大型商住項(xiàng)目前期策劃方案書

大型商住項(xiàng)目前期策劃方案書項(xiàng)目?jī)r(jià)值厘定三級(jí)價(jià)值洞察分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評(píng)定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位寫字樓定項(xiàng)目規(guī)劃建議分物業(yè)類型定位對(duì)開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造【城投山水新城舊改項(xiàng)目】開啟城市影響力時(shí)代【攀枝花市西區(qū)清香坪項(xiàng)目】開啟城市體驗(yàn)時(shí)代項(xiàng)目?jī)r(jià)值厘定三級(jí)價(jià)值洞察分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評(píng)定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對(duì)開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造1本項(xiàng)目所需解決的五大問題如下：2什么樣的發(fā)展戰(zhàn)略能夠指導(dǎo)項(xiàng)目的可持續(xù)開發(fā)？34項(xiàng)目應(yīng)該采取何種規(guī)劃布局，才能最大化項(xiàng)目的土地價(jià)值？5項(xiàng)目整體的開發(fā)節(jié)奏應(yīng)該如何把控，來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大化價(jià)值？在項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，什么樣的整體定位能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略？如何創(chuàng)造項(xiàng)目的差異化核心價(jià)值？項(xiàng)目?jī)r(jià)值厘定三級(jí)價(jià)值洞察分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評(píng)定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對(duì)開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造項(xiàng)目輔助價(jià)值打造我們將本項(xiàng)目的問題進(jìn)行深入研究，發(fā)現(xiàn)在解決問題之前必須明晰項(xiàng)目的價(jià)值體系12價(jià)值三：項(xiàng)目自身的價(jià)值體系分析清香坪項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知在項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)與最終的問題解決之前必須明確項(xiàng)目的價(jià)值體系？3價(jià)值二：西區(qū)發(fā)展的價(jià)值西區(qū)的規(guī)劃價(jià)值價(jià)值一：攀枝花市發(fā)展的價(jià)值攀枝花發(fā)展的宏觀背景攀枝花城市升級(jí)：城市的性質(zhì)定位為川滇交界毗鄰地區(qū)區(qū)域性中心城市；以資源綜合開發(fā)利用為主的現(xiàn)代特色工業(yè)城市；具有南亞熱帶風(fēng)光的宜居城市。截至2010年，攀枝花市轄3區(qū)2縣（東區(qū)、西區(qū)、仁和區(qū)、米易縣、鹽邊縣）。全國(guó)唯一以花命名的地級(jí)市，隸屬四川省，位于中國(guó)西南川、滇交界部。是四川通往華南、東南亞沿邊、沿海口岸的最近點(diǎn)，為“南方絲綢之路”上重要的交通樞紐和商貿(mào)物資集散地。一個(gè)既有壯麗山河峽谷奇景，又有亞熱帶旖旎風(fēng)光；既有現(xiàn)代人創(chuàng)造的偉業(yè)，又有遺存古樸風(fēng)貌的理想的旅游勝地。中國(guó)西部重要的鋼鐵、釩鈦、能源基地和新興工業(yè)城市，人均GDP雄居西南地區(qū)首位，是西南地區(qū)最富裕的城市。2013年城市GDP雖排四川省第15位，但人均GDP卻是四川第一，超過全國(guó)平均水平。2013年2月7日，國(guó)家發(fā)改委主任辦公會(huì)審議并正式批準(zhǔn)設(shè)立攀西戰(zhàn)略資源創(chuàng)新開發(fā)試驗(yàn)區(qū)。這是國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)立的唯一一個(gè)資源開發(fā)綜合利用試驗(yàn)區(qū)。該試驗(yàn)區(qū)已上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略并納入四川省重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，為攀枝花在新世紀(jì)快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。攀枝花城市價(jià)值形成四大城鎮(zhèn)發(fā)展片區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃空間布局以產(chǎn)業(yè)布局為依托，以成昆鐵路沿線為發(fā)展軸，以中心城區(qū)、攀蓮鎮(zhèn)為重點(diǎn)，以漁門鎮(zhèn)、大田鎮(zhèn)為次重點(diǎn)，在空間布局上形成四大城鎮(zhèn)發(fā)展片區(qū)：中部以攀枝花城區(qū)為核心，包括桐子林、紅格兩大外圍組團(tuán)和布德、同德、福田、新九等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；東北部以米易縣城為核心，包括白馬組團(tuán)和丙谷、撒蓮、埡口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；西北部以漁門為核心，包括永興、格薩拉、惠民等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；南部以大田為中心，包括平地鎮(zhèn)、大龍?zhí)兜揉l(xiāng)鎮(zhèn)。最終形成“以攀枝花主城區(qū)為中心，軸向布局，成群發(fā)展”規(guī)模等級(jí)布局合理、呈現(xiàn)特色鮮明的“都市環(huán)+放射組團(tuán)”的“陽光型”城市功能空間布局結(jié)構(gòu)。攀枝花城市價(jià)值城鎮(zhèn)化規(guī)劃布局：攀枝花市未來城市的功能空間布局將呈現(xiàn)特色鮮明的“都市環(huán)+放射組團(tuán)”的“陽光型”結(jié)構(gòu)。在城市功能分區(qū)方面，江南片區(qū)由炳草崗、渡仁（含干壩塘、龍?zhí)恋瘸鞘行略鲇玫兀┑裙δ軈^(qū)組成，定位為城市中心區(qū)，在干壩塘一帶設(shè)置城市中心，在炳草崗、那招設(shè)置片區(qū)中心，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)金融、文化娛樂等。江北片區(qū)由弄弄坪、攀密組成，作為城市中心區(qū)組成片區(qū)之一，江北片區(qū)中心設(shè)置在東風(fēng)，以發(fā)展選礦業(yè)、稀有金屬冶金為基礎(chǔ)，集生活、生產(chǎn)、物流及其它相關(guān)功能于一體的綜合型的城市片區(qū)，片區(qū)中心布置在清香坪，配套居住和服務(wù)設(shè)施。城東片區(qū)由青龍山—金江和團(tuán)山—馬店河—迤資一線用地組成，片區(qū)中心規(guī)劃在金江鎮(zhèn)，主要以釩鈦產(chǎn)業(yè)和電冶化工產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，并集中發(fā)展倉儲(chǔ)物流業(yè)，是攀枝花未來城市工業(yè)發(fā)展的重要載體。攀枝花城市價(jià)值城市功能分區(qū)布局：分江南江北城東三片區(qū)1、在規(guī)劃期內(nèi)，炳草崗城市商業(yè)中心商圈要逐步向炳二區(qū)炳三區(qū)以及城市新區(qū)拓展和延伸，加強(qiáng)對(duì)外零售和服務(wù)的輻射。2、規(guī)劃發(fā)展商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶，即打造以金沙江及其支流仁和溝兩岸的以“陽光、休閑、運(yùn)動(dòng)”為主題集休閑、娛樂、健身、觀光和餐飲、購物于一體的特色商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶；3、規(guī)劃大渡口、清香坪、仁和、瓜子坪4個(gè)匙域商業(yè)中心；重點(diǎn)培育發(fā)展7條商業(yè)街；4、積極推進(jìn)新型業(yè)態(tài)（超市、專業(yè)店、專賣店等）的發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展社區(qū)便民商業(yè)，規(guī)劃27家超市，其中現(xiàn)有21家，新建6家；規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（含生鮮超市）58家，其中現(xiàn)有51家，新建7家；5、規(guī)劃商品交易市場(chǎng)25家，其中現(xiàn)有18家，新建7家；6、形成物流園區(qū)為主體及物流配送中心為配套的流通服務(wù)體系，重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)位于攀枝花火車站和新建高速公路入口附近的金江及總發(fā)、密地等物流園區(qū)。

攀枝花城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)未來發(fā)展規(guī)劃（2007-2020年）：清香坪作為攀枝花的4個(gè)匙域商業(yè)中心中其中一個(gè)，商業(yè)潛力巨大。攀枝花城市價(jià)值攀枝花2012年-2014年一季度國(guó)民生產(chǎn)總值表

2012年(億元）增長(zhǎng)率2013年（億元）增長(zhǎng)率2014年一季度（億元）增長(zhǎng)率攀枝花市740.0314%800.8811%200.848%東區(qū)306.7010%326.869%

西區(qū)85.6711%92.079%

仁和151.9320%170.0215%

米易93.2019%108.0815%

延邊102.5415%103.869%

攀枝花城市價(jià)值攀枝花經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)：2012年至2013年，攀枝花整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，國(guó)民生產(chǎn)總值保持在10%以上的年均增長(zhǎng)率。

2014年一季度分市州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況

地區(qū)生產(chǎn)總值規(guī)模以上工業(yè)增加值

全社會(huì)固定資產(chǎn)投資

社會(huì)消費(fèi)品零售總額

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

總量（億元）

增長(zhǎng)％

排位

增長(zhǎng)％

排位

總量（億元）

增長(zhǎng)％

排位

總量（億元）

增長(zhǎng)％

排位

總量（元）

增長(zhǎng)％

排位

全

省

8.1

9.2

5030.2913

2677.112.7

69179.8

成

都

2320.227.81611.261276.28-2211027.7512.41490299.916自

貢

230.498.5118.913132.4321.49105.412.89598610.211攀枝花

200.848.2139.212131.0515.2136011.620631210.113瀘

州

291.1211.3112.93209.1338.42106.52141681811.62德

陽

355.38.7910.77207.7213.715122.5613.72773710.113綿

陽

375.178.1148.514297.67120169.49121781631015廣

元

129.378.4129.310121.156.11655.8711.718641410.310遂

寧

174.268.61010.29206.9320.41078.6913.6362379.917內(nèi)

江

258.999.9412.84156.324.9777.8413.2661949.519樂

山

281.96.1185.316272.9814.51496.2612.51270969.519南

充

281.87.5175.117203.2620.410145.413.17579311.71眉

山

192.6411312.25230.3229.4474.0711.718677410.78宜

賓

305.380.520-6.420225.9525.56124.5312.896611115廣

安

184.389.568.115240.3848176.9613.35706611.24達(dá)

州

281.59.279.310272.1617.212120.7213.44557611.43雅

安

88.829810.68113.6124.1836.2512.414683710.77巴

中

90.54815-0.419136.5630.4346.0112.116505110.78資

陽

280.8311.22132237.8325.7595.4612.512763010.211阿

壩

48.060.6191.11873.272.91911.412.71173569.818甘

孜

24.780.221-23.12161.684.71812.6411.620579310.86涼

山

291.989.8513.21222.395.81799.9113.1775089.519攀枝花城市價(jià)值攀枝花區(qū)域城市發(fā)展需要轉(zhuǎn)型：不可否認(rèn)，由于以城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完全依賴于純天然型資源，由于常年開采，導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)動(dòng)力明顯不足。轉(zhuǎn)型帶來的是新的增長(zhǎng)價(jià)值。

戶籍人口農(nóng)業(yè)人口非農(nóng)業(yè)人口當(dāng)年出生人口人口自然增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)率2012年111.8651.7660.0997613.70%63.01%1.37%2013年11252.1459.8696393.17%63.43%0.42%

可支配收入（元）增長(zhǎng)率人均消費(fèi)支出（元）增長(zhǎng)率食品支出（元）增長(zhǎng)率恩格爾系數(shù)衣著支出（元）增長(zhǎng)率居住支出（元）增長(zhǎng)率其他2012年2280815.60%152867.80%65006.40%42.50%13261.00%1308.00%-2.40%

2013年249069.20%165538.30%67553.90%40.80%14368.30%1497.00%14.50%

2014年一季度631210.10%

攀枝花城市價(jià)值人口及人口收入都穩(wěn)步增長(zhǎng)：人口的持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，以及城市化率的逐步加快，人均收入支出的穩(wěn)定增長(zhǎng)，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了原動(dòng)力。西區(qū)規(guī)劃：該區(qū)西部重點(diǎn)發(fā)展煤化工和建材工業(yè)，并配套居住和服務(wù)設(shè)施；東部以改善居住環(huán)境、完善服務(wù)配套為主。城西分區(qū)中心布置在清香坪。西區(qū)城市發(fā)展定位：西區(qū)是攀枝花地區(qū)重要的工業(yè)基地，全市的服務(wù)業(yè)副中心，全市重要的休閑旅游基地，同時(shí)也是現(xiàn)代、時(shí)尚、充滿活力的生態(tài)城市。西區(qū)城市空間功能布局：西區(qū)人口主要向城東集中，第二產(chǎn)業(yè)向城西集中，第三產(chǎn)業(yè)圍繞清香坪建立兩大服務(wù)業(yè)基地，規(guī)劃“一城兩片，九大組團(tuán)，沿江軸向串珠發(fā)展”的城市結(jié)構(gòu)和空間功能布局?！熬糯蠼M團(tuán)”自西向東依次為：化工建材類工業(yè)組團(tuán)、能源機(jī)械類工業(yè)組團(tuán)、格里坪物流生活組團(tuán)、河門口生活組團(tuán)、陶家渡生活組團(tuán)、玉泉生活組團(tuán)、清香坪生活組團(tuán)、大水井生活組團(tuán)、新莊生活組團(tuán)。“十二五”規(guī)劃期間，西區(qū)以清香坪新城、大水井新區(qū)、新莊新區(qū)開發(fā)建設(shè)為載體，加快完善“一體兩翼，三位一體”的城市空間功能結(jié)構(gòu)，推進(jìn)轄區(qū)城市開發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型和升級(jí)目的。西區(qū)發(fā)展價(jià)值西區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：“十二五”末，建成區(qū)面積達(dá)17平方公里，人口20萬。至2030年,城市用地規(guī)模35.5平方公里，GDP達(dá)420億元。其中，服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重不低于30%,生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值占服務(wù)業(yè)比重不低于40%。快速推進(jìn)西區(qū)清香坪“文化島”新城、大水井新區(qū)和新莊新區(qū)城市開發(fā)建設(shè)：清香坪文化島項(xiàng)目——占地面積352畝，規(guī)劃建筑面積約63萬平方米，是西區(qū)未來文化、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)和居住中心?，F(xiàn)已完成項(xiàng)目用地規(guī)劃調(diào)整和420戶房屋征收補(bǔ)償，占總?cè)蝿?wù)539戶的78%。大水井新區(qū)——按照“碧波新城，宜居樂園”的城市建設(shè)總體構(gòu)思，將其打造為西區(qū)消費(fèi)性服務(wù)業(yè)態(tài)區(qū)，項(xiàng)目占地面積2.1余平方公里，主要規(guī)劃有商住、行政辦公、水上公園、江邊碼頭、城市景觀中軸線等。約270畝首期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地征收有序開展。新莊新區(qū)——作為西區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心綜合服務(wù)區(qū)，定位為“門戶樞紐、總部基地”，規(guī)劃用地規(guī)模1.61平方公里。主要規(guī)劃有綠地景觀、辦公產(chǎn)業(yè)研發(fā)、現(xiàn)代物流、居住、公共服務(wù)設(shè)施等用地功能。新莊片區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)60.81公頃，從用地規(guī)?？?，達(dá)到全區(qū)的70%，將成為西區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地。西區(qū)發(fā)展價(jià)值項(xiàng)目屬性界定：位于西區(qū)未來的城市中心清香坪，集居住體驗(yàn)、休閑娛樂體驗(yàn)、購物體驗(yàn)為一體的體驗(yàn)式城市綜合體。外部屬性地理位置：位于西區(qū)未來的城市中心清香坪，西區(qū)未來的文化、經(jīng)濟(jì)、居住和商貿(mào)中心；片區(qū)規(guī)劃：西區(qū)是攀枝花地區(qū)重要的工業(yè)基地，全市的服務(wù)業(yè)副中心，全市重要的休閑旅游基地。東部以改善居住環(huán)境、完善服務(wù)配套為主。城西分區(qū)中心布置在清香坪。周邊環(huán)境：目前周邊競(jìng)品項(xiàng)目不多，即將推售的有福廣新城，且我項(xiàng)目推出時(shí)間剛好與該項(xiàng)目錯(cuò)位銜接；內(nèi)部屬性道路交通：西區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是四川南下滇西及東南亞的“橋頭堡”，交通網(wǎng)絡(luò)日趨完善。西南大動(dòng)脈成昆鐵路攀枝花支線終點(diǎn)位于境內(nèi)。省道寧華公路縱貫全境，格薩拉大道、蘇鐵大道全線貫通，形成“兩縱三橫”的交通網(wǎng)絡(luò)；

地形地貌：項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則矩形，且地勢(shì)高差起伏，可打造獨(dú)特景觀資源；自身配套：多塊綠地公園、商業(yè)配套；地塊分布：各地塊相對(duì)規(guī)整；項(xiàng)目自身發(fā)展價(jià)值清香坪占位：清香坪西區(qū)未來文化、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)和居住中心二次騰飛發(fā)力點(diǎn)：西區(qū)區(qū)域升級(jí)，二次發(fā)展的核心區(qū)域現(xiàn)代、時(shí)尚、充滿活力的生態(tài)城市：攀枝花地區(qū)重要的工業(yè)基地，全市的服務(wù)業(yè)副中心，全市重要的休閑旅游基地。西區(qū)攀枝花市清香坪發(fā)展價(jià)值項(xiàng)目獨(dú)特性：項(xiàng)目自身并不具備明顯的優(yōu)勢(shì)資源，需要后天打造；但項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)、周邊綠化優(yōu)勢(shì)相對(duì)凸顯。項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)提煉資源分類優(yōu)勢(shì)資源衍生資源價(jià)值分析交通優(yōu)勢(shì)；周邊綠化優(yōu)勢(shì)：公園生活體驗(yàn)——空氣質(zhì)量佳、休閑活動(dòng)空間充足；地塊高差資源利用；衍生出關(guān)于生態(tài)、健康、養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)老等的特色資源；項(xiàng)目自身發(fā)展價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值點(diǎn)總結(jié)：區(qū)域發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、水景資源、生態(tài)公園、緩坡資源構(gòu)成了本項(xiàng)目的價(jià)值資源整體。…………水景資源生態(tài)公園坡地資源…………區(qū)域發(fā)展生態(tài)環(huán)境規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)總結(jié)項(xiàng)目自身發(fā)展價(jià)值項(xiàng)目三級(jí)價(jià)值洞察分析小結(jié)：項(xiàng)目核心價(jià)值主要為城市規(guī)劃價(jià)值、后續(xù)資源打造價(jià)值、后續(xù)商業(yè)配套價(jià)值。規(guī)模價(jià)值后續(xù)資源價(jià)值打造區(qū)內(nèi)巴厘島風(fēng)情景觀資源帶區(qū)外多個(gè)綠地公園贈(zèng)送面積附加城市規(guī)劃價(jià)值西區(qū)中心區(qū)，清香坪新城建設(shè)后續(xù)商業(yè)配套價(jià)值城市綜合體體驗(yàn)商業(yè)中心規(guī)劃項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值厘定三級(jí)價(jià)值洞察分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評(píng)定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對(duì)開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)境分析中央推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制地方實(shí)施差別化調(diào)整雙向調(diào)控定調(diào)全年2014年一季度，兩會(huì)提出保持經(jīng)濟(jì)7.5%的增速，2014年房地產(chǎn)行業(yè)必將保持穩(wěn)定；貨幣保持總量穩(wěn)定，推進(jìn)利率市場(chǎng)化，成本上升致房貸緊張恐難改變；理順中央與地方的財(cái)、事權(quán)關(guān)系，降低地方土地財(cái)政依賴；推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，給未來房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支撐；單獨(dú)二孩政策紛紛落地，短期帶來改善住房需求、長(zhǎng)期延續(xù)人口紅利；樓市轉(zhuǎn)向雙向調(diào)控，一線限購+高庫存城市限供；增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，推行廉租房和公共租賃住房的并軌；房地產(chǎn)稅立法加快，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，對(duì)發(fā)展商來說無疑是雪上加霜目前來看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期，部分中小型房企運(yùn)行困難加劇，資金鏈趨緊，信用違約風(fēng)險(xiǎn)加大，開發(fā)商將另辟融資渠道，多種組合策略并用。另外，基于近期信貸趨緊及宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的嚴(yán)峻壓力之下，結(jié)合市場(chǎng)近4個(gè)月的銷售情況來看，將會(huì)有更多的開發(fā)商選擇主動(dòng)調(diào)整策略，通過以價(jià)換量的方式實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，這也將成為開發(fā)商躲避違約風(fēng)險(xiǎn)的一大舉措。房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)境分析地方政府開始嘗試松綁限購措施，如中央未禁止或?qū)⒙拥狡渌鞘?/p>

3月中下旬，杭州、常州、長(zhǎng)沙、福建等市場(chǎng)成交低迷的地區(qū)率先傳聞將放松樓市限購等調(diào)控政策，多從相關(guān)部門與房企座談會(huì)中傳出此類消息，雖然均未得到官方確認(rèn)，但政府的托市之意已不言而喻。從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。針對(duì)南寧市的此番調(diào)整及天津?yàn)I海新區(qū)的跟進(jìn)申報(bào)放松限購措施，可以看出目前部分嚴(yán)重依賴土地經(jīng)濟(jì)的二三線城市已經(jīng)在政策面開始嘗試突破，政策將根據(jù)不同區(qū)域分化調(diào)控，未來可能帶動(dòng)更多二三線城市放松限購。5月9日，“新國(guó)九條”帶來私募機(jī)遇，各路資本壓住文化旅游、養(yǎng)生地產(chǎn)

5月25日，中國(guó)地產(chǎn)金融投資策略峰會(huì)在成都舉行，包括瀚亞資本等多家地產(chǎn)私募巨頭的投資注意力一改往常的住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)領(lǐng)域，開始轉(zhuǎn)向文旅、養(yǎng)生等新領(lǐng)域，柚子模式也開始項(xiàng)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）方向延伸。隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，銷售情況不佳，部門城市開始政策破冰，預(yù)計(jì)會(huì)逐漸蔓延；地方政府土地財(cái)政依賴度較高，托市之舉呈現(xiàn)，消費(fèi)者觀望嚴(yán)重。攀枝花房地產(chǎn)整體情況1、2014年1-4月房地產(chǎn)投資形勢(shì)——開發(fā)投資運(yùn)行再提速：今年以來，攀枝花市房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2、3月份增幅分別達(dá)48.9％和100.3%，4月份再次加快，增長(zhǎng)111.9％，完成投資27.15億元，拉動(dòng)全社會(huì)投資增長(zhǎng)9.05個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)投資比重15.1％，比去年同期上升7個(gè)百分點(diǎn)。主要開發(fā)品種還是以住宅為主，商業(yè)用房為輔，1-4月完成住宅投資19.62億元，同比增長(zhǎng)105％，完成商業(yè)營(yíng)業(yè)3.96億元，增長(zhǎng)304.7％。2、投資增速，銷售放緩，價(jià)格下降，低地價(jià)項(xiàng)目打開房?jī)r(jià)下行空間1月11日，香榭麗都以“2962元”廣告新推房源，以空前的超低優(yōu)勢(shì)，大肆跳水，直接拉開了攀枝花樓市降價(jià)潮的序幕；春節(jié)一過，海德堡1380打出優(yōu)惠的廣告，以“最高直降10萬”；金三銀四作為傳統(tǒng)的樓市旺季，今年卻是失約的尷尬，公園大地、金域陽光等項(xiàng)目紛紛降價(jià)。2012年-2014年一季度攀枝花固定投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資表

2012年（億元）增長(zhǎng)率2013年（億元）增長(zhǎng)率2014年一季度（億元）增長(zhǎng)率全社會(huì)固定投資463.2520.80%545.7417.8131.0515.20%房地產(chǎn)開發(fā)投資54.6853%51.16-6.40%20.45100.30%攀枝花房地產(chǎn)整體情況3、供需失衡，銷售壓力增大截止2013年12月，攀枝花市中區(qū)住宅市場(chǎng)上有44萬方存量，而2014年，攀枝花在擁有大量的房源庫存基礎(chǔ)上，還有過萬套的新增房源，而適合購房的人群數(shù)量卻處未見大的增長(zhǎng)，供求關(guān)系的失衡，成為2014攀枝花最大的樓市困局。4、剛需市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈從2014年各個(gè)項(xiàng)目的推售計(jì)劃來看，今年攀枝花樓市的主力產(chǎn)品還是剛需為主，超過全年計(jì)劃推售量的60%，剛需市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。價(jià)格作為影響剛需人群購房的重要因素，項(xiàng)目采取以價(jià)換量提高周轉(zhuǎn)率的方式來確保整體業(yè)績(jī)，便在意料之中。攀枝花房地產(chǎn)整體情況

2012年(萬平米）增長(zhǎng)率2013年（萬平米）增長(zhǎng)率2014年一季度（萬平米）增長(zhǎng)率施工面積471.40-5.80%645.2936.90%

竣工面積51.70-68.30%95.4984.70%

銷售面積80.80-5.10%133.8665.70%

住宅銷售面積76.30-2.30%122.6960.80%

注：本數(shù)據(jù)來自于攀枝花市統(tǒng)計(jì)年鑒攀枝花房地產(chǎn)整體情況注：本數(shù)據(jù)來自于攀枝花市房管局交易數(shù)據(jù)

東區(qū)仁和區(qū)西區(qū)銷售面積銷售套數(shù)套均面積銷售面積銷售套數(shù)套均面積銷售面積銷售套數(shù)套均面積2010年253569.19258698.0571218.69677105.2069161.34670103.232011年472985.44614102.51182407.91795101.6237600.6640293.532012年639785.62767383.38354491.8355899.6338455.3740395.422013年246167.36313278.60382856.33632105.4141243.2244991.862014年1~5月18160.9221982.9350464.0859085.5300

1、從東區(qū)和仁和區(qū)2014年1-5月的銷售情況來看，與2013年相比，明顯呈現(xiàn)成交下滑現(xiàn)象，僅為2013年全年的10%左右；2、西區(qū)今年上半年無成交，主要是因?yàn)闊o供應(yīng)，市場(chǎng)出現(xiàn)空檔期。隨著福廣金城的推出，將去化一部分需求。建議本項(xiàng)目抓緊時(shí)機(jī)，盡早進(jìn)行項(xiàng)目推廣，吸引客戶關(guān)注與等待，防止客戶分流其他區(qū)域購房；3、西區(qū)從2011年-2013年連續(xù)3年成交戶型套均面積都在90平米左右，可見該面積段去化情況較好。因此，本項(xiàng)目后續(xù)住宅產(chǎn)品應(yīng)加強(qiáng)此面積段的產(chǎn)品研發(fā)，使其更具備競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步提升去化速度。住宅消費(fèi)者需求分析1、購房的需求主要集中在剛需、剛改方向。2、高功能小三房銷售情況較好。3、對(duì)價(jià)格、質(zhì)量、交通的關(guān)注度高于區(qū)位。客戶主要需求30-40萬，月供在1500-2000附近的房屋。4、23層以上的接受度偏低。5、客戶對(duì)完善的配套設(shè)施和休閑鍛煉空間有較高要求。商業(yè)消費(fèi)者需求分析1、炳草崗城中心仍是投資商業(yè)客戶的首要選擇，而西區(qū)和仁和區(qū)的商業(yè)隨著城市發(fā)展的進(jìn)程，需要升級(jí)換代。2、對(duì)于投資商業(yè)客戶而言，單價(jià)低，總價(jià)低，月供在5000—10000的商業(yè)比較受歡迎。3、對(duì)商業(yè)的位置、價(jià)格、交通、規(guī)劃、繁華程度非常關(guān)注?？蛻糁饕枨笤?0-100萬以內(nèi)商業(yè)，投資回報(bào)安全、穩(wěn)定。4、由于受住宅投資限購限貸政策影響，商業(yè)必然是投資客的下一個(gè)重要投資領(lǐng)域。5、客戶對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃和打造非常關(guān)心，商業(yè)的招商和運(yùn)營(yíng)是保證他們的投資回報(bào)的重要條件。6、西區(qū)主干道商業(yè)租賃價(jià)格在200-300元/平米，次干道在100-200元元/平米，社區(qū)商業(yè)在30—80元/平米。我們將從以下二個(gè)維度分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，通過競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析與研究，挖掘項(xiàng)目存在的戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會(huì)21攀枝花市東區(qū)、西區(qū)、仁和區(qū)版塊競(jìng)爭(zhēng)分析尋找項(xiàng)目區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)的占位項(xiàng)目所在西區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品打造、檔次、客戶等分析；尋找項(xiàng)目在區(qū)域中的占位分析攀枝花市各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)維度項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)維度競(jìng)爭(zhēng)分析的兩個(gè)維度區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)：各競(jìng)爭(zhēng)版塊在產(chǎn)品、客戶及配套上，將會(huì)與西區(qū)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系主要競(jìng)爭(zhēng)板塊東區(qū)仁和區(qū)成熟度：高速開發(fā)過程，區(qū)域已經(jīng)成熟區(qū)位：屬于城市核心位置，為中心城區(qū)，區(qū)位良好配套：周邊市政配套豐富產(chǎn)品類型：以高層住宅和商業(yè)為主資源：享有城市配套資源從個(gè)競(jìng)爭(zhēng)板塊分析得出：1.資源之爭(zhēng)：優(yōu)勢(shì)也成為劣勢(shì)2.產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)：無法與其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)3.客戶競(jìng)爭(zhēng)：無法吸引外來客戶4.配套：還需要逐步的完善成熟度：高速開發(fā)過程，區(qū)域趨于成熟區(qū)位：新興鋼鐵、釩鈦、能源基地配套：區(qū)域市政配套非常完善產(chǎn)品類型：以高層住宅和商業(yè)為主資源：資源豐富，物產(chǎn)甚多西區(qū)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)分析：板塊內(nèi)部規(guī)劃及在建項(xiàng)目以高層住宅產(chǎn)品為主，配套大型商業(yè)，與本項(xiàng)目存在較大競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。項(xiàng)目名稱規(guī)模指標(biāo)產(chǎn)品配套打造方向本項(xiàng)目本階段總占地：約100畝本階段總建面約430000㎡（含回遷）（詳細(xì)指標(biāo)模擬見P67）住宅：高層商業(yè)：住宅底商未來含公寓、辦公幼兒園，未來規(guī)劃公園情景式商業(yè)綜合體巴里島風(fēng)情公園式生活廣場(chǎng)，集生態(tài)宜居、精品公寓、創(chuàng)意辦公、公園情景式一站購物體驗(yàn)為一體的復(fù)合型綜合體福廣金城總占地：31畝住宅：69927.9㎡商業(yè)：32049.52㎡辦公：7649.94㎡地下超市：9305.57㎡預(yù)計(jì)價(jià)格：4300左右住宅：高層塔樓、板樓商業(yè)：商業(yè)廣場(chǎng)辦公：高層寫字樓約4萬平米商業(yè)（超市、電影院主力店，以餐飲業(yè)態(tài)為主）集商業(yè)、寫字樓一體的商業(yè)綜合體,打造區(qū)域第一個(gè)休閑娛樂商業(yè)綜合體藍(lán)湖國(guó)際總占地：1009畝總建面：50萬方左右住宅：4500戶公園：558畝當(dāng)前價(jià)格：4200左右住宅：高層，板樓商業(yè)：底商休閑主題公園，含有游泳池、攀巖、農(nóng)家樂、觀光、餐飲啤酒長(zhǎng)廊、休閑廣場(chǎng)等九大休閑娛樂功能。占地4.5萬平米休閑運(yùn)動(dòng)主題公園，半山生態(tài)住宅福廣金城效果圖藍(lán)湖國(guó)際效果圖及實(shí)景圖競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)：片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目缺乏對(duì)資源的利用，各項(xiàng)目商業(yè)體量較大，且業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，未來存在較大競(jìng)爭(zhēng)，配套主要依靠外部配套，自身配套缺乏。區(qū)域內(nèi)資源不足，對(duì)于環(huán)境衍生出來的生態(tài)、健康、養(yǎng)生等主題運(yùn)用不足；體量較大，未來競(jìng)爭(zhēng)力大，商業(yè)形式主要以城市型的大型商業(yè)以及特色商業(yè)街結(jié)合形式，缺乏城市標(biāo)志型的休閑游樂主場(chǎng)；主要依靠外部市政類配套，自身差異化配套缺乏；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比小結(jié)區(qū)域內(nèi)資源不足商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力大

自身特色配套資源缺乏區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)：針對(duì)片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品，主要競(jìng)爭(zhēng)來自于檔次、資源、配套以及客戶資源：各項(xiàng)目外部資源相當(dāng)，項(xiàng)目自身內(nèi)部資源無差異化，商業(yè)業(yè)態(tài)容易同質(zhì)化2配套：產(chǎn)品配套競(jìng)爭(zhēng)激烈，缺乏休閑體驗(yàn)特色商業(yè)配套，片區(qū)內(nèi)部缺乏針對(duì)未來的休閑娛樂體驗(yàn)式休憩娛樂場(chǎng)所。3資源之爭(zhēng)配套之爭(zhēng)檔次之爭(zhēng)檔次：福廣金城項(xiàng)目與本項(xiàng)目檔次定位相當(dāng)，未來產(chǎn)品存在較大競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系1客戶：項(xiàng)目前期以首改及剛需客為主，與周邊項(xiàng)目存在較大競(jìng)爭(zhēng)，需要通過差異化打造吸引客戶。4客戶之爭(zhēng)本項(xiàng)目SWOT分析S—優(yōu)勢(shì)W—劣勢(shì)S—W揚(yáng)長(zhǎng)避短，完善短板1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，西區(qū)規(guī)劃中心；2、交通便捷，通達(dá)性高；3、周邊3塊綠地環(huán)繞，生態(tài)景觀優(yōu)越；4、地塊高差起伏，有利于營(yíng)造獨(dú)特的區(qū)內(nèi)景觀；1、該區(qū)域受原攀鋼影響，有污染，居住氛圍欠佳；2、因替政府代建大量回遷房、市政綠地、規(guī)劃道路、地下通道、地下車位、社區(qū)服務(wù)中心等導(dǎo)致開發(fā)成本高、銷售價(jià)格不具優(yōu)勢(shì)；3、回遷房與商品房在同一地塊，影響商品房品質(zhì)。1、突出中心地位，弱化微環(huán)境不足2、挖掘資源，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，保證產(chǎn)品均好性3、加強(qiáng)附加贈(zèng)送，提高產(chǎn)品品質(zhì)，降低價(jià)格抗性4、利用地塊高差，強(qiáng)化區(qū)內(nèi)水系景觀營(yíng)造O—機(jī)會(huì)

T—威脅

O—T把握機(jī)會(huì)，規(guī)避威脅1、城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域；2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少；3、住宅銷售可與對(duì)面的福廣金城銷售期錯(cuò)位，避免直面競(jìng)爭(zhēng)；4、此區(qū)域項(xiàng)目缺乏自身特色配套；5、此區(qū)域尚無高端、體驗(yàn)感較強(qiáng)的城市綜合體項(xiàng)目1、同區(qū)域潛在開發(fā)量大，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈；2、政策的不確定性導(dǎo)致市場(chǎng)不穩(wěn)定，目前客戶觀望情緒大；3、此區(qū)域客戶購房分流了到其他區(qū)域及成都、重慶等地；1、錯(cuò)位切入市場(chǎng)：依托市中心（門戶）的概念搶占市場(chǎng)；2、產(chǎn)品線組合：優(yōu)化物業(yè)配比，把握好開發(fā)節(jié)奏；

3、整合旁邊地塊，規(guī)劃體驗(yàn)式商業(yè)，增加項(xiàng)目配套；4、規(guī)劃幼兒園等教育配套設(shè)置，增加項(xiàng)目附加值；5、規(guī)劃架空層，增加架空層功能，提升項(xiàng)目品質(zhì)；6、差異化營(yíng)銷，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶；

S—O強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì)W—T弱化劣勢(shì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

1、市場(chǎng)策略：作領(lǐng)導(dǎo)者跑者，不做競(jìng)爭(zhēng)者。2、產(chǎn)品策略：既保證【現(xiàn)金?！?，也有【明星產(chǎn)品】3、開發(fā)策略：分期滾動(dòng)開發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)4、推廣策略：強(qiáng)調(diào)發(fā)展，突出差異性。1、炒作區(qū)域未來發(fā)展概念，充分展現(xiàn)項(xiàng)目具有的潛在價(jià)值。2、升級(jí)項(xiàng)目定位，賦予整個(gè)城市核心的高度，打造城市地標(biāo)。3、差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。1、合理引導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)發(fā)展2、入市時(shí)間：快速開發(fā)，快速入市，最大化消弱市場(chǎng)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。3、隨需應(yīng)變，靈活調(diào)整開發(fā)、銷售策略；項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略預(yù)判：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略預(yù)判資源注重資源參與性及體驗(yàn)性（濱水棧道、緩坡漫步道等）商業(yè)公園式購物休閑體驗(yàn)商業(yè)中心打造（以集中式商業(yè)為主，打造特色街區(qū)避免直接競(jìng)爭(zhēng)）品牌高附加、高品質(zhì)、高檔次產(chǎn)品，對(duì)抗其他品牌優(yōu)勢(shì)品質(zhì)產(chǎn)品注重領(lǐng)先性，增加面積贈(zèng)送、公共會(huì)客廳、兒童樂園、健身設(shè)施等提升客戶品質(zhì)體驗(yàn)感配套幼兒園：引進(jìn)優(yōu)質(zhì)幼兒園，為業(yè)主幼兒子女提供入學(xué)便利公園：借助周邊綠地，打造休閑、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)主題公園區(qū)位西區(qū)規(guī)劃前景作為項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，區(qū)位具有更高的升值潛力交通交通：交通便捷，到達(dá)性強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略下發(fā)展方向：以項(xiàng)目資源作為核心，同時(shí)在商業(yè)、項(xiàng)目品質(zhì)、區(qū)位、交通等方面進(jìn)行針對(duì)性的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目復(fù)合地產(chǎn)打造項(xiàng)目輔助價(jià)值打造特色化商業(yè)打造項(xiàng)目資源打造提升品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)區(qū)位價(jià)值提升項(xiàng)目品質(zhì)感差異化完善配套項(xiàng)目核心價(jià)值打造資源特色型植入項(xiàng)目?jī)r(jià)值厘定三級(jí)價(jià)值洞察分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評(píng)定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對(duì)開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造資源利用及資源植入：周邊綠地資源區(qū)內(nèi)水系資源緩坡漫步道幼兒園公共會(huì)客廳提升項(xiàng)目品質(zhì)感差異化完善配套改善交通現(xiàn)狀健康養(yǎng)身配套資源項(xiàng)目資源利用項(xiàng)目資源植入資源及植入資源特色型植入水資源打造原則：基于項(xiàng)目外部條件與自身資源，水系打造作為項(xiàng)目核心軸線，應(yīng)遵循三大原則項(xiàng)目打造成為城市生態(tài)住宅典范“水”作為項(xiàng)目核心景觀資源的主軸線項(xiàng)目自身資源：地塊高差利用，營(yíng)造巴里島風(fēng)情水系景觀。項(xiàng)目條件：處于城市重點(diǎn)規(guī)劃西區(qū)清香坪板塊市場(chǎng)上缺乏能引領(lǐng)該片區(qū)的大型綜合體項(xiàng)目主題引導(dǎo)：巴厘島風(fēng)情元素功能完善：結(jié)合水系，打造完備的居住、康體養(yǎng)生等設(shè)施設(shè)備城市引領(lǐng)：城市缺失功能的引領(lǐng)性打造，成為項(xiàng)目亮點(diǎn)，引領(lǐng)城市發(fā)展水系的打造上應(yīng)遵循以下原則項(xiàng)目資源植入項(xiàng)目通過核心資源、優(yōu)勢(shì)資源型配套、資源衍生利用型配套、機(jī)會(huì)資源優(yōu)化型配套層層遞進(jìn)，深入打造，滿足客戶的各種休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生需求資源特色型植入品質(zhì)提升原生態(tài)公園養(yǎng)生會(huì)所品牌幼兒園水系緩坡漫步道文化會(huì)所觀景臺(tái)配套植入綠道、自行車康體健身設(shè)施城市會(huì)客廳資源利用水秀劇場(chǎng)水上婚禮秀噴泉廣場(chǎng)等水景觀濱水特色酒店水岸、水街面積贈(zèng)送兒童樂園健身會(huì)所項(xiàng)目配套分類展示及演繹生態(tài)公園：利用項(xiàng)目周邊的綠地資源，規(guī)劃建設(shè)生態(tài)公園和漫步道、親水平臺(tái)，作為項(xiàng)目增值配套，能有效提升項(xiàng)目整體品質(zhì)漫步道親水平臺(tái)綠道：通過一些林蔭道、綠化帶、景觀帶、健身設(shè)施等在公園中建設(shè)綠道，給人們提供足夠的戶外休閑娛樂和交往空間林蔭道綠化、景觀帶健身設(shè)施恒溫泳池：項(xiàng)目通過打造室內(nèi)恒溫泳池，增加客戶的娛樂主題，提升項(xiàng)目形象打造室內(nèi)恒溫泳池，能有效緩解氣溫降低帶來的劣勢(shì)，為項(xiàng)目客戶增添娛樂設(shè)施；本項(xiàng)目恒溫泳池的打造，為項(xiàng)目建立高端形象，提升項(xiàng)目附加值，增加項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。親子樂園：匹配目標(biāo)客戶實(shí)際需求，鑄就溫馨社區(qū)氛圍傳統(tǒng)游樂場(chǎng)親子樂園水上親子樂園專屬親子樂園計(jì)劃生育產(chǎn)生的獨(dú)生子女在家庭中的特殊地位，導(dǎo)致家庭資源向子女傾斜，對(duì)父母與子女的關(guān)系愈發(fā)看重，親子樂園相較傳統(tǒng)；游樂場(chǎng)更能促進(jìn)父母與子女的關(guān)系。這也促使中產(chǎn)以上階級(jí)對(duì)親子樂園的需求。業(yè)主專屬親子樂園的植入更能貼合目標(biāo)客戶的需求，挖掘更多目標(biāo)客戶學(xué)校教育設(shè)施：引入品牌幼兒園項(xiàng)目?jī)r(jià)值厘定三級(jí)價(jià)值洞察分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評(píng)定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對(duì)開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造在區(qū)域?qū)蛹?jí)：最終項(xiàng)目成為西區(qū)城市印象的經(jīng)營(yíng)者；在項(xiàng)目層級(jí)：西區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的引領(lǐng)者；通過項(xiàng)目自身資源最大化利用打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成項(xiàng)目長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)的持續(xù)發(fā)展動(dòng)力發(fā)現(xiàn)城市功能缺失，依托區(qū)域發(fā)展契機(jī)，借助周邊規(guī)劃發(fā)展大勢(shì)，差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力打造，樹立項(xiàng)目的城市影響力通過全新區(qū)域功能、形象的打造及核心主題的植入，引領(lǐng)項(xiàng)目長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，樹立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者形象地位.通過競(jìng)爭(zhēng)策略、借鑒案例與大規(guī)模項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目要成功開發(fā)需要重點(diǎn)關(guān)注以下五個(gè)方面，在戰(zhàn)略執(zhí)行層面指導(dǎo)項(xiàng)目定位角色定位資源價(jià)值配套設(shè)施規(guī)劃要點(diǎn)整體定位站在城市的高度上引領(lǐng)項(xiàng)目的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃中亮點(diǎn)的打造前瞻性創(chuàng)新性項(xiàng)目在城市中的角色定位項(xiàng)目在區(qū)域中的角色定位產(chǎn)品在項(xiàng)目中的角色定位資源自身的整合利用資源的衍生價(jià)值發(fā)散立足自身需求輻射區(qū)域人群成就城市影響力項(xiàng)目?jī)r(jià)值厘定三級(jí)價(jià)值洞察分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評(píng)定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對(duì)開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造定位思考：我們的定位須體現(xiàn)以下七點(diǎn)是城市級(jí)的是城市核心的是具有標(biāo)志性的是區(qū)域的價(jià)值高點(diǎn)是有強(qiáng)烈城市意向的是可回避競(jìng)爭(zhēng)的是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的輻射全攀枝花市是城市重點(diǎn)規(guī)劃新城核心代表新時(shí)代的攀枝花，城市中的“增長(zhǎng)極”潛力實(shí)現(xiàn)價(jià)值高于城市中心其它區(qū)域可辯識(shí)，特色區(qū)別于其它區(qū)域拉開與其他項(xiàng)目的差距采取一切可能的超常規(guī)的手段定位原則：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下確定基于客觀現(xiàn)狀的項(xiàng)目定位站位于區(qū)域?qū)蛹?jí)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的戰(zhàn)略高度項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及發(fā)展方向整體定位以前瞻性的、可持續(xù)的、符合未來發(fā)展需求的開發(fā)理念統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展以項(xiàng)目區(qū)域、自身占位及條件為項(xiàng)目打造出發(fā)點(diǎn)以突出項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)資源并填補(bǔ)區(qū)域功能缺失，為項(xiàng)目發(fā)展核心驅(qū)動(dòng)力整體定位：承載城市飛躍發(fā)展的時(shí)代重任，依托項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，植入多元配套，打造——攀枝花首席生態(tài)休閑新復(fù)合地產(chǎn)典范功能定位親近自然的居住體驗(yàn)，驚喜不斷的商業(yè)配套最主要的功能——宜居休閑功能和休閑體驗(yàn)商業(yè)功能三個(gè)綠地公園——與政府共同打造三個(gè)綠地公園，打造尊享的原生態(tài)森林公園，最生態(tài)！中央水系巴厘島風(fēng)情園林——依托項(xiàng)目地勢(shì)高差，打造巴厘島風(fēng)情中央水系園林，最特色！帶狀公園——沿項(xiàng)目中間水系分別設(shè)置不低于50米的生態(tài)廊道。自行漫步、大眾游樂園、親水廣場(chǎng)等，景觀與游樂結(jié)合，最和諧！唯一擁有四大公園的項(xiàng)目!項(xiàng)目?jī)r(jià)值厘定三級(jí)價(jià)值洞察分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評(píng)定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對(duì)開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造整體功能定位宜居性居住典范區(qū)攀枝花首席生態(tài)休閑新復(fù)合地產(chǎn)典范

回遷區(qū)住宅公園住宅住宅社區(qū)商業(yè)街+集中商業(yè)高端商業(yè)主題商業(yè)體驗(yàn)式商業(yè)公園式休閑體驗(yàn)商業(yè)區(qū)高品住宅回遷住宅防護(hù)綠地回遷住宅公共綠地社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)地下通道藍(lán)湖國(guó)際小區(qū)規(guī)劃幼兒園社區(qū)底商精品住宅精品住宅利用高差打造水系高品住宅精品住宅住宅及配套規(guī)劃分布示意公共綠地防護(hù)綠地公共綠地社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)地下通道藍(lán)湖國(guó)際小區(qū)規(guī)劃幼兒園綜合體體：公園式體驗(yàn)商業(yè)中心+精品公寓+少量辦公1-2層社區(qū)底商1-2層社區(qū)底商社區(qū)底商商業(yè)規(guī)劃分布示意公共綠地1-2層社區(qū)底商利用近12米高差規(guī)劃兩層商業(yè)，且±0下可不計(jì)容積率兩塊商業(yè)通過廊橋或者地下商業(yè)連通3個(gè)商業(yè)地塊，形成商業(yè)連通與互動(dòng)可售物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)粗算地塊占地面積物業(yè)類型建筑面積備注C01-R/201313849.8住宅精品住宅69249暫不考慮底商所占容積率商業(yè)住宅底商4520進(jìn)深按10測(cè)算地下商業(yè)21417.13不計(jì)容積率，且扣減回遷商業(yè)回遷商業(yè)6282.47地面面積不足，在地下商業(yè)中回遷C04-R/201318983.01住宅回遷13386.66暫不考慮底商所占容積率精品住宅81528.39暫不考慮底商所占容積率商業(yè)住宅底商3420進(jìn)深按10測(cè)算B53-R/201320436.75住宅回遷51103.82暫不考慮底商所占容積率精品住宅51079.93暫不考慮底商所占容積率商業(yè)住宅底商7640進(jìn)深按10測(cè)算地下商業(yè)40873.5不計(jì)容積率B55-R/201311506.66住宅高品住宅46026.64暫不考慮底商所占容積率商業(yè)住宅底商4480進(jìn)深按10測(cè)算分類建筑面積總建筑面積401007.5住宅總建面312374.4其中回遷住宅面積64490.48可售住宅面積247884商業(yè)總建面88633.1其中回遷商業(yè)面積6282.47可售商業(yè)面積82350.63其中住宅底商面積20060地下商業(yè)面積62290.63項(xiàng)目?jī)r(jià)值厘定三級(jí)價(jià)值洞察分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評(píng)定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對(duì)開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造

美國(guó)紐約中央公園和最繁華的上東區(qū)住宅是本項(xiàng)目的重要組成部分，商業(yè)與住宅互相促進(jìn)，項(xiàng)目打造的與高品住宅擁有山際線般的城市立面！引領(lǐng)攀枝花的未來！住宅定位——突顯住宅非凡氣勢(shì)與規(guī)模，建筑挺拔，立面張揚(yáng)住宅定位：公園旁的宜居生態(tài)住宅客戶演變趨勢(shì)（1/2）：考慮到項(xiàng)目的長(zhǎng)期的滾動(dòng)性開發(fā)，客戶逐步演變成熟，客戶群體呈現(xiàn)短期、中期和長(zhǎng)期的不同特征變化項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)長(zhǎng)期客戶成長(zhǎng)變化立足于西區(qū)為主要輻射范圍；客戶類型：以首改及部分剛需客戶為主立足攀枝花明市客戶類型：以改善型需求客戶為主立足攀枝花輻射周邊客戶類型：高端客戶、享受型客戶、標(biāo)新立異的客戶長(zhǎng)期的發(fā)展過程中，隨著項(xiàng)目定位和產(chǎn)品的變化，客戶也隨著改變；項(xiàng)目大體量產(chǎn)品打造，需要持續(xù)的發(fā)展的足夠的客戶量支撐；項(xiàng)目豐富的物業(yè)類型，各種形式的產(chǎn)品需要多元化的客戶來接受。短期中期短期客戶以中層階級(jí)為主中期客戶以高層客戶為主長(zhǎng)期客戶以金字塔塔尖高端客戶為主客戶演變趨勢(shì)（2/2）：隨著開發(fā)的不斷深入，影響客戶購買的主要因素將發(fā)生明顯的變化產(chǎn)品、發(fā)展導(dǎo)向配套、環(huán)境導(dǎo)向資源、品牌導(dǎo)向近期中期后期片區(qū)的資源、環(huán)境及未來規(guī)劃成為客戶的核心關(guān)注點(diǎn)；吸引區(qū)域范圍內(nèi)的中高端客戶；以改善性居住為主，包含部分首次置業(yè)需求，少量看好片區(qū)價(jià)值的投資客戶；項(xiàng)目不斷發(fā)展，影響力擴(kuò)大，商業(yè)規(guī)劃的完善，將不斷擴(kuò)大客戶層面，吸引更多客戶關(guān)注；吸引其他區(qū)域中高端客戶前來置業(yè)；片區(qū)配套成為客戶的核心關(guān)注點(diǎn)；隨著項(xiàng)目影響力的進(jìn)一步提升，客戶范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至整個(gè)攀枝花市以及周邊城市客戶置業(yè)；項(xiàng)目本身所帶來的身份品牌效果成為客戶的核心關(guān)注點(diǎn)；住宅產(chǎn)品發(fā)展方向：結(jié)合市場(chǎng)主流產(chǎn)品情況，確定項(xiàng)目各類型產(chǎn)品的主力面積區(qū)間C04：客戶導(dǎo)向：以西區(qū)內(nèi)剛需及首次改善型客戶需求為主項(xiàng)目產(chǎn)品：高層產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)：攀枝花市場(chǎng)上中小面積段產(chǎn)品為暢銷產(chǎn)品，作為本項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品，總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，以中小戶型為主C01、B53：客戶導(dǎo)向：以攀枝花市內(nèi)部改善性客戶為主；項(xiàng)目產(chǎn)品：前期部分高層小戶型強(qiáng)功能產(chǎn)品，保證項(xiàng)目現(xiàn)金流，后期開發(fā)中等戶型產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)提升，深耕項(xiàng)目自身資源，樹立產(chǎn)品的品牌形象。初期產(chǎn)品中期產(chǎn)品后期產(chǎn)品B55：客戶導(dǎo)向：以攀枝花市高端客戶為主，面向周邊城市；產(chǎn)品類型：大面積段產(chǎn)品為本項(xiàng)目的明星標(biāo)桿產(chǎn)品，起到拉升項(xiàng)目形象作用，居住舒適度高，純低密度物業(yè)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最高溢價(jià)；住宅初步戶型配比建議：建筑面積贈(zèng)送比例贈(zèng)送部位贈(zèng)送后面積贈(zèng)送后功能戶型套數(shù)比功能面積要求7011%客廳陽臺(tái)1.8*3.6；主臥陽臺(tái)1.5*3.3；次臥陽臺(tái)1.5*2.8；生活陽臺(tái)1.5*1.2772房+1衛(wèi)20%客廳>3.6m

主臥>3.3m8512%客廳陽臺(tái)1.8*3.8；主臥陽臺(tái)1.5*3.5;次臥陽臺(tái)1.5*2.8;生活陽臺(tái)1.5*1.2952房+1衛(wèi)20%客廳>3.8m

主臥>3.5m9012%客廳陽臺(tái)1.8*3.8；次臥陽臺(tái)1.5*3；一花廳2.7*3（可改為小臥室）1003房+1衛(wèi)20%客廳>3.8m

主臥>3.6m1109%客廳陽臺(tái)1.8*4.2；主臥陽臺(tái)1.5*3.9;次臥陽臺(tái)1.5*3;生活陽臺(tái)1.5*1.21203房+2衛(wèi)17%客廳>4.2m

主臥>3.9m12022%(10%)客廳陽臺(tái)1.8*4.5；次臥陽臺(tái)1.5*3.5；一個(gè)約13㎡的結(jié)構(gòu)板145(132)3房+2衛(wèi)15%客廳>4.5m

主臥>3.9m1408%客廳陽臺(tái)1.8*4.5；次臥陽臺(tái)1.5*3.5；生活陽臺(tái)1.5*1.2；入戶花廳2*31454房+2衛(wèi)5%客廳>4.5m

主臥>3.9m180以上頂層做大面積躍層3%客廳>5m（雙主臥）

主臥1>4.2m；主臥2>4m；項(xiàng)目?jī)r(jià)值厘定三級(jí)價(jià)值洞察分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評(píng)定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對(duì)開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造西區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)集中商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，一站式社區(qū)消費(fèi)理念在大社區(qū)中出現(xiàn)。用以優(yōu)化社區(qū)配套，完善社區(qū)功能，使業(yè)主能夠在社區(qū)內(nèi)完成日常消費(fèi)活動(dòng)集中式商業(yè)將呈現(xiàn)同質(zhì)化，商圈多以百貨+專營(yíng)店+餐飲+部分娛樂構(gòu)成，項(xiàng)目宜開發(fā)主題式集中式商業(yè)來為社區(qū)提供一站式社區(qū)商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境下項(xiàng)目的商業(yè)：商業(yè)體系發(fā)展處于初級(jí)階段商業(yè)總規(guī)模較小項(xiàng)目區(qū)位佳，但直面福廣金城商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)特色不鮮明市場(chǎng)環(huán)境自身?xiàng)l件體系化社區(qū)商業(yè)打造，實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)一站式生活商業(yè)體系商業(yè)體量規(guī)?；黝}特色商業(yè)發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)打造體驗(yàn)式高端商業(yè)消費(fèi)一站式自然風(fēng)尚商務(wù)、休閑都市目的地商業(yè)整體定位：項(xiàng)目商業(yè)打造集藝術(shù)人文、休閑娛樂、浪漫風(fēng)情于一體的城市級(jí)一站式多元化休閑商業(yè)提升項(xiàng)目整體價(jià)值最具自然風(fēng)尚的都市多元化休閑商業(yè)目的地多種商業(yè)形式打造一站式消費(fèi)商業(yè)區(qū)攀枝花商業(yè)典范，體驗(yàn)商業(yè)新地標(biāo)，與自然環(huán)境結(jié)合，與居住、辦公相結(jié)合，更多地關(guān)注人們的生活、購物、娛樂方式，創(chuàng)意商業(yè)空間，時(shí)尚聚集地，餐飲娛樂多姿多彩，休閑相聚好去處。項(xiàng)目三大商業(yè)體系——一大Mall+街區(qū)+休閑主場(chǎng)具備了中產(chǎn)階級(jí)對(duì)時(shí)尚生活、休閑娛樂、商務(wù)交際、健康生態(tài)需求的功能；代表了城市生活趨向、休閑聚會(huì)、商務(wù)交流、文化涵養(yǎng)發(fā)展水平的標(biāo)志；體現(xiàn)了享受、放松、身份、尊重、專屬、特權(quán)、私密……——本項(xiàng)目商業(yè)打造一大Mall+街區(qū)+都市休閑娛樂主場(chǎng)，將娛樂休閑元素和價(jià)值融入到商業(yè)價(jià)值當(dāng)中，使得整個(gè)項(xiàng)目建立商業(yè)體系，集中構(gòu)成攀枝花最聚自然風(fēng)尚的都市休閑體驗(yàn)購物娛樂目的地。高端商業(yè)街區(qū)+辦公生態(tài)運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生主場(chǎng)+公寓社區(qū)商業(yè)街區(qū)+集中配套商業(yè)兒童游樂場(chǎng)、家庭娛樂中心、一站式社區(qū)商業(yè)配套以高端餐飲、服飾、高端家具等特色街區(qū)，輻射攀枝花市客戶需求，再配以少量辦公物業(yè)，豐富產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)商業(yè)主題及分區(qū)：四大商業(yè)主題分布于北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)，商業(yè)體量分別由商業(yè)街+特色集中商業(yè)去化高端商業(yè)街區(qū)+辦公生態(tài)運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生主場(chǎng)+公寓社區(qū)商業(yè)街區(qū)+集中配套商業(yè)生態(tài)養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)休閑，打造健康品質(zhì)生活休閑娛樂館：打造攀枝花高檔休閑娛樂場(chǎng)所集中地區(qū)，專為高端人士休閑放松設(shè)計(jì)，突出高端特性IMAX電影院雪茄吧音樂旋轉(zhuǎn)餐廳鋼琴酒吧紅酒坊運(yùn)動(dòng)主題館：打造攀枝花市第一運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館集聚地，提升項(xiàng)目人氣，倡導(dǎo)健康、積極、向上的新都市生活方式跆拳搏擊會(huì)館健身會(huì)館保齡球會(huì)館形體舞蹈會(huì)館桌球館高端精品商業(yè)街區(qū)作為項(xiàng)目高品質(zhì)住宅區(qū)及周邊社區(qū)的高端商業(yè)配套，作為項(xiàng)目同時(shí)避免與中心區(qū)百貨型商業(yè)中心直接競(jìng)爭(zhēng)絕非傳統(tǒng)的MALL街區(qū)式公園式的步行空間立體的逛街線路業(yè)態(tài)組合的豐富零售、餐飲、娛樂的互動(dòng)有吸引力的商戶精致生活格調(diào)，品質(zhì)生活體驗(yàn)品味生活品質(zhì)超市生活家居書店異域風(fēng)情美食地方私房菜……玩趣廣場(chǎng)嬉水廣場(chǎng)特色小品……品牌展示服飾、皮具珠寶、鐘表知名美容連鎖……業(yè)態(tài)定位：標(biāo)志性小品品味生活：打造高端、商業(yè)街區(qū)形式，引進(jìn)小型高端超市ole，搭配書坊、鮮花房等，為高端社區(qū)客戶提供品味生活方式特色鮮花房趣味書坊Ole超市唱片專營(yíng)店餐飲小品：私房菜、各國(guó)高端美食，盡享高端餐飲盛宴，同時(shí)兼具玩趣廣場(chǎng)、特色小品，豐富景觀玩趣廣場(chǎng)植物小品丹桂軒私房菜冰激凌坊品牌展示：品牌家具店、服飾、美容連鎖、知名化妝品店等，為高端客戶提供更為便利的品牌消費(fèi)場(chǎng)所品牌家具店服飾專賣化妝品連鎖美容連鎖招商策略與招商思路：根據(jù)以上商業(yè)定位與業(yè)態(tài)定位，住宅底商全部銷售，地下商業(yè)則以整體招商為先為主：1、先確定業(yè)態(tài)落位圖情況；2、然后進(jìn)行主力店招商的實(shí)施，主力店未來以持有運(yùn)營(yíng)為主，保證商業(yè)氛圍的形成；3、待主力店確定后，進(jìn)行主力店周邊及臨街面商鋪的招商實(shí)施。此部分商鋪根據(jù)招商情況及租金情況確定是否銷售。如租金收益良好，可考慮以返租形式或帶租約形式進(jìn)行銷售；4、剩余商業(yè)的招商實(shí)施。此部分商鋪根據(jù)招商情況及租金情況確定是否銷售。如租金收益良好，可考慮以返租形式或帶租約形式進(jìn)行銷售。5、租售比按6:4考慮，即持有運(yùn)營(yíng)60%。品牌商家戰(zhàn)略合作伙伴我們的合作品牌商家資源達(dá)2000個(gè)，招商一呼百應(yīng)品牌商家戰(zhàn)略合作伙伴我們的合作品牌商家資源達(dá)2000個(gè)，招商一呼百應(yīng)品牌商家戰(zhàn)略合作伙伴我們的合作品牌商家資源達(dá)2000個(gè)，招商一呼百應(yīng)公寓定位適量打造公寓產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線，可分為四類定位方向研判1、商務(wù)公寓2、酒店式公寓3、酒店4、產(chǎn)權(quán)式酒店精品酒店產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓商務(wù)公寓特征1、不可售，自己經(jīng)營(yíng)2,、特色型，在房型、裝修設(shè)計(jì)以及服務(wù)上注重特色化1、純酒店式經(jīng)營(yíng)。2、銷售時(shí)帶不同程度租約。1、發(fā)展商持有2、純酒店式管理3、租金費(fèi)用相當(dāng)于5星級(jí)酒店1、提供精裝修，2、無特別物業(yè)管理服務(wù)，物管費(fèi)高于周邊普通住宅，低于同類酒店式公寓。利弊分析不可以銷售，必須自己持有經(jīng)營(yíng)，短期內(nèi)對(duì)于資金有一定要求。2.相比星級(jí)酒店裝修及經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)較低，且具有特色化，可以實(shí)現(xiàn)一定的議價(jià)能力。產(chǎn)權(quán)式酒店從成本角度看：前期對(duì)資金的要求較高，發(fā)展商壓力較大；從經(jīng)營(yíng)角度看：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高；牽扯發(fā)展商持續(xù)經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目，后期仍需要投入較多的人力、物力。對(duì)物業(yè)的持有，與發(fā)展商資金回流的要求不符，因此不是項(xiàng)目發(fā)展的方向。精裝小戶型公寓，對(duì)居住設(shè)施配套要求更高（如陽臺(tái)、煤氣管道本項(xiàng)目沒有）沒有特別的物業(yè)服務(wù)，檔次不高，難以形成銷售上的競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力，也難以形成溢價(jià)空間。市場(chǎng)表現(xiàn)攀枝花市擁有良好的自然環(huán)境和氣候條件，且擁有獨(dú)特而豐富的旅游資源，未來市場(chǎng)對(duì)于酒店需求量較大；會(huì)議型客戶，對(duì)于會(huì)議室有一定需求。市場(chǎng)上酒店的經(jīng)營(yíng)較好，產(chǎn)權(quán)式酒店有一定的客戶基礎(chǔ)，未來經(jīng)營(yíng)情況可以得到較好的保證；客戶有投資意識(shí)，對(duì)于收益前景較好的產(chǎn)品有投資意向。1.市場(chǎng)上酒店式公寓產(chǎn)品較少，酒店式公寓產(chǎn)品單價(jià)較高，總價(jià)較高，投資客戶更偏好總價(jià)低的產(chǎn)品市場(chǎng)上商務(wù)公寓多以毛坯出售，面積小、單價(jià)低、總價(jià)低，主要是吸引投資客戶進(jìn)行投資；結(jié)合四大類型公寓產(chǎn)品利弊分析、市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行匹配分析，項(xiàng)目公寓產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店和商務(wù)公寓√√√酒店打造建議：領(lǐng)先于市場(chǎng)，引進(jìn)品牌酒店，特色化的房型、酒店裝修風(fēng)格，使得酒店能實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)能力打造原因：1.迎合了市場(chǎng)由大眾化消費(fèi)向個(gè)性化、體驗(yàn)型消費(fèi)變換的潮流,同時(shí)也引導(dǎo)了一種新的時(shí)尚消費(fèi)方式；2.酒店相比較其他酒店類型，對(duì)于區(qū)位及交通的依賴程度相對(duì)較低，目的地消費(fèi)客戶較多；打造要點(diǎn)：1.品牌植入：桔子酒店、W萬豪酒店或本土知名品牌酒店，以品牌帶動(dòng)客戶的認(rèn)可度；2.特色打造：特色房型設(shè)計(jì)、別具格調(diào)的裝修風(fēng)格，有別于傳統(tǒng)酒店，其溢價(jià)能力更高；3.會(huì)議的引進(jìn)：配套會(huì)議室，滿足商務(wù)客戶對(duì)于會(huì)議室的需求。特色房型設(shè)計(jì)品牌酒店引入簡(jiǎn)單大氣大堂產(chǎn)權(quán)式酒店打造建議：發(fā)展商自己或者委托第三方經(jīng)營(yíng)，主要針對(duì)投資客戶，建議前5年承諾投資回報(bào)，后期根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分紅模式產(chǎn)權(quán)管理者業(yè)主收益業(yè)主入住權(quán)利開發(fā)商權(quán)益按竭期間按竭到期后模式一產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)月收益用于支付月供款無分紅根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤(rùn)分配模式二月收益用于抵沖供樓款獲得浮動(dòng)分紅根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤(rùn)分配模式三自付供樓款，獲得酒店支付的月收益獲得浮動(dòng)分紅根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅每月可入住若干天入住影響收益參與酒店利潤(rùn)分配模式四獲得承諾的固定收益＋浮動(dòng)分紅業(yè)主自付供樓款獲得承諾的固定收益＋浮動(dòng)分紅業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤(rùn)分配承擔(dān)保證業(yè)主月固定收益的義務(wù)前5年實(shí)行模式四，承諾估計(jì)收入，保證投資客戶前期的投資收益商務(wù)公寓打造要點(diǎn)：市場(chǎng)容量有限，不建議大規(guī)模打造純商務(wù)型公寓項(xiàng)目自身屬性：前期主要以住宅產(chǎn)品為主；公