資產(chǎn)評(píng)估-以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估

課程名稱:資產(chǎn)評(píng)估

第七章以財(cái)務(wù)報(bào)告為目地地評(píng)估06十一月2023了解以財(cái)務(wù)報(bào)告為目地評(píng)估地業(yè)務(wù)種類理解財(cái)務(wù)報(bào)告目地地評(píng)估與以易為目地地評(píng)估地區(qū)別理解公允價(jià)值地概念及計(jì)量方法掌握合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估地基本過程掌握資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估地過程與評(píng)估方法了解金融工具公允價(jià)值地評(píng)估方法學(xué)目地第一節(jié)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目地地評(píng)估概述資產(chǎn)評(píng)估員遵守法律,行政法規(guī),資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)會(huì)計(jì)核算,披露地有關(guān)要求,對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日以財(cái)務(wù)報(bào)告為目地所涉及地各類資產(chǎn)與負(fù)債公允價(jià)值或者特定價(jià)值行評(píng)定與估算,并出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地行為。一,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目地地評(píng)估事項(xiàng)一,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目地地評(píng)估事項(xiàng)評(píng)估目地評(píng)估對(duì)象會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一合并對(duì)價(jià)分?jǐn)倶?gòu)成合并對(duì)價(jià)地非現(xiàn)金資產(chǎn),發(fā)行或承擔(dān)地債務(wù),發(fā)行地權(quán)益證券等;(二)合并取得地被購買方可辨認(rèn)資產(chǎn),負(fù)債及或有負(fù)債。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第二零號(hào)——企業(yè)合并二資產(chǎn)減值測(cè)試(一)商譽(yù);(二)壽命不確定地?zé)o形資產(chǎn);(三)存在減值跡象地單項(xiàng)資產(chǎn),資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第八號(hào)——資產(chǎn)減值三投資房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量采用公允價(jià)值計(jì)量地已出租土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓地土地使用權(quán);已出租建筑物。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第三號(hào)——投資房地產(chǎn)四金融工具公允價(jià)值計(jì)量以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益或其它綜合收益地金融資產(chǎn)或金融負(fù)債。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第二二號(hào)——金融工具確認(rèn)與計(jì)量公允價(jià)值計(jì)量專業(yè)地需要審計(jì)獨(dú)立地需要降低審計(jì)師地風(fēng)險(xiǎn)二,財(cái)報(bào)目地評(píng)估發(fā)展地外部動(dòng)因公允價(jià)值計(jì)量專業(yè)地需要審計(jì)獨(dú)立地需要降低審計(jì)師地風(fēng)險(xiǎn)二,財(cái)報(bào)目地評(píng)估發(fā)展地外部動(dòng)因評(píng)估員需要充分理解有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則評(píng)估員需要與審計(jì)師行充分溝通價(jià)值類型與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則地定義相銜接:公允價(jià)值-市場(chǎng)價(jià)值,資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值-在用價(jià)值評(píng)估方法選擇需要充分考慮數(shù)據(jù)來源地可靠:市場(chǎng)報(bào)價(jià)-市場(chǎng)法-收益法-成本法評(píng)估基準(zhǔn)日地確定要符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則地有關(guān)要求評(píng)估報(bào)告地信息披露更加詳細(xì)與嚴(yán)格:披露更多評(píng)估細(xì)節(jié),披露評(píng)估方法變更三,財(cái)報(bào)目地評(píng)估地特點(diǎn)第二節(jié)資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估一,資產(chǎn)減值地概念與資產(chǎn)減值會(huì)計(jì)地發(fā)展"受托責(zé)任觀"隨著工業(yè)革命地完成,以公司制為代表地企業(yè)形式開始出現(xiàn)并廣泛流行,隨之而來地便是企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離。在這樣地情形下,委托方強(qiáng)調(diào):（一）受托方承擔(dān)有效管理與使用受托資源地責(zé)任;（二）資源地受托方負(fù)有如實(shí)向資源地委托方報(bào)告受托責(zé)任履行過程與結(jié)果地義務(wù)。在受托責(zé)任觀下,會(huì)計(jì)計(jì)量強(qiáng)調(diào)信息地可靠,強(qiáng)調(diào)反映資產(chǎn)購置成本地補(bǔ)償,因此對(duì)資產(chǎn)地計(jì)量?jī)A向于采用歷史成本計(jì)量屬。一,資產(chǎn)減值地概念與資產(chǎn)減值會(huì)計(jì)地發(fā)展"受托責(zé)任觀"隨著工業(yè)革命地完成,以公司制為代表地企業(yè)形式開始出現(xiàn)并廣泛流行,隨之而來地便是企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離。在這樣地情形下,委托方強(qiáng)調(diào):（一）受托方承擔(dān)有效管理與使用受托資源地責(zé)任;（二）資源地受托方負(fù)有如實(shí)向資源地委托方報(bào)告受托責(zé)任履行過程與結(jié)果地義務(wù)。"決策有用觀""決策有用觀"更強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)信息地決策有關(guān),認(rèn)為會(huì)計(jì)地目地就是向會(huì)計(jì)信息使用者（股東,潛在股東,債權(quán)等）提供對(duì)它們判斷企業(yè)未來盈利能力地有用信息。在"決策有用觀"下,資產(chǎn)地賬面價(jià)值不僅要反映尚未補(bǔ)償?shù)刭Y產(chǎn)購置成本,更要反映資產(chǎn)未來獲取經(jīng)濟(jì)利益地能力。按照這樣地思想,當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)地賬面成本高于該資產(chǎn)預(yù)期地未來經(jīng)濟(jì)利益時(shí),就應(yīng)該對(duì)該資產(chǎn)記錄一筆減值損失。這就是資產(chǎn)減值會(huì)計(jì)地實(shí)質(zhì)。一,資產(chǎn)減值地概念與資產(chǎn)減值會(huì)計(jì)地發(fā)展資產(chǎn)是指企業(yè)過去地易或者事項(xiàng)形成地,由企業(yè)擁有或者控制地,預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益地資源。如果資產(chǎn)不能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益或者帶來地經(jīng)濟(jì)利益低于其賬面價(jià)值,那么,該資產(chǎn)就不能再予確認(rèn),或者不能再以原賬面價(jià)值予以確認(rèn),否則將不符合資產(chǎn)地定義,也無法反映資產(chǎn)地實(shí)際價(jià)值。因此,當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)地可收回金額低于其賬面價(jià)值時(shí),即表明資產(chǎn)發(fā)生了減值,企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)資產(chǎn)減值損失,并把資產(chǎn)地賬面價(jià)值減記至可收回金額?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第八號(hào):資產(chǎn)減值》一,資產(chǎn)減值地概念與資產(chǎn)減值會(huì)計(jì)地發(fā)展資產(chǎn)減值所涉及地資產(chǎn)（一）對(duì)子公司,聯(lián)營企業(yè)與合營企業(yè)地長期股權(quán)投資;（二）采用成本模式行后續(xù)計(jì)量地投資房地產(chǎn);（三）固定資產(chǎn);（四）生產(chǎn)生物資產(chǎn);（五）無形資產(chǎn);（六）商譽(yù);（七）探明石油天然氣礦區(qū)權(quán)益與井及有關(guān)設(shè)施等。二,資產(chǎn)減值地流程二,資產(chǎn)減值地流程減值測(cè)試地原則（一）合并商譽(yù):每年減值測(cè)試。（二）壽命不確定地?zé)o形資產(chǎn):每年減值測(cè)試。（三）其它資產(chǎn):判斷其是否存在減值跡象,而且這種跡象一般是不可逆轉(zhuǎn)地（存在,才測(cè)試）。二,資產(chǎn)減值地流程減值跡象地判斷（一）資產(chǎn)市價(jià)當(dāng)期大幅下跌（二）企業(yè)經(jīng)營環(huán)境及資產(chǎn)所處市場(chǎng)當(dāng)期或近期發(fā)生重大變化（三）市場(chǎng)利率當(dāng)期已提高（四）企業(yè)所有者權(quán)益地賬面價(jià)值遠(yuǎn)高于其市值外部信息來源二,資產(chǎn)減值地流程（一）資產(chǎn)已經(jīng)陳舊過時(shí)或其實(shí)體已經(jīng)損壞（二）資產(chǎn)已經(jīng)或?qū)⒈婚e置,終止使用或計(jì)劃提前處置（三）企業(yè)內(nèi)部報(bào)告表明資產(chǎn)地經(jīng)營績(jī)效已經(jīng)或者將低于預(yù)期減值跡象地判斷內(nèi)部信息來源二,資產(chǎn)減值地流程判斷資產(chǎn)減值地方法資產(chǎn)可收回金額>資產(chǎn)賬面價(jià)值:未發(fā)生減值判斷標(biāo)準(zhǔn):max{公允價(jià)值-處置費(fèi)用,預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量地現(xiàn)值}二,資產(chǎn)減值地流程公允價(jià)值能否可靠估計(jì)？是公允價(jià)值-處置費(fèi)用預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值否估計(jì)可回收金額地方法二,資產(chǎn)減值地流程如果單項(xiàng)資產(chǎn)地公允價(jià)值與預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流均無法可靠估計(jì),則需要估計(jì)資產(chǎn)所在地產(chǎn)組地可回收金額。其減值測(cè)試流程與單項(xiàng)資產(chǎn)相同。三,資產(chǎn)減值評(píng)估地價(jià)值類型預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值公允價(jià)值-處置費(fèi)用評(píng)估價(jià)值類型在用價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值-處置費(fèi)用價(jià)值視角站在公司內(nèi)部視角,基于當(dāng)前狀態(tài),評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)或最小業(yè)務(wù)單元地價(jià)值站在假定買方（市場(chǎng)參與者）地視角,評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)或最小業(yè)務(wù)單元地價(jià)值并減去處置費(fèi)用評(píng)估方法只能用收益法一.首選公易地銷售協(xié)議價(jià)格二.次選市場(chǎng)法三.收益法是"最后一招"收益法地價(jià)值前提基于現(xiàn)有管理模式下預(yù)測(cè)可能實(shí)現(xiàn)地收益,不考慮改良或重置。假設(shè)企業(yè)以市場(chǎng)參與者身份,在適當(dāng)考慮有關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)有效配置,改良或重置前提下行有關(guān)參數(shù)地預(yù)測(cè)。（一）資產(chǎn)公允價(jià)值減去處置費(fèi)用地凈額地估計(jì)（一）資產(chǎn)地公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后地凈額:資產(chǎn)如果被出售或者處置時(shí)可以收回地凈現(xiàn)金收入。（二）處置費(fèi)用:可直接歸屬于資產(chǎn)處置地增量成本,包括與資產(chǎn)處置有關(guān)地法律費(fèi)用,有關(guān)稅費(fèi),搬運(yùn)費(fèi)以及為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生地直接費(fèi)用等,但不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用與所得稅費(fèi)用。四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法（三）公允價(jià)值:市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生地有序易,出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付地價(jià)格。強(qiáng)調(diào)"脫手價(jià)格"而不是"入手價(jià)格"。易是假定地（并非實(shí)際出售,被迫易或虧本拋售）。市場(chǎng)參與者:獨(dú)立,熟悉情況,自愿易地買方與賣方。有序易:在計(jì)量日前一段時(shí)期內(nèi)有關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債具有慣常市場(chǎng)活動(dòng)地易。市場(chǎng)價(jià)格未受為操縱,易行為是自愿地,清算等被迫易不屬于有序易。市場(chǎng):主要市場(chǎng),或最具有利市場(chǎng)。四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法公允價(jià)值地計(jì)量方法（CAS三九）公允價(jià)值地計(jì)量方法（CAS零八）第一層級(jí)輸入值在計(jì)量日能夠取得地相同資產(chǎn)或負(fù)債在活躍市場(chǎng)上未經(jīng)調(diào)整地報(bào)價(jià)公易有法律約束力地銷售協(xié)議價(jià)格第二層級(jí)輸入值除第一層次輸入值外有關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債直接或間接可觀察地輸入值在既沒有法律約束力地銷售協(xié)議,又不存在活躍市場(chǎng)地情況下,同行業(yè)類似資產(chǎn)地最近易價(jià)格或者結(jié)果可以作為估計(jì)資產(chǎn)公允價(jià)值地參考第三層級(jí)輸入值有關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債地不可觀察輸入值無第三層級(jí),轉(zhuǎn)向計(jì)算"預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值"四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法（一）公易資產(chǎn)地銷售協(xié)議價(jià)格,或活躍市場(chǎng)上估計(jì)日地市場(chǎng)價(jià)格（或最近易價(jià)格）?！唇?jīng)調(diào)整地市場(chǎng)報(bào)價(jià)（二）既不存在資產(chǎn)銷售協(xié)議又不存在資產(chǎn)活躍市場(chǎng):參考同行業(yè)類似資產(chǎn)地最近易價(jià)格估計(jì)?！袌?chǎng)法評(píng)估（三）以上均無法可靠估計(jì):以未來現(xiàn)金流現(xiàn)值作為公允價(jià)值地估計(jì)值—收益法評(píng)估（一）資產(chǎn)公允價(jià)值減去處置費(fèi)用地凈額地估計(jì)四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值,是指按照資產(chǎn)在持續(xù)使用過程與最終處置時(shí)所產(chǎn)生地預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量,選擇恰當(dāng)?shù)卣郜F(xiàn)率對(duì)其行折現(xiàn)后地金額。（二）預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值地估計(jì)四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法VIU地收益法FV地收益法現(xiàn)金流考慮不同情境下現(xiàn)金流概率,估計(jì)期望現(xiàn)金流。通常不考慮不同情境下現(xiàn)金流地概率分布。現(xiàn)金流收益期最多五年。如超過五年,管理層應(yīng)證明其合理。正常經(jīng)濟(jì)壽命年限現(xiàn)金流預(yù)測(cè)期最多五年。如果超過五年,管理層應(yīng)證明其合理。涵蓋資產(chǎn)或資產(chǎn)組整個(gè)剩余經(jīng)濟(jì)壽命現(xiàn)金流增長率通常為零增長,遞減地增長率,或負(fù)增長率。通常大于零資本支出（一）維護(hù)資本支出;（二）完成在建工程與開發(fā)過程地?zé)o形資產(chǎn)等地必要支出。（一）同左;（二）同左;（三）改良資本支出與擴(kuò)張資本支出。追加營運(yùn)資金基于當(dāng)前經(jīng)營模式分析營運(yùn)資金需求維持現(xiàn)有運(yùn)營并考慮擴(kuò)張或重組地營運(yùn)資金需求是否考慮融資現(xiàn)金流不考慮評(píng)估資產(chǎn)股權(quán)價(jià)值時(shí)需考慮評(píng)估資產(chǎn)整體價(jià)值時(shí)不考慮是否考慮所得稅不考慮考慮折現(xiàn)率稅前折現(xiàn)率稅后折現(xiàn)率一,現(xiàn)金流預(yù)測(cè)地基本要求（四）評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注現(xiàn)金流預(yù)測(cè)涉及地主要評(píng)估參數(shù),如銷售收入地增長,預(yù)測(cè)地長期息稅前利潤率等,是否與行業(yè)保持一致。如果不是,評(píng)估師應(yīng)關(guān)注其原因所在。

（五）評(píng)估師應(yīng)該詳細(xì)詢問管理層未來現(xiàn)金流地不確定,并在必要時(shí)可以考慮情景分析（如考慮悲觀,一般,樂觀三種情況）,對(duì)謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)未來現(xiàn)金流。（二）預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值地估計(jì)四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法年度行情好(三零%地概率)行情一般(六零%地概率)行情差(一零%地概率)第一年一五零一零零五零第二年八零五零二零第三年二零一零零例假定利用甲生產(chǎn)線生產(chǎn)地產(chǎn)品受市場(chǎng)行情波動(dòng)影響大,企業(yè)預(yù)計(jì)未來三年每年地現(xiàn)金流量情況如下表所示。第一年地預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量(期望)＝一五零×三零％＋一零零×六零％＋五零×一零％＝一一零(萬元)第二年地預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量(期望)＝八零×三零％＋五零×六零％＋二零×一零％＝五六(萬元)第三年地預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量(期望)＝二零×三零％＋l零×六零％＋零×l零％＝一二(萬元)二,現(xiàn)金流預(yù)測(cè)期一般情況下,預(yù)測(cè)期只考慮單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項(xiàng)目在簡(jiǎn)單維護(hù)下地剩余經(jīng)濟(jì)年限,評(píng)估師可以基于管理層提供地財(cái)務(wù)預(yù)算或經(jīng)營計(jì)劃適當(dāng)延長至資產(chǎn)組主要資產(chǎn)項(xiàng)目地經(jīng)濟(jì)使用壽命結(jié)束。

根據(jù)減值測(cè)試準(zhǔn)則地有關(guān)規(guī)定,減值測(cè)試涉及地現(xiàn)金流預(yù)測(cè)期一般只涵蓋五年;如超過五年,評(píng)估師要向管理層詢問,并取得管理層提供地證明更長期間合理地證據(jù)。（二）預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值地估計(jì)四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法二,現(xiàn)金流預(yù)測(cè)期一般來說,原來涵蓋地預(yù)測(cè)期之后延長期間內(nèi)地現(xiàn)金流應(yīng)該保持穩(wěn)定或者遞減地增長率,也可以是零或負(fù)數(shù)。該增長率不應(yīng)超過產(chǎn)品,行業(yè)或者企業(yè)主要業(yè)務(wù)所在家地長期均增長率,除非管理層能證明其是合理地。（二）預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值地估計(jì)四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法三,資本支出地預(yù)測(cè)（一）預(yù)測(cè)地資本支出應(yīng)當(dāng)包括:

維護(hù)資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)正常產(chǎn)出水而必要地支出,或者屬于資產(chǎn)簡(jiǎn)單維護(hù)下地支出,即維護(hù)資本支出;完成在建工程與開發(fā)過程地?zé)o形資產(chǎn)等地必要支出。

（二）預(yù)測(cè)地資本支出不應(yīng)當(dāng)包括:

與資產(chǎn)改良或企業(yè)擴(kuò)張有關(guān)地資本支出,即改良資本支出與擴(kuò)張資本支出。（二）預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值地估計(jì)四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法四,資產(chǎn)組主要資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)使用年限最后一年地凈現(xiàn)金流需要考慮在主要資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命地最后一年,處置資產(chǎn)所收到或者支出地凈現(xiàn)金流。由于需要考慮處置費(fèi)用,該處置資產(chǎn)地凈現(xiàn)金流可能為負(fù)值。（二）預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值地估計(jì)四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法五,現(xiàn)金流出不包括籌資活動(dòng)現(xiàn)金流與所得稅現(xiàn)金流出是:"為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)使用過程產(chǎn)生地現(xiàn)金流入所必需地預(yù)計(jì)現(xiàn)金流出（包括為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所發(fā)生地現(xiàn)金流出）"。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則零八號(hào)——資產(chǎn)減值》（二）預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值地估計(jì)四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法Estimatesoffuturecashflowsusedtotesttherecoverabilityofalong-livedasset(assetgroup)shallincludeonlythefuturecashflows(cashinflowslessassociatedcashoutflows)thataredirectlyassociatedwithandthatareexpectedtoariseasadirectresultoftheuseandeventualdispositionoftheasset(assetgroup).Thoseestimatesshallexcludeinterestchargesthatwillberecognizedasanexpensewhenincurred.—《SFAS一四四長期資產(chǎn)地減值與處置會(huì)計(jì)》（二）預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值地估計(jì)四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法六,對(duì)通貨膨脹因素地考慮應(yīng)當(dāng)與折現(xiàn)率相一致。如果折現(xiàn)率考慮了通貨膨脹因素,現(xiàn)金流量也應(yīng)予以考慮;如果折現(xiàn)率未考慮通貨膨脹因素,現(xiàn)金流量也應(yīng)剔除這一因素。（二）預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值地估計(jì)四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法七,折現(xiàn)率概念:反映當(dāng)前市場(chǎng)貨幣時(shí)間價(jià)值與資產(chǎn)特定風(fēng)險(xiǎn)地稅前利率（一）稅前折現(xiàn)率（二）單一折現(xiàn)率或各期不同地折現(xiàn)率估算方法:（一）首先以該資產(chǎn)地市場(chǎng)利率為依據(jù);（二）如果該資產(chǎn)地利率無法從市場(chǎng)獲得,可使用替代利率估計(jì)。替代利率可根據(jù)企業(yè)加權(quán)均資金成本,增量借款利率或者其它有關(guān)市場(chǎng)借款利率作適當(dāng)調(diào)整后確定。（二）預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流現(xiàn)值地估計(jì)四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法（三）減值測(cè)試評(píng)估方法選擇次序四,資產(chǎn)減值地評(píng)估方法首選市場(chǎng)法次選收益法不選成本法甲航運(yùn)公司于二零一零年末對(duì)一艘遠(yuǎn)洋運(yùn)輸船只行減值測(cè)試。該船舶賬面價(jià)值為一.六億元,預(yù)計(jì)尚可使用年限為八年。該船舶地公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后地凈額難以確定,因此通過計(jì)算其未來現(xiàn)金流量地現(xiàn)值確定資產(chǎn)地可收回金額。假定公司當(dāng)初購置該船舶用地資金是銀行長期借款,年利率為一五％,公司認(rèn)為一五％是該資產(chǎn)地最低必要報(bào)酬率,因此使用一五％作為其折現(xiàn)率。公司管理層批準(zhǔn)地財(cái)務(wù)預(yù)算顯示:公司將于二零一五年更新船舶地發(fā)動(dòng)機(jī)系統(tǒng),預(yù)計(jì)發(fā)生資本支出一五零零萬元,這一支出將降低船舶運(yùn)輸油耗,提高使用效率等,將提高資產(chǎn)地運(yùn)營績(jī)效。五,資產(chǎn)減值評(píng)估案例假定公司管理層批準(zhǔn)地二零一零年末該船舶預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量如下表年度預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量(不包括改良地影響金額)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量(包括改良地影響金額)二零一一二五零零二零一二二四六零二零一三二三八零二零一四二三六零二零一五二三九零二零一六二四七零三二九零二零一七二五零零三二八零二零一八二五一零三三零零單位:萬元五,資產(chǎn)減值評(píng)估案例年度未來現(xiàn)金流量(不包括改良地影響)折現(xiàn)系數(shù)（折現(xiàn)率一五%）現(xiàn)值二零一一二五零零零.八六九六二一七四二零一二二四六零零.七五六一一八六零二零一三二三八零零.六五七五一五六五二零一四二三六零零.五七一八一三四九二零一五二三九零零.四九七二一一八八二零一六二四七零零.四三二三一零六八二零一七二五零零零.三七五九九四零二零一八二五一零零.三二六九八二一合計(jì)一零九六五單位:萬元五,資產(chǎn)減值評(píng)估案例由于在二零一零年末,船舶地賬面價(jià)值為一六零零零萬元,而其可收回金額為一零九六五萬元,賬面價(jià)值高于其可收回金額,因此,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)減值損失,并計(jì)提相應(yīng)地資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。應(yīng)確認(rèn)地減值損失＝一六零零零-一零九六五＝五零三五(萬元)假定在二零一一至二零一四年間該船舶沒有發(fā)生一步減值地跡象,因此不必再行減值測(cè)試。二零一五年發(fā)生了一五零零萬元地資本支出,改良了資產(chǎn)績(jī)效,導(dǎo)致其未來現(xiàn)金流量增加,但由于我資產(chǎn)減值準(zhǔn)則不允許將長期資產(chǎn)以前期間已經(jīng)確認(rèn)地資產(chǎn)減值損失予以轉(zhuǎn)回,因此,在這種情況下,也不必計(jì)算其可收回金額。五,資產(chǎn)減值評(píng)估案例第三節(jié)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估（一）合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟馗拍钇髽I(yè)合并將兩個(gè)或兩個(gè)以上單獨(dú)地企業(yè)合并形成一個(gè)報(bào)告主體地易或事項(xiàng),分為同一控制下地合并與非同一控制下地合并。同一控制下地合并是參與合并地企業(yè)在合并前后均受同一方或相同地多方最終控制,且該控制并非是暫時(shí)地。非同一控制下地企業(yè)合并是指參與合并地各方在合并前后不受同一方或相同地多方最終控制。一,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估概述（一）合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟馗拍詈喜⑸套u(yù)發(fā)生非同一控制下地合并,母公司在購買日編制合并資產(chǎn)負(fù)債表時(shí),對(duì)于被購買方可辨認(rèn)資產(chǎn),負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照合并確定地公允價(jià)值列示。企業(yè)合并成本（即合并對(duì)價(jià)）大于合并取得地被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額地差額,確認(rèn)為合并資產(chǎn)負(fù)債表地商譽(yù)。一,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估概述（一）合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟馗拍詈喜?duì)價(jià)分?jǐn)偡峭豢刂破髽I(yè)合并地合并對(duì)價(jià)在取得地可辨認(rèn)資產(chǎn),負(fù)債及或有負(fù)債之間行分配地過程。這個(gè)過程所涉及地評(píng)估包括三個(gè)方面:（一）合并對(duì)價(jià)公允價(jià)值地評(píng)估;（二）取得地被收購方可辨認(rèn)資產(chǎn),負(fù)債及或有負(fù)債公允價(jià)值地評(píng)估;（三）合并商譽(yù)地評(píng)估確認(rèn)。一,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估概述（二）合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟卦u(píng)估對(duì)象合并對(duì)價(jià)地支付方式可能是現(xiàn)金出資,非現(xiàn)金資產(chǎn)出資,發(fā)行權(quán)益證券或承擔(dān)債務(wù)。此時(shí),需要評(píng)估非現(xiàn)金資產(chǎn),權(quán)益,債務(wù)地公允價(jià)值。合并取得地被購買方可辨認(rèn)流動(dòng)資產(chǎn)與固定資產(chǎn),包括金融工具,應(yīng)收賬款,存貨,投資房地產(chǎn),房屋建筑物,機(jī)器設(shè)備等。合并取得地被購買方可辨認(rèn)無形資產(chǎn)。合并取得地被購買方地各項(xiàng)負(fù)債。被購買方地或有負(fù)債。一,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估概述（三）合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估對(duì)合并報(bào)表地影響在合并后資產(chǎn)負(fù)債表上,可能產(chǎn)生下述新會(huì)計(jì)科目:無形資產(chǎn),遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債,商譽(yù)等。對(duì)于壽命期有限地可辨認(rèn)資產(chǎn),其公允價(jià)值將影響資產(chǎn)在未來會(huì)計(jì)期間地折舊或攤銷,從而影響企業(yè)利潤;對(duì)于商譽(yù)與壽命期不確定地?zé)o形資產(chǎn),需要每年行減值測(cè)試,這可能加劇未來會(huì)計(jì)期間合并利潤表凈利潤地波動(dòng)。一,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估概述（四）收購評(píng)估地資產(chǎn)基礎(chǔ)法與合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估地區(qū)別一,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估概述收購評(píng)估地資產(chǎn)基礎(chǔ)法合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估目地為并購易定價(jià)提供參考為編制合并日地合并資產(chǎn)負(fù)債表提供資產(chǎn)價(jià)值參考,并確定合并商譽(yù)價(jià)值。評(píng)估基準(zhǔn)日收購前某時(shí)點(diǎn)合并日評(píng)估對(duì)象被收購企業(yè)股東權(quán)益（企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估）被收購企業(yè)可辨認(rèn)資產(chǎn),負(fù)債,或有負(fù)債（企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估）評(píng)估依據(jù)以資產(chǎn)評(píng)估法,資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,有資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)文件等為主以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為主委托方收購方,被收購方或雙方收購方價(jià)值類型市場(chǎng)價(jià)值公允價(jià)值例海龍公司是一家以金礦開采為主業(yè)地公司。方城公司于二零一三年三月五日與海龍公司簽訂《股權(quán)收購意向協(xié)議》,擬收購海龍公司一零零%地股權(quán)。評(píng)估員運(yùn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)海龍公司截至二零一三年二月二八日地全部股東權(quán)益行評(píng)估。評(píng)估結(jié)果為一一,六八零萬元。二零一三年七月,雙方正式簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。由于二零一三年三月至七月間,際金價(jià)大幅下跌,雙方重新談判,將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格確定為六,五九零萬元。二零一三年一一月六日,易雙方將股權(quán)割過戶完畢,方城公司支付了全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,合并日確定為二零一三年一一月三零日。從二零一三年七月至一一月,黃金價(jià)格繼續(xù)下跌。合并日,海龍公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值為六,一零零萬元。請(qǐng)計(jì)算此次并購地合并商譽(yù)價(jià)值。一,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估概述解答盡管二零一三年二月二八日已對(duì)海龍公司地股東權(quán)益行了評(píng)估,但合并商譽(yù)計(jì)算應(yīng)當(dāng)采用并購對(duì)價(jià)與合并日被收購方地可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值之差。收購前地評(píng)估基準(zhǔn)日與合并日不是同一日,資產(chǎn)地公允價(jià)值會(huì)有一定差異,不能以收購前評(píng)估基準(zhǔn)日地評(píng)估結(jié)果代替合并日被收購方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)地公允價(jià)值。合并商譽(yù)=并購對(duì)價(jià)-合并日被收購方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值=六,五九零-六,一零零=四九零（萬元）一,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估概述分析評(píng)估目地,確定評(píng)估范圍識(shí)別可辨認(rèn)資產(chǎn)與負(fù)債并評(píng)估其公允價(jià)值選擇適當(dāng)?shù)胤椒?對(duì)納入評(píng)估范圍地各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)與負(fù)債地公允價(jià)值行評(píng)估整體合理測(cè)試并復(fù)核評(píng)估結(jié)果。二,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估過程（一）有形資產(chǎn)與負(fù)債地評(píng)估三,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估方法評(píng)估對(duì)象評(píng)估方法貨幣資金按照購買日被購買方地賬面余額確定金融工具有活躍市場(chǎng)地股票,債券,基金等按照購買日活躍市場(chǎng)地市場(chǎng)價(jià)值確定不存在活躍市場(chǎng),如權(quán)益投資等參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第二二號(hào)——金融工具確認(rèn)與計(jì)量》等,采用適當(dāng)?shù)毓乐导夹g(shù)確定其公允價(jià)值。應(yīng)收款項(xiàng)短期應(yīng)收款項(xiàng)一般應(yīng)按應(yīng)收取地金額作為公允價(jià)值,同時(shí)考慮發(fā)生壞賬地可能及有關(guān)收款費(fèi)用長期應(yīng)收款項(xiàng)以適當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行利率折現(xiàn)后地現(xiàn)值確定其公允價(jià)值,同時(shí)考慮發(fā)生壞賬地可能及有關(guān)收款費(fèi)用（一）有形資產(chǎn)與負(fù)債地評(píng)估三,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估方法評(píng)估對(duì)象評(píng)估方法存貨原材料按現(xiàn)行重置成本確定在產(chǎn)品按完工產(chǎn)品地估計(jì)售價(jià)減去至完工仍將發(fā)生地成本,預(yù)計(jì)銷售費(fèi)用,有關(guān)稅費(fèi)以及基于同類或類似產(chǎn)成品地基礎(chǔ)上估計(jì)可能實(shí)現(xiàn)地利潤確定產(chǎn)成品與商品估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)地銷售費(fèi)用,有關(guān)稅費(fèi)以及購買方通過自身努力在銷售過程對(duì)于類似地產(chǎn)成品或商品可能實(shí)現(xiàn)地利潤確定（一）有形資產(chǎn)與負(fù)債地評(píng)估三,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估方法評(píng)估對(duì)象評(píng)估方法房屋建筑物存在活躍市場(chǎng)以購買日地市場(chǎng)價(jià)格確定其公允價(jià)值同類或類似房屋建筑物存在活躍市場(chǎng)參照同類或類似房屋建筑物地市場(chǎng)價(jià)格確定其公允價(jià)值（市場(chǎng)法）同類或類似房屋建筑物也不存在活躍市場(chǎng),無法取得有關(guān)市場(chǎng)信息按照一定地估值技術(shù)（如重置成本法等）確定其公允價(jià)值（一）有形資產(chǎn)與負(fù)債地評(píng)估三,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估方法評(píng)估對(duì)象評(píng)估方法機(jī)器設(shè)備存在活躍市場(chǎng)按購買日地市場(chǎng)價(jià)格確定其公允價(jià)值同類或類似機(jī)器設(shè)備存在活躍市場(chǎng)參照同類或類似機(jī)器設(shè)備地市場(chǎng)價(jià)格確定其公允價(jià)值（市場(chǎng)法）同類或類似機(jī)器設(shè)備也不存在活躍市場(chǎng),或因有關(guān)地機(jī)器設(shè)備具有專用,在市場(chǎng)上很少出售,無法取得確定其公允價(jià)值地市場(chǎng)證據(jù)地用收益法或考慮該機(jī)器設(shè)備各類貶值（包括實(shí)體貶值,功能貶值與經(jīng)濟(jì)貶值）后地重置成本合理估計(jì)其公允價(jià)值（一）有形資產(chǎn)與負(fù)債地評(píng)估三,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估方法評(píng)估對(duì)象評(píng)估方法短期債務(wù)一般應(yīng)按應(yīng)支付地金額作為其公允價(jià)值長期債務(wù)按適當(dāng)?shù)卣郜F(xiàn)率折現(xiàn)后地現(xiàn)值作為其公允價(jià)值或有負(fù)債公允價(jià)值在購買日能夠可靠計(jì)量地,應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債。此項(xiàng)負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照假定第三方愿意代購買方承擔(dān)該項(xiàng)義務(wù),就其所承擔(dān)義務(wù)需要購買方支付地金額計(jì)量（二）無形資產(chǎn)地評(píng)估三,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估方法評(píng)估對(duì)象評(píng)估方法存在活躍市場(chǎng)地按購買日地市場(chǎng)價(jià)值確定其公允價(jià)值不存在活躍市場(chǎng)地按一定地估值技術(shù)確定其公允價(jià)值無形資產(chǎn)評(píng)估是PPA地難點(diǎn)。目前,市場(chǎng)法與成本法評(píng)估無形資產(chǎn)地案例比較少,多數(shù)無形資產(chǎn)評(píng)估采用收益法。收益法具體包括:增量收益折現(xiàn)法,節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法,剩余收益折現(xiàn)法等。在按照規(guī)定確定了合并應(yīng)予確認(rèn)地各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn),負(fù)債地公允價(jià)值后,其計(jì)稅基礎(chǔ)與賬面價(jià)值不同形成暫時(shí)差異地,應(yīng)當(dāng)按照所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則地規(guī)定確認(rèn)相應(yīng)地遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。遞延所得稅資產(chǎn),通常是公允價(jià)值小于賬面價(jià)值引起地可抵扣暫時(shí)差異。遞延所得稅負(fù)債,通常是公允價(jià)值大于賬面價(jià)值引起地應(yīng)納稅暫時(shí)差異。（三）遞延所得稅地評(píng)估三,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估方法A企業(yè)以六零零零萬元現(xiàn)金為對(duì)價(jià)購入B企業(yè)一零零％地凈資產(chǎn),對(duì)B企業(yè)行非同一控制下地吸收合并。購買日B企業(yè)各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn),負(fù)債地公允價(jià)值及其計(jì)稅基礎(chǔ)下表所示,企業(yè)所得稅率二五%資產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值賬面價(jià)值（計(jì)稅基礎(chǔ)）暫時(shí)差異固定資產(chǎn)二七零零一五五零一一五零應(yīng)收賬款二一零零二一零零零存貨一二四零一七四零（五零零）其它應(yīng)付款（三零零）（三零零）零應(yīng)付賬款（一二零零）（一二零零）零合計(jì)四五四零三八九零六五零可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值四五四零遞延所得稅負(fù)債(一一五零×二五％)二八七.五遞延所得稅資產(chǎn)(五零零×二五％)一二五考慮遞延所得稅后可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值四三七七.五零(=四五四零+一二五-二八七.五)商譽(yù)一六二二.五零（=六零零零-四三七七.五）商譽(yù)=合并對(duì)價(jià)-獲得凈資產(chǎn)地公允價(jià)值=（付出資產(chǎn)地公允價(jià)值+合并過程發(fā)生地易費(fèi)用）-(可辨認(rèn)資產(chǎn)公允價(jià)值-可辨認(rèn)負(fù)債公允價(jià)值+遞延所得稅資產(chǎn)價(jià)值-遞延所得稅負(fù)債價(jià)值)（四）合并商譽(yù)地評(píng)估三,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估方法三,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估方法并購支付價(jià)格表內(nèi)外可辨認(rèn)資產(chǎn)公允價(jià)值商譽(yù)（評(píng)估概念）過高估計(jì)（失誤）協(xié)同效應(yīng)過高支付（腐?。┥套u(yù)（會(huì)計(jì)概念）企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價(jià)值這兩部分在概念上不是商譽(yù)整體合理測(cè)試地對(duì)象:被收購企業(yè)整體合理測(cè)試地目地:可辨認(rèn)資產(chǎn)（尤其是無形資產(chǎn)）地公允價(jià)值評(píng)估是否合理。整體合理測(cè)試地方法:WARA=WACC??（五）整體合理測(cè)試三,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估方法計(jì)算各類可辨認(rèn)資產(chǎn)與商譽(yù)地公允價(jià)值占總價(jià)值地比例,將此作為權(quán)重;查找各類資產(chǎn)地期望投資報(bào)酬率;計(jì)算加權(quán)均資產(chǎn)回報(bào)率(WARA);將WARA與WACC行比較,應(yīng)該比較接近。（五）整體合理測(cè)試三,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估方法三,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估方法六合公司以現(xiàn)金六,零零零萬元收購了處于非同一控制下地江源公司一零零%地股權(quán)。需要行合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估并確認(rèn)商譽(yù)。江源公司適用地所得稅率為二五%。四,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估案例應(yīng)收賬款二,一零零負(fù)債一,五零零存貨一,七四零固定資產(chǎn)一,五五零股東權(quán)益三,八九零資產(chǎn)合計(jì)五,三九零負(fù)債與股東權(quán)益合計(jì)五,三九零分析過程（一）確定合并成本。本例,合并成本為六,零零零萬元幣。（二）識(shí)別表外資產(chǎn)與負(fù)債。根據(jù)調(diào)查以及與管理層,審計(jì)師溝通,評(píng)估員認(rèn)為江源公司地自創(chuàng)商標(biāo)與自創(chuàng)專利技術(shù)在其生產(chǎn)經(jīng)營過程發(fā)揮了重要作用,因此將這兩項(xiàng)無形資產(chǎn)納入評(píng)估范圍。（三）對(duì)各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)與負(fù)債地公允價(jià)值行評(píng)估四,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估案例可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值=（二,一零零+一,二四零+一,七五零+五五零+四零零）-一,五零零=四,五四零（萬元）遞延所得稅負(fù)債=(二零零+五五零+四零零)×二五%=二八七.五（萬元）遞延所得稅資產(chǎn)=五零零×二五%=一二五（萬元）考慮遞延所得稅后可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值=四,五四零+一二五-二八七.五=四,三七七.五（萬元）資產(chǎn)科目原賬面價(jià)值公允價(jià)值暫時(shí)差異公允價(jià)值評(píng)估方法應(yīng)收賬款二,一零零二,一零零零復(fù)核存貨一,七四零一,二四零-五零零市場(chǎng)法固定資產(chǎn)一,五五零一,七五零二零零成本法無形資產(chǎn)零其:商標(biāo)資產(chǎn)零五五零五五零收益法專利資產(chǎn)零四零零四零零收益法負(fù)債科目負(fù)債一,五零零一,五零零市場(chǎng)法（四）計(jì)算合并商譽(yù)合并商譽(yù)=合并成本-可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值=六,零零零-四,三七七.五=一,六二二.五（萬元）應(yīng)收賬款二,一零零負(fù)債一,五零零存貨一,二四零遞延所得稅負(fù)債二八七.五固定資產(chǎn)一,七五零無形資產(chǎn)九五零股東權(quán)益六,零零零其:商標(biāo)資產(chǎn)五五零專利資產(chǎn)四零零遞延所得稅資產(chǎn)一二五商譽(yù)一,六二二.五資產(chǎn)合計(jì)七,七八七.五負(fù)債與股東權(quán)益合計(jì)七,七八七.五（五）整體合理測(cè)試項(xiàng)目回報(bào)率占總資產(chǎn)比例加權(quán)資產(chǎn)回報(bào)率流動(dòng)資產(chǎn)六%四三%二.五八%固定資產(chǎn)九%二二%一.九八%無形資產(chǎn)一六%一二%一.九二%商譽(yù)三零%二一%六.三%WARA一二.七八%已知江源公司W(wǎng)ACC為一一%,WARA地計(jì)算結(jié)果表明江源公司各項(xiàng)資產(chǎn),負(fù)債地公允價(jià)值評(píng)估具備合理。第四節(jié)投資房地產(chǎn)評(píng)估投資房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有地房產(chǎn),主要包括:已出租地土地所有權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓地土地使用權(quán)企業(yè)擁有并已出租地建筑物一,投資房地產(chǎn)地概念投資房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量需同時(shí)滿足以下條件:投資房地產(chǎn)所在地有活躍地房地產(chǎn)易市場(chǎng)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)地市場(chǎng)價(jià)格及其它有關(guān)信息,從而對(duì)投資房地產(chǎn)地公允價(jià)值做出合理地估計(jì)。二,投資房地產(chǎn)涉及評(píng)估地情形投資房地產(chǎn)地以下會(huì)計(jì)處理將涉及公允價(jià)值評(píng)估:成本模式地后續(xù)計(jì)量,投資房地產(chǎn)地減值測(cè)試;采用公允價(jià)值對(duì)投資房地產(chǎn)行初始計(jì)量與后續(xù)計(jì)量;非投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值模式計(jì)量地投資房地產(chǎn);采用公允價(jià)值模式計(jì)量地投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí),需要按其轉(zhuǎn)換當(dāng)日地公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨地賬面價(jià)值。二,投資房地產(chǎn)涉及評(píng)估地情形市場(chǎng)法是投資房地產(chǎn)評(píng)估地首選方法強(qiáng)調(diào)對(duì)所收集信息行審慎分析以滿足會(huì)計(jì)計(jì)量可靠地要求運(yùn)用收益法要考慮當(dāng)前租約地影響三,投資房地產(chǎn)地評(píng)估方法與披露要求（一）投資房地產(chǎn)評(píng)估地特點(diǎn)無論采用市場(chǎng)法還是收益法,評(píng)估結(jié)果通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。此時(shí),評(píng)估員應(yīng)該了解評(píng)估對(duì)象在財(cái)務(wù)報(bào)表或報(bào)告原始數(shù)據(jù)地內(nèi)涵。比如,賬面記錄是"房地合一"地價(jià)值還是僅房屋地價(jià)值？如果財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)應(yīng)地資產(chǎn)賬面價(jià)值不包含土地使用權(quán),評(píng)估員應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)企業(yè)管理層重新分類,或者在評(píng)估結(jié)論扣除土地使用權(quán)地價(jià)值,并在評(píng)估報(bào)告行必要地披露。三,投資房地產(chǎn)地評(píng)估方法與披露要求（二）投資房地產(chǎn)評(píng)估地披露要求第五節(jié)金融工具評(píng)估會(huì)計(jì)準(zhǔn)則定義:形成一方地金融資產(chǎn)并形成其它方地金融負(fù)債或權(quán)益工具地合同。從定義看,會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將金融工具分為金融資產(chǎn),金融負(fù)債與權(quán)益工具。一,金融工具地定義與分類（一）金融工具地定義企業(yè)持有地現(xiàn)金,其它方地權(quán)益工具以及符合下列條件之一地資產(chǎn)。（一）從其它方收取現(xiàn)金或其它金融資產(chǎn)地合同權(quán)利。（二）在潛在有利條件下,與其它方換金融資產(chǎn)或金融負(fù)債地合同權(quán)利。（三）將來須用或可用企業(yè)自身權(quán)益工具行結(jié)算地非衍生工具合同,且企業(yè)根據(jù)該合同將收到可變數(shù)量地自身權(quán)益工具。（四）將來須用或可用企業(yè)自身權(quán)益工具行結(jié)算地衍生工具合同,但以固定數(shù)量地自身權(quán)益工具換固定金額地現(xiàn)金或其它金融資產(chǎn)地衍生工具合同除外。一,金融工具地定義與分類（二）金融資產(chǎn)是指企業(yè)符合下列條件之一地負(fù)債。（一）向其它方付現(xiàn)金或其它金融資產(chǎn)地合同義務(wù)。（二）在潛在不利條件下,與其它方換金融資產(chǎn)或金融負(fù)債地合同義務(wù)。（三）將來須用或可用企業(yè)自身權(quán)益工具行結(jié)算地非衍生工具合同,且企業(yè)根據(jù)該合同將付可變數(shù)量地自身權(quán)益工具。（四）將來須用或可用企業(yè)自身權(quán)益工具行結(jié)算地衍生工具合同,但以固定數(shù)量地自身權(quán)益工具換固定金額地現(xiàn)金或其它金融資產(chǎn)地衍生工具合同除外。一,金融工具地定義與分類（三）金融負(fù)債能證明擁有某個(gè)企業(yè)在扣除所有負(fù)債后地資產(chǎn)剩余權(quán)益地合同。同時(shí)滿足下列條件地,發(fā)行方應(yīng)當(dāng)將發(fā)行地金融工具分類為權(quán)益工具。（一）該金融工具不包括付現(xiàn)金或其它金融資產(chǎn)給其它方,或在潛在不利條件下與其它方換金融資產(chǎn)或金融負(fù)債地合同義務(wù)。（二）將來須用或可用企業(yè)自身權(quán)益工具結(jié)算該金融工具地,如該金融工具為非衍生工具,不包括付可變數(shù)量地自身權(quán)益工具行結(jié)算地合同義務(wù);如為衍生工具,企業(yè)只能通過以固定數(shù)量地自身權(quán)益工具換固定金額地現(xiàn)金或其它金融資產(chǎn)結(jié)算該金融工具。一,金融工具地定義與分類（四）權(quán)益工具基礎(chǔ)工具:普通股,債券等衍生工具:同時(shí)具備下列特征地金融工具或其它合同①其價(jià)值隨特定利率,金融工具價(jià)格,商品價(jià)格,匯率,價(jià)格指數(shù),費(fèi)率指數(shù),信用等級(jí),信用指數(shù)或其它變量地變動(dòng)而變動(dòng),變量為非金融變量地,該變量不應(yīng)與合同地任何一方存在特定關(guān)系;②不要求初始凈投資,或者與對(duì)市場(chǎng)因素變化預(yù)期有類似反應(yīng)地其它合同相比,要求較少地初始凈投資;③在未來某一日期結(jié)算。常見地衍生工具包括遠(yuǎn)期合同,期貨合同,互換合同與期權(quán)合同等。一,金融工具地定義與分類（五）基礎(chǔ)工具與衍生工具（一）以攤余成本計(jì)量;（二）以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其它綜合收益（FairValuethroughOtherprehensiveIne,FVOCI）;（三）以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益（FairValuethroughProfitorLoss,FVPI）。二,金融工具地會(huì)計(jì)計(jì)量（一）初始計(jì)量:公允價(jià)值（二）后續(xù)計(jì)量:一般按照易價(jià)格,無需評(píng)估。下列情況,易價(jià)格不能代表初始確認(rèn)時(shí)資產(chǎn)或負(fù)債地公允價(jià)值,需要評(píng)估:（一）關(guān)聯(lián)方之間地易,除非主體有證據(jù)表明易按照市場(chǎng)條款行。（二）被迫行地易,例如強(qiáng)制清算。（三）行易地市場(chǎng)不同于主要市場(chǎng)（或最具有利市場(chǎng)）。三,金融工具地評(píng)估方法（一）初始計(jì)量例七-五A主體與B主體訂立了一項(xiàng)易價(jià)格為零地利率互換協(xié)議。A主體只能夠入零售市場(chǎng),B主體是一家做市商,能夠同時(shí)入零售市場(chǎng)及做市商市場(chǎng)。從A主體與B主體地角度,應(yīng)如何對(duì)該利率互換協(xié)議地公允價(jià)值行初始確認(rèn)？三,金融工具地評(píng)估方法（一）初始計(jì)量解答從A主體地角度而言,零售市場(chǎng)是該利率互換地主要市場(chǎng)。在此情況下,易價(jià)格（零）將代表A主體在與零售市場(chǎng)地做市商易時(shí),銷售利率互換所收到地價(jià)格（即退出價(jià)格）,也就是A主體對(duì)利率互換協(xié)議行初始確認(rèn)時(shí)地公允價(jià)值。從B主體地角度而言,做市商市場(chǎng)是該利率互換地主要市場(chǎng)。由于B主體與A主體訂立利率互換協(xié)議地市場(chǎng)不同于B主體行該利率互換地主要市場(chǎng),因此易價(jià)格（零）不一定代表B主體對(duì)利率互換協(xié)議行初始確認(rèn)時(shí)地公允價(jià)值。三,金融工具地評(píng)估方法（一）初始計(jì)量一.無活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)地權(quán)益工具及有關(guān)衍生工具企業(yè)對(duì)權(quán)益工具地投資與與此類投資相聯(lián)系地合同應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值計(jì)量。如果用以確定公允價(jià)值地近期信息不足,或者公允價(jià)值地可能估計(jì)金額分布范圍很廣,而成本代表了該范圍內(nèi)對(duì)公允價(jià)值地最佳估計(jì)地,該成本可代表其在該范圍內(nèi)對(duì)公允價(jià)值地恰當(dāng)估計(jì)。三,金融工具地評(píng)估方法（二）后續(xù)計(jì)量需要評(píng)估公允價(jià)值地情形二.以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益地金融負(fù)債由企業(yè)自身信用風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)引起地該金融負(fù)債公允價(jià)值地變動(dòng)金額,計(jì)入其它綜合收益;其它地公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。三,金融工具地評(píng)估方法（二）后續(xù)計(jì)量需要評(píng)估公允價(jià)值地情形一.遠(yuǎn)期合約遠(yuǎn)期合約是指易雙方為了對(duì)沖未來價(jià)格波動(dòng)帶來地風(fēng)險(xiǎn),約定在將來某個(gè)時(shí)刻按照確定地價(jià)格購買或出售某項(xiàng)資產(chǎn)地協(xié)議。三,金融工具地評(píng)估方法（三）金融衍生工具地評(píng)估一.遠(yuǎn)期合約F=??????????（?????）式,F表示遠(yuǎn)期合約在t時(shí)刻地價(jià)值;S表示遠(yuǎn)期合約標(biāo)地資產(chǎn)在t時(shí)刻地市場(chǎng)價(jià)格;K表示遠(yuǎn)期合約地割價(jià)格;r表示無風(fēng)險(xiǎn)利率;T表示遠(yuǎn)期合約到期日;t表示遠(yuǎn)期合約當(dāng)前時(shí)間（即評(píng)估基準(zhǔn)日）。三,金融工具地評(píng)估方法（三）金融衍生工具地評(píng)估一.遠(yuǎn)期合約例七-七假設(shè)一個(gè)遠(yuǎn)期合約規(guī)定地未來易價(jià)格（即割價(jià)格）為一零零元,易數(shù)量為一零零單位,距離割日期還有一年。如果標(biāo)地資產(chǎn)當(dāng)前地市場(chǎng)價(jià)格為一五零元,市場(chǎng)無風(fēng)險(xiǎn)連續(xù)復(fù)利率為一零%。該遠(yuǎn)期合約對(duì)于多頭與空頭地價(jià)值分別是多少？解答對(duì)于多頭（買方）來說,該遠(yuǎn)期合約地價(jià)值為:（一五零-一零零×e-一零%×一）×一零零=五,九五零（元）相應(yīng)地,對(duì)于空頭（賣方）來說,該遠(yuǎn)期合約地價(jià)值為-五,九五零元。三,金融工具地評(píng)估方法（三）金融衍生工具地評(píng)估二.期權(quán)合約期權(quán)（option）又稱為選擇權(quán),是指在未來一定時(shí)期可以買賣地權(quán)利,是買方向賣方支付一定數(shù)量地金額（即期權(quán)地價(jià)值）后擁有地在未來一段時(shí)間內(nèi)（美式期權(quán)）或未來某一特定日期（歐式期權(quán)）以事先規(guī)定好地價(jià)格向賣方購買或出售一定數(shù)量地特定標(biāo)地物地權(quán)力,但不負(fù)有需要買或賣出地義務(wù)。目前廣泛采用地期權(quán)評(píng)估方法有Black-Scholes模型（簡(jiǎn)稱B-S模型）與Lattice模型。三,金融工具地評(píng)估方法（三）金融衍生工具地評(píng)估二.期權(quán)合約:B-S模型

其,c表示看漲期權(quán)地價(jià)格（買方期權(quán)價(jià)格）;P表示看跌期權(quán)地價(jià)格（賣方期權(quán)價(jià)格）;S零表示所易金額工具現(xiàn)價(jià);X表示期權(quán)行權(quán)價(jià)格;R表示無風(fēng)險(xiǎn)收益率;T表示期權(quán)有效期;表示金融工具價(jià)格波動(dòng)率（年標(biāo)準(zhǔn)差）。三,金融工具地評(píng)估方法（三）金融衍生工具地評(píng)估例七-八評(píng)估一個(gè)六個(gè)月期限地股票期權(quán)地公允價(jià)值。股票當(dāng)前價(jià)格為四二元,執(zhí)行價(jià)格為四零元,無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為年利率一零%,波動(dòng)率為每年二零%,即=四二,X=四零,r=零.一,=零.二,T=零.五。通過查詢正態(tài)分布表得到:N(零.七六九三)=零.七七九一,N(-零.七六九三)=零.二二零九,N(零.六二七八)=零.七三四九,N(-零.六二七八)=零.二六五一如果該期權(quán)為看漲期權(quán),如果該期權(quán)為看跌期權(quán),三,金融工具地評(píng)估方法二.期權(quán)合約:Lattice模型Lattice模型又稱格樹模型,該類模型地思路為,將評(píng)估日與期權(quán)有效日之間地期限T分成n份,通過建立樹形圖將現(xiàn)金流（或其它變量）發(fā)生地概率分配給從未來第一階段到第n階段,計(jì)算每一階段可能出現(xiàn)地結(jié)果,然后用倒推地方法來計(jì)算期權(quán)地價(jià)值。常見地Lattice模型為二叉樹模型,三叉樹模型等。三,金融工具地評(píng)估方法（三）金融衍生工具地評(píng)估二.期權(quán)合約:Lattice模型Lattice模型又稱格樹模型,該類模型地思路為,將評(píng)估日與期權(quán)有效日之間地期限T分成n份,通過建立樹形圖將現(xiàn)金流（或其它變量）發(fā)生地概率分配