綠城集團成本管理體系培訓全套課件

綠城集團

本錢管理體系培訓

本錢報告提綱一、本錢管理體系總體優(yōu)化方案說明二、本錢管理體系介紹 1、本錢科目2、合約規(guī)劃 3、目標本錢 4、動態(tài)本錢 5、設計本錢管理 6、責任本錢 7、本錢后評估 8、本錢信息庫9、戰(zhàn)略采購房地產企業(yè)的利潤=土地溢價+銷售溢價+品牌溢價+管理溢價土地溢價：低成本拿地、土地升值、一、二級開發(fā)聯動等方式降低土地成本。銷售溢價：通過營銷策劃，不斷提高銷售價格，提高銷售收入。品牌溢價：品牌認可度、忠誠度高，銷售價格相對較高，提高銷售收入。管理溢價：房地產企業(yè)內部管理規(guī)范，流程清晰，成本管理水平較高，直接降低開發(fā)成本和管理費用。利潤=收入—本錢

土地溢價狀態(tài)不可持續(xù)；隨著房地產行業(yè)逐漸標準和競爭加劇，房地產企業(yè)開始重視內部資源的整合

品牌溢價、銷售溢價提升有瓶頸；

管理溢價將成為房地產企業(yè)提高利潤的重要途徑，向管理要效益勢在必行。

財務管理人力資源管理風險管理管理模塊項目拓展定位策劃設計管理工程管理營銷管理客戶服務計劃管理業(yè)務模塊采購管理成本管理房地產工程管理的關鍵就是在質量、本錢和進度方面獲得最正確組合明確本錢管理“三全〞：全過程、全方位、全員從房地產開發(fā)價值鏈來看：本錢管理貫穿著從工程拓展到產品實現的全過程；從本錢構成來看是從拓展到營銷所有本錢，是全方位；從控制本錢的開發(fā)公司的人員來看是全員。本錢管理是全過程、全方位、全員的管理房地產開發(fā)價值鏈模型房地產價值鏈分析：利潤奉獻和風險從前端向后端逐級遞減產品實現過程（成本管理）項目策劃建筑設計采購管理工程管理銷售管理售后服務物業(yè)管理土地獲取投資策劃越靠近價值鏈前端，經營操作風險越大，但對整個房地產開發(fā)工程的利潤奉獻越高，管控的重點關注風險控制和本錢的控制〔論證、籌劃、設計流程〕越靠近價值鏈后端，經營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶價值產生重要影響，管控重點關注效勞與顧客關系維護〔效勞、顧客滿意相關流程〕價值鏈中段是整個房地產開發(fā)工程的質量和本錢控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現大小，管控重點關注質量和動態(tài)本錢的控制〔工程管理、本錢管理流程〕132關注指標－ACR關注指標－QCT關注指標QTC：cost〔本錢〕本錢管理貫穿從工程拓展到產品實現的全過程！工程本錢是房地產企業(yè)在工程開發(fā)過程中本錢控制的重點

土地本錢、管理本錢和財務本錢可控性較小，而工程本錢可控性較強，因此成為工程本錢控制中的重點。有效的工程本錢管理將成為房地產企業(yè)內部管理水平的重要標志之一。房地產企業(yè)成本費用組成6-7%30-35%2-5%50-55%2-3%2-3%占總本錢比例總體優(yōu)化思路：強化前端，加強中端，完善后端概念/方案初設施工圖工程管理銷售管理售后效勞定位籌劃工程拓展戰(zhàn)略采購全本錢管理體系健全工程實施階段的本錢管理一般采購中端后端前端動態(tài)本錢監(jiān)控〔預警、強控、無效本錢〕本錢后評估本錢信息庫工程本錢管理方案版目標本錢根底管理戰(zhàn)略采購本錢科目、合約規(guī)劃、目標本錢測算模型限額設計重點強化目標本錢管理，加強動態(tài)本錢監(jiān)控、標準戰(zhàn)略采購，落實本錢責任。設計優(yōu)化評審責任本錢可研版目標本錢專業(yè)管理（日常管理）項目節(jié)點（時序型）完善并形成系統(tǒng)化、標準化的本錢管理體系，實現PDCA閉環(huán)管理，并具有可實施性定位版目標本錢方案版目標本錢施工圖版目標本錢限額設計戰(zhàn)略采購本錢對標設計本錢評審招標管理合同管理變更簽證本錢管理動態(tài)本錢記錄與月報本錢預警與強控無效本錢管理本錢結算管理本錢檔案管理本錢后評估本錢信息庫責任本錢管理工程合約規(guī)劃統(tǒng)一本錢科目標準合約規(guī)劃原有局部完善優(yōu)化局部新增局部說明：PPDCDA工程拓展工程籌劃方案設計招標采購銷售交付建安本錢工程周期100%目標本錢合約規(guī)劃70%-80%20-30%本錢形成曲線本錢發(fā)生曲線強化目標本錢管理：是本次優(yōu)化的重點，通過增設方案版目標本錢，加強工程前期的本錢預控設計階段已經形成工程本錢的70%-80%，是成本管理的關鍵階段擴初及施工圖設計工程施工統(tǒng)一本錢科目、統(tǒng)一合約規(guī)劃、統(tǒng)一本錢測算模型本錢科目增設方案版目標本錢，并作為控制基準12從專業(yè)角度進行精細化設計，以期為開展全員本錢管理提供一套可實施落地的方法和工具Y：九階段X：九專業(yè)Z：業(yè)務流程體系采購管理階段施工圖設階段工程論證階段建筑設計景觀設計室內設計工程管理營銷策劃采購管理成本管理財務管理報建管理一級：本錢流程總圖/總論二級：本錢管理流程三級：操作指引/標準四級：模型/模板/表格規(guī)劃方案階段初步設計階段竣工驗收階段工程籌劃階段工程施工階段結算階段本錢管理體系實施安排類別分類原則實施內容A類尚未制定費用預算表的在建項目1、目標成本：開展目標成本測算，形成項目目標成本

2、合約規(guī)劃：編制項目合約規(guī)劃

3、設計成本管理：開展限額設計及設計成本評審

4、動態(tài)成本管理：開展動態(tài)成本報表編制、預警與強控、無效成本管理

5、責任成本：簽訂成本管理責任書，開展責任成本考評

6、成本后評估：開展項目成本后評估

7、成本信息庫：建設成本信息庫B類已制定費用預算表，年內不交付的在建項目1、目標成本：將預算費用表轉化成為目標成本表。

2、合約規(guī)劃：基于已簽訂的合同，和規(guī)劃合同，編制項目合約規(guī)劃；

3、動態(tài)成本管理：開展動態(tài)成本報表編制、預警與強控、無效成本管理

4、責任成本：基于預算費用表轉換成的目標成本，簽訂成本管理責任書，開展責任成本考評

5、成本后評估：開展項目成本后評估

6、成本信息庫：建設成本信息庫C類今年已交付或年內交付的項目1、目標成本：將預算費用表轉化成為目標成本表,進入成本信息庫。

2、成本后評估：開展項目成本后評估

3、成本信息庫：建設成本信息庫本錢管理體系實施安排7月1日前完成第一階段培訓；7月1日至15日完成第二階段培訓；7月15日后至11月15日為實施的第一階段11月15日至12月1日，局部工程回訪12月1日至15日文件再次修訂12月16-30日第二階段實施準備2021年1月1日第二階段實施開始賽普后續(xù)跟蹤效勞6個月，協助進行文件的推廣實施。賽普工程組7-12月每月下旬集中幾天現場辦公，收集意見，反響處理結果；報告提綱一、本錢管理體系總體優(yōu)化方案說明二、本錢管理體系介紹 1、本錢科目2、合約規(guī)劃 3、目標本錢 4、動態(tài)本錢 5、設計本錢管理 6、責任本錢 7、本錢后評估 8、本錢信息庫9、戰(zhàn)略采購本錢科目主要優(yōu)化點及價值說明〔1〕序號優(yōu)化內容完善點價值1成本科目完善并統(tǒng)一成本科目，同時建立與財務科目的對應關系?；诰G城產品特點及歷史情況梳理并完善成本科目，突出綠城項目成本優(yōu)化重點，如精裝修、景觀及外墻等。本錢科目設置原那么適應成本監(jiān)控的要求便于成本費用的歸集利于成本的對比分析滿足成本核算的需要成本科目設置原則本錢科目分類集團統(tǒng)一設置十一項一級本錢科目：土地費用：為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用；前期費用：工程開發(fā)前期的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“七通一平〞等前期費用；主體建安工程費：主體建造相關的土建、安裝、室內裝修、設備、弱電工程費用；室外管網工程費：室外給排水、電氣、污水處理、中水處理、燃氣工程費用；室外環(huán)境工程費：園林景觀工程營造費用；公共配套設施費用：產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施費用支出；工程間接費：與工程開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢費用性支出，包括工程營銷設施建造費；工程不可預見費：工程營造過程中不可預見的費用；酒店開辦費：酒店開辦相關費用支出；開發(fā)間接費：工程開發(fā)過程中工程人員職工薪酬、行政管理費、前期接入費、保險費等；期間費用：工程開發(fā)過程中的管理費用、營銷費用及財務費用。職責分工本錢科目管理造價咨詢公司總部編制工程類統(tǒng)一本錢科目集團財務部編制非工程類統(tǒng)一本錢科目集團財務部聚集形成?集團統(tǒng)一本錢科目?并下發(fā)。工程公司原那么上不得修改集團統(tǒng)一本錢科目因特殊情況需要做修訂的，工程公司將修訂情況報造價咨詢公司總部及集團財務部審批本錢科目成果報告提綱一、本錢管理體系總體優(yōu)化方案說明二、本錢管理體系介紹 1、本錢科目2、合約規(guī)劃 3、目標本錢 4、動態(tài)本錢 5、設計本錢管理 6、責任本錢 7、本錢后評估 8、本錢信息庫9、戰(zhàn)略采購合約規(guī)劃主要優(yōu)化點及價值說明〔2〕序號優(yōu)化內容完善點價值1合約規(guī)劃結合綠城產品特點系統(tǒng)梳理并形成標準合約清單。合約規(guī)劃為動態(tài)成本管理提供載體；成本科目、財務核算科目和合約規(guī)劃統(tǒng)一，為加快信息化系統(tǒng)的實施創(chuàng)造條件。合約規(guī)劃：根據集團工程的常規(guī)做法和普遍經驗，對工程工程工作范圍內和工程開發(fā)周期內的工程業(yè)務分判，形成標準合同結構，明確合同范圍，并與集團本錢科目對應，形成工程合約規(guī)劃，以利于工程采購、本錢管理和工程管理工作開展。標準工程合約規(guī)劃的工作意義目標本錢和動態(tài)本錢管理建立標準工程合約規(guī)劃，將本錢科目對應工程工程作業(yè)內容，相對固化，利于提高目標本錢分解的準確性。工程合約規(guī)劃作為動態(tài)本錢管理的載體，實現動態(tài)本錢管理的有序性。采購籌劃與方案基于標準工程合約規(guī)劃形成工程工程合約規(guī)劃，提前預判合同，有利于采購籌劃、采購方案、招標等工作的開展。工程現場管理通過工程工程合約規(guī)劃，劃分合同范圍及管理邊界，防止合同的缺項漏項，并減少工程建設期間臨時調整合同范圍的風險，減少變更、簽證和補充合同的發(fā)生頻率，優(yōu)化工程現場管理和工程經營風險的控制。標準工程合約規(guī)劃制定原那么1常規(guī)性原那么標準工程合約規(guī)劃的合同劃分，應為公司常規(guī)狀態(tài)下的普遍合同劃分方式。234全面性原那么標準工程合約規(guī)劃的合同清單及范圍應包含通用工程工程的可形成合同的各作業(yè)事項，盡可能做到不遺漏且不重復。通用性原那么標準工程合約規(guī)劃應具備參照性，可指導各工程工程合約規(guī)劃的開展。參照性原那么標準工程合約規(guī)劃應能夠滿足各工程不同業(yè)態(tài)產品的分判需要。標準工程合約規(guī)劃的制定與管理造價咨詢公司總部牽頭，總師辦及相關專業(yè)公司參與，按照集團工程的常規(guī)做法，對地產工程工程建設工作分類成標準合同清單，并對每一合同包括的內容進行明確，建立合同結構清單。造價咨詢公司將合同結構中各合同列入集團統(tǒng)一本錢科目中，建立工程合約規(guī)劃與本錢科目的對應關系，形成?工程標準合約規(guī)劃?。?工程標準合約規(guī)劃?下發(fā)各工程參照執(zhí)行。造價咨詢公司總部應根據標準工程合約規(guī)劃應用情況，及時修訂標準合同規(guī)劃。完善集團標準合約規(guī)劃，并與本錢科目和財務核算科目對接工程工程合約規(guī)劃制定原那么1參照原那么工程工程合約規(guī)劃應參照集團標準工程合約規(guī)劃制定234適用性原那么工程工程合約規(guī)劃應根據工程實際，調整工程合約規(guī)劃，使其與工程特點相適用全面性原那么對于工程工程合約規(guī)劃與標準工程合約規(guī)劃有差異的，將差異情況進行說明并報批差異報批原那么工程工程合約規(guī)劃應包含工程工程可預見的各工程相關事項工程合約規(guī)劃的流程工程工程合約規(guī)劃于方案確定后制定。工程公司工程部組織工程本錢管理部、材料設備部〔組〕基于集團工程合約規(guī)劃和工程實際情況開展工程工程合約規(guī)劃。工程工程合約規(guī)劃內容分工工程公司工程本錢管理部及工程部負責工程局部，成果由工程本錢管理部完成；材料設備部負責材料設備合同。各職能部門的負責范圍見?標準工程合約規(guī)劃?。工程公司工程本錢管理部聚集材料設備部〔組〕合約規(guī)劃成果，形成工程工程合約規(guī)劃，并注明與標準合同規(guī)劃差異。工程合同規(guī)劃編制完成后，與方案版目標本錢評審會一并評審，評審后成果報工程公司、造價咨詢公司總部審核，片區(qū)執(zhí)行總經理審批。工程工程合約規(guī)劃報批通過后，工程公司各部門需依此開展相關合同及本錢管理工作，造價咨詢公司總部將對工程公司執(zhí)行情況進行不定期檢查。合約規(guī)劃編制培訓課件工程合約規(guī)劃編制細那么：一拆多基于標準工程合約規(guī)劃，一個合同需拆分成為多個合同的，將原合同的合同范圍進行拆分，并分別命名新合同。新合同與本錢科目的歸集對應關系應與原合同保持一致。范例：如某工程需將交樓標準裝修工程合同的墻地磚甲供，可按以下例如進行調整：1、集團標準合約規(guī)劃：2、工程合約規(guī)劃調整結果：成本科目及合同合同范圍03-03-01硬裝◆交樓標準裝修工程合同交樓標準精裝修工程、精裝修入戶門制作安裝、木飾面、淋浴門、室內石材、基礎燈具、馬賽克、內墻涂料、排氣扇等乙供材料◆墻地磚供貨合同墻地磚供貨工程合約規(guī)劃編制細那么：多合一基于標準工程合約規(guī)劃，相同科目下有多個合同可合并為一個合同的，將合同合并，命名為單一合同，該合同范圍為合并前多合同的范圍集合。范例：入戶門與入戶門鎖合同合并：1、集團標準合約規(guī)劃：2、工程合約規(guī)劃調整結果：工程合約規(guī)劃編制細那么：跨科目多合一基于標準工程合約規(guī)劃，不同科目下有多個合同可合并為一個合同的，將合同范圍合并命名為單一合同，原合同范圍與本錢科目的歸集關系不得改變，新合同以合同范圍方式歸集進入相應本錢科目。范例：單元門與入戶門合同1、集團標準合約規(guī)劃：2、工程合約規(guī)劃調整結果：工程合約規(guī)劃編制細那么：刪除合同工程有工程事項不存在的，可直接刪除該工程事項對應的合同及合同范圍。范例：某工程沒選用外墻涂料，可直接將外墻涂料合同及合同范圍刪除：1、集團標準合約規(guī)劃：2、工程合約規(guī)劃調整結果：工程合約規(guī)劃編制細那么：新增合同根據工程情況需新增某合同，集團標準合約規(guī)劃里沒有該項合同或合同范圍的，可新增合同，注明其合同范圍，并將該合同歸集進入相應的本錢科目。范例：工程新增隔聲屏供貨施工合同1、集團標準合約規(guī)劃：2、工程合約規(guī)劃調整結果：工程合約規(guī)劃編制細那么：多合同拆多合同基于標準工程合約規(guī)劃，多合同需分拆后再組成為多合同，應按照一個合同拆分成為多個合同、多個合同組合成為一個合同的方式進行分步調整。范例：某工程因實際情況需將大堂及交樓標準的墻地磚統(tǒng)一廠家進行甲供：1、集團標準合約規(guī)劃：2、工程合約規(guī)劃調整結果：工程合約規(guī)劃編制細那么：規(guī)劃合同下移因工程設計方案不同，本錢科目根據不同設計方案分別設置的，集團標準合約規(guī)劃暫放置于上一級科目，工程合約規(guī)劃時，應根據工程設計方案，將其規(guī)劃合同調整至相應下一級本錢科目中。范例：外墻石材施工工程1、集團標準合約規(guī)劃2、工程確定為全干掛石材施工工藝后，工程合約規(guī)劃調整為：工程合約規(guī)劃編制細那么：其他情況說明毛坯房交房時，相關戶內設備合同歸集至設備工程科目；精裝修交房時，戶內設備歸集至戶內精裝修工程科目中。如戶式中央空調系統(tǒng)、熱水器、中央吸塵設備；集團標準合約規(guī)劃中，鋼筋僅在浙江省內推薦甲供，省外工程鋼筋可作為乙供材料由總包自行購置；多層樓梯間精裝修工程可根據工程特點，由精裝修單位或總包單位施工；電梯轎廂精裝修工程可根據工程特點，由電梯安裝單位或精裝修單位施工；架空層裝修工程可根據工程特點，由景觀施工單位施工；室內精裝修工程中，假設成品衣柜采用進口成品衣柜，該合同應獨立規(guī)劃；會所、售樓部作為獨立單體出現，且建筑面積較大時，可不由總包施工，單獨規(guī)劃土建施工合同；會所、學校、售樓部、幼兒園工程合約規(guī)劃可參照標準合約規(guī)劃、主體工程合約規(guī)劃進行調整。報告提綱一、本錢管理體系總體優(yōu)化方案說明二、本錢管理體系介紹 1、本錢科目2、合約規(guī)劃 3、目標本錢 4、動態(tài)本錢 5、設計本錢管理 6、責任本錢 7、本錢后評估 8、本錢信息庫9、戰(zhàn)略采購目標本錢分解至合同目標本錢〔可研版〕目標本錢〔定位版〕目標本錢〔方案版〕目標本錢〔施工圖版〕結算本錢測算統(tǒng)一本錢科目本錢信息庫工程合約規(guī)劃動態(tài)本錢管理基于合同開展動態(tài)本錢管理提供測算數據參照不超3%測算根底規(guī)劃指標及建造標準測算依據責任本錢目標本錢分解至責任主體目標本錢前置，多階段制定目標本錢，方案版作為基準版，并設定管理目標，同時為后續(xù)設計及采購本錢管理提供參考集團標準合約規(guī)劃概念/方案初設施工圖工程管理銷售管理售后效勞定位籌劃工程拓展戰(zhàn)略采購全本錢管理體系健全工程實施階段的本錢管理一般采購目標本錢——形成過程定位策劃新項目發(fā)展施工圖設計竣工交付方案設計實施階段可研版目標本錢方案版目標本錢動態(tài)本錢結算版目標本錢目標本錢形成目標本錢執(zhí)行定位版目標本錢執(zhí)行版目標本錢目標本錢主要優(yōu)化點及價值說明〔3〕序號優(yōu)化內容完善點價值1目標成本完善目標成本編制模型及方法。設置方案版目標成本為基準版，指導后續(xù)設計和采購。目標成本前置，為各階段成本管理給出指導意見，以確保項目經營收益保持在合理的水平。目標本錢定義及編制時間目標本錢〔可研版〕目標本錢〔定位版〕目標本錢〔方案版〕目標本錢〔施工圖版〕竣工本錢測算方案設計后15日施工圖后60日工程交付前2日本錢結算定位后一周內原為施工圖后三個月且在銷售前一個月。定義：基于市場狀況，并結合工程的經營方案，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的、經過努力所要實現的本錢目標。目標成本依據輸出作用可研目標成本期間費用指標土地基本信息、項目預案市場信息、成本信息庫《目標成本測算表（可研版）》預測項目成本判斷收益情況為拿地提供決策依據定位階段目標成本項目定位報告策劃版《項目規(guī)劃指標》策劃版《項目建造標準》市場信息、成本信息庫《目標成本測算表（定位版）》確保收益目標指導產品方案經濟比選指導限額設計（層高及造價指標）方案階段目標成本上一版目標成本多產品策劃方案（建議在可研、定位階段既要開展）完整版《項目規(guī)劃指標》完整版《項目建造標準》市場信息、成本信息庫《目標成本測算表（方案版/執(zhí)行版）》限額設計的依據（其它技術指標及造價指標）產品方案經濟比選的依據產品配置成本標準采購的限制性成本目標施工圖階段目標成本上一階段建安目標成本項目施工圖《工程目標成本測算表》指導采購，管理變更、簽證交付階段成本測算施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預算書、結算書《目標成本測算表（交付版）》預測項目結算成本指導項目后評估各版目標本錢編制的條件及作用目標本錢管理原那么1目標導向原那么以產品品質為前提，保證工程經營目標，確保合理目標利潤的實現。234準確嚴謹原那么目標本錢指標應科學準確，每項來源都要有充分依據，保證目標本錢的權威性。事前控制原那么編制目標本錢的資料，包括：規(guī)劃設計圖、施工圖、政府對房地產相關的收費標準、市場信息價、資本化利息、營銷費用管理費用的計算依據及其他相關文件等，須及時收集、整理、存檔?？勺匪菪栽敲茨繕吮惧X管理貫穿于建設工程的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設計、施工之前發(fā)現問題，減少無效本錢。目標本錢編制要求目標本錢應采用集團統(tǒng)一的測算表格進行測算，其中可研階段按照?目標本錢測算〔可研版〕?編制，其他階段按照?目標本錢測算表?編制。定位版目標本錢可根據定位階段規(guī)劃指標和建造標準的完備程度選擇適宜的科目測算目標本錢，方案版及施工圖版目標本錢均應按照?目標本錢測算表?進行全科目測算。目標本錢科目分類應與集團的?本錢科目表?統(tǒng)一。工程公司可對在集團科目表下按照測算習慣進行測算。目標本錢按工程開發(fā)期分期編制。目標本錢測算應做到量價別離、分攤合理、測算精細、依據充分。各階段目標本錢與上一階段目標本錢的不一致之處應有充分的依據和說明，且應對差異進行分析說明?？裳邪婺繕吮惧X由集團組織土地拓展時，集團或片區(qū)運營管理部提供土地根本信息，集團營銷籌劃公司提供營銷費用數據，造價咨詢公司總部并根據工程定位、工程預案、土地信息和周邊配套等信息編制工程本錢測算，集團財務部聚集管理費、銷售費用、工程間接費、財務費用等本錢數據后編制?工程目標本錢測算表〔可研版〕?、?投資分析表〔可研版〕?。由片區(qū)或工程公司組織土地拓展時，片區(qū)或工程公司提供土地根本信息，并安排相應的工程本錢人員測算工程本錢，片區(qū)或工程公司財務部聚集管理費、銷售費用、工程間接費、財務費用等本錢數據后編制?工程目標本錢測算表〔可研版〕?、?投資分析表〔可研版〕?。?目標本錢測算表〔可研版〕?、?投資分析表〔可研版〕?隨?可行性研究報告?報集團審批，獲批的?目標本錢測算表〔可研版〕?作為工程定位階段的目標本錢編制的參照。定位版目標本錢工程產品定位及籌劃階段有多產品籌劃方案比選時，工程公司工程本錢管理部應對多方案進行本錢測算，測算成果作為方案比選一局部，供籌劃定位決策。產品定位及籌劃確定后，工程公司建筑規(guī)劃部〔組〕及工程部應于3日內完成籌劃階段的?工程規(guī)劃指標表?、?建筑及室外管網建造標準?，提交給工程公司工程本錢管理部。工程公司工程本錢管理部在產品定位及籌劃確定后，應與相關部門就本錢數據進行充分討論，并基于產品定位及籌劃確定的景觀造價標準、精裝修造價標準，于7日內完成工程目標本錢測算表。工程公司財務部聚集營銷費用、管理費、工程間接費、財務費用等本錢數據后，3天內編制?目標本錢測算表〔定位版〕?、?投資分析表〔定位版〕?。?目標本錢測算表〔定位版〕?、?投資分析表〔定位版〕?隨工程定位籌劃報告一并報批。審批通過的?目標本錢測算表〔定位版〕?作為限額設計的依據。方案版目標本錢工程建筑單體方案確定后，工程公司建筑規(guī)劃部〔組〕、工程部、景觀部〔組〕、裝飾部應于3日內完成完整版的?工程規(guī)劃指標表?、?建筑及室外管網建造標準?、?景觀工程建造標準?、?公共部位精裝修建造標準?，提交給工程公司工程本錢管理部。工程公司工程本錢管理部在建筑單體方案確定的15日內，基于?目標本錢測算表〔定位版〕?、?工程規(guī)劃指標表?、?工程建造標準?，在與相關部門充分溝通的情況下，完成工程目標本錢測算。方案階段對于工程間接費、管理費、營銷費用、財務費用與?目標本錢測算表〔定位版〕?有變化的，財務部聚集變化情況，編制?目標本錢測算表〔方案版〕?、?投資分析表〔方案版〕?。對于工程有戶內精裝修的，工程公司裝飾部應在精裝修方案圖形成3日內完成?戶內精裝修建造標準表?，提交給工程本錢管理部。工程本錢管理部在收到?戶內精裝修建造標準表?后7日內完成精裝修目標本錢測算，修訂?目標本錢測算表〔方案版〕?并報批。報批程序與原程序相同。方案版目標本錢?目標本錢測算表〔方案版〕?、?投資分析表〔方案版〕?編制完成后，工程公司總經理組織目標本錢評審會，對方案版目標本錢、工程合約規(guī)劃進行評審。評審通過的成熟產品工程?目標本錢測算表〔方案版〕?報工程公司總經理、造價咨詢公司總部、集團財務部、集團產品中心、總師辦、集團材料設備部審核，其中各專業(yè)公司審核相關的建造標準及目標本錢，片區(qū)總經理審批。創(chuàng)新型產品工程由工程公司總經理組織評審會，片區(qū)總經理、工程公司總經理、集團產品中心、造價咨詢公司總部、集團財務部、總師辦、集團材料設備部參與評審。?目標本錢測算表〔方案版〕?審批通過后，下發(fā)執(zhí)行，作為限額設計及產品配置的依據，指導招標、設計、采購工作的開展。方案設計階段開展多方案比選時，工程公司工程本錢管理部應對各方案進行本錢測算，供方案比選決策。審批與執(zhí)行施工圖目標本錢工程主體施工圖完成后60天內，工程公司工程本錢管理部基于施工圖對工程目標本錢進行修訂，工程財務部修訂非工程類目標本錢，匯總形成?目標本錢測算表〔施工圖〕?，報工程公司總經理、造價咨詢公司總部、集團財務部、集團產品中心、總師辦、集團材料設備部審核，各專業(yè)公司審核相關的建造標準及目標本錢，片區(qū)總經理審批。?目標本錢測算表〔施工圖〕?與?目標本錢測算表〔方案版〕?總額不應超出3%。?目標本錢測算表〔施工圖〕?超出?目標本錢測算表〔方案版〕?3%時，工程公司說明超額原因及后續(xù)措施，一并報集團總經理或其授權人審批。?目標本錢測算表〔施工圖〕?用于指導招標、采購及工程管理工作的開展?？⒐け惧X測算工程公司工程本錢管理部于竣工交付前2日內完成工程竣工結算本錢測算。工程竣工結算本錢測算以本錢科目對應的實體合同為測算單元，對動態(tài)本錢、合同已發(fā)生的本錢進行整理，并測算后續(xù)將發(fā)生的本錢，以相對準確的反映工程的實際本錢。工程公司工程本錢管理部完成工程竣工結算本錢測算后，將成果提交給工程公司財務部，財務部測算非工程本錢數據，形成?竣工結算本錢測算表?。?竣工結算本錢測算表?的科目應與?目標本錢測算表?保持一致。?竣工結算本錢測算表?上報工程公司總經理、造價咨詢公司總部、集團財務部審核，片區(qū)總經理審批。目標本錢修訂修訂原那么：不可預見或不可抗力引起的目標本錢變化?？深A見的風險因素不在修訂范圍內。修訂情況：因規(guī)劃調整、預售查賬或竣工查賬導致占地面積、建筑面積、可售面積等規(guī)劃指標變化導致可售面積單方本錢變化累計達±1.5%及以上時，對目標本錢中相應規(guī)劃指標進行調整，基于規(guī)劃指標計算的目標本錢自動計算并調整。因政府政策變化(例如：實施90/70、節(jié)能環(huán)保政策等)使目標本錢發(fā)生變化。因集團戰(zhàn)略要求〔取消或增加精裝修等〕使目標本錢發(fā)生變化的，由董事長或其授權人審批方可調整目標本錢。公司開發(fā)方案、方案重大調整〔包括分期面積、開發(fā)周期調整、因銷售調整精裝修標準、外立面標準、景觀標準等〕導致工程目標本錢變化的，由董事長或其授權人審批方可調整目標本錢。招標采購過程中，因工程融資的需要，增加工程本錢但可降低總本錢。目標本錢調整審批：目標本錢修訂須按方案版目標本錢審批流程進行審批并備案，修訂情況中說明需到董事長或其授權人審批的，應報至董事長或其授權人。完善集團目標本錢測算模型，并已設定計算公式，方便各工程使用〔供21張表，可根據工程情況選擇〕結合綠城產品特點，細化了精裝修標準要求和景觀、精裝修方案版、精裝修施工圖版測算表目標本錢編制培訓課件確定規(guī)劃指標由集團組織土地拓展時，集團或片區(qū)運營管理部提供土地根本信息，建筑規(guī)劃公司填寫總體規(guī)劃指標表。由片區(qū)或工程公司組織土地拓展時，片區(qū)或工程公司提供土地根本信息，并填寫規(guī)劃指標表。工程工程本錢測算工程總體規(guī)劃指標確定之后，工程本錢人員便可進行工程工程本錢測算。工程目標本錢按照“工程測算表〞進行測算。工程規(guī)劃有多類產品的，應按照產品類型進行測算。工程量計算始指標下設選擇功能，盡可能選用推薦的原始指標，推薦的原始指標數據來源于規(guī)劃指標中數據，并自動更新。當使用規(guī)劃指標數據不適宜或自定義數據更為準確時，可選擇自定義填入原始指標和工程量，原那么上不建議選擇自定義。根據經驗歷史數據和類似工程提煉出系數值，填入系數，自動計算生成工程量。計算方法：工程量=原始指標*系數。價格計算基于工程量，應說明該工程量對應的計量單位。于單價欄填入經測算的單價，系統(tǒng)自動計算生成總本錢及地上可售單方造價。單價為根據以往歷史數據和類似工程提煉出造價指標。具體計算方法：工程量*單價=總本錢，總本錢比上地上可售面積和建筑面積形成科目的可售單方造價和建筑單方造價。非工程目標本錢測算造價咨詢公司總部完成工程目標本錢測算后交集團財務部，集團財務部完成工程本錢之外的目標本錢測算。工程本錢之外的目標本錢按照“土地、前期、間接和期間費用測算表〞進行測算。進行工程間接費中的營銷設施建造費的測算時，應注明預估的銷售收入總額、銷售費用率及營銷設施建造費占營銷費用總額的比例。與測算工程間接費中的營銷設施建造費相同，測算銷售費用時，也應注明預估的銷售收入總額、銷售費用率及銷售費用占營銷費用總額的比例。本錢匯總完成以上各項表單測算后，本錢匯總表的總價將從各表自動取數。以不可預見費用的形式反映出不可預見事項對工程本錢可能的影響程度。不可預見費率可由造價咨詢公司總部在根據工程情況進行把握。最終形成工程可研階段本錢測算。檢查整張測算表數據填報的完整性、準確性和鏈接關系是否正確，工程測算便根本完成。測算前應本卷須知編制目標本錢測算表前注意認真閱讀填表指引。編制目標本錢測算表中的每一個細分表格時注意表格下面的備注，按表格要求填寫。填寫每一個細分表格時，紅色局部的單元格自動計算生成，不需要手動填寫。確定規(guī)劃指標測算前，先填寫“當期規(guī)劃指標表〞，規(guī)劃指標由工程公司建筑規(guī)劃部〔組〕提供。對于道路用地、綠化用地等景觀規(guī)劃指標應盡量填寫明確，以便為道路景觀測算提供準確的計算指標。填寫當期規(guī)劃指標表注意：各產品的名稱及表格位置不能改變，否那么將影響其他各表的勾稽關系。假設改變了各產品的名稱和位置，應檢查數據的勾稽關系，勾稽關系錯誤時，應重新建立勾稽關系。建筑及室外管網建造標準填寫完“規(guī)劃指標表〞，然后填寫各產品類型的建造標準。由工程公司建筑規(guī)劃部〔組〕和工程公司工程管理部提供、填寫各產品類型“建筑及室外管網建造標準表〞。填寫建造標準表時要注意的事項：按照表格最后一列備注的要求填寫建造標準，盡量填寫清楚、準確；如果無法給出具體標準的，應注明參照工程的名稱和內容；如仍無法給出參照工程的，須注明大致價格范圍或造價指標。景觀工程建造標準表由工程公司景觀咨詢部〔組〕提供、填寫各產品類型的“景觀工程建造標準表〞。裝修建造標準工程公司建筑裝飾部〔組〕提供、填寫各產品類型的“室內精裝修建造標準表〞和“公共部位精裝修建造標準表〞。填寫精裝修建造標準時要注意的事項：按照表格最后一列備注的要求填寫建造標準，盡量填寫清楚、準確；房間內無相關配置的，可不填寫；按照戶型增加臥室、衛(wèi)生間等房間；原那么上每個戶型形成一張建造標準。當多個戶型建造標準一致時，可使用一張建造標準，并做好說明；墻地面裝修各材料有比例時，應說明各材料比例。

主體建安工程費

確定完當期規(guī)劃指標和各產品類型建造標準后，工程公司工程本錢管理部便可進行當期各產品類型主體建安工程費的測算。在樣表中以“多層住宅〞為例進行了測算，測算按照以下步驟進行：測算前先檢查規(guī)劃指標鏈接是否正確，規(guī)劃指標不用手動填寫，從規(guī)劃指標表中鏈接過來。原始指標選擇原始指標下設選擇功能，盡可能選用推薦的原始指標，推薦的原始指標數據來源于規(guī)劃指標中數據，并自動更新。當使用規(guī)劃指標數據不適宜或自定義數據更為準確時，可選擇自定義填入原始指標和工程量，原那么上不建議選擇自定義。工程量計算根據經驗歷史數據和類似工程提煉出系數值，填入系數，自動計算生成工程量。計算方法：工程量=原始指標*系數；基于工程量，應說明該工程量對應的計量單位。單價測算于單價欄填入經測算的單價，系統(tǒng)自動計算生成總本錢，地上可售單方造價，建筑單方造價。單價為根據以往歷史數據和類似工程提煉出造價指標。具體計算方法：工程量*單價=總本錢，總本錢比上地上可售面積和建筑面積形成科目的可售單方造價和建筑單方造價。工程量及單價說明在工程量及單價說明項要注明科目測算時的系數值、測算依據和造價指標，按照備注中要求填寫，如結構及粗裝修中的鋼筋含量、砼含量、砌體含量及其測算時所采用的單價，窗地比指標等等。精裝修本錢測算假設室內裝修中有精裝修做法，應進行精裝修本錢測算，形成“精裝修測算表〞。該表能清晰地反映出各具體裝修內容的數量和構成，方便本錢人員更加有效地進行裝修本錢控制。精裝修本錢測算精裝修測算表在方案階段填寫方案版戶內精裝修測算表，在施工圖階段填寫施工圖版戶內精裝修測算表。在做精裝修測算時要注意的事項：原那么上每個戶型應形成一張測算表；根據戶型填寫戶型名稱、戶數、套內面積，銷售面積；按照戶型有多個臥室、衛(wèi)生間等房間的，增加房間后測算；基于便利性及準確性原那么，按照總額測算或各房間單獨測算。其中硬裝局部建議按照總額測算，設備設施可按照房間單獨測算。精裝修匯總分戶型裝修測算完成后，應將該戶型按科目聚集的本錢數據填入本表對應的戶型中，當產品戶型超過3個時，可增加戶型。精裝修測算表完成后，應將對應戶型的本錢數據，填入至精裝修合計表中。地下車位測算地下車位出售的，車位應作為單獨的核算對象進行測算。地下車位應承擔共同受益的地下建筑及安裝工程費用的局部本錢，并承擔車位100%受益的局部本錢，如立體車庫。車位不承擔前期費用、室外管網工程費用、園林費用、配套費用、間接費用的分攤。工程公司工程本錢管理部完成車位固定本錢測算，按照主體建安工程本錢測算的步驟進行測算。車位本錢分攤設置工程公司工程本錢管理部完成車位固定本錢測算后，由財務部填寫分攤及總本錢表。財務部按照一下步驟完成分攤本錢及總本錢表的填寫：根據產品類型選擇是否有銷售的地下車庫，在表中已設置了選擇功能，不需要手動填寫；選擇各產品類型的車位分攤比例，按照土建和安裝分別選擇。建議的分攤比例為0.5；表格自動鏈接產品類型的建筑及安裝本錢，根據地下面積比例、分攤比例和各產品類型的本錢計算出車位分攤的本錢，并聚集立體車庫和停車場系統(tǒng)本錢，形成車位總本錢；地下車位有分攤產品類型的工程本錢的，匯總表中該產品類型的建筑及安裝本錢中將自動扣減被分攤的局部。室外及配套工程測算進行完各產品類型主體建安工程目標本錢后，工程公司工程本錢管理部進行室外及配套工程本錢的測算?！笆彝饧芭涮坠こ藤M用表〞包括前期工程費用、室外管網工程、室外環(huán)境工程、公共配套設施等費用。前期工程費： 七通一平、臨時設施費用項測算時，應將場地情況、擬定做法等測算依據填寫完整。一方面利于測算更加準確，另一方面也便于后期測算時的比照參考。

室外管網工程費和室外環(huán)境工程費

在進行園林環(huán)境本錢測算時，根據規(guī)劃指標及景觀控制目標確定各項科目本錢。隨著景觀設計工作的開展將本錢控制指標逐步分細，有條件的工程也可根據不同組團景觀檔次的差異，將景觀本錢控制指標細化到組團一級，以便于指導景觀設計工作的開展。通過細化景觀本錢控制指標、不同設計階段糾偏等措施將景觀總體本錢控制在目標本錢之內。公共配套設施費及不可預見費測算公共配套設施費時，假設會所、學校等體量較大或裝修標準較高時，應參照主體建安工程科目設置測算科目，對建筑、安裝、裝修等費用進行更為精細的測算，以提高測算準確度和控制精細度。工程本錢管理部完成工程本錢測算后，應在本錢匯總表中填寫不可預見費率。系統(tǒng)將根據測算的工程本錢自動計取不可預見費。土地、前期、間接費和期間費工程公司工程本錢管理部測算完建安工程目標本錢后交工程公司財務部，工程公司財務部進行土地費、前期費、間接費和期間費的測算。前期費用測算時，原始指標應根據規(guī)劃指標表中數據靈活選用，為到達測算的準確性和精細化，應防止籠統(tǒng)的使用工程建筑面積指標測算景觀、公共地塊等的本錢值。如規(guī)劃指標表中已有環(huán)境面積指標，在進行“公共綠地景觀設計費〞測算時，直接用該面積值，而不宜用建筑面積、占地面積等更籠統(tǒng)的指標。規(guī)費規(guī)費應和片區(qū)、臨近工程公司或集團運營管理部進行溝通，形成規(guī)費收費明細，具體科目內容可根據當地的政策自行增減。說明欄中應填寫取費依據或政府下發(fā)文件號等信息。工程間接費進行工程間接費中的營銷設施建造費的測算時，應注明預估的銷售收入總額、銷售費用率及營銷設施建造費占營銷費用總額的比例。期間費用與測算工程間接費中的營銷設施建造費相同，測算銷售費用時，也應注明預估的銷售收入總額、銷售費用率及銷售費用占營銷費用總額的比例?？缙诒惧X分攤當期各產品各項費用測算完成后需要進行跨期分攤的先進行跨期本錢分攤，工程公司財務部填寫跨期分攤明細表。需要跨期分攤時，地價在一期時計算總地價，然后分攤至各期，后期地價直接從跨期分攤明細表中引入。地價分攤總的原那么：按各期或各產品類型的占地面積分攤，跨期或當期中的公共用地宜按各期或各產品類型的建筑面積或地上可售比例分攤，以形成地價分攤比例系數來分攤總地價?？缙诒惧X分攤如模擬工程總占地面積261760㎡，一期占地65785㎡，總地價18460萬元。會所、湖區(qū)、幼兒園的占地面積那么按各期的建筑面積比例分攤給各期，形成的全期地價分攤表如下：上表為需跨期分攤占地面積的有會所、湖區(qū)、幼兒園，分攤原那么按照各期建筑面積比例分攤。地價的分攤原那么為：各期占地面積比例。全期地價分攤完成后，計算出一期應分得的地價為4862萬元，隨后將這筆地價分攤至該期的各產品類型中?？偟姆謹傇敲慈詾椤鞍锤鳟a品類型占地面積比例分攤〞，表中將各產品類型可售面積除以其容積率，得到分攤基數?？缙诜謹倢τ诘咨?，其通過上部住宅經驗容積率計算出的占地面積可乘以適當的放大系數，使其合理的比上部住宅承擔更多比例的地價。該放大系數確實定可參照當地政府發(fā)布的住宅和商業(yè)基準地價的比照系數，亦可采用住宅和商業(yè)的售價〔預計〕比作為放大系數。本工程地商售價預計為住宅的1.6倍，其容積率為上部住宅容積率值除以1.6。形成的當期地價分攤表如下：上表中：分攤基數=建筑面積/容積率；單基分攤=本期總地價/分攤基數合計；地價分攤=分攤基數*單基分攤；可售單方=地價/建筑面積。應注意的是，單一產品的容積率是一種經驗容積率，通常會是一個經驗數據范圍，而且在各地之間會有差異。因此，采用“容積率倒數法〞在產品類型間進行地價分攤時，具有一定的靈活度。地價分攤完畢后，將分期計算的地價分攤額計入匯總表中的本期總額。其它跨期本錢分攤地價分攤完成后，便可進行其它跨期本錢的分攤。這些跨期本錢根據工程特點包含內容也各有不同，通常包括紅線外的市政設施費用、涉及到工程總體的勘察設計費、需要跨期分攤的園林環(huán)境費、會所、學校、幼兒園等配套設施費?？缙诒惧X分攤項按各期的建筑面積或占地面積等方式分攤給各期，分攤標準應加以注明?？缙诜謹偙戆匆幌虏襟E完成：在跨期本錢分攤明細表先填寫工程整體情況，包括占地面積、建筑面積、地上可售面積，然后分期填入各期的占地面積、建筑面積、地上可售面積?？缙诜謹傇敲催x擇將需要跨期分攤的總本錢填入相應科目，填寫發(fā)生期，選擇是否需要分攤，選擇跨期分攤的原那么。表中已設置了選擇項，手動選擇。自動計算分攤系統(tǒng)自動將需要進行跨期分攤的本錢分攤至各期。哪些本錢科目項需要進行跨期分攤可根據工程具體情況按受益原那么確定。對于后期期數和規(guī)劃不確定的，可暫分攤至后期，當后期的規(guī)劃指標確定后，可再按確定的建筑面積比例具體拆分到二期、三期等等，直到在最后一期工程規(guī)劃確定后分攤完畢。當某科目選擇不分攤時，匯總表將自動聚集當期同科目的數據。需注意的是，分攤本錢確定后，當分攤的本錢科目總本錢發(fā)生變化時，變化局部本錢僅在未結算開發(fā)期反映，已結算開發(fā)期不再調整分攤本錢。本錢匯總在完成跨期本錢分攤表合各項費用測算后，即可進行匯總表設置。選擇工程分期。表格將自動從跨期分攤表中計取數據。當工程非第一期時，可將一期建立的跨期分攤表導入，復制該分攤到本期的本錢至匯總表，同時將本期測算的跨期分攤數額計入匯總表；財務部設置各產品公攤原那么。表格自動計算各產品品類的公攤本錢。公攤的費用包括土地本錢、前期費用、室外管網工程費、室外環(huán)境工程費、公共配套設施費、工程間接費、開發(fā)間接費、期間費用等。公攤原那么包括按照占地面積、按照建筑面積、按照地上可售面積；無需公攤的各產品類型主體建安工程本錢從相應表格自動鏈接過來。有地下車庫時，地下車庫對應的產品主體建安工程應扣減地下車庫對應科目的本錢；表格自動從工程費用合計及已設置的不可預見費比例中，計算工程不可預見費用。目標本錢形成公攤設置完畢后，該匯總表自動計算形成各產品類型本錢。檢查整張測算表數據填報的完整性、準確性和鏈接關系是否正確，工程測算便根本完成。目標本錢編制現場演練第一步：確定規(guī)劃指標及建造標準：假設有一工程A，總占地面積14萬平方,其中合院占地面積5萬平方，地下建筑面積2萬平方，地上建筑面積10萬平方，地上可售面積10萬平米，排屋占地面積2萬平米，地上建筑面積4萬平米，地上可售面積4萬平米。將以上數據輸入規(guī)劃指標工作表，按照個位數填寫。目標本錢編制現場演練第二步：填寫產品標準：于建筑及室外管網建造標準表中，產品1改為合院，外墻裝飾中填寫“全干掛石材，卡拉麥里金〞。產品2改為排屋，外墻門窗填寫：“系統(tǒng)窗，旭格〞目標本錢編制現場演練第三步：填寫合院表：選擇03-01-01-01基坑土石方工程科目，原始指標選擇建筑面積，填寫系數為1.7，填寫單位“立方〞，填寫單價為35。選擇03-01-02-04-02-01全干掛石材施工科目，原始指標選擇地上建筑面積，填寫系數0.5，填寫單位“平方〞，填寫單價1000。目標本錢編制現場演練第四步：填寫排屋表：選擇03-01-02-06-03外墻門窗科目，原始指標選擇地上建筑面積，填寫系數為0.4，填寫單位“平方〞，填寫單價為1800。目標本錢編制現場演練第五步:填寫室外及配套工程費用，選擇游泳池土建工程，原始指標選擇自定義，輸入2000，系數輸入1，填寫單位為平方，輸入單價300，得出游泳池本錢。目標本錢編制現場演練第六步：填寫土地等工作表，計算土地出讓金，原始指標選擇自定義，輸入數據1，系數輸入1，單位輸元，單價輸入1000000000，得出土地總本錢目標本錢編制現場演練第七步：填寫跨期分攤工作表，占地面積中一期填寫70000，二期填寫40000，三期填寫30000，地上可售面積一期填寫140000，二期填寫80000，三期填寫50000，于土地出讓金科目中，是否分攤選擇“是〞，跨期分攤原那么選擇按占地面積。得出各期土地本錢。選擇泳池泳池土建，是否分攤選擇是，跨期分攤選擇按地上可售面積，計算泳池各期本錢。目標本錢編制現場演練第七步：匯總表設置工程不可預見費3%。選擇土地出讓金，選擇公攤設置“按占地面積〞選擇泳池土建工程，選擇公攤設置“按地上可售面積〞至此，目標本錢計算完成。工程目標本錢、合約規(guī)劃評審會會前準備資料會議輸出成果報告提綱一、本錢管理體系總體優(yōu)化方案說明二、本錢管理體系介紹 1、本錢科目2、合約規(guī)劃 3、目標本錢 4、動態(tài)本錢 5、設計本錢管理 6、責任本錢 7、本錢后評估 8、本錢信息庫9、戰(zhàn)略采購目標本錢動態(tài)本錢記錄預警及強控分解工程合約規(guī)劃合同變更指令現場簽證動態(tài)本錢月報集團統(tǒng)計分析無效本錢管理合同簽訂2.加強動態(tài)本錢監(jiān)控：開展動態(tài)本錢預警及強控管理，無效本錢及動態(tài)本錢分析結算本錢測算合同錄入原因分析變動超額集團標準合約規(guī)劃本錢管理體系中端主要優(yōu)化點及價值說明〔4〕序號優(yōu)化內容完善點價值2動態(tài)成本管理建立動態(tài)成本預警和強控機制。完善無效成本分析及改進機制。通過實施預警及強控，在項目實施過程中監(jiān)控成本變化情況并采取有效措施。通過無效成本的管理，可減少成本浪費和減少類似錯誤發(fā)生。建立動態(tài)本錢預警及強控機制〔1〕動態(tài)本錢預警(兩種方式〕動態(tài)本錢變化超過如下額度時〔兩者中的任何一個〕，啟動預警機制。系統(tǒng)向責任部門發(fā)出?預警通知書?。責任部門于系統(tǒng)反響措施后，預警消除。建立動態(tài)本錢預警及強控機制〔2〕動態(tài)本錢變化超過如下額度時，在啟動預警機制的同時，啟動強控機制，系統(tǒng)向責任部門發(fā)出?預警通知書?的同時，停止該工程的一些操作〔包括付款〕動態(tài)本錢強控(兩種方式〕無效本錢原因及分類無效本錢管理-細分產生原因，完善反響及考核機制，形成閉環(huán)管理無效本錢記錄表作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產生原因現象表現設計設計失誤對設計效果把握不準①拆除和重建②后期加固與補強③資金浪費④拆除與重建設計變更下達不及時材料、施工工藝選擇不當多工序設計圖矛盾裝飾設計未結合建筑現狀招標招標文件編制合同條款有誤，經濟標編制出現失誤多承擔費用施工施工準備使用周期短的高標準臨設臨設拆除與重建施工過程施工安排失誤賠償與維修費用工程質量管理不善拆除與重建、返工導致費用大增合同執(zhí)行拆分合同工作內容未及時簽訂補充合同總成本增加，卻無法從相應單位扣回維修維修工作程序不到位維修時未及時通知責任單位，維修費用無法落實銷售銷售承諾展示資料有誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售過程改變房屋用途拆除與重建預結算預算失誤合同價失實，工程款超付結算失誤結算價不符，工程款超付付款付款失誤工程款超付基于新的本錢科目及合約規(guī)劃，以及動態(tài)本錢管理及分析要求，每月形成動態(tài)本錢月報，及時真實的反映本錢變化情況前提條件：合約簽訂、變更簽證相關本錢信息的及時錄入動態(tài)本錢管理成果文件建安工程動態(tài)本錢管理作業(yè)指引動態(tài)本錢信息記錄表月度工程款〔含材料及設備〕方案、支付〔動態(tài)〕現金流表動態(tài)本錢預警通知書、強控通知書動態(tài)本錢記錄和月報作業(yè)指引無效本錢管理作業(yè)指引合同簽訂、設計變更、工程變更審批時，記錄合同金額，預估變更金額，計入動態(tài)本錢合約簽訂、變更簽證相關本錢信息的及時錄入動態(tài)本錢記錄動態(tài)本錢概念動態(tài)本錢=已發(fā)生本錢+預期發(fā)生本錢樂觀動態(tài)本錢：預期發(fā)生樂觀估計悲觀動態(tài)本錢：預期發(fā)生悲觀估計科目規(guī)劃余量：科目目標本錢減去科目下合同動態(tài)本錢之和合同規(guī)劃余量：合同目標本錢減去合同發(fā)生金額之和，或直接計為零規(guī)劃余量的作用：計算預期發(fā)生，到達樂觀與悲觀的平衡。動態(tài)本錢預警動態(tài)本錢預警(兩種方式〕動態(tài)本錢變化超過如下額度時〔兩者中的任何一個〕，啟動預警機制。預警通知書與解除預警觸發(fā)后，系統(tǒng)向預警對象自動發(fā)布?動態(tài)本錢預警通知書?，該預警通知書包含預警通知事項及預警措施及跟蹤。合同或費項責任主體填寫原因及措施，經集團本錢督導部、工程總經理審核，執(zhí)行總經理審批后，該預警通知書消除。預警觸發(fā)后，原合同或設計變更、工程變更、合同結算流程仍可按照原定流程進行。動態(tài)本錢強控動態(tài)本錢強控(兩種方式〕動態(tài)本錢變化超過如下額度時，在啟動強控機制。強控報告與解除強控觸發(fā)后，原合同簽訂、設計變更、工程變更、合同結算流程暫停，同時該合同的付款將無法發(fā)起；當總科目動態(tài)本錢超額觸發(fā)強控后，本工程所有合同付款無法發(fā)起。強控發(fā)生后，系統(tǒng)發(fā)出?動態(tài)本錢強控報告?，由責任部門填寫原因及措施，集團本錢督導部核查動態(tài)本錢變化的原因，填寫原因核查情況、責任認定情況，并提出處理意見；造價咨詢公司總部、集團財務部、執(zhí)行總經理審核，總經理審批。審批通過后，強控狀態(tài)解除。動態(tài)本錢預警及強控科目費項及余量應用

集團推薦的預警及強控的合同或科目費項見?集團標準預警或強控科目表?。工程公司可根據工程特點，增加預警的合同或科目，報造價咨詢公司總部審批。設定預警及強控的科目后，該科目的下一級科目的規(guī)劃余量在同級科目間共享使用。動態(tài)本錢變化原因設計變更：主要指因為規(guī)劃方案、建筑設計、結構設計等設計改變而引起本錢變化的原因，包括除建筑面積、占地面積與可售面積等變化外，其他規(guī)劃指標變化引起本錢變化的原因?，F場簽證：施工過程中，由承包人根據承包合同約定而提出的關于零星用工量、零星用機械量或工程洽商所引致返工量、合同外新增零星工程量確實認。市場價格：主要指由于市場變化而造成建筑材料、人工等的價風格整而引起本錢變化的原因；檔次調整：由于調整開發(fā)工程的檔次而引起的本錢變化。無效本錢：房地產工程實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的本錢。面積變化：指由于工程的建筑面積、占地面積、可售面積的變化而引起本錢變化的原因。分攤方式變化：由于制定目標本錢時確定的分攤方式在實際執(zhí)行中改變而造成本錢變化的原因。預估偏差：由于編制目標本錢或者本錢預測時，預估缺乏或者過大而引起本錢變化的原因。結算調整：由于施工過程中多種因素引起動態(tài)本錢與目標本錢發(fā)生偏差，在結算階段進行修正引起的本錢變化。政府政策及其他因素影響：由于政策因素或其他的影響。動態(tài)本錢月報和現金流量月報前提條件：合約簽訂、變更簽證相關本錢信息的及時錄入

集團動態(tài)本錢分析處理機制

各工程?工程工程動態(tài)本錢月報表?上報完畢后，造價咨詢公司總部對各工程上報的?工程工程動態(tài)本錢月報表?進行統(tǒng)計，2日內形成?集團工程動態(tài)本錢分析報表?，報集團董事長、總經理及分管領導。造價咨詢公司總部基于?集團工程動態(tài)本錢分析報表?，對動態(tài)本錢變化的原因進行分析，尋找重點問題和普遍現象，并相應采取對策。設計變更現場簽證市場價格檔次調整無效本錢面積變化預估偏差結算調整政府政策及其他因素影響

集團動態(tài)本錢分析處理機制

造價咨詢公司總部匯總各工程動態(tài)月報，形成?集團工程動態(tài)本錢分析報表?，尋找重點問題和普遍現象，并相應采取對策。設計變更現場簽證市場價格檔次調整無效本錢面積變化預估偏差結算調整政府政策及其他因素影響無效本錢管理的作用培養(yǎng)、提高全員本錢意識；分析工程本錢，找出本錢構成的有效和無效局部，形成合理本錢；歸納、匯總無效本錢，分析無效本錢產生的原因，促進各部門專業(yè)能力和方案能力的提高；尋求減少無效本錢的途徑并提供分析依據，對最終降低工程本錢費用提供參考；減少無效本錢，降低工程本錢費用，以最少的經濟消耗取得最優(yōu)的經濟效益。無效本錢原因及分類無效本錢管理-無效本錢分類作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產生原因現象表現設計設計失誤對設計效果把握不準①拆除和重建②后期加固與補強③資金浪費④拆除與重建設計變更下達不及時材料、施工工藝選擇不當多工序設計圖矛盾裝飾設計未結合建筑現狀招標招標文件編制合同條款有誤，經濟標編制出現失誤多承擔費用施工施工準備使用周期短的高標準臨設臨設拆除與重建施工過程施工安排失誤賠償與維修費用工程質量管理不善拆除與重建、返工導致費用大增合同執(zhí)行拆分合同工作內容未及時簽訂補充合同總成本增加，卻無法從相應單位扣回維修維修工作程序不到位維修時未及時通知責任單位，維修費用無法落實銷售銷售承諾展示資料有誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售過程改變房屋用途拆除與重建預結算預算失誤合同價失實，工程款超付結算失誤結算價不符，工程款超付付款付款失誤工程款超付

無效本錢分析與考核

工程公司工程本錢管理部通過對每單結算(包括合同和簽證變更)及非合同性本錢進行分析，提煉無效本錢數據，記入無效本錢統(tǒng)計表；工程公司工程本錢管理部每月形成?無效本錢月度統(tǒng)計表?，向工程公司各專業(yè)部門和集團造價咨詢公司通報無效本錢動態(tài)信息；工程公司各專業(yè)部門核實?無效本錢月度統(tǒng)計表?無效本錢認定情況，假設專業(yè)部門對無效本錢的責任部門、發(fā)生原因及金額有異議的，應與工程本錢管理部進行反響溝通，工程本錢管理部可基于反響意見修訂無效本錢統(tǒng)計表；集團造價咨詢公司本錢督導部統(tǒng)計各工程公司提交的無效本錢發(fā)生情況，每月通過督導簡報向集團各專業(yè)公司和集團領導通告無效本錢發(fā)生情況，提出減少無效本錢的建議；責任本錢考核時，工程公司按照工程本錢管理部統(tǒng)計的無效本錢金額及責任，將無效本錢計入各部門責任本錢考核；工程公司工程本錢管理部總結工程無效本錢經驗，編寫無效本錢案例進入本錢后評估報告。無效本錢措施設計方案優(yōu)化加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設計變更確定合理的施工技術方案(降低廢品率)加強供給商考察嚴格執(zhí)行現場簽證制度加強培訓，提高專業(yè)能力加強部門間信息溝通動態(tài)本錢編制課件動態(tài)本錢月記錄表初始化建立工程動態(tài)本錢記錄表，填寫工程信息。在科目下編制工程合約規(guī)劃注意：合同尚未簽訂時，合同狀態(tài)必須為空。目標本錢復制將執(zhí)行版目標本錢數據復制進入目標本錢表中，動態(tài)本錢表將自動鏈接目標本錢。目標本錢拆分目標本錢拆分至合同后仍然由結余的，將計入科目規(guī)劃余量。目標本錢拆分至合約規(guī)劃的合同中，形成合同的目標本錢。動態(tài)本錢初始化完成表格將自動計算本月動態(tài)本錢和上月動態(tài)本錢。其中初始化時的上月動態(tài)本錢等同于本月動態(tài)本錢。

合同數據錄入

合同簽訂時，假設合同與規(guī)劃合同有差異，應按照?工程合約規(guī)劃作業(yè)指引?調整合同名稱、范圍和目標本錢。

合同狀態(tài)

合同簽訂后，從合同狀態(tài)欄中下拉菜單項選擇擇“本期新簽〞。

計價形式選擇

根據合同的計價方式從計價方式欄中下拉菜單項選擇擇費率、模擬清單、工程量清單或總價。

簽約金額

輸入合同簽約金額，表格將自動計算動態(tài)本錢及其差異。

動態(tài)本錢記錄

展開動態(tài)本錢記錄欄記錄本月發(fā)生的變更預估等費用

從原因類別中下拉選擇原因，并在原因及金額說明中具體說明。填寫完成后，本月本錢記錄合計中將自動求和計算。注意：假設本錢變化記錄是減少本錢的，金額應填寫為負數。原因選擇

多項紀錄當本月發(fā)生多起費用變化時，可在記錄二、記錄三處填寫，當本月記錄表格缺乏時，可復制新增記錄表，但應將本月本錢記錄合計公式修改，新記錄的本錢變化金額計入求和范圍中。自動計算完成本錢變化記錄后，相關動態(tài)本錢及差異將自動計算。

動態(tài)本錢月報

假設本月度合同、本錢變化即時和標準記錄，記錄表自動生成動態(tài)本錢數據。付款聚集聚集本月付款情況，填寫各已簽約合同或費項的付款金額和實際已發(fā)生金額。所有付款及已發(fā)生金額填寫完畢后，記錄表即可作為表表提交。下月報表制定每月初，復制上一張月報表，新建一張月度記錄表。新建的月度記錄表原始數據同上月報表。將新建的月度記錄表中所有本月新簽合同調整為“歷史簽約〞。注意：不能用替換。數據清零將所有本月本錢記錄清零。將上月報表中“本月動態(tài)本錢〞數據全部選擇，復制至本月記錄表中的“上月底動態(tài)本錢〞。注意：粘貼時應鼠標右鍵選擇“選擇性粘貼〞，并在窗口中選擇“數值〞。數據差異以上完成后，本月記錄表初始化完成?？梢园凑毡局敢?-4條進行本錢記錄。 與上月報表差異如下：上月報表：本月報表:規(guī)劃余量說明本表格規(guī)劃余量的數據為表格自動計算。假設對某科目規(guī)劃已有較為清晰的認定時，可在下一月月初記錄表初始化時，手動調整該科目上月底動態(tài)本錢中規(guī)劃余量數據。當科目下合同已執(zhí)行完成，應將該合同本月動態(tài)本錢中規(guī)劃余量調整為零。當認定某科目下所有合同均已執(zhí)行且將不再有費用發(fā)生時，應手動將該科目本月動態(tài)本錢中規(guī)劃余量調整為零。動態(tài)本錢演練于目標本錢簽中找到03-01-01-02-02其他圍護，填寫目標本錢1000于動態(tài)本錢表其他圍護科目下合同“地下室基坑支護合同〞填寫目標本錢600。于合同“總承包工程合同(地基處理工程)〞填寫合同目標本錢300.動態(tài)本錢演練本月新簽地下室基坑支護合同，調整合同狀態(tài)為“本月新簽〞，設定合同計價形式“費率〞，合同簽約金額500.查看動態(tài)本錢及規(guī)劃余量的變化動態(tài)本錢演練設定本月發(fā)生一起設計變更，金額80，于記錄一本錢變化金額C1填寫80，從原因類別選擇設計變更。查看動態(tài)本錢及合同規(guī)劃余量的變化設定本月發(fā)生一起無效本錢，金額50，于記錄二本錢變化金額C2填寫50，從原因類別選擇無效本錢。查看動態(tài)本錢及合約規(guī)劃余量的變化。動態(tài)本錢演練本月新簽總承包工程合同(地基處理工程)，選擇合同狀態(tài)本月新簽，選擇計價形式固定總價，填寫合同金額250。查看動態(tài)本錢及合同規(guī)劃余量的變化設定本月發(fā)生一起設計變更，金額150，于記錄一本錢變化金額C1填寫150，從原因類別選擇設計變更。查看動態(tài)本錢及合約規(guī)劃余量的變化。思考題目標本錢、合約規(guī)劃、動態(tài)本錢的關聯關系是什么？動態(tài)本錢預警和強控的差異是什么？報告提綱一、本錢管理體系總體優(yōu)化方案說明二、本錢管理體系介紹 1、本錢科目2、合約規(guī)劃 3、目標本錢 4、動態(tài)本錢 5、設計本錢管理 6、責任本錢 7、本錢后評估 8、本錢信息庫9、戰(zhàn)略采購建議在保證產品品質的前提下，逐步開展限額設計、本錢對標分析和設計優(yōu)化評審，以減少無效本錢限額對標三步法：1.確定限額對標指標；2.下達限額對標指標表〔設計單位〕；3.本錢對標分析：對各工程的指標完成情況進行比照分析。設計階段本錢優(yōu)化評審要點：1.建立設計各階段本錢優(yōu)化評審要點；2.結合設計階段成果評審同步開展設計階段本錢優(yōu)化評審。限額設計、本錢對標的定義為滿足投資或造價要求，制定設計的限額控制值，進而指導設計工作開展的一種設計管理方法。限額設計12經濟性技術限額指標3造價限額指標將限額設計的執(zhí)行情況與參考指標進行比照，形成比照成果。本錢對標4為滿足投資或造價要求，制定設計的限額控制值，進而指導設計工作開展的一種設計管理方法。為滿足投資或造價的要求限定的本錢限制值，如單方造價。目標本錢參照指標限額設計指標設計任務書方案或圖紙本錢對標本錢部設計部設計院限額設計、本錢對標作業(yè)流程重點：限什么？對什么？本錢管理體系設計階段主要優(yōu)化點及價值說明〔6〕序號優(yōu)化內容完善點價值7設計成本評審提出設計階段成本限額指標（模型），并通過設計成果的對標分析積累經驗。結合設計成果評審，開展設計各階段成本優(yōu)化工作。通過對標指標分析和設計成果評審，在保證產品品質要求的前提下，減少成本的無效浪費。限額設計指標：建議分階段建立限額指標，由少到多，積累經驗，逐步完善可參考建立的指標造價限額指標需結合產品開發(fā)策略、客戶定位、產品線及產品標準等綜合確定。建議由總師辦、建筑規(guī)劃公司、景觀公司及精裝修公司分別研究確定對標指標及參考值。1.3限額指標參考表：結合公司以往經驗，在滿足開發(fā)區(qū)域的建筑標準要求及公司品質要求的前提下，通過積累數據，逐步建立參考指標例如現階段可聘請外部專業(yè)機構進行結構設計的優(yōu)化

工程限額設計指標制定

工程公司工程部牽頭組織，工程本錢管理部、建筑規(guī)劃部〔組〕、景觀咨詢部〔組〕、裝飾部〔組〕參與工程限額設計指標。各參與部門對限額設計指標承擔共同責任。工程本錢管理部制定造價限額指標，工程部制定結構類技術限額指標，建筑規(guī)劃部〔組〕制定規(guī)劃相關限額指標，景觀部〔組〕制定軟硬景比例限額指標。應根據基于不同的設計階段制定不同的限額設計指標。各部門完成限額設計指標制定后，工程部組織相關部門就限額設計指標進行討論，形成一致意見，工程部在討論結論上修訂限額指標，形成?工程限額設計指標表?報批。工程公司各部門審核，執(zhí)行總經理審批。

限額指標的下達

工程公司建筑規(guī)劃部〔組〕、景觀咨詢部〔組〕、裝飾部〔組〕將審批通過的各階段限額指標通過設計任務書或設計合同下達給設計院，以指導其下一階段設計工作的開展。設計管理部門應在設計任務書或合同中給出明確的限額數值，要求設計單位開展限額設計，并約定相應檢驗方法、獎懲條款。在下達限額指標的同時，設計管理部門可參照以往經驗總結，就實現限額目標的技術措施、設計關鍵點與設計單位進行溝通，采用優(yōu)化的解決方案，做到事先控制。對于成熟產品工程和創(chuàng)新產品工程，以及非成熟市場工程，限額設計指標可予以區(qū)別對待。本錢對標項目限額設計成本對標表一、經濟性技術限額指標序號指標產品品類產品特征抗震等級限額下達指標集團參考指標實際測算值差異差異說明成本影響額測算1標準層鋼筋含量

(Kg/㎡)

2地下室鋼筋含量(Kg/㎡)

3標準層混凝土含量（m3/m2）

針對設計成果限額指標的實際完成值進行比照分析，并積累參數，為后續(xù)工程開發(fā)提供參考

本錢對標及超標處理

工程公司工程本錢管理部開展本錢對標工作，各階段方案、圖紙出來后，核查各項限額設計指標的執(zhí)行情況，與工程限額指標進行比對，將本錢對標結果形成?本錢對標表?，上報工程公司、造價咨詢公司總部及片區(qū)執(zhí)行總經理。根據?本錢對標表?分析得出的超限額設計情況，工程公司工程部組織工程本錢管理部、設計管理部門共同分析原因，探討處理方法，必要時總工程師辦公室、建筑裝飾公司總部、財務部等給予相關的意見和技術支持。最終由工程公司工程部形成?工程限額設計超標處理報告?，報集團及片區(qū)總經理審批。原那么上，有設計合同條款的，按照設計合同條款執(zhí)行。?工程限額設計超標處理報告?審批通過后，執(zhí)行處理方案。限額設計的執(zhí)行情況與責任本錢關聯的，按照?責任本錢作業(yè)指引?執(zhí)行。限額執(zhí)行的最終結果和處理方式應報集團備案。超標處理報告設計優(yōu)化評審產品選型路網規(guī)劃停車規(guī)劃配套及商業(yè)組團配置土方工程方案臨時設施布局建筑方案選型邊坡支護外墻裝飾節(jié)能方案結構方案供電方案供水方案消防方案地下室方案結構設計根底形式選擇基坑支護節(jié)能設計供電初步設計采暖工程消防工程空調工程電梯系統(tǒng)景觀設計精裝修設計部品、材料選擇防水體系市政道路優(yōu)化市政及小區(qū)管網設計室內供水室內采暖有線電視及寬帶智能化優(yōu)化設計門窗二次設計金屬構件圍墻設計門窗面積欄桿欄板陽露臺與屋面景觀方案智能化方案水處理方案高壓線路改線方案2.設計階段本錢優(yōu)化評審：對設計各階段影響本錢的各種方案，在保證產品品質的前提下開展本錢優(yōu)化評審，提出優(yōu)化建議設計本錢優(yōu)化的原那么1嚴格流程在各階段設計過程中，各相關部門都應持設計評審流程開展設計評審工作。234充分配合設計、本錢等相關部門在產品決策的全過程都必須充分溝通、密切配合，多角度分析，以期最正確解決方案。方案優(yōu)化工程公司應作好與外部設計單位溝通工作，著力取得設計單位在本錢控制方面給予最好的配合，并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經濟指標要求予以明確，并可設置一定的履約獎懲措施。必要時，工程公司可聘請外部專家或機構進行設計本錢優(yōu)化。外部資源協調在各階段設計和單項設計中，都應持續(xù)地開展方案優(yōu)化工作，比較不同設計方案的所帶來品質、效果、本錢、效益等方面的差異，同時還要考慮物業(yè)維護本錢、客戶使用本錢，從中選擇最優(yōu)設計方案，兼顧長期利益和短期利益的平衡。

設計本錢優(yōu)化的開展

產品定位及籌劃、方案、擴初、施工圖等設計評審前，設計主管部門應將設計方案或圖紙?zhí)崆?天提交給工程本錢管理部，工程本錢管理部審閱方案或圖紙，并準備本錢優(yōu)化建議。設計評審會上，評審部門基于?設計本錢評審表?，評審方案或圖紙是否與評審表中本錢優(yōu)化原理及優(yōu)化方向相符，由工程本錢管理部于?設計本錢評審表?記錄評審情況，并注明相關問題。設計優(yōu)化建議獲得批準后，相應設計責任部門負責建議的執(zhí)行。方案或圖紙評審完成后，評審組織部門將?設計本錢評審表?作為評審會議文件存檔。各工程開展本錢評審時，工程本錢管理部可結合工程情況，提煉評審要點，或對?設計本錢評審表?提出修訂意見，提交給造價咨詢公司總部。造價咨詢公司總部基于各工程反響意見，不斷修訂完善?設計本錢評審表?。建立各階段設計成果本錢優(yōu)化評審表，融合綠城經驗，以指導各工程開展設計階段本錢優(yōu)化工作本錢評審表優(yōu)化1在各工程開展本錢評審時，工程本錢管理部可結合工程情況，提煉評審要點，或對?設計本錢評審表?提出修訂意見，提交給造價咨詢公司總部。2造價咨詢公司總部基于各工程反響意見，不斷修訂完善?設計本錢評審表?報告提綱一、本錢管理體系總體優(yōu)化方案說明二、本錢管理體系介紹 1、本錢科目2、合約規(guī)劃 3、目標本錢 4、動態(tài)本錢 5、設計本錢管理 6、責任本錢 7、本錢后評估 8、本錢信息庫9、戰(zhàn)略采購責任本錢主要優(yōu)化點及價值說明〔7〕序號優(yōu)化內容完善點價值4責任成本完善責任成本的分解和考核機制。運營管理部負責責任成本指標分