住房反向抵押貸款的美國經驗

住房反向抵押貸款的美國經驗

以房為新房是指失去財產的老年人將房屋的所有權抵押給相應的保險公司或金融機構，并通過保險公司或金融機構綜合評估房屋的價值、未來的增加值和損失。根據評估值和老年人的平均壽命，并每月或每年向保險老人支付租金。這些固定的按時付款繼續(xù)給老年人，但老年人按規(guī)定享受這一收入。保險公司或相應的金融機構在老人辭世之后,可獲得房屋的產權,將房屋出租或者銷售甚至拍賣。目前國外在開展該項業(yè)務的同時也規(guī)定,一旦投保人與保險公司訂立了有效合同并開始執(zhí)行,那么不管投保人的實際壽命有多長,保險公司一律要按月付款,但如果投保人的實際壽命短于預期壽命,保險公司也一律可以收回房產。這種貸款方式,對于改善老年人的生活質量、減輕社會保障壓力具有積極的意義。一、美國的房養(yǎng)老模式以房養(yǎng)老,也稱為住房反向抵押貸款,起源于荷蘭,發(fā)展最成熟、最具代表性的當屬美國。上世紀80年代,美國因為出現了大量的“房子富翁,現金窮人”,于是以房養(yǎng)老模式應運而生。目前,美國、英國、新加坡等十幾個國家都實行了以房養(yǎng)老模式,其共同的特點是:二、與金融保險的關聯在我國推行住房反向抵押貸款實現以房養(yǎng)老,將家庭住房、養(yǎng)老保障與投資金融保險三者有機地聯系在一起,使老年人的住房能夠發(fā)揮居住、養(yǎng)老保障和投資的三重功能,是對現有養(yǎng)老方式的有力補充,為國家、社會和家庭解決養(yǎng)老保障問題開拓了一條有益可行的道路。三、住房反向抵押貸款是城市社區(qū)養(yǎng)老的重要內容住房和養(yǎng)老都是事關社會穩(wěn)定和諧的大事,在我國推行住房反向抵押貸款,實現以房養(yǎng)老,需要政府、銀行、保險公司、社會保障部門等有關各方統一認識,協調行動,通力合作。1.貸款機構不盡相同,但都需要銀行、保險公司等機構的相互合作。加拿大唯一的反向抵押貸款產品是由私人的專業(yè)公司提供的。新加坡則是由保險公司——總英康保險公司推出的,政府是否提供正在討論之中。而美國則是由政府和私人房貸機構同時提供,但政府的產品占市場的絕大部分,貸款的運行機構也較多。以上幾個國家雖然設計和提供以房養(yǎng)老產品的機構不同,有的是盈利性的,有的是非盈利性的,但其銷售和管理依賴于銀行或保險公司眾多的機構網絡,需要專業(yè)房貸機構、保險公司和銀行等金融機構的相互合作。2.借款人局限為老年人,且借款者必須擁有私人房產并要參加相關保險。加拿大、美國對借款人的年齡要求為62歲及以上,新加坡是50歲及以上。3.貸款額度與借款人年齡、當前利率等高度相關,貸款發(fā)放方式有較大的靈活性。在貸款的發(fā)放額度上,加拿大規(guī)定:可以獲得其房產評估價值10%-40%的貸款額度,具體數量由借款人的年齡、性別、婚姻狀況、房產的類型和地段以及評估時的現行利率而定,最低為14500美元,最高為50萬美元。美國最低為154896美元,最高為280749美元,限額主要根據房產所在的不同地區(qū)來確定,并且每年調整。在貸款發(fā)放方式上,加拿大是以一次性的方式給付申請人,而美國則有分期支付、一次性支付和信用支付,或者是三種方式的結合。4.還款方式可自由選擇,最大限度地維護借款人或其繼承人的利益。由于以房養(yǎng)老的目的就是在保證老年人繼續(xù)居住在自己房屋內的前提下,以該房屋做抵押取得現金來養(yǎng)老,因此借款人在沒有構成違約的情況下,只要還在該房屋內居住,就沒有還款的義務,但借款人有義務保證房屋的完好價值,以保證貸款人的債權。在償還方式上,最常見也是最符合其目的的還款情況,就是借款人去世之后,以其住房資產還款。1.在養(yǎng)兒防老、儲金養(yǎng)老的基礎上,增加第三種養(yǎng)老模式——以房養(yǎng)老,加固養(yǎng)老保障,有利于減輕國家在社會保障方面的壓力。我國養(yǎng)老保障的覆蓋面窄,養(yǎng)老保險項目主要局限于國家行政事業(yè)單位、國有企業(yè)和部分集體企業(yè),大多數人沒有受益。雖然政策規(guī)定要擴大私營個體參保的覆蓋面,但實際上,眾多非國有單位的職工基本上被排斥在外,遠不能滿足更多社會成員對養(yǎng)老保障的需要。住房反向抵押貸款為老年人養(yǎng)老問題的解決開辟了一條新的道路,老年人借助住房反向抵押貸款,在不需要賣掉房子的前提下,能夠擁有一筆固定收人用于維持和改善晚年生活,從而大大緩解了國家社會保障的壓力,促進社會福利制度的完善和發(fā)展,對保障社會穩(wěn)定、促進社會和諧具有積極的作用。2.為家庭擁有資源的優(yōu)化配置提供一種新的思路,有利于增加老年人現金收入,提高老年人生活質量。我國城市居民大部分收入都花費在購買房產、供子女讀書、幫子女完成婚嫁和日常的消費上,到老年時積累的流動資產很少,在收入明顯降低,而保健、醫(yī)療等花費逐漸增多的情況下,難以維持較高的生活水平。住房反向抵押貸款則為老年人開拓了一個新的資金來源,在繼續(xù)享有住宅使用功能的同時也能夠發(fā)揮住宅的消費價值功能享有房子增值帶來的收益。在拓寬老年人養(yǎng)老收入渠道,增加養(yǎng)老資金的同時,使得老年人在經濟上更加獨立,能夠追求更高的生活品質。3.讓老年人實現自我保障,兒女實現獨立自強,將兩代人之間的過度依賴改進為相對自立,有利于組建適應市場經濟體制的新型代際關系。我國實行計劃生育以來的第一代人已經接近30歲了,不久的將來贍養(yǎng)老人的重擔將落在他們的肩頭。一對40歲左右的夫婦將面對4個65—70歲的老人和一個15歲左右的孩子,在我國社會保障體系還不完善的情況下承受的經濟負擔和精神壓力都是非常沉重的。推行住房反向抵押貸款可以在很大程度上減輕子女贍養(yǎng)老人的資金壓力,同時有助于在全社會倡導一種自立自強、平等競爭的社會風氣,鼓勵資產在代際間進行合理的分配和消費,鼓勵年輕人自己創(chuàng)業(yè)、自食其力,降低對父輩的依賴。4.有利于促進金融機構業(yè)務向多元化方向發(fā)展。住房反向抵押貸款不僅給銀行、保險公司帶來新的業(yè)務,而且還將促使商業(yè)銀行等機構深化改革、創(chuàng)新經營,在業(yè)務、收入多元化的同時,還將促使金融機構將社會責任和盈利目標緊密地結合在一起,求得多贏效應。5.有利于降低社會儲蓄率,釋放社會消費,推動經濟發(fā)展。人口老齡化使更多的人出于養(yǎng)老防老的考慮而進行儲蓄。社會經濟運行環(huán)境的巨大變化及不確定因素的大量增加,在居民抵御市場風險能力還比較弱,缺乏有效的社會保障條件下,城鄉(xiāng)居民的風險意識、憂患意識和自我保護意識都在大大增強,并對其消費觀念及行為產生重大影響。為了應對可能到來的失業(yè)威脅、養(yǎng)老和醫(yī)療費用的大幅支付、子女教育費用開支的加大以及住房商品化帶來的壓力,增加儲蓄、變近期消費為遠期消費,就必然成為城鄉(xiāng)居民的明智選擇。近年來,消費需求不足一直困擾著我國經濟的發(fā)展,城鄉(xiāng)居民儲蓄率居高不下,近期消費轉變?yōu)檫h期消費,造成有效消費需求不足,直接制約著我國經濟的發(fā)展。而反向抵押貸款能夠在居民年老時,將住房這種不動產的價值得以提前變現套現,為老年人帶來持續(xù)穩(wěn)定的現金流入,從而可有效解除中年人對未來生活的后顧之憂,促使人們重新考慮當前的消費效用,釋放一些消費需求,有助于降低社會儲蓄率、促進商品物資的流通,從而推動我國經濟健康的發(fā)展。6.可以解決部分地區(qū)的農民養(yǎng)老問題。我國農民大都擁有自己的住房,但老年生活的經濟來源卻保障不足。因國家財力有限,農村養(yǎng)老保障體系尚未完全建立,在實施多年計劃生育的情況下,農民的養(yǎng)老問題正日益突出,住房反向抵押貸款不失為一種解決農民養(yǎng)老的好方法。隨著住房改革的深入,越來越多的城市家庭擁有了自己的房產,我國城市擁有自有住房的家庭已高達80%。對于這些家庭來說,住房已經成為其私人財產的主要組成部分。有了這一物質基礎,就有可能將健全老年社會保障體系與居民已經取得的住房產權很好地結合起來。1.推行以房養(yǎng)老必須建立相關的運行平臺和制度保障,包括對國家目前有關法律法規(guī)的修訂和新法規(guī)制度的建立,需要政府扮演重要的角色。政府的作用大致可體現在以下方面:首先是監(jiān)管。老人一般缺乏足夠的金融知識,無法對反向抵押貸款做出全面、準確的理解,很容易在信息不完全的情況下被誤導。政府必須加強對市場主體,包括貸款提供機構和中介機構的監(jiān)管。明確貸款人必須披露的信息,包括利率、費用等;對中介機構通過認證和監(jiān)控確保其服務質量;加強各項規(guī)章制度的執(zhí)行力度,對執(zhí)行情況進行有效監(jiān)控;及時受理消費者的投訴并給予快速反應。其次是政策支持。政府應當為反向抵押貸款服務項目提供政策優(yōu)惠,包括對老年人參加以房養(yǎng)老獲取的現金予以稅收豁免,對銀行、保險公司的反向抵押貸款保險費收入給予稅收優(yōu)惠等。最后是切實控制風險。以房養(yǎng)老模式的運行因其延續(xù)時間長,變動因素多,動用資金巨大而存在眾多風險。支付風險、變現風險、城市規(guī)劃風險、購買力風險、預期壽命風險、信用道德風險、房價波動風險等等。隨著我國社會主義市場經濟體制改革的深化,未來社會的不確定性在迅速變大,各種風險也隨之加大。因此,通過各種內在和外在的制度設計來降低風險是必須解決的突出問題。我國在2005年3月中國人民銀行宣布以中國建設銀行作為試點單位,進行住房抵押貸款證券化試點。以房養(yǎng)老模式要取得穩(wěn)定的發(fā)展也必須實現反向抵押貸款證券化。另外,中央銀行在必要時進行援助。當貸款機構從事反向抵押貸款業(yè)務時出現資金短缺,可以向央行申請專項再貸款。當貸款機構或開辦反向抵押貸款保險業(yè)務的保險公司破產時,央行可直接接管相關業(yè)務;或責令接收機構負責繼續(xù)開展反向抵押貸款相關業(yè)務。2.保險公司是一支有生力量。保險公司最適合開辦以房養(yǎng)老業(yè)務,尤其是壽險公司,由于專門經辦養(yǎng)老金保險的繳費與賠付,開辦此類業(yè)務是比較適合的。同時以房養(yǎng)老在設計時需要考慮借款人的預期壽命,保險公司在產品設計上具有很大的優(yōu)勢。由于此業(yè)務涉及貸款的發(fā)放,抵押房屋的評估、維護與銷售,因此需要保險公司與銀行、房地產部門進行充分的合作。3.商業(yè)銀行是主力軍。商業(yè)銀行的資金比較充裕,個人儲蓄存款中用于購買住房、準備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重,而且傳統的房地產貸款業(yè)務都是由銀行開辦的,銀行在開發(fā)與房地產有關的金融產品、借款人資格的審核、抵押資產的評估審查、貸款方式的設計等方面積累了一定的經驗,為實行以房養(yǎng)老創(chuàng)造了條件。由于住房反向抵押貸款運行周期長、不確定因素多,存在著很大的市場風險。只有在保險產品的介入下,才能有效分散貸款的回收風險。因此,商業(yè)銀行必須和保險公司合作才能使這項新的金融產品穩(wěn)步發(fā)展。4.社會保障機構是積極的倡導者和合作者。建立強有力的社會保障體系,增加新的養(yǎng)老資金籌措渠道,支持養(yǎng)老事業(yè),本來就是社會保障機構的職責。但這一業(yè)務的具體開辦,如購房交易、售房交易、資產評估,以至最終的房屋產權完全歸由貸款發(fā)放機構,并通過拍賣收回款項等一系列工作,并非社會保障機構的強項。所以,社會保障機構應該與保險公司、銀行、房地產公司積極配合,發(fā)揮倡導者和合作者的作用。5.其他相關機構的積極參與也是必不可少的。住宅反向抵押貸款涉及到評估、咨詢、保險、法律、財務、房屋處置等多種行業(yè)和機構,要求