房產(chǎn)中介接待課件

店面接待答客問房產(chǎn)中介接待分類一、租賃1、現(xiàn)在租金怎么樣？2、這兒有便宜點(diǎn)的房子嗎？3、有沒有裝修好一點(diǎn)的房子？4、這小區(qū)有房子嗎？5、你們這里有沒有馬上能看的房子？我比較著急。6、我們看好房子后是跟你們簽合同，還是直接跟業(yè)主簽？7、你們這怎么收費(fèi)？8、能做房屋托管嗎？房產(chǎn)中介接待二、置換（業(yè)主）1、現(xiàn)在是賣好，還是租好？2、現(xiàn)在客戶量怎么樣？我有點(diǎn)著急賣。3、這小區(qū)房子現(xiàn)在賣多少錢呢？4、我現(xiàn)在賣房后還能再買嗎？5、賣房要交什么費(fèi)用嗎？6、客戶要是貸款買我房子，我什么時(shí)候能拿到錢呀？7、我的產(chǎn)權(quán)證還沒有下來呢，現(xiàn)在能賣嗎？如果能賣的話,怎么交易呢？房產(chǎn)中介接待三、置換（客戶）1、現(xiàn)在外地人能買房嗎？2、現(xiàn)在房價(jià)怎么樣？3、我是外地戶口，現(xiàn)在名下有一套房，請(qǐng)問我還能再買嗎？4、你們能不能幫做1年社保？5、現(xiàn)在還能避稅嗎？6、現(xiàn)在買合適嗎？要不我再等等。7、這小區(qū)房子現(xiàn)在多少錢呀？8、辦理過戶手續(xù)怎么收費(fèi)呀？我已經(jīng)有看好的房子了，就想找你們辦手續(xù)。房產(chǎn)中介接待具體解答（租賃）現(xiàn)在租金怎么樣？/附近有便宜點(diǎn)的房子嗎？（用引導(dǎo)性問題讓客戶做選擇題）答：A您指的是幾居呢？是一居？二居？還是三居呢？

例如客戶指定是一居B這附近一居分為開間和標(biāo)準(zhǔn)一室一廳的，您指的是開間還是一室一廳呢？

例如客戶指定是開間C這附近的開間租金大約在1800-2200元之間，房東會(huì)根據(jù)裝修條件和家具家電等的配置情況報(bào)價(jià)不等，您是要一般裝修的呢，還是要精裝修家具家電全齊的呢？

例如客戶指定是精裝修家具家電全齊的D現(xiàn)在長城國際有一套是53平，中等裝修，家具家電全齊，業(yè)主現(xiàn)在報(bào)價(jià)1900元；還有一套是63平，精裝修，家具家電全是新，業(yè)主報(bào)價(jià)2100元。您現(xiàn)在要是方便的話，可以看房子，我們這有鑰匙。

例如客戶表示現(xiàn)在方便，可以馬上去看房子

E先生/女士，方便的話給我們留個(gè)電話吧，您的電話號(hào)碼是13幾的？我給您打過去吧，這個(gè)是我的電話號(hào)，我叫XXX，（順勢遞一張名片給客戶）。方便我們以后聯(lián)系。房產(chǎn)中介接待具體解答（租賃）有沒有裝修好一點(diǎn)的房子？（客戶特別指定房子裝修標(biāo)準(zhǔn)，切記帶看前一定要親自去看過房子）答：A

您指的裝修好一點(diǎn)是什么樣的標(biāo)準(zhǔn)呢？

例如客戶指定自己特別看重房子裝修，一定要干凈等等

B明白了，現(xiàn)在大部分出租的房子一般以出租為主的話，很難達(dá)到你的要求標(biāo)準(zhǔn)，但是正好我這剛上一套從來沒有租過的房子，業(yè)主是結(jié)婚時(shí)用的婚房，裝修特別好，里面的家具家電也全是新的，我剛才親自去看過房子，我相信你一定能看上，業(yè)主的報(bào)價(jià)是XXX元/月。

例如客戶表示業(yè)主報(bào)價(jià)高，有些接受不了C這只是業(yè)主的報(bào)價(jià)，我?guī)热タ纯捶孔?，另外我這還有兩套跟您的要求差不多的也能一起看，看好房子后，我再幫您去跟業(yè)主商量一下。必竟業(yè)主也不指望租金掙錢，就是想找一個(gè)好租戶能夠幫他們好好愛惜房子，您說是吧？（切記利用BAC法則帶戶）

例如客戶表示可以看房D先生/女士，方便的話給我們留個(gè)電話吧，您的電話號(hào)碼是13幾的？我給您打過去吧，這個(gè)是我的電話號(hào)，我叫XXX，（順勢遞一張名片給客戶）。方便我們以后聯(lián)系。房產(chǎn)中介接待具體解答（租賃）這小區(qū)有房子嗎？/你們這里有沒有馬上能看的房子？我比較著急。答：

A

您想要幾居的房子呢？

例如客戶指定兩居B您是幾個(gè)人住呢？

例如客戶明確是幾個(gè)人住C您對(duì)房子有什么特別的要求嗎？

客戶有指定要求，要特別注意，例如有客戶就要兩個(gè)衛(wèi)生間的，或是要?dú)埣踩送ǖ赖冉?jīng)紀(jì)人一定要事前多空看房子，不要為了帶看而看房，而是因?yàn)橛辛朔孔硬帕粝铝丝蛻?，親自看過后講房子跟沒看過講房子真實(shí)感反差很大，讓客戶感覺對(duì)他負(fù)責(zé)任。D沒有主動(dòng)表示急用房子的客戶要主動(dòng)問：您大概是什么時(shí)間要用房子呢？（根據(jù)客戶的具體用房時(shí)間來確定需求急迫度，進(jìn)而確定經(jīng)紀(jì)人下一步動(dòng)作）

例如：客戶要是急用，就馬上推薦房源，能帶看就第一時(shí)間帶看；客戶要是不是馬上用房，最好也要帶客戶轉(zhuǎn)一圈，看一套房子。為的是跟客戶拉近距離，加深對(duì)經(jīng)紀(jì)人的印象和好感。

E先生/女士，方便的話給我們留個(gè)電話吧，您的電話號(hào)碼是13幾的？我給您打過去吧，這個(gè)是我的電話號(hào)，我叫XXX，（順勢遞一張名片給客戶）。方便我們以后聯(lián)系。

房產(chǎn)中介接待具體解答（租賃）我們看好房子后是跟你們簽合同，還是直接跟業(yè)主簽？/你們這怎么收費(fèi)？答：A

您看好房子后到我們店面直接跟業(yè)主簽合同，合同我們聯(lián)德房產(chǎn)提供。簽合同的時(shí)候，雙方要記得帶身份證原件，業(yè)主還要帶產(chǎn)權(quán)證原件，并且我們聯(lián)德要留租賃雙方的身份證復(fù)印件備檔。B關(guān)于房屋的具體交接事項(xiàng)，我們聯(lián)德可以協(xié)助業(yè)主和租戶去房子里查水電氣表等相關(guān)數(shù)字，業(yè)主和租戶在租賃合同上簽字確認(rèn)。C因?yàn)槲覀兟?lián)德在交易過程中提供的是信息服務(wù)，所以我們?cè)诤炞赓U合同當(dāng)天收取租戶相當(dāng)于一個(gè)月的租金50%作為服務(wù)費(fèi)。

房產(chǎn)中介接待具體解答（租賃）能做房屋托管嗎？答：

A

您的房子是這個(gè)小區(qū)的嗎？幾居呢？B您是出于什么原因想做房屋托管業(yè)務(wù)呢?C你了解房屋托管的細(xì)節(jié)嗎?要不我給您講解一下吧，您可以參考一下我們的意見再?zèng)Q定。房屋托管簡單的說就是您把房子委托給房地產(chǎn)公司，您是和房產(chǎn)公司簽委托合同，然后公司再把房子租給租戶，租戶是跟房地產(chǎn)公司簽承租合同。但是這個(gè)過程當(dāng)中還是有一些細(xì)節(jié)您是有必要考慮清楚的：（1）房屋托管業(yè)務(wù)是需要您給房地產(chǎn)公司留45天-60天的空置期，在空置期內(nèi)無論房屋是否租出去，都不會(huì)向您支付房租的，簡單的說也算是房產(chǎn)公司的一部分利潤吧。（2）如果房屋托管以后，至于房子里面住什么人都是房產(chǎn)公司說了算，您作為房主就不好把握了。（3）房屋具體和租戶成交的租金由房地產(chǎn)公司決定，一般情況下，房地產(chǎn)公司跟您簽委托合同的價(jià)格都會(huì)稍微低于市場價(jià)格，然后再加一些價(jià)格租出去，這也是利潤。（4）房屋承租期間的屋內(nèi)家具家電等配套設(shè)施的維修還是責(zé)任明確的，基本房地產(chǎn)公司不會(huì)承擔(dān)什么責(zé)任的。比如電視壞了，會(huì)找?guī)煾佃b定維修，如果是不小心掉地上摔壞的就是租戶承擔(dān)；如果是里面電路壞了，就是由房主承擔(dān)。您要是遇上負(fù)責(zé)任的經(jīng)紀(jì)人還好，會(huì)幫您處理這些事，但是遇上經(jīng)紀(jì)人不在職了，那個(gè)公司又沒有交接好管理事宜，到時(shí)候麻煩的就是您了，您跑過來又不方便，那可怎么辦呢？必竟房子是您的。（5）以我們過往的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在房產(chǎn)公司把房子租給合租的情況特別多，這樣能加大他們利潤。但是這樣會(huì)毀壞您的房子的，您租房子也不是指望掙錢的，對(duì)吧？主要是找一個(gè)好租戶能好好愛惜您的房子是最重要的。最好是我們直接給您帶客戶，你對(duì)客戶方直接把關(guān)，但是如果你如果每一次來開門不方便，也可以把鑰匙委托到我們公司，房里的東西我們可以詳細(xì)登記到我們公司蓋公章的鑰匙托管協(xié)議上，如果有合適的客戶看上房子了，您直接帶產(chǎn)權(quán)證和身份證過來簽合同就可以了。現(xiàn)在的租賃市場這么好，我想沒有幾天就幫您把房子租出去了，也用不著給房產(chǎn)公司那么長的空置期，您說是吧？房產(chǎn)中介接待具體解答（置換/業(yè)主）現(xiàn)在是賣好，還是租好？/現(xiàn)在客戶量怎么樣？我有點(diǎn)著急賣。/這小區(qū)房子現(xiàn)在賣多少錢呢？答：A

現(xiàn)在交易量比前段時(shí)間還是少了很多，但是也還有成交。主要是看業(yè)主出于什么原因賣房了。要是不著急出售的，改成出租也行，因?yàn)槊磕甑?、4月份開始租賃市場都很好,能租個(gè)好價(jià)錢。您是出于哪方面考慮的呢?(例如業(yè)主表示想用錢或是對(duì)市場預(yù)期不好等情況想考慮出售)B您的房子是多大面積的?我們前兩天剛賣了一套跟您家一樣戶型的,精裝修,業(yè)主送了全套的家具家電給客戶,是XXX錢成交的.(講真實(shí)成交案例)(業(yè)主詢價(jià)適用)

(業(yè)主一定會(huì)覺得我們報(bào)的成交案例價(jià)格低)C現(xiàn)在能夠出來看房的客戶很少,周一到周五根本就更沒有人出來看房子了,因?yàn)橄拶彽脑?已經(jīng)有一大部分的客戶買不了了。反而現(xiàn)在賣房的業(yè)主特別多，有很多房子可看，所有客戶都很挑剔。業(yè)主的價(jià)格報(bào)高了，客戶就不去看房子，那您就一點(diǎn)成交的機(jī)會(huì)都沒有了?，F(xiàn)在能成交的房子的報(bào)價(jià)基本都是可成交的市場價(jià)，可能跟您的心理預(yù)期差很多，但是就這樣才能成交。D您現(xiàn)在要真考慮賣的話，我建議您先把價(jià)格降下來，我們?cè)賻湍鲆恍┲攸c(diǎn)推廣，比如：我們每周會(huì)有房源聚焦，我們幫您把房子聚焦并組織集中帶看；再加上我們做的端口推廣和人字板開發(fā)等動(dòng)作，相信我們鏈家會(huì)幫您盡快把房子賣出去的。(業(yè)主急售可用)E您的房子在我們鏈家登記過嗎？是幾號(hào)樓的？我?guī)湍怯浺幌掳伞Ｄ男畔⒌怯浀轿覀児镜膬?nèi)部辦公系統(tǒng)后，一定會(huì)有鏈家經(jīng)紀(jì)人給你打電話問一些問題的，您要是不愿意接到很多電話的話，您就可以讓他們找我，就說我對(duì)您的房子特別了解，我?guī)湍o他們解答。（順勢遞一張名片）我叫XXX，您再有什么想咨詢的，可以隨時(shí)給我打電話。房產(chǎn)中介接待具體解答（置換/業(yè)主）我現(xiàn)在賣房后還能再買嗎？答:A您是北京戶口還是外地戶口?如果您是北京戶口,在您名下沒有住房或有一套住房的情況下還可以再買一套,如果您名下已經(jīng)有兩套住房了,那就不能再買了,除非您把兩套中的一套先賣掉就可以再買.如果您是外地戶口,能提供連續(xù)5年的社?；蚣{稅,并且在您名下沒有住房的情況下,您是可以買一套的.如果現(xiàn)在您名下有一套住房,只要先賣掉了就可以再買一套.(外地房產(chǎn)不計(jì))房產(chǎn)中介接待具體解答（置換/業(yè)主）賣房要交什么費(fèi)用嗎？答:A按照國家相關(guān)規(guī)定,業(yè)主是需要交一部分費(fèi)用的（個(gè)稅/營業(yè)稅）。但是現(xiàn)在的大部分情況是買方把所有費(fèi)用全出了，所以業(yè)主賣就得房屋成交凈得價(jià)，也就是說什么費(fèi)用都不用承擔(dān)。

B現(xiàn)階段隨著國家政策不斷出臺(tái)

，客戶在過戶時(shí)交的費(fèi)用不斷在提高，而且提高的額度不是一般的客戶群體能承受得了的?，F(xiàn)在有很多客戶能拿得起首付房款,卻拿不起后期費(fèi)用.C我們前兩天有一個(gè)單子,由于政策調(diào)整后客戶實(shí)在承受不起過高的稅費(fèi).后來業(yè)主主動(dòng)和客戶協(xié)商,自己承擔(dān)了一部分稅費(fèi),最后成功過戶.

業(yè)主拿到錢后也把自己的事情解決了.真是一舉兩得.房產(chǎn)中介接待具體解答（置換/業(yè)主）客戶要是貸款買我房子，我什么時(shí)候能拿到錢呀？答:A

買方是商貸，那要等過完戶下新本做完抵押出他項(xiàng)權(quán)利，銀行才可以放款。從過戶到您拿到全部房款的時(shí)間是15個(gè)工作日左右。(1)業(yè)主的房子如果有貸款沒結(jié)清的情況下,業(yè)主辦理還款解押時(shí)間除外,還需要2個(gè)月左右的時(shí)間拿到全款;(2)業(yè)主的房子沒有貸款的情況下,從簽約到拿到房款需要2個(gè)月時(shí)間.B買方是公積金貸款,見契稅票放款時(shí)間是過完戶5-7個(gè)工作日;見他項(xiàng)放款時(shí)間是過完戶后的15個(gè)工作日.(1)業(yè)主的房子如果有貸款沒結(jié)清的情況下,業(yè)主辦理還款解押時(shí)間除外,還需要2個(gè)月左右的時(shí)間拿到全款;(2)業(yè)主的房子沒有貸款的情況下,從簽約到拿到房款需要2個(gè)月時(shí)間.

C具體貸款流程見各店經(jīng)理培訓(xùn)細(xì)則房產(chǎn)中介接待具體解答（置換/業(yè)主）我的產(chǎn)權(quán)證還沒有下來呢，現(xiàn)在能賣嗎？如果能賣的話，怎么交易呢？答：A

您是跟開發(fā)商簽的一手房的買賣合同嗎？購房合同和相關(guān)的手續(xù)及資料都齊全嗎？(必須得到業(yè)主的肯定回答)B如果您買一手房手續(xù)齊全的話,那么房子雖然沒有下產(chǎn)權(quán)證,仍然是可以出售的。簽約的所有合同和相關(guān)文本,我們公司都可以為您提供,有些合同文本是專門針對(duì)沒有產(chǎn)權(quán)證的房子準(zhǔn)備的。另外再多簽署一份備忘錄就可以了，備忘錄是明示客戶該房屋產(chǎn)權(quán)特殊性的。C在簽合同當(dāng)天您要帶齊購房合同和相關(guān)的手續(xù)及資料，另外也要帶著您個(gè)人及必要家庭成員的證件，我們公司要留復(fù)印件備用，以方便后期所有進(jìn)行的手續(xù)。D因?yàn)槟姆孔記]有下發(fā)產(chǎn)權(quán)證，那么簽署合同后并不能馬上辦理后期的貸款和過戶等手續(xù)，簽合同當(dāng)天買方先給您支付一定金額的購房定金。買賣雙方也可以再進(jìn)行協(xié)商支付部分首付房款和交房時(shí)間等事宜，只要買賣雙方達(dá)成一致就可以，我們會(huì)配合買賣雙方。E等產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)，我們會(huì)按照交易流程提前通知買賣雙方往下進(jìn)行的，并且也會(huì)提前告知雙方要在哪個(gè)環(huán)節(jié)準(zhǔn)備哪些證件等。后期的流程我們鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人會(huì)全程陪同的。并且我們的交易中心的專員也是為大家服務(wù)的，您就放心吧，很安全的。房產(chǎn)中介接待具體解答（置換/客戶）現(xiàn)在外地人能買房嗎？/我是外地戶口，現(xiàn)在名下有一套房，請(qǐng)問我還能再買嗎？答:首先要看您是否有購買資格，也就是要能提供連續(xù)5年的社?；蚣{稅，如果提供不了，就真的買不了了。(1)名下沒有房產(chǎn)的,又能提供連續(xù)5年的社保或納稅,就可以在京買一套住房;(2)名下已經(jīng)有一套房產(chǎn)的,必須把名下的那套房產(chǎn)先賣掉才可以再買,并且同樣要提供連續(xù)5年的社?；蚣{稅.房產(chǎn)中介接待具體解答（置換/客戶）現(xiàn)在房價(jià)怎么樣？/這小區(qū)房子現(xiàn)在多少錢呀？/現(xiàn)在買合適嗎？要不我再等等。答：A您指的是多大面積的呢？(例如客戶指定區(qū)間面積)B買賣房源的價(jià)格是根據(jù)社區(qū)/樓層/朝向/裝修等情況不同報(bào)價(jià)不等,您有特別看好的小區(qū)或戶型嗎?不管客戶說哪個(gè)小區(qū)或說哪個(gè)戶型,馬上講一個(gè)成交案例,要學(xué)會(huì)用案例引導(dǎo)客戶,讓客戶明白市場是這樣的,也是引導(dǎo)客戶心理預(yù)期的好方法。C房產(chǎn)的走勢不能看當(dāng)前，要用長遠(yuǎn)的眼光來看。通州從開始規(guī)劃和建設(shè)新樓盤時(shí)開盤才2000元左右，那時(shí)還有人覺得不值呢。從2008年到今年的形勢看，不管政府出臺(tái)