住房?jī)r(jià)格應(yīng)由政府干預(yù)理論

住房是人類(lèi)最基本的物質(zhì)需要。近年來(lái),由于城市化進(jìn)程的加快、人們居住水平要求的不斷提高以及市場(chǎng)上其他投資渠道不暢引致的房地產(chǎn)投資行為,使得住房?jī)r(jià)格的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工薪階層收入的上漲幅度。同時(shí),目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率卻普遍偏高,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)一般平均利潤(rùn)率。從這兒我們可以看到,由于具有生活必需品性質(zhì)的住房市場(chǎng)的失靈以及由于房地產(chǎn)市場(chǎng)所具有的自然壟斷性的特征,至少在目前這一供求極度不平衡階段,政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行積極的、適度的干預(yù)是必需的。首先我想說(shuō)，所謂的“住房市場(chǎng)政府干預(yù)”是指“當(dāng)住房市場(chǎng)總體或者某些子市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)了劇烈振蕩時(shí)(如住房?jī)r(jià)格，交易量，開(kāi)發(fā)投資大幅度上升或下降,住房供需出現(xiàn)嚴(yán)重失衡等),政府通過(guò)各種政策工具進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù),以達(dá)到短期內(nèi)使住房市場(chǎng)回到穩(wěn)定運(yùn)行軌道內(nèi)的干預(yù)行為”。其次從五個(gè)方面來(lái)闡述住房?jī)r(jià)格應(yīng)由政府干預(yù)的必要性(1)住房市場(chǎng)失靈需要政府干預(yù)(2)住房保障的社會(huì)責(zé)任需要政府干預(yù)(3)宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)需要政府干預(yù)(4)房?jī)r(jià)大起大落需要政府干預(yù)(5)住房市場(chǎng)非均衡需要政府干預(yù)等五個(gè)方面政府應(yīng)該干預(yù)?，F(xiàn)在的問(wèn)題是住房作為一種社會(huì)必需品的性質(zhì)已經(jīng)確定,但是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制卻無(wú)法提供足夠多的具有公共物品性質(zhì)的住房產(chǎn)品以保障社會(huì)上相當(dāng)一部分人獲得體面舒適住房的權(quán)利,因此政府進(jìn)行干達(dá)1:400以上。2.開(kāi)發(fā)商投資利潤(rùn)率商品房在市場(chǎng)上得合理的價(jià)格，應(yīng)該由開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)正常成本加上合理利潤(rùn)構(gòu)成，如果開(kāi)發(fā)利潤(rùn)過(guò)高，隱含著開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)不充分的因素，這并不是社會(huì)效率所要求的合理價(jià)格。北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的比重平均達(dá)到17.1％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平。國(guó)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)一般在5％左右，高的也只有6％至8％，遠(yuǎn)低于我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均利潤(rùn)率。從一個(gè)側(cè)面來(lái)看，2004年公布的財(cái)富福布斯100名排行榜上,有50%以上的人與房地產(chǎn)有直接或間接的關(guān)系。當(dāng)然僅憑此也不能說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是暴利的行業(yè)，但至少是高利潤(rùn)的行業(yè)。3.居民購(gòu)房承受能力若房?jī)r(jià)超出了大多數(shù)居民承受能力或影響了大多數(shù)人的生活質(zhì)量，從住宅最終是滿(mǎn)足大多數(shù)居民生活需要的角度看，房?jī)r(jià)也是不合理的。有一個(gè)國(guó)際公認(rèn)的指標(biāo)，房?jī)r(jià)收入比，聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住宅中心把房?jī)r(jià)收入比定義為:“居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭收入之比”。世界銀行的研究結(jié)果表明，房?jī)r(jià)收入比保持在3:1到6:1之間是比較合理的，也就是說(shuō)當(dāng)一個(gè)家庭3－6年的收入可以買(mǎi)房，居民才有足夠的購(gòu)房支付能力。我們現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和收入之間的比例是12：1,上海目前的房?jī)r(jià)收入比是14.8:1,也就是說(shuō)目前我國(guó)居民要拿出10－20年的家庭收入來(lái)買(mǎi)房，這樣的標(biāo)準(zhǔn)都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了全世界公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)上述分析，我們得出結(jié)論是目前我們的房?jī)r(jià)是比較高的。同時(shí)我們認(rèn)為政府應(yīng)該進(jìn)行宏觀調(diào)控，政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的原因有兩類(lèi)，一是促進(jìn)效率，二是促進(jìn)平等。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)涉及的利益方包括資本方、開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者。政府要做的是就是協(xié)調(diào)各方的利益。政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)應(yīng)該是建立讓多數(shù)人能夠有房住或者人人有房住的供應(yīng)機(jī)制。（1）市場(chǎng)失靈我們現(xiàn)在實(shí)行的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，商品的供給和需求決定了商品的價(jià)格，市場(chǎng)會(huì)有效地配置資源。但是也存在市場(chǎng)不能有效地配置資源地情況，經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語(yǔ)稱(chēng)為市場(chǎng)失靈。市場(chǎng)失靈的一個(gè)可能的原因是市場(chǎng)勢(shì)力，是指一些人不適當(dāng)?shù)赜绊懥耸袌?chǎng)價(jià)格的能力。在當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)就存在著這樣的情況。比如炒房，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，投資者由于害怕將來(lái)房產(chǎn)價(jià)格上升更高，將不斷地買(mǎi)進(jìn)房產(chǎn)，急速上升的房產(chǎn)價(jià)格最終刺激了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們開(kāi)發(fā)更多的房產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)。2004年溫州炒房團(tuán)到處行動(dòng)，他們先是在溫州炒，然后登錄長(zhǎng)三角，使得這一帶的房產(chǎn)快速上漲，炒房團(tuán)購(gòu)置房子后不租也不住就是等著房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲后再拋售。由于具有生活必需品性質(zhì)的住房市場(chǎng)的失靈以及房地產(chǎn)市場(chǎng)所具有的自然壟斷性特征,對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行適度的政府干預(yù)是必需的。借鑒世界各國(guó)各時(shí)期的經(jīng)驗(yàn),我國(guó)的住房政策宜從住房供給和需求兩方面設(shè)計(jì):一是變土地商業(yè)儲(chǔ)備為公益儲(chǔ)備;二是直接進(jìn)行部分住房產(chǎn)品的供給;三是管