流動(dòng)性過(guò)剩、資產(chǎn)價(jià)格與英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

流動(dòng)性過(guò)剩、資產(chǎn)價(jià)格與英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

自2000年以來(lái)，英國(guó)和西方主要國(guó)家實(shí)施的低利率經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)致了全球資本市場(chǎng)的流動(dòng)性。過(guò)剩的流動(dòng)性帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)值的重估,推動(dòng)樓市價(jià)格的持續(xù)上漲。然而,在信貸緊縮政策及美國(guó)次貸危機(jī)的影響下,英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格自2007年9月也開(kāi)始出現(xiàn)大幅下跌。在這樣的市場(chǎng)背景下,英國(guó)主要房貸機(jī)構(gòu)紛紛取消了零首付的優(yōu)惠貸款措施。在通過(guò)貸款政策調(diào)整化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),也預(yù)示著英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍然較大,樓市未來(lái)走勢(shì)前途未卜。在1989年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的18年后,英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)泡沫。英國(guó)貸款機(jī)構(gòu)哈利法斯(Halifax)公布的數(shù)據(jù)顯示,1998年房屋平均價(jià)格為8萬(wàn)英鎊,2007年8月到達(dá)19.98萬(wàn)英鎊,10年間房?jī)r(jià)暴漲250%。2007年8月英國(guó)房?jī)r(jià)比去年同期上漲22.7%,比7月份上漲2.5%,房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)13年來(lái)最高紀(jì)錄。全球資本市場(chǎng)開(kāi)始流動(dòng)性過(guò)剩造成此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的原因比較多,但最主要的原因是低利率政策導(dǎo)致的流動(dòng)性泛濫。1992年英國(guó)政府為擺脫房地產(chǎn)泡沫破裂帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)衰退,在5個(gè)月內(nèi)大降利率400個(gè)基點(diǎn),從10%下降到6.0%,隨后幾年都是利率小幅升降,房?jī)r(jià)終于在1996年走出谷底。2001年為進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),英國(guó)政府頻繁地調(diào)低利率,利率從6.0%一路下調(diào)到2003年的3.5%,為1995年以來(lái)的最低利率。2004年利率開(kāi)始小幅逐步調(diào)升,至2007年7月利率達(dá)到5.75%。與此同時(shí),不僅英國(guó)在實(shí)行低利率政策,美國(guó)、日本也在實(shí)行低利率政策。為擺脫科技股泡沫破裂的影響,美聯(lián)儲(chǔ)不斷降息以刺激經(jīng)濟(jì),加之日本長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的低利率政策,全球資本市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩。流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格的重估,推高包括房產(chǎn)在內(nèi)的一切可以定價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格。如圖1所示,2001年后英國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始加速上漲。解決了住房抵押貸款利率下降,實(shí)現(xiàn)了多元融資在充裕的流動(dòng)性的背景下,英國(guó)的商業(yè)銀行、專(zhuān)業(yè)抵押貸款銀行、投資銀行、保險(xiǎn)公司等商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)有條件都參與到了英國(guó)居民的住房抵押貸款中,各家貸款機(jī)構(gòu)展開(kāi)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。低利率也使得房地產(chǎn)抵押貸款利率隨之下降,商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)根據(jù)購(gòu)房者的收入水平,還款期限及償還方式的喜好,為購(gòu)房者量身打造抵押貸款合同,豐富的抵押貸款品種滿(mǎn)足了不同購(gòu)房者的抵押貸款需求。同時(shí),英國(guó)住房金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造條件降低購(gòu)房首付款,一般購(gòu)房者在專(zhuān)業(yè)性的非營(yíng)利住房金融機(jī)構(gòu)可以貸到房?jī)r(jià)款的90%,有的住房甚至可以貸到100%的房?jī)r(jià)款。政府還對(duì)低收入購(gòu)房者給予貸款利息津貼和減免稅收等優(yōu)惠。這些措施都有助于提高居民的購(gòu)房能力,在一定程度上提高了潛在購(gòu)房者的有效需求水平。房地產(chǎn)泡沫破裂期20002000年衡量房地產(chǎn)價(jià)值有沒(méi)有被高估(即房地產(chǎn)價(jià)格有沒(méi)有高于均衡價(jià)格水平以上)的一個(gè)重要指標(biāo)是房?jī)r(jià)/收入比。根據(jù)Halifax的計(jì)算(見(jiàn)圖2),房?jī)r(jià)/收入比從2001年低點(diǎn)的3.2一路上揚(yáng)到2005年的5.2,此時(shí)已經(jīng)超過(guò)了1989年房產(chǎn)泡沫破裂時(shí)的5.0。隨后在房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲下,房?jī)r(jià)/收入比繼續(xù)爬升,2007年8月達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的5.8,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1989年的水平,英國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。英國(guó)抵押貸款生存規(guī)模下降,次貸危機(jī)進(jìn)一步推低房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然布朗內(nèi)閣2007年8月推出的公屋沖擊計(jì)劃成為樓市逆轉(zhuǎn)的導(dǎo)火索,但是樓市逆轉(zhuǎn)的真正原因卻是信貸緊縮。為了抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng),英國(guó)央行自2006年8月起先后5次提高基準(zhǔn)利率,利率的提高使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫。從2007年9月起,英國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅下滑。Halifax公布的數(shù)據(jù)顯示,英國(guó)今年3月份的房屋價(jià)格下跌了2.5%,為1992年9月以來(lái)的最大月度跌幅。房?jī)r(jià)的大幅下跌,使得金融機(jī)構(gòu)紛紛取消購(gòu)房按揭貸款零首付,收縮貸款發(fā)放規(guī)模,提高貸款利率和相關(guān)費(fèi)用,這無(wú)疑會(huì)使消費(fèi)者置業(yè)計(jì)劃減少,進(jìn)一步推低樓市成交。英國(guó)央行表示,3月份抵押貸款許可數(shù)量從2月份的7.2萬(wàn)個(gè)下降至6.4萬(wàn)個(gè),2008年一季度抵押貸款許可數(shù)量創(chuàng)1992年英國(guó)擺脫經(jīng)濟(jì)衰退以來(lái)的最低水平。而信貸緊縮也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商大鬧錢(qián)荒,為了盡快回收資金不得不低價(jià)促銷(xiāo),這也將進(jìn)一步推低房?jī)r(jià)。與此同時(shí),次貸危機(jī)也在英國(guó)境內(nèi)進(jìn)一步收縮流動(dòng)性,而且該危機(jī)正在從次貸領(lǐng)域向優(yōu)質(zhì)房屋抵押按揭、消費(fèi)信貸、公司信貸等領(lǐng)域擴(kuò)散。隨著全球市場(chǎng)利率不斷提高,以資本市場(chǎng)為主要融資渠道的英國(guó)抵押貸款供應(yīng)商面臨融資成本大幅上漲。2008年3月,倫敦銀行同業(yè)拆借利率已經(jīng)升至6%。在信貸緊縮政策和次貸危機(jī)的共同作用下,英國(guó)樓市不斷下行。房?jī)r(jià)從2007年最高峰的每套19.98萬(wàn)英鎊,下降到2008年4月的18.9萬(wàn)英鎊,跌幅達(dá)到5%。同時(shí),抵押貸款總量增速也在下降。3月份英國(guó)抵押貸款總額為263億英鎊,較前一個(gè)月增長(zhǎng)5%,但比去年同期減少了17%。英國(guó)通過(guò)強(qiáng)化“三”的政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新挑戰(zhàn)從流動(dòng)性角度來(lái)看,次貸危機(jī)的影響依然繼續(xù),銀行業(yè)流動(dòng)性依然匱乏,從而抵押貸款來(lái)源依然吃緊。雖然為緩解流動(dòng)性匱乏狀況,英國(guó)央行4月21日推出500億英鎊計(jì)劃向國(guó)內(nèi)銀行體系注資,英國(guó)央行此舉被視為拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大舉措,但是預(yù)計(jì)能給抵押貸款市場(chǎng)帶來(lái)的好處非常有限,因?yàn)樵谝恢骂A(yù)期房?jī)r(jià)下跌的情況下無(wú)法保證那些避險(xiǎn)意愿強(qiáng)烈的貸款機(jī)構(gòu)會(huì)再度大幅放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。而這些貸款機(jī)構(gòu)剛剛紛紛取消了房貸零首付的優(yōu)惠政策。從利率來(lái)看,英國(guó)央行要在抑制通貨膨脹和防止經(jīng)濟(jì)衰退之間做出艱難平衡。雖然從2007年12月以來(lái),英國(guó)央行連續(xù)三次降低利率25個(gè)基點(diǎn),但是通貨膨脹的持續(xù)上升則抑制了央行降息的動(dòng)作。利率下調(diào)空間的限制,在根本上仍然給房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格企穩(wěn)帶來(lái)負(fù)面影響。從實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)看,英國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率可能出現(xiàn)大幅減緩。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步低迷和金融市場(chǎng)流動(dòng)性緊張局面持續(xù),相關(guān)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)英國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期。實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力限制和市