美國反向抵押貸款業(yè)務(wù)的本土化改造

美國反向抵押貸款業(yè)務(wù)的本土化改造

在全球范圍內(nèi)，美國的措施是最有效的，制度是完善的，發(fā)展是最快的，影響是廣泛的。相關(guān)研究是最深入的。對美國反向抵押貸款開辦及發(fā)展歷程做深入分析,對我國順利開辦這一業(yè)務(wù),以應(yīng)對老齡化危機,是有重要意義的。反向抵押貸款在美國的發(fā)展歷程,大致可以分為如下四個階段。一、始于1989年(一)反向抵押貸款用房子養(yǎng)老的思想來源甚早,早在400多年前,地處歐洲的荷蘭就已經(jīng)出現(xiàn)了類似于反向抵押貸款售房養(yǎng)老的現(xiàn)象,其大致安排是:年輕人購買老年人的住房,并允許他們有生之年仍免費租住該住房,待老年人過世后再收回該住房。20世紀20年代末“大蕭條”時期,一種被稱為房產(chǎn)價值反轉(zhuǎn)繼承的金融工具在英格蘭被創(chuàng)造出來,在市場上也出現(xiàn)了專門為老年房主牽線搭橋的中介公司。法國的民間社會也廣泛流行一種被稱為viager的準金融產(chǎn)品,該產(chǎn)品以其以房養(yǎng)老的特性得到法國政府的支持,抵押品可以是房子、小農(nóng)場甚至是游艇,發(fā)展狀況良好。中國長期的封建社會里,針對某些有房產(chǎn)而無兒女的老年人的養(yǎng)老問題,民間社會也有過遺贈扶養(yǎng)的大量實例,并得到國家法律的認可。這些做法的表面狀況不同,但都蘊涵著以房養(yǎng)老的思想。美國的反向抵押貸款在20世紀60年代初萌芽,真正意義上的反向抵押貸款可以追溯到1961年,這是由美國DeeringSavings&Loan公司的NelsonHaynes發(fā)放給他的中學(xué)足球教練的遺孀的一份特殊融資貸款。到了20世紀70年代,相關(guān)的研究成果陸續(xù)出現(xiàn),包括在美國開展反向抵押貸款的調(diào)查和研究,探討應(yīng)如何根據(jù)“房產(chǎn)富人,現(xiàn)金窮人”開辦該新型金融產(chǎn)品。但到20世紀80年代之前,反向抵押貸款停留在理論研發(fā)和思想初萌階段,實質(zhì)性業(yè)務(wù)始終處于小打小鬧狀態(tài)。到了20世紀80年代,大量“二戰(zhàn)”后出生的美國人成為“房子富人,現(xiàn)金窮人”的一代,聯(lián)邦政府的養(yǎng)老保障壓力越來越大。為了解決這個問題,1981年美國專門成立了獨立的非營利性組織——國家住房資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心(NCHEC),專門向老年消費者進行反向抵押貸款產(chǎn)品知識的宣傳和國民理財教育。1983年,美國新澤西州勞瑞山的一家銀行開始正式發(fā)售反向抵押貸款產(chǎn)品,這是反向抵押貸款從理論研究邁向?qū)嶋H推廣的具有里程碑意義的一步。該產(chǎn)品專門針對那些擁有房產(chǎn)但缺乏其他現(xiàn)金收入來源的老年人,為加固養(yǎng)老保障開辟了新的途徑。但因本貸款業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度遠遠大于其他貸款,還款期的不確定又增大了貸款機構(gòu)的運營風(fēng)險,因此,反向抵押貸款與出賣房屋相比雖然有多種優(yōu)勢,且擁有健康的市場和敬業(yè)的機構(gòu)人員,但該產(chǎn)品的開辦并不理想,關(guān)注者眾,參與者寡。(二)反向抵押貸款市場不健全該階段美國的反向抵押貸款沒有實質(zhì)性地得到推廣,原因有四點:1.當時美國的老齡化問題并不嚴重,聯(lián)邦政府還沒有意識到該產(chǎn)品的重要用途,沒有提供相應(yīng)的金融支持,且反向抵押貸款本身結(jié)構(gòu)復(fù)雜,前期所需成本過大。該階段一般由各類機構(gòu)和地方政府發(fā)起并承辦該項產(chǎn)品,但規(guī)模較小且力量薄弱,常由于資金不足等容易陷入流動性困境。這些原因遏制了私營機構(gòu)對此業(yè)務(wù)的開展,使得整個市場的供給嚴重不足。2.本階段設(shè)計的反向抵押貸款產(chǎn)品的適用性不高,合約本身設(shè)計不符合市場需求,存在著一些不合理的規(guī)定。某些機構(gòu)為維護自己的利益,規(guī)定貸款只能用于繳納財產(chǎn)稅和房屋修繕;或固定貸款期限,到期不論老人是否在世都必須還款,沒有風(fēng)險擔保機制,支付貸款方式單一等。這與公眾對本業(yè)務(wù)的需求相差較遠,吸引力不足。3.該產(chǎn)品屬于新生事物,政府的監(jiān)管工作不到位,出現(xiàn)了某些機構(gòu)借機欺詐老年住戶的違約現(xiàn)象也較多,某些公司有意識設(shè)計種種不合理條款,試圖以較低價格哄騙老年人擁有的房產(chǎn),敗壞了本業(yè)務(wù)的社會形象,對反向抵押貸款業(yè)務(wù)的積極推廣形成了一大阻力。4.輿論宣傳不到位。反向抵押貸款是一項結(jié)構(gòu)復(fù)雜、知識含量極高的金融產(chǎn)品,加之老年人本身知識儲備少,對新生事物的接受能力弱,對反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開辦還存在種種誤解。應(yīng)當說明,反向抵押貸款作為一種風(fēng)險高、功用大的以房養(yǎng)老的融資工具,單單依靠機構(gòu)和老年住戶雙方的積極性,是遠遠不夠的,必須要將政府的積極性充分調(diào)動起來才可。同時,由于老年人數(shù)量在創(chuàng)紀錄地增長,美國財政預(yù)算空前緊張,養(yǎng)老問題帶給政府的壓力已超出財政可承受的范圍。政府和民眾都在尋找新的養(yǎng)老方式。在這種背景下,反向抵押貸款開始得到美國政府的大力支持。二、逐步發(fā)展階段1989-2000(一)反向抵押貸款市場的發(fā)展隨著養(yǎng)老問題變得越來越嚴峻,美國政府寄希望于反向抵押貸款產(chǎn)品緩解日趨嚴峻的養(yǎng)老壓力。1987年,聯(lián)邦政府頒布了《1987年國家住房法案》。該法案第二章255節(jié)清楚地闡述了美國政府對于反向抵押貸款的政策:一是為了滿足部分老年人口的特殊需要,增加貧困老人的收入,允許把不易變現(xiàn)的住房價值轉(zhuǎn)化為流動性資產(chǎn)或者收入;二是支持、鼓勵私營公司參與反向抵押貸款業(yè)務(wù),增加反向抵押貸款市場供給方面的競爭;三是確定反向抵押貸款市場需求規(guī)模,不斷完善產(chǎn)品設(shè)計,更好地滿足老年人群的需求。根據(jù)該法案,國會授權(quán)聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部(HUD)設(shè)計了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECMs)。該產(chǎn)品是面向老年人推出的新品種,由聯(lián)邦住房管理局(FHA)為該產(chǎn)品提供風(fēng)險保證,即FHA為經(jīng)其批準認可的貸款機構(gòu)發(fā)放的貸款提供擔保。1989年,美國聯(lián)邦住房管理局推出住房價值可轉(zhuǎn)換抵押貸款(HomeEquityConverseMortgage,HECM),并給予較大的政策優(yōu)惠后,反向抵押貸款市場才開始緩步發(fā)展起來。在HECMs業(yè)務(wù)推出的初期,還只是個試驗性項目,聯(lián)邦政府實行總量控制的辦法,規(guī)定本貸款的名額上限為5萬個用戶。機構(gòu)運作上,任何有資質(zhì)的貸款機構(gòu)都可以遞交申請開辦這一業(yè)務(wù),HUD通過抽簽把經(jīng)營資格分發(fā)給50家貸款機構(gòu),允許其辦理此項業(yè)務(wù),每家機構(gòu)可以發(fā)放50筆貸款,共計2500筆貸款①?？缮暾埖皆撡J款的人員非常有限。1989年,美國住房按揭貸款聯(lián)合會(即房利美FannieMae),開始將資產(chǎn)證券化的原理引入本貸款的資本運作,措施就是大量在資本市場上融資,并出資購買所有合格的HECMs貸款,為反向抵押貸款構(gòu)建了一個盤活資本的二級市場,大大增加了該產(chǎn)品的流動性,提高了相關(guān)行業(yè)的信譽。到1992年8月,房利美大約購買了94%的HECMs類貸款。1991年,為促進反向抵押貸款的交易,推動本業(yè)務(wù)的運作,美國國會修正法修改了相關(guān)條款,交易量由1991年的389份一舉增加到1995年的4166份,增長了大約10倍。HUD還決定允許所有有資質(zhì)并經(jīng)FHA授權(quán)的貸款機構(gòu)都可以開辦反向抵押貸款業(yè)務(wù)。于是,由公共保險承保的反向抵押貸款開始在美國大量地推廣。1995年,房利美(FannieMae)公司推出了自己的反向抵押貸款產(chǎn)品HomeKeeper,這是對公眾參與反向抵押貸款業(yè)務(wù)的又一大促進。Homekeeper首次推出后就大受歡迎,極大地促進了美國反向抵押貸款市場的發(fā)展。隨著潛在市場的不斷挖掘,私營的金融機構(gòu)即雷曼的財務(wù)自由老年基金公司開始染指反向抵押貸款業(yè)務(wù),即財務(wù)獨立計劃(FinancialFreedomPlan),但貸款的規(guī)模一直都不大,貸款對象主要集中于擁有高額房產(chǎn)的高端客戶,不享受政府提供的優(yōu)惠和相應(yīng)的擔保。以上三種產(chǎn)品幾乎占據(jù)了當今美國反向抵押貸款市場的全部,HUD、房利美、雷曼三個機構(gòu)根據(jù)自己的標準審核批準各自產(chǎn)品在各州的銷售商。其中HUD開辦的HECM貸款占據(jù)了全部市場90%乃至更高的份額。房利美則主要為HECM提供融資支持。在反向抵押貸款產(chǎn)品大量推廣的同時,美國金融市場上出現(xiàn)了貸款機構(gòu)間的兼并趨勢。20世紀90年代,一些大的金融機構(gòu)通過改進產(chǎn)品設(shè)計及相互間的兼并聯(lián)合,重塑了美國反向抵押貸款行業(yè)市場的結(jié)構(gòu)。1996年,ULLICO成立了一個新的部門重新設(shè)計了自己的產(chǎn)品以細分投資者。反向抵押貸款證券化的出現(xiàn),為反向抵押貸款市場發(fā)展與產(chǎn)品創(chuàng)新開辟了新的資本來源。在這一時期,反向抵押貸款的業(yè)務(wù)量有了較大幅度的擴張(見圖1),但仍然大大低于市場潛在的規(guī)模。美國聯(lián)邦抵押聯(lián)合會估計反向抵押貸款的潛在市場為300萬戶,這說明反向抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展市場潛力很大。(二)反向抵押貸款迅速發(fā)展階段2002年至今本階段的反向抵押貸款業(yè)務(wù)經(jīng)歷了一個先抑后揚的演變過程。前期,美國反向抵押貸款無法迅速推廣,原因是多方面的,如貸款年限長、初期投入金額大、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜、政府和機構(gòu)都未對此產(chǎn)品給予應(yīng)有的重視等。而且,當時的美國金融市場,遠沒有今天如此發(fā)達,二級市場不完善,資產(chǎn)證券化沒有真正地開展起來,資產(chǎn)缺乏流動性和持續(xù)性,又缺少貸款的擔保制度和輔助政策。金融機構(gòu)和消費者借貸雙方都面臨著多重性的風(fēng)險,如抵押物風(fēng)險、支付風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險等。后來,政府及其機構(gòu)直接介入反向抵押貸款市場,政府機構(gòu)承擔初期投入資金,并承諾風(fēng)險擔保和可能情況下的“兜底”政策,機構(gòu)據(jù)此重新設(shè)計了產(chǎn)品,消除了公眾和機構(gòu)的困惑,為業(yè)務(wù)開辦的雙方都吃了一顆“定心丸”。當資產(chǎn)出售時,貸款額度超出凈資產(chǎn)的話,該程序可以保障貸款機構(gòu)避免損失,有效地消除了反向抵押貸款機構(gòu)面臨的大部分貸款風(fēng)險。反向抵押貸款迅速發(fā)展的另一個促進因素,就是宏觀經(jīng)濟在克林頓時代快速走出了低谷,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了十幾年的繁榮。同時,該階段的貸款利率開始下降,金融市場得到進一步的發(fā)展,帶來了多種避險和籌集資金的工具,為反向抵押貸款市場帶來了資產(chǎn)的流動性。這些變化刺激了反向抵押貸款的社會需求,使得該產(chǎn)品開始快速發(fā)展。三、快速發(fā)展階段2000-2007(一)反向抵押貸款反向抵押貸款市場歷經(jīng)10多年的發(fā)展,到21世紀初,終于迎來了蓬勃發(fā)展的新時期。這段時期,美國宏觀經(jīng)濟運行良好,通貨膨脹得到了有效控制,美聯(lián)儲寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)市場注入了快速發(fā)展的動力。反向抵押貸款行業(yè)內(nèi)部在進一步整合,產(chǎn)生了一定的規(guī)模效應(yīng),產(chǎn)品開發(fā)在增速,市場競爭在增強。FinancialFreedom通過雷曼兄弟公司的投資銀行融資兼并了TransamericaHomeFirst,以此來擴張自己的地盤,并于1999年8月把購買自FinancialFreedom的反向抵押貸款資產(chǎn)包進行了證券化,標準普爾對該項資產(chǎn)組合進行了評級。2000年,雷曼兄弟公司的一個部門合并了自由基金公司,并開始購買UnityMortgageCorporation的反向抵押貸款產(chǎn)品。2001年8月自由基金公司成為雷曼兄弟公司的一個分支機構(gòu),開始購買SeniorHomeownersFinancialService公司的反向抵押貸款批發(fā)業(yè)務(wù),反向抵押貸款發(fā)行機構(gòu)的數(shù)量快速增長。據(jù)美國國家反向抵押貸款協(xié)會統(tǒng)計,美國國內(nèi)發(fā)放反向抵押貸款的金融機構(gòu)數(shù)已由1990年的不到200家,發(fā)展到2005年的1300家左右,且數(shù)量還在逐年增加中。許多政府機構(gòu)和非營利組織,如美國退休人員協(xié)會(AARP)和美國的住房供給和城市發(fā)展部門(HUD),為美國退休的私有住房擁有者提供免費的輔導(dǎo)服務(wù),開展以房養(yǎng)老的理財教育,使得反向抵押貸款的業(yè)務(wù)狀況、參與程序等,被廣大民眾所熟知。1990年之前,美國國內(nèi)一共發(fā)放了3000份反向抵押貸款,而2001年至2003年的三年時間,僅僅HECMs的發(fā)行量就接近4萬份。據(jù)美國反向抵押貸款機構(gòu)聯(lián)合會(theNationalReverseMortgagesLendersAssociation)公布的數(shù)據(jù),2003財政年度(截至2003年9月30日)全美共發(fā)放HECM貸款18097份,比上一財政年度增加了39%;2003年10月到2004年2月,全美共發(fā)放HECM貸款12848份,比上年度同期(6061份)又增加了112%,僅2004年2月一個月就新增4148份貸款,比上年同期(1113)增加了273%,創(chuàng)造了月發(fā)放貸款數(shù)量的新紀錄。到了2004年,總共有37829份HECMs貸款獲得批準發(fā)放,比前一年增加了109%。2005年,快速增長的勢頭繼續(xù)得以保持,增加量達到43131份,增幅達14%。2007年的增長勢頭突飛猛進,增加量達到107368份,增幅近50%。①貸款供給量也相應(yīng)地大量增加(見圖2)。反向抵押貸款發(fā)放機構(gòu)數(shù)量增加了3倍,達到191家。鑒于HECMs發(fā)行量占美國反向抵押貸款總發(fā)行量的90%以上,以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以近似地代表美國整個反向抵押貸款市場的發(fā)展狀況②。(二)反向抵押貸款業(yè)務(wù)本階段美國反向抵押貸款的市場發(fā)展迅速,造成這一局面的原因是多方面的:1.政府及業(yè)務(wù)主管機構(gòu)在對反向抵押貸款進行了一段時期的試點之后,對于如何正確地設(shè)計和推廣該產(chǎn)品有了更多的經(jīng)驗,政府對該產(chǎn)品市場的推動更加有效。2.通過一段時間的輿論宣傳和國民理財教育之后,反向抵押貸款產(chǎn)品本身的優(yōu)越性逐步為人們熟悉,公眾對此業(yè)務(wù)日益認同并逐漸接受了該金融產(chǎn)品。3.該時期美國宏觀經(jīng)濟運行良好,良好的經(jīng)濟基本面給金融產(chǎn)品的快速發(fā)展注入了強烈的信心。21世紀初,美聯(lián)儲不斷下調(diào)抵押貸款的市場利率,該貨幣政策的實施降低了借款人的成本。同時,隨著利率的走低,房地產(chǎn)市場不斷升溫,房屋的價值節(jié)節(jié)攀升,房產(chǎn)增值減少了到期房屋的變現(xiàn)風(fēng)險,給予貸款機構(gòu)和消費者莫大的信心,進一步推動了反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展。4.反向抵押貸款機構(gòu)內(nèi)部進一步整合,所產(chǎn)生的規(guī)模優(yōu)勢使機構(gòu)持續(xù)發(fā)展的能力和抗風(fēng)險的能力大大增強,擁有了更多的運營資金和專業(yè)人才,有利于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不斷完善和產(chǎn)品種類的不斷增加。多樣化的產(chǎn)品細化了顧客市場,使得消費者能夠依據(jù)自身的特點選出適合自己的產(chǎn)品,滿足多種不同的需求,同時也節(jié)約了甄別費用,反向抵押貸款對公眾的吸引力進一步提升。但是,這一時期的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了房價上升過快,市場過熱;房地產(chǎn)金融保險市場發(fā)展過快,大量新型金融衍生品不斷出現(xiàn),尤其是借款人資格認定標準過低(幾乎是無限制地放貸),次級貸款產(chǎn)品開始大量出現(xiàn),為后來的金融危機埋下了病根。四、金融危機下反向抵押貸款的發(fā)展2007年以來(一)美國住房與城市改革中的反向抵押貸款2007年,美聯(lián)儲為了抑制日益嚴重的通貨膨脹,多次上調(diào)了基準利率,使得住房按揭借款人的還款壓力驟增。之后,隨著抵押房產(chǎn)的價值大幅降低、借款人違約現(xiàn)象大量出現(xiàn),金融機構(gòu)紛紛倒閉,次貸危機全面爆發(fā)且逐步演化為嚴重的金融危機。美國的房地產(chǎn)市場一片蕭條,利率上升導(dǎo)致貸款成本加大、機構(gòu)流動性出現(xiàn)嚴重問題等,使得金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)經(jīng)營面臨的風(fēng)險進一步擴大,且消費者對自己能否按時足量拿到貸款也產(chǎn)生了疑惑。種種狀況讓人感覺到反向抵押貸款的發(fā)展前景已不明朗。但是,美國住房與城市發(fā)展部于2008年12月公布的數(shù)據(jù),有力地支撐了整個反向抵押貸款市場的信心。2008年,經(jīng)美國聯(lián)邦政府擔保的HECMs共計115176份,而2007年這個數(shù)字是108,293份,顯示HECMs的發(fā)行量同比仍然增長了6.4%①。據(jù)加利福尼亞州一家咨詢機構(gòu)ReverseMarketInsight,Inc調(diào)查顯示,佛羅里達州是美國反向抵押貸款發(fā)行量最大的州(見表1),該機構(gòu)進一步分析表明,2008年反向抵押貸款的發(fā)行機構(gòu)為2949個,較前一年增長了76.5%。反向抵押貸款的業(yè)務(wù)開辦機構(gòu)對HEC-Ms的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等做了進一步的改善,包括更高的貸款限額、合作申請貸款、更嚴格的消費者利益保護,允許用貸款得來的款項購買新的房屋等。具體來說:一是貸款的最高限額從原來的352790美元增加至417000美元,且貸款用途不限,這使得更多的高價值房屋適用于HECMs;二是貸款費用有較大降低,該費用包括付給貸款機構(gòu)的發(fā)行費、保險費和結(jié)算費等;三是HECMs允許消費者一次性付清保險費,保證他們能按時足額拿到反向抵押貸款;四是從2009年1月起,HECMs貸款可以用于購買新的房屋,這對于希望改住小戶型房屋或干脆搬進養(yǎng)老機構(gòu)的老年住房擁有者是較有吸引力的。這些產(chǎn)品規(guī)則的完善,使得該項目更大程度地滿足了消費者的需求,對老年房屋擁有者的吸引力驟增。(二)反向抵押貸款是一項政府的一項重要貸款。在危機本階段反向抵押貸款市場發(fā)展狀況表明,金融危機對該市場發(fā)展的影響并不大,反向抵押貸款的發(fā)展前景不會因此而黯淡。究其原因,有如下幾個方面:1.次級抵押貸款主要是金融機構(gòu)向低收入、少數(shù)族群、受教育水平低、金融知識匱乏的家庭和個人發(fā)放的住房抵押貸款。一般情況下,這類人不是反向抵押貸款的目標群體。反向抵押貸款對抵押房產(chǎn)的資質(zhì)有嚴格的要求,主要是一些獨棟室型房屋,降值空間不大。2.金融危機的影響時間相對于反向抵押貸款的貸款周期來講是較短的。大多數(shù)借款人的還款期都在十幾年之后,根據(jù)房地產(chǎn)價格波動的周期來看,房價屆時會得到相應(yīng)的回升,甚至有可能超過危機發(fā)生前的價格。少數(shù)貸款可能在危機影響期內(nèi)到期,但對于資金實力雄厚的機構(gòu)來說,影響不會很大。同時,貸款機構(gòu)根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)現(xiàn)狀,適當調(diào)低了年金給付額,反而降低了放貸成本。當然,年金的調(diào)低額也不能過于影響借款人的需求。3.金融危機和全球老齡化的趨勢之間沒有關(guān)聯(lián)。反向抵押貸款可以實現(xiàn)老齡人的自我養(yǎng)老,無論金融危機如何演變,這一功能都不會改變,這與老年人的需求相符合,其市場需求具有較大的剛性。4.當金融危機使得投資受損以及房屋價值持續(xù)走低,通過反向抵押貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現(xiàn)金流,這是一種變相的保值方法。于是,反向抵押貸款對于老年人的吸引力更大了,這可以保證他們定期收到定額的養(yǎng)老金。5.奧巴馬政府大力挽救美國經(jīng)濟。美國政府為了給市場提供流動性,于2008年12月17日將聯(lián)邦利率下調(diào)至0～0.25%的目標區(qū)間內(nèi),為有史以來的最低水平。該政策大幅度降低了反向抵押貸款業(yè)務(wù)的貸款成本,在很大程度上抵消了房價縮水的負面影響。2009年3月4日,聯(lián)邦政府公布了規(guī)模高達750億美元的抵押貸款調(diào)整方案,有助于避免廣大住房擁有者遭遇提前止贖。此舉對反向抵押貸款市場也是一個利好。五、美國反向抵押貸款成功推廣的經(jīng)驗美國的反向抵押貸款市場從無到有,社會需求由小到大,產(chǎn)品從幼稚到成熟,對這一運營制度演變歷程的分析,可以歸納出美國反向抵押貸款成功推廣的一些經(jīng)驗。(一)貸款機構(gòu)保護體系不健全,使控制債務(wù)人成本美國政府為促進反向抵押貸款市場的順利發(fā)展,直接或間接地參與改進產(chǎn)品設(shè)計、完善風(fēng)險規(guī)避機制、制定完善的法律法規(guī)規(guī)范市場的發(fā)展。1.美國政府制定了完善的消費者保護機制。如貸款機構(gòu)宣告破產(chǎn),借款人就可能領(lǐng)不到貸款,難以支持養(yǎng)老。政府指定機構(gòu)發(fā)行的HECMs產(chǎn)品,有聯(lián)邦政府的擔保以及資產(chǎn)打包出售給FannieMae,消費者就沒有了這個擔憂。HECMs還提供了其他的利益保護。它是無追索權(quán)的,不允許脅迫借款人出售住房來歸還貸款,借款人的壽命即使再長,也不需要用抵押房產(chǎn)以外的財產(chǎn)來償還貸款機構(gòu)。再者,適用的利率是按期調(diào)整的,按年調(diào)整的利率每年的“利率帽”為2%,貸款期內(nèi)的“利率帽”為5%,以控制借款人的成本。2.貸款機構(gòu)保護體系設(shè)計得較為合理。貸款人的風(fēng)險主要是抵押房產(chǎn)價值低于累積貸款本息總額,也就是說由于貸款期限過長、利率上升、房產(chǎn)貶值等因素導(dǎo)致貸款數(shù)額超過房產(chǎn)價值。聯(lián)邦政府和FannieMae的擔保使得HECMs和HomeKeeper發(fā)行機構(gòu)避免了這部分損失。由政府機構(gòu)FHA統(tǒng)一向借款人收取保險費用,對借款人與貸款人的可能損失進行補償,在保險基金金額不足的情況下,才由政府兜底。美國國會還頒布了一些相關(guān)的法律法規(guī)用以規(guī)范反向抵押貸款的運作環(huán)境,明確界定借款人收取的貸款費用限額。HUD定期對HECMs的運行狀況進行評估并向國會匯報,FHA負責(zé)對產(chǎn)品設(shè)計進行改進。1994年9月23日,美國總統(tǒng)克林頓簽署了Riegle社區(qū)發(fā)展法案(RiegleCommunityDevelopmentAct)(1994),根據(jù)該法案,貸款人應(yīng)向借款人披露全部貸款費用的真實估計——無論這些費用是否被認為是費用融資,與反向抵押貸款有關(guān)的所有費用都必須向借款人披露。該規(guī)定大大增加了市場的透明度。(二)規(guī)避風(fēng)險、分散風(fēng)險美國有著世界上最發(fā)達的金融體系,華爾街是世界金融人才最集聚的地方,這非常有利于反向抵押貸款這一風(fēng)險巨大的金融產(chǎn)品的發(fā)展。反向抵押貸款有著相當復(fù)雜的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),一般人難以理解,但他們卻可以利用自身的技術(shù)優(yōu)勢,不斷完善該產(chǎn)品的結(jié)構(gòu),并運用金融工具和金融市場來有效地規(guī)避和分散風(fēng)險。政府機構(gòu)推出的反向抵押貸款產(chǎn)品,有著政府的擔保,利用金融工具降低風(fēng)險可以減輕政府的壓力。而私營機構(gòu)的產(chǎn)品卻不具備這一條件,更需要一個發(fā)達的金融市場。借助于強大的金融市場,私營機構(gòu)的產(chǎn)品通過證券化等技術(shù)手段,有效地分散和規(guī)避了機構(gòu)和消費者雙方所承受的風(fēng)險,并籌集到維持運營的資金。豐富的金融人才儲備對于產(chǎn)品開發(fā)也是一種保證,他們把市場調(diào)研得出的數(shù)據(jù)資料通過保險精算、金融工程等技術(shù)手段處理,分析市場需求,設(shè)計各種可行的方案,并計算各方案的定價、風(fēng)險以及推行結(jié)果等,以滿足不同類型消費者的需求。比如HECMs適合低價房屋的業(yè)主,Homekeeper適合中等價位房屋的業(yè)主,而私人機構(gòu)推行的FinancialFreedom則滿足了高價房屋業(yè)主的需求。(三)加大有效的反抵押貸款政策支持力度美國反向抵押貸款成功的一個關(guān)鍵因素在于,推出HECMs之前首先成立了獨立的非營利性組織——國家住房資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心(NCHEC),專門向老年消費者進行反向抵押貸款產(chǎn)品知識的宣傳和國民理財教育。雖然人們的觀念不可能一下子轉(zhuǎn)變,但首先轉(zhuǎn)變思想的部分群體接受了這一產(chǎn)品,然后通過他們使用感受的宣傳和輿論倡導(dǎo)雙管齊下,促使該產(chǎn)品能更快地被更多的人所接受。美國政府還規(guī)定了老年人在申請反向抵押貸款之