深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究)

深圳星河盛世案例研究2工程概況Part.1銷售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Part.3成功因素Part.4【龍華新區(qū)】福田區(qū)北部，位于深圳中軸線中部，緊鄰城市核心，都心北擴(kuò)第一站，深圳中部城市副中心3區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性龍華新區(qū)位于深圳地理中心，北鄰東莞和光明新區(qū)，東連龍崗，南接福田、羅湖、南山，西靠寶安。處于深圳城市開展的北向中軸線，總面積175.58平方公里，2021年末常住人口138.4萬人。區(qū)域明確定位為市級綜合客運(yùn)交通樞紐，以交通、商業(yè)效勞與居住生活配套為主要功能的城市副中心福田后花園、深圳后花園、城市次中心、都市副都心龍華中心寶安區(qū)南山區(qū)光明新區(qū)羅湖區(qū)龍崗區(qū)東莞市星河盛世【工程區(qū)位】位于龍華新城最南端，梅林關(guān)口附近，東向有南坪快速，南北向有梅觀高速，且緊鄰地鐵站，交通便利4星河盛世福田區(qū)南山區(qū)深圳火車北站梅觀高速龍華線羅湖區(qū)南坪快速寶安區(qū)環(huán)中線梅林檢查站白石龍地鐵站民樂地鐵站至白石龍地鐵站步行5分鐘至深圳火車北站10分鐘車程至市民中心10分鐘〔地鐵〕至華僑城20分鐘車程至香蜜湖20分鐘車程區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性【工程指標(biāo)】占地6.9萬平米，容積率為4.36，是含住宅、商業(yè)、公寓的中等規(guī)模城市綜合體工程工程位置：民治大道與民樂路的交匯處總用地面積：6.9萬平米容積率：4.36總建筑面積：46萬平米住宅面積：22.7萬平米商務(wù)公寓：1.2萬平米商業(yè)面積：5.81萬平米綠化率：72%車位比：1：1.5物業(yè)類別：住宅、公寓、商業(yè)自身配套：2400平米幼兒園，5.81萬平米COCOCITY商業(yè)總套數(shù)：2362〔可售〕開展商：深圳星河房地產(chǎn)開發(fā)5區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性8工程概況Part.1銷售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Part.3成功因素Part.4【入市背景】2021年初延續(xù)2021年寒冷，年中回暖步伐放緩，歲末剛需帶動回暖92021年全年深圳一手房市場成交走勢4月工程即將入市時，深圳一手房成交走勢9月“樓王〞即將亮相時，深圳一手房成交走勢12月即將加推“公寓〞時，深圳一手房成交走勢區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售對比【片區(qū)樓盤】龍坂片區(qū)12年供給多為中高端產(chǎn)品系列，在售樓盤集中分布于龍華新城中央生活區(qū)10書香門第星河盛世溪山〔三期〕在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目雅寶工業(yè)城金亨利都薈首府匯龍灣花園卓越皇后道中航天逸水榭春天綠景公館1866潤達(dá)圓庭中央原著信義嘉御山十二橡樹莊園卓能雅苑和成世紀(jì)潛龍曼海寧二期特發(fā)和平里錦繡御園幸福城福東龍華府熙園山院區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售對比【競爭分析】區(qū)域內(nèi)剛需帶動高層新工程成交爆發(fā)，星河盛世通過城市綜合體、地鐵物業(yè)、星河品牌樹立核心競爭力11項(xiàng)目

占地面積（平米）容積率物業(yè)類型戶型（平米）高層均價（元/平）開發(fā)商核心優(yōu)勢劣勢星河盛世6.9萬4.36

高層住宅/公寓76-17026000

星河

COCOCity城市綜合體、地鐵物業(yè)、品牌開發(fā)商樓間距小、一梯多戶、主干道噪音書香門第上河坊6.1萬1.46高層住宅/公寓38-6525000鵬寶東超低密度公寓、特色商業(yè)文化步行街、地鐵物業(yè)噪音較大、空氣較差、外立面不美觀中央原著5萬2.60

高層/別墅128-143

25000

合正

區(qū)域最低密度最大樓間距、現(xiàn)房雙拼產(chǎn)品土地年限短

中航天逸5.4萬3.20

高層住宅88-162

23000

中航

地鐵物業(yè)、7萬平購物中心高密度、一梯多戶

綠景公館18667.8萬2.70

高層住宅38-150

25000

綠景中央大面積園林、商業(yè)綜合體

一梯多戶、主干道噪音

水榭春天16.7萬3.44

高層住宅88-14023000水榭花都

交通樞紐、綜合體大盤、區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大成熟園林高密度、樓間距小、5期生活配套薄弱、產(chǎn)品質(zhì)量不佳

都薈首府2.8萬3.20

高層住宅89-143

25000

金亨利臨近公園、地鐵口、搞拓展

配套不足、近地鐵噪音

區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售對比【營銷策略】多媒體應(yīng)用，占領(lǐng)式推廣，針對目標(biāo)客戶所在區(qū)域局部狠砸，覆蓋到位12區(qū)域市場銷售情況客戶分析定位：突出優(yōu)勢，躲避劣勢，中心區(qū)9號作品形象：差異化，豪宅化，爭取戰(zhàn)略空間推廣：占領(lǐng)式推廣，集中轟炸，放棄龍華，主攻福田、南山、羅湖儲客：海量儲客，氣氛至上星河盛世營銷策略現(xiàn)場強(qiáng)化售樓處聚集能力，加入3D互動區(qū)，兒童區(qū)；售樓處大屏幕以公開播出的形式，循環(huán)播放星河盛世微電影、宣傳片推廣戶外廣告、電視廣告、交通頻率電臺廣告、LED大屏廣告、劍客炒作、手機(jī)報活動大盆菜業(yè)主答謝、中秋業(yè)主答謝、星河會積分兌換活動網(wǎng)絡(luò)搜房、房信、新浪等門戶網(wǎng)站拼合與非拼合銷售比照【推售節(jié)奏】工程采取住宅、商業(yè)、配套一體化施工的開發(fā)方式和大體量推盤及加推的推售方法132月14日Cocopark分展場開放3月24日產(chǎn)品發(fā)布會星河盛世產(chǎn)品發(fā)布會暨COCOCITY商家簽約儀式〔意向〕4月2日售樓處開放4月15日樣板房開放深圳首個3D互動體驗(yàn)館對外開放4月29日工程開盤5月19日-7月8日：大盆菜業(yè)主答謝9月15日-9月23日中秋業(yè)主答謝暨拉斯維加斯活動9月23日樓王開盤11月3日公寓樣板房開放11月10日-11月18日星河會積分兌換活動12月1日商務(wù)公寓開盤營銷節(jié)點(diǎn)4月1日銷售進(jìn)場2021年3月31日住宅公寓開盤重大活動配套投入星河盛世產(chǎn)品發(fā)布會暨COCOCITY商家簽約儀式〔意向〕區(qū)域市場銷售情況客戶分析20個周末，11次加推先推北區(qū)，再推南區(qū)拼合與非拼合銷售比照【開盤銷售情況】開盤銷售率88%，以剛需產(chǎn)品為主，開盤過后逐步收回優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)，化整為零的漲價14推售戶型推售套數(shù)占比單價（元/平）均價（元/平）銷售套數(shù)銷售率75-81兩房16223.3%1.7萬~2.2萬2萬162100%88-89三房18326.3%1.7萬~2.2萬2萬183100%121-125四房（非拼）8111.7%1.8～2.4萬2.2萬81100%132-135四房（拼合）18927.2%1.7～2.1萬1.9萬13671.9%142/162/171大戶型8011.5%2.3～2.7萬2.5萬5062.2%合計(jì)695100.0%2.2萬61288%開盤當(dāng)天首批單位分戶型推售情況開盤時，除首批外單位上漲2%；5月2日起，收回非拼合單位優(yōu)惠1%；5月26日起，收回全部單位優(yōu)惠2%；6月7日起，次批四房單位上調(diào)1%，次批二三房上調(diào)房上調(diào)4%；6月9日起，全部兩房、三房上調(diào)2%，其余單位上調(diào)1%；7月12日起，B5/B6全部上調(diào)2%開盤過后的價風(fēng)格整：逐步收回優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)，其中二三房價格上漲幅度最大區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售比照【價格策略】擠壓定價，引導(dǎo)主力戶型成交，低價帶動量，高價帶高價，制造高價多銷的效果15擠壓定價：工程的戶型從76平米到170平米；采用“大戶型和小戶型搭配〞“拼合和非拼合搭配〞推售的方式起到擠壓價格的作用；分戶型定價不同：低價帶動銷量、高價拉高均價，制造熱銷低價引導(dǎo)拼合、臨路戶型成交：拼合戶型與低層臨路戶型售價較低且景觀較好，引導(dǎo)客戶成交單位：元/平米項(xiàng)目開盤樓王開盤公寓開盤區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售比照132135898917117114217117114216216312313213589891281281581521301561211217979787813213589891331337676818188881251257878797912112113213276818812576818812513513589132132898989【價格策略】開盤熱銷過后，通過對推售節(jié)奏的把控，實(shí)現(xiàn)工程的逐步漲價16A3座公寓A4座A5座A2座A1座A6座B1座B2座B3座B4座B6座B5座次等貨賣上等貨的價：順應(yīng)開盤熱銷之勢，加推頻繁，中小戶型為主；根據(jù)朝向/質(zhì)素，組合推出；保存局部低價產(chǎn)品，為后期樓王的銷售做準(zhǔn)備。實(shí)收均價2.25萬元/平開盤之后20周真正的好貨賣高價：推出朝向及質(zhì)素較高的80套單位；順應(yīng)客戶需求變化，鎖定更高一級的實(shí)力客戶；保存局部單位，后續(xù)加推。實(shí)收均價2.6萬元/平樓王面市奇貨可居再漲價：先推商務(wù)公寓，保存住宅公寓局部，防止與在售產(chǎn)品沖突；低價為先，分層放出，同朝向/多套銷控；保存質(zhì)素高/景觀優(yōu)單位。實(shí)收均價2.6萬元/平商務(wù)公寓面市拼合單位非拼單位區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售比照【銷售成果】2021年全年銷售1686套，金額共39億，榮膺深圳年度銷冠，目前工程處于尾盤階段，僅余68套項(xiàng)目銷售總金額（億元）均價（元/平米）銷售面積（平米）套數(shù)（套）標(biāo)桿產(chǎn)品價格（元/㎡）年度營銷費(fèi)用（萬元）星河盛世3925000150000168628000約2500中央原著9

2480034000

230

30000

約500

水榭春天2821000134400135229000約1200綠景公/p>

123000

1080

30000

約520

熙園山院9

3700028510

170

11000

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172021年片區(qū)銷售成果總結(jié)深圳2021年全年工程銷售金額十強(qiáng)表〔網(wǎng)簽〕星河盛世2012.4.29銷售612套，銷售率88%4.29-5.27銷售1008套，銷售率92%4.29-12.31銷售1686套，月均210套2013年上半年銷售608套，剩余68套工程整體綜合去化速度：191套/月區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售比照【客戶背景】工程成交客戶以福田、龍華客戶為主，多數(shù)為家庭結(jié)構(gòu)簡單的年輕人，主要從事金融、IT、制造業(yè)18成交客戶居住區(qū)域成交客戶工作區(qū)域成交客戶年齡分布成交客戶工作行業(yè)分布以福田、龍華客戶為主他們多數(shù)居住在福田及龍華，并在福田上班年輕人、家庭結(jié)構(gòu)簡單年齡集中在26-35歲之間，多數(shù)具有大專及以上學(xué)歷，剛剛結(jié)婚或者有一個孩子，家庭結(jié)構(gòu)較為精簡從事多種不同行業(yè)以從事金融、IT/移動通訊、制造業(yè)為主，擔(dān)任各種職務(wù)，包含董事、總經(jīng)理、中高層、乃至一般職員區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售對比【置業(yè)特征】客戶多數(shù)為首置或首改的自住客，星河品牌號召力及自身打造的商業(yè)配套為打動客戶核心因素19成交客戶置業(yè)次數(shù)成交客戶置業(yè)次數(shù)成交客戶購房原因成交客戶對工程的認(rèn)可因素首次置業(yè)自住客戶首次置業(yè)客戶占比高達(dá)70%；用于自住的客戶占75%；由于原來租房或由于準(zhǔn)備結(jié)婚，想購置一個具有較好環(huán)境和生活配套的房產(chǎn)星河品牌以及商業(yè)配套客戶大局部認(rèn)可星河品牌、COCOCity商業(yè)、地理位置、龍華區(qū)域的開展以及工程便利的交通區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售對比【客戶抗性】在工程方面，客戶較為關(guān)注樣板房的展示；在產(chǎn)品方面，噪音、入伙時間和高容積率是客戶不滿意的主要因素20客戶對工程的不滿意因素客戶對產(chǎn)品的不滿意因素對工程的不滿意因素主要有三點(diǎn)：欲購置樓棟無樣板房展示〔占43%〕；其次為樣板房設(shè)計(jì)差〔占22%〕；另外還有工程施工導(dǎo)致現(xiàn)場臟亂差〔占17%〕。對產(chǎn)品的不滿意因素客戶最不滿意的方面集中在噪音〔41%〕，入伙時間長〔占17%〕，以及容積率高〔占12%〕。區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售對比【分戶型比照】相同面積段拼合與非拼合戶型產(chǎn)品單價相差2000～3000元/平米，120-132平米緊湊四房拼合與非拼合戶型去化速度相同，150-163平米闊綽四房拼合戶型較非拼產(chǎn)品去化速度快21戶型推售套數(shù)均價（元/平）銷售套數(shù)銷售率123-135四房（拼合）1891.9萬13671.9%121-128四房（非拼）812.2萬81100%星河盛世開盤當(dāng)天銷售情況戶型推售套數(shù)均價（元/平）銷售套數(shù)銷售率152-158四房（拼合）812.5萬6783%162-163四房（非拼）542.7萬2750%戶型套數(shù)剩余套數(shù)銷售率總價區(qū)間（元）123-135四房（拼合）456399%234～256萬121-128四房（非拼）2430100%266～282萬152-158四房（拼合）811483%380～395萬162-163四房（非拼）542750%437~440萬星河盛世當(dāng)前銷售情況星河盛世拼合與非拼合戶型產(chǎn)品銷售情況比照120-135平米緊湊四房：

售價：拼合與非拼合產(chǎn)品價差3000元/平米

去化速度：同批推售產(chǎn)品，非拼戶型去化速度較快150-163平米闊綽四房：

售價：拼合與非拼合產(chǎn)品價差2000元/平米

去化速度：同批推售產(chǎn)品，拼合戶型去化速度較快區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售比照【客戶比照】四房非拼成交客戶：制造及金融業(yè)的中層以上管理人員，首置或首改客，三口或四口之家，實(shí)力較為殷實(shí)22四房非拼戶型成交客戶職務(wù)四房非拼戶型成交客戶置業(yè)次數(shù)制造及金融業(yè)的中層以上管理人員他們資金更為充足，更能承受非拼戶型這類高價單位四房非拼戶型成交客戶家庭人數(shù)四房非拼戶型成交客戶行業(yè)首置為主，其次是首改客戶三口或四口之家在購置原因方面選擇換房或者為子女購房的比例會更高區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售比照【客戶比照】四房拼合成交客戶：多數(shù)為金融業(yè)的一般職員，相對于非拼戶型而言，兩口及四口之家的占比較大23四房拼合戶型成交客戶置業(yè)次數(shù)四房拼合戶型成交客戶職務(wù)大局部為首置或者首改客戶相對于四房非拼戶型，他們更多的是兩口或四口之家四房拼合戶型成交客戶家庭人數(shù)四房拼合戶型成交客戶行業(yè)多數(shù)為金融業(yè)的一般職員拼合戶型相對于四房非拼的客戶低一個檔次區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售比照【雙拼購置原因】由于價格、戶型、景觀、朝向等原因從三房或非拼四房轉(zhuǎn)換而來，60%的客戶是首置，自身有名額24四房拼合客戶原欲購置戶型客戶購置雙拼戶型原因四房拼合戶型成交客戶置業(yè)次數(shù)雙拼購置客戶：兩口之家：首置客，大多原本欲購置三房，由于余貨量較少，且兩者總價相差不是很大，而轉(zhuǎn)為購置拼合戶型四口之家：大多原本想購置非拼四房，但是受價格和戶型的影響，而轉(zhuǎn)為購置拼合戶型雙拼名額解決方法：大局部客戶自身擁有首置名額，其他通過辦理離婚、用兒女名額等方式解決區(qū)域市場銷售情況客戶分析拼合與非拼合銷售比照25工程概況Part.1銷售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Part.3成功因素Part.4【整體規(guī)劃】住宅整體抬高，采用“S〞型半圍合式排布，化解高容積率的同時，最大化工程內(nèi)部園林景觀“S〞型圍合式排布：工程地塊狹長，容積率高，且三面緊鄰主干道，周邊無強(qiáng)勢資源，工程采用“S〞型圍合式排布以最大化內(nèi)部空間，化解地塊高容積率問題；最大化內(nèi)部園林景觀：地塊圍合式排布可最大化地塊內(nèi)部園林景觀，提升工程賣點(diǎn)；住宅和公寓建在集中式商業(yè)之上：地上兩層為集中式商業(yè)，住宅、公寓及園林建在商業(yè)之上26整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施住宅集中式商業(yè)最大化內(nèi)部園林景觀“S〞型圍合式排布【交通組織】入口設(shè)置：工程完全實(shí)現(xiàn)人車分流，整體設(shè)置8個車行入口、2個大型人行入口及4個商業(yè)入口27整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施車行入口人行入口商業(yè)入口123123車行入口實(shí)景圖人行入口實(shí)景圖商業(yè)入口實(shí)景圖28【交通組織】人行入戶：共設(shè)置兩個人行入口，均采用三部垂直電梯直達(dá)第3層平臺整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施1212工程西南向入口工程北向入口小區(qū)采用垂直電梯獨(dú)立入戶方式入戶；首層至平臺采用垂直電梯：首層至平臺的人行入口有兩個，一個在西南側(cè)，一個在北側(cè)，均通過在入戶大堂中設(shè)置垂直電梯的方式入戶，兩個入口各有3部直梯〔直達(dá)第3層，1、2層cococity集中商業(yè)不?！?。入戶大堂內(nèi)部三部電梯29【交通組織】車行入戶：共設(shè)置停車位4100個，地下車庫共2層，設(shè)置8個出入口項(xiàng)目停車指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)總數(shù)量4100個地上停車位150個地下停車位3950個備注：其中社會停車位1700，其余為住宅停車位車位比商業(yè)車位：1個/100㎡；住宅和住宅公寓1：1.5；商務(wù)公寓1：1.4地下車庫層數(shù)地下共2層（－1層為商住共用；－2層為住宅專用）出入口數(shù)量共8個地下車庫入口地下車庫共兩層地下停車位地下一層入戶通道地下一層入戶大堂負(fù)1層負(fù)2層整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施【園林景觀打造】景觀設(shè)計(jì)以現(xiàn)代風(fēng)格為指引，打造“戶外會客廳〞，為住戶營造現(xiàn)代、舒適的戶外生活空間30整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施中央園林現(xiàn)狀圖率先提出“戶外會客廳〞概念——將社交互動氣氛融入景觀節(jié)點(diǎn)鄰里花園：各功能分區(qū)的過渡空間，同時也是鄰里交流的平臺，未來會設(shè)置休閑沙發(fā)等，做為業(yè)主的“戶外花園會客廳〞；景觀泛會所：本工程未設(shè)置集中式會所，僅設(shè)置了以泳池為主的園林泛會所入戶花園鄰里花園水景花園游泳池【住宅建筑外立面】現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以磚紅色與米黃色營造都市氣息，實(shí)現(xiàn)差異化31整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑風(fēng)格外立面主要材料：以釉面仿石外墻磚為主，局部采用涂料色系表達(dá)：以磚紅色、米黃色為主建筑設(shè)計(jì)公司：深圳華森建筑與工程設(shè)計(jì)參謀住宅屋頂采用傾斜式設(shè)計(jì)，此設(shè)計(jì)形式為星河常用住宅屋頂打造手法【商業(yè)建筑外立面】商業(yè)與住宅外立面一體化打造，外立面以米黃色為主，采用玻璃幕墻與石材結(jié)合打造32外立面主要材料：玻璃幕墻與石材相結(jié)合色系表達(dá)：外墻面整體以米黃色為主整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施商業(yè)建筑外立面實(shí)景圖商業(yè)建筑外立面意向圖【公共空間】住宅電梯間：人性化設(shè)計(jì)，設(shè)置殘疾人按鈕33整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施電梯品牌：三菱電梯電梯間尺度：約2平米電梯內(nèi)設(shè)施：一面鏡子、殘疾人按鈕電梯承重：14人/1050kg地下一層電梯入戶大堂殘疾人按鈕層高：3米墻面用材：以大理石為主地下一層電梯入戶大堂打造住宅電梯間打造【公共空間】單元入戶大堂：通過貼心、精致的配套和裝飾，給人以賓至如歸的感覺34整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施面積：約100平米層高：4.5米地面/墻面材料：大理石門：玻璃門配套：沙發(fā)、咨詢臺裝飾：植物、小品花束、水晶燈等35【產(chǎn)品排布】綜合景觀、噪音分析地塊價值，樓王產(chǎn)品排布在居住價值最高的東北側(cè)，公寓排布在居住價值最低的南端景觀資源分析工程周邊且無強(qiáng)勢景觀資源，僅東向有民治水庫遠(yuǎn)景資源工程占地面積小〔僅7萬平米〕，地勢平坦，無資源梅隴路民治路產(chǎn)品排布地塊居住價值：A>B>C>D梅坂大道樓王產(chǎn)品：排布于景觀資源最好的B2座和B3座，可同時欣賞地塊內(nèi)部中央園林及遠(yuǎn)景湖景；拼合產(chǎn)品與非拼合四房產(chǎn)品：朝地塊內(nèi)部排布，可欣賞地塊內(nèi)部中央園林；兩房/三房產(chǎn)品：臨路排布，無景觀資源，且受一定噪音干擾；公寓產(chǎn)品：A3座全部為公寓產(chǎn)品，位于地塊南端，無景觀資源且受主干道噪音干擾噪音干擾分析工程西向、南向與東向均緊鄰交通主干道，受噪音干擾嚴(yán)重其中，地塊南向受噪音干擾最為嚴(yán)重，北向最弱主干道中央園林民治水庫湖景景觀資源最好景觀視線景觀資源最弱噪音干擾ABCD整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施【戶型分布】36整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施135135891321328989891321327681881257681881257878797912112113313376768181888812512512112179797878128128158152130156171171142171171142132132135135898989891321358989162163123NA6162套A5270套A4162套A3566套A2270套A1212套B480套B380套B280套B1160套B5212套B6106套雙拼戶型非雙拼北側(cè)地塊：景觀資源條件略好于南側(cè)地塊，且噪音干擾小，適合打造工程品質(zhì)型產(chǎn)品；以樓王及四房產(chǎn)品為主且梯戶比較低〔T3/T4〕；南側(cè)地塊：景觀資源條件相對較弱，且受主干道噪音干擾大，適合打造工程控總價型產(chǎn)品以三房、兩房產(chǎn)品為主且梯戶比偏高〔T5/T6〕【戶型配比】本工程戶型產(chǎn)品多樣且面積跨度大，住宅產(chǎn)品中，四房產(chǎn)品所占比例最大37整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施物業(yè)類型戶型套數(shù)住宅公寓

324套一房46平米27套47平米243套兩房61平米54套商務(wù)公寓

242套單房51平米242套公寓總計(jì)566套住宅兩房432套24.1%76－79平米216套78－81平米216套三房370套21.6%88平米100套89平米270套四房（拼合）537套29.9%123－130平米81套132－135平米270套133平米105套152－158平米81套四房（非拼合）457套25.4%121－125平米216套128平米27套142平米52套162－163平米54套171平米108套住宅總計(jì)1796套總計(jì)2362套【公寓標(biāo)準(zhǔn)層】采取長形標(biāo)準(zhǔn)層，易于切分出小面積的方正戶型；電梯設(shè)置于中間，端頭設(shè)置大戶型，布局合理38整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施電梯間電梯間61㎡兩房47㎡一房46㎡一房51㎡單房電梯間標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1150平米戶型面積：47～61平方米梯戶比：住宅公寓：四梯12戶；商務(wù)公寓：三梯11戶格局：長條形結(jié)構(gòu)，戶型方正電梯：設(shè)置中間，利于兩側(cè)使用戶型：端頭布置大戶型存在問題：61㎡兩房暢銷但數(shù)量太少；47㎡一房數(shù)量多去化速度慢，約4～5套/月A3座1單元〔住宅公寓〕30FA3座2單元〔商務(wù)公寓〕25F【住宅標(biāo)準(zhǔn)層】采用蝶型T6產(chǎn)品為主，通過傾斜、利用公共空間拉開等方式，提升整體的舒適性39整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施78797978121121蝶型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：每個戶型都有主景觀面；能保證四個戶型都有南向三個開間；戶型整體通透性良好；該結(jié)構(gòu)及適合單體，也便于拼接；標(biāo)準(zhǔn)層開間相對較大。星河盛世A4座標(biāo)準(zhǔn)層A3座公寓A4座/T6A5座/T6(T5)A2座/T6(T5)A1座/T6(T4)A6座/T6B1座/T5(T3)B2座/T3B3座/T3B4座/T4(T3)B6座/T6(T4)B5座/T6(T4)【戶型分析】商務(wù)公寓戶型—51平米單房40總套數(shù)：242套贈送面積：約3平米戶型特色商務(wù)公寓戶型—51平米單房戶型尺度：戶型方正，尺度舒適自由〔3.2米客廳開間，3.5米主臥開間，進(jìn)深8米〕；商務(wù)公寓特設(shè)生活陽臺，方便生活起居；舒適度：客廳、臥室一體化布局，空間通透流線：臥室、客廳有致相連，自然過渡朝向：多為西北、東南朝向，且臨路排布，噪音大，景觀性差梯戶比：商務(wù)公寓梯戶比為三梯11戶N中央園林臥室客廳贈送空間入戶門洗手間陽臺【戶型分析】住宅公寓戶型—47平米一房41整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施入戶門總套數(shù)：243套贈送面積：約2平米戶型特色住宅公寓戶型—47平米一房兩廳一衛(wèi)戶型尺度：戶型方正，功能齊全；客廳、主臥均為大尺度開間〔3米客廳開間，3.1米臥室開間〕；舒適度：客廳、餐廳一體化布局，空間緊湊，雙陽臺設(shè)計(jì)，區(qū)分生活陽臺和景觀陽臺流線：動靜分區(qū)合理朝向：多為西北和東南朝向，且排布南端，噪音大，景觀性較差梯戶比：住宅公寓梯戶比為四梯12戶

戶型贈送贈送方式：凸窗、陽臺贈送一半動區(qū)靜區(qū)贈送空間【戶型分析】住宅公寓戶型—61平米兩房42整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施入戶門動區(qū)靜區(qū)贈送空間總套數(shù)：52套贈送面積：約4.5平米戶型特色住宅公寓戶型—61平米兩房兩廳一衛(wèi)戶型尺度：戶型方正，尺度舒適；客廳、主臥均為大尺度開間〔3.2米客廳開間，3.1米主臥開間，2.7次臥開間〕；7.1米面寬舒適度：客廳、餐廳一體化布局，客廳設(shè)置實(shí)用凸窗，舒適度高流線：動靜分區(qū)合理朝向：西北和東南朝向，且排布南端，噪音大，景觀性較差梯戶比：住宅公寓梯戶比為四梯12戶

戶型贈送贈送方式：凸窗、陽臺贈送一半【戶型分析】暢銷戶型—78～81平米兩房43整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施總套數(shù)：432套贈送面積：約15平米戶型特色暢銷戶型—78～81平米兩房兩廳一衛(wèi)入戶門戶型尺度：戶型方正，實(shí)用性強(qiáng)；客廳、主臥均為大尺度開間〔3.8米客廳開間，3.3米主臥開間〕；9.9米大面寬，小戶型大尺度享受；舒適度：客廳、餐廳與陽臺一體化布局，空間通透，舒適度高流線：動靜分區(qū)合理朝向：多為西南朝向，且臨路排布，景觀性相對較差梯戶比：梯戶比較高〔T5、T6〕

戶型贈送贈送方式：兩層高陽臺搭板贈送、上空搭板贈送、陽臺贈送一半空間改造方式：創(chuàng)意空間兩層高陽臺+=次臥+臥室上空創(chuàng)意空間兩層高陽臺臥室=主臥上空動區(qū)靜區(qū)贈送空間【戶型分析】暢銷戶型—89平米三房44整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施總套數(shù)：370套贈送面積：約20平米戶型特色暢銷戶型—89平米兩房兩廳一衛(wèi)戶型尺度：戶型方正，實(shí)用性強(qiáng)；客廳、主臥均為大尺度開間〔3.9米客廳開間，3.4米主臥開間〕；舒適度：客廳、餐廳與陽臺一體化布局，空間通透；主臥套房式設(shè)計(jì)，舒適度高；流線：動靜分區(qū)合理朝向：多為西南朝向，且臨路排布，景觀性相對較差梯戶比：多排布于T4塔樓中，局部排布于T5

戶型贈送贈送方式：兩層高陽臺搭板贈送、陽臺贈送一半、上空搭板贈送、凸窗空間改造方式：+=次臥儲藏室上空兩層高陽臺可改為書房或兒童房儲藏室上空凸窗兩層高陽臺入戶門動區(qū)靜區(qū)贈送空間主臥套房【戶型分析】“大＋小〞拼合戶型—123～130平米四房45整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施原始戶型大＋小拼合拼合后戶型采用非鏡像拼合——“大＋小〞拼合，小戶型改造為臥室，改造難度??；此拼合方式不需拆分任何功能空間，各功能空間舒適度均較高戶型特色“大＋小〞拼合戶型—123～130平米四房兩廳兩衛(wèi)戶型尺度：戶型方正，實(shí)用性強(qiáng)；3.9米超大主臥開間；超大尺度入戶花園，大戶人家風(fēng)范舒適度：客廳、餐廳與寬景陽臺一體化布局，空間通透；主臥套房式設(shè)計(jì)，舒適度高；流線：靜區(qū)圍繞動區(qū)分布，動靜較為分區(qū)合理朝向：多為東南朝向，且多分布于景觀資源較好處，可欣賞內(nèi)部中央園林；梯戶比：排布于T3/T4低梯戶比

戶型贈送贈送方式：兩層高陽臺搭板贈送、陽臺贈送一半、上空搭板贈送、凸窗全贈送空間改造方式：+=次臥儲藏室兩層高陽臺儲藏室凸窗創(chuàng)意空間兩層高陽臺兩層高陽臺兩層高陽臺入戶門主臥套房+=兒童房或書房創(chuàng)意空間兩層高陽臺【戶型分析】“L〞式拼合戶型—152～158平米四房46整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施原始戶型L式拼合動區(qū)靜區(qū)贈送空間入戶門采用L式拼合：拼合后有利于大尺度功能空間營造L式戶型拼合前實(shí)用率不高，拼合后人流動線及舒適度高戶型特色

L式拼合戶型—152～158平米四房兩廳兩衛(wèi)戶型尺度：戶型方正，實(shí)用性強(qiáng)；4.3米超大主臥開間；客廳4.5米開間；舒適度：客廳、餐廳與寬景雙景觀陽臺一體化布局，空間通透；雙套房設(shè)計(jì)，主臥套房特設(shè)衣帽間，功能齊全，舒適度高；創(chuàng)意空間可改造為次臥套房；流線：動靜分區(qū)明確、合理朝向：多為東南朝向，且多分布于景觀資源較好處，可欣賞內(nèi)部中央園林；梯戶比：排布于T3低梯戶比

戶型贈送贈送方式：兩層高陽臺搭板贈送、陽臺贈送一半、上空搭板贈送、凸窗全贈送空間改造方式：景觀陽臺景觀陽臺主臥套房凸窗兩層高陽臺兩層高陽臺創(chuàng)意空間儲藏室兩層高陽臺兩層高陽臺+=書房/兒童房儲藏室兩層高陽臺=書房/兒童房臥室+=次臥套房創(chuàng)意空間+上空衛(wèi)生間+兩層高陽臺衛(wèi)生間景觀陽臺拼合后戶型【戶型分析】非拼合四房—142平米四房47整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施N中央園林動區(qū)靜區(qū)贈送空間總套數(shù)：52套贈送面積：約15平米戶型特色非拼合四房—142平米四房兩廳兩衛(wèi)戶型尺度：客廳、主臥均為大尺度開間〔4.5米客廳開間，4.2米主臥開間〕；舒適度：客廳、餐廳與景觀陽臺一體化排布，空間通透；但主臥與次臥均非套方式設(shè)計(jì)；流線：靜區(qū)圍繞動區(qū)分布，動線較為合理朝向：朝向好，多為南北朝向，且景觀資源好，可欣賞內(nèi)部中央園林；梯戶比：T3低梯戶比

戶型贈送贈送方式：兩層高陽臺搭板贈送、陽臺贈送一半、上空搭板贈送、凸窗空間改造方式：儲藏室兩層高陽臺凸窗兩層高陽臺凸窗入戶門+=次臥儲藏室兩層高陽臺兩層高陽臺可改為書房或兒童房【戶型分析】樓王戶型—171平米四房48整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施總套數(shù)：108套套贈送面積：約30平米戶型特色樓王戶型—171平米四房兩廳三衛(wèi)戶型尺度：客廳、主臥均為大尺度開間〔4.8米客廳開間，4.5米主臥開間〕；舒適度：客廳、餐廳與雙景觀陽臺一體化排布，空間通透；雙套房設(shè)計(jì)〔主臥套房式設(shè)計(jì)，次臥可改造為套房〕，舒適度高；流線：動靜分區(qū)合理朝向：朝向好，多為南北朝向，且景觀資源好，可欣賞內(nèi)部中央園林及東向湖景；梯戶比：T3低梯戶比

戶型贈送贈送方式：兩層高陽臺搭板贈送、陽臺贈送一半、上空搭板贈送、凸窗空間改造方式：+=書房/兒童房儲藏室上空兩層高陽臺N儲藏室創(chuàng)意空間臥室上空兩層高陽臺主臥套房凸窗上空衛(wèi)生間中央園林湖景動區(qū)靜區(qū)贈送空間上空入戶門=書房/兒童房臥室+=次臥套房創(chuàng)意空間+上空衛(wèi)生間+景觀陽臺景觀陽臺景觀陽臺【產(chǎn)品贈送】贈送面積最多可達(dá)30平米，通過常規(guī)贈送方式及兩層高陽臺搭板贈送方式實(shí)現(xiàn)常規(guī)贈送：陽臺贈送一半面積、步入式凸窗全部贈送搭板贈送：兩層高陽臺搭板贈送〔奇數(shù)層與偶數(shù)層戶型相同〕49整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施產(chǎn)品贈送方式：常規(guī)贈送＋搭板贈送兩層高陽臺步入式凸窗各面積區(qū)間產(chǎn)品贈送面積兩房三房四房

面積區(qū)間78㎡88㎡121㎡-128㎡非拼

142㎡非拼123㎡-158㎡拼合

160-171㎡非拼

贈送面積約15㎡約20㎡約30㎡約15㎡約15-30㎡

約30㎡【入口展示】結(jié)合入口廣場打造售樓中心，展示工程商業(yè)形象，形成開放、活力、聚集人氣和代表社區(qū)形象的節(jié)點(diǎn)50營銷中心入口：銷售中心：與工程整體風(fēng)格一致，現(xiàn)代都市風(fēng)格。用玻璃+灰色石材，突出本工程的特色過街花園：設(shè)過街花園和連廊連接南北區(qū)住宅和商業(yè)營銷中心營銷中心南北區(qū)連廊工程綠化帶連廊和過街花園過街花園商業(yè)連廊上方設(shè)有住宅小區(qū)過街花園整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施【營銷中心】功能分區(qū)合理，售樓處大屏幕代替?zhèn)鹘y(tǒng)影視廳，參加深圳首個3D互動體驗(yàn)館和兒童區(qū)，強(qiáng)化售樓處聚集能力511車展區(qū)23546789休憩區(qū)互動體驗(yàn)館親子樂園水吧財務(wù)室VIP室銷售經(jīng)理室銷代辦公室1.接待前臺2.區(qū)域模型3.工程沙盤4&5.戶型模型6&7.洽談座椅8.舞臺及LED屏9.品牌展示區(qū)親子樂園互動體驗(yàn)館水吧休憩區(qū)舞臺區(qū)洽談區(qū)沙盤區(qū)水吧洗手間整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施【展示通道】進(jìn)行圍墻包裝，充分展示工程主訴；投入高本錢展示成品樹配合營銷，增強(qiáng)工程園林效果522A1座A6座B4座B5座36154樣板房參觀路線：導(dǎo)示牌：道路拐角處、樣板房通道入口設(shè)置多個導(dǎo)示牌，指引明確且全面；大局部客戶參觀的流程為1→2→3、4→5、6→返回營銷中心。小區(qū)內(nèi)展示通道包裝：圍墻包裝：不斷的傳遞工程價值點(diǎn)和主形象，強(qiáng)化客戶記憶，同時，將園林小徑和施工區(qū)很好的隔開；園林展示：采用成樹用于展示，優(yōu)點(diǎn)是園林成型快，讓客戶對工程未來價值得以認(rèn)知，缺點(diǎn)是本錢高。綠化包裝：儀仗感強(qiáng)的綠植、整齊的草坪、重點(diǎn)凸顯的盆花，緩解了客戶步行在施工樓體中的壓抑感，同時強(qiáng)化了園林效果使得其價值提升。綠化包裝圍墻展示成品樹整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施132m2162m2132m289m2121m278m2【看樓通道】地上：營造儀式感強(qiáng)的樣板房入口，采用綢布、地毯、吊頂進(jìn)行看樓通道包裝53樣板房入口看樓通道入口通道頂部通道底部地上樣板房入口包裝：儀式感非常強(qiáng)的入口：入口抬高，采用工程VI色，大氣，昭示性強(qiáng)；地上看樓通道包裝：整體：通道抬高后，采用線條垂直感強(qiáng)的綢布，品質(zhì)感油然而生；頂部：采用了星河盛世工程的logo進(jìn)行包裝，側(cè)面采用了星河系列的顏色，整體和工程的調(diào)性非常一致；兩側(cè)：采用了綠色植物進(jìn)行掩飾，很好的阻止了通道下部較難看的局部，同時美化看樓通道。整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施【看樓通道】地下：沿路采用圍墻進(jìn)行大面積包裝，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)工程價值點(diǎn)；采用盆栽、壁畫進(jìn)行通道裝飾54地下通道展示：圍墻包裝：一路過來全程都在對客戶進(jìn)行工程價值點(diǎn)的植入和洗腦工作；裝飾應(yīng)用：應(yīng)用了簡易的移動性強(qiáng)的小盆栽、壁畫等增加通道的欣賞性。地下看樓通道：入口采用工程VI色，配合紅色地毯，整體和工程的調(diào)性非常一致。看樓通道入口看樓通道地下看樓通道圍墻包裝裝飾應(yīng)用整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施【樣板房】121平米戶型：采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，入戶局部改造為中式茶藝房，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上客戶的認(rèn)可度較高55121平米戶型圖入戶茶藝房書房主臥客廳及餐廳茶藝房書房餐廳客廳主臥衛(wèi)生間衛(wèi)生間整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施【精裝修】住宅公寓和商務(wù)公寓均提供高品質(zhì)精裝，精裝標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平米，裝修風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格56公寓精裝修方案客廳墻面/頂棚白色乳膠漆地面生活家實(shí)木復(fù)合地板餐廳墻面/頂棚白色乳膠漆地面生活家實(shí)木復(fù)合地板廚房墻面/地面馬克波羅瓷磚頂棚硅鈣板吊頂白色乳膠漆櫥柜中意櫥柜家電電器方太三件套水槽摩恩龍頭TOTO衛(wèi)生間墻面/地面馬克波羅瓷磚頂棚硅鈣板吊頂白色防水乳膠漆潔具TOTO龍頭、淋浴器漢斯格雅排氣扇艾美特洗手臺柜中意臥室墻面/頂棚白色乳膠漆地面生活家實(shí)木復(fù)合地板門入戶門華棱戶內(nèi)門中意電器空調(diào)格力開關(guān)面板西門子客廳廚房臥室客廳廚房臥室47平米戶型圖整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施【集中式商業(yè)】Cococity：區(qū)域首個集中式商業(yè)，5.8萬平米商業(yè)配套為業(yè)主打造生活一站式體驗(yàn)商業(yè)面積：58100平方米〔地上兩層〕已簽約主力商家：博納國際影城57整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施商業(yè)效果圖一層商業(yè)平面圖二層商業(yè)平面圖超市餐飲娛樂電影院零售【幼兒園】58整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營銷展示配套設(shè)施幼兒園面積：2400平米幼兒園規(guī)模：9班制幼兒園示意圖幼兒園位置圖59工程概況Part.1銷售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Part.3成功因素Part.4【不利因素1】噪音：工程三面臨路，擁有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出行方便，但周圍噪音影響較嚴(yán)重，影響居住環(huán)境60梅坂大道民治路梅觀高速梅龍路民樂路ABCD梅龍路梅觀高速晝間噪聲情況梅龍路梅觀高速夜間噪聲情況噪音大小排序：D>C>B>A梅龍路立交橋梅坂大道不利因素及弱化方式成功因素【弱化方式】合理化戶型排布組合，南端噪音最強(qiáng)的位置排布公寓物業(yè)，東北側(cè)噪音弱的位置排布樓王產(chǎn)品61噪音干擾大位置：地塊西側(cè)戶型：面積段相對較小，對噪音敏感度較低；局部拼合戶型，保存一定彈性居住價值最大位置：地塊東北側(cè)戶型：1T3非拼合大戶型為主，1棟雙拼大戶型觀水庫和中心園林，作為工程樓王標(biāo)簽產(chǎn)品

位置：地塊南端

戶型：公寓產(chǎn)品，對噪音敏感度低；公建化立面，提升小區(qū)的整體形象昭示性佳/噪音大可觀景/噪音干擾較大

位置：地塊北端和西側(cè)

戶型：以89、135平米中等戶型，拼合產(chǎn)品為主

南北通透、引入水庫景觀，降低噪音對居住的影響不利因素及弱化方式成功因素【不利因素2】高容積率：工程容積率4.36，密度較大，樓間最小距離14.67米，局部單位出現(xiàn)對視現(xiàn)象62對視現(xiàn)象不利因素及弱化方式成功因素【弱化方式】通過商業(yè)和公寓化解局部容積率；高梯戶比+“S〞形布局創(chuàng)造完整中心園林景觀，化解壓抑感，營造開闊的視野63商業(yè)和公寓化解容積率：商業(yè)整體布置住宅下方，設(shè)置公寓產(chǎn)品，消化了局部容積率，扣除商服后住宅的容積率為3.29；高梯戶比+“S〞形布局：高梯戶比：整體以T6產(chǎn)品〔拼后T4/T5〕為主，少量T5、T4產(chǎn)品〔拼后T3產(chǎn)品〕；工程整體的“S〞形規(guī)劃排布，最大限度的創(chuàng)造出中心園林景觀，減弱了建筑大體量的壓迫感住宅整體抬高架空層園林整體布局不利因素及弱化方式成功因素T3T3T4(T3)T6(T4)T6(T5)T6T6(T5)T6T5(T3)T6(T4)T6(T4)公寓【不利因素3】狹長地形：工程地塊南北狹長，