá)到1萬平方米之多，不易形成鮮明的主題，且不利于商鋪之間的互動和人流的暢通精選ppt手段：開發(fā)主題廣場方法：在不同樓層位置安排不同的主題廣場，以裝飾品或者活動來營造主題氛圍目標(biāo)：通過主題廣場的規(guī)劃，便于廣場周邊有效吸引目標(biāo)主力客戶八大主題廣場精選ppt目標(biāo)租戶：RoseTeaHouse、Cova、Anges’b,DKNYJeans、TrussaudaJeans、Cerruti1881、Jurlique、EscadaSport“悅”廣場目標(biāo)租戶：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP,EMPORIOARMANI,D&G,Agnes,b,WhiteCollar,Swarnoski歐陸廣場精選ppt日韓廣場目標(biāo)租戶：AfternoonTea、BlueMountain、Uniquo、ToykoHomogayi、山本耀司、三宅一新、川保久齡、BananaRepublic、Watami、SKCollection節(jié)日廣場目標(biāo)租戶：Hallmark,Galleriacentre,HelloKittyland,Sanrio,Lotte,elle精選ppt目標(biāo)租戶：SimplyLife、0101、CreativeLoft,BodyShop、LifeStylecentre目標(biāo)租戶：SportGBAcity,AdidasClassic,Nike,Puma,Kappa運(yùn)動廣場家庭廣場L7精選ppt音樂廣場科技廣場精選ppt項目風(fēng)險應(yīng)對建議——招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險5：項目樓層較高，10-11F的出租及租金面臨較大挑戰(zhàn)10-11F面臨很大的租賃及租金壓力精選ppt項目風(fēng)險應(yīng)對建議——招商風(fēng)險應(yīng)對手段：打造主題街區(qū)方法：打通10-11F樓板，營造出高品質(zhì)餐飲主題街區(qū)目標(biāo)：便于10-11F客戶招商，并盡可能創(chuàng)造高租金餐飲主題街區(qū)精選ppt表達(dá)方式：大量主題正餐戶外座椅變幻景觀綠色植物精選ppt項目營運(yùn)風(fēng)險樓層高，單層面積大，人流帶動性較弱大型活動場地如何在各個樓層不同分布，與公共空間取得平衡未來商業(yè)競爭將會更加激烈，如何有效地吸引人流精選ppt項目風(fēng)險應(yīng)對建議——營運(yùn)風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險1：樓層高，單層面積大，人流帶動性較弱商業(yè)有11層之高，部分樓層單體面積過大，對人流的帶動性弱精選pptLeisure休閑餐飲Formal正餐Casual簡餐Junkfood快餐Takeaway現(xiàn)拿即走手段：科學(xué)規(guī)劃餐飲布局方法：餐飲規(guī)劃做到“相對分布，局部集中”，設(shè)置休閑餐飲，延長逗留時間目標(biāo)：帶動人流，相應(yīng)的縮短培養(yǎng)周期CJLCJLL/CFFL/CL1L2L3L4精選pptL6FL/CL7L/CFL8F美食百老匯CL5LLTTC/JCLeisure休閑餐飲Formal正餐Casual簡餐Junkfood快餐Takeaway現(xiàn)拿即走TTTTC/J精選pptFCFFLeisure休閑餐飲Formal正餐Casual簡餐Junkfood快餐Takeaway現(xiàn)拿即走F精選ppt項目風(fēng)險應(yīng)對建議——營運(yùn)風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險2：活動場地較為分散，沒有大型活動場地，空間平衡感較差大型活動中庭缺乏、僅在首層存在，五層中庭略顯空間不足，相對項目體量來說配套不夠精選ppt手段：運(yùn)用科技手段，形成視覺焦點(diǎn)方法：在首層中庭空間安排活動的升降舞臺（可以由首層上升到高層空間）目標(biāo)：打造獨(dú)特的活動空間，形成新的視覺焦點(diǎn)多功能升降展示舞臺L1精選ppt項目風(fēng)險應(yīng)對建議——營運(yùn)風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險3：未來商業(yè)競爭將會更加激烈，項目在景觀設(shè)計、細(xì)節(jié)表現(xiàn)上的吸引力不夠手段：1、增加體驗(yàn)性景觀

2、增加人性化設(shè)計方法：1、能夠引起話題的活動的、多變的、可拍照的體驗(yàn)性景觀

2、體現(xiàn)人文關(guān)懷的戶外等候區(qū)等景觀精選ppt不同時段出現(xiàn)白天與黑夜的變幻不同時間水景會有不同變化主題街區(qū)位置（L2-3、L3-4、L7-8、L10-11）精選pptL6L5-8多功能跳跳泉精選ppt服務(wù)中心Concierge問訊中心InformationCentreL1L5精選ppt色彩多變音樂噴水池MusicFountain精選pptL5人性化設(shè)計細(xì)節(jié)兒童主題廁所精選ppt朝北大悅城硬件考慮建議廣告牌的開發(fā)及條件預(yù)留花車位置要預(yù)留上下水活動場地要預(yù)留上下水、地插及吊件等，方便各種活動的舉行預(yù)留車展位置，并充分考慮預(yù)留坡道、承重是否足夠等條件，方便車輛進(jìn)出精選ppt每層都要規(guī)劃出員工洗手間及吸煙位置（每一個餐飲位置都要預(yù)留出洗手間，餐飲租戶若大于300平米要求員工不允許進(jìn)入公共洗手間）餐飲位置需要前期規(guī)劃預(yù)留更大量的烽火水電等條件停車場汽車美容位置要預(yù)留上下水在商場4F鋪設(shè)地磚、地?zé)舻?，將百貨公司人流引出精選ppt朝北大悅城硬件考慮建議廣場空間要預(yù)留地插、電等以便日后場地的租賃活動場地要預(yù)留上下水及吊件等，方便各種活動的舉行花車位置要預(yù)留上下水預(yù)留車展位置，并充分考慮預(yù)留坡道、承重是否足夠等條件，方便車輛進(jìn)出提供給餐飲及零售租戶地下空間及