滸關板塊市場分析

蘇州重點板塊市場分析——市場營銷部2023年5月10日注：含吳中、高教區(qū)滸關板塊科技城板塊活力島板塊青劍湖板塊獨墅湖板塊尹山湖板塊目錄·市場運營·細分結構·客戶演變·典型個案

木瀆板塊板塊市場運營：間斷性供給，成交觸底上揚，價穩(wěn)中有挫；2023年庫存下滑，13年去化周期為6.1。月度商品住宅供求價走勢月度商品住宅庫存量、去化周期走勢注：去化周期=當月庫存/累計3個月去化平均值板塊工程較少，供給不均，成交低迷國五條出臺，成交陷入低迷剛需盤低價入市，抬高板塊成交量，拉低均價2023年3月開始，市場走高，庫存下滑政策影響，庫存小步上揚季度商品住宅產(chǎn)品線成交結構季度商品住宅總價段成交結構板塊細分結構：中低端產(chǎn)品為主力，120-144㎡&300-350萬中高端產(chǎn)品線后期份額提升?！?%客戶研究樣本抽取〔熱銷工程〕2023年2023年2023年2023年1Q年份板塊起步階段，城市商業(yè)未成形，客群封閉；板塊當?shù)厝藶橹?，主力單價在8000元/㎡以下；規(guī)劃利好，吸引緊鄰板塊客戶導入?？蛻粲绊懸貥潜P名稱銷售套數(shù)新港名墅420文昌花園372朗地藍山郡271丹景廷235上河郡136云錦城135樓盤名稱銷售套數(shù)上河郡776朗香郡173藍山郡169丹景廷150云錦城120文昌花園108樓盤名稱銷售套數(shù)上河郡571華庭345朗香郡303云錦城140藍山郡95丹景廷83樓盤名稱銷售套數(shù)華庭601梧桐墅88朗香郡72上河郡68云錦城46藍山郡13利多：板塊規(guī)劃利空：客群封閉熱銷工程板塊客戶推導：調控影響，高端客戶縮水；首置產(chǎn)品為板塊市場主流，個別樓盤憑借其品牌及地段吸引大量板塊及周邊人群購置。城市商業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)，大量周邊板塊客戶涌入，外部客戶比例進一步抬高。剛需帶動市場回暖，改善型客戶積極入市。售價提升，主力單價在8500元/㎡左右板塊以剛需產(chǎn)品為主導，長江路一帶為主要客源。改善型產(chǎn)品高總價限制局部客源。板塊工程減少，大量客源面臨外溢，以科技城及金閶新城為主要流向板塊。利多：價格下調利空：調控收緊利多：配套成熟利空：調控持嚴利多：輕軌3號線利空：客群外溢板塊客戶演變：板塊有封閉式向半封閉式轉變，新區(qū)及其他區(qū)域客戶比例提升，購置目的多為自住+投資，價格承受力提高?？蛻魠^(qū)域來源客戶購置目的客戶總價承受力客戶職業(yè)屬性注：以上結論為各階段板塊內重點工程客戶抽樣所得板塊未來可售量體梳理：核心工程4個，取證庫存10.99萬方，未來儲藏地塊42.6萬方，未來可售83.41萬方，競爭北移。梧桐墅，總建7.28萬，容積率1，售價7700元/㎡，12年銷售6277萬元，取證庫存3.66萬方，剩余量體5.78萬方〔取證庫存+未取證庫存〕蘇地2023-G-21，總建7.19萬方，容積率2.2，拿地時間2023-4-22，樓面單價3366，開發(fā)商旭輝集團蘇地2023-G-15，總建21萬方，容積率2.2，拿地時間2023-3-8，樓面單價2922，開發(fā)商南山房地產(chǎn)中吳紅璽,總建8.22萬，容積率1.4，售價待定，12年銷售金額0，取證庫存0，剩余量體8.22萬方〔取證庫存+未取證庫存〕旭輝華庭,總建22萬，容積率2，售價8650-8720元/㎡，12年銷售24766萬元，取證庫存1.86萬方，剩余量體13.57萬方〔取證庫存+未取證庫存〕蘇地2023-G-90，總建4.27萬方，容積率1.8，拿地時間2023-10-18，樓面單價3055，開發(fā)商滸新置業(yè)注：以上數(shù)據(jù)截止到2023年4月30日旭輝百合公館，總建8.03萬，容積率1.7，售價待定，12年銷售0，取證庫存0，剩余量體8.03萬方〔取證庫存+未取證庫存〕旭輝朗香郡，總建8萬，容積率1.4，售價9500元/㎡，12年銷售38778萬元，取證庫存0.55萬方，剩余量體0.55萬方〔取證庫存+未取證庫存〕蘇地2023-G-86，總建6.64萬方，容積率0.7，拿地時間2023-10-18，樓面單價3928，開發(fā)商永昌置業(yè)蘇地2023-G-87，總建3.5萬方，容積率0.6，拿地時間2023-10-18，樓面單價4166，開發(fā)商博遠置業(yè)旭輝上河郡，總建32萬，容積率1.37，售價9000元/㎡，12年銷售61284萬元，取證庫存0.52萬方，剩余量體0.52萬方〔取證庫存+未取證庫存〕惠澤云錦城，總建19萬，容積率1.6，售價7500-9000元/㎡，12年銷售9979萬元，取證庫存4.14萬方，剩余量體4.14萬方〔取證庫存+未取證庫存〕工程情況區(qū)位：蘇州高新區(qū)文昌路與金燈街交界處土地：2023年12月，樓面價2299元/㎡，建筑面積約22萬方，容積率2配套：陽山實驗學校、大潤發(fā)超市、蘇大附屬二院高新區(qū)分院、楓橋人民醫(yī)院、第七人民醫(yī)院、便利店產(chǎn)品：高層，目前在售主力面積高層90-134㎡兩房、三房產(chǎn)品銷售表現(xiàn)預約情況：2023年10月27日開始預約，12月8日開盤，截至開盤前，共預約客戶700組，當天到場客戶500組左右。開盤情況：2023年4月12日加推8#樓一單元，共計71套房源。90㎡均價8720元/平方米，115㎡均價8650元/平方米。進場客戶90組左右。銷控表去化51套，去化率72%，去化主力面積90㎡；優(yōu)惠：最高優(yōu)惠3.3萬。工程區(qū)位推盤位置熱銷戶型90㎡〔2-2-1〕重點個案—旭輝華庭：剛需定位+高性價比產(chǎn)品+優(yōu)質地段根本概況旭輝華庭月度量價走勢產(chǎn)品線去化情況房型面積段總價段供應量去化量去化比率庫存量2-2-176-9560-83110499890%1062-2-2114-11690-1001085854%503-2-2133-134106-116543157%23重點個案—旭輝華庭：開盤去化熾熱，售價逐次抬高，以75-95㎡剛需型產(chǎn)品線為主。開盤開盤重點個案—旭輝華庭：客戶主要來自新區(qū)長江路一條線上，自住為主要目的，順帶投資。年輕人為主，價格承受力小于100萬。客戶區(qū)域來源客戶購置目的客戶總價承受力客戶職業(yè)屬性工程情況區(qū)位：新區(qū)鴻禧路2號〔大白蕩公園內〕土地：2023年1月，樓面價5766元/㎡，建筑面積約7.28萬方，容積率1配套：陽山實驗學校、新滸學校、吳縣中學、陽山實驗幼稚園、大潤發(fā)超市、綠寶廣場、麥德龍、長江醫(yī)院、楓橋醫(yī)院產(chǎn)品：小高層、別墅，目前在售主力面積小高層120-141㎡三房產(chǎn)品銷售表現(xiàn)預約情況：2023年年初開始預約，2023年4月29日開盤，截至開盤前，共預約客戶50組，當天到場客戶30組左右。開盤情況：4月21日加推10#11#13#，共計64套房源，戶型130-139㎡，均價7700元/㎡。優(yōu)惠：可享受一萬抵八萬優(yōu)惠。工程區(qū)位推盤位置熱銷戶型130㎡〔3-2-2〕重點個案—梧桐墅：大白蕩景觀+低價促銷根本概況梧桐墅146新推在售235789111310月度量價走勢產(chǎn)品線去化情況房型面積段總價段供應量去化量去化比率庫存量2+1-2-2115-14192-11330118561116獨棟418-598待定4