深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施若干規(guī)定培訓(xùn)資料_第1頁
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深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施假設(shè)干規(guī)定?已經(jīng)市政府五屆九十八次常務(wù)會(huì)議審議通過,現(xiàn)予發(fā)布,自2021年1月1日起施行。本條例共計(jì)77條總計(jì)101款2021版Contents第一章總則1第二章物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議2第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)3

第七章法律責(zé)任7第四章建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)4第五章物業(yè)使用與維護(hù)5第六章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)6第八章附則8總那么〔一〕市住房和建設(shè)部門履行以下物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé):1、組織實(shí)施?條例?以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章,執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定;2、研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施;3、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;4、依照?條例?以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處分等具體行政行為;5、統(tǒng)一監(jiān)督管理全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金;6、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);7、建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺(tái)和誠信檔案制度;8、依法處理物業(yè)管理重大信訪事項(xiàng);9、法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。總那么〔二〕區(qū)住房和建設(shè)部門履行以下物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé):1、指導(dǎo)街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé);2、確認(rèn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)集體辭職的情形,責(zé)令嚴(yán)重違法的業(yè)主委員會(huì)限期整改、解散;3、撤銷違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定,撤銷管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平的內(nèi)容,決定管理規(guī)約中對特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效;4、會(huì)同街道辦事處處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭議;5、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);6、辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會(huì)及其委員、物業(yè)效勞合同、物業(yè)管理招投標(biāo)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章、行業(yè)協(xié)會(huì)制裁、平安防范應(yīng)急預(yù)案等備案事項(xiàng);7、批準(zhǔn)協(xié)議選聘前期物業(yè)效勞企業(yè)的申請;8、依照?條例?以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處分等具體行政行為;9、依法處理物業(yè)管理信訪事項(xiàng);10、法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)??偰敲础踩辰值擂k事處具體負(fù)責(zé)以下物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé):

1、負(fù)責(zé)核實(shí)業(yè)主大會(huì)成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,指導(dǎo)籌備組開展籌備工作,依照本規(guī)定墊付籌備費(fèi)用;2、對未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)集體辭職、業(yè)主委員會(huì)被區(qū)主管部門解散、業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形,組織召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;3、對業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的,負(fù)責(zé)指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;4、調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定,責(zé)令限期改正或者報(bào)區(qū)主管部門予以撤銷;5、業(yè)主委員會(huì)未依法完成換屆選舉的,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉,或者組織換屆選舉;6、代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會(huì)的財(cái)物、資料;7、組織召開街道物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議;8、依法處理物業(yè)管理信訪事項(xiàng);9、法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。市住房和建設(shè)部門區(qū)住房和建設(shè)部門街道辦事處社區(qū)工作站總那么〔四〕各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同市主管部門創(chuàng)新扶持政策,在老舊住宅區(qū)和原農(nóng)村城市化社區(qū)推行社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)。原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位具體組織下,參照《條例》、本規(guī)定及相關(guān)規(guī)定,成立物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù),或者決定購買物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的相關(guān)問題。規(guī)劃國土、城管、公安、環(huán)境保護(hù)、市場監(jiān)管、民政等部門,按照各自職責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為主管部門、街道辦事處核實(shí)業(yè)主身份信息提供必要的協(xié)助。建立物業(yè)管理人民調(diào)解制度,調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,促進(jìn)社會(huì)建設(shè)和社區(qū)和諧。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為進(jìn)行勸阻和制止,對物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解。第五條第六條第七條總那么〔五〕倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理,鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法推動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)手段的運(yùn)用,促進(jìn)物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中倡導(dǎo)業(yè)主、承租人等物業(yè)使用人樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)的思想觀念和行為習(xí)慣,明確實(shí)行生活垃圾分類。市主管部門應(yīng)當(dāng)建立市物業(yè)管理信用信息庫,完善不良行為警示制度,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員及執(zhí)行秘書、承擔(dān)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)或者清潔衛(wèi)生等專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)等納入信用信息檔案管理。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的表彰與懲戒制度。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的誠信檔案應(yīng)當(dāng)與市物業(yè)管理信用信息庫保持互聯(lián)互通和信息共享提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè),鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域公共部位開辦日間養(yǎng)老照料中心,探索推行居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合等有利于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展、健全養(yǎng)老服務(wù)體系的物業(yè)服務(wù)新模式。相關(guān)具體管理辦法由市民政部門會(huì)同市主管部門、市規(guī)劃國土部門另行制訂,報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。第八條第九條第十條物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議〔一〕第十一條根據(jù)?條例?第七條的規(guī)定,建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。第十二條市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由市主管部門負(fù)責(zé)召集,由開展改革、財(cái)政、規(guī)劃國土、公安、環(huán)境保護(hù)等部門作為成員單位,依據(jù)?條例?、本規(guī)定及有關(guān)規(guī)定對全市物業(yè)管理重大問題進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、審議和決策。區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由區(qū)政府確定成員單位,由區(qū)主管部門負(fù)責(zé)召集,協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。第十三條街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實(shí)際,組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安、安監(jiān)、維穩(wěn)、信訪、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)工作站等部門、機(jī)構(gòu)召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議,協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)以下物業(yè)管理問題:1、業(yè)主委員會(huì)任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的;2、新老物業(yè)效勞企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的;3、發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和平安情形的。街道辦事處組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議可以邀請市、區(qū)主管部門進(jìn)行工作指導(dǎo),也可以邀請物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主列席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議〔二〕第十四條經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定的政府內(nèi)部工作事項(xiàng),與會(huì)政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行;無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的,依法追究行政責(zé)任。經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定并由與會(huì)政府部門、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為,物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行,但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的,作出具體行政行為的政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議記錄。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔一〕第十五條以下主體在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù):1、房地產(chǎn)權(quán)利證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人;2、尚未登記取得所有權(quán),但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有局部的人;3、因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得建筑物專有局部所有權(quán)的人;4、因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有局部所有權(quán)的人;5、因合法建造取得建筑物專有局部所有權(quán)的人;6、其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。符合前款規(guī)定的主體,應(yīng)當(dāng)提供合法、有效的證明文件。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔二〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的,經(jīng)全體業(yè)主一致書面同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé),業(yè)主應(yīng)當(dāng)自書面決定之日起5日內(nèi)告知物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)主管部門。第十六條籌備組或者組織選舉的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員及執(zhí)行秘書的候選人相關(guān)信息,于選舉前15日在所在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示,公示期不應(yīng)少于30日。業(yè)主大會(huì)會(huì)議的議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會(huì)委員的,社區(qū)工作站收到列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面邀請通知后,應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開3日前將列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的人員名單和聯(lián)系方式書面告知業(yè)主委員會(huì)。第十七條業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔三〕第十八條業(yè)主根據(jù)?條例?第十一條第一款第〔一〕項(xiàng)規(guī)定提議召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主簽名的書面提議資料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到提議資料后15日內(nèi),按照提議資料記載的有效聯(lián)系方式、業(yè)主委員會(huì)記錄的業(yè)主聯(lián)系方式,核實(shí)提議的業(yè)主人數(shù)是否到達(dá)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上〔含本數(shù),下同〕。業(yè)主委員會(huì)可以通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)核實(shí)業(yè)主有關(guān)信息。業(yè)主委員會(huì)拒不進(jìn)行核實(shí)、無法履行職責(zé)或者存在爭議的,由街道辦事處予以核實(shí)。經(jīng)核實(shí)提議符合?條例?第十一條第一款第〔一〕項(xiàng)規(guī)定的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自核實(shí)完成之日起5日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。經(jīng)核實(shí)提議不符合?條例?第十一條第一款第〔一〕項(xiàng)規(guī)定、業(yè)主仍認(rèn)為需要的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)重新按照本條第一款規(guī)定,提供業(yè)主簽名的書面提議材料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式,提議召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)對物業(yè)管理事項(xiàng)已作出決定的,業(yè)主委員會(huì)在一年內(nèi)可以不再就同一物業(yè)管理事項(xiàng)組織召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;但人民法院、區(qū)主管部門依法撤銷業(yè)主大會(huì)決定的除外。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔四〕第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定涉嫌違反法律、法規(guī)規(guī)定的,由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)調(diào)查。經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實(shí),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定確有違反法律、法規(guī)規(guī)定的,街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)逾期仍不改正的,街道辦事處應(yīng)當(dāng)提請物業(yè)所在地區(qū)主管部門撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定。

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔五〕第二十條?條例?規(guī)定的“抄送〞業(yè)主,可以采用以下方式之一:可以采用方式信函

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業(yè)主聯(lián)系方式以入住時(shí)登記的方式為準(zhǔn);業(yè)主未入住的,以業(yè)主首次書面提供的方式為準(zhǔn)。業(yè)主變更聯(lián)系方式的,應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)效勞企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)召集人按照本條第一款規(guī)定方式、以本條第二款確定的聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)送相關(guān)信息后,即完成抄送。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔六〕第二十一條?條例?規(guī)定的“公告〞、“公布〞,物業(yè)效勞企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的樓〔棟〕或者單元張貼的形式進(jìn)行,同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況選擇以下至少一種形式作為補(bǔ)充:1在物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)場所、業(yè)主委員會(huì)辦公場所張貼2在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼3在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場、商場等人流密集的商業(yè)、文體服務(wù)設(shè)施出入口張貼業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔七〕第二十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決應(yīng)當(dāng)通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行,但業(yè)主大會(huì)依法決議不采用電子投票的除外。電子投票規(guī)那么由市主管部門另行制定。除業(yè)主委員會(huì)選舉之外的其他業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng),投票截止后,業(yè)主大會(huì)會(huì)議與會(huì)業(yè)主所持有的投票權(quán)未超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù),且與會(huì)業(yè)主人數(shù)未超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的,可延長業(yè)主投票時(shí)限,但最長不得超過3個(gè)月。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么規(guī)定的業(yè)主投票延長時(shí)限低于3個(gè)月的,從其規(guī)定。根據(jù)前款規(guī)定延長的投票期限屆滿仍無法到達(dá)表決條件的,業(yè)主大會(huì)終止該事項(xiàng)表決。終止表決的事項(xiàng),自終止之日起1年內(nèi)不得重新作為業(yè)主大會(huì)議題提出,但經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員三分之二以上多數(shù)同意的除外。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔八〕第二十三條?條例?第十四條第三款規(guī)定的“業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積〞,按照房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的面積計(jì)算;尚未登記的,按照竣工測繪的面積計(jì)算;尚未竣工測繪的,按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的總投票權(quán)數(shù),按照單個(gè)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。?條例?規(guī)定的“物業(yè)總建筑面積〞,是指該物業(yè)房屋建筑面積測繪報(bào)告〔竣工測繪〕載明的總建筑面積。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔九〕第二十四條業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照以下方法認(rèn)定:1、業(yè)主人數(shù),按照物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的業(yè)主數(shù)量計(jì)算,一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位按一人計(jì)算。但物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的,或者同一買受人擁有一個(gè)以上物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的,按一人計(jì)算;2、總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔十〕第二十六條物業(yè)管理區(qū)域籌備召開首次業(yè)主大會(huì)時(shí),建設(shè)單位或者物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合,不得拒絕派出代表擔(dān)任籌備組成員。

籌備組成員就籌備工作事項(xiàng)意見不統(tǒng)一的,由籌備組組長在街道辦事處的指導(dǎo)下作出決定。

籌備組成立6個(gè)月仍無法召開業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。

籌備組工作經(jīng)費(fèi),由物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞費(fèi)中列支。沒有實(shí)施物業(yè)管理的,由業(yè)主自行籌集;確實(shí)無法籌集的,由物業(yè)所在地街道辦事處先行墊付,墊付費(fèi)用在該區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理后3個(gè)月內(nèi)由物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞費(fèi)中列支。物業(yè)效勞企業(yè)拒不支付的,街道辦事處依法予以追償。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔十三〕第三十條委員、候補(bǔ)委員得票順序,按照所得投票權(quán)數(shù)占與會(huì)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占與會(huì)業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定;兩者之和相等的,所得投票權(quán)數(shù)較多者排名靠前。

委員、候補(bǔ)委員中選應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。第三十二條經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意,業(yè)主大會(huì)可以決定延長業(yè)主委員會(huì)及委員、候補(bǔ)委員的任期,但決定延長后的每屆任期不得超過5年。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出延長任期的決定后10日內(nèi)向區(qū)主管部門備案。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔十一〕第二十八條業(yè)主委員會(huì)委員是業(yè)主自治的公益性崗位,鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)委員提供志愿效勞。有條件的物業(yè)管理區(qū)域,業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員從事公益性工作情況按月給予適當(dāng)?shù)慕蛸N,每月津貼總額不得超過本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書不得接受物業(yè)效勞企業(yè)提供的物業(yè)效勞費(fèi)減免、停車費(fèi)用減免以及其他物質(zhì)、現(xiàn)金等不正當(dāng)利益,不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共有局部收益等全體業(yè)主共有的資金。

物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書繳納物業(yè)效勞費(fèi)、水電氣費(fèi)、停車費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等繳費(fèi)情況,每年向全體業(yè)主公布一次。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔十二〕第二十九條業(yè)主委員會(huì)成員候選人由籌備組推薦,10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦1至2名候選人,但同一業(yè)主只能聯(lián)名推薦一次。

籌備組根據(jù)預(yù)定委員、候補(bǔ)委員人數(shù)確定候選人總?cè)藬?shù),并對候選人資格審查確認(rèn)后,對委員和候補(bǔ)委員按照規(guī)定程序一并組織選舉,根據(jù)得票順序依次選出業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。

業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行差額選舉,差額比例不得低于20%,且不得高于50%。

委員、候補(bǔ)委員候選人推薦人數(shù)超過預(yù)定委員、候補(bǔ)委員人數(shù)50%的,由籌備組組織被推薦人投票確定符合前款規(guī)定人數(shù)的候選人。建設(shè)單位、物業(yè)效勞企業(yè)及物業(yè)效勞〔一〕第四十二條未經(jīng)供水、供電、供氣等公用事業(yè)單位、業(yè)主或者司法、行政授權(quán),物業(yè)效勞企業(yè)不得對物業(yè)相關(guān)專有局部或者共有局部實(shí)施停水、停電、停氣,但水管破裂、火災(zāi)等對業(yè)主或者公共財(cái)產(chǎn)造成重大損失的緊急情形除外。建設(shè)單位、物業(yè)效勞企業(yè)及物業(yè)效勞〔二〕第四十三條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定落實(shí)平安生產(chǎn)責(zé)任:1、建立健全平安管理責(zé)任制;2、制定平安巡查、平安宣傳、平安隱患整改等有關(guān)平安管理制度;3、保障平安措施、平安宣傳、平安培訓(xùn)、平安隱患整改等所需經(jīng)費(fèi)的投入;4、定期開展平安隱患排查并及時(shí)發(fā)現(xiàn)、消除平安隱患;5、制定平安事故應(yīng)急救援預(yù)案;6、及時(shí)如實(shí)報(bào)告平安事故;7、其他依法應(yīng)當(dāng)履行的平安生產(chǎn)責(zé)任。建設(shè)單位、物業(yè)效勞企業(yè)及物業(yè)效勞〔三〕第四十四條物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)在簽訂物業(yè)效勞合同時(shí),應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行垃圾減量分類處理、城市生活垃圾和建筑廢棄物等進(jìn)行減量分類投放和收集事項(xiàng)進(jìn)行約定。

物業(yè)效勞合同還應(yīng)當(dāng)明確約定,物業(yè)效勞企業(yè)須事先征得業(yè)主委員會(huì)的書面同意前方可代為對物業(yè)范圍內(nèi)園林綠化進(jìn)行調(diào)整,并依法辦理相應(yīng)行政審批手續(xù);業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么、管理規(guī)約明確須經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決的,業(yè)主委員會(huì)書面同意前應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過。建設(shè)單位、物業(yè)效勞企業(yè)及物業(yè)效勞〔四〕第四十七條有以下情形之一的,物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域,不得以物業(yè)效勞中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出:

〔一〕物業(yè)效勞合同依法、依約解除;〔二〕經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁定物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的;〔三〕物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)被依法撤消,且重新申請核定資質(zhì)未獲批準(zhǔn)的;〔四〕依法不得繼續(xù)從事物業(yè)效勞活動(dòng)的其他情形。

建設(shè)單位、物業(yè)效勞企業(yè)及物業(yè)效勞〔五〕第四十九條區(qū)主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原那么,選取物業(yè)效勞企業(yè)建立應(yīng)急效勞企業(yè)預(yù)選庫。有以下情況之一的,可以由街道辦事處組織,以抽簽形式在應(yīng)急效勞企業(yè)預(yù)選庫中選取一家物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞:

〔一〕合同期未滿,物業(yè)效勞企業(yè)突然退出,出現(xiàn)管理真空的;〔二〕合同期滿后,物業(yè)效勞企業(yè)退出,還未成立業(yè)主委員會(huì)的;〔三〕原物業(yè)效勞企業(yè)退出后,業(yè)主委員會(huì)同意選用應(yīng)急效勞企業(yè)的。物業(yè)使用與維護(hù)〔一〕第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生以下突發(fā)公共事件之一的,物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即向物業(yè)所在地街道辦事處及區(qū)政府相應(yīng)的主管部門報(bào)告:1、自然災(zāi)害,主要包括水患災(zāi)害、氣象災(zāi)害、地震災(zāi)害、地質(zhì)災(zāi)害、海洋災(zāi)害、生物災(zāi)害等2、事故災(zāi)難,主要包括平安事故、環(huán)境污染和生態(tài)破壞事故等;3、突發(fā)公共衛(wèi)生事件,主要包括傳染病疫情、動(dòng)植物疫情、食品平安與職業(yè)危害事件等;4、突發(fā)社會(huì)平安事件,主要包括重大群體性事件、重大刑事案件、突發(fā)涉外事件等。物業(yè)使用與維護(hù)〔二〕第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),任何單位和個(gè)人不得從事以下行為:

1、擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途2、違法搭建建〔構(gòu)〕筑物、擅自占用或者改建物業(yè)共用部位;3、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地;4、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營;5、破壞、擅自占用消防設(shè)施、公共疏散通道、消防通道,破壞消防平安標(biāo)志,未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)擅自改變消防通道;6、未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)擅自改變影響建筑結(jié)構(gòu)平安的部位;7、擅自撤除人民防空工程及人防通訊、警報(bào)設(shè)施;8、破壞公共環(huán)境保護(hù)設(shè)施或者造成環(huán)境污染的其他行為。

物業(yè)使用與維護(hù)〔三〕第五十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生本規(guī)定第五十一條規(guī)定行為時(shí),物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)效勞合同或者管理規(guī)約予以勸阻、制止,并及時(shí)報(bào)告街道辦事處或者區(qū)政府相關(guān)主管部門。相關(guān)主管部門查證屬實(shí)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)的規(guī)定,給予獎(jiǎng)勵(lì)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平戰(zhàn)結(jié)合人民防空工程及人防通訊、警報(bào)設(shè)施日常維護(hù)管理責(zé)任,并為人防通訊、警報(bào)設(shè)施的安裝提供便利。物業(yè)使用與維護(hù)〔四〕第五十三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛,不得占用消防通道,不得阻礙行人和其他車輛的正常通行。

經(jīng)規(guī)劃國土、公安消防等主管部門批準(zhǔn),利用物業(yè)共有局部設(shè)置機(jī)動(dòng)車停放位的,其車位設(shè)置、管理等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主對機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的,可以與物業(yè)效勞企業(yè)另行約定。物業(yè)使用與維護(hù)〔五〕第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用:〔一〕業(yè)主自用的向業(yè)主收?。弧捕澄飿I(yè)效勞企業(yè)自用的向物業(yè)效勞企業(yè)收?。弧踩尘植繕I(yè)主共同使用的,由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?;〔四〕全體業(yè)主共同使用的,由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

上述單位不得強(qiáng)制物業(yè)效勞企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用,不得因物業(yè)效勞企業(yè)拒絕代收而停止提供效勞。

物業(yè)效勞企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的,可以根據(jù)雙方簽署的委托代收合同約定向委托單位收取代收費(fèi)用,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。物業(yè)使用與維護(hù)〔七〕第五十七條業(yè)主與物業(yè)的承租人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用的,不免除業(yè)主履行交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金的法定義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)效勞費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、日常收取的專項(xiàng)維修資金交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起7日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知物業(yè)效勞企業(yè)。第五十八條根據(jù)?條例?第八十六條第三款規(guī)定,主管部門在代管的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值收益中提取管理費(fèi)的比例為10%。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)〔一〕深圳市建設(shè)工程交易效勞中心〔以下簡稱交易中心〕是全市物業(yè)管理招投標(biāo)的統(tǒng)一交易場所,為招標(biāo)人和投標(biāo)人提供必要的技術(shù)、法律咨詢效勞建設(shè)單位選聘物業(yè)效勞企業(yè)提供前期物業(yè)效勞的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)入交易中心進(jìn)行招投標(biāo)。物業(yè)使用與維護(hù)〔六〕第五十六條物業(yè)維修工程竣工結(jié)算金額超過10萬元的,在到區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理備案手續(xù)前,其結(jié)算報(bào)告須經(jīng)具有造價(jià)咨詢等相應(yīng)資格的第三方機(jī)構(gòu)予以審核。

市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)按審核確認(rèn)的金額辦理撥付手續(xù)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)〔二〕第六十二條業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)的,以下事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)依法決定:1、是否通過對原物業(yè)效勞企業(yè)的續(xù)聘方案;2、是否通過業(yè)主委員會(huì)編制的招標(biāo)文件;3、是否進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);4、是否委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)〔三〕在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中,業(yè)主委員會(huì)可以依業(yè)主大會(huì)授權(quán)履行如下招標(biāo)人職責(zé):1、編制招標(biāo)公告、招標(biāo)文件;2、發(fā)布招標(biāo)公告、發(fā)放招標(biāo)文件;3、組織招標(biāo)答疑、開標(biāo)和評標(biāo)會(huì)議;4、發(fā)出中標(biāo)通知書、與中標(biāo)物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同;5、辦理物業(yè)效勞合同備案;6、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)〔四〕第六十六條物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)行評標(biāo)委員會(huì)評標(biāo)定性評審和招標(biāo)人自主定標(biāo)的制度。招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)工程實(shí)際情況選擇以下方法定標(biāo):1、票決定標(biāo)法,定標(biāo)委員會(huì)成員在進(jìn)入定標(biāo)程序的投標(biāo)人中通過投票表決方式確定中標(biāo)人;2、抽簽定標(biāo)法,定標(biāo)委員會(huì)成員在進(jìn)入定標(biāo)程序的投標(biāo)人中通過隨機(jī)抽簽方式確定中標(biāo)人。法律責(zé)任〔一〕

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