商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語

商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語2014-03-04【商業(yè)地產(chǎn)概念】商業(yè)地產(chǎn):作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。商圈：是指商業(yè)中心以其所在地點為圓心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。所有權(quán)：是所有人依法對自己財產(chǎn)所享有的占有,使用,收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。經(jīng)營權(quán)：經(jīng)營者對其經(jīng)營財產(chǎn)的一種占有、使用和收益的權(quán)利。零售業(yè)：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業(yè)活動環(huán)境，直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，商業(yè)行為的最后一步。開發(fā)商：開發(fā)項目，做為項目的第一承擔(dān)人、所有人。商業(yè)用地：商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。國內(nèi)一線城市：指對本國經(jīng)濟、政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，領(lǐng)先于其他城市。如：上海、北京、廣州、深圳、天津國內(nèi)二線城市：指除一線城市以外，省會、旅游城市，京廣、京滬等主要干線旁邊的城市等，如：成都、重慶、武漢、南京、蘇州、無錫、濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、杭州、沈陽、青島、大連、寧波、廈門等國內(nèi)三線城市：昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲、長春、溫州、佛山、東莞等其它較發(fā)達(dá)城市。五證一書：“五證一書”指的是商品房屋預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國有土地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項目選址意見書?！旧虡I(yè)物業(yè)】占地面積：占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建筑面積。建筑面積：建筑展開面積，它是指建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標(biāo)。經(jīng)營面積（實用面積、柜臺面積）：它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。地上面積：指自然地面以上各樓層的建筑面積總和。地下面積：指自然地面以下的（如地下室的）建筑面積總和。建筑紅線:也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。道路紅線：城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線，在紅線內(nèi)不允許建任何永久性建筑。建筑密度：等于占地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。容積率：指總建筑面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。投資、融資：指貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過程。投資可分為實物投資和證券投資。前者是以貨幣投入企業(yè)，通過生產(chǎn)經(jīng)營活動取得一定利潤。后者是以貨幣購買企業(yè)發(fā)行的股票和公司債券，間接參與企業(yè)的利潤分配。融資即是一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營管理活動需要的理財行為。商業(yè)定位：1、規(guī)模定位2、主題定位3、檔次定位4、消費群定位5、業(yè)態(tài)分布與商戶組合6、后續(xù)經(jīng)營管理設(shè)想商業(yè)格局：指在一定的范圍內(nèi)商業(yè)的局勢、態(tài)勢、分布比例等。商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)項目的定位規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃、業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃、商業(yè)建筑格局規(guī)劃等。業(yè)態(tài)組合：多種業(yè)態(tài)在商業(yè)中心的分布、布局、比例等。混業(yè)：一種現(xiàn)代商業(yè)管理狀態(tài)下的新型業(yè)態(tài)形式，對經(jīng)營商品有限有限定。在名店的概念上，不在男裝、女裝、珠寶首飾之間設(shè)定限制。商鋪劃分：商業(yè)物業(yè)進(jìn)行商鋪的功能分割及鋪位分割。商業(yè)招商：開發(fā)商在開發(fā)階段以及管理商在管理運營階段引入零售、娛樂、餐飲、及其它服務(wù)商家到商業(yè)物業(yè)開設(shè)店鋪，進(jìn)行商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營過程。主力店：主要包括百貨商店、大型超市、大型專業(yè)店、大型娛樂等。具有以下三條特征1、擁有高價值的品牌號召力2、能主動吸引人流3、較強抗風(fēng)險能力經(jīng)營穩(wěn)定。主力店招商：主力店與半主力店在商業(yè)物業(yè)里處于核心地位，又因為占用面積大，對建筑有特殊要求，在進(jìn)行招商時，應(yīng)對其采取優(yōu)先招商的策略并給予較多優(yōu)惠條件。主力店率先入駐優(yōu)點：1、穩(wěn)定整個商業(yè)地產(chǎn)2、保證人流量3、帶動并高價招商4、帶動并高價銷售商鋪。公開招商：以公開的形式如廣告招商等進(jìn)行商戶招商。定向招商：招商人員主動上門與目標(biāo)商戶聯(lián)系，向目標(biāo)商戶推介商業(yè)物業(yè)，并說服其進(jìn)場經(jīng)營的招商方式。國際一線品牌：LV路易威登,GiorgioArmani喬治阿瑪尼,Chanel夏奈爾,hermes愛馬仕Dior迪奧,Versace范思哲,Gucci古琦,Prada普拉達(dá)國際二線品牌：CalvinKlein卡爾文克萊,D&G(Dolce&Gabbana副線）MIUMIU(普拉達(dá)副線)，Levi"s,LEE(均為牛仔為主)國際三線品牌：ONLY、VEROMODA、ELANE、艾格國內(nèi)一線品牌：百圖、馬克華菲、瑪絲菲爾、Jessica、LILY、太平鳥、G2000國內(nèi)二線品牌：浪漫一身、紅袖、江南布衣、例外、歌力思、播品牌號召力：商業(yè)上通常指品牌在行業(yè)內(nèi)的影響力、帶動作用。免租期：為了幫助經(jīng)營旺場減輕商家負(fù)擔(dān)。商場經(jīng)營管理方承諾在一定時間段內(nèi)不收取商鋪租金，以使商業(yè)盡快進(jìn)入良性階段的一個做法。轉(zhuǎn)手費（頂手費）：支付給先前的經(jīng)營者，因為前者積累了很多無形的開店資本，如：客戶、聲譽等。轉(zhuǎn)手費的高低，基本可代理商鋪的經(jīng)營狀況。收益率：收益率是指投資的回報率，一般以年度百分比表達(dá)，根據(jù)當(dāng)時市場價格、面值、息票利率以及距離到期日時間計算。對公司而言，收益率指凈利潤占使用的平均資本的百分比。返租：是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對現(xiàn)鋪）同時又簽定租賃合同，發(fā)展商給與投資者一定的租金回報（約為8%—12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式的實質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理?；刭彛洪_發(fā)商將產(chǎn)權(quán)已賣給經(jīng)營者或投資者的商鋪重新通過高價收購回來，以達(dá)到可以統(tǒng)一招商、經(jīng)營管理的結(jié)果。商業(yè)運營：商業(yè)地產(chǎn)的運營管理，保證商業(yè)地產(chǎn)的正常運轉(zhuǎn)及持繼贏利。試營業(yè)：所謂“試營業(yè)”是企業(yè)的一種經(jīng)營方式,主要是經(jīng)營者向消費者告知該營業(yè)場所剛開張，管理可能不周密、服務(wù)可能有欠缺、正在完善，但絕不是指可以不用交稅或可以在沒有辦理相關(guān)證照的情況下先嘗試營業(yè)投資回報率=(期末財產(chǎn)-期初財產(chǎn))/期初財產(chǎn)×100%;投資回收期：是指用投資方式所產(chǎn)生的凈收益補償初始投資所需要的時間，其單位通常用“年”表示。（投資回收期一般從建設(shè)開始年算起，也可以從投資年開始算起，計算時應(yīng)具體注明）平效：銷售業(yè)績÷店鋪面積得出賣場1平米的效率，平米效率越高，賣場的效率也就越高，同等面積條件下實現(xiàn)的銷售業(yè)績也就越高。毛利：商業(yè)企業(yè)商品銷售收入減去商品原進(jìn)價后的余額。純利：毛利減去各項費用及稅費后的純利潤年營業(yè)額：年營業(yè)額是年銷售額進(jìn)場費：進(jìn)場費（也叫進(jìn)店費）是商場和超市利用其在市場交易中的相對優(yōu)勢地位，向供貨商收取的一種費用出租率：招商率就是商場的出租率，分鋪位數(shù)出租率以及面積出租率，鋪位出租率指已簽訂合同鋪位數(shù)量除以規(guī)劃鋪位總數(shù)的百分率，即出租率招商率指簽約鋪位面積除以規(guī)劃內(nèi)整個項目鋪位面積總合的百分率直營：總公司直接經(jīng)營的連鎖店，即由公司總部直接經(jīng)營、投資、管理各個零售點的經(jīng)營形態(tài)。加盟：總公司提供一項獨特的商業(yè)特權(quán)，并加上人員培訓(xùn)、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理及商品供銷的協(xié)助；而加盟店也需支付加盟費等相對的報償，一種零售經(jīng)營形態(tài)。聯(lián)營：商場經(jīng)營者與商戶合作經(jīng)營，經(jīng)營方式統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、收益雙方按約定比例提成（扣點）或（提成加扣點）。旺場：店里顧客很多的時候。冷場：淡場，店里顧客少的時候。街區(qū)商業(yè)：以步行街為主要的建筑亮點，構(gòu)筑開放式的商業(yè)建筑。特點：1、建筑等級低，投資少2：產(chǎn)權(quán)權(quán)屬明確，適合獨立經(jīng)營。受中小投資者追捧，賣得快，賺得多。天價商鋪，都在步行街上。3：后續(xù)管理運行成本低。4：抗風(fēng)險能力強（作為開發(fā)商而言）5：在日常運營管理中，邊際收益的拓展點多。如：水電費、廣告位、停車位、路賣、代開發(fā)票、電子保安、電子商務(wù)、物流、頂手費分成、中介服務(wù)封閉式商鋪：上部分空間封閉、四周也處于相對封閉的狀態(tài)。大多數(shù)購物中心都是封閉式商鋪。特點：1、較高建筑成本2、較高運營成本3、公攤較大4、一般采用統(tǒng)一經(jīng)營管理。超外：超市經(jīng)營區(qū)以外，一般由超市經(jīng)營者租賃給小商戶，利用超市人氣帶動消費，租金價格很高。按金（押金）：商戶在入駐時交給開發(fā)商一筆保證金。租金方式1、合資關(guān)系：雙方各投入一部份資源。一般發(fā)展商投入場地，商家投入品牌、人員、管理經(jīng)驗及設(shè)備等，雙方有股權(quán)上開成一個比例，然后在收益方面共同分成，風(fēng)險共擔(dān)。2、固定租金：按每月每平方米的租金來計，這種合作關(guān)系是一種相對分離的合作關(guān)系，即無論商家經(jīng)營狀況如何，發(fā)展商都將擁有一個固定租金收入，經(jīng)營風(fēng)險完全由商家承擔(dān)。3、扣點（提成）：發(fā)展商按一個固定比率，從銷售額當(dāng)中提取租金收入。租金水平將會隨銷售額水漲船高或相應(yīng)降低。4、扣點（提成）+保底：基本按扣點方式操作，商家與開發(fā)商商定一個基數(shù)，當(dāng)扣點數(shù)額達(dá)不到基數(shù)時按基數(shù)收取租金，當(dāng)超過基數(shù)時按扣點數(shù)收取租金。租金遞增：也是租金上漲，商場在開業(yè)之初租金價格相對較低，隨著人流量增加、銷售額增加，商鋪所有人上漲租金價格，通常在簽定租賃合同時雙方約定好租金遞增比率。標(biāo)志VI：項目標(biāo)志LOGO及標(biāo)志色彩圖案應(yīng)用，視覺傳達(dá)。購物中心的標(biāo)志特點：熱烈的有商業(yè)氛圍的、動感的積極的、發(fā)散的。1小時經(jīng)濟圈：距離購物中心一個小時車程內(nèi)的消費人群。人流量：指單位時間內(nèi)進(jìn)入商業(yè)空間的人數(shù)。輻射人群：是指商業(yè)中心以其所在地點為圓心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引人群。GDP、（增長率）：國內(nèi)生產(chǎn)總值，相對于上一年的GDP數(shù)值的比率。人均GDP：國內(nèi)生產(chǎn)總值除以人口總量。財政收入：政府部門在一定時期內(nèi)（一般為一個財政年度）所取得的貨幣收入，財政收入是衡量一國政府財力的重要指標(biāo)。社會消費品零售總額：指各種經(jīng)濟類型的批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、制造業(yè)和其他行業(yè)對城鄉(xiāng)居民和社會集團(tuán)的消費品零售額和農(nóng)民對非農(nóng)業(yè)居民零售額的總和。居民儲蓄存款余額：指某一時點城鄉(xiāng)居民存入銀行及農(nóng)村信用社的儲蓄金額，包括城鎮(zhèn)居民儲蓄存款和農(nóng)民個人儲蓄存款，不包括居民的手存現(xiàn)金和工礦企業(yè)、部隊、機關(guān)、團(tuán)體等單位存款人均可支配收入：個人收入扣除向政府繳納的個人所得稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅、不動產(chǎn)稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業(yè)性費用等以后的余額市場購買力：人們支