設(shè)計(jì)優(yōu)化專篇

設(shè)計(jì)與成本協(xié)同設(shè)計(jì)優(yōu)化專篇2021年6月0102讀懂地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)拿地前期策劃03項(xiàng)目定位階段CONTENT040506方案設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段成本關(guān)鍵詞第一步：讀懂地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的三種模式:第一步：讀懂地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的三種模式的特點(diǎn)：認(rèn)識(shí)指標(biāo)：利潤(rùn)直接相關(guān)的核心指標(biāo)第一步：讀懂地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)什么是最佳的經(jīng)營(yíng)?最小的本金，最短的時(shí)間，賺取更高的利潤(rùn)！銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)ROE=XX利潤(rùn)提升成本管理費(fèi)用管理稅務(wù)資源管理資金管理配資責(zé)無(wú)營(yíng)財(cái)管稅成優(yōu)快產(chǎn)彈合全收置源任效銷務(wù)理務(wù)本化速銷性作面支標(biāo)整成成費(fèi)費(fèi)費(fèi)籌分結(jié)周匹調(diào)借融管準(zhǔn)合本本用用用劃攤構(gòu)轉(zhuǎn)配整力資理土產(chǎn)品優(yōu)客產(chǎn)地品牌質(zhì)戶品價(jià)領(lǐng)營(yíng)服敏標(biāo)值先銷務(wù)感準(zhǔn)化開(kāi)源節(jié)流盤(pán)活資產(chǎn),快速周轉(zhuǎn)融資/合作小股操盤(pán)第一步：讀懂地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)先企業(yè)高ROE的三種典型模式：凈資產(chǎn)收益率ROE是凈利潤(rùn)與凈資產(chǎn)的百分比，作為反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率，它也 是財(cái)務(wù)分析的核心和主線。選擇利潤(rùn)率不高的項(xiàng)目，通過(guò)加大杠桿和提高周轉(zhuǎn)速度來(lái)提高收益系。凈利潤(rùn)=銷售總額-土地成本-工程成本-營(yíng)業(yè)稅-土增稅-管理費(fèi)-銷售費(fèi)-財(cái)務(wù)費(fèi)-所得稅。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/資產(chǎn)平均總額。權(quán)益乘數(shù)=1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率），該指標(biāo)越高，表明所有者投入企業(yè)的資本占全部資產(chǎn)的比重越小，企業(yè)負(fù)債的程度越高?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時(shí)期業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比率。它是綜合評(píng)價(jià)企業(yè)全部資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和利用效 率的重要指標(biāo)。ROE指標(biāo)分解：凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)產(chǎn)品溢價(jià)成本控制高ROE（19.46%）高ROE（20.25%）高ROE（17.48%）以萬(wàn)科為代表：=開(kāi)發(fā)與銷售速度

杠桿×中周轉(zhuǎn)（0.30）×適度杠桿（5.5）中利潤(rùn)（11.79%）領(lǐng)先企業(yè)高ROE三種典型模式以碧桂園為代表：=低利潤(rùn)（8.90%）×高周轉(zhuǎn)（0.35）×高杠桿（6.5）×

×以中海為代表：=

高利潤(rùn)（23.3%）

低周轉(zhuǎn)（0.25）

低杠桿（3.0）千億平均：16.50%=11.93%×0.29×5.50TOP20平均：16.22%=12.69%×0.28×5.05第一步：讀懂地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)ROE指標(biāo)分解：凈資產(chǎn)收益率銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)典型特征=XX杠桿開(kāi)發(fā)與銷售速度產(chǎn)品溢價(jià)成本控制龍湖：旭輝：ROE（

11.96%）ROE（

14.11%）==高利潤(rùn)（17.48%）中利潤(rùn)XX中周轉(zhuǎn)（0.20）中周轉(zhuǎn)（0.21）XX杠桿（3.42）中杠桿高利潤(rùn)均好（15.17%）（4.43）千億平均：16.50%=11.93%X0.29X5.50行業(yè)主流均好綠城：ROE（

4.74%）=低利潤(rùn)（5.22%）X低周轉(zhuǎn)（0.18）X中杠桿（5.04）追求產(chǎn)品碧桂園：ROE（

22.67%）=中利潤(rùn)X高周轉(zhuǎn)（0.22）X高杠桿高周轉(zhuǎn)（11.45%）（9.00）金科：ROE（

11.46%）=低利潤(rùn)（6.58%）X高周轉(zhuǎn)（0.26）X中杠桿（6.7）高周轉(zhuǎn)第一步：讀懂地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流的三種形式？01經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)或購(gòu)買商品、采購(gòu)原材料等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)引發(fā)的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流量流出02投資活動(dòng)現(xiàn)金流企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)置和處置互動(dòng)引發(fā)的現(xiàn)金流入或流出累積性現(xiàn)金流籌資活動(dòng)現(xiàn)金流03企業(yè)進(jìn)行資金籌集活動(dòng)，伴隨企業(yè)資本和債務(wù)規(guī)模變動(dòng)而出現(xiàn)的現(xiàn)金流量第一步：讀懂地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)第一步：讀懂地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)兩大金融屬性：在時(shí)間和規(guī)模兩個(gè)要素此消彼長(zhǎng)地產(chǎn)現(xiàn)金流的核心邏輯2：現(xiàn)金流貢獻(xiàn)第一步：讀懂地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)兩大金融屬性：在時(shí)間和規(guī)模兩個(gè)要素此消彼長(zhǎng)提前一個(gè)月回正帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)效益第二步：拿地前期策劃影響拿地階段的指標(biāo)：前期拿地階段屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵性決策階段，土地的相關(guān)屬性直接或間接決定了后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)走向，因此在該階段明確相關(guān)條件和指標(biāo)至關(guān)重要。結(jié)合集團(tuán)眾多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)于項(xiàng)目用地相關(guān)聯(lián)的隱性情況不了解、對(duì)于關(guān)鍵規(guī)劃指標(biāo)不夠敏感、土地測(cè)算方案過(guò)粗、流程不規(guī)范不嚴(yán)謹(jǐn)、政府溝通不暢等原因，可能引發(fā)后續(xù)開(kāi)發(fā)成本的明顯增加，因此在前期階段需要抓住重點(diǎn)，提前對(duì)影響成本的重要指標(biāo)和條件進(jìn)行了解控制。本階段成本控制側(cè)重戰(zhàn)略性，具體要點(diǎn)如下：1、影響成本的常見(jiàn)問(wèn)題①停車配比項(xiàng)目配建地下室由于大部分不可銷售或車位售價(jià)低，在總體成本構(gòu)成中占較大比重。影響地庫(kù)面積的主要因素為停車配比指標(biāo)，由于通常停車位按總面積配建，因此停車指標(biāo)的輕微浮動(dòng)都將帶來(lái)地庫(kù)面積的較大變化，不少項(xiàng)目由于停車指標(biāo)偏高，對(duì)后期開(kāi)發(fā)成本造成很大影響。②變配電部分項(xiàng)目在土地出讓階段未明確配電相關(guān)條件，后期由于區(qū)域供電不足導(dǎo)致要求自行配建變電站，高壓變電站較高的建造成本會(huì)造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的較大增加。③容積率房?jī)r(jià)較高的區(qū)域如符合市場(chǎng)預(yù)期，可以通過(guò)適當(dāng)爭(zhēng)取容積率上限來(lái)攤薄單方樓板價(jià)，降低單方目標(biāo)成本；而房?jī)r(jià)較低的區(qū)域盈利空間有限，部分產(chǎn)品甚至可能出現(xiàn)成本高過(guò)售價(jià)的倒掛現(xiàn)象，特別是商辦產(chǎn)品由于地下室占比較高，超過(guò)一定容積率臨界值后再繼續(xù)增加面積，新增部分總體建安成本可能超過(guò)售價(jià)。第二步：拿地前期策劃影響拿地階段的指標(biāo)：④場(chǎng)地條件由于前期對(duì)場(chǎng)地和地質(zhì)條件的估計(jì)不足或資料缺失，導(dǎo)致后期結(jié)構(gòu)成本的大幅增加，注意地質(zhì)條件(如滑坡、泥石流、巖溶、地下隱蔽物、大面積欠固結(jié)土等）對(duì)基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)的影響、山地改造對(duì)施工和設(shè)計(jì)的影響等。如在太原某項(xiàng)目中濕陷性地基導(dǎo)致施工過(guò)程中工程成本增加，在大連綠地中心項(xiàng)目中巖石地基出現(xiàn)破碎帶導(dǎo)致土建成本增加；薊縣、延安、重慶項(xiàng)目中由于特殊地形，場(chǎng)地改造費(fèi)用超出預(yù)期。⑤代征代建代征綠地面積是否參與總體容積率計(jì)算、代征部分是否可以建設(shè)地庫(kù)，代建道路、建筑或設(shè)施的成本投入及與各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)關(guān)系等，都會(huì)給開(kāi)發(fā)成本帶來(lái)較大影響。如在蕪湖某項(xiàng)目中大量代建道路、公建成本超出預(yù)估較多。2、成本控制的主要措施①指標(biāo)爭(zhēng)取合理降低停車配比：對(duì)于配比偏高的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的有利交通條件，適當(dāng)爭(zhēng)取降低總停車指標(biāo)，以及增加地面停車及可用機(jī)械停車的比例，可以有效減少地下車庫(kù)的成本投入，產(chǎn)生積極的效益。滿足商業(yè)運(yùn)營(yíng)停車合理指標(biāo)的前提下，盡量降低停車指標(biāo)，減少地下空間開(kāi)挖，與政府協(xié)調(diào)借助周邊項(xiàng)目停車平衡、臨近公共軌道交通的停車折減和辦公區(qū)錯(cuò)峰停車進(jìn)行補(bǔ)充。報(bào)批文件中降低餐飲等高停車指標(biāo)業(yè)態(tài)的圖紙表述，以商業(yè)代替，合理規(guī)避停車指標(biāo)。對(duì)于非機(jī)動(dòng)車配比往往也可通過(guò)申請(qǐng)溝通大幅減少。如經(jīng)過(guò)溝通協(xié)調(diào)南京紫峰大廈項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車車位數(shù)量由1700減少至990，非機(jī)動(dòng)車由12000減少至3000；合肥宿松路綠地中心商辦機(jī)動(dòng)車配比由

0.8輛/百平米降低至0.68輛/百平米；杭州奧體雙塔項(xiàng)目共用周邊會(huì)展項(xiàng)目地庫(kù)，機(jī)動(dòng)車位減少約1000輛。第二步：拿地前期策劃影響拿地階段的指標(biāo)：④場(chǎng)地條件由于前期對(duì)場(chǎng)地和地質(zhì)條件的估計(jì)不足或資料缺失，導(dǎo)致后期結(jié)構(gòu)成本的大幅增加，注意地質(zhì)條件(如滑坡、泥石流、巖溶、地下隱蔽物、大面積欠固結(jié)土等）對(duì)基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)的影響、山地改造對(duì)施工和設(shè)計(jì)的影響等。如在太原某項(xiàng)目中濕陷性地基導(dǎo)致施工過(guò)程中工程成本增加，在大連綠地中心項(xiàng)目中巖石地基出現(xiàn)破碎帶導(dǎo)致土建成本增加；薊縣、延安、重慶項(xiàng)目中由于特殊地形，場(chǎng)地改造費(fèi)用超出預(yù)期。⑤代征代建代征綠地面積是否參與總體容積率計(jì)算、代征部分是否可以建設(shè)地庫(kù)，代建道路、建筑或設(shè)施的成本投入及與各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)關(guān)系等，都會(huì)給開(kāi)發(fā)成本帶來(lái)較大影響。如在蕪湖某項(xiàng)目中大量代建道路、公建成本超出預(yù)估較多。2、成本控制的主要措施①指標(biāo)爭(zhēng)取合理降低停車配比：對(duì)于配比偏高的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的有利交通條件，適當(dāng)爭(zhēng)取降低總停車指標(biāo)，以及增加地面停車及可用機(jī)械停車的比例，可以有效減少地下車庫(kù)的成本投入，產(chǎn)生積極的效益。滿足商業(yè)運(yùn)營(yíng)停車合理指標(biāo)的前提下，盡量降低停車指標(biāo)，減少地下空間開(kāi)挖，與政府協(xié)調(diào)借助周邊項(xiàng)目停車平衡、臨近公共軌道交通的停車折減和辦公區(qū)錯(cuò)峰停車進(jìn)行補(bǔ)充。報(bào)批文件中降低餐飲等高停車指標(biāo)業(yè)態(tài)的圖紙表述，以商業(yè)代替，合理規(guī)避停車指標(biāo)。對(duì)于非機(jī)動(dòng)車配比往往也可通過(guò)申請(qǐng)溝通大幅減少。如經(jīng)過(guò)溝通協(xié)調(diào)南京紫峰大廈項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車車位數(shù)量由1700減少至990，非機(jī)動(dòng)車由12000減少至3000；合肥宿松路綠地中心商辦機(jī)動(dòng)車配比由

0.8輛/百平米降低至0.68輛/百平米；杭州奧體雙塔項(xiàng)目共用周邊會(huì)展項(xiàng)目地庫(kù)，機(jī)動(dòng)車位減少約1000輛。第二步：拿地前期策劃拿地階段的規(guī)劃控制措施：1、控制合理容積率：對(duì)于高容積率項(xiàng)目或拿地階段可爭(zhēng)取容積率的項(xiàng)目，注意高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)下成本增幅，避免出現(xiàn)容積率增加而利潤(rùn)降低。提高覆蓋率：各類業(yè)態(tài)高溢價(jià)產(chǎn)品往往體現(xiàn)在較低樓層，爭(zhēng)取最高覆蓋率指標(biāo)，可增加整體產(chǎn)品組合靈活性、挖掘最大土地價(jià)值、減少高成本低價(jià)值產(chǎn)品比例。2、爭(zhēng)取有利退界：根據(jù)周邊道路級(jí)配和項(xiàng)目產(chǎn)品布局，適當(dāng)爭(zhēng)取和控制退界要求，降低公共界面的成本投入，增加基地布局靈活性。如濟(jì)南普利中心堅(jiān)持主塔樓退共青團(tuán)路用地紅線22米，減少了臨街硬地鋪裝投入，為內(nèi)部建筑布局預(yù)留了更大空間。3、場(chǎng)地條件明確通過(guò)初步踏勘和周邊已有資料分析，摸排地塊內(nèi)影響開(kāi)挖建設(shè)成本及進(jìn)度的潛在不利因素，規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)先采取解決方案。

4、市政基礎(chǔ)條件明確項(xiàng)目前期充分明確市政基礎(chǔ)條件，避免在后續(xù)開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)中出現(xiàn)不利因素，引起設(shè)計(jì)方案的相應(yīng)調(diào)整，增加成本和影響工期。如供水、供電、供暖、供氣、地下排洪管涵、地鐵施工保護(hù)區(qū)等。根據(jù)項(xiàng)目體量及周邊市政供電情況，預(yù)判所需建設(shè)變配電站的電壓等級(jí)，優(yōu)先選用10kV供電電壓等級(jí)，每路10kV供電負(fù)荷控制在限額內(nèi)，采用兩兩互為備用、多回路供電方式；盡量規(guī)避大于10kV電壓等級(jí)供電，如35kV、110kV、220kV。第二步：拿地前期策劃通過(guò)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，拿地造成成本錯(cuò)漏缺的主要以下幾點(diǎn)原因，其中：原因說(shuō)明前期缺乏數(shù)據(jù)庫(kù)或數(shù)據(jù)庫(kù)不足，計(jì)算錯(cuò)誤，計(jì)算基礎(chǔ)明顯錯(cuò)誤、費(fèi)用計(jì)算隨意201872%專業(yè)欠缺方案不明年啟于動(dòng)前的期項(xiàng)缺目乏多完為整2的01數(shù)5/據(jù)20庫(kù)16與年測(cè)獲算取模的型老；地塊，由12%前期無(wú)相對(duì)明確的計(jì)算方案，導(dǎo)致實(shí)際成本增加的，如基礎(chǔ)工程費(fèi)按建筑預(yù)估前期各項(xiàng)機(jī)制尚未完善，缺乏對(duì)市場(chǎng)競(jìng)品產(chǎn)品及去化情況、客戶群、優(yōu)劣勢(shì)、地塊內(nèi)外四至等風(fēng)險(xiǎn)因素深入研究與分析，建造標(biāo)準(zhǔn)不明確調(diào)研不足定位不清10%拿地對(duì)地塊調(diào)研不充分，導(dǎo)致成本少算漏算6%投資階段對(duì)項(xiàng)目定位不清，導(dǎo)致成本漏算少算，如產(chǎn)品定位不清第二步：拿地前期策劃三費(fèi)建造成本開(kāi)行政事業(yè)用總成本土地成本,2%工程建設(shè)公其他費(fèi),共發(fā)性收費(fèi)與4%配套設(shè)1三費(fèi),17%管理費(fèi)用,

17.65%間前期工程接費(fèi),11%費(fèi),7%社區(qū)官網(wǎng)工程,11%

施,3%景觀環(huán)境工程,9%主體建筑安裝工程費(fèi),56%財(cái)務(wù)費(fèi)用,

70.59%行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi)景觀環(huán)境工程建造成本81%結(jié)論：費(fèi)用類成本缺漏中，財(cái)務(wù)費(fèi)用占比70.59%結(jié)論：投資錯(cuò)漏缺金額中建造成本占比最高（81%）社區(qū)官網(wǎng)工程公共配套設(shè)施工程建設(shè)其他費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)結(jié)論：主體建安占建造成本錯(cuò)漏缺的56%第二步：拿地前期策劃監(jiān)控：3個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺金額比例大于10%，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的27%；8個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺比例大于5%，占總監(jiān)控項(xiàng)目的73%。排名指標(biāo)：投資錯(cuò)漏缺金額比例大于5%占比（%）按類別土地成本建造成本序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)合計(jì)目標(biāo)成本目標(biāo)總成本（萬(wàn)元）投資錯(cuò)漏缺（萬(wàn)元）按類別土地成本建造成本 三費(fèi)三費(fèi)5EE-一期342966FF-一期1629657GG-一期616448HH-一期182566947241961967928901072689270%0%0%0%2%74%89%78%100%81%6801AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期10301206542195885000%77%23%8.25%26%11%22%0%026427.70%011638111084237016.65%06.00%0010725.87%匯總1632148358539417%12.29%第二步：拿地前期策劃容積率投資測(cè)算時(shí)，需與營(yíng)銷、設(shè)計(jì)等部門(mén)做好充分的溝通與聯(lián)動(dòng)，在產(chǎn)品強(qiáng)排方案時(shí)結(jié)合產(chǎn)品類型、售價(jià)與開(kāi)發(fā)成本，以達(dá)到最優(yōu)容積率的要求。建筑密度投資測(cè)算時(shí)，規(guī)劃指標(biāo)中建筑密度嚴(yán)禁按照經(jīng)驗(yàn)值填寫(xiě)，需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件進(jìn)行填寫(xiě)。（比如：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書(shū)）；建筑限高投資測(cè)算，需重點(diǎn)關(guān)注建筑限高，建筑限高會(huì)影響產(chǎn)品方案類型的選擇，建筑物高度不同，結(jié)構(gòu)、電梯、消防和抗震等成本也不同綠地率?規(guī)劃指標(biāo)中綠地率嚴(yán)禁按照經(jīng)驗(yàn)值填寫(xiě)，需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件進(jìn)行填寫(xiě)。（比如：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書(shū)）通常情況，容積率未做足時(shí)需做專項(xiàng)說(shuō)明。園建工程的工程量需根據(jù)建筑密度、綠地率等進(jìn)行閉合計(jì)算。?綠化工程的工程量需根據(jù)綠地率進(jìn)行算。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地條件】-案例1由于中山地區(qū)對(duì)于公建配套有公8公9要求，若獨(dú)立配建將占用住宅用地，若交費(fèi)則成本巨大，通過(guò)利用較難售的集中商業(yè)用地配置公8公9配套（首層保留商業(yè)），從而節(jié)省配套成本投入，確保住宅用地最大化。將幼兒園前期作為售樓部，節(jié)約利用土地，使住宅用地最大化，同時(shí)也能減少公建的成本投入，另外通過(guò)調(diào)整幼兒園位置，使售樓部擁有更好臨街展示面位置。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地條件】-案例2第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地條件】-案例3參與控規(guī)制定減少公配指標(biāo)減少車位配比增加地面車位摩托車位抵扣減少公配指標(biāo)-德慶項(xiàng)目取消文化活動(dòng)站變?yōu)槭彝饣顒?dòng)場(chǎng)地，可售面積增加600方，增加貨值280萬(wàn)元降低停車配比-德慶項(xiàng)目停車配比由每戶1個(gè)降低到0.5個(gè)，地面停車位20%，節(jié)約地下室面積3200㎡摩托車位抵扣-在車位去化困難的縣鎮(zhèn)，用2.5摩托車位抵扣1個(gè)機(jī)動(dòng)車位，減少地下室面積（懷集項(xiàng)目抵扣297個(gè)，節(jié)約地下室9801㎡）（德慶項(xiàng)目抵扣100個(gè)，節(jié)約地下室

3600㎡）第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例1風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資拿地階段，物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場(chǎng)）等公配預(yù)估不足。在實(shí)際方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí)，按實(shí)配置后直接導(dǎo)致貨值減少、可售比下降與可售成本增加。?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱投資測(cè)算貨值影響（萬(wàn)元）可售比目標(biāo)成本階段-3652-2685-3684-2.34%-0.96%-1.25%增加成本金額（萬(wàn)元）497493594AB按規(guī)定配置2708m2幼兒園按規(guī)定配置2685m2幼兒園均未考慮相關(guān)配套C

按規(guī)定配置2729m2幼兒園與物管用房備注：貨值影響=因公配不足導(dǎo)致減少的可售面積*主力產(chǎn)品售價(jià)；增加成本金額為主體建安成本上述可售比數(shù)據(jù)列僅為公配不足對(duì)可售比的影響貨值減少、可售比下降和成本增加利潤(rùn)率不同程度上受到了極大的影響！建議：在項(xiàng)目做投資拿地測(cè)算時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)制度文件規(guī)定配置公配，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)關(guān)注應(yīng)配置的物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場(chǎng)）等公配的配建規(guī)模，杜絕缺漏項(xiàng)或者配建不足。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例1【案例】盡可能減少和科學(xué)利用地下面積經(jīng)驗(yàn)證明，如果地下室的面積超過(guò)建筑面積15%就不具經(jīng)濟(jì)性了。因此要嚴(yán)格

控制地下室面積，控制土方開(kāi)挖量，控制以贈(zèng)送面積作為賣點(diǎn)；聯(lián)排別墅慎用地下停車方式，減少大開(kāi)挖的地下室。地下面積跟車位配比相關(guān)，有些車位配比比較大，會(huì)設(shè)計(jì)大的地下車庫(kù)，大地庫(kù)成本很高，如果是容積率高的項(xiàng)目如超高層等，要滿足車位比，可能還得往地下發(fā)展，這其中鋼筋配比、結(jié)構(gòu)成本、樁基、土方等，要增加很多成本。建筑面積跟銷售面積是兩個(gè)概念，建筑面積無(wú)論可售還是不可售都投入了成本。過(guò)去在于得房率，現(xiàn)在講求可售比?？墒郾仁强射N售面積占總建筑面積的比例?？墒郾仍酱?，用于分?jǐn)偟某杀緦⒃缴?，所有的成本都?huì)分?jǐn)偟戒N售面積的單方造價(jià)。提高可售比，地下室面積是很重要的一部分。一般來(lái)說(shuō)，住宅的地下室不計(jì)容，建造成本卻高于地面上建筑一倍以上。地下室面積越大，投入面積越高，分?jǐn)偝杀驹礁?，可售比越低。因此，地下車?kù)的設(shè)計(jì)，一是在車位配比上盡可能與政府博弈，取得優(yōu)惠政策；二是可通過(guò)配置機(jī)械停車庫(kù)達(dá)到車位配比；三是在地下室功能布局上注重設(shè)計(jì)合理性，充分利用空間；四是通過(guò)車位劃線和單雙行合理動(dòng)線設(shè)置，來(lái)盡可能增加停車位數(shù)量。如小戶型樓盤(pán)車位配比壓力很大，可充分采用這一方式；五是通過(guò)設(shè)計(jì)地上停車位來(lái)實(shí)現(xiàn)車位配比。但地上停車位會(huì)影響小區(qū)景觀，對(duì)于某些項(xiàng)目來(lái)說(shuō)不合用。此外，對(duì)于一些贈(zèng)送地下車庫(kù)的別墅產(chǎn)品，可以設(shè)計(jì)半地下室，半地下室土方開(kāi)挖量少，成本低于地下室，尤其是西南地區(qū)由于山區(qū)地下多石頭，開(kāi)挖成本更高。但是，半地下室設(shè)計(jì)，一要考慮當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)，二要讓客戶滿意。投入成本在于希望產(chǎn)生溢價(jià)，如果能夠有利于價(jià)格提高，亦可分擔(dān)

增加的平均成本，否則就是浪費(fèi)。以上海某項(xiàng)目的地下室設(shè)計(jì)為例，地下車庫(kù)無(wú)法直接進(jìn)入地下室，因而2層、3層贈(zèng)送的地下室面積實(shí)

際使用量很低，且沒(méi)有做到真正意義上的獨(dú)立入戶和較好的私密性。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例2投資測(cè)算時(shí)，車位未根據(jù)市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)管理規(guī)定進(jìn)行車位配比計(jì)算，導(dǎo)致車位配比不足，且人防工程未按實(shí)際規(guī)劃要求預(yù)估面積。在實(shí)際方案規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，按實(shí)計(jì)算配置后，地下室面積增加，成本增加。?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)影響金額

(萬(wàn)元)分項(xiàng)面積差異(B-A)差異率(B-A)/B投資測(cè)算

目標(biāo)成本面積A車位個(gè)數(shù)面積B車位個(gè)數(shù)地下室面積增加33228m2，預(yù)估增加成本9118萬(wàn)元25447

57%

64927781

100%

2626非人防地下室1882253804426977811265223人防地下室0/33228

9118合計(jì)

/

/

//備注：影響金額=（目標(biāo)成本地下室面積-投資測(cè)算地下室面積）*地下室主體建安成本地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫(kù)：非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2建議：投資測(cè)算時(shí)，充分調(diào)研當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)政策的規(guī)定，以及土地出讓時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書(shū)進(jìn)行車位配比計(jì)算（比如：A市車位配比一般住宅按地上每

100m2計(jì)容物業(yè)建筑面積≥1.0個(gè)，商業(yè)按每100m2計(jì)容建筑面積≥0.5個(gè)），嚴(yán)禁少配與超配。人防工程應(yīng)嚴(yán)格按實(shí)際規(guī)劃要求預(yù)估面積?？蓞⒖肌度嗣裾P(guān)于規(guī)范我市新建民用建筑修建防空地下室建設(shè)和易地建設(shè)費(fèi)收費(fèi)管理的通知》的要求進(jìn)行計(jì)算。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例3風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測(cè)算時(shí)，地上車位占比考慮過(guò)于激進(jìn)，高于地方規(guī)定。實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在項(xiàng)目容積率不變的情況下，地上車位占比減少，直接導(dǎo)致地下室建設(shè)面積增加，成本增加。（目前市場(chǎng)地下室車位的售價(jià)相對(duì)成本來(lái)說(shuō)，大部分是虧本銷售）。?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)投資測(cè)算

目標(biāo)成本差異率

(B-A)/B影響金額

(萬(wàn)元)產(chǎn)品

差異(B-A)建筑面積

車位數(shù)量A占比建筑面積車位數(shù)量B

占比1136/地上車位/40615%/27110%-135-50%非人防車位66000200074%70455213579%1356%人防車位1080030011%1080030011%00%合計(jì)768002706100%812552706100%00備注：影響金額=（目標(biāo)成本地下室面積-投資測(cè)算地下室面積）*地下室主體建安成本地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫(kù)：非人防按2551元/m2地上車位占比由15%調(diào)整為10%后，地下室面積增加4455m2,預(yù)估影響成本1136萬(wàn)元建議：目前市場(chǎng)地下室車位的售價(jià)相對(duì)成本來(lái)說(shuō)，大部分是虧本銷售，而且去化較慢。在投資測(cè)算時(shí)，充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐厣贤＼囄坏恼急纫?guī)定，在滿足項(xiàng)目規(guī)劃車位配比的情況下，考慮地上車位占比時(shí)按地方規(guī)定上限，盡量減少地下室車位占比。市地上車位占比上限一般為10%，如果后期存在突破空間，在目標(biāo)成本目標(biāo)成本階段做優(yōu)化即可。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例4監(jiān)控：在投資拿地階段，7個(gè)項(xiàng)目直接采用可售面積=計(jì)容面積，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的63.64%。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在發(fā)生預(yù)（實(shí)）測(cè)繪、架空層等影響導(dǎo)致可售面積相對(duì)計(jì)容面積減少的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體貨值減少。投資測(cè)算階段?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)方案規(guī)劃階段可售面積按計(jì)容面積的99%考慮風(fēng)險(xiǎn)后規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)產(chǎn)品銷售單價(jià)

總價(jià)（元/m2）

（萬(wàn)元）銷售單價(jià)

總價(jià)（元/m2）

（萬(wàn)元）產(chǎn)品計(jì)容面積建筑面積可售面積計(jì)容建筑面積面積可售面積179554.32洋房

181368

181368

18136810000181368洋房底商179554.32方案規(guī)劃綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)后16265.715840不變32531.439600合計(jì)底商1643016430164302000032860商業(yè)街1600016000160002500040000不變商業(yè)街合計(jì)216198

284798

213798254228211660.02251685.72建議：在投資測(cè)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮預(yù)（實(shí)）測(cè)繪、架空層的影響導(dǎo)致可售面積相對(duì)計(jì)容面積減少的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)區(qū)域以外經(jīng)驗(yàn)，地上業(yè)態(tài)的可售面積按照相應(yīng)業(yè)態(tài)計(jì)容面積*99%考慮進(jìn)行測(cè)算。貨值減少2542萬(wàn)第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例5監(jiān)控：在投資拿地階段，9個(gè)項(xiàng)目可售比出現(xiàn)不同程度的下降，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的81.82%。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：多種敏感性因素共同作用下，多個(gè)項(xiàng)目可售比出現(xiàn)了不同程度的下降，成本增加、貨值減少。公配配置不足主要原因可售面積預(yù)估過(guò)高地上車位配比預(yù)估過(guò)高車位配比不足78.76%88.95%75.27%74.48%停車效率考慮過(guò)于樂(lè)觀H項(xiàng)目投資測(cè)算目標(biāo)成本差異A73.18%68.57%-4.61%B75.34%72.23%-3.11%C66.67%63.44%-3.23%D77.23%74.39%-2.84%E79.36%78.90%-0.46%F80.70%77.59%-3.11%G80.67%79.47%-1.20%公配預(yù)估不足+停車效率考慮過(guò)于樂(lè)觀+可售面積預(yù)估過(guò)高停車效率考慮過(guò)于樂(lè)觀規(guī)劃調(diào)整，總建筑面積增加收購(gòu)項(xiàng)目，車位不滿足規(guī)劃驗(yàn)收要求，投資測(cè)算未考慮此項(xiàng)可售面積預(yù)估過(guò)高停車效率考慮過(guò)于樂(lè)觀+公配預(yù)估不足停車效率考慮過(guò)于樂(lè)觀可售比直線下降-3.49%-14.47%停車效率考慮過(guò)于樂(lè)觀+公配預(yù)估不足車位配比不足+公配預(yù)估不足I?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)建議：建立規(guī)劃指標(biāo)承責(zé)機(jī)制，重視可售面積管理，對(duì)于政府文件明確規(guī)定的規(guī)劃指標(biāo)，人為原因造成漏記、少記公配或地下室面積，或樂(lè)觀預(yù)估地上車位占比等情況，建立承責(zé)機(jī)制。項(xiàng)目獲取時(shí)需對(duì)及時(shí)識(shí)別各類風(fēng)險(xiǎn)，避免投資決策失誤。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例5風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在目前市場(chǎng)下行、政府限價(jià)的情況下，需結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)品、項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力與產(chǎn)品力，合理預(yù)估售價(jià)。在投測(cè)時(shí)一旦預(yù)期售價(jià)預(yù)估過(guò)高，則容易形成虛假的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，導(dǎo)致投資決策失誤，無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理地拿地。?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)投資拿地時(shí)，周邊市場(chǎng)火爆；方案測(cè)算時(shí)經(jīng)綜合考慮，方案調(diào)整且受政策影響，項(xiàng)目貨值直降7個(gè)億產(chǎn)品面積/個(gè)數(shù)投資測(cè)算售價(jià)貨值（萬(wàn)元）面積目標(biāo)成本售價(jià)貨值（萬(wàn)元）差額高層洋房16161815000242427136996.3612500171245.45-71181.55別墅26675.862000053351.72/-53351.72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室134180000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售575不可售合計(jì)//314543.12//243639.70-70903.42備注：項(xiàng)目獲取時(shí)需對(duì)非人防車位考慮100%去化，方案規(guī)劃時(shí)僅考慮50%去化。建議：建立售價(jià)承責(zé)機(jī)制，建議遵循市場(chǎng)規(guī)律，拿地階段定價(jià)應(yīng)承責(zé)任。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例6風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：因項(xiàng)目獲取時(shí)調(diào)研不足，導(dǎo)致項(xiàng)目自身定位不清、各類專項(xiàng)方案不明，導(dǎo)致在投資測(cè)算中超配或者少配，影響項(xiàng)目科學(xué)合理地拿地包括是否選用新體系、各類產(chǎn)品敏感性成本與專項(xiàng)方案、，最后需經(jīng)辦人與部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)建議：需組織投資、營(yíng)銷、項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、成本等部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，充分溝通后，編制出項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表。由各部門(mén)確認(rèn)后，根據(jù)項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表的相關(guān)信息來(lái)進(jìn)行投資測(cè)算，準(zhǔn)確測(cè)算建造成本。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例7風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取投資測(cè)算時(shí)，沒(méi)有詳盡調(diào)研當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌鋬r(jià)格水平。如按照正常成本水平測(cè)算，會(huì)導(dǎo)致成本偏低。。建議：調(diào)研當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌鋬r(jià)格水平。如：建材、土方、大市政等。建材方面主要關(guān)注預(yù)拌砼及砂漿，充分了解當(dāng)?shù)貎r(jià)，測(cè)算時(shí)充分考慮比正常市場(chǎng)價(jià)增加的成本；土方、大市政等根據(jù)調(diào)研的當(dāng)?shù)貕艛鄡r(jià)格進(jìn)行合理預(yù)估。。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例8南京某項(xiàng)目地庫(kù)因投資階段未考慮場(chǎng)地因素，致使車位在一層車庫(kù)內(nèi)不能全部全部排布，經(jīng)方案比選最終確定為雙層地庫(kù)：A、成本增減帳：深度思考：雙層地庫(kù)雖然結(jié)構(gòu)成本較經(jīng)濟(jì)，但其基坑支護(hù)、抗拔樁成本受地質(zhì)影響較大，不同的地域及方案，帶來(lái)的成本效益也會(huì)不同，因此需要根據(jù)項(xiàng)目具體情況，做好方案比選，采取最優(yōu)地庫(kù)。B、綜上所述，設(shè)雙層地庫(kù)解決了地庫(kù)車位排布問(wèn)題，雙層地庫(kù)的方案在結(jié)構(gòu)方面節(jié)約3088萬(wàn)元，但是在基坑圍護(hù)、抗拔樁和塔樓地下結(jié)構(gòu)方面增加約1900萬(wàn)元，綜合各方面因素雙層地庫(kù)方案優(yōu)化成本1188萬(wàn)元。解決之道：地庫(kù)布置形式的選擇：進(jìn)行單、雙、機(jī)械車庫(kù)的多方案比選及組合測(cè)算，選擇最優(yōu)性價(jià)比方案；合理規(guī)劃面積：如連通口與地下大堂的取舍、單雙排停車的有效利用、合理選擇停車方式、減少外墻長(zhǎng)度、配套用房設(shè)置在停車低效區(qū)等；塔樓間距的影響：控制水平間距（

13.2m＜模數(shù)＜16.1m）與前后間距（

32.2m＜模數(shù)＜48.25m）模數(shù)，使得停車效率最高；柱網(wǎng)模式的選擇：大、小柱網(wǎng)，水平與豎向間距的排布，可進(jìn)行多種比對(duì)。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例8風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資強(qiáng)排方案均為高售價(jià)、高利潤(rùn)產(chǎn)品，實(shí)際方案規(guī)劃階段無(wú)法落地，又調(diào)整為其他低售價(jià)產(chǎn)品。投資測(cè)算階段實(shí)際規(guī)劃階段?某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)產(chǎn)品銷售單價(jià)

總價(jià)（元/m2）

（萬(wàn)元）產(chǎn)品計(jì)容面積計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房187368商業(yè)街10000底商銷售單價(jià)銷售總價(jià)可售面積（元/m2）

（萬(wàn)元）185494

185494.3不變方案調(diào)整洋房216198181368

181368

179554.32

10000

179554.32增加6000m2減少

6000m29900

24750不變/底商164301643016265.72000032531.4商業(yè)街1600016000158402500039600合計(jì)284798

211660.02251685.72商業(yè)貨值占總貨值比為29%合計(jì)

216198

211660

/

242775.7商業(yè)貨值占總貨值比為24%，仍存在較大風(fēng)險(xiǎn)貨值減少8910萬(wàn)建議：公司整體的大宗資產(chǎn)去化相對(duì)較慢，易形成沉淀。投資測(cè)算時(shí)，需聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷、設(shè)計(jì)等部門(mén)充分調(diào)研。在產(chǎn)品配置時(shí)，商業(yè)配比不宜過(guò)多（但應(yīng)滿足規(guī)劃條件），商業(yè)配比需結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位、區(qū)位間競(jìng)品的商業(yè)去化情況、售價(jià)等各方面綜合考慮?！竟緟⒖冀ㄗh值為商業(yè)貨值占項(xiàng)目總貨值5%】第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例9發(fā)布《川東區(qū)域三四五線產(chǎn)品適配指引》助力投資拿地，成本適配最優(yōu)“適配前版本”科目2-7建筑單方成本：2980元/m

2降332元/㎡碧桂園集團(tuán)川東區(qū)域施工單位考察管理辦法V1.0》“營(yíng)銷建議版”科目2-7建筑單方成本：2648元/m

2根據(jù)營(yíng)銷對(duì)區(qū)域類不同城市競(jìng)品調(diào)研測(cè)算降54元/㎡“適配基礎(chǔ)版”科目2-7建筑單方成本：2594元/m

2在營(yíng)銷適配基礎(chǔ)上做了進(jìn)一步減配，以達(dá)到成本最優(yōu)第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例10風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取時(shí)，未對(duì)地塊內(nèi)外鄰近原有設(shè)施是否需要遷移、升級(jí)改造等進(jìn)行排查，在投資測(cè)算預(yù)留相關(guān)的建設(shè)成本，導(dǎo)致成本漏項(xiàng)。高壓線、輸油管等市政設(shè)施遷移配建、捐建道路等基礎(chǔ)設(shè)施原有基礎(chǔ)設(shè)施遷改紅線外景觀升級(jí)建議：調(diào)研地塊周邊的基礎(chǔ)配套情況及仔細(xì)研讀土地出讓合同等資料（收購(gòu)類項(xiàng)目）建議：充分調(diào)研項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)判是否存在高壓線遷移、輸油管道遷移、市政管道遷移等市政設(shè)施遷移建議：充分調(diào)研項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)判紅線外需景觀是否需升級(jí)改造如需則可通過(guò)圈圖的

形式確定景觀升級(jí)改造

的面積，并合理預(yù)估風(fēng)

險(xiǎn)系數(shù)，確定其敏感性，選取相對(duì)應(yīng)的套餐標(biāo)準(zhǔn)。建議：充分調(diào)研地塊內(nèi)是否存在原有村道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行勾選排查。若存在需要進(jìn)行道路遷改建設(shè)，需合理預(yù)測(cè)相關(guān)成本。分析是否有需自行配建、捐建道路等基礎(chǔ)設(shè)施的

條款，或政府規(guī)劃路是

否影響我司開(kāi)盤(pán)，投資

測(cè)算時(shí)需預(yù)留該筆成本。若存在上述情況，需合理預(yù)測(cè)相關(guān)成本。備注：可結(jié)合項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步的深化與調(diào)研，以便指導(dǎo)科學(xué)合理地拿地。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例11風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在投資方案產(chǎn)品強(qiáng)排時(shí)，別墅產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)均會(huì)考慮面積贈(zèng)送，待項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收后再進(jìn)行二次改造，改造內(nèi)容包含但不限地下室房間改造、加建樓板、陽(yáng)臺(tái)封窗、室內(nèi)裝修等。投資測(cè)算時(shí)按照建筑面積=計(jì)容面積計(jì)算建筑成本，未考慮面積贈(zèng)送所增加建筑成本。面積贈(zèng)送加建樓板地下室方面改造陽(yáng)臺(tái)封窗建議：投資測(cè)算時(shí)，同設(shè)計(jì)部門(mén)確認(rèn)別墅產(chǎn)品、洋房產(chǎn)品的面積贈(zèng)送比例及架空層面積，合理預(yù)估該部分成本。將此部分面積結(jié)合相應(yīng)單價(jià)進(jìn)行折算，增加到單價(jià)中，并且保持原規(guī)劃指標(biāo)的建筑面積不變。第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例11前期落地成本優(yōu)化項(xiàng)調(diào)研溝通開(kāi)發(fā)前期排查成本敏感點(diǎn)陽(yáng)臺(tái)和結(jié)構(gòu)板幼兒園配置人防易地車位配比建筑高度計(jì)算地下室抬高限定明確計(jì)算方式明確贈(zèng)送要求爭(zhēng)取不計(jì)容是否配建幼兒園配建規(guī)模與要求爭(zhēng)取不建或少建是否可人防易地人防易地收費(fèi)爭(zhēng)取費(fèi)用減免可否用機(jī)械車位爭(zhēng)取地面車位最大化，降低配比地下室抬高限定爭(zhēng)取減少土石方量，規(guī)避計(jì)容。確定起算點(diǎn)和最高點(diǎn)的計(jì)算形式避免超高。聯(lián)動(dòng)投資：落實(shí)勾地優(yōu)惠指標(biāo)聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)：溝通政府設(shè)計(jì)優(yōu)化聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷：對(duì)標(biāo)競(jìng)品突破政府爭(zhēng)取地塊有利條件爭(zhēng)取低成本的規(guī)劃勇創(chuàng)當(dāng)?shù)貥?biāo)桿項(xiàng)目第二步：拿地前期策劃【關(guān)鍵詞：拿地測(cè)算】-案例11積極維護(hù)政府關(guān)系，前置溝通地塊信息，與合作方建立互利互信良好關(guān)系，借助資源實(shí)現(xiàn)雙贏。2019年共獲取土地6宗，5個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)底價(jià)成交，占比達(dá)83%，減少土地費(fèi)用約7893萬(wàn)元，當(dāng)年投資轉(zhuǎn)化率達(dá)

94.6%。臨沂火車站蘭5、蘭6項(xiàng)目 臨沂郯城項(xiàng)目不忽略每一塊潛力優(yōu)質(zhì)地塊；1、與政府達(dá)成勾地意向：通過(guò)合作方資源對(duì)接火車站片區(qū)指揮部，達(dá)成勾地意向；通過(guò)指揮部對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行勸退，實(shí)現(xiàn)底價(jià)獲取1、合作勾地，借助合作方資源排除競(jìng)爭(zhēng)，底價(jià)獲?。毫己玫暮献麝P(guān)系促成再度聯(lián)手，借助合作方資源，對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行勸退，最終實(shí)現(xiàn)我司底價(jià)獲取。不浪費(fèi)每一個(gè)可以挖掘的資源；2、前置報(bào)規(guī)工作，開(kāi)辟項(xiàng)目報(bào)規(guī)綠色通道：火車站指揮部為我司項(xiàng)目開(kāi)通綠色通道，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)作為政府編研方案上會(huì)；2、與合作方共同努力突破規(guī)劃條件，實(shí)現(xiàn)快速報(bào)規(guī)：日照由當(dāng)?shù)厝r(shí)要求突破至兩小時(shí)：取消地塊東側(cè)鏡像分析要求3、前置溝通規(guī)劃部門(mén)，突破當(dāng)?shù)匾?guī)劃：商住比：蘭5地塊由3:7溝通至1:9，蘭6地塊由1:9溝通至6:94地上車位占比由10%提升到18.69%；不放棄每一個(gè)可以合作的機(jī)會(huì)；積極溝通政府，將項(xiàng)目作為縣級(jí)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目及環(huán)保治理示范工地，預(yù)售條件從主體1/3降低至正負(fù)零。地上車位占比由10%提升到15%突破建筑面寬限制，單棟樓由兩個(gè)單元突破至三個(gè)單元投資決定項(xiàng)目成功的70%第三步：項(xiàng)目定位階段項(xiàng)目定位階段的常見(jiàn)問(wèn)題：項(xiàng)目定位階段屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要決策階段，應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶為主線，做到產(chǎn)品適配，滿足不同層次客戶需求。對(duì)于易引起成本變化的主要問(wèn)題，則需要重點(diǎn)關(guān)注，制定相應(yīng)解決辦法。1、決策定位不規(guī)范定位階段的不嚴(yán)謹(jǐn)、粗放，產(chǎn)品業(yè)態(tài)不明確或缺失，造成后期建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電等過(guò)度預(yù)留或因預(yù)留不足帶來(lái)的修改成本增加。沈陽(yáng)某酒店項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中缺乏有效的決策機(jī)制，對(duì)成本控制重視程度不夠，在政府干預(yù)下未能有效控制好酒店規(guī)模，最終實(shí)施面積大大超過(guò)定位階段預(yù)估面積，增加大量建安及后期運(yùn)營(yíng)成本。2、決策定位反復(fù)修改因定位反復(fù)修改造成的方案修改，增加時(shí)間及前期成本，甚至造成返工浪費(fèi)。如杭州某住宅項(xiàng)目在定位階段反復(fù)修改調(diào)整增加前期及時(shí)間成本；大連某超高層項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)反復(fù)調(diào)整影響整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度及成本。3、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)不精準(zhǔn)產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)品認(rèn)真比對(duì)、產(chǎn)品適配意識(shí)不強(qiáng)造成的產(chǎn)品超配或因明顯不適配后期整改，導(dǎo)致成本增加。

4、分期不合理分期規(guī)模偏大，銷售周期長(zhǎng)，對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)完善度不足或市場(chǎng)波動(dòng)周期短的時(shí)期，產(chǎn)品無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)變化而帶來(lái)的定位修改及返工等。沈陽(yáng)某別墅項(xiàng)目分期不合理，一次性建設(shè)規(guī)模過(guò)大，推出市場(chǎng)遇阻后調(diào)整修改難度大成本高5、產(chǎn)品定位脫離實(shí)際方案定位報(bào)告中的產(chǎn)品及價(jià)格，與實(shí)際方案中的產(chǎn)品形態(tài)不符合，例如定位中大量商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格為2-3層均價(jià)，而根據(jù)實(shí)際覆蓋率最大化滿足定位中商業(yè)體量的方案卻為4-5層。如武漢某項(xiàng)目拿地前測(cè)算以2層商業(yè)均價(jià)進(jìn)行測(cè)算，實(shí)際做足商業(yè)量達(dá)到5層，價(jià)格脫離測(cè)算預(yù)期。第三步：項(xiàng)目定位階段項(xiàng)目定位階段的成本控制措施：規(guī)范流程，明確目標(biāo)完善決策機(jī)制及責(zé)任主體，通過(guò)正式完整的定位決策會(huì)，依據(jù)相關(guān)部門(mén)的系統(tǒng)分析，經(jīng)過(guò)各部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo)討論決定，保證產(chǎn)品定位基本合理性。基于產(chǎn)品的合理定位，結(jié)合競(jìng)品分析，形成產(chǎn)品配置要求，確定成本控制目標(biāo)。充分分析，合理決策定位階段多分析多討論，通過(guò)多方案價(jià)值、成本分析比選并結(jié)合主體定位目標(biāo)確定方向，避免顛覆性調(diào)整修改。商業(yè)項(xiàng)目在定位階段根據(jù)整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)盡早明確持有及銷售比例，持有部分提前開(kāi)展招商洽談或相關(guān)運(yùn)營(yíng)資源介入，明確招商需求、交付標(biāo)準(zhǔn)，避免定位調(diào)整造成的修改返工。定位階段與意向運(yùn)營(yíng)、使用商家溝通對(duì)主力商戶進(jìn)行定制化設(shè)計(jì)（如電影院、滑冰場(chǎng)）。如成都CBED項(xiàng)目4#地塊項(xiàng)目通過(guò)與伊藤洋華堂的溝通明確招商需求，降低無(wú)效成本投入。產(chǎn)品組合選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，通過(guò)詳細(xì)的貨值比較，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃。在產(chǎn)品配置上認(rèn)真分析區(qū)域競(jìng)品，結(jié)合集團(tuán)相關(guān)產(chǎn)品力配置標(biāo)準(zhǔn)，以合理適配原則，通過(guò)在客戶敏感點(diǎn)高的部位有目的投放成本來(lái)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，避免產(chǎn)品不適配現(xiàn)象出現(xiàn)。加強(qiáng)定位階段的多方案價(jià)值分析和方向比選：不同開(kāi)發(fā)強(qiáng)度實(shí)現(xiàn)價(jià)值不同；同等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度下，不同產(chǎn)品的組合價(jià)值不同；同等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度下同樣產(chǎn)品，通過(guò)提升產(chǎn)品舒適度提升價(jià)值。第三步：項(xiàng)目定位階段項(xiàng)目定位階段的成本控制措施：開(kāi)發(fā)時(shí)序項(xiàng)目分期規(guī)模需與地下建筑相匹配，合理控制每一期開(kāi)發(fā)規(guī)模以靈活適應(yīng)市場(chǎng)變化，根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)序合理設(shè)置相關(guān)配置，從而減少施工難度和控制施工成本。對(duì)于市場(chǎng)成熟度不高的區(qū)域，原則上遵循小批量多批次的分期方法。售樓處、樣板區(qū)合理布局，通過(guò)不做地下室，控制展示流線等方式壓縮開(kāi)盤(pán)區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間，節(jié)約時(shí)間成本。方案與定位匹配在完成定位測(cè)算階段的強(qiáng)排方案或概念方案后，技術(shù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)定位報(bào)告及測(cè)算報(bào)告仔細(xì)審查實(shí)際方案與定位內(nèi)容的合理性及匹配度。第四步：方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目方案階段的成本常見(jiàn)問(wèn)題：在設(shè)計(jì)階段影響成本因素中，規(guī)劃方案階段，影響工程造價(jià)的程度約60-70%，施工圖設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)程度約為20-30%，施工階段通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為5-10%，因此設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵。影響成本的常見(jiàn)問(wèn)題

1、總圖形態(tài)圖案化總圖規(guī)劃過(guò)于追求圖案形式，不以功能合理、經(jīng)濟(jì)適用為出發(fā)點(diǎn)，造成建筑布局、柱網(wǎng)、道路等異形不規(guī)整，造成無(wú)謂成本增加。

2、不可售面積偏高為考慮成本因素的各種贈(zèng)送面積空間，甚至是需通過(guò)后期改造加建實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送的面積造成成本增加及驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)；商辦建筑中的中庭空間尺度偏大、形態(tài)異形造成間接或直接成本增加；各種架空層、灰空間成本投入增加。3、地下平面效率低地下室車位及流線規(guī)劃、設(shè)備及配套用房、交通面積效率不高，造成地下室面積增加，成本提升。

4、單體平面形態(tài)不規(guī)整住宅平面外墻面積過(guò)大造成土建及保溫工程成本增加；商辦平面形態(tài)異形造成平面使用效率低、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、立面復(fù)雜，導(dǎo)致成本間接或直接增加。5、立面過(guò)度設(shè)計(jì)立面繁復(fù)、造型夸張、幕墻設(shè)計(jì)復(fù)雜等造成的成本增加。

6、泛光照明設(shè)計(jì)過(guò)度主要在辦公建筑中過(guò)于追求夸張的夜景效果，且泛光成本彈性較大，往往帶來(lái)大幅成本增加。第四步：方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目方案階段的成本控制：成本控制的主要措施

1、總平面設(shè)計(jì)①、大尺度地塊項(xiàng)目應(yīng)通過(guò)劃分為小地塊的方式，使土地資源價(jià)值分配最優(yōu)化。合理的功能分區(qū)，充分挖掘土地資源價(jià)值，規(guī)劃布局盡量規(guī)整理性，避免過(guò)分追求總圖形態(tài)，減少不必要樓棟夾角，前后樓間距符合停車模數(shù)，從而提升道路、景觀場(chǎng)地、地下車庫(kù)等使用效率。②、合理的道路占地面積比，優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制硬景道路的施工面積，合理確定地庫(kù)出入口數(shù)量。明確表示場(chǎng)地與城市道路的關(guān)系，充分考慮場(chǎng)地排水需要，控制場(chǎng)地軟、硬景的施工面積。嚴(yán)格控制場(chǎng)地水景面積，減少建設(shè)、運(yùn)營(yíng)成本。有效化控制內(nèi)、外廣場(chǎng)尺度，充分考慮空間的多用附加值。③、交通組織。以提高綜合效率為導(dǎo)向，合理組織基地內(nèi)部和外部接口的交通。優(yōu)化出入口、各類停車布局和方式，控制坡道設(shè)置、停車港灣設(shè)置，避免地庫(kù)坡道占用商業(yè)入口廣場(chǎng)、重要道路交叉口處，影響沿街商業(yè)價(jià)值。組織人行、車行、貨運(yùn)動(dòng)線的有效性，降低成本投入。有條件項(xiàng)目可爭(zhēng)取消防車道借市政道路，減少對(duì)地下室頂板荷載和廣場(chǎng)鋪地成本的影響。有條件基礎(chǔ)上非機(jī)動(dòng)車停車位安排在地面，減少地下室。規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：—根據(jù)容積率的要求，在市場(chǎng)條件允許的情況下，盡可能的拉高排低，多做高附加值的產(chǎn)品二低溢價(jià)率產(chǎn)品盡量沿街、高壓線、高架等不利因素排布，將景觀區(qū)域留給高溢價(jià)率的產(chǎn)品三保障房在滿足當(dāng)?shù)匾?guī)土局的要求外，盡可能排布在不利因素位置四產(chǎn)品排布時(shí)要考慮產(chǎn)品之間的距離與地庫(kù)柱網(wǎng)之間的模數(shù)匹配，以達(dá)到地庫(kù)停車效率的最大化五總圖設(shè)計(jì)中要充分考慮景觀對(duì)景及中心景觀、組團(tuán)景觀的范圍及功能六主入口、道路及地面停車位及地庫(kù)出入口的設(shè)置均應(yīng)考慮對(duì)城市道路、小區(qū)內(nèi)的景觀的影響第四步：方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目方案階段的成本控制：2、地下車庫(kù)。地庫(kù)選型：嚴(yán)格控制地庫(kù)層數(shù)、凈高和層高，地形條件允許情況下需結(jié)合地形設(shè)置架空層或半地下車庫(kù)，同時(shí)通過(guò)調(diào)整設(shè)備管線的走向、位置及梁斷面的高度，確保滿足凈高前提下嚴(yán)控地庫(kù)層高；控制非機(jī)動(dòng)車的停車指標(biāo)，并盡量在地面設(shè)置?？傮w布局：根據(jù)產(chǎn)品定位合理設(shè)置柱網(wǎng)，優(yōu)化柱間距和柱截面尺寸。預(yù)留地庫(kù)與商業(yè)銜接處二次設(shè)計(jì)改造余地。停車效率：嚴(yán)格控制地下單車位面積；功能布局設(shè)計(jì)合理并充分利用空間；通過(guò)車位劃線和單雙行合理動(dòng)線設(shè)置；盡可能增加停車位數(shù)量，爭(zhēng)取子母車位的設(shè)置。機(jī)械車庫(kù)：機(jī)械車位設(shè)置時(shí)，需考慮其不可售因素，會(huì)成為存量資產(chǎn)，導(dǎo)致稅費(fèi)增加，采用時(shí)應(yīng)綜合考慮。3、豎向處理。充分利用基地內(nèi)部的高差變化，產(chǎn)品布局緊密結(jié)合地形特點(diǎn)提升價(jià)值潛力。通過(guò)減少開(kāi)挖以及盡可能內(nèi)部挖填方平衡進(jìn)行成本控制。4、可售比。合理控制贈(zèng)送面積的比例，盡量避免以下現(xiàn)象：平面中比例過(guò)高的贈(zèng)送面積；采用改造外立面的手法進(jìn)行偷面積設(shè)計(jì)；大面積的內(nèi)

部改造，特別是大面積的補(bǔ)板；大面積無(wú)功能性的架空層或灰空間設(shè)計(jì)。盡量利用設(shè)備平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等進(jìn)行面積贈(zèng)送；嚴(yán)格控制地下室面積，降低單車面積指標(biāo)，減少土方開(kāi)挖量；合理安排設(shè)備用房、減少無(wú)效空間并整合人防消防設(shè)置。5、商業(yè)室內(nèi)中庭空間結(jié)合商業(yè)運(yùn)營(yíng)需求合理設(shè)計(jì)，避免大面積的內(nèi)部改造；盡量利用設(shè)備平臺(tái)、露臺(tái)和屋頂?shù)冗M(jìn)行活動(dòng)空間的塑造；控制無(wú)功能性的大空間挑空、架空層設(shè)計(jì)?？刂平ㄖo(wú)效成本，對(duì)于客戶會(huì)改造或拆除的部分可不建或按照最低標(biāo)準(zhǔn)建造。6、體型系數(shù)滿足規(guī)范限制，平面輪廓規(guī)整、軸網(wǎng)規(guī)則、減少不必要的結(jié)構(gòu)和裝飾構(gòu)件。嚴(yán)格控制窗地比及過(guò)多過(guò)大開(kāi)窗面積；通過(guò)門(mén)窗和立面分割方式減少耗材；控制立面凹凸利于滿足節(jié)能要求；根據(jù)項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)在保證效果的前提下調(diào)整建筑外墻材料及做法降低成本。第四步：方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目方案階段的成本控制：7、建筑高度綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，以及產(chǎn)品優(yōu)化組合，合理設(shè)定單體建筑的高度，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性較差的超高層如100-120米高度，控制建筑高度對(duì)結(jié)構(gòu)、審查等成本影響。8、建筑部品部件降低部分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次?？刂崎T(mén)窗面積，滿足功能與規(guī)范；控制開(kāi)啟扇數(shù)量，合理選擇開(kāi)啟方式和分割方式；合理分區(qū)選材，套內(nèi)部分中客戶較敏感的門(mén)窗與公共部位（樓梯間，地下室，大堂等）選材高于普通公共部位門(mén)窗。對(duì)不重要的空調(diào)欄桿、靠墻欄桿、室內(nèi)欄桿的型材規(guī)格、造型尺寸及壁厚進(jìn)行優(yōu)化。部品標(biāo)準(zhǔn)化，做到規(guī)?；?。9、立面及幕墻根據(jù)項(xiàng)目定位選擇適配、主流的立面形式，避免繁復(fù)、夸張、奇特的設(shè)計(jì)。保證效果的前提下調(diào)整材料及做法降低成本，非近人尺度部位可適度降低外墻材料等級(jí)。依據(jù)項(xiàng)目級(jí)配和產(chǎn)品特征，綜合整體品質(zhì)和客戶敏感度，選擇適配的幕墻形式，避免過(guò)多裝飾構(gòu)件，在此基礎(chǔ)上通過(guò)優(yōu)化型材、面材尺度和構(gòu)造組合，進(jìn)一步控制成本。商業(yè)項(xiàng)目立面廣告牌分級(jí)設(shè)計(jì)，LOGO墻、屋頂廣告展示架展示櫥窗等結(jié)合立面一體化設(shè)計(jì)，避免改造、變更導(dǎo)致成本增加，控制LED屏數(shù)量和面積。10、泛光照明根據(jù)項(xiàng)目類型、能級(jí)和產(chǎn)品特點(diǎn)，進(jìn)行適宜的泛光照明方案選擇，對(duì)于非地標(biāo)性建筑以表現(xiàn)重點(diǎn)特征為主，尤其是辦公類項(xiàng)目，控制好成本投入。控制泛光照明過(guò)度設(shè)計(jì)，原則上以體現(xiàn)建筑輪廓線條為主，避免大面積泛光照明或彩色、動(dòng)畫(huà)等技術(shù)運(yùn)用。主立面泛光可結(jié)合立面、幕墻一體化

設(shè)計(jì)，避免改造、變更，有效控制總體成本。廣場(chǎng)照明、店招照明根據(jù)項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)在保證效果的前提下調(diào)整材料及做法降低成本。泛光及照明

需進(jìn)行運(yùn)營(yíng)成本估算，結(jié)合運(yùn)行使用效率和成本綜合選型和設(shè)置。第四步：方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目方案階段的成本控制：11、消防：防火、防煙、疏散滿足規(guī)范最小化樓梯及疏散寬設(shè)置。防火分區(qū)在滿足新規(guī)下最少量劃分（減少消防電梯數(shù)量），消防報(bào)批避免部分業(yè)態(tài)帶來(lái)的附加消防要求（如兒童業(yè)態(tài)需設(shè)置獨(dú)立疏散樓梯）室內(nèi)裝修材料選用應(yīng)根據(jù)防火規(guī)范合理配置，優(yōu)化構(gòu)造選型，控制成本。

12、結(jié)構(gòu)專項(xiàng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面，在滿足結(jié)構(gòu)安全的前提下，首先應(yīng)積極爭(zhēng)取外部設(shè)計(jì)條件，如場(chǎng)地抗浮設(shè)計(jì)水位、抗震和抗風(fēng)計(jì)算參數(shù)等，這對(duì)后期的結(jié)構(gòu)成本控制會(huì)產(chǎn)生較為顯著的影響；其次，應(yīng)重視結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化、基坑支護(hù)方案的比選和基礎(chǔ)方案的選型，重視結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本意識(shí)的灌輸，進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)；再次，還應(yīng)注意結(jié)構(gòu)配筋原則及配筋方式，規(guī)避重大設(shè)計(jì)變更；最后應(yīng)積極采用新材料新技術(shù)來(lái)降低結(jié)構(gòu)成本。13、機(jī)電專項(xiàng)各機(jī)電專業(yè)設(shè)計(jì)的系統(tǒng)選型對(duì)項(xiàng)目成本起著至關(guān)重要的作用；選用合理的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，將影響到總設(shè)計(jì)容量；優(yōu)化配置標(biāo)準(zhǔn)、末端點(diǎn)位數(shù)量和位置，使項(xiàng)目投資更加經(jīng)濟(jì)；設(shè)備和材料應(yīng)根據(jù)集團(tuán)控購(gòu)名錄、集團(tuán)戰(zhàn)略合作供應(yīng)商名錄選擇與項(xiàng)目檔次相匹配的產(chǎn)品和廠家；各機(jī)電專業(yè)及專項(xiàng)做到設(shè)計(jì)單位與施工單位分開(kāi)，總成本將更加節(jié)省。14、景觀專項(xiàng)景觀成本控制的核心是控制軟硬景比例，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目定位，積極的優(yōu)化空間布局，選取適合的功能配置標(biāo)準(zhǔn)，并在保證效果的前提下優(yōu)化材料及工藝做法，特別是控制石材的使用，以及大型喬木、特型苗木的使用。中低端項(xiàng)目避免大面積水景使用。15、室內(nèi)專項(xiàng)室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)階段應(yīng)遵循材料選擇、裝飾造型、內(nèi)裝部品與項(xiàng)目匹配度原則，以客戶敏感點(diǎn)為依據(jù)區(qū)分主次空間，因地制宜選擇裝飾材料及裝飾手法，避免不分主次超配設(shè)計(jì)。同時(shí)在內(nèi)裝成本控制過(guò)程中須重視隱蔽工程（強(qiáng)電、給排水）以及人工等隱性成本對(duì)總成本的影響，重視施工圖階段材料分割方式、主要節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)把控，避免不合理設(shè)計(jì)對(duì)材料加工的損耗影響。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：項(xiàng)目分期】項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期的8種考慮（1

）、規(guī)模的考慮這是最本源的考慮。對(duì)于一棟2000平米的商務(wù)樓來(lái)說(shuō)，很少有開(kāi)發(fā)商說(shuō)要分幾期開(kāi)發(fā)，如果有也可能就是這棟樓原先是個(gè)死盤(pán)，被人再接手，然后命名為某某項(xiàng)目的二次開(kāi)發(fā)，諧音為“二期開(kāi)發(fā)”。當(dāng)然這個(gè)規(guī)模的大小是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力來(lái)說(shuō)的。此處討論的分期開(kāi)發(fā)主要針對(duì)的是一個(gè)市場(chǎng)中的大盤(pán)開(kāi)發(fā)，一般規(guī)模在10萬(wàn)平米以上。（2）、資金的考慮這是最貼心的考慮。在市場(chǎng)上一個(gè)規(guī)模30萬(wàn)平米的中檔項(xiàng)目，其運(yùn)作資金需要?jiǎng)虞m10多個(gè)億，一個(gè)開(kāi)發(fā)商很難有實(shí)力一下在兩三年內(nèi)將如此數(shù)目的資金注入到一個(gè)項(xiàng)目上?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)上只有3個(gè)億的資金能夠注入到這個(gè)項(xiàng)目，怎么辦？這就得運(yùn)用市場(chǎng)上常說(shuō)的“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”策略。說(shuō)白了，就是開(kāi)發(fā)商首先注入3個(gè)億的啟動(dòng)資金，開(kāi)發(fā)一部分地塊，然后等著部分地塊的錢收回來(lái)，我就繼續(xù)開(kāi)發(fā)下一部分的地塊。（3

）、銷售的考慮這是最實(shí)在的考慮。資金的考慮只能說(shuō)明對(duì)于大項(xiàng)目要分期開(kāi)發(fā)，但到底分為幾期呢，除了看開(kāi)發(fā)商有多少錢，要考慮的就是我開(kāi)發(fā)商資金投入多少時(shí)，通過(guò)銷售我就能從市場(chǎng)回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據(jù)一個(gè)反方向的例子，如果說(shuō)為了保證公司的發(fā)展和項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)，給銷售的任務(wù)就是

一年半內(nèi)銷售完項(xiàng)目并回籠資金18個(gè)億。假設(shè)現(xiàn)在市場(chǎng)上的銷售狀況是，一個(gè)項(xiàng)目持續(xù)銷售每年能達(dá)到6個(gè)億回款。如果一個(gè)公司的銷售能力也是如此。那么要想完成任務(wù)，在可以將每期看成獨(dú)立的項(xiàng)目時(shí)，則此項(xiàng)目就至少要分為兩期?，F(xiàn)在考慮到分期間的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，一個(gè)分期銷售到50%的時(shí)候，下一個(gè)分期才能夠推向市場(chǎng)，那么這個(gè)項(xiàng)目就要分為3期。（4

）、產(chǎn)品的考慮這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔(dān)心同類產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)。此處的產(chǎn)品考慮，主要針對(duì)的是不同產(chǎn)品問(wèn)題。不錯(cuò)如果一個(gè)小的項(xiàng)目不同產(chǎn)品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利于項(xiàng)目銷售的，但是對(duì)于一個(gè)大的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，沒(méi)有種產(chǎn)品的規(guī)模很大，那么就不可以放在一期進(jìn)行同步銷售。這主要受市場(chǎng)的推廣影響，例如一個(gè)大的項(xiàng)目，既有寫(xiě)字樓又有住宅，因?yàn)楫a(chǎn)品不同，客戶群不同，客戶的認(rèn)知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數(shù)的情況還是將不同的產(chǎn)品進(jìn)行分期的。此方面的考慮如果項(xiàng)目不是很大，一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務(wù)類的辦公樓、商業(yè)、酒店歸為一期。酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產(chǎn)品一類。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：項(xiàng)目分期】（5

）、價(jià)格的考慮這是最誘人的考慮。記得業(yè)界里曾說(shuō)過(guò)，開(kāi)發(fā)商對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)其利潤(rùn)是如何實(shí)現(xiàn)的，是通過(guò)價(jià)格的不斷提升來(lái)實(shí)現(xiàn)的。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的初期測(cè)算來(lái)說(shuō)，其利潤(rùn)往往都是很低的，但最終為什么會(huì)贏利那么多。其奧妙就在于，一個(gè)大項(xiàng)目起初期推向市場(chǎng)時(shí)，價(jià)格往往是保本價(jià)，但隨著人氣的聚集，價(jià)格并也開(kāi)始瘋長(zhǎng)。現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)形成一種思維的定式，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目下一期推向市場(chǎng)時(shí)其價(jià)格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。現(xiàn)在市場(chǎng)的消費(fèi)者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價(jià)，分期也是一種好用的手段。當(dāng)然如果你營(yíng)銷技巧很高，能讓購(gòu)房者在的持續(xù)銷售的情況下也能接受不斷的提升價(jià)格，那情況可就完全由你自己把握了。（6

）、規(guī)劃的考慮這是最無(wú)奈的考慮。對(duì)于一個(gè)占地10萬(wàn)平米以上的地塊來(lái)說(shuō)，一般都會(huì)在地塊中出現(xiàn)規(guī)劃路，按照規(guī)劃路對(duì)地塊的切分進(jìn)行分期也是最常見(jiàn)的分期方法。也有的項(xiàng)目地塊中間會(huì)出現(xiàn)高壓走廊等，為了規(guī)避一些影響和規(guī)劃的方便，這也是分期的一個(gè)考慮和分期的界限。當(dāng)然這只是從開(kāi)發(fā)商規(guī)劃便捷角度考慮項(xiàng)目分期的。有些時(shí)候一些城市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有很多規(guī)定，比如規(guī)模在多少平米以上就必須有相關(guān)配套，為了規(guī)避如此的限制和節(jié)省巨額的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)采取分期來(lái)濃縮開(kāi)發(fā)規(guī)模。當(dāng)然此方面的操作就比較暗箱了，只有開(kāi)發(fā)商自己根據(jù)實(shí)際情況去把握了。（7

）、風(fēng)險(xiǎn)的考慮這是最保險(xiǎn)的考慮。大盤(pán)開(kāi)發(fā)起始于城市化、郊區(qū)化的大力發(fā)展。對(duì)于郊區(qū)化大盤(pán)由于交通配套、周邊環(huán)境等尚未成熟，項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大。所以對(duì)一些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)外信誓旦旦地要做一次成功的城市運(yùn)營(yíng)，但保險(xiǎn)考慮還是將項(xiàng)目進(jìn)行分期規(guī)劃。有把握沒(méi)實(shí)力就先期做價(jià)值最低的地塊，通過(guò)低價(jià)格將地炒熟，然后或者與別人合作，或者賣地。如果是沒(méi)把握也沒(méi)有實(shí)力，那就先找一塊價(jià)值最大的地做，先期收回最大的利潤(rùn)，然后見(jiàn)機(jī)行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開(kāi)發(fā)商進(jìn)行異地開(kāi)發(fā)規(guī)避地方政府政策風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。（8

）、成本的考慮這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因?yàn)橐恍┰蚝秃锰庬?xiàng)目要進(jìn)行分期，但是天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。項(xiàng)目分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣，其單位成本一居室要大于三居室。說(shuō)的是麻雀雖小五臟俱全，一居室一個(gè)廚房一個(gè)衛(wèi)生間、但很少有三居室三個(gè)廚房三個(gè)衛(wèi)生間的。分期也一樣，每一期你都要去政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行相關(guān)手續(xù)的辦理，這還是次要的。更為頭痛的是，有些規(guī)定是，如果分期每一期都要進(jìn)行相關(guān)的配套。這的確是一個(gè)不小的費(fèi)用。綜合考慮，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)分期需要將上述不同的影響因素進(jìn)行匯總和權(quán)衡。然后建立系統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，最終還是以利潤(rùn)為成敗與否的衡量標(biāo)準(zhǔn)。利潤(rùn)的多少完全看所獲得收入與付出成本間的差額。當(dāng)然，現(xiàn)金流的考慮也越來(lái)越被開(kāi)發(fā)商所重視。在財(cái)務(wù)分析時(shí)也是重要的方面。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：項(xiàng)目分期】-經(jīng)營(yíng)視角第一，每個(gè)分期均可作為獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)單元，可對(duì)應(yīng)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，可基于分期經(jīng)營(yíng)結(jié)果進(jìn)行考核與激勵(lì)；第二，每個(gè)分期中必須存在可經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品對(duì)象，即必須包含可售業(yè)態(tài)或可經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，有利潤(rùn)或有產(chǎn)權(quán)。例如不能將作為公建配套的學(xué)校獨(dú)立劃分為一個(gè)分期。第三，各業(yè)務(wù)部門(mén)可根據(jù)本專業(yè)的管理需要，基于經(jīng)營(yíng)視角下的項(xiàng)目分期，再進(jìn)一步劃分不同的管理對(duì)象來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù)：營(yíng)銷專業(yè)可以劃分“銷售批次”來(lái)分別進(jìn)行推售與管理；報(bào)建專業(yè)可以分批報(bào)規(guī)，按照“規(guī)劃分期”來(lái)分別獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；工程專業(yè)可以根據(jù)工程量或者施工難度將工程劃分為不同“施工標(biāo)段”；客服專業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目驗(yàn)收及結(jié)轉(zhuǎn)需要?jiǎng)澐帧敖桓杜巍?。第四，?jīng)營(yíng)分期的經(jīng)營(yíng)管理需要通過(guò)公司管理口徑的核算來(lái)體現(xiàn)。這種獨(dú)立經(jīng)營(yíng)結(jié)果的核算，會(huì)將包括土建成本、公共配套的建安成本等在內(nèi)的成本及部分管理費(fèi)用，通過(guò)管理口徑的規(guī)則來(lái)進(jìn)行分?jǐn)?，得出相?yīng)分期的經(jīng)營(yíng)結(jié)果。經(jīng)營(yíng)主線的項(xiàng)目分期，一方面與規(guī)劃分期、施工標(biāo)段、銷售批次、交付批次等是一對(duì)多的關(guān)系；另一方面與地塊之間是多對(duì)多的關(guān)系，即一個(gè)分期可以由多地塊組成，一個(gè)地塊也可劃分成多個(gè)分期。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：項(xiàng)目分期】-經(jīng)營(yíng)視角不同經(jīng)營(yíng)定位的項(xiàng)目因經(jīng)營(yíng)關(guān)注點(diǎn)的差異，項(xiàng)目分期的策略有所不同。例如現(xiàn)金流型項(xiàng)目不僅要能滿足自身“供血”，還要能給公司貢獻(xiàn)更多的現(xiàn)金流和資金價(jià)值，所以原則上不分期，因?yàn)榉制趧?shì)必會(huì)拉長(zhǎng)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。均衡型項(xiàng)目既“看周轉(zhuǎn)”又“看利潤(rùn)”，可通過(guò)均衡型項(xiàng)目的分期策略，來(lái)了解經(jīng)營(yíng)視角下的項(xiàng)目分期規(guī)模多大才合理。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：項(xiàng)目分期】-經(jīng)營(yíng)視角經(jīng)營(yíng)視角下的項(xiàng)目分期-規(guī)模多大才是合理分期？

1.貨值要能覆蓋現(xiàn)金流回正前的資金投入基于項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的核心經(jīng)營(yíng)邏輯，從周轉(zhuǎn)視角來(lái)看，項(xiàng)目分期的合理規(guī)模，在于首期或前兩期貨值能夠覆蓋現(xiàn)金流回正前的資金投入。下圖是典型的均衡型項(xiàng)目的現(xiàn)金流曲線，其資金需求峰值和資金貢獻(xiàn)是1:1的關(guān)系，回正的時(shí)間在拿地到交付的約1/2的節(jié)點(diǎn)處?，F(xiàn)金流回正的周期提早，也會(huì)產(chǎn)生更多的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)。圖中紅色區(qū)域是減少的資金投入，藍(lán)色區(qū)域是增加的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)。這就是均衡型項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的價(jià)值。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：項(xiàng)目分期】-經(jīng)營(yíng)視角回正貨量＞（項(xiàng)目土地款+前期投入）/項(xiàng)目均價(jià)具體到均衡型項(xiàng)目的項(xiàng)目分期推演過(guò)程：第一步，根據(jù)規(guī)模適當(dāng)原則測(cè)算“合理規(guī)模”；第二步，根據(jù)經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向原則測(cè)算“回正規(guī)?！?；第三步，通過(guò)權(quán)衡“合理規(guī)?！迸c“回正規(guī)?！眮?lái)確定項(xiàng)目分期規(guī)模，并輔以相應(yīng)的管理措施。2.要求每期貨量在該期交付時(shí)即售罄銷售維度考慮市場(chǎng)容量，即從開(kāi)售到交付市場(chǎng)能夠去化的量，要求分期交付時(shí)售罄；施工維度考慮協(xié)作方能力，一是總包單位的數(shù)量，最好為1個(gè)，最多允許2個(gè)；二是單個(gè)總包可有效管理的施工面積，高層住宅常規(guī)總包有效管理面積8萬(wàn)-10萬(wàn)方。管理維度考慮自身能力，即項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)同期可有效管理的工程量，1個(gè)現(xiàn)場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)管理1個(gè)分期。三個(gè)維度加權(quán)，我們可以算出合理的分期面積大概在11.7萬(wàn)方。例如，上述項(xiàng)目的基本條件約為35萬(wàn)方，地貨比約35%，假設(shè)建安成本是4000元/平米，該企業(yè)對(duì)均衡型項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)要求是24個(gè)月實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正，用前述模型結(jié)合該項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算出合理規(guī)模應(yīng)該在11.7萬(wàn)方。從周轉(zhuǎn)角度去測(cè)算其回正規(guī)模，通過(guò)前期的投入，測(cè)算其首開(kāi)貨量應(yīng)該大于16萬(wàn)方。以銷售維度舉例，假設(shè)這個(gè)分期從開(kāi)工到交付要兩年，其銷售周期按18個(gè)月來(lái)進(jìn)行測(cè)算，當(dāng)?shù)劁N售條件是月均能銷售80套，我們預(yù)估每套面積約100平方米，則月均去化8000平方米，此時(shí)，按銷售維度的合理分期規(guī)模為14.4萬(wàn)方。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：項(xiàng)目分期】-經(jīng)營(yíng)視角比如投拓專業(yè)，一個(gè)大型項(xiàng)目由多個(gè)地塊組成，如果政府允許分地塊支付地價(jià)，則可結(jié)合地價(jià)支付的差異來(lái)進(jìn)行分期。又如營(yíng)銷專業(yè)，想更好地去化產(chǎn)品，就要求同一期的產(chǎn)品業(yè)態(tài)能盡量互補(bǔ)，能夠合理控制同類產(chǎn)品的規(guī)模，避免造成庫(kù)存和積壓。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：項(xiàng)目分期】案例1第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：展示區(qū)】案例1【案例】控制展示區(qū)規(guī)模在規(guī)劃前期階段，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的大小合理控制綜合樓展示區(qū)的規(guī)模，降低前期投入的成本，也有利于項(xiàng)目的快速開(kāi)發(fā)。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：展示區(qū)】案例2【案例】控制展示區(qū)規(guī)模由于幼兒園需滿足冬至日三小時(shí)日照，標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格，所以應(yīng)盡量將幼兒園放置用地南部無(wú)遮擋位置；若放置北側(cè)，則與南側(cè)高層間需比較大的陰影間距，使實(shí)際可用住宅用地減少。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：項(xiàng)目分期】案例2最初分期調(diào)整后分期綠地的規(guī)劃階段成本控制囊括的范圍有：開(kāi)發(fā)時(shí)序、停車指標(biāo)、公建配套、交通組織、場(chǎng)地豎向、綜合管線、小區(qū)景觀、建筑高度、樣板區(qū)等。下面以開(kāi)發(fā)時(shí)序、停車指標(biāo)、公建配套、場(chǎng)地豎向、樣板區(qū)為例?！锏谝?，開(kāi)發(fā)時(shí)序。以綠地蘇南某項(xiàng)目為例，其開(kāi)發(fā)時(shí)序考慮首期資金（投入和成本）、首期速度（規(guī)模和高度）、開(kāi)工規(guī)模（規(guī)模和標(biāo)段）、土方挖填（挖填結(jié)合）、首期到位（管線設(shè)備）、交付時(shí)序（交叉投入）、分期規(guī)劃（規(guī)劃層次）等。比如該項(xiàng)目中（如左圖），考慮到首期資金和首期速度，先開(kāi)發(fā)1期B區(qū)位置中等板塊，待開(kāi)發(fā)2期C區(qū)抬高價(jià)格，最后開(kāi)3期A區(qū)位置最差。與此同時(shí)，樣板區(qū)無(wú)地庫(kù)周期短，1期小高層區(qū)周期短、規(guī)模較小打造形象?？紤]到開(kāi)工規(guī)模，招標(biāo)約10萬(wàn)㎡，標(biāo)段約5~6萬(wàn)㎡，標(biāo)段清晰，避免交叉；在土方上挖填結(jié)合，如下圖，B1地塊小高層規(guī)模

9.7萬(wàn)㎡，B2地塊的別墅規(guī)模4.7萬(wàn)㎡，與招標(biāo)、施工標(biāo)段規(guī)模匹配。理想的土方平衡是，小高層地塊挖土，抬高別墅區(qū)場(chǎng)地。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：項(xiàng)目分期】案例2最初分期★第二，停車指標(biāo)。在土地利用上，在項(xiàng)目停車位規(guī)劃要求數(shù)量一定的情況下，地下與地面停車位是此消彼漲的關(guān)系，而前者建造成本遠(yuǎn)高于后者，因此合理安排地面停車，可大幅的節(jié)約成本。一方面，地面露天車位應(yīng)最大化，另一方面，地面停車應(yīng)按照最大邊線的原則來(lái)布置。在停車方式上，一方面車位平面布置應(yīng)最優(yōu)化，即限定面積內(nèi)停放量最大；另一方面，車位建造成本由低到高的順序?yàn)椋旱孛媛短燔囄弧讓蛹芸哲囄弧厣溪?dú)立車庫(kù)→半地下車位→地下車位。具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。在停車位體形控制上，降低停車位高度，減少單個(gè)車位面積。在車庫(kù)設(shè)置上，集中設(shè)置地下室可節(jié)約地下室基坑和自身建造費(fèi)用、減少車庫(kù)出入口設(shè)置，還能更有效地組織停車。一方面車庫(kù)宜集中設(shè)置，減少建造成本；另一方面，機(jī)械車位及地下車庫(kù)進(jìn)行高度預(yù)留。綠地的地下車庫(kù)面積與地上建筑面積之比控制在20%~25%，在機(jī)動(dòng)車停車上減少邊角場(chǎng)地，在需求上，0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求，公建停車上沒(méi)有地下配比，盡量地面解決。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：項(xiàng)目分期】案例2★第三，公建配套。一是控制配套面積。對(duì)于同一項(xiàng)目而言，建設(shè)1萬(wàn)平米的配套與建設(shè)5千平米的配套所付出的成本代價(jià)差之千萬(wàn)。而這些成本都要由可銷售產(chǎn)品來(lái)承擔(dān)，因此控制配套面積是控制配套成本的最關(guān)鍵點(diǎn)。面積滿足土地規(guī)劃要求即可，提升附加值而多建面積需要注意避免政策風(fēng)險(xiǎn)，合理確定商業(yè)面積?？蓛?yōu)化的面積包括會(huì)所、學(xué)校、物業(yè)用房、架空層等。二是優(yōu)化商業(yè)面積和布局。建造的商業(yè)面積過(guò)多同時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)完全銷售無(wú)疑是成本的浪費(fèi)而且會(huì)帶來(lái)后期長(zhǎng)期的維護(hù)費(fèi)用支出，建造的商業(yè)面積過(guò)少顯然不利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。同樣的商業(yè)面積采用何種格局來(lái)布置，如集中式商業(yè)、零散式商業(yè)、獨(dú)立商業(yè)、底層商業(yè)等，將直接影響到商業(yè)建筑形態(tài)，從而帶來(lái)其建造成本的差異。因此要控制商業(yè)面積，優(yōu)化商業(yè)布局?！锏谒?，場(chǎng)地豎向。在于最優(yōu)化土方量控制。一、是要按原有地勢(shì)排布產(chǎn)品。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，使動(dòng)土量最小。二、是場(chǎng)內(nèi)土方平衡。盡可能使場(chǎng)地土方挖填平衡，減少外運(yùn)（購(gòu)）土量三、是規(guī)劃場(chǎng)地標(biāo)高。土方平衡，因地制宜、降低排水坡度，盡可能減少擋土墻、護(hù)壁等，根據(jù)原有地形、管網(wǎng)布置情況、道路情況合理制定場(chǎng)區(qū)標(biāo)高。四是關(guān)注排水坡度和水泵站。大量填土地塊，考慮降低排水坡度減少填土量，考慮排水泵站的長(zhǎng)短期成本與土方回填成本比選?！锏谖?，樣板區(qū)。在于適當(dāng)?shù)氖蹣翘幰?guī)模、樣板區(qū)規(guī)模。第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：總圖】案例1假如一塊容積率1.8的土地，用地面積6萬(wàn)平米，住宅總建筑面積10.8萬(wàn)平米。華北地區(qū)如果做

小高層和高層搭配，均價(jià)在0.85萬(wàn)元。那么總貨值大約是9.18億。如果采用洋房和大高層搭配，

7~8層洋房面積占比可以達(dá)到50%，如果洋房均價(jià)1.05萬(wàn)，大高層0.8萬(wàn)，總貨值為9.99億。這

就是開(kāi)發(fā)商不平衡容積率的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。那么這種規(guī)劃設(shè)計(jì)的注意事項(xiàng)也就很明朗了。首先剛需剛改產(chǎn)品（高層）由于客戶購(gòu)買力有限，因此占地盡量省，不要占用有利資源。一般來(lái)講，此類產(chǎn)品最好利用用地的北側(cè)，其次為西側(cè)，或者根據(jù)地形獨(dú)立成組團(tuán)（具備條件的可物業(yè)分開(kāi)管理），減少對(duì)場(chǎng)地內(nèi)高溢價(jià)產(chǎn)品的影響。改善型及豪華型產(chǎn)品（別墅或洋房）盡量能夠占地面積最大化。東南側(cè)別墅，北側(cè)洋房，西側(cè)高層。（上海綠地海域觀園）南側(cè)高端產(chǎn)品，北側(cè)高層。（無(wú)錫龍湖滟瀾山）西側(cè)別墅，東側(cè)高層。（天津萬(wàn)科仕林苑）第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：總圖】案例1當(dāng)然也有人會(huì)質(zhì)疑多層產(chǎn)品的成本問(wèn)題。例如在天津，多層產(chǎn)品會(huì)增加地庫(kù)面積（這種是指車庫(kù)不好賣的情況），而且高端產(chǎn)品就要連接車庫(kù)，多層產(chǎn)品的埋深超過(guò)3米，人防計(jì)算方式就由地上面積的4%變?yōu)橐粚油队懊娣e，也會(huì)增加成本。那用以前我們的一個(gè)簡(jiǎn)單測(cè)算來(lái)得出結(jié)論：資源利用最大化容積率較高時(shí)，中間別墅，三邊環(huán)繞高層。（南京萬(wàn)科金域藍(lán)灣）菱形用地，用地東北和西北邊做高層。（天津生態(tài)城建投宜禾紅橡公園）第四步：方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)鍵詞：總圖】案例2資源利用最大化青島龍湖滟瀾海岸霖瓏，西側(cè)海景沿線都被高層占據(jù)天津融創(chuàng)半灣半島，典型的南低北高。