物業(yè)市場(chǎng)拓展方案

物業(yè)市場(chǎng)拓展方案物業(yè)項(xiàng)目拓展方案為保證公司物業(yè)項(xiàng)目拓展工作的有序及正常進(jìn)行，提高物業(yè)項(xiàng)目拓展工作效率，特制定該方案。一、適用范圍適用于公司各部門(mén)/員工與項(xiàng)目拓展有關(guān)的組織及其組織行為。二、職責(zé)（一）總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司項(xiàng)目拓展工作目標(biāo)。（二）市場(chǎng)拓展部負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目拓展工作，并對(duì)物業(yè)拓展工作進(jìn)行指導(dǎo)和評(píng)審。三、公司物業(yè)對(duì)外拓展的優(yōu)勢(shì)（一）公司物業(yè)服務(wù)品牌文化效應(yīng)；（二）在**市擁有20多個(gè)項(xiàng)目，500萬(wàn)平米的管理規(guī)模，具有強(qiáng)大后備技術(shù)、資源的支持力；（三）健全的管理制度；（四）規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求；（五）三標(biāo)一體管理體系基礎(chǔ)服務(wù)的推行；四、拓展發(fā)展目標(biāo)（一）定位1、數(shù)量定位：公司各部門(mén)按照公司要求，有能力、有機(jī)會(huì)的要爭(zhēng)取接管更多項(xiàng)目。2、模式定位：外接項(xiàng)目模式包括項(xiàng)目全權(quán)委托、全面顧問(wèn)咨詢等模式，不論采用何種模式對(duì)外拓展管理，均屬于外接項(xiàng)目有效管理面積。3、領(lǐng)域定位：中高檔型住宅、商業(yè)項(xiàng)目、政府機(jī)關(guān)辦公大樓、學(xué)校教學(xué)樓、醫(yī)院及大型企業(yè)后勤（包括工業(yè)園區(qū)）等。4、戰(zhàn)略定位：依據(jù)星海物業(yè)品牌和多年的經(jīng)驗(yàn)和資源，對(duì)外進(jìn)行項(xiàng)目拓展，不求多，只求精，以達(dá)到培養(yǎng)品牌和業(yè)務(wù)建設(shè)的目的。5、盈利定位：接管任何物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目必須以盈利為前提，根據(jù)物業(yè)類(lèi)型及面積的不同進(jìn)行盈利測(cè)算。（1）建筑面積小于1萬(wàn)平米時(shí)，利潤(rùn)不得低于成本測(cè)算的15%（含稅金）；（2）建筑面積在1-----5萬(wàn)平米時(shí)，利潤(rùn)不得低于成本測(cè)算的12%（不含稅金）；（3）建筑面積在5-----10萬(wàn)平米時(shí)，利潤(rùn)不得低于成本測(cè)算的10%（不含稅金）；（4）建筑面積在10----20萬(wàn)平米時(shí)，利潤(rùn)不得低于成本測(cè)算的8%（不含稅金）；（5）建筑面積大于20萬(wàn)平米時(shí)，利潤(rùn)不得低于成本測(cè)算的5%（不含稅金）；（6）工業(yè)園區(qū)及后勤項(xiàng)目依據(jù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容洽商實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算，但利潤(rùn)不得低于成本測(cè)算的10%（不含稅金）。（二）拓展原則：（1）具有一定盈利的各類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)、政府辦公樓及學(xué)校等，要積極爭(zhēng)取接管；（2）普通項(xiàng)目但對(duì)星海品牌發(fā)展有一定影響力的，在能保證合同期內(nèi)收支基本平衡的，也要積極爭(zhēng)取接管；（3）個(gè)別盈利不高或略有虧損的項(xiàng)目，但對(duì)品牌發(fā)展有一定影響力的，經(jīng)總經(jīng)理審批同意后，能夠接管；（4）在對(duì)外拓展項(xiàng)目中，要積極主動(dòng)將星海模式引入到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理中，促進(jìn)對(duì)外拓展項(xiàng)目管理形成常態(tài)化；（5）物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需投入大量資金的項(xiàng)目不接；（6）外接項(xiàng)目管理，物業(yè)服務(wù)簽約期限不得少于1年，一般建議2-3年，若管理穩(wěn)定正常，爭(zhēng)取延長(zhǎng)或續(xù)簽管理年限；（7）曾因工程問(wèn)題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目不接；（8）業(yè)主委員會(huì)非原則問(wèn)題與物業(yè)公司糾纏不清的項(xiàng)目不接（限于成熟小區(qū)）；（9）以客滿意為基礎(chǔ)，建立品牌核心價(jià)值，規(guī)劃品牌系統(tǒng)，塑造品牌形象。五、拓展業(yè)務(wù)范圍（一）物業(yè)管理全委托服務(wù)方式：全委托管理，從物業(yè)的前期介入、物業(yè)的入伙到物業(yè)的日常管理如客戶服務(wù)、秩序維護(hù)、環(huán)境管理、公共房屋維護(hù)管理、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)管理等管理服務(wù)均全面進(jìn)行管理并全權(quán)負(fù)責(zé)，根據(jù)服務(wù)費(fèi)收取方式不同，可分為“包干制”和“傭金制”二種。客戶對(duì)象：當(dāng)?shù)厝狈ξ飿I(yè)管理操作思想的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目、政府項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的辦公樓、學(xué)校園區(qū)物業(yè)等。服務(wù)特色： （1）積極的前期介入。從物業(yè)管理角度，協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及有關(guān)設(shè)施設(shè)備的選型。（2）營(yíng)銷(xiāo)推廣的配合。以一流的物業(yè)管理品牌，幫助開(kāi)發(fā)商增強(qiáng)購(gòu)房客戶對(duì)未來(lái)生活品質(zhì)和服務(wù)檔次的信心。（3）高品質(zhì)的物業(yè)管理，員工具備高水準(zhǔn)的職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)知識(shí)與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)；（4）提供行業(yè)內(nèi)性能價(jià)格比的高品質(zhì)服務(wù)；（5）過(guò)硬的技術(shù)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)，確保大廈和小區(qū)各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行；（6）客戶服務(wù)中心的運(yùn)作模式與“全程溝通親情服務(wù)”服務(wù)方式確保管理服務(wù)水平；（7）ISO管理保證體系與信息化平臺(tái)，保證服務(wù)質(zhì)量和管理效率。（二）顧問(wèn)管理常駐式任職顧問(wèn)方式：將星海物業(yè)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理體系，以顧問(wèn)模式輸出和嫁接，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常運(yùn)作與管理,最終達(dá)到顧問(wèn)服務(wù)承諾的指標(biāo)，使開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理迅速達(dá)到行業(yè)一流水平。常駐不任職顧問(wèn)方式：由星海物業(yè)派駐專(zhuān)職顧問(wèn)常駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理的咨詢、策劃、指導(dǎo),使開(kāi)發(fā)商的小區(qū)管理迅速達(dá)到行業(yè)先進(jìn)水平,但日常管理由現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)實(shí)行。定期專(zhuān)項(xiàng)顧問(wèn)：根據(jù)合作協(xié)議約定,對(duì)菜單式的組合、專(zhuān)項(xiàng)式的顧問(wèn)項(xiàng)目制定服務(wù)模式并形成文字外，并定期派駐專(zhuān)業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交流指導(dǎo)，考核制度的適用性等。客戶對(duì)象：本市有需求的開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司等。服務(wù)特色：（1）幫助客戶量身訂做符合實(shí)際需要的組織架構(gòu)；（2）規(guī)范業(yè)務(wù)程序，引入ISO管理體系；（3）運(yùn)用物業(yè)管理軟件，構(gòu)建高效率的管理平臺(tái)；（4）協(xié)助選聘人才，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍；（5）控制成本費(fèi)用，優(yōu)化物業(yè)管理投入產(chǎn)出關(guān)系；（6）確保業(yè)主承接查驗(yàn)、入伙、業(yè)主大會(huì)會(huì)議等重大事項(xiàng)的順利策劃和舉辦。（三）深層合作經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)方式：（1）與友好同行業(yè)企業(yè)合作，經(jīng)過(guò)達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴方式進(jìn)行雙贏合作模式，星海物業(yè)經(jīng)過(guò)以無(wú)形資產(chǎn)與資金投入，及派遣有關(guān)人員負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理。雙方的收益與風(fēng)險(xiǎn)按照所投入的資金比例進(jìn)行分配。（2）與其它企業(yè)合資合作進(jìn)行項(xiàng)目管理的，可先簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，具體項(xiàng)目再單獨(dú)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并以項(xiàng)目合同為最終解釋權(quán)。客戶對(duì)象：缺少專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)的商業(yè)綜合體或大業(yè)主等。六、拓展洽商要素（一）先人后事，與對(duì)方相關(guān)人的關(guān)系極為重要，否則很有可能為她人作嫁衣；（二）要從多方面盡可能掌握對(duì)方信息，了解對(duì)方的需求，這是確定是否拓展、采取哪種方式的基礎(chǔ)；（三）知己知彼，盡量了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)項(xiàng)弱勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短；（四）要以內(nèi)部了解和外部公關(guān)的方式，以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ)，小事多作讓步，大事讓情不讓理，以退為進(jìn)；（五）簽定顧問(wèn)合同時(shí)應(yīng)同時(shí)正確引導(dǎo)對(duì)方，明確顧問(wèn)內(nèi)容及條款（特別是我方的義務(wù)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)）；（六）如對(duì)方提出的顧問(wèn)項(xiàng)目或要求與法律相悖或我方自身能力原因而不能接受時(shí)，應(yīng)直接提出，以免日后發(fā)生爭(zhēng)議，不能委曲求全，使自己陷入被動(dòng)；（七）在對(duì)方不能確定應(yīng)采用哪種管理模式時(shí)，應(yīng)正確分析、引導(dǎo)并向其解釋采取某種模式的原因，盡量注重實(shí)效；（八）根據(jù)對(duì)方項(xiàng)目實(shí)際情況，依據(jù)盈利定位要求來(lái)確定測(cè)算結(jié)果。七、拓展程序及操作指引（一）物業(yè)項(xiàng)目拓展運(yùn)作流程圖物業(yè)項(xiàng)目信息獲取物業(yè)項(xiàng)目信息獲取有效聯(lián)絡(luò)與發(fā)展商(業(yè)主)初步交涉管理模式的確定有效跟蹤聯(lián)絡(luò)洽談全權(quán)委托合作顧問(wèn)管理招投標(biāo)中標(biāo)擬定合同合同評(píng)審簽約項(xiàng)目接管，相關(guān)資料移交（二）物業(yè)項(xiàng)目信息獲取，搜集有以下途徑：（1）實(shí)地收集新建、在建或已建物業(yè)的項(xiàng)目信息；（2）集團(tuán)、物業(yè)管理主管部門(mén)及政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的推介；（3）中介機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)之各類(lèi)企業(yè)單位的推介；（4）公私關(guān)系之熟人、朋友及已簽約開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）的推介；（5）主動(dòng)上門(mén)聯(lián)絡(luò)的開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）；（6）參加項(xiàng)目的公開(kāi)招投標(biāo)或邀請(qǐng)招投標(biāo)；（7）業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)公司的項(xiàng)目信息；（8）其它途徑。（三）物業(yè)項(xiàng)目實(shí)地考察要素：（1）物業(yè)類(lèi)型、規(guī)模及定位（經(jīng)過(guò)實(shí)地考察或模型、效果圖、銷(xiāo)售價(jià)格等了解項(xiàng)目檔次定位等）；（2）所在區(qū)域及其地理位置；（3）開(kāi)、竣工時(shí)間及其開(kāi)盤(pán)、入伙時(shí)間；（4）開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）聯(lián)絡(luò)方式、背景資料及其物業(yè)管理合作意向；（5）對(duì)于新市場(chǎng)，須充分調(diào)查當(dāng)?shù)匚锕芮闆r，包括配套設(shè)施、收費(fèi)狀況、物管消費(fèi)心理、發(fā)展前景等；（6）其它可于第一時(shí)間收集到的信息。（四）項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告各部門(mén)/員工將搜集到的項(xiàng)目信息的各類(lèi)要素進(jìn)行整理分析，認(rèn)清項(xiàng)目物業(yè)管理的特點(diǎn)，了解項(xiàng)目運(yùn)行狀況，與開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）作進(jìn)一步接洽，并編制相應(yīng)物業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告，報(bào)市場(chǎng)拓展部及總經(jīng)理對(duì)調(diào)研項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)審。各部門(mén)/員工盡可能多接檔次高、規(guī)模大的樓盤(pán)或較好的商業(yè)、寫(xiě)字樓等能為公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益的項(xiàng)目。（五）有效聯(lián)絡(luò)及跟蹤洽談1、項(xiàng)目跟蹤人員經(jīng)過(guò)面談、電話、傳真、電子郵件、郵政速遞等方式與開(kāi)發(fā)商主管及高層人士、業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)聯(lián)絡(luò)。2、聯(lián)絡(luò)洽談內(nèi)容及有效記錄：（1）了解項(xiàng)目具體情況，爭(zhēng)取獲得項(xiàng)目相關(guān)圖紙、資料；（2）了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的實(shí)力背景、以往業(yè)績(jī)（業(yè)主人員構(gòu)成、業(yè)主委員會(huì)組織情況），開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理的合作意向等。（3）向開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）推介我司發(fā)展規(guī)模、實(shí)力背景，介紹管理業(yè)績(jī)。應(yīng)開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）要求或項(xiàng)目需求，可邀請(qǐng)其來(lái)我公司參觀考察。（4）在項(xiàng)目跟蹤過(guò)程中如發(fā)生部門(mén)內(nèi)部工作調(diào)整或公司人事變動(dòng)等情況，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及接手的員工必須認(rèn)真做好項(xiàng)目移交工作，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須提供物業(yè)項(xiàng)目文字資料、完備的有效聯(lián)絡(luò)記錄等全套資料及開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）有效聯(lián)絡(luò)人員的聯(lián)絡(luò)方式，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人須安排接手人與該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）有效聯(lián)絡(luò)人員面談一次。（六）物業(yè)管理方式的確定根據(jù)公司提供的三種物業(yè)管理方式，分別為全權(quán)委托管理服務(wù)型、顧問(wèn)管理服務(wù)型、合作管理服務(wù)型，市場(chǎng)拓展部應(yīng)從為公司爭(zhēng)取最大利益的角度出發(fā)，并結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況、開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）的合作意向等確定建議開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）采納的物業(yè)管理方式。（七）投標(biāo)基本流程及物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算要點(diǎn)1、了解招標(biāo)文件具體要求，根據(jù)招標(biāo)文件要求調(diào)整標(biāo)書(shū)格式與內(nèi)容。2、準(zhǔn)備投標(biāo)書(shū)（方案）并準(zhǔn)備好與項(xiàng)目關(guān)鍵人物進(jìn)行相關(guān)事宜的溝通，以進(jìn)一步探聽(tīng)對(duì)方意圖。3、投標(biāo)書(shū)（方案）編寫(xiě)內(nèi)容（一般包含以下內(nèi)容，具體以招標(biāo)文件為準(zhǔn)）（1）投標(biāo)說(shuō)明、法人代表證明文件；（2）企業(yè)基本情況及資質(zhì)文件；（3）管理服務(wù)特色；（4）管理服務(wù)構(gòu)想；（5）各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作方案；（6）管理服務(wù)費(fèi)用；（7）物資配備明細(xì)。4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算內(nèi)容（一般包含以下內(nèi)容，具體內(nèi)容以項(xiàng)目實(shí)際為準(zhǔn)）（1）人員工資成本。包括基本工資，績(jī)效工資，員工福利，社保，商業(yè)險(xiǎn)等；（2）辦公費(fèi)。包括服務(wù)中心、物業(yè)用房的水電開(kāi)支，辦公用品損耗費(fèi)，辦公設(shè)備設(shè)施的維保費(fèi)，通訊網(wǎng)絡(luò)費(fèi)，交通費(fèi)，報(bào)刊資料費(fèi)等；（3）秩序維護(hù)管理費(fèi)。包括員工宿舍使用費(fèi)，安防器械維修更換費(fèi)，警示牌、指示牌擋車(chē)樁等更換、補(bǔ)充費(fèi)等；（4）清潔、綠化費(fèi)。包括清潔、綠化外委費(fèi)、清潔、綠化用水損耗費(fèi)，四害消殺費(fèi)，化糞池、沙井疏通清理費(fèi)二次供水水池清洗檢測(cè)費(fèi)，垃圾清運(yùn)費(fèi)，綠化補(bǔ)種費(fèi)等；（5）設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)。包括電梯保養(yǎng)、年審費(fèi)，可視對(duì)講門(mén)禁保養(yǎng)費(fèi)，消防系統(tǒng)維護(hù)、檢測(cè)費(fèi)，給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)，通風(fēng)排風(fēng)設(shè)施保養(yǎng)費(fèi)，車(chē)場(chǎng)道閘系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)，公共設(shè)施及照明易耗品更換費(fèi)，房屋主體維護(hù)費(fèi)，設(shè)備設(shè)施維修耗材費(fèi)，公共設(shè)備能耗費(fèi)，車(chē)庫(kù)水電能耗費(fèi)等；（6）固定資產(chǎn)及前期投入攤銷(xiāo)費(fèi)。包括辦公區(qū)裝修、辦公家具采購(gòu)費(fèi)，各類(lèi)辦公設(shè)備設(shè)施采購(gòu)費(fèi)，工程維修工具配置費(fèi)，公共區(qū)域及設(shè)備房標(biāo)識(shí)標(biāo)牌制作費(fèi)，員工后勤生活物資配置費(fèi)，各類(lèi)垃圾箱配置費(fèi)，秩序維護(hù)工具配置費(fèi)等（此項(xiàng)費(fèi)用若甲方購(gòu)置可忽略）；（7）社區(qū)活動(dòng)費(fèi)及節(jié)日裝飾費(fèi)（8）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（9）第三者公眾責(zé)任險(xiǎn)及設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)（10）稅費(fèi)及管理酬金5、市場(chǎng)拓展部經(jīng)過(guò)物業(yè)管理成本測(cè)算結(jié)果，組織各部門(mén)參與商討，總經(jīng)理參會(huì)聽(tīng)取各階段情況匯報(bào)，參加投標(biāo)書(shū)和合同的評(píng)審，最后拍板審定。6、根據(jù)招標(biāo)文件指定時(shí)間，按時(shí)提交投標(biāo)書(shū)（技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)）和投標(biāo)保證金，按要求參與投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)答辯等程序，最后等待開(kāi)標(biāo)結(jié)果。（八）合同評(píng)審及備案（1）對(duì)于全權(quán)委托的外接項(xiàng)目，合同簽訂期限建議為2至3年以上，避免短期經(jīng)營(yíng)難以回收成本，造成公司不必要的損失；（2）品質(zhì)部根據(jù)與開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）的洽談意見(jiàn)，按標(biāo)準(zhǔn)合同范本擬制合同稿，編制版本號(hào)，經(jīng)自審后與項(xiàng)目資料一并提交總經(jīng)理審核。（3）合同簽訂后由辦公室負(fù)責(zé)后續(xù)物業(yè)備案工作。（4）品質(zhì)部協(xié)助項(xiàng)目資料移交工作，市場(chǎng)拓展部與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人開(kāi)會(huì)、交代工作。（九）項(xiàng)目接管，與開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）的資料移交（1）公司發(fā)函通知開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）關(guān)于我司工作移交事宜。需要的話，在發(fā)文中提醒開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）及時(shí)支付合同近期款，并告知我司銀行帳戶及財(cái)務(wù)室相關(guān)人員聯(lián)絡(luò)方法。（2）公司組織與開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）的資料移交工作，采取相關(guān)必要措施，確保資料齊全、移交順利。八、拓展盈利分配收益分配：星海物業(yè)對(duì)外項(xiàng)目的拓展經(jīng)營(yíng)，公司作為拓展經(jīng)營(yíng)的主體單位，拓展經(jīng)營(yíng)獲得收益將以公司為收益的主體開(kāi)展對(duì)拓展人員以示激勵(lì)。九、相關(guān)支持性文件和質(zhì)量記錄《市場(chǎng)拓展全員激勵(lì)方案》（試行）《市場(chǎng)拓展規(guī)程》《物業(yè)項(xiàng)目信息表》《投標(biāo)項(xiàng)目評(píng)審表》市場(chǎng)拓展全員激勵(lì)方案（試行）一、目的：為快速擴(kuò)大公司規(guī)模，實(shí)現(xiàn)員工與企業(yè)共贏，公司決定開(kāi)展全員市場(chǎng)拓展工作，拓展方式不限業(yè)態(tài)、不限形式、不限區(qū)域、不降品質(zhì)、不損品牌，并對(duì)拓展成功簽約的員工給予提成、提薪、提級(jí)、提職的激勵(lì)原則。二、適用范圍：公司各部門(mén)及員工。三、激勵(lì)方案：（一）顧問(wèn)項(xiàng)目提成比例為一次性項(xiàng)目利潤(rùn)的10%，（其中，2%作為市場(chǎng)市場(chǎng)拓展部獎(jiǎng)勵(lì)），具體方案如下：1、各部門(mén)/員工提供顧問(wèn)項(xiàng)目有效信息，最終成功簽約的，可獲得4%提成獎(jiǎng)勵(lì)；2、各部門(mén)/員工提供顧問(wèn)項(xiàng)目有效信息，并積極協(xié)調(diào)跟進(jìn)，最終成功簽約的，可獲得6%提成獎(jiǎng)勵(lì)；3、各部門(mén)/員工提供顧問(wèn)項(xiàng)目有效信息，獨(dú)立對(duì)接并最終成功簽約的，可獲得8%提成獎(jiǎng)勵(lì)；4、發(fā)放時(shí)間及形式：提成費(fèi)用按合同付款時(shí)間計(jì)算，原則上隨當(dāng)月工資發(fā)放，特殊情況下，公司亦可選擇其它形式另行發(fā)放。5、注意事項(xiàng)：拓展費(fèi)用及公司內(nèi)部提成兩項(xiàng)費(fèi)用總和不得超過(guò)整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)提成的10%。6、如顧問(wèn)項(xiàng)目年顧問(wèn)費(fèi)用利潤(rùn)在10萬(wàn)元，則不同情況下提成如下：（1）2%：元（2）4%：4000元（3）6%：6000元（4）8%：8000元（二）全委項(xiàng)目提成比例為一次性項(xiàng)目利潤(rùn)的15%，（其中，4%作為市場(chǎng)市場(chǎng)拓展部獎(jiǎng)勵(lì)），具體方案如下：1、各部門(mén)/員工提供全委項(xiàng)目有效信息，最終成功簽約的，可獲得6%提成獎(jiǎng)勵(lì);2、各部門(mén)/員工提供全委項(xiàng)目有效信息，并積極協(xié)調(diào)跟進(jìn)，最終成功簽約的，可獲得8%提成獎(jiǎng)勵(lì)；3、各部門(mén)/員工提供全委項(xiàng)目有效信息，獨(dú)立對(duì)接并最終成功簽約的，可獲得10%提成獎(jiǎng)勵(lì)。4、發(fā)放時(shí)間及形式：提成費(fèi)用按合同付款時(shí)間計(jì)算，原則上隨當(dāng)月工資發(fā)放，特殊情況下，公司亦可選擇其它形式另行發(fā)放。5、注意事項(xiàng)：拓展費(fèi)用及公司內(nèi)部提成兩項(xiàng)費(fèi)用總和不得超過(guò)整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)提成的15%。6、如全委托項(xiàng)目年利潤(rùn)在10萬(wàn)元，則不同情況下提成如下：（1）4%：4000元（2）6%：6000元（3）8%：8000元（4）10%：10000元（三）如拓展項(xiàng)目屬代表性業(yè)態(tài)、區(qū)域標(biāo)志性建筑、有較大社會(huì)影響力，或?qū)臼袌?chǎng)拓展做出做大貢獻(xiàn)的，在上述激勵(lì)政策的基礎(chǔ)上，公司視情況另行給予不低于相應(yīng)基數(shù)2%的金額獎(jiǎng)勵(lì)。（四）額外激勵(lì)全體員工凡提供信息并成功簽約的，視對(duì)公司市場(chǎng)拓展貢獻(xiàn)情況，在提成激勵(lì)的基礎(chǔ)上，額外激勵(lì)政策如下：1、提薪：在公司調(diào)薪窗口優(yōu)先予以調(diào)薪或加大調(diào)薪幅度；2、提級(jí)：可優(yōu)先享有同職位級(jí)別提升；3、提職：經(jīng)公司認(rèn)證具有相應(yīng)管理能力的，在競(jìng)聘或職位晉升時(shí)予以優(yōu)先考慮；4、年終評(píng)憂設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)名額，同等條件下，其它評(píng)憂時(shí)予以優(yōu)先考慮。5、其它：原則上拓展項(xiàng)目在同一區(qū)域的，優(yōu)先由拓展業(yè)務(wù)的部門(mén)進(jìn)行管理。四、費(fèi)用管理各部門(mén)/員工在初期了解、接洽項(xiàng)目過(guò)程中，所發(fā)生的費(fèi)用由部門(mén)/個(gè)人自行承擔(dān)。經(jīng)公司同意后所發(fā)生的部門(mén)/個(gè)人相關(guān)拓展費(fèi)用，可由公司先行墊付，簽訂合約后，在后期各部門(mén)/員工提成中予以沖抵。各部門(mén)/員工未能拓展成功的前期有公司墊付的拓展費(fèi)用，將在部門(mén)/員工工資中扣除公司墊付的全部費(fèi)用。五、備案、報(bào)批管理各部門(mén)獲得相關(guān)項(xiàng)目信息后，應(yīng)及時(shí)以書(shū)面形式在公司市場(chǎng)拓展部予以備案，如多個(gè)部門(mén)同時(shí)接洽相同項(xiàng)目的，以最早在市場(chǎng)市場(chǎng)拓展部備案的部門(mén)為準(zhǔn)，經(jīng)公司市場(chǎng)拓展部報(bào)總經(jīng)理經(jīng)過(guò)后，方可進(jìn)行深入洽談或投標(biāo)。市場(chǎng)拓展規(guī)程一、目的規(guī)范拓展物業(yè)管理項(xiàng)目流程，保證參加招投標(biāo)項(xiàng)目的質(zhì)量，推廣星海物業(yè)的品牌。二、范圍適用于公司市場(chǎng)拓展和物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)工作。三、職責(zé)（一）市場(chǎng)市場(chǎng)拓展部負(fù)責(zé)物業(yè)信息資料收集、整理、分析和項(xiàng)目的跟蹤、洽談；以及投標(biāo)書(shū)和委托服務(wù)合同的編制并組織評(píng)審。（二）市場(chǎng)市場(chǎng)拓展部負(fù)責(zé)項(xiàng)目考察的工作。（三）品質(zhì)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理成本測(cè)算。（四）總經(jīng)理聽(tīng)取各階段情況匯報(bào)，參加投標(biāo)書(shū)和合同的評(píng)審，最后拍板審定。四、工作程序（一）樓盤(pán)項(xiàng)目信息收集1、各部門(mén)/人員從報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視等多方面收集樓盤(pán)項(xiàng)目信息，對(duì)其進(jìn)行整理匯總并報(bào)市場(chǎng)市場(chǎng)拓展部及總經(jīng)理審核。2、市場(chǎng)市場(chǎng)拓展部對(duì)收集的樓盤(pán)信息進(jìn)行過(guò)濾和分析，最后確定有價(jià)值的項(xiàng)目并組織跟蹤了解。3、現(xiàn)場(chǎng)了解：市場(chǎng)市場(chǎng)拓展部對(duì)已確定跟蹤項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)了解，主要內(nèi)容如下：（1）前期物業(yè)管理樓盤(pán)了解◆物業(yè)類(lèi)型（多層、小高層、高層、工廠、商住樓、別墅、混合類(lèi)等）和竣工驗(yàn)收情況?！粑飿I(yè)所在區(qū)域、配套設(shè)備設(shè)施、建筑總面積、用地面積、綠化面積?！糸_(kāi)發(fā)商、施工單位、將入住和已入住的業(yè)主情況?！糸_(kāi)發(fā)商心中物業(yè)管理公司服務(wù)價(jià)位及部分業(yè)主心中物業(yè)管理公共服務(wù)價(jià)位?！舾鞣N配套設(shè)備設(shè)施情況相關(guān)技術(shù)資料、圖紙、檔案的情況。例如：電梯和增壓水泵數(shù)量、總功率，消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）車(chē)位、會(huì)所等情況；◆開(kāi)發(fā)商心中物業(yè)管理單位資質(zhì)、品牌要求?！糸_(kāi)發(fā)商所希望的物業(yè)管理模式（全委或顧問(wèn)）。（2）成熟樓盤(pán)情況了解◆原物業(yè)管理單位管理服務(wù)狀況及虧贏情況；各種配套設(shè)備設(shè)施有無(wú)損壞，相關(guān)物業(yè)資料和檔案是否齊全?！魳I(yè)主委員會(huì)發(fā)揮的作用及在業(yè)主心目中的形象，對(duì)新物業(yè)公司要求和定位?！粑飿I(yè)類(lèi)型（多層、小高層、高層、商住樓、別墅等）。◆物業(yè)所在區(qū)域、配套設(shè)備設(shè)施、建筑總面積、用地面積、綠化面積等?！糸_(kāi)發(fā)商、施工單位、已入住和未入住業(yè)主的情況?！粼飿I(yè)公司與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，業(yè)主對(duì)原物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量和價(jià)位是否滿意及原因所在。◆各種配套設(shè)備設(shè)施情況，例如：電梯和增壓水泵數(shù)量、總功率；消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）車(chē)位、會(huì)所等情況；4、市場(chǎng)市場(chǎng)拓展部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研情況編制報(bào)告,并報(bào)總經(jīng)理進(jìn)行評(píng)審。（二）洽談跟進(jìn)1、市場(chǎng)市場(chǎng)拓展部和開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)建立聯(lián)系后要經(jīng)常跟進(jìn)，保持信息暢通。2、市場(chǎng)市場(chǎng)拓展部在適當(dāng)時(shí)候引薦總經(jīng)理與對(duì)方有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)見(jiàn)面洽談。3、經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意采用市場(chǎng)化方法交往和跟進(jìn)。4、初步達(dá)成合作意向。5、了解招標(biāo)文件具體要求。6、準(zhǔn)備投標(biāo)書(shū)(方案)并準(zhǔn)備好與項(xiàng)目關(guān)鍵人物進(jìn)行相關(guān)事宜的溝通，以進(jìn)一步探聽(tīng)對(duì)方意圖。（三）投標(biāo)書(shū)(方案)編寫(xiě)內(nèi)容：（一）投標(biāo)說(shuō)明（二）企業(yè)基本情況（三）管理服務(wù)特色（四）管理服務(wù)構(gòu)想（五）各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)（六）管理服務(wù)費(fèi)用（七）物資配備明細(xì)（四）投標(biāo)書(shū)(方案)的評(píng)審市場(chǎng)部組織相關(guān)部門(mén)對(duì)投標(biāo)書(shū)(方案)進(jìn)行評(píng)審。（五）投標(biāo)書(shū)(方案)送達(dá)由市場(chǎng)拓展工作人員將評(píng)審合格的投標(biāo)書(shū)送達(dá)招標(biāo)方。（六）物業(yè)服務(wù)委托合同制定和內(nèi)部評(píng)審（一）品質(zhì)部負(fù)責(zé)草擬合同并報(bào)送總經(jīng)理對(duì)合同的具體條款進(jìn)行評(píng)審。（七）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂由總經(jīng)理或其授權(quán)人與委托方簽訂合同，并按合同要求開(kāi)展工作。五、相關(guān)質(zhì)量記錄《物業(yè)項(xiàng)目信息表》《投標(biāo)項(xiàng)目評(píng)審表》物業(yè)管理項(xiàng)目信息拓展人員：年月日項(xiàng)目名稱座落位置原物業(yè)管理單位物業(yè)類(lèi)型原服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位檔次占地面積（M2）容積率綠化率綠化面積總建筑面積一期（）M2、二期（）M2開(kāi)工時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間竣工時(shí)間入伙時(shí)間提供圖紙□總平面圖□首層平面圖□地下室平面圖□其它住宅面積（M2）Ｍ２多層（）棟（）Ｍ２小高層（）棟（）Ｍ２高層（）棟（）Ｍ２別墅（）棟（）Ｍ２戶數(shù)寫(xiě)字樓（）Ｍ２（）層（）棟商業(yè)面積（）Ｍ２（）層會(huì)所（M2）功能配置停車(chē)位地下（）輛，地上（）輛，租（）%，售（）%智能化設(shè)施門(mén)禁□電子巡更□停車(chē)場(chǎng)IC卡□閉路監(jiān)控配電總?cè)萘縆W變壓器（）臺(tái)、功率（KW）型號(hào)（）、高壓配電柜（）個(gè)、低壓配電柜（）個(gè)電梯品牌電梯數(shù)量部功率總功率中央空調(diào)有□無(wú)□品牌：風(fēng)冷□水冷□水泵消防泵（）臺(tái)；功率（）KW；穩(wěn)壓泵（）臺(tái)；功率（）KW；加壓泵（）臺(tái)；功率（）KW；發(fā)電機(jī)組（）臺(tái)；功率（