國(guó)土資源法律體系及物權(quán)法法解讀

國(guó)土資源法律

法規(guī)導(dǎo)讀肅南縣委黨校于生林一、國(guó)土資源法律法規(guī)體系（一）、法律1、憲法憲法具有最高法律效力，是一切組織和個(gè)人的活動(dòng)準(zhǔn)則。我國(guó)憲法是維護(hù)國(guó)家統(tǒng)一、民族團(tuán)結(jié)、社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。第九條規(guī)定：礦藏、水流、森林、草原、荒地、灘涂等都屬于國(guó)家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。第十條城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城郊的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)所有外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。土地使用權(quán)也可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓。第十三條公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。2、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》3、《中華人民共和國(guó)土地管理法4、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》5、《中華人民共和國(guó)城市房產(chǎn)管理法》6、《中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源管理法》（二）行政法規(guī)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》。（三）國(guó)務(wù)院文件國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定；國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知；國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知；國(guó)務(wù)院關(guān)于全面整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序的通知；國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知。（四）部門規(guī)章和規(guī)范性文件國(guó)土資源聽證規(guī)定；土地登記辦法；國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見。一、《物權(quán)法》的意義和體系（一）物權(quán)法頒布的重要意義第一，肯定了物權(quán)制度，特別是對(duì)所有權(quán)的一體保護(hù)，不僅保護(hù)國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)，而且特別強(qiáng)調(diào)了保護(hù)私人所有權(quán)。第二，物權(quán)法是近30年改革開放勝利成果的記錄，是將改革開放勝利成果轉(zhuǎn)化為法律的形式固定下來(lái)，繼往開來(lái)。第三，完成了民法典制定工程中的核心部分，民法典的起草工作進(jìn)入了順暢的時(shí)期。第四，標(biāo)志著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制體系完成了最為重要的部分。（二）《物權(quán)法》的體系《物權(quán)法》分為五個(gè)部分，十九章249條條文。第一編，是物權(quán)的一般問(wèn)題，包括基本原則、物權(quán)變動(dòng)和物權(quán)保護(hù)。第二編，是所有權(quán)部分，包括一般規(guī)定、所有權(quán)、業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)、相鄰關(guān)系、共有權(quán)和所有權(quán)的取得。第三編，是用益物權(quán)，規(guī)定了用益物權(quán)的一般規(guī)定、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。第四編，規(guī)定的是擔(dān)保物權(quán)，是在原來(lái)《擔(dān)保法》規(guī)定擔(dān)保物權(quán)的基礎(chǔ)上，做出的規(guī)定，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。第五編，規(guī)定的是占有，有5個(gè)條文。（三）物權(quán)法與每個(gè)人的關(guān)系密切程度――每個(gè)人早晨起床，要穿自己的衣服，對(duì)這衣服享有的物權(quán)就是私人所有權(quán)；要吃飯、吃菜，對(duì)這糧食、蔬菜的物權(quán)也是私人所有權(quán)。――如果您是一個(gè)農(nóng)民，那么，您要耕種田地，那就要有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)您總要加工服裝、修理車輛，以及諸如此類吧？可是你一旦不足以支付費(fèi)用，或者不及時(shí)支付費(fèi)用，那么成衣店和汽車修理部的老板就會(huì)留置您的財(cái)產(chǎn)，過(guò)了寬限期仍然不能支付加工費(fèi)，那他們就可以變賣您的財(cái)產(chǎn)，用以支付加工費(fèi)，剩下的當(dāng)然要找給您，但它已經(jīng)不是衣服和汽車以及諸如此類了，而是剩余的零錢。

有這樣一則典型案例，說(shuō)的就是某甲租用他人的汽車經(jīng)營(yíng)，汽車被某乙損壞。某甲依據(jù)自己的合法占有，就有權(quán)請(qǐng)求某乙賠償損失，不僅可以請(qǐng)求賠償汽車的直接損壞，還可以請(qǐng)求加害人承擔(dān)耽誤運(yùn)營(yíng)所造成的間接損失的賠償責(zé)任從以上進(jìn)行分析，我們可以清楚地看到，在我們每一個(gè)人（包括自然人和法人）的生活和生產(chǎn)中，到處都有物權(quán)存在?？梢哉f(shuō)，我們每一個(gè)自然人、每一個(gè)法人如果離開了物權(quán)，就無(wú)法生存發(fā)展，就無(wú)法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（四）物權(quán)法和物權(quán)的概念1．物權(quán)法的概念物權(quán)法:通常指調(diào)整物權(quán)關(guān)系即人對(duì)物的支配的法律規(guī)范的總稱。2．物權(quán)法的調(diào)整對(duì)象：因物的歸屬關(guān)系而產(chǎn)生的民事關(guān)系。3．物權(quán)的概念:指民事主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)直接支配一定的物，享受利益并排除他人干涉的權(quán)利，是人與人之間對(duì)物的歸屬關(guān)系在法律上的體現(xiàn)。4．物權(quán)法的宗旨：物權(quán)法的根本宗旨在于鼓勵(lì)創(chuàng)造財(cái)富。首先，它劃清物權(quán)的界限，使所有權(quán)的界限明晰。其次，基于自己的財(cái)富創(chuàng)造的新財(cái)富仍然歸屬于自己。再次，鼓勵(lì)對(duì)財(cái)產(chǎn)的利用再次，鼓勵(lì)對(duì)財(cái)產(chǎn)的利用最后，物權(quán)法鼓勵(lì)每一個(gè)人都不斷地創(chuàng)造財(cái)富，就可以使國(guó)家更富強(qiáng)。二、主要的物權(quán)和內(nèi)容（一）物權(quán)和物權(quán)法1．基本原則物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則和公示公信原則。2．物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則物權(quán)變動(dòng)，是指物權(quán)的動(dòng)態(tài)現(xiàn)象，即物權(quán)發(fā)生、變更及消滅的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

（二）所有權(quán)1．所有權(quán)的內(nèi)容：所有權(quán)是所有人依法按照自己的意志通過(guò)對(duì)其所有物進(jìn)行占有、使用、收益和處分等。2．業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指區(qū)分所有建筑物業(yè)主對(duì)其專有部分享有專有權(quán)，對(duì)其共有部分享有共有權(quán)，以及管理權(quán)等3．共有：共有權(quán)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所共同享有的所有權(quán)。一樓住戶的"私家領(lǐng)地"--------【關(guān)鍵詞】公共綠地【場(chǎng)景】2000年，唐先生購(gòu)買城西一套商品房，房子位于三樓。裝修入住后發(fā)現(xiàn)，一樓草坪被柵欄分割，為底層各單元住戶"享用"。一打聽獲知，這些草坪為公共綠地，之前開發(fā)商銷售時(shí)，允諾作為一樓住戶的"私家領(lǐng)地"?！段餀?quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，由此也帶來(lái)了矛盾焦點(diǎn)。"開發(fā)商賣房子時(shí)可以這樣承諾嗎？"唐先生問(wèn)?！緱l文】《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。第九十一條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。問(wèn)：我買了一套頂樓的房子，送天臺(tái)，那我擁有天臺(tái)的產(chǎn)權(quán)么？解答：頂層送天臺(tái)一樓送花園可能無(wú)效法律規(guī)定：樓頂和樓道、電梯一樣，是屬于業(yè)主共同所有的，不能賣給某個(gè)業(yè)主。點(diǎn)評(píng)：當(dāng)前很多開發(fā)商看準(zhǔn)了購(gòu)房者愿花重金購(gòu)綠地的消費(fèi)心態(tài)，常常以買底樓送花園抬高一層的房?jī)r(jià)。這些公用部分的所有權(quán)是屬于全體業(yè)主，而不歸屬于開發(fā)商的，是屬于一種共享利益。如果明顯屬于公用的綠地，實(shí)際上卻被個(gè)別業(yè)主專用，這就需要依法追究。如是租借給小區(qū)以外的人使用的話，租借小區(qū)公共部位所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)納入業(yè)主委員會(huì)的維修基金，屬全體業(yè)主共享。第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

4．相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系，也叫作相鄰權(quán)，是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或其他物權(quán)時(shí)，因相互間應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。問(wèn)：小區(qū)里的車庫(kù)、車位到底歸誰(shuí)?解答：歸全體業(yè)主共同所有。法律規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。解析：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第九十條

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。問(wèn)：那舊小區(qū)在道路上劃分停車位，停取車收費(fèi)，合理么？解答：這樣做，物管涉嫌侵權(quán)法律規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。"問(wèn)：鄰居裝修房子，影響了我租住的房子，我能起訴要求他停止這種行為么？解答：鄰居裝修房子侵害房客利益，租房客同樣可以起訴。法律規(guī)定：占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。問(wèn)：我家管道壞了，維修需要想通過(guò)鄰居家，那怎么辦？解答：鄰居維修管道要提供方便法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。問(wèn)：我們小區(qū)是多層住宅，現(xiàn)在前面要造另外一個(gè)高層住宅區(qū)，今后要是遮擋了我們的采光怎么辦？解答：采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)受到法律保護(hù)法律規(guī)定：建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。5．地役權(quán)地役權(quán)是土地所有權(quán)人及用益物權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。【故事】開發(fā)商甲在離西湖1000米處開發(fā)一幢高層景觀公寓，但不巧的是，在離西湖更近的800米處，開發(fā)商乙拿到了地塊，而據(jù)可靠情報(bào)，今后那幢樓比甲的還要高出不少米，西湖景觀完全被遮擋。這勢(shì)必會(huì)大大影響甲樓盤的景觀，從而影響住宅的售價(jià)。情急之下，甲便與乙溝通，希望他能降低高樓的層數(shù)，甲愿意補(bǔ)償給他2億元的費(fèi)用。經(jīng)磋商，雙方達(dá)成了這一協(xié)議。但不久后，乙將開發(fā)建設(shè)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了丙，丙覺得之前的協(xié)議他不能接受，欲推翻。但律師告訴他，甲乙那份關(guān)于地役權(quán)的協(xié)議是無(wú)法推翻的。（四）擔(dān)保物權(quán)1．擔(dān)保物權(quán)的一般問(wèn)題擔(dān)保物權(quán)，是指?jìng)鶛?quán)人所享有的為確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，在債務(wù)人或者第三人所有的物或者權(quán)利之上所設(shè)定的，就債務(wù)人的債務(wù)不履行時(shí)優(yōu)先受償?shù)乃餀?quán)。2．抵押權(quán)抵押權(quán)，是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而為債權(quán)提供擔(dān)保的抵押財(cái)產(chǎn)，于債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，依法享有的就該物變價(jià)并優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。3．質(zhì)權(quán)質(zhì)權(quán)，是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將特定的財(cái)產(chǎn)交由債權(quán)人占有，作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。4．留置權(quán)留置權(quán)，是指在法律規(guī)定可以留置的債權(quán)，債權(quán)人依債權(quán)占有屬于債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照約定的期限履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。（五）占有：占有所謂占有是指占有人對(duì)物事實(shí)上的管領(lǐng)、控制。占有權(quán)是指以占有的事實(shí)為基礎(chǔ)，法律對(duì)占有人給予一定的保護(hù)而產(chǎn)生的權(quán)利?！竟适隆繌埿〗闳ツ陙?lái)杭，到市場(chǎng)租住了一套公寓。入住后不久，樓上新的住戶開始裝修，并引發(fā)她租住的房屋衛(wèi)生間滲漏。雖然向房東多次反映應(yīng)及時(shí)交涉，但房東遲遲不出面協(xié)調(diào)。無(wú)奈之下，她自己出面與鄰居商談事宜，想解決滲漏并對(duì)衛(wèi)生間進(jìn)行必要的裝修修復(fù)，但樓上鄰居拋出一句話：房子又不是你的，你操什么心?。∵@讓她大感困惑。律師朋友告訴她說(shuō)---你對(duì)房屋擁有占有權(quán)，當(dāng)然也可出面與之處理?！段餀?quán)法》賦予占有人以物上請(qǐng)求權(quán)。宅基地上建別墅----------【關(guān)鍵詞】宅基地【場(chǎng)景】劉先生是杭州某高校的教師，2002年在城郊鄉(xiāng)村做了樁生意：他與當(dāng)?shù)匾淮迕窦s定，出資8萬(wàn)元買下了村民70多平方米的宅基地，之后，他又花20多萬(wàn)元在宅基地上建造了一幢"小別墅"。兩年后，因城市道路建設(shè)，這幢房子需拆遷，而按規(guī)定，征地拆遷補(bǔ)償只能給原村民，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。吳先生去年通過(guò)朋友介紹，從蕭山區(qū)某村民那里購(gòu)得兩套新建農(nóng)民公寓，但至今遲遲無(wú)法過(guò)戶產(chǎn)權(quán)，雖咨詢了不少律師朋友，但均被告知無(wú)能為力?！緱l文】《物權(quán)法》第一百五十三條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。70年后住哪里-------【關(guān)鍵詞】自動(dòng)續(xù)期【場(chǎng)景】湯先生前段時(shí)間買了一套二手房，拿到房產(chǎn)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋的使用權(quán)只剩40年，他很擔(dān)心，現(xiàn)在花了一大筆錢買房子，可40年后，房子難道就不屬于自己了嗎？也在這時(shí)，《物權(quán)法》公布了，其中"住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年期限屆滿后可以自動(dòng)續(xù)期"引起了他的注意，"以后到期了，那是不是我還能繼續(xù)擁有房屋，也不用重新繳土地出讓金了？"【條文