成都市新都區(qū)大豐鎮(zhèn)13、15號地塊可行性分析 伊泰置業(yè)（成都）有限公司

成都市新都區(qū)大豐鎮(zhèn)13、15號地塊可行性分析伊泰置業(yè)（成都）有限公司2011.11.29報告提綱項(xiàng)目開發(fā)條件項(xiàng)目定位推導(dǎo)123投資收益及風(fēng)險分析項(xiàng)目開發(fā)條件地塊條件區(qū)域規(guī)劃房地產(chǎn)市場情況交通：13、15號地塊位于新都區(qū)大豐板塊川陜路地鐵1號線沿線北新大道天府廣場11公里通過北新大道、地鐵1號線北延線（規(guī)劃中）可與直接與成都市區(qū)、新都城區(qū)連接，通達(dá)性、進(jìn)入性良好。區(qū)域交通呈現(xiàn)“五縱五橫”交通體系：北新大道距離市區(qū)約北新干線，即北部新城干道線路，三環(huán)路以內(nèi)稱北新干道，三環(huán)路以外稱北新大道，雙向8車道。其中，成都市一環(huán)路至三環(huán)路長4.1公里，為高架橋；三環(huán)路至繞城高速長6公里；新都轄區(qū)長14.1公里；彭州段長9.7公里。最終北新干線延伸線有望抵達(dá)廣漢三星堆。地鐵1號線北延線（規(guī)劃中）地鐵一號線北延線的具體方案為：將共設(shè)5站，從升仙湖站開始，向北延伸，最終抵達(dá)新都區(qū)大豐鎮(zhèn)城區(qū)。本案四至：13、15號地塊共238.93畝地塊內(nèi)部平整，無起伏大天路（雙向四車道）道雙向六車道規(guī)劃路（東未通二車）路（未通車）未出讓地塊13#

規(guī)劃路15#南一路未出讓地塊未出讓地塊東 一

路宗地條件258米258米246米258米246米258米北新干線258米東一路264米東二路（規(guī)劃中）15號地塊規(guī)劃條件優(yōu)于13號地塊規(guī)劃路南一路地塊用地面積用地性質(zhì)規(guī)劃控制指標(biāo)建筑限高綠地率配套要求13#15#菜幼配套規(guī)劃完善行政辦公區(qū)公園體育運(yùn)動公園家樂福4S店

同仁堂鳳凰山公園地塊包括家樂福、4S店、醫(yī)院、行政辦公等眾多配套規(guī)劃設(shè)施圍繞地塊周邊。鳳凰山公園：地塊距離鳳凰山公園約5分鐘車程。鳳凰山公園-總用地面積達(dá)到144萬平米，預(yù)計2011年12月竣工，公園包括文化博覽、水生態(tài)休閑、拓展運(yùn)動娛樂、生態(tài)林地景觀、運(yùn)動公園五大分區(qū)體育運(yùn)動公園（規(guī)劃中）：地塊周邊規(guī)劃中的體育運(yùn)動公園輻射整個北部新城，將成為區(qū)域休閑、運(yùn)動的中心。地塊價值界定：城市近郊、中等規(guī)模、交通順暢，配套在完善過程中項(xiàng)目開發(fā)條件地塊條件區(qū)域規(guī)劃房地產(chǎn)市場情況“北部新城”總規(guī)劃面積為944.28平方公里，居住人口將達(dá)百萬，包括新都區(qū)、青白江區(qū)、成華區(qū)及金牛區(qū)三環(huán)路和繞城高速之間的部分地區(qū)；其定位為西部集成服務(wù)新城、區(qū)域集散中心、國際商貿(mào)基地和我市城市發(fā)展的門戶。三大支柱產(chǎn)業(yè)工業(yè)物流商貿(mào)青白江集中工業(yè)發(fā)展區(qū)——重化工業(yè)新都工業(yè)開發(fā)區(qū)——機(jī)械電子、食品、醫(yī)藥、家具制造等傳統(tǒng)

產(chǎn)業(yè)國際集裝箱物流園區(qū)3700畝新都物流中心2400畝青白江散裝物流園區(qū)2500畝主要集中在大豐、斑竹園鎮(zhèn)，即本案所在區(qū)域。區(qū)域發(fā)展格局北部國際商貿(mào)城板塊198低密住區(qū)本案分為北郊風(fēng)景區(qū)、城北居住新區(qū)、北部商城三大部分地塊位于大豐居住區(qū)與鳳凰山居住區(qū)的交接處，同時距離北部商城5分鐘車程，宜商宜居，直接輻射三大區(qū)域。北部商城：北部商城是以現(xiàn)代商貿(mào)、居住等功能為主的城市商貿(mào)發(fā)展區(qū)，也

是北部新城發(fā)展的起步區(qū)，規(guī)劃面積約5平方公里，除新引入的產(chǎn)業(yè)外，原城北的五大市場將陸續(xù)遷入本區(qū)域。北部商城區(qū)域規(guī)劃帶來產(chǎn)業(yè)外移25萬產(chǎn)業(yè)人口的搬遷，為大豐市場的增長帶來了巨大的機(jī)遇。北部商城五塊石百貨市場金府機(jī)電市場石材市場荷花池百貨市場駟馬橋水果市場富森美家居市場本案距項(xiàng)目5分鐘車程的成都國際商貿(mào)城總占地面積2090畝，總建筑面積245萬平米(規(guī)模相當(dāng)于現(xiàn)有荷花池市場群的6倍)。是四川省、成都市、金牛區(qū)三級政府的重點(diǎn)工程，首期已投入使用，建成后的商家數(shù)量將達(dá)到6萬戶。已啟動的項(xiàng)目成都國際商貿(mào)城已簽約約項(xiàng)目北新國際貿(mào)易中心申蓉汽車商貿(mào)園西部家電交易中心五糧液同泰中丹國際學(xué)院暨成都?xì)W洲生態(tài)城示范園區(qū)項(xiàng)目在談項(xiàng)目成都醫(yī)藥貿(mào)易中心紙品（包裝）材料城茶業(yè)專業(yè)市場以鐵半城、建半城、荷花池為主的片區(qū)，進(jìn)入大規(guī)模拆遷階段。區(qū)域開始時間完成時間總戶數(shù)安置方向其他鐵半城2009年9月2011年8200貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（含原地安置、就近安置、異地安置）政府將就近修建安置房，集中安置這部分居民荷花池2009年10月2010年末商家3069戶+企事業(yè)16家市場向大豐轉(zhuǎn)移建半城待定待定約1000就近安置為主西南交大片區(qū)待定待定約1000就近安置為主大豐板塊2008待定約4000拆遷安置房就近安置天回板塊2009年11月待定1300余戶+１２家單位貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換合計/約18000戶整體看，城北拆遷安置方向以就近拆遷安置房為主，主要被拆遷的是城北原住民。商品市場的搬遷為大豐板塊注入新的活力，大量的人口和財富導(dǎo)入為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了新的機(jī)遇。北部新城正處于加速發(fā)展階段，其科學(xué)的規(guī)劃為區(qū)域發(fā)展帶來以工業(yè)、物流和商貿(mào)為支柱的多種產(chǎn)業(yè)、而產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入則將帶來數(shù)以萬計的從業(yè)人口以及數(shù)以億計的資金流，由此也帶來大量的購房需求。因此，該區(qū)域市場容量巨大，厄待滿足。項(xiàng)目開發(fā)條件地塊條件區(qū)域規(guī)劃房地產(chǎn)市場情況大豐板塊，城北老商貿(mào)區(qū)和國際商城的中間地段大豐板塊位于成都限購令外，不受政策的限制，新政后依然銷售狀況良好，成為2011年成都房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)區(qū)域之一，區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)和銷售均以首置為主。大豐板塊城市新興區(qū)域宜商宜居

規(guī)劃：北部商貿(mào)城，荷花池、五塊石、金府片區(qū)商品市場大遷移

交通：北新干道通車；地鐵1號線10年通車，到大豐的地鐵1號線北沿線計劃11年開工，預(yù)計14年通車

自然資源：鳳凰山公園包括文化博覽、水生態(tài)休閑、拓展運(yùn)動娛樂、生態(tài)林地景觀、運(yùn)動公園五大分區(qū)區(qū)域形象

板塊屬性房地產(chǎn)市場情況首置市場眾多開發(fā)商、項(xiàng)目聚集2011年項(xiàng)目周邊在售樓盤分布悉尼灣保利城潤禾花園鳳凰山一號九行道嘉美華凱民生新干線時代錦翠博雅新城北新國際大豐景本案大豐鎮(zhèn)13、15號地塊相

對獨(dú)立，與周邊在售項(xiàng)目有一定的距離。目前大豐板塊在售住宅項(xiàng)目約17個，建筑面積20萬平米以上的9個項(xiàng)目，基本上為高層物業(yè)。2011年5月-10月，銷售均價普遍在5300-5900元/平米

之間，單盤月均去化量在0.2-1.3萬平米之間。開元國際社區(qū)2011年1-11月大豐商品住宅面積段供需分析表90平米以下90-150平米150-200平米銷售（萬平米）55.49.20.9新增供應(yīng)（萬平米）8.111.21.12011年1-11月大豐商品住宅面積段供需分析表40萬以下40-60萬60-100萬銷售（萬平方米）2.920.92.92011年大豐市場：2011年1-11月，片區(qū)市場月均去化5.6萬平米（約660套/月），市場供需兩旺。2011年大豐市場整個市場板塊以70-90平米的產(chǎn)品一枝獨(dú)秀，面積段集中，產(chǎn)品類型集中?！?0-90平米首置類產(chǎn)品一枝獨(dú)秀，整體供應(yīng)量達(dá)到8326套，占比58.18%.90-130平米的首改類產(chǎn)品占比達(dá)到28%。50-70平米的經(jīng)濟(jì)型小套二及套一產(chǎn)品的占比量較少，僅占到8.82%。130-150平米再改類產(chǎn)品占比達(dá)到2.93%。數(shù)據(jù)源：銳理數(shù)據(jù)庫備案數(shù)據(jù)首置首改產(chǎn)品持續(xù)旺銷，年均去化超過7600套56905162528959085531543755005128

524153096200556955725707成交均價626670-80平套二戶型供銷量均處在高線，庫存貨量巨大.■90-110平戶型供銷比體現(xiàn)出真正的熱銷。數(shù)據(jù)源：銳理數(shù)據(jù)庫備案數(shù)據(jù)典型項(xiàng)目：保利城戶型推出套數(shù)占比去化套數(shù)占比一室兩廳單衛(wèi)（變兩房）24234.47%16367.36%兩室兩廳單衛(wèi)（變?nèi)?32045.58%25579.69%兩室兩廳雙衛(wèi)（變四房）14019.94%8963.57%緊湊型三房是其目前最暢銷戶型，開出房源去化約80%.城北客戶對價格敏感性過高，不過分追求品質(zhì)，同種產(chǎn)品內(nèi)向房源去化程度明顯弱于外向房源。緊湊型套三戶型是其最暢銷戶型，開盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn)完全去化。雙陽臺設(shè)計深得客戶追捧?！隹蛻艨释ㄟ^最少的付出得到最多的房間，重視功能性！保利城一期銷售情況典型項(xiàng)目：保利城保利城典型戶型建筑面積：約97平米（實(shí)得面積約110平米）成交價：5600元/平米（實(shí)得4938元/平米）主要特點(diǎn)：客廳、餐廳雙陽臺設(shè)計，通透性強(qiáng)，采光、空間感良好?？們r控制得當(dāng)，外圍房源，50-55萬總價?？勺?nèi)浚a(chǎn)品實(shí)得率高。產(chǎn)品配比啟示：產(chǎn)品配比重點(diǎn)應(yīng)落腳于90-110（實(shí)得）平米三房；小面積緊湊兩房同樣作為次主力戶型，但不過量配置；再改產(chǎn)品作為標(biāo)桿產(chǎn)品，點(diǎn)綴配置；項(xiàng)目定位以立體眼光審視項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)價值準(zhǔn)確定位基于前面對市場環(huán)境和機(jī)會的分析，我們從三個維度來審視項(xiàng)目與之對應(yīng)的關(guān)系，從而發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的核心價值，支撐我們的定位。發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目與城市的關(guān)系發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目與競品的關(guān)系北新干線已成為規(guī)劃中的北部新城的“商貿(mào)大道”，并使北部新城與成德綿經(jīng)濟(jì)帶有效的聯(lián)系起來；大城北市場：成都城市的東南西北四個大區(qū)域，相對于房地產(chǎn)市場來說，除了城南，其它方位的區(qū)域化市場特征明顯，其中尤以城北城東為甚；從城市層面分析，本案所面對的是一個區(qū)域化特征較明顯的市場，規(guī)模尚無法支撐其面對成都全域的覆蓋率。而北新干線使項(xiàng)目在城北市場的基礎(chǔ)上外溢（彭州、廣漢、德陽等）成為可能。故，本案區(qū)域化特征明顯，城市層面對項(xiàng)目影響力較弱城市層面項(xiàng)目與區(qū)域西部國際化商貿(mào)平臺，五大產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力支撐，區(qū)域本身的市場容量......從區(qū)域?qū)用鎭砜?，北部商城帶給本案的核心價值就是：“城市化”！而這也將成為項(xiàng)目的特質(zhì)之一。更重要的是，在此區(qū)域，地塊扼守了通向商業(yè)核心最重要的一條道路，本案位于服務(wù)整個北部商城的生活商業(yè)中心周邊，具備獨(dú)特的商業(yè)價值。項(xiàng)目與競品從前面市場分析來看，本案所面臨的直接競品較少。如果我們再把視線放大到新都新城板塊及城北的一些項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，基本都是訴求“生態(tài)環(huán)境”概念?！俺鞘行蛷?fù)合社區(qū)”，完善的配套等，將是我們以差異化姿態(tài)立于未來競爭環(huán)境的價值之一。毗河原灣

項(xiàng)級水岸純別墅潤揚(yáng)·雙河鷺島英倫精工小鎮(zhèn)，雙河臻景項(xiàng)目價值體系項(xiàng)目價值體系城市層面區(qū)域?qū)用娓偁帉用孀陨韺用婀I(yè)商貿(mào)物流新城成德綿經(jīng)濟(jì)帶重心北強(qiáng)城部大市新的化城產(chǎn)進(jìn)核業(yè)程心支明區(qū)撐顯區(qū)域城市生活物業(yè)先機(jī)目前競爭相對空白豐富的產(chǎn)品線組合對項(xiàng)目價值體系影響最主要兩個層面在于區(qū)域和競爭環(huán)境。其中最關(guān)鍵的是：具有強(qiáng)力產(chǎn)業(yè)支撐且城市化特征明顯的區(qū)域，以及搶占區(qū)域城市生活類物業(yè)的先機(jī)！區(qū)域客群全覆蓋能力項(xiàng)目SWOT分析SW

OT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak?合并249畝地塊，有利于形成規(guī)模優(yōu)勢?地塊交通便利、通達(dá)性良好，靠近城市主干道北新干線，地鐵一號線沿線大豐站?低地價帶來的低成本優(yōu)勢?城北物流貨運(yùn)集中，車流量大，易造成噪聲及空氣污染?成都本土客戶對于城北固有的印象機(jī)會Opportunity威脅Threaten?全新的北部新城正在形成，區(qū)域有大量土地出讓計劃，伴隨各家開發(fā)機(jī)構(gòu)和市場對區(qū)域的關(guān)注，區(qū)域發(fā)展將進(jìn)一步提速。?城北房地產(chǎn)市場價格目前依然是成都的價格洼地，擁有極大的價格上漲空間?缺乏區(qū)域高端產(chǎn)品，項(xiàng)目有利于填補(bǔ)空白?專業(yè)市場的外遷，增加地緣性客戶基數(shù)，同時擴(kuò)大區(qū)域輻射面，擴(kuò)大到其他二、三級城市?地塊位于交通要道，周邊人口聚集，直接提升地塊商業(yè)產(chǎn)品價值?整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，對房地產(chǎn)開發(fā)造成的不確定性?整體放量激增國際商貿(mào)城 城市生活住區(qū)！國際商貿(mào)城：既是對項(xiàng)目區(qū)位的強(qiáng)化，更突出對項(xiàng)目核心客群的來源。城市：城市意味著功能和需求的復(fù)合型，包含居住和商業(yè)的全面發(fā)展機(jī)會，產(chǎn)品的全系列，多元化?？傮w定位目標(biāo)客群界定銷售前期銷售中期銷售后期地緣型客戶產(chǎn)業(yè)、拆遷遷移客戶外來、二級城市客戶口碑、推薦客戶純投資客戶客戶分類特征描述主力客群描述：通過北新干線、地鐵1號線交通便利帶來的城北、城東偏中心首置或改善需求客戶，部分大豐、天回鎮(zhèn)地緣性客戶職業(yè)特點(diǎn)：生意人、企業(yè)主、大中型單位職員年齡：25-45歲家庭結(jié)構(gòu)：2-3人家庭置業(yè)需求：80-100平米高層次主力客群描述：來自周邊專業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)客群職業(yè)特點(diǎn)：生意人、私企業(yè)主年齡：30-45歲

家庭結(jié)構(gòu)：2-3人家庭

置業(yè)需求：80-120平米高層偶得客群描述：來自全城或外地的投資型、返鄉(xiāng)型、養(yǎng)老型等客戶職業(yè)特點(diǎn)：較為發(fā)散年齡：30-55歲家庭結(jié)構(gòu)：2-3人家庭置業(yè)需求：多樣化產(chǎn)品需求產(chǎn)品定位13號地塊為酒店式公寓、底商和集中性商業(yè)為主的城市綜合體15號地塊為區(qū)域內(nèi)中高端居住社區(qū)。物業(yè)形態(tài)組合根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)劣勢分析，業(yè)態(tài)初步建議為“住宅、40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓為主，底商和集中性商業(yè)為輔“業(yè)態(tài)面積分布和檔次定位地上計入容積率總建筑面積共64.23萬平米，其中：商業(yè)：根據(jù)周邊市場供應(yīng)量預(yù)計、地塊的地形條件的要求，建議13號地塊的商業(yè)建筑面積約5萬平米（中端購物中心和底商），15號地塊的商業(yè)建筑面積約2萬平米（1-2層底商）40年產(chǎn)權(quán)公寓：規(guī)劃新區(qū)商業(yè)和辦公物業(yè)開發(fā)風(fēng)險相對較大，初步建議13號地塊的剩余商業(yè)建筑面積約13.97萬平米全部開發(fā)為40年產(chǎn)權(quán)的公寓住宅：13號地塊49%的計入容積率建筑面積開發(fā)為住宅，約20.15萬平米，15號地塊住宅開發(fā)面積約20.64萬平米，總共約40.79萬平米公共配套：滿足規(guī)劃要求，幼兒園建筑面積約0.17平米，農(nóng)貿(mào)市場0.3萬平米價格預(yù)估34Document

number分類建筑面積（㎡）銷售均價建議住宅407,920㎡5500