華潮水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)

項(xiàng)目解讀項(xiàng)目概況·本項(xiàng)目的定位：昆明最大，也是唯一一家水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)；并且是一家夜市批發(fā)市場(chǎng)?！し?wù)范圍為整個(gè)昆明·項(xiàng)目占地40畝，整個(gè)項(xiàng)目分位A、B、C、D四個(gè)區(qū)域；A區(qū)為海鮮產(chǎn)品交易區(qū)，B區(qū)為淡水魚(yú)產(chǎn)品交易區(qū)，C區(qū)為冷凍保鮮食品交易區(qū)，D區(qū)為流動(dòng)車(chē)輛交易區(qū)；·昆明現(xiàn)目前規(guī)模最大的、唯一的水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)，于2008年10月20日正式營(yíng)業(yè)；配圖項(xiàng)目解讀項(xiàng)目區(qū)位分析

項(xiàng)目交通：項(xiàng)目位于昆明市官渡區(qū)，西北接珥季路；東南近老昆洛路；從項(xiàng)目位置來(lái)看，項(xiàng)目與周邊主干道直接相連；

在珥季路與老昆洛路交叉口，地理位置優(yōu)越；

地處昆明新城和老城的中心；

臨近坐擁新螺螄灣商貿(mào)城、新亞洲體育城。本案

數(shù)據(jù)整理分析租金價(jià)格分析業(yè)態(tài)區(qū)域租金管理費(fèi)衛(wèi)生費(fèi)海鮮產(chǎn)品交易區(qū)60—80元/

㎡1元/㎡1元/㎡淡水魚(yú)產(chǎn)品交易區(qū)80元/㎡1元/㎡1元/㎡冷凍保鮮食品交易區(qū)80-85元/㎡1元/㎡1元/㎡流動(dòng)車(chē)輛交易區(qū)70—80元/㎡1元/㎡1元/㎡淡水魚(yú)產(chǎn)品交易區(qū)公卸貨區(qū)200元/㎡1元/㎡1元/㎡從表中可以看出，海鮮產(chǎn)品交易區(qū)的租金為60-80元/；淡水魚(yú)產(chǎn)品交易區(qū)租金為80元/㎡；冷凍保鮮交易區(qū)租金為80-85元/㎡流動(dòng)交易區(qū)租金為70-80元/㎡；淡水魚(yú)交易區(qū)卸貨區(qū)200元/㎡

貨車(chē)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)用分析車(chē)輛類(lèi)型進(jìn)場(chǎng)費(fèi)面包車(chē)200元/次單橋車(chē)600元/次三橋車(chē)1200元/次四橋車(chē)1500元/次

數(shù)據(jù)整理分析貨車(chē)單次進(jìn)場(chǎng)費(fèi)如果每戶商家每天進(jìn)貨按一次來(lái)算那么一個(gè)月和一年的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)如下表中所示車(chē)輛類(lèi)型進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（月）進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（年）面包車(chē)6000元/月72000元/年單橋車(chē)18000元/月216000元/年三橋車(chē)36000元/月32000元/年四橋車(chē)45000元/月540000元/年停車(chē)費(fèi)用分析車(chē)輛類(lèi)型停車(chē)費(fèi)電動(dòng)車(chē)5元/小時(shí)小轎車(chē)10元/小時(shí)面包車(chē)30元/小時(shí)單橋車(chē)及以上的車(chē)50元/小時(shí)

停車(chē)費(fèi)分析停車(chē)費(fèi)每小時(shí)收費(fèi)如果每天有30輛電動(dòng)車(chē)，20張小轎車(chē)，10張面包車(chē)，5張單橋車(chē)來(lái)，每天按停車(chē)按1小時(shí)來(lái)算，那么市場(chǎng)收取的停車(chē)費(fèi)用如下車(chē)輛類(lèi)型停車(chē)費(fèi)（天）停車(chē)費(fèi)（月）停車(chē)費(fèi)（年）電動(dòng)車(chē)150元/天4500元/月54000元/年小轎車(chē)200元/天6000元/月72000元/年面包車(chē)300元/天9000元/月108000元/年單橋車(chē)及其以上的車(chē)250元/天7500元/月90000元/年合計(jì)900元/天27000元/月324000元/年

產(chǎn)品來(lái)源分析一、海鮮產(chǎn)品一般都是在廣西、廣東、江蘇、浙江、泰國(guó)、越南、日本、越南、澳洲。比如蝦、貝類(lèi)一般都是在廣東、廣西進(jìn)的貨；當(dāng)然也有在泰國(guó)、越南進(jìn)的。大閘蟹一般都是廣東或者江蘇來(lái)的。花蟹、綠蟹一般都是越南和泰國(guó)來(lái)的。三文魚(yú)等是從日本來(lái)的；澳洲鮑魚(yú)、澳洲龍蝦都是從澳洲來(lái)的。魚(yú)類(lèi)很多都是從廣西、廣東的。二、淡水魚(yú)產(chǎn)品基本都是在廣西、廣東、瑞麗、還有昆明本地。三、冷凍保鮮食品從廣東、浙江、江蘇來(lái)的居多。名稱(chēng)進(jìn)貨來(lái)源竹節(jié)蝦基圍蝦爬爬蝦廣東花蟹北海綠蟹大閘蟹江蘇廣東花甲福建尖魚(yú)廣東北海墨魚(yú)廣東北海母魚(yú)馬來(lái)西亞對(duì)蝦泰國(guó)緬甸蟹緬甸指甲貝北海澳洲龍蝦澳洲鮑魚(yú)澳洲三文魚(yú)日本石斑魚(yú)廣東市場(chǎng)分析一、整個(gè)水產(chǎn)市場(chǎng)是以批發(fā)為主，零售為輔。比如淡水魚(yú)市場(chǎng)基本上都是做批發(fā)，整個(gè)市場(chǎng)基本看不到有零售的鋪面。冷凍保鮮食品一般也不做零售，整個(gè)冷凍保鮮食品區(qū)冷庫(kù)基本是關(guān)著門(mén)的；只有等到出貨時(shí)菜開(kāi)門(mén)。海鮮產(chǎn)品零售和批發(fā)同時(shí)進(jìn)行，一天的零售出貨量也很可觀。二、華潮整個(gè)市場(chǎng)租金合理；但從貨車(chē)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)表中可以看出，貨車(chē)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)收取太高，按照上面表中的數(shù)據(jù)，商戶每年的成本也變相的提高了很多。市場(chǎng)分析品名價(jià)格（kg）前一日交易量（T）草魚(yú)1626鯉魚(yú)1532白鰱1540花鰱2542羅非魚(yú)237鰱魚(yú)2530黃辣丁4015鉗魚(yú)2930桂花魚(yú)706鱸魚(yú)467烏魚(yú)3835牛蛙2640鯽魚(yú)1547品名價(jià)格（kg）前一日交易量（T）草魚(yú)12.57鯉魚(yú)159白鰱8.59花鰱146羅非魚(yú)13.516鰱魚(yú)173黃辣丁341鉗魚(yú)171桂花魚(yú)620.2鱸魚(yú)580.1烏魚(yú)308牛蛙209鯽魚(yú)146華潮水產(chǎn)市場(chǎng)2014年4月14日批發(fā)價(jià)格華潮水產(chǎn)市場(chǎng)2014年7月1日批發(fā)價(jià)格價(jià)格分析——淡水魚(yú)市場(chǎng)品名價(jià)格（kg）前一日交易量（T）草魚(yú)122鯉魚(yú)97白鰱910花鰱109羅非魚(yú)147鰱魚(yú)124黃辣丁239鉗魚(yú)12.55.2桂花魚(yú)480.8鱸魚(yú)202烏魚(yú)231牛蛙104鯽魚(yú)132華潮水產(chǎn)2014年8月1日批發(fā)價(jià)格華潮水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)價(jià)格變化從上圖可以看出，淡水魚(yú)的價(jià)格在4月-7月之間是增長(zhǎng)趨勢(shì)，而7月-8月整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。價(jià)格分析——淡水魚(yú)市場(chǎng)從圖中可知，在7月的交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于4月和7月，再結(jié)合前面的價(jià)格變化折線圖可知，7月的淡水魚(yú)市場(chǎng)是價(jià)格最高，交易量最大的一個(gè)月。整體達(dá)到4月和8月的數(shù)倍甚至十倍。在7月中，是整個(gè)市場(chǎng)的交易高峰期。價(jià)格分析——淡水魚(yú)市場(chǎng)華潮水產(chǎn)市場(chǎng)海鮮交易量變化價(jià)格分析品名價(jià)格（kg）前一日交易量（T）丁桂240.9青龍蝦5200.01烏龜800.3虹鱒680.3竹節(jié)蝦1400.1基圍蝦850.3鱉1200.3中華鱘380.3大閘蟹1850.2華潮水產(chǎn)市場(chǎng)2014年4月14日批發(fā)價(jià)格品名價(jià)格（kg）前一日交易量（T）丁桂3523青龍蝦58015烏龜7810虹鱒526竹節(jié)蝦1355基圍蝦803鱉1212中華鱘453華潮水產(chǎn)市場(chǎng)2014年7月1日批發(fā)價(jià)格——海鮮市場(chǎng)價(jià)格分析品名價(jià)格（kg）前一日交易量（T）丁桂12.50.3青龍蝦5800.02烏龜650.1虹鱒150.1竹節(jié)蝦1250.01基圍蝦550.1鱉1100.01中華鱘150.2華潮水產(chǎn)2014年8月1日批發(fā)價(jià)格華潮市場(chǎng)海鮮價(jià)格變化從上圖中可以看出，海鮮市場(chǎng)中除了青龍蝦以外，其他的丁桂、烏龜、虹鱒、竹節(jié)蝦、基圍蝦、鱉、中華鱘等海鮮價(jià)格都呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)；其中青龍蝦呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢(shì)；而大閘蟹只在四月份才出現(xiàn)，屬季節(jié)性海鮮?！ｕr市場(chǎng)價(jià)格分析——海鮮市場(chǎng)華潮市場(chǎng)海鮮交易量變化從圖中可以看出，在三個(gè)月中，４月和８月的銷(xiāo)售額基本不足１噸，而七月份的銷(xiāo)售額可以達(dá)到其他兩個(gè)月的數(shù)十倍，而結(jié)合前面的價(jià)格變化圖也可以知道，７月的價(jià)格是趨于平穩(wěn)的一個(gè)月，甚至?xí)幸恍┥仙内厔?shì)。價(jià)格分析——小結(jié)·淡水魚(yú)市場(chǎng)價(jià)格7月最高，8月最低，整體呈現(xiàn)先升后降的趨勢(shì)；·淡水魚(yú)市場(chǎng)價(jià)格變化較為顯著；·銷(xiāo)量上，整個(gè)七月是淡水魚(yú)市場(chǎng)交易的高峰期，整體呈現(xiàn)出在七月交易量居高不下的趨勢(shì)；·海鮮市場(chǎng)價(jià)格變化較為平穩(wěn)，總體呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，少數(shù)海鮮呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)；·銷(xiāo)量上，海鮮市場(chǎng)和淡水魚(yú)市場(chǎng)呈現(xiàn)出相同的姿態(tài)，七月的交易量居高不下，是整個(gè)市場(chǎng)交易的高峰期，七月也就是水產(chǎn)市場(chǎng)的黃金期.優(yōu)劣勢(shì)總結(jié)分析—優(yōu)勢(shì)1、水產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃合理，無(wú)亂擺胡亂經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。2、管理制度完善，市場(chǎng)衛(wèi)生相對(duì)較為干凈。3、進(jìn)貨渠道多樣，可供商戶選擇比較多。4、全昆明唯一一家水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)，一家獨(dú)大，形成壟斷局面。5、市場(chǎng)周邊配套設(shè)施完善，交通便利，可坐地鐵1號(hào)線路直達(dá)。6、周邊小區(qū)眾多，市場(chǎng)客流量大且穩(wěn)定。7、水產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)種類(lèi)繁多，品種齊全。8、市場(chǎng)周邊聚集了大量的火鍋店與餐館，對(duì)海鮮、淡水魚(yú)與冷凍食品需求量大。優(yōu)劣勢(shì)總結(jié)分析—劣勢(shì)1、市場(chǎng)管理方收費(fèi)不合理，雖然租金相對(duì)便宜，可是進(jìn)場(chǎng)費(fèi)過(guò)高，多半商戶早已怨聲載道。2、市場(chǎng)管理方在管理方面帶有強(qiáng)制性，商戶的抵觸心里日趨強(qiáng)烈。3、由于部分水產(chǎn)市場(chǎng)的搬遷加入，商戶過(guò)多導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)有所加強(qiáng)。4、管理方過(guò)于掌控市場(chǎng)，導(dǎo)致背景相對(duì)薄弱的攤販無(wú)法經(jīng)營(yíng)?？偨Y(jié)下面就總結(jié)一下華潮合理的幾點(diǎn)：一、華潮水產(chǎn)市場(chǎng)是目前昆明最大的唯一的水產(chǎn)市場(chǎng)，是一家集批發(fā)與零售相結(jié)合的水產(chǎn)市場(chǎng)。也是一家夜市批發(fā)市場(chǎng)。所以它在昆明具有壟斷性，就比如和平村海鮮市場(chǎng)里的淡水魚(yú)基本上都是從華潮批發(fā)過(guò)去的。二、華潮的規(guī)劃合理規(guī)范，一共分為了四個(gè)產(chǎn)品交易區(qū)。淡水魚(yú)產(chǎn)品交易區(qū)，海鮮產(chǎn)品交易區(qū)，冷凍保鮮食品交易區(qū)，流動(dòng)車(chē)輛交易區(qū)。三、華潮市場(chǎng)管理規(guī)范，對(duì)車(chē)輛的控制，衛(wèi)生的處理很合理。四、華潮向商戶收取的費(fèi)用太高。從表中可以知道，整個(gè)市場(chǎng)的利潤(rùn)其實(shí)很大一部分都到了市場(chǎng)方手里，商戶的利潤(rùn)本分化了。嚴(yán)格控制車(chē)輛收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)