關(guān)于商業(yè)街與商業(yè)業(yè)態(tài)的研究

===word原格式可編輯===上海南京路采用委托制管理模式一．商業(yè)街經(jīng)驗(yàn)借鑒與總結(jié)上海南京路采用委托制管理模式〔一〕商業(yè)街建設(shè)成功經(jīng)驗(yàn)2004年中國(guó)〔步行〕商業(yè)街工作委員會(huì)統(tǒng)計(jì)全國(guó)已有3000余條商業(yè)街，總長(zhǎng)1800公里〔相當(dāng)北京到上?！?。商業(yè)街建設(shè)成功或失敗實(shí)例繁多，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)可分為商業(yè)業(yè)態(tài)與硬件建設(shè)兩局部：1．商業(yè)業(yè)態(tài)〔1〕新建或改造成功的商業(yè)街80%都成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，由政府、企業(yè)組成，一般組成機(jī)構(gòu)有委托制、抽調(diào)制、物業(yè)管理制三種模式，制定相關(guān)制度，如環(huán)境制度、經(jīng)營(yíng)制度等等。〔2〕根據(jù)城市的規(guī)模、性質(zhì)及現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)確定規(guī)劃商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)。一般城市規(guī)模大，流動(dòng)人口多有條件建設(shè)專(zhuān)業(yè)街或特色街，中小城市以綜合性商業(yè)街為主?！?〕注重商業(yè)街的建設(shè)經(jīng)濟(jì)性，投入要適量，盡可能減少租、售環(huán)節(jié)，防止巨額投入最終轉(zhuǎn)嫁到消售商品上，使商業(yè)街缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。南京湖南路采用抽調(diào)制管理模式

〔4〕符合地方消費(fèi)習(xí)俗，及現(xiàn)代商業(yè)狀態(tài)的演化趨勢(shì)。南京湖南路采用抽調(diào)制管理模式深圳東門(mén)街采用物業(yè)管理制模式〔5〕綜合性商業(yè)街業(yè)態(tài)選擇一般是專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)營(yíng)店占50%，餐飲店占25%，綜合性商場(chǎng)占15%，娛樂(lè)休閑占10%。深圳東門(mén)街采用物業(yè)管理制模式〔6〕同類(lèi)型商店集聚會(huì)產(chǎn)生“乘數(shù)效應(yīng)〞。杭州湖濱精品街，政府出面邀請(qǐng)品牌入主商業(yè)街

2.硬件建設(shè)杭州湖濱精品街，政府出面邀請(qǐng)品牌入主商業(yè)街王府井大街，據(jù)統(tǒng)計(jì)街道600米范圍內(nèi)商業(yè)價(jià)值最高〔1〕商業(yè)街一般有效長(zhǎng)度在600米之內(nèi)，長(zhǎng)度300—600米最正確。過(guò)長(zhǎng)超過(guò)了人行走的體力極限，過(guò)短那么難以營(yíng)造商業(yè)氣氛。王府井大街，據(jù)統(tǒng)計(jì)街道600米范圍內(nèi)商業(yè)價(jià)值最高〔2〕商業(yè)街具有“黃金地段〞，指人們?cè)诠浣謺r(shí)愿意停留的地方，一般在總長(zhǎng)×0.618位置，此位置應(yīng)安排最具代表性的商店或綜合性商場(chǎng)，不宜安排廣場(chǎng)之類(lèi)的休閑設(shè)施。〔3〕商業(yè)街的寬度及臨街建筑的高度比例以1：1～1：1.5為宜，最多不能超過(guò)1：2。注意商業(yè)街的冬天日照。商業(yè)街的寬度一般以20—30米為宜，兼有交通功能的商業(yè)街人行道寬度盡可能寬，用于植樹(shù)或安排相應(yīng)設(shè)施?！?〕商業(yè)街商店布局應(yīng)充分考慮人的逛街習(xí)慣，逛街一般是街兩側(cè)來(lái)回行走呈“之〞狀，所以會(huì)產(chǎn)生“盲區(qū)〞，“盲區(qū)〞往往安排一些輔助功能，如餐飲、娛樂(lè)等等?！?〕商業(yè)街的商業(yè)面積大小現(xiàn)在沒(méi)有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)，一般20萬(wàn)平方米是人們體力、心理所承受的最高值。德國(guó)某商業(yè)街，街面連續(xù)，高層建筑亦不后退?！?〕注意商業(yè)街建設(shè)的風(fēng)格，確定主體風(fēng)格。德國(guó)某商業(yè)街，街面連續(xù)，高層建筑亦不后退。〔7〕界面連續(xù)，后退一致，有利于商業(yè)氣氛的形成。

3、其它經(jīng)驗(yàn)shoppingmall商業(yè)組織形式(1)主力店是一條商業(yè)街商業(yè)氣氛的主要營(yíng)造者，但如果以shoppingmall形式存在，內(nèi)部包含大量專(zhuān)賣(mài)店，將導(dǎo)致外圍小型專(zhuān)營(yíng)店難以生存，不利于商業(yè)街整體商業(yè)氣氛的營(yíng)造。因此主力店是以百貨公司形式〔內(nèi)不含專(zhuān)營(yíng)店〕出現(xiàn)將是最正確存在模式。shoppingmall商業(yè)組織形式(2)停車(chē)是商業(yè)街必須解決的重要問(wèn)題。(3)尺度宜人的開(kāi)敞空間可以為商業(yè)街聚集更多人氣。連續(xù)的商業(yè)界面(4)商業(yè)街是城市景觀特色表達(dá)的載體,街道界面是其景觀特質(zhì)重要的感知要素。不當(dāng)?shù)牡昝嬖O(shè)計(jì)所形成的商業(yè)街界面會(huì)引起景觀的雜亂,不利于街道景觀的和諧與特色的凸現(xiàn)。連續(xù)的商業(yè)界面〔二〕、地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)道路與商業(yè)布局西方學(xué)者用“興趣引力〞〔支配并使人們?cè)诖_定的方向，向興趣來(lái)源地移動(dòng)的力量〕概念來(lái)解釋人們?cè)诓煌臻g的移動(dòng)，這些地方包括就業(yè)地、購(gòu)物地和各種娛樂(lè)地，其引力的大小直接同組成該地吸引場(chǎng)所地?cái)?shù)量、多樣性和方便性等相對(duì)應(yīng)。為了便于研究，把興趣引力分為三種交通類(lèi)型——即滿(mǎn)足生活需要地交通、滿(mǎn)足工作需要地交通和滿(mǎn)足長(zhǎng)距離地交通，這三種交通在地域上的重疊組合被稱(chēng)為承載交通集聚地區(qū)域路，實(shí)踐說(shuō)明區(qū)域路是理想地商業(yè)布局區(qū)位。而不同地道路類(lèi)型又會(huì)影響商業(yè)區(qū)位地優(yōu)劣，根據(jù)道路的形狀可以對(duì)其進(jìn)行劃分。道路與商業(yè)布局按照現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求和生活方式，商業(yè)街應(yīng)綜合多種功能，將購(gòu)物與飲食、娛樂(lè)、游憩、文化、交誼、健身等多種功能相結(jié)合，具體內(nèi)容包括大型商場(chǎng)、零售專(zhuān)賣(mài)店、影劇院、餐廳、咖啡館、俱樂(lè)部、美容院、銀行、郵局等設(shè)施和場(chǎng)地，以滿(mǎn)足消費(fèi)者多樣化的生活需求。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)對(duì)街道的具體地塊的商業(yè)價(jià)值作出評(píng)價(jià)，首先確定具有穩(wěn)定人流的主體商業(yè)設(shè)施〔如大型商場(chǎng)、文娛設(shè)施〕的地理位置，再根據(jù)其他商業(yè)設(shè)施的類(lèi)別特征分別對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃布局。影響具體地塊商業(yè)價(jià)值的區(qū)位因素主要有以下五點(diǎn)：

1．顧客的可視性和易接近性地塊區(qū)位的可視性和易接近性評(píng)價(jià)地塊區(qū)位的可視性和易接近性評(píng)價(jià)最大的可視性是把商業(yè)設(shè)施布局在一個(gè)盡可能遠(yuǎn)的顧客能夠看見(jiàn)的區(qū)域，而且顧客很容易接近它，即在交通的兩個(gè)方向都有醒目的入口。具體區(qū)位評(píng)價(jià)比擬見(jiàn)右圖表。地塊區(qū)位的可視性和易接近性評(píng)價(jià)地塊區(qū)位的可視性和易接近性評(píng)價(jià)2．地塊的區(qū)域展示性一般情況下，具有最正確區(qū)域展示性的區(qū)位位于承當(dāng)當(dāng)?shù)睾烷L(zhǎng)距離交通，在一天24小時(shí)的大局部時(shí)間交通量都很多的位置，其次是趨向商業(yè)活動(dòng)比擬活潑的區(qū)域。3．文化內(nèi)涵商業(yè)街是一城一地經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平的窗口，更是社會(huì)生活，特別是其文化特色、個(gè)性風(fēng)貌的典型表現(xiàn)，注入文化內(nèi)涵的街區(qū)開(kāi)發(fā)對(duì)商業(yè)興衰具有十分重要的意義。

4．步行特征步行為主的商業(yè)街建筑布局特征分析人是商業(yè)街的主體，“步行〞是維系商業(yè)街內(nèi)各種活動(dòng)有效展開(kāi)的重要根底。國(guó)內(nèi)外以步行為主的商業(yè)街建筑布局的成功改造經(jīng)驗(yàn)，一般采用鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)，將使用頻率高，具有較穩(wěn)定人流的商業(yè)設(shè)施作為主體置于街道的起點(diǎn)或中心地段，起到人流閘口的作用，相互間由多個(gè)專(zhuān)門(mén)店或小型效勞設(shè)施穿插結(jié)合，以到達(dá)刺激商業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的。步行為主的商業(yè)街建筑布局特征分析5．大型商場(chǎng)的引領(lǐng)作用大型商場(chǎng)在商業(yè)街中的布置一般不