仁和置業(yè)房地產(chǎn)成本控制要點

仁和置業(yè)全過程成本控制要點,,,,,

一、立項階段成本控制要點,,,,,

"立項成本控制要點應用指南：

立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制企業(yè)的費用。

",,,,,

,,,,,,

控制要點,,控制什么,怎么控制,誰來控制,備查文件

"新

征

土

地",,規(guī)劃條件（可事前預控）,滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本,,立項文件、可行性研究報告、規(guī)劃條件書

,,征地費用（可采取策略控制）,少交或晚交，分批交納（契稅費用占出讓金的4%左右）,業(yè)務部負責、財務部配合,

,,拆遷安置費用（可采取策略控制）,利用政策進行控制,,

,,大市政費用（不可控）,自建部分按照公司要求走；交政府部分按有關規(guī)定辦理（比如安陽城市基礎設施費按建筑面積120元/m2繳納，建筑面積要精確，避免數(shù)據(jù)偏大造成經(jīng)濟損失或因補交費用而影響規(guī)劃許可證的辦理）,,

,,付款總額（可采取策略控制）,為公司爭取最大利益,,

,,付款時間（可適當控）,周期長，次數(shù)多,,

,,數(shù)通一平標準（可適當控制）,明確驗收標準明細,,

二、規(guī)劃設計階段成本控制要點,,,,,

"規(guī)劃階段成本控制要點應用指南：

規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內容相當復雜，基本原則：合理規(guī)劃、多次研討、嚴格審批。總工辦（規(guī)劃設計部）和公司評審小組在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。

",,,,,

控制要點,,控制什么,怎么控制,誰來控制,備查文件

1、規(guī)劃方案（可控）,,"

（1）可行性規(guī)劃設計

（2）方案評審","市場信息搜集和分析

市政狀況信息分析

規(guī)劃要點確立

可行性研究設計任務書

可行性設計變更

組成可行性規(guī)劃評審小組，對方案進行評審、確定。

未通過的方案進入可行性規(guī)劃設計變更環(huán)節(jié)，重新評審

",總工辦（規(guī)劃設計部）,政府控規(guī)

,,（3）設計成果,"對可行性規(guī)劃設計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調整

設備選型方案提前確定

根據(jù)提交的設計成果進行投資估算","總工辦（規(guī)劃設計部）

預算計劃部",

2、規(guī)劃報批設計,,（1）規(guī)劃設計方案,"根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書

方案設計招投標","總工室（規(guī)劃設計部）、營銷中心

總工室或預算計劃部",

,,,方案設計評審,評審小組,

,,（2）報批,"注意市政設計

注意相關法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整",業(yè)務部、總工辦（規(guī)劃設計部）,

3、擴初設計（可控）,,"（1）擴初設計要求

（2）成本概算","對報批設計進一步調整設計要求

內部審核

根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算

","總工辦（規(guī)劃設計部）、評審小組

預算計劃部",

,,（3）擴初設計圖,"根據(jù)擴初設計要求招標

專家評審

內部評審","招投標評審小組

評審小組",

4、功能設計（可控）,,（1）小區(qū)建筑功能的經(jīng)濟評估,"市場調研

有針對性擴充建筑物功能",總工辦（規(guī)劃設計部）、策劃部,

,,（2）市政配套方案,"市政狀況調研

爭取政府有利條件","總工辦（規(guī)劃設計部）

業(yè)務部",

,,（3）景觀綠化方案設計,"根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額

招投標","預算計劃部

招投標評審委員會",

,,（4）智能化設計,"智能化內容控制

招投標，尋找外部合作，爭取雙贏","總工辦（規(guī)劃設計部）

招投標評審委員會",

,,（5）銷售說辭,保持各部門于銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性,總工辦（規(guī)劃設計部）、工程技術部、營銷中心,

5、材料設備（可控）,,"（1）選型

（2）方案確定時間

","在擴初圖確定前就確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝

","總工辦（規(guī)劃設計部）、預算計劃部

",

6、樁基設計（可控）,,（1）地質勘察,"確定專業(yè)地質勘察隊伍

出具地質勘察報告",總工辦（規(guī)劃設計部）、工程技術部、預算計劃部,地塊附近類似的地質、水文資料、擴初設計方案

,,（2）設計方案評審,樁基設計結合地質勘察報告的建議由專家進行樁基形式和結構評審,總工辦（規(guī)劃設計部）,

,,（3）樁基施工圖,設計出圖,,

7、施工圖設計階段（可控）,,（1）施工圖（含民建和人防）設計單位招標,嚴格按公司招投標管理辦法執(zhí)行,招投標評審小組,

,,（2）施工圖設計要求,"在擴初圖的基礎上，結合銷售需求、產(chǎn)品品質要求、樁基設計、功能設計、配套設施等因素確立施工圖設計要求

對部品材料選型優(yōu)化

",總工辦（規(guī)劃設計部）,樁基和擴初設計方案

,,（3）報施圖出具,內部審核,總工辦（規(guī)劃設計部）,

,,"（4）外部審圖

","審圖費用繳納

出具圖審報告",業(yè)務部、總工辦（規(guī)劃設計部）,

,,（5）面積測算,設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合,預算計劃部,

,,（6）報建,政府部門報批費，按政府有關政策繳納,業(yè)務部,

8、營銷前期現(xiàn)場包裝（可控）,,包裝方案選擇,結合產(chǎn)品定位方案確定包裝形式,總工辦（規(guī)劃設計部）、營銷中心,

9、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證辦理相關費用（可采取策略控制）,,"（1）辦理的前提條件準備

（2）辦理的時間","提前準備好各種條件和資料

根據(jù)銷售回款計劃越早越好",業(yè)務部,

10、其他費用（可控）,,物業(yè)管理完善費,限額設計,物業(yè)主管副總、工程主管副總、總工辦（規(guī)劃設計部）、營銷中心,

三、招投標及合同簽訂階段成本控制要點,,,,,

"招投標及合同簽訂階段成本控制要點應用指南：

招投標及合同簽訂階段的成本控制涉及到營銷中心、工程技術部、設計部門、審計、紀檢、等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。

",,,,,

控制要點,,控制什么,怎么控制,誰來控制,備查文件

1、招標文件編制（可控）,,"（1）工期

（2）工程造價或取費標準

（3）質量要求

（4）付款方式

（5）招標范圍

（6）結算方式

（7）驗收標準

（8）投標注意事項

（9）廢標條件

（10）接標時間

（11）開標時間

（12）定標方法

（13）投標單位補充意見

（14）標準合同條文

（15）圖紙、其他要求等

",設置招標文件會簽表，招標前招標文件進行評審會簽,預算計劃部、工程技術部,

2、投標單位篩選（可控）,,"（1）資質

（2）管理水平

（3）技術力量

（4）業(yè)績

（5）資金實力

（6）合作經(jīng)歷

（7）信譽度",根據(jù)《供應商篩選評價管理辦法》篩選出優(yōu)質的合作供方入圍,預算計劃部、工程技術部、紀檢部、審計部,《供應商篩選評價管理辦法》

3、評標、定標（可控）,,"（1）技術性評標和定標

（2）經(jīng)濟型評標和定標","優(yōu)先順序：

1、技術標準

2、經(jīng)濟標準

3、合作經(jīng)歷

綜合審核投標單位；評定中標單位",招投標評審小組,

4、合同簽訂（可控）,,"（1）采用規(guī)范化的合同示范文本

（2）嚴格合同條款

（3）規(guī)避合同風險","按《合同會簽管理辦法》進行合同會簽

合同會簽表存檔備查

在合同中對變更和簽證范圍作出約定，超過范圍才允許調整合同價款",預算計劃部,"已擬定的合同標準示范文本

《合同會簽管理辦法》

"

四、施工階段成本控制要點,,,,,

"施工階段成本控制要點應用指南：

施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。

",,,,,

控制要點,,控制什么,怎么控制,誰來控制,備查文件

1、設計變更（含圖紙會審）（可控）,,控制變更的發(fā)生,"項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。

加強施工前的審核工作。

對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定。",總工辦（規(guī)劃設計部）、工程技術部,《仁和置業(yè)設計變更管理審批流程》

,,變更的審核簽認,根據(jù)變更原因將設計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行,相關經(jīng)辦部門,《仁和置業(yè)設計變更管理審批流程》

,,變更的審批,總工（或工程副總）審批后方可進行變更,總工（或工程副總）,《仁和置業(yè)設計變更管理審批流程》

2、施工現(xiàn)場簽證（可控）,,簽證的必要性,現(xiàn)場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款、設計圖紙、規(guī)范標準執(zhí)行,工程技術部,《仁和置業(yè)工程現(xiàn)場簽證管理流程》

,,簽證的時限,現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應堅持當時發(fā)生當時簽證的原則,工程技術部、預算計劃部、工程副總,《仁和置業(yè)工程現(xiàn)場簽證管理流程》

,,簽證的工程量和價格審核,"認真準確核對簽證的工程量

簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并由相關人員簽字，蓋章

",工程技術部、預算計劃部、工程副總,《仁和置業(yè)工程現(xiàn)場簽證管理流程》、《分包（零星）工程項目現(xiàn)場工程量認定辦法》

3、總分包配合費（可控）,,"（1）分包方式

（2）分包內容

（3）分包的責任界定",通過招投標確定配合費，應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本,預算計劃部,總承包合同

4、材料供應（可控）,,"（1）選型

（2）材料計劃

（3）材料供應方式

（4）預留時間

（5）付款進度

（6）材料進場驗收

（7）甲供材料保管與保修

","所用的各種材料的選型應在招標前確定樣品或做樣板

限時編制材料計劃，材料計劃簽認

先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用

要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應的時間提前采購

按合同約定執(zhí)行付款

根據(jù)合同約定、圖紙設計要求、相應的規(guī)范標準、甲方的特定需求進行驗收，進場前到貨源地跟蹤查看，做到事前控制

在合同中明確材料到場方式、卸貨和保管的責任承擔者并明確保修責任和保修期

限額領料",預算計劃部、工程技術部,《分包工程及材料、設備招標管理辦法》、相應的合同、圖紙、相應的規(guī)范標準

5、工程款的支付（可控）,,付款進度,按合同約定，結合工程進度進行支付,預算計劃部、工程技術部,

,,付款的審批,根據(jù)情況由不同級別人員審核簽批,預算計劃部、工程技術部、審計部、財務部、工程副總,

6、水、電、氣、暖等壟斷性配套工程設計及施工費（采取措施可控）,,"（1）設計方案、標準

（2）材料設備選擇

（3）隊伍選擇","嚴格審查，避免設計浪費

通過比價、詢價或招投標控制材料價格

在條件允許的情況下，通過招標選擇價低、質優(yōu)隊伍",業(yè)務部、預算計劃部,

7、質量事故成本控制,,避免質量事故發(fā)生,"嚴格按規(guī)范、標準進行質量控制

結合公司質量控制體系進行質量檢查和管控

加強過程跟蹤和監(jiān)督

加強隱蔽工程的檢查

開工前進行技術交底

",工程技術部,

8、安全事故成本控制,,避免安全事故發(fā)生,"任何工程施工前應進行安全交底

過程中督促落實

定期進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，將安全問題消滅在萌芽狀態(tài)

",工程技術部,

9、預售證辦理費（可采取策略控制）,,"（1）辦理的前提條件準備

（2）辦理的時間","提前準備好各種條件和資料

根據(jù)銷售回款計劃越早越好",業(yè)務部、客服部,

五、竣工驗收決算階段成本控制要點,,,,,

"竣工驗收決算階段成本控制要點應用指南：

工程竣工驗收階段的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作。

",,,,,

控制要點,,控制什么,怎么控制,誰來控制,備查文件

1、乙方提報的竣工決算依據(jù)資料（可控）,,對資料的真實性、有效性、合理性、扣罰款情況等進行全面審核,工程技術部工程師、部門經(jīng)理、預算計劃部經(jīng)理進行層級審核，嚴格把關,工程技術部、預算計劃部,《決算申請管理辦法》

2、鋼筋用量核實（可控）,,"（1）施工圖中的鋼筋用量

（2）洽商變更中的鋼筋用量","選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作

預算計劃部、審計部進行審核

工程技術部進行現(xiàn)場查勘了解乙方使用和綁扎鋼筋情況

嚴格執(zhí)行合同中價差調整辦法

",工程技術部、預算計劃部、審計部,

3、價差的調整（可控）,,"（1）材料價差

（2）人工差價

（3）費用價差",及時跟蹤人工、材料、費用變化情況，當價格出現(xiàn)異常波動時，應立即與相關單位商量對策,預算計劃部,

4、洽商、變更的費用控制（可控）,,"（1）各種設計變更資料、簽證單

（2）工程量

（3）價格",再次審核，避免不該計算的洽商、變更流入；同時進行工程量和費用的核算,預算計劃部,

5、違約與責任（可控）,,工期,嚴格按已設定的工程進度總計劃和合同中約定的工程進度計劃進行控制，獎罰分明，嚴格執(zhí)行,工程技術部、預算計劃部,

,,質量,過程控制質量獎罰，及時開具獎罰單并遞交財務部,,

,,配合管理,對配合不到位的進行處罰，嚴格執(zhí)行,,

,,扣款,嚴格過程控制，對水電費、甲方安排人員作業(yè)費等相關扣款情況，及時開具扣款單并遞交財務部,,

6、進行成本分析,,通過成本分析，建立并不斷更新成本數(shù)據(jù)庫，為以后項目開發(fā)積累經(jīng)驗數(shù)據(jù),,預算計劃部、財務部、業(yè)務部、總工辦,

六、產(chǎn)品交付維保階段成本控制要點,,,,,

"產(chǎn)品交付維保階段成本控制要點應用指南：

地產(chǎn)公司需要在產(chǎn)品交付維保階段主要是委托管理、委托經(jīng)營、虧損補貼、維修控制四個方面。控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額外成本。

",,,,,

控制要點,,控制什么,怎么控制,誰來控制,備查文件

1、委托物業(yè)管理（可控）,,"（1）未銷售的商品房

（2）樣板間

（3）其它",與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議,客服部,

2、資產(chǎn)委托經(jīng)營（可控）,,"（1）商業(yè)

（2）車位

（3）其它",與物業(yè)公司簽訂物業(yè)經(jīng)營委托協(xié)議,客服部,

3、物業(yè)補貼（可控）,,"（1）維修費用控制

（2）新增設施

","嚴格按《工程質量維修管理辦法》執(zhí)行，合理控制維修成本

避免維修費用的二次支出

合理控制維保階段增設新設施而造成成本增加",工程技術部、客服部,《工程質量維修管理辦法》

4、房產(chǎn)證辦理（可采取策略控制）,,"（1）辦理的前提條件準備

（2）辦理的時間","提前準備好各種條件和資料

根據(jù)房產(chǎn)證交付計劃越早越好，避免違約索賠",業(yè)務部、客服部,

七、期間費用控制,,,,,

"期間費用的成本控制要點應用指南：

期間費用主要有銷售、管理、財務三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務部在這一環(huán)節(jié)除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監(jiān)督其他部門的有關費用支出情況。

",,,,,

控制要點,,控制什么,怎么控制,誰來控制,備查文件

"營

銷

費

用",1、營銷方案（可控）,（1）費用總額,確定費用目標總額,營銷副總、營銷總監(jiān),

,,"（2）市場信息收集

（3）營銷計劃

（4）營銷預算",根據(jù)各種相關因素確定具體計劃和費用,策劃部、銷售部,

,,（5）營銷方案審批,征求各方意見，按審批流程操作,營銷副總、營銷總監(jiān),

,2、營銷方式（代理、自營）（可控）,"（1）銷售周期

（2）傭金

（3）推廣

（4）付款節(jié)奏","招投標擇優(yōu)選擇代理公司

簽訂代理協(xié)議，對相應的成本條款進行嚴格約定

管理過程把控",營銷副總、營銷總監(jiān),

,3、營銷現(xiàn)場費用（可控）,（1）現(xiàn)場銷售人工費用,"銷售人數(shù)控制

銷售工作進度控制

獎勵辦法控制",銷售部,

,,"（2）現(xiàn)場銷售器具費

（3）賣場、現(xiàn)場包裝費

（4）銷售模型費用

（5）宣傳資料及禮品費

（6）展銷費

（7）計劃額度控制",額度內調劑和超額審批制度,銷售部,

,4、推廣費用,（1）媒體組合方案制定,根據(jù)營銷需求擇優(yōu)選擇組合方案,策劃部、銷售部,

,,（2）媒體及廣告代理公司信息收集和分析,"專人負責

先評后選的原則

內部評審",策劃部、銷售部,

,,（3）招投標,按招投標流程嚴格執(zhí)行,評標小組,

,,（4）效果動態(tài)評估,過程跟蹤、分析、評價,策劃部,

,5、售樓部、樣板房（區(qū)）打造、對外展示（可控）,（1）設計、裝修,根據(jù)總目標成本，制訂裝修目標成本總額,總工辦（規(guī)劃設計部）、銷售部,

,,（2）材料采購,"信息收集

材料、設備選型",總工辦（規(guī)劃設計部）,

,,（3）信息采集及招投標,招標過程控制,招投標小組,

,,（4）售樓部、樣板房（區(qū)）維護,委托物業(yè)代管協(xié)議，或自行安排專人維護,物業(yè)公司、客服部,

,,（5）材料回收、保管和再利用,能用的盡量用，不能用的折價出售,客服部,

,6、銷售回款（采取措施可控）,（1）銷售折扣點,根據(jù)銷售去化量速度進行合理控制,營銷副總、營銷總監(jiān),

,,（2）銷售進度、價格掌控,根據(jù)銷售去化量速度進行合理控制,銷售部,

,,（3）回款周期,采取措施加快回款，縮短回款周期,營銷副總、營銷總監(jiān)、財務部,

,,（4）客戶付款方式,鼓勵一次性付款，提高首付款比例,營銷副總、營銷總監(jiān)、銷售部,

,7、客戶服務（可控）,"（1）交房日期

（2）保修期