房地產(chǎn)-別墅基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講座

別墅知識(shí)培訓(xùn)天津市紅磡房地產(chǎn)開發(fā)2003年11月13日Villa溯源

11.1定義

依照?韋氏完整英文百科全書?〔“Webster’s

Encyclopedic

Unabridged

Dictionary

of

the

English

Dictionary

〕對(duì)villa一詞解釋如下：a)

A

country

resident

or

estate.〔一個(gè)鄉(xiāng)間的別墅〕b)

Any

imposing

or

pretentious

residence

especially

one

in

the

country

or

suburbs

maintained

as

a

retreat.

〔任何一個(gè)壯麗堂皇的、讓主人引以為傲的住宅，特別是在鄉(xiāng)間作為休閑用的〕c)Brit.

A

detached

or

semi-detached

dwelling

house,

usually

suburban.〔[英]

單獨(dú)或兩幢相連的房子，通常在鄉(xiāng)間〕Villa溯源

11.2源起

別墅建筑最開始的含義是在城市住宅之外的別處的住宅，是建在鄉(xiāng)村中供主人休閑娛樂、休養(yǎng)健身等活動(dòng)需要的園林房屋。

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11.2源起

別墅建筑最開始的含義是在城市住宅之外的別處的住宅，是建在鄉(xiāng)村中供主人休閑娛樂、休養(yǎng)健身等活動(dòng)需要的園林房屋。

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11.2.1西方的別墅

西方別墅最早的起源應(yīng)當(dāng)是歐洲的城堡或者歐洲的莊園。歷史可以追溯到古羅馬時(shí)期，著名的哈德良離宮就是別墅的典范，表達(dá)羅馬帝國的繁榮和優(yōu)雅，法國文藝復(fù)興時(shí)期古典主義盛行的貴族鄉(xiāng)間府邸，如弗朗西斯一世的楓丹白露和路易十四的凡爾賽宮，都屬于別墅，到現(xiàn)在為止，歐洲有很多的別墅建造在風(fēng)景優(yōu)美的地方，在西方很長的一段歷史時(shí)期中，別墅通常是少數(shù)特權(quán)者和富有者的奢侈品。大規(guī)模的浮出水面批量建造其實(shí)是在工業(yè)革命以后。Villa溯源

11.2.2中國的別墅

在中國的傳統(tǒng)建筑中，別墅最早叫做“別業(yè)〞，從字面上可以理解為自己的第二處物業(yè)。它承擔(dān)了人們?cè)诂F(xiàn)實(shí)生活之外的另外一種休閑生活，一種屬于自己理想的生活，一種不太沾煙火氣的生活。Villa溯源

11.2.2中國的別墅

這種“別業(yè)〞也就是中國式的ＶＩＬＬＡ，多數(shù)表現(xiàn)為私家園林。在古人眼里，別業(yè)是供富貴人家修身養(yǎng)性的地方，是“本宅〞之外的又一居所。我們現(xiàn)在分析中國園林時(shí)，往往感慨于空間過渡的完美，借景藝術(shù)的高超。其實(shí)這都不是中國私家園林的本質(zhì)——就其本質(zhì)而言，中國私家園林的意義是非常個(gè)人化，非常隱秘，并不具備與人共享的可能，它是中國士大夫階層真正的ＶＩＬＬＡ。Villa溯源

11.2.3別墅在歷史中的神髓橫觀東西方，縱觀歷史，別墅的根本特性保存下來，它的存在不僅僅是物質(zhì)生活的需要，更多的是滿足生理和心理的需要，別墅概念是和城市生活緊密相連、對(duì)立統(tǒng)一的，不能脫離城市生活去理解別墅，它的存在其實(shí)是為了和城市生活取得一種均衡，并在此根底上求得和城市生活的兼容。使用者既可以方便的到達(dá)，同時(shí)也可以方便的回到城里去。因此，別墅表達(dá)了數(shù)千年來不為各個(gè)時(shí)期現(xiàn)實(shí)左右的夢(mèng)想精神。Villa溯源

11.3現(xiàn)代的別墅隨著社會(huì)財(cái)富的積累和人類文明程度的提高，別墅的擁有者逐步擴(kuò)展。而且隨著交通條件的進(jìn)步，在郊外擁有別墅的人們?cè)诔鞘兄行牟槐負(fù)碛凶》恳部梢苑奖愕纳舷掳喙ぷ?。特別是隨著信息時(shí)代的到來，就業(yè)方式以及所追求的生活方式的轉(zhuǎn)變，人們由原來注重市區(qū)的生活方便轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅亟紖^(qū)的安靜、空氣等好的環(huán)境，以及身份和地位的象征?，F(xiàn)代的別墅已經(jīng)不再局限于“別處的、供娛樂休閑的建筑〞，而是更多地具有了居住的意義，成為“中產(chǎn)階級(jí)的市郊住宅〞。別墅的根本特征2別墅最突出的特點(diǎn)是它的稀缺性。稀缺即意味著不可復(fù)制。在區(qū)位、環(huán)境上、產(chǎn)品與客戶的稀缺性構(gòu)成了別墅的主要特征。

別墅的根本特征2區(qū)位上一定要具有良好的人文氣氛，是公眾認(rèn)可的富人聚集區(qū)；別墅的根本特征2別墅意味著占有大量稀缺自然資源，除奢侈占地外，別墅大都背山面水，緊鄰海景、湖景、周邊有成樹，建筑要與自然景觀融合；別墅的根本特征2產(chǎn)品本身由于復(fù)制性強(qiáng)，構(gòu)成別墅因素中是最弱的一環(huán)，除了要符合與區(qū)位、環(huán)境協(xié)調(diào)，與客戶的起居生活方式相適應(yīng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、建材、設(shè)備配置上注重細(xì)節(jié)、以人為本，產(chǎn)品本身最重要的是必須表達(dá)個(gè)性化，它代表人們對(duì)居住理想追求的終極形式別墅的根本特征2客戶方面實(shí)際上是構(gòu)成別墅的重要的人的因素，其他三個(gè)條件都是圍繞為目標(biāo)客戶效勞這一方面而形成的，居住在別墅中的客戶是社會(huì)的精英，如果用金字塔來比喻社會(huì)各階層構(gòu)成，別墅的居住者無疑是塔尖的一少局部人。VILLA與SINGLEHOUSE的區(qū)別3國內(nèi)目前所說的“別墅〞實(shí)際上對(duì)應(yīng)著美國的兩種物業(yè)類型：一種是SINGLEＨＯＵＳＥ，一種是ＶＩＬＬＡ。如果直譯過來，SINGLEＨＯＵＳＥ應(yīng)該是“獨(dú)立屋、獨(dú)棟住宅〞；而ＶＩＬＬＡ才應(yīng)當(dāng)是“別墅〞。事實(shí)上，國內(nèi)目前房地產(chǎn)市場中所銷售的相當(dāng)一批別墅，并不是指ＶＩＬＬＡ，而是指SINGLEＨＯＵＳＥ。VILLA與SINGLEHOUSE的區(qū)別3ＶＩＬＬＡ和SINGLEＨＯＵＳＥ的區(qū)別，最主要表達(dá)在其使用狀態(tài)的不同——ＶＩＬＬＡ是第二居所，或者叫ＳＥＣＯＮＤＨＯＭＥ，而SINGLEＨＯＵＳＥ那么是第一居所，是一個(gè)家。VILLA與SINGLEHOUSE的區(qū)別3設(shè)計(jì)ＨＯＵＳＥ時(shí)，更多的是考慮布局如何合理，分區(qū)如何明確，家里要住幾口人，東西往哪兒放，車往哪兒停，一切都與居家過日子有關(guān)系。而設(shè)計(jì)ＶＩＬＬＡ?xí)r，最重要的是要看它符不符合我們的理想，例如親水是理想，那么就要看這個(gè)ＶＩＬＬＡ是否跨到了水面上；反正不是天天在這里過日子，最重要的是住在里面能夠暫時(shí)忘卻現(xiàn)實(shí)，忘卻日常的瑣碎生活，“偷得浮生半日閑〞。所以ＶＩＬＬＡ和SINGLEＨＯＵＳＥ在分布地點(diǎn)上也有了明顯的不同，SINGLEＨＯＵＳＥ在城里或者靠近城里，而ＶＩＬＬＡ那么多在山野之間。國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.1京、滬、穗三大城市的別墅市場開展現(xiàn)狀京、滬、穗是我國三大經(jīng)濟(jì)興旺城市，其經(jīng)濟(jì)水平、住宅產(chǎn)業(yè)開展水平均在全國處于領(lǐng)先地位，研究三大城市的別墅市場情況對(duì)于摩爾城有積極的借鑒意義。國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.1.1北京市的別墅市場開展?fàn)顩r2001年京城興起Townhouse熱，2002年又掀起別墅熱。地產(chǎn)大鱷首創(chuàng)集團(tuán)、珠江地產(chǎn)、華潤置地、天鴻集團(tuán)、金地地產(chǎn)紛紛圈地動(dòng)作。目前，北京的別墅供給總量已達(dá)6000套以上，總面積達(dá)200萬平米以上。其中2003年新上市量超過750套，總面積超過20萬平米，新上市的新增別墅分為兩類：第一類以萬萬樹〔阿特金斯設(shè)計(jì)，wanwanshu〕、優(yōu)山美地(yosevilla)、納帕溪谷〔美國F+A設(shè)計(jì)，〕、水印長灘3期安達(dá)露西婭城堡〔美國bassenian設(shè)計(jì)，〕等，集中在溫榆河別墅帶，此類工程代表目前別墅市場的新趨勢；第二類是老工程新增供給或重新包裝，如玫瑰園爵世〔加拿大SMITHCARTER，〕。國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.1.1北京市的別墅市場開展?fàn)顩r國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.1.1北京市的別墅市場開展?fàn)顩r優(yōu)山美地納帕溪谷國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.1.1北京市的別墅市場開展?fàn)顩r北京別墅分布在四環(huán)以外，其中85%分布在北部地區(qū)，分布在溫榆河沿岸、八達(dá)嶺高速、立湯路、京順路、京通高速沿線，價(jià)格從8000元至15000元/平米不等。棟主流面積〔地上〕為300-400平米，對(duì)工程銷售速度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后得出高檔別墅工程銷售速度為：普通30-50套/年，很好100套/年。國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.1.1北京市的別墅市場開展?fàn)顩r北京別墅的客戶已經(jīng)完成涉外購置向國內(nèi)購置為主的轉(zhuǎn)化，支付能力很強(qiáng)，年齡一般在40歲以上，重視身份感和私有化，關(guān)注鄰里素質(zhì)。國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.1.1北京市的別墅市場開展?fàn)顩r北京的TOWNHOUSE已有30幾個(gè)，但容積率差異較大，從0.5—1.1，按產(chǎn)品分為純粹TOWNHOUSE區(qū)、TOWNHOUSE別墅混合區(qū)、TOWNHOUSE與低層住宅混合區(qū)。主力戶型面積在180-250平米，價(jià)格區(qū)間為4000-8500元/平米，以5000-6500元/平米集中，主力戶型價(jià)格在120-150萬。區(qū)域分布以五環(huán)周邊為主，主要集中區(qū)域?yàn)椋阂嗲f經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、亞北、京昌路沿線、京沈路、京開路沿線。國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.1.1北京市的別墅市場開展?fàn)顩r2003年上半年新推出的TOWNHOUSE工程總供給量超過160萬平米，加上以前，共有200萬平米供給量，多數(shù)工程集中在10-30萬平米規(guī)模。北京的TOWNHOUSE工程銷售大局部比較理想，客戶層多為新興城市中產(chǎn)階層，一般看重3個(gè)方面，一是與城市的距離，二是總價(jià)〔150萬以內(nèi)，250平米以里〕，三是社區(qū)規(guī)劃，四是高附加值〔如贈(zèng)送地下室、露臺(tái)花園等〕。在客戶決定購置的因素中，附加值很有說服力。國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.1.2上海市的別墅市場開展?fàn)顩r根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海從１９９２年起至今開發(fā)建造的別墅工程大約１６０個(gè)，可建造面積約在１０００萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約在７００萬平方米左右，并且形成了８個(gè)相對(duì)集中的別墅開發(fā)區(qū)域，其中閔行、松江和浦東新區(qū)和長寧四個(gè)區(qū)域在售別墅工程總數(shù)占到了上海別墅供給量的80%以上：９０年代初期，上海的別墅以外銷為主，主要集中在虹橋西郊，上海本地人更偏愛西南區(qū)域的別墅。國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.1.2上海市的別墅市場開展?fàn)顩r從價(jià)格上，目前上海50%別墅供給量集中在100萬至200萬價(jià)格段，總價(jià)在200至300萬的中高檔別墅占總供給量的18%；總價(jià)在100萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬以上的豪華型別墅分別為19%和13%。目前購置別墅的人群中，上海人占３１．２％，國內(nèi)其他地區(qū)的購置者占了２５％，港澳臺(tái)同胞那么占了近３０％，余下的為其他國家外籍人士購置。國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.2天津市別墅市場供給現(xiàn)狀分析近十年以來，天津市同許多沿海城市一樣，城市化進(jìn)程加快，不僅市區(qū)建設(shè)取得重大進(jìn)展，而且環(huán)內(nèi)外有些區(qū)位和環(huán)境條件較好、交通較便捷的地段，近年來別墅市場有了一定開展，形成了10余片別墅區(qū)：⑴早期建設(shè)的別墅式住宅主要集中在市中心區(qū)和開發(fā)區(qū)，由于上市較早且數(shù)量少，多取得了良好的經(jīng)營態(tài)勢，如：花園別墅、翠泉?jiǎng)e墅、碧嶺園等；⑵隨著別墅逐步向城鄉(xiāng)結(jié)合部開展，工程規(guī)模加大，不乏滿足了一局部市場需求的成功工程，吸引中高收入者加盟，如：萬科花園新城、城市別墅、順馳半島蘭灣等國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.2天津市別墅市場供給現(xiàn)狀分析⑶局部工程初始取得了一定的銷售業(yè)績，但隨著時(shí)間推移，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象逐漸突出，后期銷售中面臨阻力將會(huì)加大，如：仁愛濠景莊園、天津地球村、玫瑰莊園；⑷局部工程處于儲(chǔ)藏、工程籌劃階段，如萬科東麗湖工程；⑸局部工程由于規(guī)劃理念落伍、產(chǎn)品設(shè)計(jì)過時(shí)、品質(zhì)較差，從而成為長久積壓物業(yè)，或因其它原因形成爛尾，前者轉(zhuǎn)入漫長的消化期，后者最終將被市場遺棄。該類物業(yè)即使不被淘汰，在銷售中阻力也較大，即便以低價(jià)傾銷，短期內(nèi)也難以被市場消化，這對(duì)新建別墅雖有一定銷售壓力，但由于品質(zhì)差距懸殊，根本不構(gòu)成摩爾城的正面競爭。如：彩虹別墅、大寺龍居花園溫泉?jiǎng)e墅、云頂別墅、科馨別墅、名人別墅等。⑹但也有不少工程的建設(shè)存在較大盲目性、隨意性，甚至違法建設(shè)。如前幾年有些農(nóng)村違法出售集體土地，而有的開發(fā)商受利益驅(qū)使在其上變相進(jìn)行商品房開發(fā)，形成了一定開發(fā)量的違章建筑。國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.2天津市別墅市場供給現(xiàn)狀分析目前天津市入住、在建別墅、TOWNHOUSE工程共20000多套，建筑面積約400萬平方米。其市場特點(diǎn)主要是：⑴以TOWNHOUSE為主流形態(tài)，TOWNHOUSE為多聯(lián)3層聯(lián)排，面寬較窄進(jìn)深較大，有房前屋后的小花園和露臺(tái)，采取垂直交通體系，行列式布局；⑵分布在交通較為便捷的城市邊緣集團(tuán)；⑶品優(yōu)價(jià)宜的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE受到青睞，面積160-200M2,價(jià)格在4000元/M2；⑷同質(zhì)、同價(jià)物業(yè)呈集中之勢，同質(zhì)化現(xiàn)象未能防止；⑸單純居住形態(tài)為主，生活配套設(shè)施較少，生活設(shè)施主要依賴工程周邊；國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.2天津市別墅市場供給現(xiàn)狀分析目前天津市的別墅市場存在的主要問題：自然景觀環(huán)境資源欠缺，綠地和水系停留在人工造景階段；容積率在0.7以上，高密度的物業(yè)形態(tài)喪失了別墅應(yīng)有的神秘感和隔離感；很多別墅沒有考慮私密性；缺乏個(gè)性設(shè)計(jì)，一是從外檐看，新一代TOWNHOUSE、別墅多德式、現(xiàn)代風(fēng)格，千篇一律，二是平面設(shè)計(jì)無非是普通房子擴(kuò)大化，沒有創(chuàng)意；土建與設(shè)備配備普通。國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.2天津市別墅市場供給現(xiàn)狀分析天津市別墅市場可以總結(jié)為：1、雖有一定開展但還處于開展初期；2、短期內(nèi)存在供求矛盾，質(zhì)素高且環(huán)境、地利佳的別墅呈現(xiàn)旺銷勢頭，反之將形成長期滯銷，這種市況一時(shí)尚難改變。3、一局部別墅、TOWNHOUSE將在市場競爭中敗落：⑴同一區(qū)域樓盤市場競爭劇烈，產(chǎn)品無明顯差異和優(yōu)勢的后來者；⑵開發(fā)在遠(yuǎn)郊，車程在一小時(shí)以上且交通又不方便的聯(lián)體別墅；⑶總價(jià)在二三百萬元一套，品質(zhì)又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨(dú)立別墅；國內(nèi)主要城市和天津市別墅市場的開展情況44.3今天中國的別墅是VILLA還是SINGLEHOUSE?國內(nèi)目前開發(fā)的別墅，既有ＶＩＬＬＡ也有ＨＯＵＳＥ，但更多是介于兩者之間。換言之，這種別墅所代表的生活模式介乎理想和現(xiàn)實(shí)之間——多數(shù)是一些帶有一定ＶＩＬＬＡ夢(mèng)想色彩的ＨＯＵＳＥ，少局部那么是具備ＨＯＵＳＥ生活功能的ＶＩＬＬＡ。國內(nèi)別墅的開展新趨勢55.1VILLA和SINGLEHOUSE別離，經(jīng)濟(jì)型和類別墅開展?jié)摿薮?3年，國內(nèi)別墅的最新的重要趨勢是別墅市場分化為豪華型和經(jīng)濟(jì)型獨(dú)立住宅，經(jīng)濟(jì)型獨(dú)立住宅的出現(xiàn)彌補(bǔ)國內(nèi)別墅市場的缺環(huán)，由于人們對(duì)于這種住宅的景觀要求有所降低，所以，它的推出地點(diǎn)，也就不再像以前的別墅那么要求真正“依山傍水〞，能看到山或水足夠。這種HOUSE的市場特點(diǎn)是：國內(nèi)別墅的開展新趨勢55.1VILLA和SINGLEHOUSE別離，經(jīng)濟(jì)型和類別墅開展?jié)摿薮螅?、是作為高收入群體的第一居所的HOUSE出現(xiàn)的。很多高收入客戶群體或選擇VILLA或選SINGLEHOUSE，而不再選擇“二合一的別墅〞〔帶有VILLA品質(zhì)的HOU