財(cái)務(wù)管理-房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控案例研究-以海南億通萊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例

PAGE25房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的研究——以海南億通萊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。在高收益的驅(qū)動(dòng)下，越來越多的投資人涌入房地產(chǎn)行業(yè)，為了使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨于穩(wěn)定，政府不斷更新與調(diào)整政策。在政府的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)公司的用地成本和勞動(dòng)力成本不斷增加，資金回籠較慢導(dǎo)致資金越發(fā)緊張，信貸融資難度也在逐漸提高，這不僅降低了房地產(chǎn)公司的利潤，還加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文主要研究海南億通萊房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)防控措施，通過億通萊公司了解國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，并針對這些問題進(jìn)行因地制宜地改變。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)，防控Researchonfinancialriskpreventionandcontrolofrealestateenterprises--TakingHainanYiTongLaiRealEstateDevelopmentCo.,Ltd.asanexampleAbstract：Withtherapiddevelopmentofeconomy,realestatehasbecomeanimportantpartofournationaleconomy.Drivenbyhighreturns,moreandmoreinvestorsarepouringintotherealestateindustry.Inordertostabilizethedevelopmentoftherealestateindustry,thegovernmentconstantlyupdatesandadjustspolicies.Underthemacro-controlofthegovernment,thelandcostandlaborcostofrealestatecompaniesareincreasing,theslowreturnoffundsleadstotheincreasinglytensefunds,andthedifficultyofcreditfinancingisgraduallyincreasing.Thisnotonlyreducestheprofitsofrealestatecompanies,butalsoincreasesthefinancialrisksofrealestatecompanies.ThispapermainlystudiesthefinancialriskofHainanYiTongLairealestateenterprisesandthecorrespondingpreventionandcontrolmeasures,throughthecasecompanytounderstandthecommonfinancialriskproblemsofdomesticrealestateenterprises,andtochangetheseproblemsaccordingtolocalconditions.Keywords：Financialrisk,Realestateenterprises,Prevention目錄第1章緒論 61.1研究背景和意義 61.1.1課題研究背景 61.1.2課題研究意義 71.2文獻(xiàn)綜述 81.2.1國內(nèi)研究綜述 81.2.2國外研究 81.3課題研究方法和內(nèi)容 91.3.1研究方法 91.3.2研究內(nèi)容 9第2章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述 102.1房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn) 102.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念 102.3房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 10第3章億通萊財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及分析 123.1億通萊財(cái)務(wù)狀況 123.2盈利能力分析 143.3財(cái)務(wù)杠桿分析 173.4外部籌資風(fēng)險(xiǎn)分析 173.5現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)分析 193.6其他風(fēng)險(xiǎn)分析 20第4章億通萊財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對策 214.1億通萊財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因 214.2億通萊財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施 22第5章結(jié)束語 24參考文獻(xiàn)： 25致謝 26第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1課題研究背景隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為當(dāng)下最熱的話題之一，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。海南作為眾所周知的國際旅游島，天然的旅游資源和優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施使海南的旅游業(yè)迅猛發(fā)展，自2010年起至2016年商品房均價(jià)一路飆升，勢頭大好。雖然2016-2019年商品房價(jià)格依然在持續(xù)上升，但自2016起海南省房地產(chǎn)的發(fā)展發(fā)生了變化！海南省住宅信息網(wǎng)顯示，2019全年商品住宅供應(yīng)面積809萬㎡，同比下降24%，2019全年商品住宅成交面積781萬㎡，同比下降了40%。2017年海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債總合計(jì)為9344.28億元，2018年為10054.47億元，呈上升態(tài)勢。為了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定，海南省出臺(tái)了一系列政策。2017年-2018年以緊縮性政策為主，從嚴(yán)限定購房資格，對非本省戶籍人員以家庭為單位實(shí)施限購，規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)可允許建設(shè)房產(chǎn)的范圍。2017年4月，海南省加強(qiáng)了調(diào)控力度，在省內(nèi)禁止向在瓊已擁有1套及以上商品住宅的外省戶籍居民出售新建商品住宅，也增加了本地居民家庭在購買第二套商品房時(shí)所應(yīng)支付的最低首付款比例。同時(shí)，禁止向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款和公積金貸款。在2019年1月5日起則以寬松的政策為主，放寬人才落戶政策，降低購房社保或個(gè)稅年限，放寬新戶，擴(kuò)大購房基數(shù)，打破戶籍限制。2019年4月8日?？诘?9城實(shí)現(xiàn)“零門檻落戶”，城區(qū)Ⅱ型城市全面取消落戶限制，城區(qū)Ⅰ型大城市開放寬落戶條件。但在2019年7月6日，銀保監(jiān)對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，實(shí)行了約談警示的措施，嚴(yán)格落實(shí)“房主不炒”的總要求。由此看來，雖然房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展勢頭迅猛，但也存在很多問題，容易發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)，其中就包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為此,政府需要不斷更新與調(diào)整政策。另外，房地產(chǎn)公司的用地成本和勞動(dòng)力成本不斷增加，資金回籠較慢導(dǎo)致資金變得越發(fā)緊張，信貸融資難度也在逐漸提高，這不僅降低了房地產(chǎn)公司的利潤，還加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)一大支柱，行業(yè)普遍具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債、地域性強(qiáng)、開發(fā)周期長的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目存貨價(jià)值高但投入成本大，存貨變現(xiàn)困難，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)相較于一般企業(yè)更要注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控，以公司利益為主，降低成本，將負(fù)債控制在可控范圍內(nèi)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)并加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息溝通，在解決現(xiàn)存危機(jī)的同時(shí)用發(fā)現(xiàn)和前瞻性的眼光預(yù)測未來可能到來的危機(jī)。1.1.2課題研究意義當(dāng)國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化，利率水平、信貸政策、稅收政策等問題都會(huì)給企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來許多不確定性。通過對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府政策、行業(yè)背景以及億通萊公司發(fā)展?fàn)顩r的分析，有助于億通萊公司制定出因地制宜的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，將負(fù)債控制在可控范圍內(nèi)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)并加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息溝通，提高整體經(jīng)濟(jì)效益，減少客觀存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失。另外，通過分析房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不僅能為億通萊公司預(yù)測未來可能到來的風(fēng)險(xiǎn)，還能保證項(xiàng)目工程建設(shè)的順利進(jìn)行，避免出現(xiàn)重大錯(cuò)誤，減少損失或賠償。1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1國內(nèi)研究綜述張永志（2019）曾指出，對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)，存在財(cái)務(wù)管理當(dāng)中成本管理不夠細(xì)致、資金結(jié)構(gòu)不太合理、管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識不夠等方面的問題。同時(shí)他指出資金越來越集中在少數(shù)大房地產(chǎn)企業(yè)中，一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司融資相對容易，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，資金緊張，大多都逐漸被兼并或退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。這就說明我們需要從管理人員到基層的員工，構(gòu)成一個(gè)全面的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解決體系，從制度上、流程上控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[1]。海南自2017年起實(shí)施了限購政策，通過限制外來人員的購房或投資，來穩(wěn)定海南的房地產(chǎn)市場。何婧瑩（2018）指出，限購政策的施行不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)的供求關(guān)系，還會(huì)影響著房價(jià)的走勢。長期以來，房地產(chǎn)的大量涌入以及刻意營造供小于求的假象等商業(yè)行為，不僅使房價(jià)迅速上漲，而且影響了許多居民的正常住房需求。實(shí)施限購政策，不僅很大程度上抑制投機(jī)性住房需求，也使得房地產(chǎn)需求總體下降，影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，使存量逐漸堆積[2]。何昌榮（2018）指出，很多房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)的認(rèn)識還停留在傳統(tǒng)層面上，認(rèn)為財(cái)務(wù)只是進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，而沒有認(rèn)識到預(yù)算和經(jīng)營過程的分析也是財(cái)務(wù)的重要一環(huán)，導(dǎo)致企業(yè)沒有完全的發(fā)揮財(cái)務(wù)的作用和功能，從而增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[4]。1.2.2國外研究國外關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義發(fā)生過許多變化，1964年學(xué)者Rose首次為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義，認(rèn)為它的存在代表著企業(yè)因舉債經(jīng)營而不能讓股東得到記得利益。除了舉債經(jīng)營，2005年VanHorne還認(rèn)為杠桿籌資也是原因之一[7]。在防控方面，K.Shah（2017）認(rèn)為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效方式就是首先要對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確評估，分析風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因才能讓防控措施具有針對性[9]。GregoryM（2007）認(rèn)為評估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要通過對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的全面分析，可以使用比率分析法或是建立數(shù)學(xué)模型[4]。J.E.Bannister（1981）認(rèn)為準(zhǔn)確評估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際[5]。1.3課題研究方法和內(nèi)容1.3.1研究方法本論文運(yùn)用了以下四種研究方法來進(jìn)行課題分析：調(diào)查法：有目的、有系統(tǒng)地搜集國內(nèi)主流房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的現(xiàn)況。

因果分析法：通過分析現(xiàn)象之間的因果關(guān)系，認(rèn)識問題的產(chǎn)生原因，從而很好地提出解決方案。比率分析法：通過搜集有效數(shù)據(jù)進(jìn)行比率分析，能更加準(zhǔn)確地識別企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)文獻(xiàn)研究法：通過調(diào)查文獻(xiàn)來獲得資料，從而更加全面、深入地了解研究成果。1.3.2研究內(nèi)容本論文分成五個(gè)部分，每個(gè)部分內(nèi)容如下：第一章：緒論。簡述本篇論文的研究背景和研究意義，。闡述本文的研究內(nèi)容與方法。綜述有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的國內(nèi)外文獻(xiàn)資料。

第二章：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述。概述房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因。

第三章：億通萊財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及分析。簡述億通萊旗下項(xiàng)目通萊大廈的建設(shè)背景和情況，用比率分析法對該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。第四章：億通萊財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對策。針對億通萊公司的已存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供解決方案。第五章：結(jié)束語。概括整篇文章的觀點(diǎn)，通過億通萊公司的問題延伸到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，說明對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的未來展望。第2章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述2.1房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)1.地域性強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資，不僅受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，其經(jīng)營對象的價(jià)值也受地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度決定。2.高收益，高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營對象開發(fā)周期長，銷售時(shí)間長，變現(xiàn)能力弱，容易受當(dāng)?shù)卣吆凸┣笄闆r影響，在開發(fā)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)中存在各種風(fēng)險(xiǎn)，容易出現(xiàn)損失。3.前期投資成本巨大。房地產(chǎn)屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)，制作成本和勞動(dòng)力成本高，依賴銀行程度較大。2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指在各種財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，財(cái)務(wù)狀況受各種因素影響具有不確定性，可能會(huì)讓企業(yè)遭受損失，嚴(yán)重的甚至?xí)飘a(chǎn)。任何企業(yè)都無法徹底消除財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只能通過充分認(rèn)識財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，采取措施降低它對企業(yè)的影響程度。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般分為投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。而房地產(chǎn)行業(yè)普遍具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債、地域性強(qiáng)、開發(fā)周期長的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目存貨價(jià)值高但投入成本大，存貨變現(xiàn)困難。這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)相較于一般企業(yè)更要注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控，以公司利益為主，降低成本，將負(fù)債控制在可控范圍內(nèi)。2.3房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1.籌資風(fēng)險(xiǎn)。公司在籌集資金時(shí)，選擇不同的籌資方式，就會(huì)承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn)和成本，因此就需要最優(yōu)的籌資方式或者籌資組合。銀行是房地產(chǎn)投資的主要資金來源，但近年來銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的要求越來越高，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。財(cái)務(wù)杠桿程度可通過負(fù)債對權(quán)益的占比來反映，財(cái)務(wù)杠桿越大意味著收益越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大，如果資金來源出現(xiàn)問題，企業(yè)的資金鏈就容易斷裂。如果房地產(chǎn)企業(yè)如果對現(xiàn)金流的關(guān)注，風(fēng)險(xiǎn)必然產(chǎn)生。通過控制流動(dòng)負(fù)債，可以提高日常經(jīng)營能力。2.成本管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中,程序繁瑣且工程量大,成本控制不夠細(xì)致就會(huì)容易造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制管理制度不夠完善,審核不夠全面,容易增加不必要的成本,增加風(fēng)險(xiǎn)。3.物價(jià)水平和利率水平。金融市場上的利率變動(dòng)很有可能使房地產(chǎn)的項(xiàng)目價(jià)值隨時(shí)發(fā)生變動(dòng),這對投資方來說容易造成一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債運(yùn)營階段,如果發(fā)生通貨膨脹、物價(jià)上漲等現(xiàn)象,很容易增加銀行貸款的利率,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資成本的增加,從而無法達(dá)到企業(yè)的預(yù)期收益。4.資金運(yùn)營。房地產(chǎn)銷售房產(chǎn)的資金回籠時(shí)間不確定，很可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的現(xiàn)象，使存貨囤積。一方面占用了企業(yè)大量資金，另一方面企業(yè)費(fèi)用上升，利潤下降。房子長期賣不出去或者市價(jià)下跌必然會(huì)引起售價(jià)降低，產(chǎn)生存貨跌價(jià)損失，由此產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。5.施工風(fēng)險(xiǎn)。如果施工設(shè)計(jì)方案不合理，在施工過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，就容易出現(xiàn)施工風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生安全事故，使工程項(xiàng)目延期，嚴(yán)重的將會(huì)影響相關(guān)人員的生命安全，使企業(yè)遭受無法彌補(bǔ)的重大損失。

第3章億通萊財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及分析簡述億通萊旗下項(xiàng)目通萊大廈的建設(shè)背景和情況，用比率分析法對該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。3.1億通萊財(cái)務(wù)狀況億通萊公司項(xiàng)目建設(shè)期間主要財(cái)務(wù)指標(biāo)變化如下：表3-1億通萊項(xiàng)目建設(shè)期間主要財(cái)務(wù)指標(biāo)年份2016201720182019凈利潤-482,237.78-2,158,007.18-3,453,813.89-3,739,713.75流動(dòng)資產(chǎn)3,277,713.1924,366,287.2522,670,050.617,440,069.68總資產(chǎn)13,394,930.5050,550,115.1751,113,608.1885,270,664.36流動(dòng)負(fù)債及總負(fù)債7,501,066.2546,814,258.1050,831,565.0088,728,334.93股東權(quán)益總額5,893,864.253,735,857.07282,043.18-3,457,670.57經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流4179741.63-2667047.563939709.5325600455.5現(xiàn)金期末余額38832.4411205.0662570.851529266.68表3-2億通萊公司近年費(fèi)用年份2016201720182019營業(yè)費(fèi)用460,766.00686,966.25753,376.05830,282.91管理費(fèi)用20,575.58577,071.76671,823.75162,708.28財(cái)務(wù)費(fèi)用896.20893,969.172,028,614.092,746,722.56表3-3財(cái)務(wù)比率表流動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)權(quán)比率償債保障比率現(xiàn)金比率現(xiàn)金流量比率股東權(quán)益比率權(quán)益乘數(shù)利息保障倍數(shù)20160.440.561.271.790.010.560.442.27-537.0920170.520.9312.53-17.550.01-0.060.0713.53-1.4120180.460.99180.2312.900.000.080.01181.23-0.7020190.081.04-25.663.470.020.29-0.04-24.66-0.363.2盈利能力分析①以下是億通萊公司在項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段最后一次修正的經(jīng)營效益預(yù)測表：表3-4經(jīng)營效益分析表序號科目數(shù)量/稅率單價(jià)（元）金額（萬元）備注Ⅰ開發(fā)成本（一）工程建設(shè)費(fèi)用660（二）建設(shè)安裝工程費(fèi)用5890（三）土地成本3562小計(jì)10112Ⅱ開發(fā)費(fèi)用（一）管理費(fèi)用500（二）銷售費(fèi)用220（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用1800（四）不可預(yù)見費(fèi)用400小計(jì)2920Ⅲ稅金（一）增值稅11%1617.36（27735.31-10112-2920）×11%（二）城建稅7%113.221617.36×7%（三）教育及附加稅3%48.521617.36×3%（四）土地增值稅30%3877.26（27735.31-10112-2920-1617.36-113.22-48.52）×30%小計(jì)5656.36總計(jì)開發(fā)成本及費(fèi)用18688.36Ⅳ銷售收入及利潤（一）經(jīng)營收入12439.29㎡1650020524.83住宅，預(yù)計(jì)稅率60%2514.59㎡250006286.48商鋪77個(gè)120000924車位（2695㎡）（二）總銷售額27735.31（三）利潤9046.95（四）成本利潤率48.4%表3-5銷售情況預(yù)測表年份銷售面積銷售收入銷售比例20202467.3㎡4160.315%202110589.3㎡16641.260%20224632.28㎡6993.825%②期望值測算。根據(jù)2016-2019年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形式，以及案例項(xiàng)目所處的優(yōu)越地理位置，判斷未來五年內(nèi)的房地產(chǎn)形式大好。經(jīng)專家調(diào)查各類需求發(fā)生概率，假設(shè)其他類型銷售價(jià)格不變，以住宅平均售價(jià)為估值，確定概率分布，分布如下：表3-6概率分布圖市場需求類型商品房平均單價(jià)（元）各類需求發(fā)生概率各類需求下的報(bào)酬率旺盛173000.3253%正常165000.5448%低迷153000.1839%由圖可知，該項(xiàng)目期望報(bào)酬率=49.9%，期望值為17200，標(biāo)準(zhǔn)差=5.1%③項(xiàng)目情況。2018年開始貸款并建設(shè)，2019年11月封頂開始以均價(jià)16500元進(jìn)行預(yù)售，預(yù)計(jì)最快一年最晚三年住宅銷售完畢，截至2019年末億通萊已支付9000萬元于項(xiàng)目開發(fā)中。該項(xiàng)目的息稅前利潤為10129.86萬元，總應(yīng)償還債務(wù)利息為1082.91萬元，企業(yè)所得稅稅率為25%，稅后利潤為6785.21萬元。④內(nèi)部報(bào)酬率測算。內(nèi)部收益率反映了投資項(xiàng)目的真實(shí)報(bào)酬，是評價(jià)項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。內(nèi)部收益率計(jì)算公式如下：t=1其中NCFt⑤項(xiàng)目盈虧平衡計(jì)算。盈虧平衡分析，也稱“量-本-利”分析，是利用成本銷售數(shù)量和利潤之間的關(guān)系分析利潤與成本平衡時(shí)應(yīng)達(dá)到的銷售水平。對于一個(gè)項(xiàng)目而言，盈利與虧損之間一般都會(huì)存在一個(gè)平衡點(diǎn)，在這個(gè)點(diǎn)上意味著項(xiàng)目及不虧損也不盈利。它的分析方法是建立產(chǎn)品與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過這種關(guān)系找出平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析可為企業(yè)的投資決策提供依據(jù)，檢驗(yàn)項(xiàng)目的不確定因素及風(fēng)險(xiǎn)水平的綜合承受能力。本文將對售價(jià)和銷量的線性關(guān)系進(jìn)行盈虧平衡分析，其計(jì)算公式為：S=C=C其中：S=銷售收入，Cv=可變成本，Cf（1）假設(shè)億通萊商品房的平均售價(jià)為X，其他售價(jià)不變，可變成本即為與銷售有關(guān)的費(fèi)用及稅金，固定成本即為開發(fā)成本及費(fèi)用中的其他成本,則：可變成本Cv=（12439.39X+6286.48+924）×10%固定成本Cf=18306.62銷售收入S=12439.39X+6286.48+924由S=C=Cv+（2）假設(shè)億通萊商品房的銷售面積為X，商品房銷售價(jià)格按面積加權(quán)的平均價(jià)格計(jì)算，為3.35425萬元，可變成本即為與銷售有關(guān)的費(fèi)用及稅金，固定成本即為開發(fā)成本及費(fèi)用中的其他成本,則：可變成本Cv=（3.35425X+6286.48+924）×10%固定成本Cf=18306.62銷售收入S=3.35425X+6286.48+924由S=C=Cv+Cf得X=通過計(jì)算得知：當(dāng)銷售單價(jià)超過10555元時(shí)企業(yè)盈利，否則企業(yè)虧損；當(dāng)銷售面積超過3914.5㎡時(shí)企業(yè)盈利，否則企業(yè)虧損。⑥其他指標(biāo)測算。根據(jù)表1可得到以下指標(biāo)：凈利潤=利潤總額-所得稅費(fèi)用=6785.21萬元成本利潤率=利潤÷成本*100%=48.4%銷售利潤率=利潤總額÷營業(yè)收入×100%=32%⑦小結(jié)。億通萊項(xiàng)目通萊大廈總銷售額可達(dá)27735萬元，成本利潤率為48.4%，期望報(bào)酬率為50%，期望值是17200，標(biāo)準(zhǔn)差較小只有5.1%，預(yù)計(jì)股東可獲得收益6785.21萬元，銷售價(jià)格平衡點(diǎn)10555元，銷售面積平衡點(diǎn)為3914.5㎡，因此得出結(jié)論，通萊大廈的盈利能力較高，收入可觀，盈利風(fēng)險(xiǎn)較小。3.3財(cái)務(wù)杠桿分析財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)反映了財(cái)務(wù)杠桿作用的程度，通過測算財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)可以評價(jià)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高低，為企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)決策提供參考因素，它的計(jì)算公式是：DFL其中：I=債務(wù)年利息，EBIT=息稅前利潤額，DFL=財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)由公式可得：DFL=1.052因財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)較高，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。3.4外部籌資風(fēng)險(xiǎn)分析籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)因資金不足而無法償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。通萊大廈項(xiàng)目的資本有兩種，一種是股權(quán)資本，另一種是債務(wù)資本。其中債務(wù)資本來源為銀行借款，總計(jì)5000萬元，占總籌資額的比例為50%，時(shí)長五年，利率為8%，累計(jì)需要償還利息為1082.91萬元。而億通萊的股權(quán)資本只有5000萬元，占總籌資額的比例為50%。根據(jù)表1的經(jīng)營預(yù)測表發(fā)現(xiàn)，通萊大廈的開發(fā)成本及費(fèi)用為18688.36萬元，以億通萊的籌資額來看不足以支付項(xiàng)目的開發(fā)成本及費(fèi)用，甚至存在無法償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。針對已經(jīng)發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，原本億通萊和銀行商定的償債方式為，億通萊銷售每套商品房所獲總房款的50%將優(yōu)先償還給銀行，直至還清為止。如果商品房銷售遭遇瓶頸，資金回籠時(shí)間變長，自有資金不足以償還債務(wù)，公司將可以用一部分房產(chǎn)作為抵押，以提高還債能力。因此，億通萊償還債務(wù)的能力非常依賴于與商品房的銷售情況，如果商品房銷售情況不好，資金回籠速度變慢，再加上房地產(chǎn)市場存在不確定性，商品房銷售價(jià)格存在大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)，使股東無法在短期內(nèi)獲得即得利益，這是億通萊以及大部分房地產(chǎn)企業(yè)都要面對的問題。下面將對億通萊項(xiàng)目建設(shè)期間的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行籌資風(fēng)險(xiǎn)分析：①短期償債能力分析。通過表3可以看出，億通萊公司的流動(dòng)比率呈逐年下降趨勢，在2019年流動(dòng)比率大幅下降。行業(yè)普遍流動(dòng)比率在1.5左右，但在四年內(nèi)流動(dòng)比值遠(yuǎn)低于正常范圍，原因是企業(yè)的貨幣資金少，其他應(yīng)付款增長幅度大，導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)比重較少。億通萊四年內(nèi)現(xiàn)金比率遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值0.5，且比值接近于0，這是因?yàn)楝F(xiàn)金期末余額較少，現(xiàn)金極度匱乏將會(huì)影響到企業(yè)直接償付債務(wù)的能力，當(dāng)企業(yè)發(fā)生危機(jī)時(shí)就會(huì)發(fā)生支付困難。②長期償債能力分析。億通萊企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在項(xiàng)目建設(shè)開始時(shí)大幅增加，增加幅度為66%。而項(xiàng)目建設(shè)期間資產(chǎn)負(fù)債比值均高于0.9甚至高于1，高于行業(yè)平均值0.75，原因是房地產(chǎn)項(xiàng)目尚未建成，資產(chǎn)總額比重較低，銀行借款比重較高，占總籌資額的50%。資產(chǎn)負(fù)債率越高意味著股東權(quán)益比率越低，代表著償還長期債務(wù)的能力就越差。與股東權(quán)益比率相關(guān)的權(quán)益乘數(shù)越大，說明股東提供的資本所占比重越低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由債權(quán)人來承擔(dān)，這對債權(quán)人來說是風(fēng)險(xiǎn)非常高的表現(xiàn)。而利息保障倍數(shù)四年內(nèi)均為負(fù)值，說明企業(yè)難以支付債務(wù)及利息，如果這種情況持續(xù)下去會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。③小結(jié)。以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，億通萊的償債能力非常差，許多數(shù)值遠(yuǎn)超過行業(yè)的平均值。因億通萊旗下僅有通萊大廈一個(gè)項(xiàng)目，營業(yè)利潤在項(xiàng)目建設(shè)期間一直處于負(fù)增長的狀態(tài)，負(fù)債的增長比率和占有率均大于資產(chǎn)的增長比率和占有率。這導(dǎo)致億通萊的償債能力與項(xiàng)目的銷售息息相關(guān)，雖然通萊大廈項(xiàng)目的盈利能力較好，但如果不在兩年內(nèi)回收足夠的資金以償還債務(wù)，股東和債權(quán)人的利益將受到損害。因此我們還需要對項(xiàng)目的資金回收風(fēng)險(xiǎn)做分析。3.5現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)分析表3-7億通萊項(xiàng)目建設(shè)期間現(xiàn)金流情況表（單位：元）年份經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額經(jīng)營性現(xiàn)金流量與負(fù)債比20164179741.63-4171928.84-896.206916.590.562017-2667047.56-16066610.6119106030.83372372.66-0.0620183939709.53-2259729.65-2028614.09-348634.210.08201925600455.5-49387037.1125253277.441466695.830.29由表3-7和圖4所示，2016年-2017年經(jīng)營活動(dòng)和籌資活動(dòng)都以逐年增加的形勢上升，其中2018-2019年的增長速度最快，主要是由于2019年11月起通萊大廈開始預(yù)售，大幅增加了現(xiàn)金流入，而2019年億通萊也吸取了大量的投資資金，與籌資有關(guān)的現(xiàn)金增多。但是自2017年起經(jīng)營性現(xiàn)金流量與負(fù)債比均低于行業(yè)平均值0.4，說明當(dāng)年經(jīng)營性現(xiàn)金流量不足以償還全部債務(wù)。項(xiàng)目建設(shè)期間現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的增加額過低，而在2019小幅增加，說明2019年的預(yù)售情況不是很好，并未能給企業(yè)帶來可觀收入。投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額在項(xiàng)目建設(shè)期間均為負(fù)值且增長幅度大，尤其是在2019年大幅增加，原因是購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的成本大幅增加，說明在2019年為項(xiàng)目預(yù)售做準(zhǔn)備所支付的成本較高。因此企業(yè)應(yīng)重視現(xiàn)金流的情況，否則將會(huì)影響到自身的償債能力。3.6其他風(fēng)險(xiǎn)分析（1）存在部分業(yè)主資金不充足不能及時(shí)付清房款的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)無法及時(shí)收回資金，容易造成無法支付工人工資和項(xiàng)目費(fèi)用以及無法償還當(dāng)年銀行貸款的后果。（2）有可能出現(xiàn)施工管理不善的情況，導(dǎo)致項(xiàng)目完成后無法被驗(yàn)收，造成財(cái)務(wù)結(jié)算延遲，增加項(xiàng)目的運(yùn)營成本。（3）存在由于施工管理不善導(dǎo)致人員傷亡或財(cái)產(chǎn)損壞的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)不得不承擔(dān)大量的費(fèi)用以及預(yù)售資格被取消的可能性增大。（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)，也稱內(nèi)部籌資風(fēng)險(xiǎn)，主要來源于對收益分配的時(shí)間形式和金額把握不當(dāng)、會(huì)計(jì)記賬方式的選擇以及收益確認(rèn)的失誤。收益分配風(fēng)險(xiǎn)同樣也會(huì)影響到企業(yè)的償債能力，盈虧識別錯(cuò)誤也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)決策的錯(cuò)誤。第4章億通萊財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對策通過第3章對億通萊的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，發(fā)現(xiàn)億通萊旗下項(xiàng)目通萊大廈的盈利性較好，但存在較大的籌資風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。本章將對億通萊財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行分析，并給出相應(yīng)的對策。4.1億通萊財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因1.由于項(xiàng)目期間建設(shè)成本高，無其他營業(yè)收入，導(dǎo)致凈利潤呈負(fù)值增長?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物在項(xiàng)目建設(shè)期間極度匱乏，對現(xiàn)金流活動(dòng)的控制不足，影響了企業(yè)的償債能力2.籌資數(shù)額不足，導(dǎo)致億通萊的直接償付能力過于依賴于房產(chǎn)的銷售，容易出現(xiàn)拖欠工人工工資和無法支付項(xiàng)目費(fèi)用的情況，使建設(shè)中的房產(chǎn)變成爛尾樓。3.由于企業(yè)的貨幣資金較少，流動(dòng)資產(chǎn)所占比重較低，且企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)投入了大量資金，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性較差，償付能力低。這是行業(yè)普遍存在的問題。4.資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債在項(xiàng)目建設(shè)開始時(shí)大幅增加，資產(chǎn)負(fù)債率均超過行業(yè)平均值，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的建設(shè)需要大量資金，項(xiàng)目建設(shè)完成前資產(chǎn)總額比重較低，債務(wù)比重較高。這將嚴(yán)重影響到企業(yè)償還長期債務(wù)的能力，嚴(yán)重的企業(yè)可能會(huì)破產(chǎn)。5.外部環(huán)境的不一也讓億通萊在銷售方面存在風(fēng)險(xiǎn)。2018年政府以緊縮性政策為主，而2019年政府卻以寬松性政策為主。2020年全球爆發(fā)新冠疫情，導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟(jì)倒退，人民的購買力下降，房地產(chǎn)市場遇冷，使億通萊的商品房銷售價(jià)格存在大幅降低的風(fēng)險(xiǎn)，股東將無法在短期內(nèi)獲得即得利益。因此宏觀環(huán)境會(huì)很大程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回籠速度。6.管理層風(fēng)險(xiǎn)管理意識與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制的缺失，使企業(yè)只通過測算項(xiàng)目的盈利性來確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，沒有從專業(yè)角度和企業(yè)歷年的財(cái)務(wù)狀況制定財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.2億通萊財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施1.調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，根據(jù)自身的資金需求和風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行籌資，合理控制負(fù)債比率。這樣有助于億通萊維持的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率達(dá)到安全值，降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)償債能力。有效的籌資也能讓企業(yè)的現(xiàn)金充足從而提高直接償付能力。2.億通萊在經(jīng)營期間，應(yīng)時(shí)刻關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)，建立財(cái)務(wù)分析與機(jī)制，及時(shí)搜集財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并進(jìn)行分析。這有利于管理層及時(shí)了解自身財(cái)務(wù)狀況，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并隨時(shí)調(diào)整運(yùn)營策略，降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。3.億通萊進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測算時(shí)沒有設(shè)立完善的預(yù)警機(jī)制，沒有準(zhǔn)確的指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警導(dǎo)致企業(yè)管理者不能及時(shí)有效地發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此建立完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，是企業(yè)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。制定的一般步驟為：設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，測算預(yù)警臨界值，設(shè)置預(yù)警上限，測量實(shí)際值，比較實(shí)際值與臨界值以及綜合分析與評價(jià)。4.財(cái)務(wù)人員和管理人員的綜合素質(zhì)對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有著重要意義。億通萊在進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，只通過測算項(xiàng)目的盈利性判斷企業(yè)的償債能力和發(fā)展能力，而沒有根據(jù)以往的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行籌資和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。這些問題都是億通萊管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識不足以及財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)不過硬所導(dǎo)致的。所以這就要求企業(yè)要吸納擁有豐富經(jīng)驗(yàn)且專業(yè)知識過硬的財(cái)務(wù)人員，加強(qiáng)培訓(xùn)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員，同時(shí)要求企業(yè)管理者通過對各種細(xì)節(jié)的分析及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識。其次，企業(yè)科學(xué)、規(guī)范的內(nèi)部控制制度，不僅能增加經(jīng)濟(jì)效益，還能有效降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。完善的內(nèi)部控制制度，體現(xiàn)在：（1）業(yè)務(wù)流程的明確以及相關(guān)工作人員的職責(zé)與權(quán)限的規(guī)定，提高工作的效率且避免出錯(cuò)。（2）所有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)要有兩個(gè)或以上的相輔相成的控制環(huán)節(jié)。5.加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，能大大提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，減少不必要的成本。要做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，首先要制定開發(fā)階段、采購階段、施工階段的成本計(jì)劃和成本考核制度，明確規(guī)定開支范圍和開支標(biāo)準(zhǔn)。其次，設(shè)立二級成本核算單位，實(shí)行成本責(zé)任制，明確各單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任做好成本核算工作，并做好管理和監(jiān)督，以保證效率和準(zhǔn)確性，為企業(yè)管理者提供可靠、真實(shí)的決策信息。6.億通萊沒有完整的利潤分配制度，導(dǎo)致內(nèi)部融資的表現(xiàn)不是很好,股東權(quán)益比率達(dá)不到合理的數(shù)值。資金一向是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的絆腳石，巨大的資金需求量與狹窄的融資渠道，讓大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不得不重視內(nèi)部籌資。因此，億通萊要對公司的利潤進(jìn)行合理的分配。第一，要建立合理的分配制度，讓利潤分配更加規(guī)范。第二，確定合理的分配標(biāo)準(zhǔn)。第三，處理好股東之間的利益沖突及其與管理層和債權(quán)人之間的矛盾。良好的利潤分配制度不僅能拓寬融