公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用研究

公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用研究摘要：新會計準則適應經(jīng)濟發(fā)展的需要將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中抽離出來，單獨進行核算，并引入先進的公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。成本模式具有可靠性較高的優(yōu)勢，而公允價值模式也具有提高財務信息的相關性和一致性的優(yōu)點。選擇何種模式更好的計量投資性房地產(chǎn)，一直是會計研究者關注的問題。在我國當前不斷完善的市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)可以更加真實的反映企業(yè)資產(chǎn)的價值，改善企業(yè)的財務狀況，提高財務報告信息質(zhì)量，協(xié)調(diào)我國會計準則與國際會計慣例的差異，適應企業(yè)未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢的要求。2014年，我國出臺了公允價值計量的新會計準則，使得公允價計量在適應我國市場經(jīng)濟環(huán)境的條件下更具有了實踐性和可操作性，可以對投資性房地產(chǎn)的計量提供理論指導和技術支持。但新準則實施以來，絕大多數(shù)的上市公司依舊選擇成本模式計量投資性房地產(chǎn)，僅少數(shù)企業(yè)選擇公允價值計量模式。因此，研究公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應用是非常必要的。本文緒論首先介紹研究背景和意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀等內(nèi)容，接著概述論文的相關理論，然后簡要描述了以財務報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估發(fā)展現(xiàn)狀，重點分析了公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應用，然后以海南海航地產(chǎn)控股有限公司案例分析投資性房地產(chǎn)公允價值評估模式研究的實踐情況，最后提出完善投資性房地產(chǎn)公允價值評估模式的建議。關鍵詞：投資性；房地產(chǎn)；公允價值

Abstract:Thenewaccountingstandardsmeettheneedsofeconomicdevelopment.Theinvestmentrealestateisextractedfromthefixedassetsandintangibleassets,andiscalculatedseparately,andtheadvancedfairvaluemodeisintroducedtoconductsubsequentmeasurementoftheinvestmentrealestate.Thecostmodelhastheadvantagesofhighreliability,andthefairvaluemodelalsohastheadvantagesofimprovingtherelevanceandconsistencyoffinancialinformation.Itisalwaystheconcernoftheaccountingresearcherstochoosewhichmodeltomeasureinvestmentpropertybetter.InChina'scurrentmarketeconomyenvironment,therealestatemarketisdevelopingrapidly.Usingthefairvaluemodelofrealestateinvestmentcanreflecttherealvalueofenterpriseassets,improvethefinancialsituationofenterprises,improvethequalityoffinancialinformation,coordinatethedifferencesbetweenChineseaccountingstandardsandinternationalaccountingpractices,toadapttothefuturetrendofeconomicdevelopmentrequirementsofenterprises.In2014,Chinaissuedthenewaccountingstandardsoffairvaluemeasurement,makingthefairpricemeasurementmorepracticalandoperationalundertheconditionofadaptingtothemarketeconomyenvironmentinChina.Itcanprovidetheoreticalguidanceandtechnicalsupportforthemeasurementofinvestmentrealestate.Butsincetheimplementationofthenewguidelines,mostofthelistedcompaniesstillchoosethecostmodetomeasuretheinvestmentrealestate,andonlyafewcompanieschoosethefairvaluemeasurementmode.Therefore,itisverynecessarytostudytheapplicationofthefairvaluemeasurementmodelintheinvestmentrealestate.Theprefaceofthispaperfirstlyintroducesthebackgroundandsignificanceofresearchathomeandabroadresearchcontents,thensummarizesrelevanttheoriesofthisthesis,andthenbrieflydescribesthefinancialreportforthepurposeofinvestmentrealestateappraisalsituation,analysestheapplicationoffairvaluemeasurementoftheinvestmentrealestateinHainan,andthentoHainanrealestateholdingspracticetheevaluationmodeloffairvalueofinvestmentrealestateCo.,Ltd.caseanalysis,finallyputforwardasoundinvestmentrealestatefairvalueevaluationmodelisproposed.Keywords:Investment;realestate;fairvalue

目錄第一章.緒論 11.1研究背景 11.1.1國內(nèi)背景 11.1.2國際背景 11.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 21.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 21.2.2國外研究現(xiàn)狀 31.3研究意義 4第二章.公允價值及投資性房地產(chǎn)概述 52.1投資性房地產(chǎn) 52.1.1投資性房地產(chǎn)概況及特征 52.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍 52.2公允價值理論 62.2.1決策有用觀 72.2.2全面收益觀 72.2.3資本保全理論 7第三章.公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應用的現(xiàn)狀 83.1總體應用分析 83.2披露情況分析 93.3不符合準則的情況 9第四章.投資性房地產(chǎn)公允價值計量應用存在的問題 94.1應用公允價值的企業(yè)數(shù)量少 94.2公允價值的確定方法不統(tǒng)一 104.3計量模式的轉(zhuǎn)換較隨意 104.4信息披露不充分 11第五章投資性房地產(chǎn)公允價值應用存在問題的原因 125.1公允價值難以確認 125.2增加收益波動性,導致利潤操縱 125.3相對加大企業(yè)相關信息獲取成本 125.4加大企業(yè)稅收成本 135.5專業(yè)人才尚不滿足實際需求 13第六章投資性房地產(chǎn)公允價值應用存在問題的原因 146.1完善我國以財務報告為導向的評估準則體系 146.2加強評估與會計、審計的業(yè)界協(xié)作 166.3完善企業(yè)會計準則，鼓勵企業(yè)選擇公允價值 186.4建立與完善我國房產(chǎn)市場價格體系和房產(chǎn)評估市場 196.5加快投資性房地產(chǎn)融入市場環(huán)境體系 21第七章公司案例分析 217.1海南海航地產(chǎn)控股有限公司情況介紹 217.1.1公司基本情況介紹 217.1.2公司投資性房地產(chǎn)情況介紹 227.2海南海航地產(chǎn)控股有限公司運用公允價值計量存在問題及原因分析 237.2.1改善業(yè)績 237.2.2改善財務狀況 247.3海南海航地產(chǎn)控股有限公司運用公允價值計量模式的對策結(jié)論 257.3.1年報披露會更詳細 257.3.2數(shù)據(jù)更具可靠性 26結(jié)論 28參考文獻 29致謝 32第一章.緒論1.1研究背景1.1.1國內(nèi)背景我國首次引入了公允價值的相關準則是與企業(yè)合并，無形資產(chǎn)，非貨幣性資產(chǎn)交換以及債務重組等有關的具體會計準則，時間是1998年。然而，2001年，由于眾多上市公司利用公允價值操縱利潤而影響了正常的市場秩序，我國企業(yè)會計準則又重新啟用了歷史成本這一計量模式，并且取消了公允價值計量屬性，自此公允價值在人們的期盼中消失。2006年2月15日，我國繼取消對其的運用之后又重新開始啟用公允價值這一計量屬性并作了相關規(guī)范，如果投資性房地產(chǎn)的公允價值不具備可靠性或者其獲取不具備連續(xù)性，不能同時滿足這兩個條件，那么應當仍然采用成本模式對其進行計量。這也是我國財政部為了支持和跟隨國際發(fā)展的大方向而作出的規(guī)定，具體體現(xiàn)在當年新發(fā)布的企業(yè)會計準則中。這也意味著，公允價值這一曾經(jīng)被人們所不斷質(zhì)疑的計量模式在我國有了進一步的發(fā)展和應用。1.1.2國際背景從20世紀末到現(xiàn)在，由于衍生金融工具在較為發(fā)達國家迅猛的成長和發(fā)展，人們普遍把目光從原來的歷史成本計量模式轉(zhuǎn)移到公允價值計量模式上來，公允價值因此而開始逐步的為人們所接納。公允價值能夠成為對金融衍生品來進行計量的獨一無二的計量屬性，并普遍被美國企業(yè)所采納，原因很大程度上得益于公允價值計量屬性于1990年得到了美國證監(jiān)會主席的證明。2006年這一計量屬性又得到了美國財務會計準則委員會的詳細解釋和說明，這也是公允價值有史以來第一次在美國有關財務會計的公告中得以闡述。在一定程度上也使得有關公允價值計量屬性取得了良好進展。2008年，由于全球陷入了金融危機，金融界相關人士開始質(zhì)疑和爭論公允價值這一計量屬性，因此公允價值計量屬性遭受到了一定程度的撞擊。在2009年，公允價值計量屬性開始適度的應用于金融機構(gòu)中，主要用于資產(chǎn)的計價方面，這一舉動得到了美國財務會計委員會的許可，并且財務會計準則也得到了進一步改進和完善。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀戴偉(2009)就指出,公允價值的確定工作理論上可以由報告主體自己完成或外聘評估機構(gòu)完成,因此在運用公允價值會計計量時,財務報告主體必須就特定報表項目的公允價值確定工作指定相應的人選。此時由評估機構(gòu)介入的一個重要邏輯就在于:當特定資產(chǎn)或負債不存在活躍市場之時報告主體本身一般難以運用特定估值技術確定其公允價值、謝詩芬、戴子禮及廖雅琴(2010)也曾撰文指出專業(yè)的資產(chǎn)評估參與公允價值計量的可靠性主要在于兩個方面:一方面專業(yè)價值評估的專業(yè)屬性能夠提高會計計量的客觀真實性,另一方面專業(yè)價值評估獨立屬性能夠提供公正的價值判斷。極少數(shù)研究采用了實證檢驗的方法來探尋投資性房地產(chǎn)公允價值選擇的影響因素。陳鷹（2010）選擇2007年的30家房地產(chǎn)上市公司為樣本，以二元Logistic模型進行回歸，發(fā)現(xiàn)只有市值賬面比代表的信息不對稱能較好地解釋企業(yè)為什么對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值模式。侯曉紅、李剛和郭雅（2013）以2007年到2011年之間的A股非金融上市公司為研究對象，以相同的模型考察市場化程度、股權性質(zhì)以及債務契約對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量屬性的選擇，結(jié)果顯示市場化程度越低，企業(yè)選擇公允價值的比率越高，其中，借款水平越高的非國有上市公司，其選擇比率越高。大部分研究采用了案例研究的方法。賈莉莉和張鳴（2009）在對CAS3中與投資性房地產(chǎn)有關的會計確認、計量、披露、公允價值的計量前提以及兩種模式相互轉(zhuǎn)換等具體準則深入分析的基礎上，對2007年至2008年6月之間采用公允價值模式的上市公司其所在行業(yè)分布、公允價值變動損益等內(nèi)容進行了統(tǒng)計，并以浙江金昌房地產(chǎn)集團為例，對其成本模式下的資產(chǎn)和經(jīng)營狀況進行了詳細的優(yōu)勢分析，指出公允價值采用成本過高、增加企業(yè)納稅成本以及財務穩(wěn)健目的是影響企業(yè)不選擇公允價值模式的主要原因。劉永澤和馬妍（2011）通過分析公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應用困境與其原因，在對幾家房地產(chǎn)上市公司的稅收成本、利潤波動、利潤分配以及主要財務指標對比分析的基礎上，得出與賈莉莉和張鳴（2009）相似的結(jié)論。而戴佳君、季曉婷和張奇峰（2010）則認為世茂股份的政策轉(zhuǎn)換是基于現(xiàn)有商業(yè)模式與盈利模式發(fā)生轉(zhuǎn)變、為與其母公司會計政策保持一致、企業(yè)融資需要和穩(wěn)定債務結(jié)構(gòu)等四個方面的原因。張奇峰、張鳴和戴佳君（2011）通過北辰實業(yè)的案例研究，認為出現(xiàn)北辰實業(yè)這種情況的原因在于，香港與內(nèi)地的會計準則差異、兩地監(jiān)管機構(gòu)對公允價值的態(tài)度差異以及兩地資本市場成熟度和投資者理性程度存在差異等幾個方面。杜興強、雷宇和朱國泓（2009）在考察新企業(yè)準則制定與頒布過程中的市場反應時，意外發(fā)現(xiàn)了與投資性房地產(chǎn)有關的市場反應。他們以房地產(chǎn)上市公司構(gòu)建投資組合，采用事件研究法進行檢驗，通過對39家樣本公司在2005年1月1日到2007年6月30日之間個股回報率與市場回報率的顯著性分析，認為投資者將“投資性房地產(chǎn)”準則的頒布視為好消息，市場對其產(chǎn)生了顯著反應，進而引發(fā)正向的股價變動。鄒燕、王雪和吳小雅（2013）對津濱發(fā)展的投資性房地產(chǎn)項目進行了考察。他們圍繞津濱發(fā)展挑選了同一地區(qū)的五家同行業(yè)公司為輔助案例樣本，從公司自身縱向比較以及與同行業(yè)橫向比較兩個維度、在首次計量與后續(xù)計量層面，在相關財務與非財務數(shù)據(jù)的對比中分析了公允價值的計量及其影響因素。他們認為公允價值模式的后續(xù)使用能夠真實反映企業(yè)資產(chǎn)的價值波動，與其市場價值具有極高的相關性，但同時也給凈利潤與相關財務指標及其波動帶來較強的不可預見性，增加了投資風險。1.2.2國外研究現(xiàn)狀Paik（2009）研究發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)和廠房等固定資產(chǎn)重估價值的價值相關性因國家而異，在英美法系國家價值相關性高，在代碼法系國家則沒有表現(xiàn)出明顯的價值相關性。FrancescoAvallone（2010）對歐洲的7個持有投資性房地產(chǎn)的公司進行了研究，發(fā)現(xiàn)成本計量模式更有利于平衡企業(yè)的收益和降低股票價格波動程度。所以，在權責發(fā)生制下，企業(yè)管理者為了降低財務報告期內(nèi)收益的不穩(wěn)定性，通常會傾向于選擇成本后續(xù)計量模式。NellessenT,ZuelchH（2010）研究76家遵循國際財務報告準則的上市房地產(chǎn)公司的投資性房地產(chǎn)的公允價值與公司評估價值之間的關系，發(fā)現(xiàn)上市公司股票價格偏離公司凈資產(chǎn)價值的一個原因是投資性房地產(chǎn)公允價值的可靠性，使得投資性房地產(chǎn)公允價值的可靠性受到質(zhì)疑。ChristensenandNikolaev（2009）以法國和德國多個行業(yè)的公司為樣本驗證了債務契約動機。他們發(fā)現(xiàn)，對于非金融資產(chǎn)，財務杠桿更高的公司更愿意采用公允價值模式，而不是成本模式。但QuagliandAvallon（e2010）通過多重logistic模型考察了投資性房地產(chǎn)（IAS40）公允價值模式在芬蘭、法國、德國、希臘、意大利、西班牙和瑞典等歐洲七國的應用，他們用企業(yè)規(guī)模、市賬比和資產(chǎn)負債率分別作為政治成本、信息不對稱和債務契約的代理變量，發(fā)現(xiàn)規(guī)模、市賬比分別與公允價值模式選擇顯著負相關，而資產(chǎn)負債率與公允價值模式選擇沒有顯著的相關關系。他們的研究表明，規(guī)模越大，企業(yè)選擇公允價值模式的可能性越小。在管理機會主義動機的驗證中，Dietrich，HarrisandMuller（2001）對英國投資公司研究時發(fā)現(xiàn)，在投資性房地產(chǎn)的出售交易中，機會主義動機是樣本公司管理層重估公允價值的一個動機，管理層會通過投資性房地產(chǎn)的出售利得來平滑報告收益。在FRS3實施后，資產(chǎn)的重估升值可能會減少出售利得，但管理層仍可以通過再次評估資產(chǎn)公允價值來實現(xiàn)對凈資產(chǎn)變動的平滑，并在重新舉債之前調(diào)增凈資產(chǎn)以降低債務融資成本。QuagliandAvallone（2010）也在研究中也得到了管理機會主義的微弱證據(jù)。在信息不對稱的驗證中，Edelstein，F(xiàn)ortinandTsang（2012）的研究發(fā)現(xiàn)使用公允價值模式的企業(yè)，非常詳細地披露了投資性房地產(chǎn)的相關會計信息。但QuagliandAvallone（2010）使用市賬比作為代理變量衡量信息不對稱，結(jié)果發(fā)現(xiàn)信息不對稱與公允價值模式顯著負相關，并認為，投資性房地產(chǎn)的公允價值估計中的成長機會，導致了較低的信息不對稱。而Cairnsetal.（2011）統(tǒng)計對英國和澳大利亞公司的資產(chǎn)計量模式時發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)越多的企業(yè)，更容易選擇公允價值計量模式。1.3研究意義本論文的海南海航地產(chǎn)控股有限公司結(jié)果為準則的制定者和市場的監(jiān)管者提供了有益的參考證據(jù)。準則制定者基于我國的制度背景和現(xiàn)實環(huán)境推廣應用公允價值后，取得了哪些進步，存在哪些問題，需要更多地實證研究的證據(jù)去判斷，在非金融資產(chǎn)中，投資性房地產(chǎn)是應用公允價值較多的報表項目。論文對海南海航地產(chǎn)控股有限公司此進行研究，為準則制定者提供了證據(jù)支持，有助于判斷新興市場條件下非金融資產(chǎn)的公允價值應用效果，也為市場的監(jiān)管者有針對性地開展工作提供了幫助。同時，論文也為財務報告使用者更加合理地決策提供了有益的參考。第二章.公允價值及投資性房地產(chǎn)概述2.1投資性房地產(chǎn)2.1.1投資性房地產(chǎn)概況及特征房地產(chǎn)是土地、房屋和權屬的統(tǒng)稱。我國的相關制度與一些國家不同，規(guī)定土地歸國家或集體所有。所以企業(yè)或是政府交易的只能是土地使用權。由于我國較為特殊的制度，CAS3中的土地指的是土地使用權。房屋所指是房屋等建筑物及構(gòu)建物。房地產(chǎn)最開始是用于自用，一般都是自己建造或租賃后供自己使用。經(jīng)濟在發(fā)展，社會在進步。房地產(chǎn)的總持有量也隨著時代的進步在不斷遞增。慢慢的，打造出的房地產(chǎn)因數(shù)量過多而呈現(xiàn)供過于求的情況。剩余的出現(xiàn)促使房地產(chǎn)用途進入多元化發(fā)展的時代。房地產(chǎn)不再局限于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，也不再只做企業(yè)自身管理使用，更不光是用來銷售?？吹椒康禺a(chǎn)擁有投資價值的企業(yè)也愈發(fā)的多了起來。投資性房地產(chǎn)便因此誕生了。投資性房地產(chǎn)與普通作為存貨或是管理工具的房地產(chǎn)的區(qū)別如下：（1）購買和持有該資產(chǎn)屬于一種經(jīng)營性活動。（2）持有是為賺取租金或增值，而不是自用或?qū)ν怃N售，且企業(yè)需將此類目的的投資性房地產(chǎn)單獨作為一項資產(chǎn)進行獨立核算。（3）有兩種計量模式。但CAS3規(guī)定，只有滿足極其苛刻的條件才允許使用公允價值模式，否則在通常情況下，應選用成本模式計量。2.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍雖然不同企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)性質(zhì)、目的不同。但CAS3中將該資產(chǎn)的范圍做了分類匯總。將其分為以下3類：（1）已出租的土地使用權企業(yè)通過出讓或者轉(zhuǎn)讓方式所取得的或以經(jīng)營租賃方式而出租的土地使用權；面對于企業(yè)以經(jīng)營租賃的方式租入土地使用權后再轉(zhuǎn)租給其他單位的情況，不能夠?qū)⑵浯_認為投資性房地產(chǎn)。（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權企業(yè)取得的或者準備增值后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權；這種土地使用權很有可能會給企業(yè)帶來資本增值效益，此類土地使用權符合投資性房地產(chǎn)的定義。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。（3）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權的，以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或者開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。CAS3中還特別指出以下資產(chǎn)項目不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)，指企業(yè)為進行生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理等活動而持有的房地產(chǎn)；（2）作為存貨的房地產(chǎn)，指企業(yè)擁有的商品房、土地，作為存貨的這部分房地產(chǎn)的生產(chǎn)和銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務活動，不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍。2.2公允價值理論2000年2月，財務會計準則委員會在《財務會計概念公告第7號》中首次給出公允價值的定義。2006年9月，財務會計準則委員會發(fā)布《FAS157公允價值計量》，定義公允價值為：計量日當天，市場參與者在有序交易中出售資產(chǎn)收到的價格或轉(zhuǎn)移負債支付的價格。2011年5月，國際會計準則理事會發(fā)布《國際財務報告準則第13號——公允價值計量》，照搬了財務會計準則委員會在FAS157中的公允價值定義。2006年2月，財政部會計司發(fā)布基本準則，定義公允價值為：在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者負債清償?shù)慕痤~。2014年1月，財政部會計司發(fā)布《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》。公允價值，是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格?？偟膩砜矗現(xiàn)AS157、IFRS13和CAS39關于公允價值的定義，都包含以下要點：一是強調(diào)市場參與者熟悉情況，公平自愿交易；二是公允價值是一種以輸入變量為基礎的對資產(chǎn)和負債價值的點估計；三是公允價值是交換價格而非價值。2.2.1決策有用觀會計目標取決于相關的環(huán)境。我國會計準則將會計目標明確為：受托責任觀和決策有用觀。受托責任觀是指存在委托代理協(xié)議時，企業(yè)所有者依據(jù)協(xié)議內(nèi)容對管理者經(jīng)營成果進行評價。決策有用觀產(chǎn)生于資本市場，是指投資者或其他利益相關者依據(jù)企業(yè)財務報告對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營等情況進行分析，從而做出相關投資決策。決策有用觀包含了受托責任觀，只是更傾向于向信息使用者提供與決策有關的信息。因此，決策有用觀下的財務報告應該披露企業(yè)更為全面的信息，包括開發(fā)、生產(chǎn)、銷售等經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金流、時間分布和面臨的風險；企業(yè)擁有或控制的資源以及導致這些資源發(fā)生變動的交易或事項等信息。決策有用觀倚重會計信息的相關性，會計確認上既包括已經(jīng)發(fā)生的交易或事項，也包括未發(fā)生但對公司資源要求權有影響的未來信息；計量上面相未來，傾向于采用動態(tài)計量屬性以反映企業(yè)現(xiàn)時資產(chǎn)負債情況，注重會計信息的有用性。2.2.2全面收益觀市場經(jīng)濟是一個存在價格風險的動態(tài)經(jīng)濟，為了真實反映企業(yè)的財務狀況和經(jīng)濟成果，會計學引入經(jīng)濟學的收益理論。經(jīng)濟學家?？怂拐J為，企業(yè)收益是指在保持企業(yè)期初期末資源量不變的基礎上，企業(yè)所能消費或分配的經(jīng)濟資源。計算收益需要準確計量企業(yè)的期初期末資源量。企業(yè)可以選擇適合的計量屬性對期初、期末的資產(chǎn)和負債進行計量，在保持投入資本的基礎上，得出本期凈資產(chǎn)的增加。這樣，會計收益就不再是依據(jù)作業(yè)法確定的本期收入與本期費用的差額，而是一種包括已實現(xiàn)收益和尚未收到但可以確認收益的，接近于企業(yè)經(jīng)濟收益的全面收益。全面收益使得會計接近企業(yè)的經(jīng)濟實質(zhì)。2.2.3資本保全理論資本保全理論源于經(jīng)濟學。1991年會計學家阿邁德.貝克奧伊提出“資本被保持或成本被恢復后的收益確定”，被認為是會計學對資本保全理論的解釋。資本保全理論要求會計核算時區(qū)分“資本回收”和“資本報酬”。前者表示企業(yè)的資本得以保全，關注企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力，是獲得資本報酬的前提。在物價穩(wěn)定時期，以名義貨幣量為基礎的資本保全與以實體資本為概念的資本保全結(jié)果一致，此時歷史成本計量就能滿足需要。但是當出現(xiàn)嚴重通貨膨脹時，采用歷史成本計量將會虛增公司利潤，增加實際稅負，公司的實物資本和生產(chǎn)能力被侵蝕。如果企業(yè)采用公允價值計量，此時不管是何時耗費的資產(chǎn)則都可以在現(xiàn)時情況下購回，企業(yè)的實物資本得以維護。在市場經(jīng)濟的動態(tài)環(huán)境中，實物資本保全是保障企業(yè)簡單再生產(chǎn)的基本條件。第三章.公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應用的現(xiàn)狀3.1總體應用分析在2006年頒布的企業(yè)會計準則中首次引入公允價值的概念，并賦予企業(yè)選擇計量方式的權利。然而從2007年以來采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)卻并不多。下表是2007年至2014年的我國上市公司年報整理得到的數(shù)據(jù)，從表4-1中可以看出，擁有投資性房地產(chǎn)的公司比例幾乎都在40%左右徘徊，雖然采用公允價值模式的公司在逐年上升，但是比例一直都在5%以下。因此即使總體趨勢是不錯的，但是數(shù)量占總體比例是不容樂觀的。不過值得一提的是2014年CAS39的頒布使很多上市公司擁有了信心，通過查詢大量資料了解到在2015年轉(zhuǎn)換為公允價值計量的就已經(jīng)有泰禾公司、贊宇科技、美盈森、物產(chǎn)中大、利爾達五家上市公司，可見轉(zhuǎn)換計量方式的公司在穩(wěn)步增加。（見表4-1）表3-12007-2014年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值運用情況年份上市公司總數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)公司數(shù)量擁有投資性房地產(chǎn)公司占比采用公允價值模式公司的數(shù)量采用成本模式公司數(shù)量公允價值模式被采用占比2007157063040.13%186122.86%2008162469042.49%216693.04%2009177477243.52%257473.24%2010212983339.13%278063.24%2011229390539.47%348713.76%2012247296839.16%479214.86%20132537104241.07%529904.99%20142605114844.06%5410944.70%3.2披露情況分析采用公允價值模式計量的上市公司在財務報表中所披露的信息也不盡相同。由于在CAS39頒布之前，我國并沒有一套完整的公允價值估值方法，而是采用借鑒資產(chǎn)評估中對資產(chǎn)評估時所使用的方法。CAS3中對披露的要求為：如采用公允價值模式，就應披露公允價值的是如何確定。并將確定的方法公布于眾。除此之外，要披露價值變動損益，說明其對損益所產(chǎn)生的影響。因此有一些上市公司沒有披露具體估值方法，實際上是不符合會計準則要求的。有些房地產(chǎn)所在市場活躍，并且市場價值容易確定的公司也不愿意選擇這種新興計量模式。還有一些在香港和內(nèi)地同時上市的A+H股，公司的投資性房地產(chǎn)在香港采用公允價值計量，而在內(nèi)地卻采用成本模式計量。3.3不符合準則的情況例如ST聯(lián)合（現(xiàn)更名國旅聯(lián)合）2012年經(jīng)過董事會和監(jiān)事會審議批準將歷史成本模式改為公允價值計量，政策執(zhí)行是2012年第四季度，然而2013年因為企業(yè)不能長期可靠地取得其公允價值，所以依舊采用成本模式計量，按照會計準則規(guī)定一旦公司采用公允價值計量就不能轉(zhuǎn)回成本模式計量了。因此如果公司沒有確鑿依據(jù)能長期可靠地獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值的話，就不應該變更會計政策來對其計量。公司沒有深入了解房地產(chǎn)市場的真實情況，沒有遵循會計的謹慎性的原則。然而此次行為并沒有得到證監(jiān)會的相關處罰。除此之外方大公司在2013年的年報中顯示該公司對于投資性房地產(chǎn)同時采取兩種計量方式，既有公允價值計量也有成本模式計量，但是按照會計準則要求，對投資性房地產(chǎn)只能選用一種計量方式，很明顯該公司沒有遵循會計準則的規(guī)定，應該統(tǒng)一計量方式。第四章.投資性房地產(chǎn)公允價值計量應用存在的問題從上面的分析我們不難看出，雖然我國投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的公司整體來看情況較好，但是還是存在一些問題。4.1應用公允價值的企業(yè)數(shù)量少自2007年準則開始實施以來，絕大部分上市公司對于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇仍然傾向于歷史成本模式，對于公允價值計量模式的選擇則非常謹慎。從總體數(shù)量上看，共有1094家公司。其中不乏有公司擁有眾多投資性房地產(chǎn)，并且滿足使用公允價值計量的標準，但并不采用公允價值。這是什么原因呢？通過上面的分析我們不難看出，自2007年新準則實施到現(xiàn)在10年的時間里，只有不到5%的企業(yè)選擇公允價值模式。如果說前兩年為過渡階段，在新舊企業(yè)會計準則轉(zhuǎn)變時，公允價值計量模式在政策法規(guī)和實際操作中都存在很多不確定性，大部分上市公司還不能確定選擇公允價值計量模式會給企業(yè)帶來怎樣的影響，所以持觀望態(tài)度，想待條件成熟再釆用。那么在2009年以后應該會有越來越多的上市公司愿意采用公允價值計量模式。但是從2007年至2014年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，公允價值這種后續(xù)計量模式是被邊緣化的。因為上市公司在選擇時，選擇公允價值模式的公司數(shù)量依然很少。此情此景，我們不能說公允價值提升了會計信息的相關性。雖然理論上是提升的，但是實際采用的企業(yè)數(shù)量少之又少。大部分企業(yè)的會計信息相關性依舊不強。想要通過投資性房地產(chǎn)準則單獨設立而達到的目標并未達到。4.2公允價值的確定方法不統(tǒng)一在CAS3中并沒有明確指出采用公允價值模式計量時，投資性房地產(chǎn)的價格應如何確定。CAS3中是這樣說的：該資產(chǎn)所在地有活躍的市場，且市場中有同類或類似的產(chǎn)品，使得企業(yè)能夠根據(jù)以上兩個條件取得市場價格，并獲取其他關聯(lián)信息。通過價格和信息來進行合理的估計，從而得到所需價格數(shù)據(jù)。因此根據(jù)準則可以推斷，它希望企業(yè)使用市場法。而在實務中，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價值確定方法在CAS39出臺前沒有統(tǒng)一的標準和規(guī)定。因此企業(yè)一般采用的方法主要有由專業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定、參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格確定或通過對第三方調(diào)查報告的分析確定。由于方法不統(tǒng)一，因此橫向可比性相對較弱。相比較來說，使用外部數(shù)據(jù)來確定投資性房地產(chǎn)的價值其可靠性更強；而自行評估取得的數(shù)值可能不一定會具有中立性。4.3計量模式的轉(zhuǎn)換較隨意CAS3規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式。一旦確定不得隨意變更。符合條件的企業(yè)可以變，是可以轉(zhuǎn)換為公允價值模式的。但這種轉(zhuǎn)換具有不可逆性。然而上市公司數(shù)量眾多，準則在實際執(zhí)行中難免會發(fā)生良莠不齊的現(xiàn)象。大部分企業(yè)是遵守制度的。但有的企業(yè)沒有遵守會計準則，采用公允價值計量模式，發(fā)現(xiàn)不可行后又變更為成本模式。就像上文提到的國旅聯(lián)合股份有限公司（600358）。該公司于2012年9月28日發(fā)布公告。認為成本模式不符合自身實際狀況，也不能為未來的發(fā)展戰(zhàn)略鋪平道路，所以要改變公司當前的會計政策，稱公司采用公允值計量更為合適。在反映公司投資運營的土地建筑物市場價值上也可以更客觀公允。所以公司決心改變其投資性房地產(chǎn)的計量模式，改為公允價值模式。從2012年10月1日開始使用。但2013年10月31日，該公司又發(fā)布公告稱自2012年四季度至2013年10月31日，公司無法持續(xù)可靠地取得部分投資性房地產(chǎn)的公允價值，因而將其會計政策再變更為“投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量”。從其公布的聲明中處處體現(xiàn)著“本公司始終秉持審慎的原則對待財務數(shù)據(jù)”，但其前后矛盾的做法卻恰恰說明這家公司對待財務數(shù)據(jù)的隨意性。該公司在變更之初并沒有切實考察其投資性房地產(chǎn)的真實情況，并沒有十全把握可以獲得所擁有房地產(chǎn)的公允價值，沒有遵循會計準則，不符合謹慎性原則。而后在沒有發(fā)布公告的情況下，就悄悄地改變投資性房地產(chǎn)計量模式，又改回成本模式。后果是前后期會計政策不一致。這不符合企業(yè)會計準則的規(guī)定。但查閱證監(jiān)會的新聞，我們并未看到相關的處罰信息。4.4信息披露不充分由于采用公允價值模式計量不需對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值。因此在資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值究竟是如何確定的就成了重中之重。但是從上文我們不難看出，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司在財務報告中披露的信息并不都十分充分。有的公司選擇自行評價投資性房地產(chǎn)的價值，但是卻沒有明確披露所選擇的方法；有的公司選擇聘請外部第三方機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)進行評估，并公布了相關的文件；也有的公司什么也沒有披露。使得公允價值的確定成了秘密。沒有任何披露的公司其公允價值是如何取得的外人無從知曉，這樣的公允價值是否可靠讓人懷疑。而有些公司即便公布了其估值方法，但是卻沒有細致的披露其擁有的投資性房地產(chǎn)所處位置，這樣的公允價值是否可靠也值得推敲。第五章投資性房地產(chǎn)公允價值應用存在問題的原因5.1公允價值難以確認我國2014年新出臺的政策表示如果選擇了公允價值計量模式，應當在主要市場這個假設的基礎之上對資產(chǎn)或負債進行計量。如果該交易中不存在主要市場，則應該假設存在最有利的市場使交易順利進行。此外根據(jù)之前有關規(guī)定在合理的估計公允價值時可以按照該次序:(1)相關房地產(chǎn)的實時交易價格;(2)相關房地產(chǎn)的近期買賣價格;(3)未來經(jīng)濟利益流入量的現(xiàn)值。由于我國的市場信息種類較多并且公允價值的估值技術存在較大的區(qū)別，從而使公允價值在可靠性方面還有所欠缺。主要原因有以下幾點:(1)市場環(huán)境不夠完善；(2)監(jiān)督體系不夠健全；(3)誠信缺失。5.2增加收益波動性,導致利潤操縱根據(jù)新準則的規(guī)定，新的計量模式是不需要對折舊進行計提或者對成本進行攤銷的，只是應當在期末，對初始金額進行調(diào)整并且差異確認為公允價值變動損益，由于這個差額的價值通常比較高并且直接影響到企業(yè)的利潤總額，因而會造成企業(yè)的利潤有較大幅度的波動，與此同時也影響了企業(yè)的凈利潤、每股收益、資產(chǎn)收益率等相關財務指標出現(xiàn)較大的變動。選擇公允價值計量模式的企業(yè)，應在資產(chǎn)負債表日以公允價值為基礎來調(diào)整資產(chǎn)的賬面價值，一旦企業(yè)處于虧損狀態(tài)，整個公司的融資和規(guī)模擴張以及客戶數(shù)量都會受到嚴重的影響，這樣會使公司的財務狀況繼續(xù)惡化，此時，公司為了使自身擺脫危機，很有可能高估資產(chǎn)的公允價值，從而達到改善企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和再融資的目的。因此，由于我國目前的要素市場還不成熟，企業(yè)的管理層極易利用公允價值這個工具來人為的改變企業(yè)的經(jīng)營成果，為融資和再融資創(chuàng)造條件。5.3相對加大企業(yè)相關信息獲取成本根據(jù)財政部于今年剛剛發(fā)布的有關公允價值的相關規(guī)定，如果選擇了公允價值模式企業(yè)就必須顧及到一些相關的特征問題，該特征是指交易市場上與該資產(chǎn)有關的出售條件、地理位置或使用條件等。另外由于之前相關規(guī)定表示即使相關的交易市場的活躍程度相當之大，但是要找到與其各方面特征基本相同的建筑物也是不容易的。因此，基于以上原因，再加上我國在短期內(nèi)還不可能形成一個非常健全的房地產(chǎn)交易機制，投資性房地產(chǎn)完全公允的市場價格是難以取得的。應用公允價值還必須考慮到的一個因素就是實施成本。實施成本既包括公允價值的評估成本還包括負責搜集信息的人員成本，不僅包含人員在搜集信息時的支出，還包含針對公允價值信息的審計費用。此外，由于我國資本市場的活躍程度不高，造成大部分企業(yè)的公允價值都不可直接從活躍市場上獲取，均需通過資產(chǎn)評估的方式進行，這一系列的做法均會加大企業(yè)的實施成本。5.4加大企業(yè)稅收成本如果企業(yè)采用的計量模式是公允價值模式的話，則根據(jù)新準則的規(guī)定，新的計量模式是不需要對折舊進行計提或者對成本進行攤銷的，而由于折舊或攤銷可以在計算應納稅額之前，先進行扣除，所以會產(chǎn)生抵稅效應從而影響到企業(yè)的價值。因企業(yè)在變更計量模式后不計提折舊和攤銷就可以大大減少當期費用，但卻起不到所謂的抵稅作用，間接地影響到企業(yè)的所得稅費用有所增加。因此改變計量模式也在客觀上使企業(yè)的折舊和攤銷喪失了“稅盾”這一作用，在無形中增加了企業(yè)的稅負。由于國家稅務總局規(guī)定在持有投資性房地產(chǎn)的期間，期末計算應納稅所得額時公允價值的變動額可以不予以考慮，而是在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權時，銷售所取得的金額減去其實際成本之后的差額則會影響當期的所得稅費用。但是我國財政部在期末考慮到了公允價值的變動情況規(guī)定必須對賬面價值進行調(diào)整，此做法對企業(yè)應納稅額的影響主要來源于這兩種價值之間的差額直接確認為公允價值變動損益。因而企業(yè)需按照稅法中相關規(guī)定進行納稅調(diào)整，這一調(diào)整過程也有可能使企業(yè)增加成本。另外，如果企業(yè)資產(chǎn)的公允價值是下降的，由于公允價值下降所能減少的稅負也就不復存在，無形之中也增加了企業(yè)的稅負?？傊?，企業(yè)對計量模式的選擇在很大程度上也會受到與稅收有關的成本的影響。5.5專業(yè)人才尚不滿足實際需求會計人員在使用公允價值的整個過程中所能接觸到的范圍很廣，其中包括會計的確認和計量、會計制度的調(diào)整、公允價值的獲取方法、公允價值的認可程度、與稅法規(guī)定和審計準則相協(xié)調(diào)等諸多因素。這些對于業(yè)務水平一般的會計人員無疑成為了一個難題。此外，成本模式有著悠久的歷史，對于成本模式下的會計處理，會計人員掌握的己經(jīng)較為熟練，且歷史成本計量模式下的會計處理操作簡便。然而與公允價值相關的計量則不如歷史成本簡便，因為對同一資產(chǎn)所進行的價值判斷和準確程度都隨著人員素質(zhì)的不同而有一定的區(qū)別。所以會計人員要想無誤的對公允價值進行辨別就必須先要提升自身各方面的能力，此外還受外部環(huán)境等多方面因素的影響。第六章投資性房地產(chǎn)公允價值應用存在問題的原因6.1完善我國以財務報告為導向的評估準則體系隨著我國市場化改革步入深水區(qū)，在市場化程度逐漸提高的經(jīng)濟大環(huán)境中，市場參與各方對于公允價值的需求越來越強烈，這才客觀上要求我國評估行業(yè)進一步發(fā)揮其在公允價值發(fā)現(xiàn)方面的專業(yè)優(yōu)勢，為包括會計在內(nèi)的多個經(jīng)濟職能部門提供高質(zhì)量服務。然而，就我國評估行業(yè)的整個行業(yè)生態(tài)現(xiàn)狀來看，若論及大力發(fā)展以財務報告為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務，以實現(xiàn)為包括會計部門在內(nèi)的多層次市場參與者提供服務的功能，在現(xiàn)階段看來并非易事。資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展歷史較短，我國評估行業(yè)早期的發(fā)展主要得益于上一輪國企改制浪潮，相應地，主要評估業(yè)務的開展和相關評估準則體系的建設也是圍繞著國有資產(chǎn)產(chǎn)權交易而展。資產(chǎn)評估行業(yè)在我國特殊的發(fā)展歷程使得全行業(yè)現(xiàn)金不得不面對這樣的一個兩難困境：一方面，隨著國企改制浪潮的退去，傳統(tǒng)國有資產(chǎn)評估業(yè)務日漸稀少，整個評估行業(yè)亟需拓展以財務報告為目的的評估等新興業(yè)務領域；另一方面，由于行業(yè)發(fā)展歷史較短，發(fā)展路徑較單一，造成今天我國的資產(chǎn)評估準則體系建設和相關理論研究較為滯后，仍舊停留在評估為國有資產(chǎn)交易服務的傳統(tǒng)思維框架之中，無法為以財務報告為目的的評估等新興業(yè)務的展提供與時俱進的高水平業(yè)務指。為了解決這一制約行業(yè)發(fā)展的兩難困境，資產(chǎn)評估行業(yè)參與者和行業(yè)規(guī)范制定者需要轉(zhuǎn)變觀念，樹立以財務報告為導向的服務理念，并以此為契機加快構(gòu)建完善我國以財務報告為導向的評估準則體系。國際評估準則委員會（IVSC）多年以來一直致力于在國際評估準則體系中樹立一種評估為會計服務的理念，仔細閱讀目前《國際評估準則》中的具體條文不難發(fā)現(xiàn)以財務報告為導向的這種服務理念已經(jīng)深植其中。一個典型的例子就是，《國際評估準則》中明確指出，評估的服務對象包括了“企業(yè)價值結(jié)論使用者以及財務報告使用者”，這表明IVSC已經(jīng)明確將“財務報告使用者”作為資產(chǎn)評估的主要服務對象。相比于IVSC的做法，我國評估行業(yè)規(guī)范的制定者則明顯欠缺評估為會計服務的意識。我國現(xiàn)行評估準則中甚至沒有直接提及資產(chǎn)評估服務對象的條文，只是在中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》中提到評估的服務對象是“資產(chǎn)評估各方當事人”和“社會公眾”，這般模糊不清的界定顯然缺乏對于財務報告目的的指向性和引導性，這也說明我國資產(chǎn)評估業(yè)界和評估規(guī)范制定者對于評估的認知尚且停留在評估為交易服務的層面，而缺乏評估服務于會計的理念。有鑒于此，我國應當借鑒國際評估準則體系的建設理念，盡快樹立以財務報告為導向的行業(yè)服務理念。資產(chǎn)評估行業(yè)具有很強的咨詢性，因此必須通過法律層面的制度性約束，來確保評估作為一個咨詢行業(yè)所必須具備的獨立性和公正性。因此，為了正確而有效地發(fā)揮評估在市場經(jīng)濟中所擅長的價值發(fā)現(xiàn)功能，也為了嚴厲打擊濫用評估程序進行財務舞弊的不法行為，我國評估行業(yè)相關管理者應該盡快推動資產(chǎn)評估相關法律法規(guī)以及準則的建立、健全。針對我國評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，相關行業(yè)管理部門的當務之急是立足我國市場經(jīng)濟實際，進行理論創(chuàng)新，盡快出臺《資產(chǎn)評估法》，將保證行業(yè)的獨立公正性提高到法律的高度，以填補我國評估準則體系在這方面的不足。此外，資產(chǎn)評估是一種技術方法與理念并重的職業(yè)，這一點與會計、審計是相似的。資產(chǎn)評估的最終目的是發(fā)現(xiàn)公允價值，在此過程中不論運用何種評估方法，不論其估值技術如何精巧復雜，評估人員的主觀判斷都是一個不可或缺的重要因素。正是由于資產(chǎn)評估中不可避免的存在大量的主觀性因素，評估人員的職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)操守就顯得尤為重要，因為只有評估師堅持客觀公正的工作態(tài)度，最后的評估結(jié)論才可能是公允的。特別是考慮到財務報告會涉及到為數(shù)眾多的相關利益方，在構(gòu)建以財務報告為導向的資產(chǎn)評估準則體系時就更應該強調(diào)評估主體保持公正客觀的必要性。有鑒于此，適時`出臺一部《注冊資產(chǎn)評估師法》就顯得非常必要，這對于預防注冊資產(chǎn)評估師在評估業(yè)務中可能出現(xiàn)的道德危機，以及維護評估行業(yè)的健康發(fā)展有著重要意義。6.2加強評估與會計、審計的業(yè)界協(xié)作在公允價值計量體系中，評估與會計、審計之間存在著緊密的關聯(lián)——外部評估人員的評估結(jié)果是計量工具；會計人員將根據(jù)評估結(jié)果直接對賬目進行調(diào)整；通過會計的“加工”，評估結(jié)果得以反映在財務報告中，也即成為審計人員的審計對象。在這種緊密的聯(lián)動中，會計、評估、審計三方在保證會計信息相關性和可靠性方面各自起到不同的作用，與此相對應地，即產(chǎn)生了三種不同的責任，即會計責任、評估責任和審計責任會計人員對公允價值的計量和披露負責，外部評估人員對評估結(jié)論的合理性負責，審計人員則對公允價值的審計結(jié)論負責。由此，會計信息責任體系發(fā)展成為由會計責任、評估責任和審計責任構(gòu)成的三維責任體系、在實務中，應該清晰界定三種責任的邊界，以防會計、評估、審計三方相互推諉責任。現(xiàn)代市場經(jīng)濟下，會計、評估與審計聯(lián)系緊密，這三方在各自的工作中為了提高效率，勢必會相互利用對方的資料和前期工作成果，在這種情況下為了避免事后各方相互推諉責任的情況出現(xiàn)，在上述三維責任體系的建設中應當把握以下原則：不論哪一方的工作在前或在后，都應該由后者對前者的工作成果進行驗證，并對該驗證結(jié)果負責。對于資產(chǎn)評估介入公允價值的理論研究雖然已經(jīng)起步，但仍顯欠缺，尤其是針對我國獨特的市場經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，評估學界在某些關鍵的理論問題上還欠缺與會計、審計界的深入溝通。就進一步開展這方面的理論研究而言，當務之急是要妥善解決以下兩個方面的問題：：（一）在學科屬性方面，應該著重研究并解決資產(chǎn)評估學科是屬于經(jīng)濟學、管理學，抑或工程學的問題。在此基礎之上，還需要進一步探索評估學的特定理論基礎及其邊界，以厘清評估與會計、審計在理論上的界限。（二）在行業(yè)管理方面，應進一步促進評估與會計、審計行業(yè)關系的協(xié)調(diào)統(tǒng)一性，力求做到評估與會計、審計準則的相互支持、相互認同，以及在評估界內(nèi)部加強規(guī)范形成和行業(yè)監(jiān)管，以形成準則的統(tǒng)一、業(yè)務的統(tǒng)一、人員準入的統(tǒng)一、數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)一和機構(gòu)管理統(tǒng)一，最終實現(xiàn)構(gòu)建協(xié)同的資產(chǎn)計量體系的目標。我國資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展歷史較短，相關的理論積淀和實務積累也比較少，在這種情況下，以財務報告為目的的評估業(yè)務作為一種新型評估業(yè)務種類，對于整個評估行業(yè)來說是一種機遇，更是一種挑戰(zhàn)。為應對這種挑戰(zhàn)，一方面需要外部環(huán)境的支持，另一方面評估行業(yè)更應該努力提升自己在公允價值發(fā)現(xiàn)方面的能力，從行業(yè)內(nèi)部加強對于注冊資產(chǎn)評估時勝任能力的培養(yǎng)。這種勝任能力的培養(yǎng)主要應該從以下幾個方面入手：第一，在業(yè)務能力層面，應通過建設嚴格的注冊資產(chǎn)評估師準入考試體系以及后續(xù)教育體系，從行業(yè)入口處提高評估主體素質(zhì)。評估行業(yè)本身的業(yè)務種類繁多，工作流程復雜，其學科知識覆蓋面既包括會計、審計、經(jīng)濟、金融等人文社會學科，也包括機器設備基礎、建筑學理論、'工程造價等理工學科，這就對評估人員本身的素質(zhì)提出了很高的要求，因此行業(yè)管理機構(gòu)應該在嚴格行業(yè)準入機制的基礎上，特別注重對于評估機構(gòu)和評估人員業(yè)務能力的后續(xù)教育。第二，在職業(yè)操守層面，應通過立法和準則規(guī)范的手段強調(diào)注冊資產(chǎn)評估師的公正獨立性，避免以財務報告為目的的資產(chǎn)評估淪為某些上市公司操縱利潤的工具。相關立法和評估準則應在保障評估人員利益的前提下，通過明確評估委托權、評估獨立性以及評估責任等方式從制度上確保評估人員在公允價值計量活動中能夠保持公正獨立性。第三，在溝通能力層面，應著重培養(yǎng)注冊資產(chǎn)評估師與評估委托人、企業(yè)會計人員以及外部審計人員的溝通協(xié)調(diào)能力?；谪攧請蟾婺康牡馁Y產(chǎn)評估在實務中往往是一個復雜的工作，由于其相關利益方眾多，評估人員若不在評估伊始便與各方進行細致溝通，在后續(xù)工作的開展中勢必感到處處掣肘，對于公允評估結(jié)論的形成也會形成巨大的障礙。此外，由于以財務報告為目的的評估業(yè)務涉及諸多的附加業(yè)務，這些附加業(yè)務往往都是零星的且沒有明確評估規(guī)范的指引，這種情況下注冊資產(chǎn)評估師就更應該通過及時、細致的溝通來確定自己的工作范圍、工作方法，以提供高質(zhì)量的評估服務。6.3完善企業(yè)會計準則，鼓勵企業(yè)選擇公允價值企業(yè)會計準則是影響投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的重要因素。2007年，我國會計準則將先進的公允價值模式大膽地引入投資性房地產(chǎn)的計量中，但對公允價值模式的運用有較多的限制條件，表現(xiàn)出了對成本計量模式的高度傾向性，也從側(cè)面反映了我國在推廣公允價值計量模式時缺乏信心。而國際會計準則將公允價值模式作為其首要選擇，準則的制定也傾向于公允價值模式，這值得我國借鑒。因此，可以從會計準則的制定、執(zhí)行等方面完善我國的會計準則，鼓勵企業(yè)積極選擇公允價值模式。在準則制定方面：我國的會計準則應恰當平衡成本模式和公允價值模式的關系，適當放寬公允價值的運用條件，鼓勵企業(yè)積極地嘗試采用先進的計量模式。國家應配合2014年頒布的關于公允價值計量的會計準則，出臺包括公允價值計量的操作流程、操作規(guī)范、責任認定規(guī)則等在內(nèi)的更詳細公允價值計量應用指南，以此來指導企業(yè)更好的使用公允價值這一計量屬性，避免企業(yè)濫用公允價值來操縱利潤達到非法目的的情況發(fā)生。投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間可以互相轉(zhuǎn)換，這種操作可能會導致公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式這一限制性規(guī)定失靈，企業(yè)在不變更計量模式的前提下一樣可以通過不同用途的房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換來操縱企業(yè)的利潤，而不必違規(guī)操作逆向轉(zhuǎn)換計量模式。對于上述投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換不對等的問題，會計準則應及時修訂、補充，明確界定轉(zhuǎn)換的條件、性質(zhì)，對其不斷完善，以使會計準則的完善與經(jīng)濟發(fā)展同步，為公允價值模式的運用提供更穩(wěn)固的基礎。在投資性房地產(chǎn)信息披露的規(guī)定方面，要制定詳細的披露規(guī)定，同時，制定公允價值信息披露的審計準則，以此來加強對公允價值信息披露的審計內(nèi)容，從而使企業(yè)披露的關于投資性房地產(chǎn)公允價值計量的信息更加全面與真實，進而提高披露會計信息的規(guī)范化和透明化；此外，我國企業(yè)之間關聯(lián)方交易較多，關聯(lián)方關系復雜，一些上市公司為了達到扭虧為盈的目的，會利用關聯(lián)方之間的經(jīng)濟交易，先低價買入后利用公允價值模式的規(guī)定對資產(chǎn)重估增值，達到增加企業(yè)利潤的目的。因此，會計準則中要增加企業(yè)與關聯(lián)方交易信息的詳細披露規(guī)定，規(guī)定企業(yè)要披露關聯(lián)方之間如何確定交易價格等相關信息，杜絕企業(yè)利用關聯(lián)方交易達到扭虧為盈的操作發(fā)生，使企業(yè)提供的財務會計信息更加有理有據(jù)，維護利益相關者的權益。同時，在會計準則的應用和執(zhí)行過程中，有關房地產(chǎn)的監(jiān)督檢查部門要發(fā)揮良好的作用，加強對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)運用公允價值計量模式的監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)執(zhí)行準則過程中存在的問題和缺陷，及時進行反饋，不斷完善會計準則及公允價值操作指南。我國會計準則的制定充分考慮了一些地區(qū)還缺乏活躍的房地產(chǎn)交易市場，市場中還存在許多不完善的方面等基本國情。但總體來看，過去十年，在我國經(jīng)濟迅速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度也較快，越來越多的上市公司的發(fā)展趨向國際化。因此，完善我國的企業(yè)會計準則，制定有關使用公允價值計量的具體指南，提高運用公允價值會計核算的準確性和操作性，真正實現(xiàn)我國會計準則與國際會計準則實質(zhì)性的趨同，提升我國上市企業(yè)在國際經(jīng)濟貿(mào)易中的競爭力和發(fā)展力。6.4建立與完善我國房產(chǎn)市場價格體系和房產(chǎn)評估市場與國外相比，我國的房地產(chǎn)交易市場發(fā)展較晚，還處于初級階段，各項配套設施還不完善。2008年受全球金融危機的影響，我國的經(jīng)濟出現(xiàn)增速放緩的趨勢，此前，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了房地產(chǎn)價格連續(xù)上漲甚至出現(xiàn)泡沫的快速發(fā)展階段。隨著國家經(jīng)濟發(fā)展速度的放緩，我國的房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)步發(fā)展和調(diào)整階段，出現(xiàn)價格有跌有漲、進而平穩(wěn)運行的新常態(tài)，房地產(chǎn)市場差異化仍將存在，甚至會更加突出，但房地產(chǎn)市場價格趨于理性的回歸。選擇公允價值計量模式的關鍵是可確定的公允價值，而公允價值的確定離不開我國房地產(chǎn)交易市場的數(shù)據(jù)支撐，但我國的不動產(chǎn)交易市場活躍性普遍不高，即使企業(yè)可以獲得房地產(chǎn)交易的相關信息，還要考慮不動產(chǎn)所處的地區(qū)、房產(chǎn)的已折舊情況、房產(chǎn)周邊的基礎配套設施、房屋的結(jié)構(gòu)等因素對交易價格進行相應的調(diào)整；同時，由于我國的資產(chǎn)評估技術起步較晚，評估技術還不成熟，估值技術水平還不能滿足我國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場的需要，在實際操作和技術方法上成為公允價值計量的障礙。因此，有效的降低公允價值計量的成本，增強公允價值的可靠性，推廣公允價值計量模式的應用，應該做到以下三點：（1）落實好全國不動產(chǎn)登記制度，對于房屋、建筑物、農(nóng)村集體土地、國有土地等，無論是初次取得登記、變更登記、轉(zhuǎn)讓、出售等，都要到該房產(chǎn)所屬地區(qū)的政府不動產(chǎn)登記部門進行詳細備案登記，以此來規(guī)范管理房地產(chǎn)的歷史成本、市場價格、房產(chǎn)交易合同和評估報告。（2）由政府牽頭領導，聯(lián)合財政部門、稅務部門、城鄉(xiāng)建設部門、金融機構(gòu)、房產(chǎn)中介機構(gòu)等相關機構(gòu)，充分利用統(tǒng)計學、計算機網(wǎng)絡信息技術，建立一個集房地產(chǎn)信息的收集與分析、房地產(chǎn)的交易與登記、房地產(chǎn)服務和監(jiān)督于一體的房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡系統(tǒng)，該系統(tǒng)可以定期向社會提供公開、透明、公正的房地產(chǎn)交易信息，消除信息的不完全、不對稱，促進房地產(chǎn)市場的規(guī)范化。這樣，一方面可以完善房地產(chǎn)的價格信息，保證房地產(chǎn)市場價格的真實性、合理性，為企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行準確合理的定價提供便利，減少企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)公允價值方面的費用，降低企業(yè)的附加成本。另一方面，也可以增強企業(yè)會計信息的可靠性，保證和維護企業(yè)債權人的利益。最終可以形成有序的房地產(chǎn)市場秩序，以此來加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，提高對房地產(chǎn)交易事項的監(jiān)管力度，加強監(jiān)管效率，杜絕不正當競爭行為的發(fā)生，維護我國不動產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。（3）完善資產(chǎn)評估機制，建立房地產(chǎn)評估體系，強化對資產(chǎn)評估機構(gòu)、會計師事務所的管理和監(jiān)督，提高信息使用者對投資性房地產(chǎn)公允價值的認可度。資產(chǎn)評估師應提高資產(chǎn)估值技術，加強理論學習和應用研究，采用科學合理的估值模型和方法，提高資產(chǎn)評估價格的準確度，提高評估報告的公信力；同時，應執(zhí)行嚴格的評估機構(gòu)市場準入制度，對缺乏資產(chǎn)評估資質(zhì)、資產(chǎn)驗資經(jīng)驗的資產(chǎn)評估事務所不能獲得相關部門的經(jīng)營許可證件，不得對投資性房地產(chǎn)進行評估；此外，還應培養(yǎng)一批具有豐富的資產(chǎn)驗資經(jīng)驗、估值技術過硬的評估人員，建立一批不受政府和企業(yè)管理層干預、保持相對獨立性的房地產(chǎn)評估機構(gòu)；當然，還應加強對評估機構(gòu)的監(jiān)督和審核，規(guī)范評估行業(yè)，嚴厲打擊違法評估行為；與此同時，資產(chǎn)評估機構(gòu)、注冊會計師及企業(yè)的財務會計人員要加強溝通，三方相關人員要對與投資性房地產(chǎn)相關的數(shù)據(jù)、信息有統(tǒng)一地了解，使得資產(chǎn)評估機構(gòu)出具評估報告、企業(yè)財務會計進行賬務處理及注冊會計師對評估工作及財務報告進行審計三方面的工作都可以有序進行，從而提高工作的效率，確保評估報告和審計報告的準確性與可靠性。6.5加快投資性房地產(chǎn)融入市場環(huán)境體系一個廣泛的房地產(chǎn)行業(yè)中的公允價值應用的實現(xiàn)，必須滿足一些重要的先決條件。首先，應不斷提高我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)的市場化水平，不斷完善生產(chǎn)要素市場、商品市場和資本市場，逐步實現(xiàn)行業(yè)的透明度和公平性。其次，一個成熟的綜合投資房地產(chǎn)市場將有助于創(chuàng)造一個公平的價值環(huán)境，在一個完全競爭的環(huán)境中，必須滿足投資性房地產(chǎn)公允計量的條件，才能確定其真正的成本和價格。最后，拓寬研究思路，學習發(fā)達地區(qū)在第三方評估方面所取得的成就，因為沒有活躍的交易市場，不能準確地觀察到的資產(chǎn)和負債的公允價值的情況下，獨立評估機構(gòu)的信用有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)的估值工作。需要使用公允價值的基礎是市場條件的不斷改善使公允價值能夠持續(xù)可靠取得。因此，為了更好地評估投資性房地產(chǎn)的公允價值，可以按如下途徑開展工作：第一，強化法制，提高效率。發(fā)達的市場必定以完善的法律為前提，完善我國法律條文、強化執(zhí)法力度可以有效提高交易雙方的效率。相反，沒有健全的法制環(huán)境，交易成本將增加，從而降低了交易效率。第二，暢通信息，促進交易。迅速快捷的獲取信息可以有效減少成本，因此，我們應該建立暢通的信息獲取渠道，促進各種資源有效流通、保障交易順利進行。第三將投資性房地產(chǎn)納入市場環(huán)境管理。我國市場環(huán)境處于在完善的過程中，我們可以一步一步的將投資性房地產(chǎn)納入市場體系中，繼續(xù)完善和促進投資性房地產(chǎn)價格市場化環(huán)境，在合理有效的引導下逐步實現(xiàn)公允價值的運用。第七章公司案例分析7.1海南海航地產(chǎn)控股有限公司情況介紹7.1.1公司基本情況介紹海南海航地產(chǎn)控股有限公司在二十多年快速成長過程中逐漸發(fā)展并亮相于世界舞臺的國際化不動產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)公司。旗下產(chǎn)業(yè)包括地產(chǎn)、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療等多個業(yè)態(tài)，業(yè)務覆蓋北京、上海、廣州、深圳、海南、香港、紐約、倫敦等地區(qū)。海南海航地產(chǎn)控股有限公司結(jié)合公司整體戰(zhàn)略部署，圍繞企業(yè)發(fā)展目標，緊跟國內(nèi)外政治經(jīng)濟發(fā)展的時代步伐，通過投資并購和精細化管理實現(xiàn)戰(zhàn)略資源的全球配置與運營。7.1.2公司投資性房地產(chǎn)情況介紹海南海航地產(chǎn)控股有限公司于2009年變更其投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量政策——由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式，并在2009年12月15日于《中國證券報》、《上海證券報》、《證券時報》、《香港文匯報》上發(fā)布會計政策變更公告。公司管理層認為，該公司擁有的主要投資性房地產(chǎn)位于北京、?？凇⑷齺喌却笾行统鞘?，前述城市市場價格信息和相關資料比較容易取得；同時經(jīng)濟環(huán)境的改變使得采用公允價值模式計量更有利于合理反映公司投資性房地產(chǎn)的價值，能夠提供更可靠更相關的會計信息。截止2009年9月30日，公司用于出租的投資性房地產(chǎn)項目表7-1所示：表7-1海南海航地產(chǎn)控股有限公司2009年投資性房地產(chǎn)持有情況房產(chǎn)項目建筑面積（平方米）賬面價值（萬元）瓊海海航培訓中心酒店15，688.744，761.78圣元中心30，774.0849，900.08合計46，462.8254，661.86海南海航地產(chǎn)控股有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值的取得是公司聘請湖北萬信房地產(chǎn)評估有限公司對相關市場交易情況進行調(diào)查，并提供價值評估報告。公司以其價值評估報告確定的相關投資性房地產(chǎn)的市場價值作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。具體評估結(jié)果如表7-2所示：表7-2海南海航地產(chǎn)控股有限公司2009年投資性房地產(chǎn)評估價值單位：千元人民幣評估時點三亞航空旅游學院瓊海海航培訓中心酒店圣元中心2009年6月30日評估值551，3182009年1月1日評估值126，45350，3222008年1月1日評估值120，51748，184資料來源：海南海航地產(chǎn)控股有限公司會計政策變更公告自2009年開始，公司開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，但是海南海航地產(chǎn)控股有限公司在評估時所采取的方式卻不盡相同。雖然公司在各年的年報中披露公司的投資性房地產(chǎn)公允價值是根據(jù)市場價值評估而確定，說明公司在進行評估時采用的是市場法，但是評估的方式發(fā)生變化——由外部獨立機構(gòu)評估轉(zhuǎn)至管理層自行確定卻沒有給出相應合理的理由。表7-3海南海航地產(chǎn)控股有限公司2009-2013年投資性房地產(chǎn)評估方式及價值評估時點評估價值（單位：千元）評估方式2009年12月31日5，541，735獨立注冊評估公司進行評估2010年12月31日9，873，489獨立注冊評估公司進行評估2011年12月31曰6，839，112獨立注冊評估公司進行評估2012年12月31日7，256，342管理層參考市場價值進行評估2013年12月31曰6，830，375管理層參考市場價值進行評估資料來源：2009-2013年海南海航地產(chǎn)控股有限公司年度報告7.2海南海航地產(chǎn)控股有限公司運用公允價值計量存在問題及原因分析企業(yè)采用何種方式對其擁有的投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量是我國會計準則賦予企業(yè)的權利，但是海南海航地產(chǎn)控股有限公司為什么會在2009年進行會計政策變更，而不是在2007年新準則開始伊始轉(zhuǎn)換，值得我們分析——即政策變更的動機是什么。7.2.1改善業(yè)績從表7-4我們可以看出，海南海航地產(chǎn)控股有限公司2008年發(fā)生了巨額虧損，凈利潤為-158841萬元，這其中很大一部分利潤虧損來源是由于2008年在世界范圍內(nèi)發(fā)生了經(jīng)濟危機、且國內(nèi)發(fā)生自然災害進而導致市場需求下降。按其可收回金額計提固定資產(chǎn)減值準備共計人民幣48073萬元。”由于該經(jīng)濟危機持續(xù)時間較長，因此公司可能會認為在未來較長的時間內(nèi)其主營業(yè)務收入提高不會很明顯。為了改善該公司的業(yè)績，公司于2009年將投資性房地產(chǎn)改用公允價值模式進行計量。為什么海南海航地產(chǎn)控股有限公司此舉可以起到如此顯著的成效？這與當年政府的政策息息相關。國務院于2009年12月31日正式發(fā)文——《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2009〕44號），此舉導致海南島當?shù)胤績r呈現(xiàn)井噴式上升，而早在2009年初就有一些企業(yè)得到消息。因此海南島當?shù)胤績r一直處于持續(xù)增長中。從表5-4中我們可以看出。投資性房地產(chǎn)會計政策變動對海南海航地產(chǎn)控股有限公司有著深刻的影響。對公司凈利潤的影響為167.92%。且在以后的年度中對凈利潤均有不同程度的影響，在2011年達到30.69%。不得不說，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變動改善了海南海航地產(chǎn)控股有限公司的經(jīng)營業(yè)績，摘掉了ST的帽子。表7-4海南海航地產(chǎn)控股有限公司2007-2013年主營業(yè)務收入及凈利潤單位：萬元2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年主營業(yè)務收入1355680135516615548362170615217061528867593023136凈利潤70832.6-15884135596322089.8283420.8194494.6210813.2對當期利潤的影響金額59774.334798.386984.550436.33402.2影響比例167.92%10.80%30.69%25.93%1.61%資料來源：2007-2013年海南海航地產(chǎn)控股有限公司年度報告7.2.2改善財務狀況從表7-5中我們可以看出，2007—2013年海南海航地產(chǎn)控股有限公司的資產(chǎn)負債率一直維持在80%上下。由于銀行業(yè)內(nèi)在對企業(yè)進行貸款時會有資產(chǎn)負債率的一項考察——通常情況下會謹慎應對資產(chǎn)負債率超過70%的公司的借款需求。雖然銀行在提供借款時會考慮諸多因素，并不會單單以資產(chǎn)負債率作為考核標準，但資產(chǎn)負債率畢竟起到舉足輕重的地位?？v觀海南海航地產(chǎn)控股有限公司的資產(chǎn)負債率我們不難看出，其一直在努力降低資產(chǎn)負債率。在其2009年對外公布的財務報表中，為了消除投資者對其資金是否充裕的不安，其寫到：“該公司從銀行和金融機構(gòu)獲取已經(jīng)其內(nèi)部核準但尚未使用的授信額度約145億元，除取得的該授信額度外，該公司已從銀行和金融機構(gòu)獲取新的借款約61億元，基于以往之經(jīng)驗，該公司管理層相信該等授信額度的授信期間及新增借款的借款期限于需要時可以延長至以后年度?！钡?010年的財務報表中，我們發(fā)現(xiàn)海南海航地產(chǎn)控股有限公司于年通過非公開發(fā)行募集了30億元資金，用于補充流動資金11.87億，用于歸還借款17.98億，其余用于支付發(fā)行費用。由此可見，海南海航地產(chǎn)控股有限公司的想從銀行獲得資金并沒有其設想的那樣便捷。而投資性房地產(chǎn)的公允價值變動雖然并沒有顯著地改善海南海航地產(chǎn)控股有限公司的資產(chǎn)負債率，但確實為降低資產(chǎn)負債率起到了一定的作用。表7-.5海南海航地產(chǎn)控股有限公司2007-2013年資產(chǎn)負債情況單位：萬元2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年總資產(chǎn)39839954830923593434371552808129665927191410328191負債合計3140451416424952157755811345667254868809927775808資產(chǎn)負債率78.83%86.20%87.89%81.22%82.08%74.21%75.29%投資性房地產(chǎn)凈額017230554174987349683911725634683038投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例0.00%0.36%9.34%13.80%8.41%7.83%6.61%資料來源：2007-2013年海南海航地產(chǎn)控股有限公司年度報告7.3海南海航地產(chǎn)控股有限公司運用公允價值計量模式的對策結(jié)論7.3.1年報披露會更詳細在CAS39中規(guī)定了公允價值披露的要求。對企業(yè)在附注中應披露的信息做出了規(guī)整，這些信息是最低限制。也就是說，不論企業(yè)愿意與否，都必須在每個資產(chǎn)負債表日披露下列信息。由于CAS39引入了計量單元。所以針對每組計量單元都應進行披露：（1）以公允價值計量的項目和金額。（2）公允價值計量的層次。（3）如果不是使用第一層次，需要說明使用到第幾層次。各層次之間是如何轉(zhuǎn)換的，轉(zhuǎn)換的金額和原因是什么，確定各層次之間轉(zhuǎn)換時點的政策。這意味著企業(yè)必須在資產(chǎn)負債表具體、詳盡地披露關于公允價值的相關信息。在CAS39頒布以前，海南海航地產(chǎn)控股有限公司在各年的年度報告中并沒有詳細披露其所擁有的投資性房地產(chǎn)的具體信息。海南海航地產(chǎn)控股有限公司自投資性房地產(chǎn)采用公允價值后。每年年報對此的披露情況如何？表5-6為我們呈現(xiàn)了出來。從表5-6中我們可以看出，海南海航地產(chǎn)控股有限公司對其擁有的投資性房地產(chǎn)披露情況并不是十分理想。在其年報中只有兩年（2009和2010年）在投資性房地產(chǎn)有增加時披露了增加的投資性房地產(chǎn)所處的地理位置，而在2011—2013年沒有披露其擁有的投資性房地產(chǎn)所處位置。唯一一次對投資性房地產(chǎn)進行具體披露還是在2009年海南海航地產(chǎn)控股有限公司會計政策變更公告上。從該公告里我們推測，該公司擁有的投資性房地產(chǎn)不只一處，且地理位置也不相同。但在之后的年報中只是籠統(tǒng)地披露了該公司投資性房地產(chǎn)的總體公允價值，并沒有分別披露。在此過程中是否會出現(xiàn)“拆東墻補西墻”以提高公允價值評估值的情況值得懷疑。且在2009—2013年中，雖然2009和2010年披露了增加的投資性房地產(chǎn)的地理位置，但卻沒有披露其面積。沒有面積這一信息，公允價值的估計是否準確就無從知曉。因此在CAS39開始運用后，我相信海南海航地產(chǎn)控股有限公司必定會在年度報表中按照規(guī)定詳盡披露其擁有的投資性房地產(chǎn)的情況，這樣對于廣大投資者就有了判別公允價值估計是否正確而非隨意的標準。表7-6海南海航地產(chǎn)控股有限公司2009-2013年投資性房地產(chǎn)公允價值評估披露情況2009年2010年2011年2012年2013年位置是是否否否面積否否否否否估值技術是是是是是資料來源：2007-2013年海南海航地產(chǎn)控股有限公司年度報告7.3.2數(shù)據(jù)更具可靠性采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，需要在資產(chǎn)負債表日對其價值進行評估。從表7-7中我們可以看出，2009—2012年期間，海南海航地產(chǎn)控股有限公司投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益趨勢基本相符，但也有一些出入。如：2008—2010年，海南省房地產(chǎn)銷售價格均大幅增長。此時海南海航地產(chǎn)控股有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益也為正。但2010—2012年海南省房地產(chǎn)銷售價格呈下降趨勢時，海南海航地產(chǎn)控股有限公司投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益卻與房價變動趨勢不相符。當然，我們并不能就以此來說明海