物管合同簽訂的幾點(diǎn)思考

物管合同簽訂的幾點(diǎn)思考

3.通過投資,劃走經(jīng)費(fèi),將其作為獨(dú)立的商業(yè)生活環(huán)境的方式,讓小區(qū)居民生活復(fù)雜開發(fā)商認(rèn)為，客戶不了解商品管理，不熟悉重慶的情況，而是在高工資和高消費(fèi)。先拿10%傭金,通過費(fèi)用方式劃走經(jīng)費(fèi)。小區(qū)保姆公寓按要求只租給小區(qū)業(yè)主,開發(fā)商不收費(fèi),但物管方卻將保姆公寓租給外面的人,使小區(qū)人居情況變復(fù)雜了。另外,委托方認(rèn)為門面租金的賬面數(shù)額與實(shí)際價(jià)值不符等。4.小于物質(zhì)管理的內(nèi)部管理開發(fā)商認(rèn)為物管方經(jīng)常隱瞞矛盾不向開發(fā)商報(bào)告,割斷了業(yè)主與開發(fā)商的聯(lián)系,認(rèn)為物管方蓋公章、拿資料也不登記等,顯示其內(nèi)部管理不嚴(yán)。5.理順關(guān)系,積極解決好商業(yè)和物管方的矛盾和分歧該小區(qū)已有近300戶業(yè)主,而受托物管方只了解了100多戶。開發(fā)商認(rèn)為應(yīng)設(shè)意見箱,讓業(yè)主自由提意見,但物管方不干。江山公司解釋說,中止合同事件的發(fā)生直接誘因是得知物管方想把資金劃走(包括小區(qū)業(yè)主預(yù)交的物管費(fèi)、裝修保證金等),為不讓資金流失,特采取緊急措施,先停止受托方物管工作,再談物管合同問題。此事件對業(yè)界的幾點(diǎn)啟示:第一,開放物管市場不可逆轉(zhuǎn),但應(yīng)盡力減少盲目性重慶作為西部大開發(fā)的重要城市和直轄市,應(yīng)以開放的胸懷和良好的環(huán)境吸引國內(nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)秀人才等資源參與重慶的建設(shè)與發(fā)展,但在引進(jìn)工作中雙方要密切配合,深入了解雙方的真實(shí)情況和意圖,避免盲目引進(jìn)和盲目介入,給各自造成不必要的損失。第二,在前期物業(yè)管理階段,開發(fā)商與物管方的溝通與磨合是物管順利實(shí)施的關(guān)鍵在前期物業(yè)管理階段,由于沒有業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu),開發(fā)商實(shí)際上成了業(yè)主的臨時(shí)代表,因此,開發(fā)商是物管方最重要的溝通對象。此階段的開發(fā)商作為物管委托方和最大的業(yè)主,最注重形象和品牌,因此,物管方在關(guān)注小業(yè)主需求的同時(shí),滿足開發(fā)商這位特殊的大業(yè)主需求是不容忽視的。當(dāng)然,正常的物管需求之外的其它需求應(yīng)按市場經(jīng)濟(jì)原則進(jìn)行服務(wù),并且應(yīng)單獨(dú)簽訂協(xié)議進(jìn)行獨(dú)立核算和評價(jià)。第三,在建管銜接上要堅(jiān)持分業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)目前大多數(shù)系開發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu),“父子”關(guān)系使雙方責(zé)權(quán)利“剪不斷、理還亂”。物業(yè)管理單位常替人受過,致使業(yè)主分不清問題究竟該找誰解決,甚至最后以不交物管費(fèi)為手段,不分職責(zé)屬性,統(tǒng)統(tǒng)要求物業(yè)公司解決。這就使得物業(yè)公司難以承擔(dān)重負(fù)。開發(fā)商在前期物業(yè)管理階段將物業(yè)管理業(yè)務(wù)對外委托,符合物業(yè)管理發(fā)展方向,但應(yīng)避免“父子”關(guān)系的陰影。因?yàn)槟菢娱_發(fā)商就會(huì)自覺不自覺地要求物業(yè)公司順從開發(fā)商在物業(yè)管理之外的一些不合理、不合法的要求,如有不從就給顏色看看。社會(huì)各界要為物業(yè)管理企業(yè)分業(yè)經(jīng)營創(chuàng)造良好的環(huán)境,開發(fā)商要與物管企業(yè)平等協(xié)商,以合同為依據(jù)明確各自職責(zé)、權(quán)限。業(yè)主也應(yīng)支持分業(yè)經(jīng)營,正確把握開發(fā)商與物管方的關(guān)系。第四,開發(fā)商與物管方的矛盾和分歧應(yīng)在合同和法律的軌道上解決《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),并由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)?！背闪I(yè)主大會(huì)后由業(yè)主大會(huì)行使選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的職權(quán)。但前期物業(yè)管理階段由于沒有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),因此,前期物管合同正常情況下是“當(dāng)?shù)谝粚脴I(yè)主委員會(huì)與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí),該合同即行終止”。特殊情況應(yīng)依前期物管服務(wù)合同的約定和國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行,因違約而需解除前期物管服務(wù)合同的,提出解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對方,合同自書面通知送達(dá)對方時(shí)即行解除,并在二十口內(nèi)辦理交接。如有異議,可請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。據(jù)悉,來渝物管公司已提起訴訟,準(zhǔn)備通過法律途徑最終解決相關(guān)問題。2003年1月15日,位于重慶市南岸區(qū)的江山多嬌濱江花園小區(qū)發(fā)生了委托方(開發(fā)商)重慶江山物業(yè)發(fā)展公司提前終止被委托方某外地來渝物管公司物業(yè)管理權(quán)的事件,物管方的公章、財(cái)務(wù)印鑒及銀行存款被委托方(開發(fā)商)收存。此事件已引起市內(nèi)外同行和相關(guān)部門關(guān)注。為此,筆者作為重慶市物協(xié)派往小區(qū)的調(diào)查員對委托方進(jìn)行了采訪,并收集了部分業(yè)主的情況反映;而該來渝物管公司人員則聯(lián)系不上,作為重慶物協(xié)會(huì)員單位他們也未及時(shí)反映情況。作為委托方的重慶江山物業(yè)發(fā)展公司劉飛總經(jīng)理、辦公室李主任接受了專訪。筆者得知開發(fā)商采取緊急措施主要有以下原因:1.房地產(chǎn)開發(fā)商盲目依賴發(fā)達(dá)地區(qū)的物管理模式，導(dǎo)致投資不足2.物業(yè)共用設(shè)施和設(shè)施設(shè)備維護(hù)不到位,出現(xiàn)新困難物管合同確實(shí)未到期,但開發(fā)商認(rèn)為是受托方違約,沒有及時(shí)按開發(fā)商要求作出整改,而且派來的3個(gè)人不理想,初來時(shí)說得多,對照協(xié)議看實(shí)施效果達(dá)不到要求。主要表現(xiàn)在:(1)清潔衛(wèi)生不如意,設(shè)施銹蝕不維護(hù),燈飾高處未保潔,看不到清潔工,垃圾有時(shí)未及時(shí)清理等。(2)物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備維護(hù)不到位,如門廳臟了不維護(hù),墻面污漬未處理,電梯有異響等。(3)安全防范效果降低。受托方聘用保安公司的保安,儀容儀表差,小區(qū)發(fā)生過嚴(yán)重的被盜事件。(4)社區(qū)文化搞得不好。一業(yè)主認(rèn)為:“除重大節(jié)日有一次文藝活動(dòng)外,平時(shí)無任何形式的文化氣息。”另一業(yè)主則認(rèn)為:“社區(qū)活動(dòng)組織較少,沒有達(dá)到業(yè)主參與的效果?！遍_發(fā)商在激烈的市場競爭中為了培育品牌,強(qiáng)化小區(qū)的前期物業(yè)管理,考慮引進(jìn)品牌物管企業(yè)。開發(fā)公司認(rèn)為重慶物管經(jīng)驗(yàn)不如上海、深圳,才與深圳某公司(受托方)