世聯(lián)-房地產(chǎn)可行性分析和報(bào)告編寫41

2004年6月房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析與報(bào)告編寫

2004年6月目錄宏觀背景可行性報(bào)告實(shí)際案例2004年6月宏觀背景15%房地產(chǎn)春風(fēng)依舊800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長平穩(wěn)增長衰退增長《世界發(fā)展銀行》宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟(jì)增長》GDP與增長率2004年6月宏觀背景城市化率31.91%199733.36%199834.78%199936.22%200037.66%200139.1%200240.53%2003城市化水平每年提高1.4個百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2004年6月宏觀背景2.28億人2.45億人我國人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩個明顯的高峰，數(shù)據(jù)來源：2003中國人口統(tǒng)計(jì)2004年6月宏觀背景數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局住宅均價(jià)的增長長期低于居民可支配收入和居民儲蓄的增長基尼系數(shù)與收入洛倫茲曲線貨幣供應(yīng)量增加與房價(jià)的關(guān)系、房改、住房、汽車的消費(fèi)時代重化工時代2004年6月宏觀背景資料來源：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所2004年6月利用外資1.40%國家預(yù)算內(nèi)資金0.08%債券0.00%其他資金20.69%國內(nèi)貸款23.80%定金及預(yù)付款38.53%自有資金15.48%

100％來自銀行

70％來自銀行

50％來自銀行

合計(jì)65%-85%來自銀行

宏觀背景資料來源：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所2004年6月宏觀背景銀行風(fēng)險(xiǎn)、國家經(jīng)濟(jì)安全2006年入世，17.8%不良資產(chǎn)率個貸和土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)審、物業(yè)稅房貸中商業(yè)違規(guī)貸款比重高（24.8%）,開發(fā)商是樞紐1、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)2、分享收益3、降低門檻1、招拍掛2、35%自有資金2004年6月宏觀背景截至2004年3月上市房地產(chǎn)企業(yè)47家，僅占大陸的上市公司總量的3.6%，與目前近3萬家房地產(chǎn)企業(yè)總量相比，更是微不足道。上市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限股市融資：29億0.37%(2002)基金融資：61億0.46%(2003)

外資：匯率預(yù)升回報(bào)率相對高資料來源：上海世聯(lián)地產(chǎn)2004年6月可行性報(bào)告

房地產(chǎn)可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)分析、論證的科學(xué)方法。自然可行財(cái)務(wù)可行法律可行潘石屹：海南的及時抽身霍英東：廣州洛溪大橋的可研報(bào)告2004年6月可行性報(bào)告項(xiàng)目概況位置與環(huán)境，工作的目的，依據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查土地、人口、交通、管線、動遷方案市場分析供給、需求、競爭分析、價(jià)格環(huán)境影響與保護(hù)生態(tài)變化、環(huán)境評價(jià)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃前期開發(fā)計(jì)劃、工程計(jì)劃、場地布置項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會效益分析成本估算、銷售收入、財(cái)務(wù)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析、結(jié)論建議可行或不可行判斷標(biāo)準(zhǔn)：在具體的限制條件下，如果分析人員認(rèn)為某一方案能夠?qū)崿F(xiàn)一個完全滿意的明確目的，這時就可以認(rèn)為該項(xiàng)目是“可行的”。2004年6月可行性報(bào)告可行或不可行判斷標(biāo)準(zhǔn)：在具體的限制條件下，如果分析人員認(rèn)為某一方案能夠?qū)崿F(xiàn)一個完全滿意的明確目的，這時就可以認(rèn)為該項(xiàng)目是“可行的”。看地、看市場、看政策案例：深圳某國企杭州高爾夫球場深圳某擬建展覽中心恒豐酒店2004年6月可行性報(bào)告的結(jié)構(gòu)：1、封面2、摘要3、目錄4、正文（依據(jù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、分析、結(jié)論）5、附表（數(shù)據(jù)來源）6、俯圖

2004年6月可行性報(bào)告目的對象重點(diǎn)

1、融資銀行風(fēng)險(xiǎn)與安全2、立項(xiàng)政府社會效益、環(huán)保3、投資開發(fā)商市場、政策、回報(bào)4、合作海外基金過往業(yè)績、團(tuán)隊(duì)組合全面準(zhǔn)確的市場分析清晰的產(chǎn)品描述前瞻的營銷策略合理的公司治理結(jié)構(gòu)科學(xué)的財(cái)務(wù)分析合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)高素質(zhì)的經(jīng)營班子案例（融資）案例（立項(xiàng)）案例（投資）2004年6月可行性報(bào)告招商地產(chǎn)案例凈現(xiàn)金流出現(xiàn)正值的時間點(diǎn)、最大資金強(qiáng)度,、盈虧平衡時間點(diǎn)、項(xiàng)目累計(jì)收益,2004年6月“香港模式”和“美國模式”：開發(fā)商并非“全能”只有手工業(yè)作坊式的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)才實(shí)行全過程的自給自足式運(yùn)行任何一種產(chǎn)業(yè)，專業(yè)化的程度越高，產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細(xì)分愈有利于整合資源和組織社會化大生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈上的每個環(huán)節(jié)的效益提高了，整體效益才能提高。土地開放與土地壟斷專業(yè)分工和全能市場細(xì)分和全類型開發(fā)四個誤區(qū)：自己部門、合作單位、學(xué)校、設(shè)計(jì)單位可行性報(bào)告2004年6月可行性報(bào)告項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic）動態(tài)回收期開發(fā)商成本收益率償債能力流動比率速動比率資產(chǎn)負(fù)債率盈利能力資本金利潤率銷售利潤率凈資產(chǎn)報(bào)酬率時間累積資金變化盈虧平衡分析：保本點(diǎn)分析敏感性分析：單變量分析風(fēng)險(xiǎn)分析：概率分析、蒙特卡洛法2004年6月實(shí)際案例“營銷是識別當(dāng)前尚未得到滿足的需求和欲望，…并決定這些市場所需要的適當(dāng)?shù)姆?wù)和計(jì)劃”--菲利普.科特勒2004年6月實(shí)際案例2004年6月闊綽人家，第一名宅-讓“離家出走的人”回來實(shí)際案例2004年6月實(shí)際案例價(jià)格功能享受身份情感投資

平衡型（26~35歲，管理人士）情感型(>40歲,高管,企業(yè)主)享受型（30~45歲，高收入，高管）身份型

價(jià)格型（25~30歲中低家庭、大專、普通職員）功能型投資型物質(zhì)精神2004年6月實(shí)際案例——“喂，你跑得過老虎嗎？”——“我可跑不過老虎，但肯定跑得過你！”2房3房4房大4房其它總套數(shù)74-78100-110110-120120-135140以上140以下140-160160以上聯(lián)泰花園

720中旅二期

979萬地項(xiàng)目

600本項(xiàng)目一期801市場總量239196921338127306355655831001201191365063308514358201273060563597350031860本項(xiàng)目占50％競爭對手:萬地☆☆本項(xiàng)目占22.5％競爭對手:中旅二期本項(xiàng)目占37％未來競爭的主戰(zhàn)場實(shí)際案例萬地兩房：75.2M2印象：客廳和房間都朝南廚房采光差入戶花園無景觀

印象：模糊雙廳客廳和主臥受景觀導(dǎo)向均朝北廚房正對客廳兩房78M2——景觀導(dǎo)向型本項(xiàng)目印象：南北通透臥室、客廳朝北VS兩房78M2——朝向?qū)蛐?004年6月2、上門/成交成交客戶比彩天名苑9.0波托菲諾20中旅.國際公館30桃源居3.5

3、總體銷售率86.4%價(jià)格上升16.6%1、產(chǎn)品簡介

實(shí)際案例2004年6月項(xiàng)目總體銷售曲線表分產(chǎn)品銷售曲線銷售曲線線形一定程度上反映銷售的難易程度實(shí)際案例2004年6月合理的價(jià)格策略是發(fā)展商獲利的必備條件成交層數(shù)散點(diǎn)圖平均層數(shù)走勢圖實(shí)現(xiàn)價(jià)格走勢圖（價(jià)格提升16.6%）實(shí)際案例2004年6月港人相關(guān)置業(yè)比例為13%平均置業(yè)年齡為31.6歲客戶主要來源于周邊區(qū)域港人相關(guān)置業(yè)比例提升是漸進(jìn)的過程內(nèi)銷為主、外銷為輔，以內(nèi)促外實(shí)際案例2004年6月各戶型購買年齡特征呈山谷狀分布戶型小投資比例高港人投資/自住比例為0.18，僅為國內(nèi)的50%，大有文章可做自用與投資占95%投資/自用為0.37(都會1001.2)實(shí)際案例2004年6月實(shí)際案例積壓戶型市場最認(rèn)可戶型市場的聲音：歸根到底客戶考慮的問題是功能與空間2004年6月不是爭奪客戶，而是爭奪客戶需求的差異性，沒有差異性也要創(chuàng)造出差異性原始價(jià)格營銷感知價(jià)格成交價(jià)格營銷促銷促銷感知價(jià)格實(shí)際案例2004年6月實(shí)際案例曾經(jīng)的尷尬資源整合今天的輝煌自身定位：大戶型180平方米房均>50平方米市場：華僑城一期軍產(chǎn)金海燕華僑城生活手冊目錄.綠色城文化城生活城健康城教育城歡樂城數(shù)碼城2004年6月實(shí)際案例銷售期：94年-99年2001.7-2003.10銷售量：6萬㎡50萬實(shí)現(xiàn)價(jià)格：2200元/m23700元/m22004年6月實(shí)際案例鋒過處，度量失衡告別空調(diào)暖氣時代1、外墻子系統(tǒng)2、外窗子系統(tǒng)3、屋面和地下子系統(tǒng)4、柔和式天棚輻射采暖制冷子系統(tǒng)5、健康新風(fēng)子系統(tǒng)6、防噪音子系統(tǒng)高舒適度低能耗優(yōu)化設(shè)計(jì)系統(tǒng)由六個子系統(tǒng)組成2004年6月是中心化，而不是中心。通過中心化創(chuàng)造價(jià)值。

2004年6月實(shí)際案例星河.國際城中雅苑發(fā)展商新興民營實(shí)力國企容積率4.52.1綠化率30%60%樓層高層小高+高層讓您的生活成為別人的旗幟vs寧靜中獨(dú)自美麗97%vs60%,8800vs78002004年6月兩個國際公館啞鈴

橄欖

社會階層的不同結(jié)構(gòu)中旅國際公館的歷史差異性實(shí)際案例2004年6月100億的豪言壯語萬科的疑問實(shí)際案例2004年6月假設(shè)標(biāo)價(jià)都為2美元，消費(fèi)者選哪個？冰淇淋