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(二)項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)實(shí)狀況……錯誤!未定義書簽。(三)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)………錯誤!未定義書簽。(一)宏觀環(huán)境分析 (二)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)狀況與發(fā)展趨勢分析 (三)競爭樓盤 (四)**項(xiàng)目分析 (五)項(xiàng)目市場定位 8(六)項(xiàng)目價格定位 9 錯誤!未定義書簽。(一)項(xiàng)目投資估算 錯誤!未定義書簽。(二)項(xiàng)目總投資估算 錯誤!未定義書簽。 錯誤!未定義書簽。(一)銷售計(jì)劃………………錯誤!未定義書簽。(二)銷售收入估算…………錯誤!未定義書簽。(二)資金來源表和利息估算………………錯誤!未定義書簽。(一)動態(tài)盈利能力指標(biāo)評價………………(二)靜態(tài)盈利能力及計(jì)算…………………錯誤!未定義書簽。八項(xiàng)目結(jié)論與提議…………(一)地理位置(二)項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)實(shí)狀況針對周圍生活環(huán)境,設(shè)置商業(yè)配套(超市、綜合商場、文教用品商店、美容美發(fā)店、時尚配套齊全(寬帶網(wǎng)、對講門、樓宇監(jiān)控防盜系統(tǒng)等)、先進(jìn)的建筑材(地板采暖、可調(diào)整供暖設(shè)備、塑鋼窗、蘑菇石)成為該項(xiàng)目必不可少的附加值)。詳細(xì)的生活配套設(shè)施如表1.1所示:表1.1**項(xiàng)目配套設(shè)施配置類目項(xiàng)目配套闡明公交臨港南區(qū)115;115;116;116;136路上行;136路下行395米高速幼稚園東方劍橋幼稚園山東省濟(jì)南市歷城區(qū)小學(xué)山東省濟(jì)南市歷下區(qū)中學(xué)濟(jì)南公交職業(yè)高中山東省濟(jì)南市歷下區(qū)主生活所需。山東省濟(jì)南市歷城區(qū)1191米萬嘉隆超市泉港路山東建筑大學(xué)1345米公園山東建筑大學(xué)臨港開發(fā)區(qū)鳳鳴路1297米濟(jì)南市郵政局高新區(qū)郵電支局山東省濟(jì)南市歷下區(qū)3956米凈雅大酒店、喜來登大酒店提供一流完善的商務(wù)服務(wù)和休閑設(shè)施,奧體中心周圍還建有咖啡廳、餐廳、ktv等娛樂場所。5890米館奧體中心、省博物館類目項(xiàng)目配套闡明建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行等幾大銀行1220米小區(qū)門診山東省濟(jì)南市歷城區(qū)(三)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)**項(xiàng)目總占地面積4.63公頃,地上容積率為1.8,地下容積率為0.77分?jǐn)傊粮鱾€用地類型,詳細(xì)的指標(biāo)如表1.2所示表1.2**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱一總用地面積二總建筑面積地上建筑面積1住宅面積2公共建筑面積農(nóng)貿(mào)市場商場(二)地下建筑面積1地下停車場面積23地下商場4倉庫三%四%五%七%(一)宏觀環(huán)境分析在宏觀環(huán)境中,政治法律原因是企業(yè)戰(zhàn)略決策者在進(jìn)行戰(zhàn)略決策時所要考慮的重要原市的上漲吸引了大批資金“棄實(shí)體入樓市”,克制樓市過高層頻繁表態(tài),調(diào)控方向保持不變。2023年中央一直推進(jìn)調(diào)控的決心很降的局面。盡管2023年上六個月中國的房產(chǎn)市場有所回升,但還是處在比較低迷的態(tài)勢。2023年前三季度GDP仍保持6.9%以上的增長速度,但增速呈緩慢經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指企業(yè)所屬的或也許會參與其中的經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)特性和發(fā)展方向。上六個月,CPI指數(shù)不停攀升,6月份上漲8.5%創(chuàng)36個月以來的新高,通脹壓力持續(xù)加(二)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)狀況與發(fā)展趨勢分析銷售方略轉(zhuǎn)變:銷售額前三名的中海、綠地和恒大均有大幅降價行為,尤其中海特價房及降價活動在大規(guī)模宣傳下,銷售額獲得大幅提高,為整年任務(wù)的完畢打下了推廣渠道變化:推廣宣傳由此前報紙等大眾媒體向小眾如樓宇、短信、直投等性價融資渠道轉(zhuǎn)變:因銀根緊縮,開發(fā)商融資開始困難,為了維持項(xiàng)目正常運(yùn)作,開發(fā)開發(fā)模式變化:減緩拿地開發(fā),尋求多方合作,以減少風(fēng)險,化解危機(jī),部分開發(fā)商采用代建模式,如萬科總裁郁亮表達(dá),考慮介入保障房建設(shè);綠城中國在20233、2023年濟(jì)南第一季度房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析2023年3月份,濟(jì)南土地成交量迎來井噴。2023年第一季度濟(jì)南成交土地面積209.86萬m2,面積同比增長1289.8%。其中3月份成交量集中爆發(fā)到達(dá)152.86萬m2,是2023年新政公布之后單月土地面積成交之最。成交地從土地性質(zhì)的成交構(gòu)造上看,住宅是重要成交主力,占總量的72%,而商服用地相對較少,占28%。土地成交價格重要受所在區(qū)域價值影響,2023年1月份成交土地單價為2354元/m2,樓面地價約1081元/m2。因成交土地所有位于長清區(qū),土地價格偏低。3月份成交土地位置性質(zhì)1山東建大專家花園園住宅、花園洋房、7900元/平米2高層住宅,配套九年義務(wù)制中小學(xué),臨街樓宇首層為商7500元/平米3濟(jì)南恒生伴山路口以北,山東建筑大學(xué)西臨層、高層、毛坯房4濟(jì)南永大頤和園經(jīng)十路邢村立交橋西側(cè)(建筑大學(xué)東臨)小高層、高層、毛坯5歷城唐冶新城關(guān)鍵區(qū)一般住宅、高層、7260元/平米6歷下經(jīng)十東路3366號(奧體中心東臨約3.8公一般住宅、多層、小高層、精裝修5900元/平米(四)**項(xiàng)目分析該項(xiàng)目于2023年上六個月拿到地塊,按當(dāng)時價位來說地價比目前相對精確的客戶定位,有助于項(xiàng)目的市場定位、市場細(xì)分,從而使項(xiàng)詳細(xì)戶型以75—95平方米的兩房為主,并引入錯層大戶型或復(fù)式房作配合。而底層聯(lián)排別表2.1戶型分派比率一室一廳表2.2住宅面積分派比率比例根據(jù)目的消費(fèi)群體的定位,車位占總戶數(shù)比例:約為80%。b交通成本和時間較大,若是客戶看樓盤,從售樓處到項(xiàng)目所在地比較麻煩。(五)項(xiàng)目市場定位草、鮮花和休閑園地,即戶戶窗前如畫,家家陽光充足,此外,該項(xiàng)輔,各占65%、20%;經(jīng)商人士及外地人占10%;其他:5%。白領(lǐng),則更趨向于中、小戶型,獨(dú)身白領(lǐng)或外地人選擇55—70平方米的單元,雙職工選擇75—90平方米的單元居多。居住環(huán)境,在此區(qū)域中居住時間較久,年齡在40歲左右,但愿改善居住條件的群體,對未來的市政府的大力改造充斥信心,相信此區(qū)域擁有升值潛力。因此年齡段的人群多為3—5(六)項(xiàng)目價格定位為8000元,聯(lián)排別墅可以定位12023元。**項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營周期為5年半的時間左右,其中建設(shè)期為3年半,分一期建設(shè)期2年,二期建設(shè)期1年半。商品房從次年開始預(yù)售,到二期現(xiàn)房銷售完大概4年左右的時間。45工作日2011年1月3日:80工作日2211年3月7日320工作日2011年7月1日4可EQ\*jc3\*hps15\o\al(\s\up3(確),許)定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃可35工作日2011年7月28日5設(shè)工20工作日2011年5月19日4申工開申工開20工作日2011年9月16日期建設(shè)(高層及部分配套)600工作日211年10月14日30工作日2014年1月31日房品商期400工作日2012年7月28房品壹期150工作日2014年1月13日1期建設(shè)(400工作日2014年3月3日案案30工作日2015年9月14日3期商品房250工作日2014年碼1日房房208工作日2015年9月17日數(shù)量(萬平方米)費(fèi)用原則(元/平方米)費(fèi)用金額(萬元)備注1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用項(xiàng)目可行性研究92施工現(xiàn)場“三通一平”4建筑安裝工程費(fèi)98888111基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)9附屬工程費(fèi)9室外工程費(fèi)9公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場商場倉庫其他費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)3開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用(土地費(fèi)用+開發(fā)成財(cái)務(wù)費(fèi)用土地費(fèi)用及對應(yīng)管理費(fèi)利息開發(fā)成本與對應(yīng)管理費(fèi)利息融資費(fèi)用銷售費(fèi)用廣告宣傳及市場推廣費(fèi)(銷售收*0.5%)銷售代理費(fèi)(銷售收入*2%)交易手續(xù)費(fèi)(銷售收入*1%)4開發(fā)期稅費(fèi)營業(yè)稅(銷售收入*5%)都市維護(hù)建設(shè)費(fèi)(營業(yè)稅*7%)教育費(fèi)及附加(營業(yè)稅*3%)5項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用及稅金總計(jì)(1-4項(xiàng)之和)(二)項(xiàng)目總投資估算表4.2項(xiàng)目總投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)單位:萬元費(fèi)用金額(萬元)1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)其他費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)3開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用4開發(fā)期稅費(fèi)5項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用及稅金總計(jì)(一)銷售計(jì)劃本項(xiàng)目的銷售面積是地上高層住宅和底層聯(lián)排別墅、商鋪、農(nóng)貿(mào)市場的面積共82700平方米和地下停車位和商場共24500平方米。詳細(xì)的銷售計(jì)劃如表5.1所示。面積高層住宅商場農(nóng)貿(mào)市場停車庫倉庫建筑面積棟15層))期發(fā)售其他1期發(fā)售棟5層)設(shè)計(jì)戶數(shù):460戶戶戶均有(二)銷售收入估算以定為8000元,聯(lián)排別墅可以定位12023元。此外根據(jù)市場狀況分析,公共基礎(chǔ)設(shè)施配套也做出了對應(yīng)的定價,詳細(xì)銷售計(jì)劃和定價如表5.2所示。表5.2項(xiàng)目銷售計(jì)劃單位:萬元占比例(一)資金來源1、項(xiàng)目總投資7.5億元左右,其中現(xiàn)自有資金25000萬元用作投資,分年度投資狀況如表所示。局限性部分從銀行貸款,銀行貸款條件是年利率12%,前2年只計(jì)息還款,從第3年開始還本付息,此后每年付清利息并分5年等額償還建設(shè)期利息資本化后的所有借款本(二)資金來源表和利息估算1、根據(jù)項(xiàng)目總投資估算和自有資金的狀況,計(jì)劃年投資和借款狀況如表6.1所示。內(nèi)容比例建設(shè)總投資自有資金資金流入長期借款(12%)2、財(cái)務(wù)費(fèi)用估算,根據(jù)年借款狀況,可以算的財(cái)務(wù)費(fèi)用,如表6.2和6.3所示。1).建設(shè)期前兩年向銀行貸款狀況表,前2年計(jì)息還款狀況2023年和2023年在年末支付本表6.2項(xiàng)目建設(shè)前兩年計(jì)息還款單位:萬元內(nèi)容年份備注0當(dāng)年借款應(yīng)計(jì)利息00年末利息2).長期借款從第3年開始運(yùn)用等額還本付息方式開始還款,期限為5年。表6.3為期5年的等額還本付息單位:萬元內(nèi)容備注抵押貸款還本付息(一)動態(tài)盈利能力指標(biāo)評價有關(guān)項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力指標(biāo)查看項(xiàng)目的所有投資現(xiàn)金流量表和自有資金投資現(xiàn)金流表7.1所有投資現(xiàn)金流量表單位:萬元1.銷售收入二、現(xiàn)金流出21.開發(fā)建設(shè)投資2.營業(yè)稅金及附加953.年末貸款還本付息2四、合計(jì)凈現(xiàn)金流量89五、凈現(xiàn)值(i=12%)表7.2資本金現(xiàn)金流量表單位:萬元內(nèi)容年末1.銷售收入二、現(xiàn)金流出38001.開發(fā)建設(shè)投資中的自有資金2.營業(yè)稅金及附加53.年末貸款還本付息600四、合計(jì)凈現(xiàn)

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