上海新 南京1912 深圳萬象城案例研究

1上海新天地是一個(gè)將上海石庫門建筑舊區(qū)改造成國際水平的餐飲、商業(yè)、文化、娛樂等多功能的都市休閑景區(qū)舊改啟開工程新天地為上海太平橋改造的啟開工程城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬m2太平橋改造的范圍緊鄰淮海中路商務(wù)圈－－北至太倉路－－西至馬當(dāng)路－－南至自忠路－－東至西藏南路原自然街坊23個(gè)原居住人口7萬人案例研究地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈南京路商圈地鐵口2新天地工程整體包括了南北兩里的商業(yè)、高級(jí)住宅、甲級(jí)寫字樓區(qū)、集團(tuán)總部等太平橋改造規(guī)劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)，總建68萬D企業(yè)天地甲級(jí)寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場(chǎng)等E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑案例研究3上海新天地工程定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客功能構(gòu)成客戶定位具有shoppingmall功能提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式〞消費(fèi)的場(chǎng)所定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地一個(gè)國際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)會(huì)有很多的活動(dòng)在新天地舉行，很多人在上海新天地聚會(huì)案例研究4

上海新天地業(yè)態(tài)分布和組成餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4萬1.2－1.4萬0.7－0.88萬平米北里業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/效勞和藝術(shù)休閑娛樂，3.5萬平南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式效勞公寓〔53套單元〕、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂37％45％18％0.82萬平1萬平0.4萬平估算的業(yè)態(tài)比例零售：餐飲：休閑娛樂38％：42％：20％案例研究5現(xiàn)代〔時(shí)尚〕商業(yè)+傳統(tǒng)〔石庫門〕建筑元素；商業(yè)因建筑具有了人文歷史的底蘊(yùn)，建筑應(yīng)商業(yè)具有了都市時(shí)尚的活力6新天地北里主要以石庫門建筑表現(xiàn)手法，以臨街式商鋪為主；新天地北里，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯(cuò)的15個(gè)里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。案例研究7新天地南里—現(xiàn)代建筑為主要表現(xiàn)手法，集中式商鋪為主；案例研究8上海新天地工程定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客功能構(gòu)成客戶定位具有shoppingmall功能提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式〞消費(fèi)的場(chǎng)所定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地一個(gè)國際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)會(huì)有很多的活動(dòng)在新天地舉行，很多人在上海新天地聚會(huì)案例研究9

上海新天地業(yè)態(tài)分布和組成餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4萬1.2－1.4萬0.7－0.88萬平米北里業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/效勞和藝術(shù)休閑娛樂，3.5萬平南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式效勞公寓〔53套單元〕、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂37％45％18％0.82萬平1萬平0.4萬平估算的業(yè)態(tài)比例零售：餐飲：休閑娛樂38％：42％：20％案例研究10“南京1912〞是南京唯一集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會(huì)為一體，文化、品位于一身的時(shí)尚休閑商業(yè)區(qū)及知名品牌最正確展示地“南京1912〞緊鄰總統(tǒng)府西側(cè)，南鄰南京文化一條街——長(zhǎng)江路，北靠南京電子一條街——珠江路，離華夏第一商圈——新街口僅1000米。昔日總統(tǒng)府邸，今朝城市客廳；東西方時(shí)尚將在這里交融會(huì)聚，古典與現(xiàn)代文化將在這里前后傳承。11南京1912由17幢民國風(fēng)格建筑及共和、博愛、新世紀(jì)、太平洋４個(gè)街心廣場(chǎng)組成，分為酒吧、餐飲、休閑三個(gè)區(qū)域南京1912呈L型環(huán)繞總統(tǒng)府，占地3萬多平方米，總建筑面積達(dá)4萬平方米，由17棟民國府衙式建筑及太平、博愛、共和、新世紀(jì)四大廣場(chǎng)組成，街區(qū)配備140余個(gè)地下停車位及近百個(gè)地面停車位。最初規(guī)劃為展覽館，后來作為“總統(tǒng)府〞的一個(gè)配套設(shè)施，規(guī)劃成為有文化品位和歷史底蘊(yùn)的休閑消費(fèi)場(chǎng)所，提升總統(tǒng)府周邊的環(huán)境，弘揚(yáng)民國文化。太平廣場(chǎng)新世紀(jì)廣場(chǎng)博愛廣場(chǎng)共和廣場(chǎng)12南京1912工程定位：中高檔消費(fèi)的時(shí)尚休閑聚居地功能定位：集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會(huì)為一體客戶定位：主要鎖定城市白領(lǐng)、小資、成功人士、外籍人士、商務(wù)客人、游客等功能構(gòu)成客戶定位希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地要讓到過南京的人一想到總統(tǒng)府就想到１９１２，一想到１９１２就想起總統(tǒng)府。案例研究一是建筑風(fēng)格。“1912〞擁有南京獨(dú)特的民國建筑風(fēng)格，而“新天地〞的建筑帶有殖民地的色彩，并非純粹的外鄉(xiāng)文化；一是文化底蘊(yùn)。“新天地〞只是一種缺乏具體代表的殖民生活的表現(xiàn)；而南京１９１２那么是新舊時(shí)代更替時(shí)期生活的表現(xiàn)。作為一脈相承的開發(fā)思路，南京１９１２和上海新天地有著很多的相似，但同時(shí)也有深層次的差異：13案例研究酒吧餐飲休閑娛樂24家13家14家35－40％35－40％20－25％

南京1912業(yè)態(tài)分布和組成南京1912業(yè)態(tài)主要為餐飲和休閑娛樂，零售功能較弱。14南京1912民國式府衙建筑，本身就是中西建筑的完美融合案例研究考究的窗復(fù)雜的門

藝術(shù)墻小品15南京1912工程定位：中高檔消費(fèi)的時(shí)尚休閑聚居地功能定位：集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會(huì)為一體客戶定位：主要鎖定城市白領(lǐng)、小資、成功人士、外籍人士、商務(wù)客人、游客等功能構(gòu)成客戶定位希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地要讓到過南京的人一想到總統(tǒng)府就想到１９１２，一想到１９１２就想起總統(tǒng)府。案例研究一是建筑風(fēng)格?！?912〞擁有南京獨(dú)特的民國建筑風(fēng)格，而“新天地〞的建筑帶有殖民地的色彩，并非純粹的外鄉(xiāng)文化；一是文化底蘊(yùn)?！靶绿斓亘曋皇且环N缺乏具體代表的殖民生活的表現(xiàn)；而南京１９１２那么是新舊時(shí)代更替時(shí)期生活的表現(xiàn)。作為一脈相承的開發(fā)思路，南京１９１２和上海新天地有著很多的相似，但同時(shí)也有深層次的差異：16案例研究酒吧餐飲休閑娛樂24家13家14家35－40％35－40％20－25％

南京1912業(yè)態(tài)分布和組成南京1912業(yè)態(tài)主要為餐飲和休閑娛樂，零售功能較弱。17工程位置：深圳華僑城人文主題社區(qū)的核心地段占地面積：3.5萬㎡建筑面積:13萬㎡，其中商業(yè)面積8萬㎡，寫字樓1萬平方米，公寓酒店2萬平方米，地下停車場(chǎng)2萬平方米。開業(yè)時(shí)間：2007年10月國際購物：國際品牌百貨、精品特色超市、時(shí)尚潮流專賣國際娛樂：劇場(chǎng)式真冰場(chǎng)、五星級(jí)數(shù)碼影院、兒童教育中心國際餐飲：主題概念餐廳、環(huán)球特色美食、浪漫觀景餐飲露臺(tái)、城市星光酒吧

深圳益田假日廣場(chǎng)：打造體驗(yàn)特色的國際購物中心樓層業(yè)態(tài)組合L3影院、中式餐飲、西式餐飲

L2百貨、男士時(shí)裝、女士時(shí)裝、童裝

/玩具等

L1百貨、男士/女士時(shí)裝、鞋類、皮具、珠寶、鐘表、眼鏡B1百貨、男士時(shí)裝、女士時(shí)裝、休閑運(yùn)動(dòng)、鞋類、皮具、飾品、西式餐廳等B2超市、冰場(chǎng)、個(gè)人護(hù)理、中西快餐、西餅零食等

益田假日廣場(chǎng)的總體商業(yè)業(yè)態(tài)比例案例研究18北京盈港·SOLANA:

國際標(biāo)準(zhǔn)的生活體驗(yàn)式購物中心工程位置：朝陽公園西門占地面積：13萬㎡建筑面積:地上兩層，6萬平方米(局部挑高9~12米)地下兩層，9萬平方米容積率：0.62開業(yè)時(shí)間：2007年底區(qū)域組團(tuán)業(yè)態(tài)零售商業(yè)區(qū)西主力店品牌街國際一、二線品牌旗艦店為主，穿插主題婚紗影樓、名品珠寶鐘表店、藝術(shù)畫廊、美容院、咖啡甜品店時(shí)尚購物廣場(chǎng)品牌服裝、流行服飾、特色香薰、兒童用品新青年主題店運(yùn)動(dòng)休閑、牛仔、戶外運(yùn)動(dòng)、高爾夫、圖書音像制品、數(shù)碼科技、文化用品明星冰場(chǎng)、健身中心餐飲娛樂區(qū)核心娛樂區(qū)星級(jí)多廳影院、KTV、Disco、SPA健身、電玩、社交舞會(huì)及酒吧零售湖畔吧街主題酒吧、咖啡廳、高檔西餐廳亮馬食街高檔酒店和特色餐廳休閑廣場(chǎng)兒童游樂場(chǎng)、極限運(yùn)動(dòng)區(qū)悅椿酒店亮馬食街時(shí)尚Mall新生代主題店湖畔吧街酒店品牌街西主力店中央廣場(chǎng)山湖廣場(chǎng)核心娛樂區(qū)SOLANA的總體商業(yè)業(yè)態(tài)比例案例研究19

北京東方新天地各業(yè)態(tài)租金分析高租金精品零售中租金低租金百貨超市餐飲健身娛樂專業(yè)零售品牌服飾高租金〔10元/平米.天以上〕：個(gè)人金融效勞、品牌服飾專賣、精品禮物零售、高檔特色餐廳、女性化裝品、珠寶鐘表禮品店中租金〔6-10元/平米.天〕：餐飲、專業(yè)零售低租金〔6元/平米.天以下〕：超市、健身主要租金盈利來自零售店鋪250家出租店鋪中，零售店鋪占73%、餐飲占27%。零售店鋪?zhàn)饨鸶哂诓惋嬵?，最高達(dá)300美元/平米.月。案例研究20

深圳華潤(rùn)萬象城各業(yè)態(tài)租金分析高租金精品零售中租金低租金百貨超市快餐電影院專業(yè)零售品牌服飾主力店承租水平均不超過300元/月/平米與地鐵連通的樓層租金最貴；店鋪面積越小，單位租金越高；租金隨樓層按照比例逐層往上遞減。大型中餐溜冰場(chǎng)高租金〔800元/平米.月以上〕：精品禮物零售、化裝品、飾品中租金〔300-800元/平米.月〕：快餐、專業(yè)零售低租金〔300元/平米.月以下〕：超市、百貨、電影院、溜冰場(chǎng)等案例研究21

華潤(rùn)萬象城各層業(yè)態(tài)分布樓層主力店業(yè)態(tài)散鋪業(yè)態(tài)租金－1樓華潤(rùn)超市快餐、音像、飾品1000－1100元/月/平米1樓Réel時(shí)尚生活百貨國際一線品牌服飾800－1000元/月/平米2樓國內(nèi)品牌服飾、美容美發(fā)、快速餐飲、飾品禮物等700－800元/月/平米3樓500－600元/月/平米4樓嘉禾電影院、真冰溜冰場(chǎng)300－350元/月/平米5樓大型中式餐飲200－250元/月/平米-1F1-3F4F5F各層的散鋪業(yè)種沒有明顯區(qū)別，每一層都同時(shí)存在服飾、休閑、餐飲多種品類；每層都有主力店，但主力店主題各不相同。案例研究22

西郊百聯(lián)各層業(yè)態(tài)分布樓層主力店業(yè)態(tài)散鋪業(yè)態(tài)－1樓HOLI特力屋特色家居/1樓友誼百貨、迪卡儂運(yùn)動(dòng)超市以品牌快餐快餐為主，搭配少量品牌服飾2樓友誼百貨、世紀(jì)聯(lián)華超市服飾、餐飲3樓世紀(jì)聯(lián)華超市、永樂電器以服飾為主，兩家餐飲4樓好樂迪KTV娛樂、社區(qū)服務(wù)1-3層的散鋪業(yè)態(tài)沒有明顯區(qū)別，每一層都同時(shí)存在服飾、餐飲多種業(yè)態(tài)。但比例各不相同，且1層主要以品牌餐飲和服飾為主；每層都有主力店，但主力店主題各不相同。1F-1F2F3F4F案例研究23深圳華潤(rùn)萬象城一期商業(yè)是代表深圳都市文化品位且富有個(gè)性的主題購物中心建筑面積：18.8萬平米商業(yè)定位：完整