寫字樓投資收益計算方法

寫字樓投資收益計算方法1整理ppt寫字樓投資收益四種計算方法租金回報率法寫字樓投資價值評估討論收益評估風(fēng)險評估投資計算簡易國際評估法內(nèi)部收益率法租金回報率分析法2整理ppt寫字樓投資收益四種計算方法3整理ppt租金回報率法公式：〔稅后月租金—按揭月供款〕×12/〔首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款〕。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入。比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。缺乏：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題，且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。公式：〔稅后月租金—每月物業(yè)管理費〕×12／購置商鋪總價。這種方法算出的比值越大，就說明越值得投資。優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因數(shù)的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)〞的簡捷方法。缺乏：沒有考慮全部投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間本錢，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。租金回報率分析法4整理ppt內(nèi)部收益率法公式：累計總收益／累計總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／〔按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他費用+累計按揭款+累計物業(yè)管理費〕=內(nèi)部收益率?！采鲜龉揭园唇覟槔晃纯紤]付息，未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。〕優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因數(shù)。可以與租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可以理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率是按復(fù)利計算。缺乏：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值，都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。5整理ppt簡易國際評估法根本公式為：如果該物業(yè)的年收益率×15年=房產(chǎn)購進價，那么認為該物業(yè)有所值。這是國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。6整理ppt寫字樓投資價值評估討論7整理ppt一、收益評估〔一〕、租金收益目前相對于其它產(chǎn)品，寫字樓的租金回報率相對較高。不過工程的租金收益情況與工程所在地有很大關(guān)聯(lián)性，一般情況下，中心區(qū)寫字樓工程租金穩(wěn)定、出租率較高，租金回報率也相對較高?！捕?、增值收益房價上漲產(chǎn)生了房子的差價收益，近幾年的漲幅處于一個快速上漲的過程中，年均增幅根本都會突破10％，其中07年到達了歷年的峰值，初步估算漲幅在30％以上，增值收益的快速增加吸引投資客蜂擁而至。房價漲幅與所在區(qū)域具有較大的關(guān)聯(lián)性，一般情況下，中心區(qū)寫字樓的房價漲幅要略遜于新興區(qū)，因為中心區(qū)周邊設(shè)施根本成形，升級余地不大，而新興區(qū)那么有較大的升級潛力，與住宅產(chǎn)生并駕齊驅(qū)的漲勢。8整理ppt二、風(fēng)險評估〔一〕、市場風(fēng)險寫字樓市場面對著短期的消費者與開發(fā)商之間的博弈，也面對著長期開展下開發(fā)商互相之間的博弈，未來市場存在較大的不確定性。〔二〕、財務(wù)風(fēng)險主要來自于兩方面：1、央行貸款基準利率的調(diào)整對貸款本錢的影響；2、房地產(chǎn)相關(guān)部門對投資購房要求繳納的稅款額度，影響投資收益。9整理ppt三、投資計算〔一〕、收益租金收益：目前市場的年租金回報率在5％-7％之間，但受房價漲幅拉動，租金收益也會逐步提高，實際租金回報率要高于此。增值收益：從近幾年的觀察來看，寫字樓價格年均漲幅根本都超過10％，07年甚至超過30％。〔二〕、投入房款首付：寫字樓最低首付不得低于50％；貸款年付：寫字樓貸款年限不得高于10年，貸款利率不得低于基準利率1.1倍；各項稅費：包括購房時的契稅、印花稅，售房時的印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅；其它費用：包括購房時各項手續(xù)費用、銀行按揭時的手續(xù)費用、出售時的各項手續(xù)費用；10整理ppt〔三〕、其它本金存款利息損失：與購房本金在投資階段同期內(nèi)的銀行利息額；貸款存款利息損失：與歸還的貸款在投資階段同期內(nèi)的銀行利息額；房子折舊費損失：房子因為歲月的剝蝕而產(chǎn)生的貶值；〔四〕、測算及建議通過以上各項費用的考慮，經(jīng)過計算，假設(shè)1套單價10000元/㎡、套型面積50㎡的寫字樓，首付50％、5年貸款期限，5年滿后出售，房價漲幅需超過11％才能抵消自己投入本錢在銀行同期內(nèi)的利息額；但是如果在滿10年后出售，房價漲幅只需超過7.0％就能抵消自己投入本錢在銀行同期內(nèi)的利息額。可見寫字樓需長期持有，投資價值才在一定程度上存在。在目前投資渠道有限的情況下，投資寫字樓仍是一個理財方向。但需要較為謹慎，根據(jù)自己資金數(shù)量與遠期規(guī)劃來確定。11整理ppt通過以上分析，初步建議如下：1、投資郊區(qū)寫字樓，房價漲幅空間較大，主要通