星石房產(chǎn)2019年1月邯鄲陵園路項(xiàng)目產(chǎn)品定位

陵

園

路

項(xiàng)

目

產(chǎn)

品

定

位星石房產(chǎn)

2

011年1月市今興

職業(yè)培訓(xùn)■

路節(jié)派

所麥

園

路本案縣

一三八家屬院■利福來經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：6畝合3960平米

容積率：

3.5建

筑面

積：

13860層數(shù)：以單層800平米計(jì)

算，最多可以做到17層商業(yè)：1-5層住宅：6-17層陵園路項(xiàng)目區(qū)位書稚文化藝

術(shù)

學(xué)邯山區(qū)項(xiàng)目坐落的火車站商圈，屬于

傳統(tǒng)的針紡品批發(fā)市場(chǎng)。緊鄰項(xiàng)目東側(cè)的和平路商圈，

是邯鄲非常集中的百貨零售商

圈，沃爾瑪已成功開業(yè)。街尊離農(nóng)業(yè)介冒愛陽公園命衛(wèi)太登水麗意陵

園

路

項(xiàng)

目

區(qū)

位

特

征用云

地

。趙G

軸署碳土山

雪支合和平廣場(chǎng)文向●

陽第中和商廈平·魯豫烈士陵園隆東街●金高南等大面看壯組網(wǎng)化御典

意肉陽前天山太阻城9峰靜集團(tuán)邯鄲醫(yī)院期介藝盤操緩

建合范

素多苑邯邾市中醫(yī)底1@8o邯郭體育館

已邯鄂體育場(chǎng)m9大甲4

中填書查門斑

海

2和

m苑小區(qū)

昌具

雨

大

雨植

國(guó)

重

大

言郵鄲隆潤(rùn)醫(yī)院一悅大愿蓋光潤(rùn)月海道同仁花冊(cè)樣德苑

滑河路海#和命興業(yè)苑奇正性苑睡

移

婚城市新委●和平醫(yī)院下

田

小中全字大理

峰尚國(guó)際罩合勝利花園長(zhǎng)攝公高向陽苑光明荒在林康費(fèi)

動(dòng)

略雨大霞電

事

精見花色指

召

柱●轉(zhuǎn)

打物

糖街贈(zèng)面大中照●陵園路項(xiàng)目周邊環(huán)境交通：1、地處雙站(汽車總站、火車站),日均十?dāng)?shù)萬人經(jīng)過，人流旺盛，商

業(yè)鼎盛，商業(yè)價(jià)值高，投資價(jià)值先天尊榮；2、和平路正改造中，陵園路和浴新

大街改造在即，

一個(gè)全新商圈即將拔地而起，城市升級(jí)換代將帶來滾滾財(cái)富；3、30多條公交線路通過商超：輕紡城、康德商場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、國(guó)風(fēng)商場(chǎng)、金正商場(chǎng)、汽車總站、火車

站、稽山步行街、萬合服裝城公園：教育：二中、邯山小學(xué)、火磨街小學(xué)、浴新南小學(xué)醫(yī)療：三醫(yī)院、二醫(yī)院、陽光醫(yī)院、鐵路醫(yī)院、邯運(yùn)醫(yī)院銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)信合餐飲娛樂：巴山宴語川菜府、三蘇大酒店臨近小區(qū)：萬浩家園、華信樂活、安居義商其他：加油站普

通

住

宅商

務(wù)

辦

公陵

園

路

項(xiàng)

目

規(guī)

劃

建

議基本制約思路純

商

業(yè)陵

園

路

項(xiàng)

目

規(guī)

劃

建

議通過項(xiàng)目本位素質(zhì)考量，本案占地面積決定只能建一棟樓，并

不具有宜居的特點(diǎn)，所以只能挖掘其商業(yè)特點(diǎn)以及做成單身貴

族式的小戶型產(chǎn)品；對(duì)區(qū)位進(jìn)行了解后，還是單身貴族式的小戶型公寓比較適合本

案。陵

園

路

項(xiàng)

目

規(guī)

劃

建

議過渡型小戶型公寓虛擬定位模型的設(shè)立陵

園

路

項(xiàng)

目

思

考根據(jù)我們對(duì)小戶型客群多年的銷售經(jīng)驗(yàn)、

周邊相關(guān)項(xiàng)目的成交客群資料我們得到

如下客群特征首次置業(yè)的“新生代”是主力軍有著中等收入、首次置業(yè)的年輕客戶群是小戶型的主

力需求者。他們一般都是低年齡、高學(xué)歷的“新生代”

。這些年輕的高學(xué)歷者在生活方式、家庭結(jié)構(gòu)、審美愛

好上都有獨(dú)特性。這類人群更注重生活品位、生活質(zhì)

量，對(duì)私人空間的要求更為細(xì)致，另外，這些人相對(duì)

比較自我，不太受外界大環(huán)境影響。促使“新生代”購(gòu)買小戶型的主要原因還是小戶型誘

人的低總價(jià)。處于創(chuàng)業(yè)階段的年青人有著光明的發(fā)展前景，但普遍

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，

一般月薪都在3千元以下。多次置業(yè)的投資者是補(bǔ)充小戶型一直是投資者追逐的熱點(diǎn)以往一般小戶型小目投資比例高達(dá)50%~80%

但隨著目前一系列政策調(diào)控的影響目前小戶型投資比例大幅度下降但作為自住過渡與長(zhǎng)期投資結(jié)合的客戶較為可觀。

從居住時(shí)間上看，普遍自住都在3年以上10年以

內(nèi)，顯然小戶型對(duì)于消費(fèi)者個(gè)體來說是過渡型產(chǎn)品，選擇自住10年以上的只占6%。產(chǎn)品升級(jí)小戶型市場(chǎng)歷經(jīng)多年發(fā)展，根據(jù)購(gòu)房人的需求偏好也在不

斷升級(jí)。20平方米的超小戶型已經(jīng)不再被吹捧，人們的

選擇更趨于理性，那些設(shè)計(jì)更為精巧、符合人體功能需要

的合理的小戶型更受消費(fèi)者青睞。低總價(jià)最具吸引力年輕的置業(yè)人群購(gòu)房受到的限制主要來自于經(jīng)濟(jì)壓力。他

們面臨的不是能夠買多好的房子，而是是否能夠買得起房

子的問題。所以，對(duì)他們來說，低總價(jià)是最大的吸引力。顯然消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是決定性因素。除了買得起之外，現(xiàn)代小家庭的新特點(diǎn)是：還要住得起。

這其中既包含了前期購(gòu)房費(fèi)用，也包含了后期居住的運(yùn)行

費(fèi)用，如采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。這些費(fèi)用主要都是依據(jù)建筑

面積來核算的，選擇小戶型也會(huì)使后期居住費(fèi)用降低。關(guān)于產(chǎn)品小戶型的低總價(jià)往往是以縮小單元面積、犧牲居住舒適度為代價(jià)的，

比如廚房短缺、空間狹窄；住宅

功能比較單一，各居室一字長(zhǎng)蛇排開，通風(fēng)、采光

都較差；

一層十幾戶至幾十戶等問題。其實(shí)購(gòu)房者雖然需要低總價(jià)的小房子，但對(duì)居住的

功能要求并沒有降低。從相關(guān)調(diào)查結(jié)果可以看出，

小戶型的購(gòu)房人雖然對(duì)于建筑形式——板樓還是塔樓沒有太高的要求，但是90%以上的購(gòu)房人都要

求有廚房。絕大多數(shù)人對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)要求較高，至少

是廚、衛(wèi)精裝修，大部分人希望有朝南的房間。顯然，設(shè)計(jì)合理、功能完善的舒適小戶型才是消費(fèi)

者真正需要的。尋求面積、實(shí)用、總價(jià)的平衡點(diǎn)，

從而可以做到既經(jīng)濟(jì)而又不局促。對(duì)位置和周邊環(huán)境要求高小戶型由于空間不足所帶來的生活缺憾需要較為完善的配

套設(shè)施來彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時(shí)為使

工作與生活能夠迅速切換，交通的便捷和商業(yè)、休閑的便

利也必不可少。從調(diào)查結(jié)果中可以看出，地鐵和公交車仍是購(gòu)買小戶型消

費(fèi)者的出行首選。對(duì)生活配套的要求，調(diào)查問卷顯示，對(duì)

超市的需求最高，其次是運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療和網(wǎng)絡(luò)，顯然信息與健康是主要生活配套需求。小戶型社區(qū)做配套時(shí)應(yīng)盡量“符合”三個(gè)條件：即符合日

常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習(xí)

慣。在社區(qū)配套上沒有必要貼上“高檔”與“品位”的標(biāo)

簽，追求的是“實(shí)在”“實(shí)用”與“實(shí)惠”。像小型的超

市、餐館、酒吧、洗衣店等都會(huì)為業(yè)主提供方便的日常需

求。經(jīng)過以上思考，對(duì)本案的規(guī)劃建議如下：外形立面小戶型樓盤設(shè)計(jì)都比較追求時(shí)尚、新穎

的外形和立面；與此同時(shí)，實(shí)用、環(huán)保也受到越來越多

的關(guān)注。就目前的技術(shù)條件下什么樣的外形都能

設(shè)計(jì)，關(guān)鍵是如何滿足房子的實(shí)用性要

求，即使是一些帶弧形、帶邊角的地方

也可以通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新來增加小戶型的舒

適度；而在立面上則更注重新材料的使

用或材料的創(chuàng)新用法。小戶型的內(nèi)部空間因其獨(dú)特性而成為設(shè)

計(jì)創(chuàng)新的重要切入點(diǎn)。由于小戶型產(chǎn)品

具有過渡性，所以在空間上并非追求永

恒、固定而長(zhǎng)久，而是呈動(dòng)態(tài)的、可變

遷狀態(tài)，這樣它就可以根據(jù)人們需要的

改變而有成長(zhǎng)與變化的可能。,*N0.8

NO.9空間構(gòu)成兼面創(chuàng)新技術(shù)新設(shè)備

采用分戶分置換氣新風(fēng)系統(tǒng)，在傳統(tǒng)戶式中

央空調(diào)系統(tǒng)上，外加分戶獨(dú)立可調(diào)控新風(fēng)系統(tǒng)，使得新功能充分替代傳統(tǒng)的回風(fēng)運(yùn)作，保障每戶新風(fēng)量在每小時(shí)300立方米(現(xiàn)國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)30立方米/每小時(shí))擺脫傳統(tǒng)內(nèi)循環(huán)微量新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)，確定居住

者在不宜開窗的自然通風(fēng)時(shí)依然存在新鮮空氣。

“當(dāng)

代萬國(guó)城”采用新型空調(diào)系統(tǒng)，保持室內(nèi)20—26度，相對(duì)濕度30%--70%,新鮮純凈的空氣給居住者提供了優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。新材料

在四層不同材料構(gòu)造的樓板中埋設(shè)世界級(jí)高品質(zhì)的塑料管，冬天通熱水、夏天通冷水，通過均勻

加熱或制冷樓板，再以柔和的輻射方式，使得“MOMA”室內(nèi)溫度達(dá)到高效的調(diào)節(jié)，冬天不低于

20

度，夏天不高于26度。新工藝

取消預(yù)制樓板，采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，這樣不僅可

增強(qiáng)樓梯的抗震性，也可以將商品房的凈高提高3厘

米到5厘米，增加了居住舒適度?！胺澍B社區(qū)”廣泛

采用這一新的施工工藝，提高了住宅的居住品質(zhì)。室內(nèi)裝修(1)弱化空間分界全面開放，即把客廳、廚房、睡房

全部打通，因?yàn)樾》块g不可避免會(huì)閉塞、空氣流通不暢順，這樣的設(shè)計(jì)便于空氣對(duì)流。弱化各個(gè)空間之間的分界，是小戶型與大戶型設(shè)計(jì)手法相比的明顯特征?！靶绿斓?8”房間面積僅為

50平方米左右，為了

追求室內(nèi)空間寬敞舒適，在功能分區(qū)時(shí)用家具作為隔斷，營(yíng)造出室內(nèi)空間簡(jiǎn)潔、流動(dòng)的感覺。室內(nèi)裝修(2)用色彩調(diào)和視覺效果居室空間里，色彩的搭配技巧對(duì)于氣氛的營(yíng)

造起到相當(dāng)重要的作用。色彩調(diào)和能創(chuàng)造舒

適的視覺感受，處理小空間時(shí)，從設(shè)計(jì)和色

彩的搭配上作細(xì)致分析，盡量采用淺色系，

以達(dá)到“小空間大利用”的效果，絲毫讓人

感覺不到壓抑和約束感?！靶馒P城·銀座公

寓”(小戶型公寓)二梯五戶的格局，部分

戶型客廳、臥室、廚房面積較小，在裝修時(shí)運(yùn)用玻璃反射擴(kuò)大空間感受，運(yùn)用色彩對(duì)比

增加空間的層次感。室內(nèi)裝修(3)多用圓角和吊柜設(shè)計(jì)框架搭建起來后，家具選購(gòu)和陳設(shè)決定

房間的實(shí)用率和方便性。多使用吊柜，是充

分利用縱向空間的好方法。購(gòu)買家具時(shí)，不要選擇大尺度的，桌、椅、茶幾這些物件只

要?jiǎng)偤脻M足人體供需要求就可以。小戶型的家具盡量選取圓角，材料用質(zhì)感輕

柔、舒適的為主。圓角家具方便人行走，不

會(huì)產(chǎn)生觸碰，等于節(jié)省了空間，質(zhì)地輕柔的

布料、木頭，都讓人產(chǎn)生親近感，增加居室

溫馨感的同時(shí)，也方便使用。經(jīng)過以上五個(gè)方面的綜合考量，

我們認(rèn)為證實(shí)了本案虛擬定位的

正

確性

。結(jié)

論

：個(gè)

性

建

議投資過度或單純投資者單純的單身或二人居住兼

容

兩

類

客

群都市時(shí)尚化過渡性SOLO

公

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treamnC規(guī)

劃

建

議現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格82.42平米

陵園路項(xiàng)目戶型建議

78.24平米60.41平米起居室主好室廚房衛(wèi)生間礎(chǔ)藏門斤陽臺(tái)使用面積建筑面積一

室

一

廳(m2)12-1810-124-63-41-21.5—2233.5—4644.7—61.3參考國(guó)家面積標(biāo)準(zhǔn)，可以得出以下青年住宅參考面積配比如表6-7青年住宅參考面積配比(建筑面積按75%的得房率計(jì)算得出)表6-7高品質(zhì)的入戶大堂設(shè)計(jì)采光電梯廳，提高空氣質(zhì)量和空間感選用進(jìn)口高速電梯，

凸顯物業(yè)檔次采用分戶中央空調(diào)公共大堂采取精裝修樓梯間富有時(shí)尚元素的精裝修■車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)

小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇■物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬能IC卡寬帶網(wǎng)絡(luò)通信線路視頻接收端子臥室與序的格局體現(xiàn)簡(jiǎn)單實(shí)用大方裝修風(fēng)格應(yīng)該突出浪漫簡(jiǎn)約與時(shí)尚

風(fēng)格特色衛(wèi)生間可選取透明設(shè)計(jì)廚房位于戶型一隅進(jìn)行緊湊化設(shè)計(jì)]ReeROCr/芒果炫彩紅色之屋芒果炫彩

橙色之屋DreR

Cr]芒果炫彩

黃色之屋x]

Gre

]ROC1芒果炫彩

綠色之屋芒果炫彩

藍(lán)色之屋紫色之屋芒果炫彩Whiie

Roorr設(shè)施及室內(nèi)裝修建議供水：24小時(shí)供應(yīng)生活冷熱水供電：小區(qū)雙回路供電系統(tǒng)分戶中央空調(diào)鋼制三防門窗：斷橋鋁合金中空玻璃窗(降噪)廚房：合資中檔櫥柜、中檔人造石臺(tái)面、中高

檔電磁爐、中檔抽油煙機(jī)中檔家具家電齊備裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平米衛(wèi)生間：地面采用高檔墻磚，水石膏板中高檔乳膠漆；

具

。墻面、地磚頂棚：防

中高檔合資衛(wèi)生潔建議地下一層設(shè)立健身中心配置游泳池同時(shí)對(duì)外營(yíng)業(yè)青年娛樂健身會(huì)所提供健身美體的運(yùn)動(dòng)設(shè)施和休閑聯(lián)誼場(chǎng)所同時(shí)，可向周邊年輕人有償服務(wù)小和衣政房臺(tái)球室力室以及一些其他實(shí)用型的家庭服務(wù)廣告表現(xiàn)g#

方玩不在在新牌坊

在城

市

里新