土地投拓地塊初判及靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算

第一部分 項目初判意義第二部分 項目初判注意事項第三部分 項目初判模板第四部分 典型房企項目初判借鑒目錄CONTENT第一部分

項目初判意義項目初判是什么？01項目初判目的02研究項目所處政策環(huán)境、市場背景，分析項目競爭關(guān)系，同時對項目內(nèi)外部質(zhì)素做初步分析，得出項目市場占位、項目定位；通過項目占位、定位得出初步物業(yè)發(fā)展方向，并預(yù)判售價，根據(jù)售價、成本做靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算，初步測算投資收益。初步投資收益達(dá)到公司預(yù)定目標(biāo)再進(jìn)行項目定位研究。項目初判是什么？？項目初判目的？？1明確項目所處環(huán)境，為項目市場占位提供支撐2明確項目競爭環(huán)境，精準(zhǔn)預(yù)判項目售價及銷售周期3通過對過往客戶梳理及未來客戶預(yù)判，鎖定目標(biāo)客群4根據(jù)預(yù)估售價、銷售周期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，為拿地提供戰(zhàn)略依據(jù)第二部分項目初判注意事項項目初判注意事項01項目初判注意事項市場環(huán)境的透徹性客戶需求的精準(zhǔn)性政策環(huán)境的前瞻性價格預(yù)判的合理性01020304銷售利潤的可控性05城市宏觀背景分析01項目本體分析02區(qū)域市場分析03項目定位及物業(yè)發(fā)展方向建議04項目初步經(jīng)濟(jì)測算05第三部分

項目初判模板PART01城市宏觀背景分析宏觀調(diào)控政策城市區(qū)位城市交通城市規(guī)劃城市房地產(chǎn)市場根據(jù)以往政策調(diào)控規(guī)律，一般6年為一個周期，扶持期為2年，打壓期為4年，目前新一輪調(diào)控正處于第三年，且十九大確定長久調(diào)控基調(diào)，因此估計未來一到兩年內(nèi)，政策調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)。3月23日3次升級“限購”限購范圍從7區(qū)擴(kuò)大到13區(qū)、從一手房擴(kuò)大到二手房；提高購房資格門檻，社保需滿2

年4月12日3次升級“限貸”11區(qū)二套房首付?款從4成提高到6

成；只要擁有2套以上住房均不予貸款3月2次升級

“限價”政策清水價不能高於上

一批次的成交均價；精裝價不能超過清水房價的30%，且不能高於3,000

元/m24月13日“限售”出臺限購區(qū)域內(nèi)新購買房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓交易4月21日

“限商改住”出臺嚴(yán)禁商辦項目擅自改變?yōu)榫幼∮猛?1月16日

“搖號”政策出臺大成都范圍內(nèi)所有新開盤項目均納入“公證搖號”排序選房范圍11月30日

“戶籍制度改革”新政發(fā)布取消了原來的“購房入戶政策”；實行“條件入戶”和“積分入戶”

雙軌制3月17日土拍新規(guī)最高限價+抽簽競得6月27日2次升級土拍新規(guī)限價競買+競商業(yè)自持比例+抽簽競得9月7日3次升級土拍新規(guī)限價競買+續(xù)競配建并無償移交租賃住房比例5月15日4次升級“限購”限購對象從原來的個人變成了家庭；限購范圍從13區(qū)擴(kuò)大到全成都23區(qū)提高新入戶購房的社保年限10月1日重啟“限購、限貸”新增“限價”每人只能新購1套一手房，范圍為主城區(qū)+高新南區(qū)+天府新區(qū)。二套房首付比例提高至40%（原35%）新申領(lǐng)預(yù)售證價格需低于成都2016年城鎮(zhèn)居民收入漲幅11月17日2次升級“限購、限貸”高新區(qū)、天府新區(qū)購房需戶籍、社保或個稅滿一年且無住房高新區(qū)、天府新區(qū)二套房首付從40%提高到不低于70%2016年11月10月3月4月6月9月11月5月2017年2018年宏觀調(diào)控政策城市區(qū)位14.8KM高新區(qū)天府廣場13.7KM13.7KM興隆湖成都市人民政府6KM高新區(qū)：成都市政府所在地，首批國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，國家高新區(qū)排名全國第3位，僅次于北京中關(guān)村和上海張江。世界第一大單體建筑（環(huán)球中心）、國家軟件產(chǎn)業(yè)基地（軟件園），新會展中心等位于該區(qū)，是成都金融、商務(wù)、科技、會展和政務(wù)中心。經(jīng)濟(jì)人口：區(qū)域規(guī)劃人口153萬人，常住人口90萬人（中心城區(qū)排名前三），2017年GDP為1666億元，居成都首位。地塊位置：地塊位于高新區(qū)新川板塊，是中新（新加坡）在中國西部合作首個大型高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集區(qū)。地塊位于成都市高新區(qū)，成都金融、商務(wù)、科技、會議展覽和政務(wù)服務(wù)中心。城市交通溫江地處成都之西，素來以環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居而著稱，被視為成都的城市后花園近年來溫江建成成溫邛高速、光華大道拉近與主城區(qū)的距離，同時現(xiàn)正大力建設(shè)地鐵四號線，目標(biāo)是發(fā)展成成都西部副中心，而不僅僅是城市的后花園，城市發(fā)展?jié)摿薮蟪蓽刳龈咚俟馊A大道光華8線（在建）成溫邛快速通道芙蓉大道縱：橫：１2345１

柳城大道南熏大道溫泉大道土龍路繞城高速１２345１2

345成都西部新城，生態(tài)宜居示范區(qū)五縱五橫一地鐵交通體系，交通便捷，導(dǎo)入性強(qiáng)城市規(guī)劃溫江光華片區(qū)以“休閑商務(wù)中心”“世界現(xiàn)代田園城市體驗地”

“國際品質(zhì)的時尚購物目的地”“西向成都核心引擎（西成都CBD）”為定位，大力發(fā)展現(xiàn)代化商貿(mào)和商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意和總部經(jīng)濟(jì)等大商務(wù)、大文化產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展生態(tài)人居，以新興服務(wù)業(yè)集群發(fā)展建設(shè)活力城市。功能分區(qū)具體功能描述生態(tài)旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，主要發(fā)展花木業(yè)和旅游業(yè)科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)以溫江科技園為載體發(fā)展現(xiàn)代化工業(yè)、制造業(yè)基地現(xiàn)代服務(wù)區(qū)著力打造現(xiàn)代商務(wù)、高端商貿(mào)、醫(yī)療康復(fù)、健康產(chǎn)業(yè)與交通等多功能融合的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)區(qū)域本案老城區(qū)大學(xué)城光華新城本案位于光華新城，緊鄰老城，是溫江政府重點(diǎn)打造區(qū)域，具備較好的發(fā)展基礎(chǔ)。城市房地產(chǎn)市場‖房地產(chǎn)市場沿革1生態(tài)資源，光華大道開通，奧園、錦繡森鄰、仁和春天大道、金河谷等一批低密復(fù)合項目開啟了光華大道成都近郊改善居住優(yōu)選地。234在政務(wù)驅(qū)動，及佳兆業(yè)、中森、及其他本土開發(fā)商影響下，區(qū)域價值開始建立；之后以本土中小型開發(fā)商進(jìn)駐為主，以剛需產(chǎn)品捕捉城市外溢客戶。【04-06年】城市價值啟動住宅產(chǎn)品與老城區(qū)價格基本持平甚至反超，光華大道三段一年成邑、三年成都,形成城市級規(guī)模。家樂福、永輝超市、伊藤洋華堂開業(yè)運(yùn)營，客群逐漸升級，區(qū)域上逐漸擴(kuò)大生態(tài)外溢到新城吸附地鐵4號線延長線即將通車、區(qū)域價值快速提升，價格與擊量均上漲，區(qū)域吸附力增強(qiáng)?！?7-09年】城市價值承接【09-13年】城市價值飆升【14-16年】城市價值兌現(xiàn)隨著地鐵的開通，城市化進(jìn)程加快，溫江進(jìn)入城市價值拔升的高峰期城市房地產(chǎn)市場‖土地市場時間供應(yīng)成交宗數(shù)面積(畝)宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)均價(萬元/畝)樓面地價(元/㎡)溢價率(%)2010年1613621168719617962710.82011年86341212383402197971.732012年845563458124710545.992013年11984119821851437630.92014年96507546143358136818.792015年151159159752122009171.682016年1499612873134307199644.5溫江土地市場2015-2016年整體成交土地面積上漲，預(yù)計近兩年，眾多項目入市，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期。成交地價上漲：2016年樓面價達(dá)到1996元/㎡，同比上漲1.1倍，是2010年3倍。城市房地產(chǎn)市場‖土地市場品牌開發(fā)商加速在溫江布局：恒大拿下4宗合計330畝用地，其中最高樓面價達(dá)到3840元/㎡，合能拿下3宗合計183畝地，金科拿下2宗合計140畝地。成交主要集中在光華新城南部區(qū)域，未來將是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，競爭激烈。土地位置凈用地面積(畝)土地用途分類容積率可開發(fā)體量(萬㎡)成交單價(萬元/畝)成交樓面地價(元/㎡)溢價率(%)關(guān)聯(lián)商科林路東段169號94住兼商4.0025.0234877.50成都宏盛匯友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司柳城街辦燎原社區(qū)三、八組、新華社區(qū)一組17商業(yè)4.505.2205683.330成都錦榮興茂智業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司柳城街辦新華社區(qū)一組、燎原社區(qū)五組（星光慧）32商業(yè)4.008.561228.750成都璐達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公平街辦太極社區(qū)10組，龍鳳社區(qū)2、3組，建安社區(qū)2組，紅橋社區(qū)6組245商業(yè)1.5024.5585800成都市實驗外國語學(xué)校涌泉街辦花土社區(qū)九、十、十一組（天來匯景）116商兼住4.5034.73601199.980成都天利來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公平街道合江社區(qū)二組30住兼商2.504.9290174045合能集團(tuán)公平街道合江社區(qū)二組42住兼商3.008.4260130013.04涌泉街辦花土社區(qū)十、十一、十二組（合能珍寶琥珀三期）112住兼商3.5026.130413030柳城街辦新華社區(qū)，涌泉街辦明光社區(qū)107住兼商2.5017.86403840113.33恒大地產(chǎn)柳城街道新華社區(qū)，涌泉街道明光社區(qū)94住兼商2.2814.35703755.7978.13柳城街辦新華社區(qū)，涌泉街辦花土社區(qū)60住兼商2.5010.1410246028.13柳城街辦新華社區(qū)，涌泉街辦明光社區(qū)69住兼商2.5011.5402241225.62海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園學(xué)府路南段268號33住兼商4.008.8420157582.61佳信云翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涌泉街辦花土社區(qū)1、2組，前鋒社區(qū)6組101住兼商2.5016.82201319.940金科地產(chǎn)涌泉街辦花土社區(qū)1組40住兼商2.506.72201319.940涌泉街辦花土社區(qū)5、10組20商兼住4.005.3202757.50樂山鼎創(chuàng)天鴻置業(yè)有限公司柳城街辦萬盛社區(qū)5、6、7組，天府街辦學(xué)府社區(qū)6組144商兼住3.0028.7137685.010上海新尚置業(yè)有限公司柳城街辦燎原社區(qū)八組18商業(yè)4.505.3205683.240四川海天永信置業(yè)有限公司，成都騰逸置業(yè)有限公司柳城街辦燎原社區(qū)八組、紅光社區(qū)五組16商業(yè)5.005.2220660.040公平街道合江社區(qū)二、四組45住兼商3.009.0260130013.04四川品潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公平街辦太極社區(qū)11、12、13組48住兼商4.0012.83841440.0220四川眾城房地產(chǎn)開發(fā)公司永寧鎮(zhèn)城武社區(qū)十、十一組115商業(yè)2.5019.199593.990泰康之家蜀園成都養(yǎng)老服務(wù)有限公司本地塊恒大地王城市房地產(chǎn)市場‖住宅市場（供需存）2010年-2016年溫江區(qū)住宅各面積段銷售套數(shù)占比面積(段㎡)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年50以下2%3%4%1%1%1%0%50-703%5%6%7%6%6%6%70-9040%39%47%52%52%52%49%90-11014%14%16%16%16%18%20%110-13019%23%15%15%15%15%14%130-15012%10%9%7%7%5%5%150-1701%1%1%1%2%1%1%170-2003%2%1%1%1%1%2%200-2502%2%1%1%1%1%1%250平以上2%2%1%1%0%1%1%2016年下半年市場回暖，量價齊漲，10月銷售大漲，環(huán)比上漲近6成。城市以首置主導(dǎo)，改善性需求上漲趨勢明顯：近幾年溫江區(qū)剛需市場成為主力，70-90㎡銷量近五成占比，90-110㎡首改型需求占比達(dá)20%，同比上漲2%。今年供小于求，消化庫存，截止目前庫存為261萬方，去化時間為1年。城市房地產(chǎn)市場‖住宅市場（總價段走勢）住宅銷售的主力總價段在40-50萬，50-60萬占比上漲，30-40萬占比下跌；客戶總價接受度提升，改善型需求逐步入市。30-60萬是市場成交的主力總價段，占據(jù)7成的市場份額；今年主力成交集中在40-50萬（35%），占比比2010年提高9個百分點(diǎn)；50-60萬成交占比為19%，比2010年提升9個百分點(diǎn)。30-40萬占比20%，比2010年下滑9個百分點(diǎn)。30萬以下受市場供給影響，大幅縮減僅占1%，2010年-2016年溫江區(qū)住宅各總價段銷售套數(shù)占比情況總價段(萬元)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年30萬以下11%13%8%2%2%5%1%30-40萬27%25%31%20%18%21%20%40-50萬26%26%29%37%36%35%35%50-60萬10%15%14%18%21%18%19%60-70萬10%8%6%11%9%9%10%70-80萬4%3%4%4%5%5%5%80-100萬5%3%3%4%5%4%5%100-120萬3%2%2%2%2%1%1%120-150萬1%2%1%1%1%0%1%150萬以上3%2%2%2%1%1%2%城市房地產(chǎn)市場‖住宅市場（面積段與總價關(guān)系分析）成交量最高的為80-90㎡（占整體成交的35%），主力總價40-50萬（占整體成交21%），其次是30-40萬（占比8%）及50-

60萬（占比6%）。其次為70-80㎡（占比15.4%），成交總價在30-50萬（占比14%）。110-130㎡（占比14%）改善型產(chǎn)品總價主力在60-70萬（6%）之間；再次為90-100㎡（占比13%）總價主要在40-50萬（占比6%）及50-60萬（5%）。80-90㎡70-80㎡

90-100㎡110-120㎡120-130㎡100-110㎡2015-2016年住宅物業(yè)各面積段對應(yīng)總價段成交分布面積段30萬以下30-40萬40-50萬50-60萬60-70萬70-80萬80-100萬100-120萬120-150萬150萬以上合計50以下0.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.7%50-600.5%0.3%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.8%60-701.1%4.1%0.2%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%5.4%70-800.7%7.3%6.6%0.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%15.4%80-900.1%7.5%20.6%5.8%0.7%0.4%0.0%0.0%0.0%0.0%35.1%90-1000.0%0.9%6.2%5.1%0.9%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%13.3%100-1100.0%0.0%1.3%3.0%1.0%0.4%0.2%0.0%0.0%0.0%5.8%110-1200.0%0.0%0.2%3.0%3.5%0.5%0.3%0.0%0.0%0.0%7.5%120-1300.0%0.0%0.1%0.5%2.8%1.8%1.6%0.1%0.0%0.0%6.9%130-1500.0%0.0%0.0%0.4%0.8%1.2%1.9%0.4%0.1%0.0%4.8%150-1700.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.1%0.3%0.3%0.0%0.1%0.9%170-2000.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.3%0.3%0.3%0.3%1.2%200-2500.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%1.0%250以上0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.0%1.0%合計3.1%20.1%35.2%18.6%10.0%4.6%4.6%1.3%0.7%1.8%100.0%商業(yè)市場總體回落，截止2016年10月，銷售量同比大幅下滑40%，預(yù)計年銷售量不足10萬㎡；價格經(jīng)歷快速增長后開始回歸，2015年同比下調(diào)18%，截止2016年10月，同比上漲2%。商業(yè)存量高企75.6萬㎡，庫存周期超過7年。城市房地產(chǎn)市場‖商業(yè)市場15年到16年溫江公寓市場情況1.6 70001.4 60001.2 50001 40000.80.6 30000.4 20000.2 10000 02015年1月

2015年2月

2015年3月

2015年4月

2015年5月

2015年6月

2015年7月

2015年8月

2015年9月

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2015年11月

2015年12月

2016年1月

2016年2月

2016年3月

2016年4月銷售面積(萬㎡) 新增面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)面積段銷售套數(shù)（套）8007006005004003002001000總價段銷售套數(shù)（套）1600140012001000800600400200030萬以下

30-40萬 40-50萬 50-60萬 60-70萬 70-80萬

80-100萬

100-120萬15年溫江公寓市場表現(xiàn)一般，16年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，公寓市場表現(xiàn)良好，但波動很大，量價關(guān)系明顯，后市不可預(yù)測性較強(qiáng)。溫江區(qū)域公寓成交面積段主要集中70㎡以下，主力成交總價在30萬以下。月均去化3700㎡，整體成交均價4800元/㎡。城市房地產(chǎn)市場‖公寓市場宏觀背景總結(jié)房地產(chǎn)政策：上半年政策、經(jīng)濟(jì)端出臺各項措施促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，大力去庫存，市場快速拉升，10月房地產(chǎn)限購限貸新政集中出臺，成都主城區(qū)及近郊限購政策開啟，旨在去杠桿化，規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險，抑制投資，控制房價過快增速，限貸細(xì)則使得改善性需求購房成本增加，影響開始顯現(xiàn)。市場監(jiān)管加大力度，徹查違規(guī)推廣及銷售行為。城市規(guī)劃：溫江城市規(guī)劃向東、向南發(fā)展，光華新城為城市發(fā)展主流方向，而本項目也處于光華新城南區(qū)，發(fā)展?jié)摿^大。房地產(chǎn)發(fā)展：城市配套進(jìn)一步成熟，進(jìn)入快速發(fā)展期，整體市場供需兩旺，量價齊升。剛需剛改為主力供需，改善產(chǎn)品比例增加。從宏觀及中觀市場來看：整體市場向好，而本案地處城市發(fā)展核心區(qū)域，周邊規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿^大，對促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)具備積極影響。PART02項目本體分析區(qū)域及交通項目四至項目指標(biāo)不利因素區(qū)域配套土地屬性‖

地塊區(qū)位及近地鐵物業(yè)新老城交界，距離四號線站點(diǎn)僅800米，溫江未來核心發(fā)展區(qū)項目位于溫江區(qū)南江路與永興路交匯處，新老城交界區(qū)域，距離即將開通的地鐵4號線鳳溪占約800米，但距離公交主干道光華大道較遠(yuǎn)，目前交通通達(dá)性較差。本案光華新城土地屬性‖

地塊四至北側(cè)：緊鄰熟地，正對“積家御景”東側(cè)：緊鄰南江路，正對路環(huán)實業(yè)有限公司廠房南側(cè)：緊鄰五牛印務(wù)公司，現(xiàn)狀為已倒閉的廠房西側(cè)：緊鄰永興路，對面為農(nóng)民自建房項目周圍多為老式廠房，整體現(xiàn)狀形象較差。土地屬性‖

地塊指標(biāo)新老城交界，地塊容積率3.0，可建體量112200㎡，建筑密度≤30%，綠化率≥30%。單宗地塊小，不利于整體布局，需要深化設(shè)計，力爭增強(qiáng)產(chǎn)品舒適性。地塊2地塊1指標(biāo)合計地塊1地塊2建設(shè)用地面積（M2）374002366713733規(guī)劃用途二類居住用地兼容≤20%商業(yè)用地計容建面(M2)1122007100041200限高（M）建筑密度≤30%容積率≤3.0綠地率（%)≥30%本案宗教、禁忌（廟宇、教堂、清真寺、殯儀館、火葬場、公墓、監(jiān)獄或看守所、刑場等）危險物及輻射（高壓電線路、變電站、雨污、水泵站、核電站、油氣庫站、彈藥庫、微波、通道、無線通訊基站、高鐵、輻照中心等）環(huán)境變遷（規(guī)劃中的公路、道路、高架橋、鐵路建設(shè)；綠地、水面、樹林等改變現(xiàn)狀）地下狀況不利因素有畫勾不利因素描述，及到項目紅線距離對方案成本的影響對客戶的影響噪音、污染、惡臭（機(jī)場、鐵路、公路、立、交橋、工廠、集市、學(xué)校、車站、貨場造、紙廠、化工廠、橡膠廠、廢品站、產(chǎn)生煙霧和揚(yáng)塵的場所、垃圾場、污水河

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塘

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溝渠等）√地塊西側(cè)靠近輕軌線增加隔音屏成本，設(shè)計上注意考慮降噪整體地塊質(zhì)素極優(yōu)，幾乎無劣勢（地下管線、電纜、暗渠、水渠、溝壑、池塘、地下有原建筑物樁基或其他建筑物構(gòu)筑物）地表狀況（地表有堆土、坑池、地表現(xiàn)狀建筑物、保留或拆除物、林木、青苗、魚塘等，以及是否完成相應(yīng)補(bǔ)償）屬于填湖、填海地塊、是否臨湖

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河

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江

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海土地屬性‖

不利因素分析有無噪音污染、垃圾場、變電站等。土地屬性‖

區(qū)域特性本案位于光華新城，緊鄰老城，是溫江政府重點(diǎn)打造區(qū)域，具備較好的發(fā)展基礎(chǔ)。溫江光華片區(qū)以“休閑商務(wù)中心”“世界現(xiàn)代田園城市體驗地”

“國際品質(zhì)的時尚購物目的地”“西向成都核心引擎（西成都CBD）”為定位，大力發(fā)展現(xiàn)代化商貿(mào)和商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意和總部經(jīng)濟(jì)等大商務(wù)、大文化產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展生態(tài)人居，以新興服務(wù)業(yè)集群發(fā)展建設(shè)活力城市功能分區(qū)具體功能描述生態(tài)旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，主要發(fā)展花木業(yè)和旅游業(yè)科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)以溫江科技園為載體發(fā)展現(xiàn)代化工業(yè)、制造業(yè)基地現(xiàn)代服務(wù)區(qū)著力打造現(xiàn)代商務(wù)、高端商貿(mào)、醫(yī)療康復(fù)、健康產(chǎn)業(yè)與交通等多功能融合的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)區(qū)域本案老城區(qū)大學(xué)城光華新城土地屬性‖

周邊交通成溫邛高速光華大道光華8線（在建）成溫邛快速通道345溫泉大道土龍路繞城高速１ 縱：１

柳城大道2

南熏大道２ 橫：１

芙蓉大道2345１234不臨城市干道，地塊當(dāng)前通達(dá)便利性不強(qiáng)項目位于溫江區(qū)南江路與永興路交匯處，新老城交界區(qū)域；距離即將開通的地鐵4號線鳳溪站約800米，但距離公交主干道光華大道較遠(yuǎn)，目前交通通達(dá)性較差。公共交通：本案附近即為南江路站，目前已開通309、309A、319三條公交線路，可達(dá)成都主城；5土地屬性‖

周邊商業(yè)地塊臨近光華新城商圈和大學(xué)城商圈，距離均在5公里以內(nèi)，輻射性較強(qiáng)，距老城商圈7公里，輻射性次于光華新城和大學(xué)城商圈。名稱商圈等級距離（公里）光華新城商圈核心商圈4.5公里大學(xué)城商圈核心商圈4公里老城商圈核心商圈7公里家樂福永輝土地屬性‖

教育醫(yī)療地塊臨近大學(xué)城及老城，溫江二中（市重點(diǎn)中學(xué)）和第五人民醫(yī)院（三級甲等），同時距離溫江公園2公里，教育、醫(yī)療和配套條件具備吸附學(xué)區(qū)房和改善需求的客戶置業(yè)需求。學(xué)校名稱基本概況學(xué)校等級距離四川農(nóng)業(yè)大學(xué)18個學(xué)院、8個研究所、74個本科專業(yè)211工程6KM公平實驗學(xué)校約200教師、2000學(xué)生——5KM溫江中學(xué)高中部教學(xué)班：初中21個，高中12個；在校學(xué)生：1463人國重3KM涌泉學(xué)校29個班，約900學(xué)生、100教師——2km慶豐街小學(xué)35個班，約100教師——3KM成都中醫(yī)院大學(xué)17個學(xué)院，31個本科專業(yè)重點(diǎn)本科3KM四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)校9個學(xué)院，56個本?？茖I(yè)國家示范高等學(xué)院3KM溫江二中74個班，約300教師市重3KM西南財經(jīng)大學(xué)27個學(xué)院，34個本科專業(yè)211工程3KM成都師范學(xué)院17個學(xué)院，24個本科專業(yè)普通本科2km醫(yī)院名稱醫(yī)院基本情況醫(yī)院級別及內(nèi)外資距離第五人民醫(yī)院臨床科室34個，編制床位1380張三級甲等3km溫江區(qū)人民醫(yī)院臨床科室20個，編制床位380張二級甲等3km配套名稱基本概況距離光華公園占地380畝，

“現(xiàn)代都市桃花源”

項目3km溫江公園占地280畝，大型現(xiàn)代化公園園林項目3km土地屬性‖

周邊產(chǎn)業(yè)項目臨近中國西部唯一的國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)，主要發(fā)展生物醫(yī)藥、食品飲料、電子信息產(chǎn)業(yè)，已入駐正大、統(tǒng)一、中糧等近1000家著名企業(yè)，且有5家世界500強(qiáng)企業(yè)落

戶，提供了一定的產(chǎn)業(yè)支撐。溫江海峽兩岸科技園企業(yè)分布圖本案海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)2KM土地屬性‖

地塊總結(jié)本體屬性分析，地塊具備做區(qū)域剛需及改善型住宅基礎(chǔ)條件。地塊指標(biāo)：地塊單宗規(guī)模較小，被規(guī)劃道路隔斷，指標(biāo)緊湊，需要深化設(shè)計方案，力爭兼顧產(chǎn)品舒適性和面積控制，支撐項目較高溢價。區(qū)域交通：地塊位于光華新城南區(qū)，與老城、大學(xué)城近鄰。城市核心邊緣，區(qū)域交通通達(dá)性不強(qiáng)，但地鐵沿線高價板塊存在外溢機(jī)會，有利于地塊打造剛需兼顧改善型產(chǎn)品。生活配套：地塊周邊當(dāng)前生活配套不足，同享重點(diǎn)學(xué)區(qū)、醫(yī)院，公園生態(tài)資源，需完善基礎(chǔ)的街區(qū)商業(yè)生活配套。周邊產(chǎn)業(yè)：海峽科技園以生物醫(yī)療、食品飲食、電子信息的專業(yè)市場為主，周邊產(chǎn)業(yè)客群以剛需置業(yè)需求為主，輔以部分改善需求。PART03區(qū)域市場分析住宅市場簡析商業(yè)市場簡析公寓市場簡析住宅市場簡析路徑鎖定板塊競爭競爭格局特征小結(jié)1.11.21.3萬春生態(tài)板塊生態(tài)居住高價值板塊區(qū)域發(fā)展成型，逐步成熟觀光農(nóng)業(yè)，文旅產(chǎn)業(yè)支撐金馬湖板塊產(chǎn)城融合區(qū)，生態(tài)高價值區(qū)域產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展金馬湖、文體休閑配套溫江大學(xué)城產(chǎn)城融合獨(dú)立發(fā)展板塊區(qū)域發(fā)展成型，逐步發(fā)展成熟學(xué)區(qū)價值、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)學(xué)區(qū)、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)城融合板塊——大學(xué)城板塊城市高價值板塊——光華新城、溫江老城生態(tài)高價值板塊——萬春、金馬湖板塊光華新城西部新城核心區(qū)，高價值規(guī)劃板塊區(qū)域發(fā)展成型，加速成熟江安河生態(tài)資源，綜合商業(yè)配套光華大道溫江老城成熟價值高認(rèn)知板塊區(qū)域發(fā)展成熟，發(fā)展緩慢成熟生活配套5大居住板塊，3大價值層級發(fā)展。光華新城作為新城核心，城市價值高規(guī)劃板塊，發(fā)展成型，日趨成熟，開發(fā)熱點(diǎn)，競爭激烈。溫江市場板塊分布競爭板塊選取37大學(xué)城板塊：產(chǎn)城融合獨(dú)立發(fā)展板塊地鐵4號線經(jīng)過區(qū)域，預(yù)計2017年下半年通車靠近老城，可享受老城現(xiàn)有商業(yè)配套區(qū)域發(fā)展成型，逐步發(fā)展成熟學(xué)區(qū)價值、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)光華新城北部：城市核心區(qū)，高價值擁有江安河生態(tài)景觀資源、碧落湖公園臨地鐵4號線最近區(qū)域；完善的教育、商業(yè)等生活配套房地產(chǎn)發(fā)展較早期區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展成熟未來房地產(chǎn)可開發(fā)用地僅有少量本項目光華新城南部：房地產(chǎn)發(fā)展起步階段，未來開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域承接光華新城北部處延發(fā)展區(qū)域；臨地鐵4號線；基礎(chǔ)配套待完善區(qū)域，區(qū)域形象提升階段隨著光華大道以北區(qū)域開發(fā)用地減少，區(qū)域迎來發(fā)展契機(jī)開發(fā)熱度集中客群有交叉發(fā)展條件相似區(qū)位相近選取市場重點(diǎn)競爭板塊進(jìn)行多維度對比分析競品項目恒大名城金恒德時代金悅合能珍寶琥珀三期洲際春天廣場光華瑞廷湟普國際湟座泰合新光華府恒大新城光華大道以南，本地塊所在板塊，開發(fā)項目眾多，房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。競爭板塊——光華新城南部板塊隨著光華新城北部區(qū)域開發(fā)用地減少，光華新城南部板塊迎來發(fā)展契機(jī)，未來房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域光華新城南部：房地產(chǎn)發(fā)展起步階段，未來開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域承接光華新城北部處延發(fā)展區(qū)域；臨地鐵4號線；基礎(chǔ)配套待完善區(qū)域，區(qū)域形象提升階段隨著光華大道以北區(qū)域開發(fā)用地減少，區(qū)域迎來發(fā)展契機(jī)價值洼地光華新城南部板塊分析項目開發(fā)商占地（畝）總建（萬方）容積率物業(yè)類型開盤時間梯戶數(shù)恒大名城恒大地產(chǎn)9824.64.00高層/超高層2016-10-29（畜客3個月）2梯4/2梯5/2梯6/3梯7金恒德時代金悅金恒德9534.613.95高層2015年7月2梯4/2梯6合能珍寶琥珀三期合能集團(tuán)11226.083.50高層2015年10月2梯2/2梯5/2梯6洲際春天廣場洲際置業(yè)107384.98高層/超高層2013年10月2梯6/3梯8光華瑞廷森鑫房產(chǎn)6625.123.48高層2016年8月13日3梯6湟普國際湟座成泰房產(chǎn)9743.364.59高層2014年12月2梯3/2梯4/2梯5/2梯6/3梯10泰合新光華府泰美投資74203.79高層2014年7月2梯4/2梯6恒大新城恒大地產(chǎn)177404.00高層2014年5月2梯4品牌房企逐步進(jìn)入，中大項目開發(fā)為主（60-180畝），在售項目高容積率（3以上）；光華新城南部板塊房地產(chǎn)市場光華新城南部板塊房地產(chǎn)市場多數(shù)項目采用點(diǎn)式圍合布局，恒大、金科采用2T4\2T5布局，其余均為2T6、3T8布局。恒大名城光華瑞廷洲際春天廣場金科天宸光華新城南部板塊住宅物業(yè)量價剛需主場：主力去化產(chǎn)品為80-90㎡，總價44-54萬，少量60-80㎡

及120-130㎡產(chǎn)品。單盤最高走量約150套/月，恒大名城精裝增配，走量最高。第二梯隊90-96套/月，走量產(chǎn)品60-80㎡，總價33-44萬，光華瑞庭低價搶客，實現(xiàn)走量。第三梯隊60-70套/月，主力走量80-90㎡總價41-62萬，90-110㎡總價46-76萬。項目產(chǎn)品面積（㎡）主力銷售面積（㎡）整體推出（套）整體去化（套）2016年銷售數(shù)據(jù)存量（套）銷售（套）均價（元/㎡）月均走量（套）總價（萬元）恒大名城80-140101-107/82-86866550550精裝720018372-79/59-62316金恒德時代金悅60-14080-90254218691504602115048-54665合能珍寶琥珀三期70-110/138/169/20170-80/80-90265421471477555714838-44/44-50485洲際春天廣場60-11060-803981377795755239633-44142光華瑞廷84/86/99/105/110863282662664744904162湟普國際湟座50-14050-901498934692精裝78666939-70564泰合新光華府70-12080-90/70-80/90-100178096163952126441-46/36-41/46-5269恒大新城80-140120-130/80-90/100-1103304220962068866282-89/55-62/68-761089代表競品個案 恒大名城占地98畝，總建25萬方，容積率4。首批次2016年10月29日開盤，推出866套精裝房，精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡，帶地暖與新風(fēng)系統(tǒng)，開盤去化550套。改需為主力，輔以套二套四主力產(chǎn)品：82-86㎡二房及101-107

㎡套三雙、90-95

㎡套三單，114-129㎡套三雙及135-140㎡套四。量價關(guān)系：成交均價7200元/㎡，價格區(qū)域6800-8000元/㎡，開盤去化約550套，含畜客期月均走量183套，走量最高?？蛻魳?gòu)成：地緣性客戶60%（溫江本地改善、本地就業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶），大城西客戶30%，省內(nèi)5%，三高地區(qū)養(yǎng)老投資客5%。主力剛需+首改，適當(dāng)減少改善占比（對比恒大新城）,增配提升性價比面積（㎡）套型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比

（㎡單價/元）總價（萬元）銷售套數(shù)去化率月均走量（套）存量（套）82-86套二24428%720059-6255064%183（畜客期3個月）31690-95套三單13415%64-66101-107套三雙23027%72-77114-11610012%82-84123-129627%88-93135-140套四9611%97-101合計866100%59-101即將面市新盤 金科天宸光華新城南部首個高低配項目位置涌泉街辦花土社區(qū)，林泉南街以西，共和路以南物業(yè)類型高層：26、28、33、34層（底層1-2層商業(yè)）小高層：7+1、9+1層聯(lián)排商業(yè)：高層底層2層商業(yè)，2層獨(dú)棟商業(yè)樓4層農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總北地塊南地塊占地（畝）140.77100.5240.25總建面（萬方）32.7823.639.15地上計容面積（萬方）23.4116.706.71住宅面積（萬方）21.7815.386.40商業(yè)面積（萬方）1.070.810.25容積率2.492.492.5建筑密度——27.79%26.80%綠地率——35.05%35.15%機(jī)動車位2845個（地下2563個）2042個（地下1840個）803個（地下723個）光華新城南部板塊客戶特征客群分析：大城西擠壓類客戶及省內(nèi)二級城市客戶為主，部分溫江改善類客戶；置業(yè)目的為滿足居住需求及改善類需求；【客戶描述】客戶來源：大城西擠壓客戶30%，溫江下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷客戶20%，省內(nèi)二級城市客戶40%、阿壩、青海等高寒高污染地區(qū)投資兼養(yǎng)老5%，其它5%；大城西擠壓類客戶：性價比<地鐵<未來發(fā)展?jié)摿?；客戶分布在沿光華大道、日月大道周邊、如成飛、萬家灣周邊客群拆遷類客戶：性價比<地鐵<產(chǎn)品；投資兼養(yǎng)老客戶：性價比<地鐵<升值潛力；客戶年齡：剛需客戶以青年置業(yè)為主，年齡集中在20-35歲，改善型客戶主要集中在30-50歲。購買認(rèn)可點(diǎn)：性價比、地鐵開通后便利性及升值力；性價比【客戶認(rèn)可度】地鐵未來發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品客戶白描（光華新城南部）李女士從事工作：溫江某醫(yī)藥企業(yè)管理人員基本介紹：34歲，已婚有一小孩，老家在綿陽，之前一直做藥品有關(guān)的工作，后來換了工作到溫江醫(yī)藥城一家企業(yè)做管理人員，年收入約12萬左右；目前居住情況：目前住的公司租的房子，平時老公家人和孩子住在成都東門方向；置業(yè)經(jīng)歷：首次置業(yè)，由于從東門到溫江上班太遠(yuǎn)，不想每天來回東西向跑，消耗時間太多，一直考慮在溫江換套房子，一家人開心的住一起，方便照管孩子，2016年10月看中了恒大新城一套四房子，還是精裝，覺得非常劃算，單價接近7000元/㎡，和市區(qū)相比，便宜了近一半；產(chǎn)品需求：110-120㎡套四，總價70萬以內(nèi)；買房看重因素：一步到位，產(chǎn)品功能性，性價比競爭板塊——光華新城北部板塊競品項目洲際亞洲灣佳年華新生活佳兆業(yè)麗晶公館藍(lán)潤光華春天珠江御景灣千禧河畔國際社區(qū)城市核心區(qū)：交通/教育/商業(yè)配套成熟，生態(tài)資源優(yōu)質(zhì)；品剛與剛改并存，隨著地塊開通，區(qū)域價值提升；依托江安河生態(tài)資源優(yōu)勢，溫江新區(qū)發(fā)展的最早區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展成熟，區(qū)域價值最高；隨著地鐵開通，區(qū)域吸附力增加；

隨著房地產(chǎn)發(fā)展成熟，未來產(chǎn)可開發(fā)用地僅有少量。光華新城北部板塊發(fā)展現(xiàn)狀49項目開發(fā)商占地（畝）總建（萬方）容積率物業(yè)類型開盤時間梯戶數(shù)洲際亞洲灣洲際置業(yè)224775.00高層，超高層2013年5月2梯5/2梯6/3梯11佳年華新生活佳年華置業(yè)11649.53.49高層2013年11月2梯4/3梯7佳兆業(yè)麗晶公館佳兆業(yè)集團(tuán)8724.554.24高層，超高層2014年11月2梯6藍(lán)潤光華春天藍(lán)潤集團(tuán)128344高層2015年9月2梯6珠江御景灣珠江地產(chǎn)160404.77中高層，高層2012年10月1梯1/2梯2/3梯2/2梯4千禧河畔國際社區(qū)永昶地產(chǎn)4901634.00高層2012年12月2梯4/2梯6知名開發(fā)商集中涌入，大規(guī)模、高容積率，開發(fā)周期長；在售項目大部分在2012-2013年集中入市，2016年無新項目入市；光華新城北部板塊房地產(chǎn)市場洲際亞洲灣佳年華新生活藍(lán)潤光華春天大盤云集，采用點(diǎn)式圍合布局，品質(zhì)改善型項目2T4戶設(shè)置，剛需項目2梯5、2梯6，3梯7戶設(shè)置。光華新城北部板塊總平布局光華新城北部板塊住宅市場量價項目產(chǎn)品面積（㎡）主力銷售面積（㎡）整體推出（套）整體去化（套）2016年銷售數(shù)據(jù)存量（套）銷售（套）均價（元/㎡）月均走量（套）總價（萬元）洲際亞洲灣40-18080-100/70-80/100-110659045991508582415146-58/40-47/58-64374佳年華新生活60-12080-90/90-100/60-70343029811226586712347-53/53-59/33-41389佳兆業(yè)麗晶公館60-15080-90/90-1002469181397663059850-57/57-63562藍(lán)潤光華春天60-12070-80/90-100/80-901868123880454388038-43/48-54/43-49630珠江御景灣70-300130-150/160-1702436245375574997697-113/120-128198千禧河畔國際社區(qū)70-90/120-13080-906028425966761516749-551769剛需兼改善：主力去化產(chǎn)品為80-90㎡，90-110㎡

及120-130㎡產(chǎn)品；單盤最高走量120套/月，單價5824-5867元/㎡，80-90㎡總價46-53萬，90-100㎡53-59萬，100-110㎡58-64萬。第二梯隊80-98套/月，單價5438-6305元/㎡，80-90㎡總價43-49萬及50-57萬，90-100㎡48-54萬。第三梯隊60-70套/月。單價6151-7499元/㎡，

80-90㎡總價49-55萬，130-150㎡97-113萬面積段（㎡）套型供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)均價(元/㎡)總價（萬元）月均去化（套）65-67套二單3911079-84套三單衛(wèi)287142580046-4990-97套三雙衛(wèi)309183580052-56110套三雙衛(wèi)（臨河）12523630069項目基礎(chǔ)信息：占地115畝，建面49.5萬㎡，容積率3.49；產(chǎn)品以79-84㎡套三單衛(wèi)及90-97㎡套三雙衛(wèi)為主，占比約60%，河景最佳位置設(shè)置110㎡舒適型套三雙衛(wèi)；量價關(guān)系：成交均價約5800元/㎡，2016年整體市場表現(xiàn)較好，月均去化可達(dá)110套；客戶構(gòu)成：大城西受價格擠壓客群約50%，30-40%二級城市在溫江工作，10%來自成都周邊區(qū)縣外省藥老客戶約5%；二期產(chǎn)品高性價比、總價控制較好的快銷剛需項目代表競品個案 佳年華.新生活光華新城北部板塊客戶特征客群分析：大城西擠壓及省內(nèi)二級城市為主，其次追求河景資源的改善型客戶為主，置業(yè)目的為改善居住環(huán)境、享受完善配套及資源占有【客戶描述】客戶來源：地緣客戶15%，大城西擠壓客戶30%，二級城市30%；主城區(qū)其它區(qū)域擠壓客戶5%，省內(nèi)客戶10%、蘭州、青海等高寒高污染地區(qū)投資兼養(yǎng)老5%，其它5%；大城西擠壓類客戶：價格<區(qū)域成熟度<地鐵<教育配套；客戶分布在沿光華大道、日月大道周邊、如成飛、萬家灣周邊客群；地緣性客戶：區(qū)域發(fā)展?jié)摿?lt;教育配套<商業(yè)配套<生態(tài)環(huán)境；

投資兼養(yǎng)老客戶：區(qū)域<價格

<生態(tài)環(huán)境<地鐵；客戶年齡：剛需客戶以青年置業(yè)為主，年齡集中在20-35歲，改善型客戶主要集中在30-50歲。購買認(rèn)可點(diǎn)：區(qū)域成熟度、地鐵開通后便利性及升值力；江安河生態(tài)資源【客戶認(rèn)可度】商業(yè)配套教育配套地鐵產(chǎn)品客戶白描（光華新城北部）張先生從事工作：132廠員工基本介紹：29歲，未婚，老家在南充，在成都讀書畢業(yè)后一直在132廠工作，年收入約12-15萬，工作相對穩(wěn)定；目前居住情況：在金沙租住房子，套一每月租金2000元；置業(yè)經(jīng)歷：首次置業(yè)，由于家里催著結(jié)婚，正在光華大道沿線看房，本來想買萬達(dá)廣場附近，幾乎都是一萬多才能購買，老家是農(nóng)村的，不給給予我首付支持，所以選擇在溫江購買，2016年9月初看中了位于江安河附近的“洲際亞洲灣”，均價大概在6000元/㎡左右，與外光華附近過萬房價相比，還能接受，裝修費(fèi)也省下來了；產(chǎn)品需求：90-100㎡左右套三雙衛(wèi)，總價65萬以內(nèi)；買房看重因素：地鐵4號線，江安河資源，居住環(huán)境及配套競爭板塊——大學(xué)城板塊本項目競品項目明信仕林府金強(qiáng)歐郡地鐵首座（隆華首府）中鐵麗景書香積家御景和信孔雀城大學(xué)城板塊板塊發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)城融合獨(dú)立發(fā)展板塊，依托大學(xué)城教育，臨近老城區(qū)的地理優(yōu)勢，區(qū)域發(fā)展成型，逐步發(fā)展成熟；房地產(chǎn)起步較晚，區(qū)域依托大學(xué)，逐步發(fā)展房地產(chǎn)市場，屬于價值洼地；開發(fā)周期晚，區(qū)域新舊更替階段，區(qū)域配套及區(qū)域形象升級換代中。依托地鐵4號線優(yōu)勢，房地產(chǎn)具有升值潛力學(xué)區(qū)價值、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)。大學(xué)城板塊板塊房地產(chǎn)市場項目開發(fā)商占地（畝）總建（萬方）容積率物業(yè)類型開盤時間梯戶數(shù)明信仕林府蜀府信義322904.00高層2013年12月2梯6金強(qiáng)歐郡金強(qiáng)集團(tuán)4818.283.98高層2016年1月2梯5/2梯6/3梯8地鐵首座（隆華首府）溫江維奧74254.80高層2014年1月2梯5/2梯6中鐵麗景書香中鐵八局190584.00高層2011年9月2梯6積家御景新光華房產(chǎn)5713.53.50高層2014年9月2梯5/2梯6和信孔雀城和信地產(chǎn)20055.64.19高層2013年2月2梯5/2梯6早期以大盤開發(fā)為主，14年入市項目以中小盤開發(fā)為主；本土及中小開發(fā)商云集；大學(xué)城板塊板塊項目總平布局和信孔雀城明信仕林府中鐵麗景書香采用點(diǎn)式圍合布局，剛需項目，高容積率，以2梯5戶，2梯6戶為主；大學(xué)城板塊板塊住宅物業(yè)量價項目產(chǎn)品面積（㎡）主力銷售面積（㎡）整體推出（套）整體去化（套）2016年銷售數(shù)據(jù)存量（套）銷售（套）均價（元/㎡）月均走量（套）總價（萬元）明信仕林府60-16080-90376830681045542010543-48700金強(qiáng)歐郡60-11080-90116310181027519710341-46145地鐵首座（隆華首府）60-12080-90/60-702260173177251437741-46/30-36469中鐵麗景書香30-12080-905296455465550276640-45742積家御景70-13080-901100107151752065241-4629和信孔雀城50-15080-90/120-1303908333236855173744-49/66-71572剛需主場：主力去化產(chǎn)品為80-90㎡，少量60-70㎡

及120-130㎡產(chǎn)品。單盤最高走量100套/月，均價5197-5420元/㎡，主力80-90㎡總價41-48萬。第二梯隊50-70套/月，均價5143-5206元/㎡，主力80-90㎡總價40-46萬。第三梯隊40套/月，均價5517元/㎡，主力80-90㎡總價44-49萬，120-130㎡66-71萬。代表競品個案 和信孔雀城3期10月22日開盤推出8/9號樓面積（㎡）套型整體供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比3期1批次整體銷售套數(shù)去化率單價（㎡/元）總價（萬元）2016年銷售套數(shù)月均走量（套）存量（套）供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比51-55套一2567%6412%21785%5200-551728-303543979套二3178%41%316100%43-0222181-86125932%21440%111789%44-4711211142912827%6412%23684%50-030346105套三單64417%489%62397%57-033321119套三雙1945%00%194100%65-0810123-12584822%13626%79394%67-681021055130-1421003%00%100100%71-782630合計3900100%530100%359692%28-7836837304臨地鐵，老城配套，套二為主，40萬以內(nèi)2013年推出的占地200畝大盤，建面55萬㎡，容積率4.19，臨地鐵鳳溪站。產(chǎn)品與市場主流產(chǎn)相悖，走量較差：主力79-91㎡供應(yīng)占一半，105㎡設(shè)置套三單，123-125㎡設(shè)置套三雙產(chǎn)品，套型對應(yīng)面積大，總價高。量價關(guān)系：成交均價5150-5398元/㎡，2016年整體月均去化23套，3期1批次于2016年10月22日開盤，畜客近4個月，開盤去化230套。項目總體評價：靠近老城區(qū)，臨地鐵，有區(qū)位優(yōu)勢，套二面積偏大，占比近5成，與主流需求相悖?？蛻魳?gòu)成：溫江地緣60%（拆遷、老城換房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、就業(yè)），城西擠壓客戶20%，二級城市10%（甘孜阿壩等地）。大學(xué)城板塊客戶特征客群分析：溫江老城拆遷、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城改善客戶及省內(nèi)二級城市教育等需求客戶為主。置業(yè)目的：滿足居住需求、教育需求及部分改善需求，依賴?yán)铣桥涮住！究蛻裘枋觥靠蛻魜碓矗捍蟪俏鲾D壓客戶20%，溫江下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷客戶25%，

溫江老城改善類客戶10%；大學(xué)城教職工10%，省內(nèi)二級城市客戶30%、其它5%。大城西擠壓類客戶：性價比<地鐵<未來發(fā)展?jié)摿Α？蛻舴植荚谘毓馊A大道、日月大道周邊、如成飛、萬家灣周邊客群拆遷類、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶：性價比<地鐵<產(chǎn)品。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶分布在周邊和盛鎮(zhèn)、永盛鎮(zhèn)、萬春鎮(zhèn)等。老城改善類：離老城近<地鐵<升值潛力。客戶年齡：剛需客戶以青年置業(yè)為主，年齡集中在20-35歲，改善型客戶主要集中在30-50歲。購買認(rèn)可點(diǎn)：區(qū)域位置、性價比、地鐵開通后便利性及升值力。區(qū)域【客戶認(rèn)可度】地鐵性價比產(chǎn)品發(fā)展?jié)摿蛻舭酌瑁亟髮W(xué)城）張艷艷從事工作：溫江某中學(xué)英語教師基本介紹：27歲，單身，從事教育行業(yè)工作已有5年，西南財大畢業(yè)，對溫江這個城市有深厚的感情；目前居住情況：目前在溫江海峽新城租房居?。恢脴I(yè)經(jīng)歷：首次置業(yè)，想在學(xué)校附近購買一套套三的房子，溫江居住環(huán)境不錯，考慮以后長期居住在這里；買房還真是苦惱事，之前看了光華大道那邊房子，普遍都6000

出頭，后來看了大學(xué)城附近樓盤，價格才五千左右，購買了明信仕林府一套三戶型，結(jié)果10月底就漲到5700，還好在漲價前就購買了；產(chǎn)品需求：90㎡左右套三，總價50萬以內(nèi)；買房看重因素：價格、產(chǎn)品功能、性價比板塊對比分析板塊優(yōu)勢代表樓盤樓盤特征第一梯隊走量第二梯隊走量第三梯隊走量套/月走量產(chǎn)品（㎡）總價段（萬元）套/月走量產(chǎn)品（㎡）總價段（萬元）套/月走量產(chǎn)品（㎡）總價段（萬元）光華新城北部江安河景觀資源商業(yè)、教育成熟配套臨地鐵新生活、千禧河畔、亞洲灣、藍(lán)潤春天2012-2013年早期開發(fā)大盤為主120-15080-9090-10046-5353-5980-9880-90套三雙70-8090-100套三雙48-5738-4348-6367-7680-90130-15049-5597-113光華新城南部性價比地鐵升值潛力時代金悅、合能珍寶、泰和光華府、恒大名城、光華瑞廷2014-2015年中小盤集中入市150-18080-90/精裝101-107套三雙（恒大名城）清44-50精裝72-7989-9660-8086套三單33-444162-6980-90/

精裝50-90120-13041-46/39-7082-89大學(xué)城性價比享老城配套

大學(xué)城人文氣息臨地鐵仕林府、歐郡、地鐵首座、書香麗景、孔雀天城中小盤14年集中入市103-10580-90（套三單/雙）41-4852-7780-90（套三單）41-463780-90（套三套二）44-49光華新城北部房地產(chǎn)開發(fā)早，配套成熟，價格最高，剛需與首改產(chǎn)品為主，80-90㎡總價比南部高2-3萬/套。光華新城南部走量：后續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)板塊，整體剛需+剛改，最高走量150套/月，80-90㎡總價比大學(xué)城高2-3萬/套，新盤恒大名城通過精裝、增配提升性價比，比恒大新城面積控制，實現(xiàn)區(qū)域最高走量。大學(xué)城低價搶客，走量平穩(wěn)：享受老城配套，地鐵4號線最尾端，中小樓盤開發(fā)為主。板塊潛在供應(yīng)分析板塊在售樓盤存量供應(yīng)潛在供應(yīng)項目未開發(fā)土地供應(yīng)量光華新城北部新生活2期（約1600套），千禧河畔（2000套），亞洲灣（1500套），藍(lán)潤春天（約1200套）——16萬方光華新城南部光華瑞庭（1300套）、恒大名城（1000套）恒大未來城、金科天成（141畝，高低配）、創(chuàng)理想102萬方大學(xué)城仕林府2期（117畝）、和信孔雀城（2000套）——42萬方光華新城南部是未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域：新盤最多，存量土地可開發(fā)量超100萬方。光華新城南部在在售項目存量供應(yīng)為主，南部以新推盤及土地存量為主；大學(xué)城以土地存量為主。大城西擠壓客群，省內(nèi)二級城市客戶價格承受力較高5300-5700元/㎡，總價超過60萬套三雙產(chǎn)品有抗性客戶關(guān)注：成熟教育、商業(yè)配套；地鐵區(qū)域升值力溫江拆遷、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城改善客戶及省內(nèi)二級城市教育等需求客戶客戶經(jīng)濟(jì)實力較弱，對價格敏感，樓盤低價促銷可實現(xiàn)走量：積家御景年初以4700元/㎡實現(xiàn)滯銷產(chǎn)品走量清盤?？蛻絷P(guān)注度：價格、性價比、地鐵配套、離老城近享受配套；大城西擠壓客群、省內(nèi)二級城市客戶及溫江改善客戶：

客戶對價格承受力低于以北區(qū)域。總價50萬以內(nèi)走量?？蛻絷P(guān)注：性價比、區(qū)域升值潛力、地鐵光華大道以北主要大城西擠壓客戶、省內(nèi)二級城市為主，輔以部分外省資源占有類客戶；光華大道以南以大城西擠壓客戶、省內(nèi)二級城市為主及部分溫江改善客戶；大學(xué)城以溫江拆遷、本地就業(yè)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城改善客戶及省內(nèi)二級城市教育等需求客戶為主?！究蛻裘舾悬c(diǎn)】剛需：價格>功能>交通>配套>環(huán)境改善：品質(zhì)>環(huán)境>配套>價格>功能板塊客戶征總結(jié)PART04項目定位方向初判SWOT分析競爭占位分析項目定位方向項目物業(yè)發(fā)展方向優(yōu)勢strength片區(qū)：光華新城價值洼地.未來新城核心區(qū)聚合：恒大、金科、合能等眾多發(fā)展商聚集劣勢weakness指標(biāo)：規(guī)模較小，區(qū)域級大盤不成立交通：深度再改、城市豪宅不成立配套：區(qū)域級生活敏感配套缺失機(jī)

會opportunity容量：青羊新城、光華大道跨越式發(fā)展需求待釋放

層級：理智型準(zhǔn)城西客戶，受城市擠壓，地鐵連接細(xì)分：重居住功能性、長期性，而非及時性威脅threat競爭：光華新城南部潛在土地供應(yīng)競爭：北部新城與大學(xué)城同質(zhì)化分流聚合區(qū)域規(guī)劃&品牌價值締造高性價品剛及剛改客群置業(yè)首選（稀缺區(qū)域+品質(zhì)產(chǎn)品）吸附受擠壓的理性客群SWOT抓住潛在機(jī)會●自造核心優(yōu)勢項目定位‖

核心價值構(gòu)建極致贈送、高性價比新核心、大城西重新定義溫江居住標(biāo)準(zhǔn)金輝品牌實力項目

發(fā)展方向借勢溫江新城區(qū)域發(fā)展及地鐵4號線的通車，以具備功能性的高性價比產(chǎn)品、體驗式園林景觀、軟硬件配置升級，重新定義溫江居住標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)金輝地產(chǎn)品牌落地。項目定位‖

項目競爭占位第一梯隊第二梯隊第三梯隊恒大、金科、合能規(guī)模、品牌優(yōu)勢精裝及創(chuàng)新產(chǎn)品洲際、湟普國際產(chǎn)品適銷對路借助區(qū)域及品牌開發(fā)商進(jìn)行錯位競爭光華瑞庭、新光華府產(chǎn)品適銷對路低位價格競爭金輝規(guī)模劣勢、品牌優(yōu)勢創(chuàng)新高性價比產(chǎn)品憑借四大核心構(gòu)建要素，成功占位第一梯隊右半段，樹立品牌形象面積控制，產(chǎn)品創(chuàng)新，單價與第一梯隊競爭，總價與第二梯隊競爭項目定位‖

項目競爭占位打破常規(guī)，主打品質(zhì)剛需+首改，依托項目品質(zhì)、現(xiàn)場展示、產(chǎn)品性價比、配置、產(chǎn)品附加值及服務(wù)吸附大城西受價格擠壓的客戶及溫江本地改善型客群，重新定義溫江居住標(biāo)準(zhǔn)。領(lǐng)導(dǎo)者—制定游戲規(guī)則—壟斷價格—產(chǎn)品有不可復(fù)制性—建立成本優(yōu)勢挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值—建立低成本結(jié)構(gòu)第一步：樹立區(qū)域標(biāo)桿，作為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者第二歩：重新定義新的居住標(biāo)準(zhǔn)，挑戰(zhàn)溫江市場，作為全城的挑戰(zhàn)者追隨者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者整體定位：光華新城·人文典范·TOP級精品美宅項目定位‖

物業(yè)發(fā)展方向思考項目定位‖

產(chǎn)品組合區(qū)域?qū)傩猿鞘行轮行?，輻射新老城板塊配套成熟，交通便捷；未來房地產(chǎn)集中開發(fā)區(qū)域。地塊屬性樓面價2600元/㎡；容積率3.0，中低密度產(chǎn)品機(jī)會產(chǎn)品高贈送，附加值提升；高層去化速度快，洋房溢價能力高客戶屬性溫江本地品剛及首改，地緣性強(qiáng)；大城西高房價擠壓的首改，注重戶型功能尺寸及品質(zhì)可選物業(yè)發(fā)展類型品質(zhì)高層+墅質(zhì)洋房項目利潤最大化由區(qū)域、地塊、產(chǎn)品機(jī)會和客戶屬性分析，本案的產(chǎn)品方向為品質(zhì)高層+墅質(zhì)洋房，追求項目利潤最大化，同時保證產(chǎn)品適銷對路。PART05項目初步經(jīng)濟(jì)測算售價預(yù)估靜態(tài)收益測算光華新城北部板塊房地產(chǎn)市場溫江區(qū)域在售洋房項目較少，以“金科天宸”

洋房作為本案價格制定參考項目，目前金科項目洋房平層均價9500元/㎡，底樓及躍層均價約11000元/㎡，本案較金科項目而言，規(guī)模及品牌影響力稍顯不足，本項目洋房價格建議如下：平層9000元/㎡，底樓及頂躍10000元/㎡比較因素項目主因素分項因素權(quán)重本案金科天宸彩疊園邊城香格里區(qū)域因素40％區(qū)位交通8%0-222購物休閑5%0-555自然景觀10%0000區(qū)域成熟度10%0035區(qū)域規(guī)劃7%0055品牌10％開發(fā)商品牌10%0350項目自身因素50％項目規(guī)模5%0252梯戶比5%0000外立面5%00-5-8戶型設(shè)計10%0-5-8-8朝向3%0000景觀狀況5%0031樓間距4%0